“การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ตามวิธีดั้งเดิมคือต้องเป็นเจ้าของห้องทั้งห้องหรือบ้านทั้งหลัง หมายความว่านักลงทุนต้องมีเงินสดหลักล้าน หรือมีเครดิตดีพอที่จะกู้สินเชื่อบ้าน ยิ่งถ้าหากเป็นอสังหาฯ ใจกลางเมืองวันนี้ ราคาคอนโดฯ ย่านซีบีดีพุ่งไปถึงยูนิตละ 5 ล้าน 10 ล้าน ทำให้คนทั่วไปเอื้อมถึงการลงทุนอสังหาฯ ในทำเลทองได้ยากมาก

จนกระทั่งเทคโนโลยีบล็อกเชนและการออกเหรียญโทเคนดิจิทัลเกิดขึ้น จึงมีการต่อยอดไอเดียมาสร้างการลงทุนแบบใหม่ ใช้การออก “โทเคน” กระจายการถือสิทธิ์ความเป็นเจ้าของคอนโดฯ 1 ห้องออกเป็นหลายเจ้าของ (fractionalization) เพื่อให้หน่วยการลงทุนอสังหาฯ มีขนาดเล็กลง คนทั่วไปเข้าถึงได้ง่ายขึ้น

แนวคิดการออกโทเคนเพื่อลงทุนคอนโดฯ ดังกล่าวกำลังจะเกิดขึ้นครั้งแรกในไทยกับ “RealX Investment Token” และคอนโดฯ “พาร์ค ออริจิ้น” ซึ่งพัฒนาโดย บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI)

ถือ 1 เหรียญ เสมือนเป็นเจ้าของ 1 ตารางนิ้ว

“ดร.วีรพงษ์ ชุติภัทร์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล จำกัด กล่าวถึงรายละเอียดการออกเหรียญ “RealX” เป็นการนำห้องชุดในคอนโดฯ “พาร์ค ออริจิ้น” 3 ทำเล รวมไม่เกิน 361 ยูนิต มาแปลงเป็นหน่วยการลงทุน โดยแบ่งรายละเอียดคอนโดฯ ที่จะนำมาขายผ่านโทเคน ดังนี้

• พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์ ไม่เกิน 138 ยูนิต
• พาร์ค ออริจิ้น พญาไท ไม่เกิน 123 ยูนิต
• พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ ไม่เกิน 100 ยูนิต

เมื่อออกขายหน่วยลงทุนแล้ว RealX จะนำห้องชุดเหล่านี้เข้าระบบการ “ปล่อยเช่า” โดยมี บริษัท แฮมป์ตัน โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนซ์ จำกัด หรือ HHR เป็นผู้รับบริหารการเช่าครบวงจร (*HHR เป็นบริษัทในเครือออริจิ้น) เพื่อสร้างรายได้กลับมาเป็นเงินปันผลตอบแทนให้กับผู้ถือโทเคน

ด้าน “จิตตินันท์ ชาติสีหราช” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โทเคน เอกซ์ จำกัด หรือ Token X ภายใต้กลุ่ม SCBX ซึ่งเป็นผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัล (ICO Portal) กล่าวว่า เหรียญ RealX จะเสนอขายต่อประชาชนครั้งแรก (ICO) จำนวนไม่เกิน 19,230,769 โทเคน ที่ราคา 182 บาทต่อโทเคน รวมมูลค่าทั้งสิ้นไม่เกิน 3,500 ล้านบาท

จำนวนโทเคนนี้มาจากไหน? จิตตินันท์ระบุว่ามาจากการคำนวณพื้นที่ขายทั้งหมดของห้องชุดที่จะนำมาเป็นสินทรัพย์อ้างอิงของโทเคนนี้ และนำมาหารเป็น “ตารางนิ้ว” ทำให้การถือเหรียญ RealX 1 เหรียญ จะเปรียบเหมือนกับการถือครองคอนโดฯ 1 ตารางนิ้ว

การันตียีลด์ 4-5% ในช่วง 5 ปีแรก

โครงการลงทุนโทเคนดิจิทัล RealX มีการกำหนดอายุโครงการ 10 ปี โดย ดร.วีรพงษ์ นำเสนอผลตอบแทนที่จะได้รับในช่วง 10 ปี แบ่งเป็น 2 ช่วงคือ

ช่วงแรก – ปีที่ 1-5 การันตีผลตอบแทนการเช่า 4.00%, 4.25%, 4.50%, 4.75% และ 5.00% ของมูลค่าเสนอขายโทเคน โดยปรับขึ้นเป็นขั้นบันไดทุกปี

ช่วงที่สอง – ปีที่ 6-10 จะทยอยขายยูนิตในโครงการเพื่อทำกำไรจากส่วนต่างราคา (capital gain) โดยจะขายปีละ 10%, 15%, 20%, 25% และ 30% ของจำนวนยูนิตที่มี ปรับขึ้นเป็นขั้นบันไดทุกปี จนขายหมดในปีที่ 10 (ทยอยขายเพื่อไม่ให้ซัพพลายล้นเกินในปีเดียว) ระยะนี้ผู้ถือโทเคนจะได้รับผลตอบแทนทั้งส่วนที่ขายห้องชุดได้ และผลตอบแทนจากค่าเช่าในห้องชุดที่ยังไม่ได้ขายออกไป

