“ไนท์แฟรงค์” รายงานสถิติปล่อยเช่า “ออฟฟิศ” ในกรุงเทพฯ ไตรมาส 3/63 พบซัพพลายเพิ่มขึ้นสวนทางกับฝั่งดีมานด์ ยอดปล่อยเช่าออฟฟิศลดลง -78,185 ตร.ม. ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี ผลจาก COVID-19 ทำให้บริษัทหลายแห่งปรับนโยบายให้พนักงาน Work from Home และทยอยคืนพื้นที่เช่าออฟฟิศของตนเอง 30-50% เพราะไม่ได้ใช้งาน
ไนท์แฟรงค์ บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ รายงานสถิติการปล่อยเช่าออฟฟิศในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 3 ปี 2563 พบสถิติที่น่าสนใจและสะท้อนความเปลี่ยนแปลงในตลาด ดังนี้
1) ซัพพลายพื้นที่สำนักงาน อยู่ที่ 5.41 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.6% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) และเพิ่มขึ้น 4.6% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY)
2) รวมทั้งตลาดมีปริมาณการเช่าลดลงที่ -78,185 ตร.ม. ลดลงมากที่สุดในรอบ 10 ปี
3) ทำให้ปัจจุบันมีพื้นที่สำนักงานที่ปล่อยเช่าแล้ว 4.67 ล้านตร.ม. ซึ่งลดลง -1.1% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) และลดลง -4.7% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY)
4) เมื่อเทียบพื้นที่ที่ปล่อยเช่าได้กับซัพพลายที่มีอยู่ คิดเป็นอัตราการเช่า 86.2% ซึ่งลดลงจากช่วงไตรมาส 3/62 มีอัตราการเช่าที่ 91%
5) ราคาเช่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) ยังเติบโต 1.2% แต่เห็นสัญญาณลบ เพราะเริ่มลดลง -0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เป็นการลดลงครั้งแรกในรอบ 9 ปี โดยปัจจุบันราคาเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดเท่ากับ 794 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน
ซัพพลายปี’64 ทะลัก แต่บริษัทปรับไป Work from Home
ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าถูกประเมินภาพเป็นตลาดที่หอมหวานมานาน ด้วยอัตราการเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดไม่เคยต่ำกว่า 90% และราคาเช่าที่ปรับขึ้นสม่ำเสมอมาตั้งแต่ปี 2557 ดึงดูดให้ดีเวลอปเปอร์จำนวนมากวางแผนพัฒนาโครงการออฟฟิศเติมเข้ามาในตลาด
ไนท์แฟรงค์ประเมินว่า ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมามีพื้นที่เช่าออฟฟิศใหม่รวม 1.59 แสนตร.ม. และถ้ามองไปอีก 6 ปีข้างหน้า (จนถึงปี 2569) หากทุกบริษัทไม่มีการพับแผน กรุงเทพฯ จะมีพื้นที่เช่าออฟฟิศเติมเข้ามาเฉลี่ย “ปีละ 2.37 แสนตร.ม.” หรือรวมเท่ากับ 1.48 ล้านตร.ม. เห็นได้ว่าซัพพลายจะทะลักเข้ามาเร็วกว่าเมื่อ 5 ปีก่อนหลายเท่าตัว
แต่สถานการณ์ปี 2563 ต่อเนื่องถึงปีหน้า มีโจทย์สำคัญคือ “COVID-19” ซึ่งทำให้ทิศทางตลาดเปลี่ยน เพราะบริษัทส่วนใหญ่ปรับนโยบายให้พนักงาน Work from Home ทั้งหมดหรือบางส่วน และมีไม่น้อยที่อาจจะกำหนดเป็นนโยบายถาวร
“มาร์คัส เบอร์เทนชอว์” กรรมการบริหาร บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ให้ความเห็นประกอบรายงานฉบับนี้ว่า เมื่อบริษัทปรับนโยบายให้ Work from Home จะทำให้มี “โต๊ะว่าง” ในบริษัท แต่บริษัทยังไม่หมดสัญญาเช่าพื้นที่จึงต้องเก็บโต๊ะนี้ไว้เฉยๆ ไม่มีใครใช้งาน ศัพท์เทคนิกวงการจะเรียกโต๊ะว่างพวกนี้ว่า “Shadow Space”
Shadow Space เป็นเหมือนพื้นที่ว่างที่แฝงอยู่ในตึก และไม่มีใครประเมินได้ว่ามีมากเท่าไหร่เมื่อบริษัทปรับไป Work from Home เช่นนี้ แต่สิ่งที่จะเกิดขึ้นคือ เมื่อบริษัทถึงรอบต่อสัญญาพื้นที่อาคาร บริษัทจะคืนพื้นที่ว่างพวกนี้เพราะไม่ได้ใช้งานแล้ว
เบอร์เทนชอว์กล่าวว่า สถานการณ์นี้เริ่มเกิดขึ้นแล้ว โดยเจ้าของอาคารสำนักงานหลายรายระบุว่า ผู้เช่าลดพื้นที่เช่าลง 30-50% เมื่อถึงรอบต่อสัญญา และอาจจะเป็นผลกระทบสำคัญต่อไปได้ในอนาคต
ทั้งนี้ เป็นที่ทราบกันในวงการอสังหาฯ ว่าการทำสัญญาเช่าออฟฟิศส่วนใหญ่จะมีระยะเวลา 3 ปี ดังนั้น ผลกระทบของปีนี้อาจจะเกิดต่อเนื่องไปถึง 3 ปีข้างหน้าได้ หากสถานการณ์ไม่มีความเปลี่ยนแปลง
“นิวซีบีดี” ยังปรับราคาขึ้นได้…แต่อาจจะไม่ตลอดไป
ผลกระทบที่เกิดขึ้นในเชิงราคาเช่า ภาพรวมตลาดเริ่มเห็นสัญญาณลบ ราคาเช่าปรับลงครั้งแรกในรอบ 9 ปีดังที่ได้กล่าวไป เมื่อแยกตามทำเลแล้วจะพบว่าทุกทำเลได้รับผลกระทบ ยกเว้นพื้นที่ที่เรียกกันว่า “นิวซีบีดี” อย่าง เพชรบุรี-พระราม 9-รัชดาภิเษก
พื้นที่เพชรบุรี-พระราม 9-รัชดาภิเษก ณ ไตรมาส 3/63 มีราคาเช่าเฉลี่ยที่ 708 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน โดยปรับขึ้น 1.0% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) และปรับขึ้น 2.3% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY)
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะยังมีอัตราการเช่าที่แข็งแรงกว่าตลาด สำนักงานบริเวณนิวซีบีดีปล่อยเช่าได้ถึง 90% แต่ก็เป็นอัตราส่วนที่ปรับลดลงแล้ว โดยอัตราการเช่าลดลงมา -2.2% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) และลดลง -3.7% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) ไนท์แฟรงค์จึงมองว่า ผลกระทบกำลังจะเกิดขึ้นกับพื้นที่นี้ในไม่ช้า
สรุปภาพรวมจากไนท์แฟรงค์ ด้วยซัพพลายที่กำลังทะลักเข้ามาพร้อมกับดีมานด์ที่ลดลงไป ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ได้ผ่านพ้นวัฏจักรช่วงนาทีทองของผู้ให้เช่าไปแล้ว และกำลังเข้าสู่ช่วงโอเวอร์ซัพพลายยาวตั้งแต่ปี 2564-66