ทั้งหมดนี้ ผู้ถือโทเคนจะได้รับผลตอบแทนเป็นรายไตรมาส

แม้โครงการจะมีอายุ 10 ปี แต่ในระหว่างนั้นผู้ถือโทเคนสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือโทเคนได้ เพราะจะมีการนำเหรียญ RealX เข้าเทรดในตลาดรอง ซึ่งขณะนี้กำลังเลือกระหว่างกระดาน TDX หรือ Bitkub หรือทั้งสองกระดาน

เมื่อโทเคนอยู่บนกระดาน ราคาเหรียญจะมีการขึ้นลงตามตลาด สามารถเทรดซื้อขายทำกำไรเหรียญได้ ซื้อเพิ่มหรือขายออกได้คล่องตัวมากกว่าการลงทุนอสังหาฯ แบบดั้งเดิม

ลงทุนในแหล่งปล่อยเช่าชาวต่างชาติ

ดังที่เห็นว่าเหรียญ RealX เป็นโทเคนที่มีพื้นฐานจากสินทรัพย์อ้างอิง การพิจารณาความเหมาะสมของราคาขาย รวมถึงความเป็นไปได้ในการทำกำไรทั้งจากค่าเช่าและส่วนต่างราคา จึงต้องกลับมาที่ตัวสินทรัพย์

“พีระพงษ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ORI กล่าวถึงสินทรัพย์ทั้ง 3 แห่ง เป็นทำเลปล่อยเช่าชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย (expat) ในทำเลทองหล่อ-พร้อมพงษ์จะเป็นกลุ่มชาวญี่ปุ่น ส่วนทำเลพญาไทมีหลากหลายสัญชาติ ส่วนใหญ่เป็นชาวจีนและไต้หวันซึ่งเดินทางติดต่อธุรกิจบ่อย ทำให้ต้องการที่พักใกล้ ARL เพื่อไปสนามบินสะดวก

ปัจจุบัน HHR บริหารการเช่าในทั้ง 3 โครงการอยู่แล้ว และมีอัตราเข้าพักเกือบเต็ม 100% สามารถทำราคาเช่าได้สูง ตัวอย่างเช่น ทำเลทองหล่อ คิดค่าเช่าที่ 2,000 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

อัตราผลตอบแทนการเช่าเฉลี่ยของ 3 โครงการนี้อยู่ที่ 8% แต่ที่การันตียีลด์ 4-5% สำหรับผู้ถือโทเคน เพราะจะมีการหักค่าบริหารจัดการทั้งค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้ HHR และการบริหารของ RealX

ด้านการเติบโตของราคาคอนโดฯ พีระพงษ์มองว่าทำเลซีบีดีของกรุงเทพฯ ในอดีตที่ผ่านมาพิสูจน์ให้เห็นว่าราคาสามารถขึ้น 100% ได้ภายใน 10 ปี เพราะที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่มีจำกัด

• รู้จัก ‘YES โทเคน’ และแพลตฟอร์ม ‘ยืมมั้ย.digital’ บริการ ‘เช่าสินทรัพย์ดิจิทัล’ ครั้งแรกในไทย
• “ต่างชาติ” เริ่มกลับมาซื้อคอนโดฯ ไทย จับตา “พม่า-อเมริกัน” ลงทุนสูง ซื้อห้องใหญ่ราคาแพง

ส่วนราคาขายห้องชุดผ่านโทเคน ไม่ได้ปรับขึ้นสูงกว่าปกติและมีการลดราคาให้ด้วย เพราะปัจจุบันออริจิ้นขายโฉนด 3 โครงการนี้ในราคาเฉลี่ย 298,000 บาทต่อตร.ม. แต่การขายผ่าน RealX คิดเป็นตารางเมตรแล้วจะตก 265,000 บาทต่อตร.ม.

ดร.วีรพงษ์กล่าวต่อว่า RealX จะเริ่มเปิดขายผ่านแอปพลิเคชัน Token X ช่วงต้นเดือนมิถุนายน 2566 ในส่วนนักลงทุนรายย่อยสามารถซื้อได้สูงสุดไม่เกิน 300,000 บาทต่อคน (ตามกฎกำกับการลงทุนสินทรัพย์ดิจิทัลของ ก.ล.ต.) นักลงทุนที่สนใจสามารถดาวน์โหลดแอปฯ และยืนยันตัวตนไว้ก่อนได้

“เรากำลังอยู่ในหน้าประวัติศาสตร์ใหม่ที่นวัตกรรมจะเปลี่ยนวงการอสังหาฯ ปกติถ้าผมขายคอนโดฯ กลางเมือง จะมีคนแค่ 5% ของประเทศนี้ที่ซื้อได้ แต่เมื่อมีการสร้างการลงทุนเป็นโทเคน จะซื้อเพียงแค่ 1 ตารางนิ้วก็ได้ ทำให้ใครๆ ก็ลงทุนได้ แม้แต่น้องพนักงานเซเว่นฯ ที่แม่ฮ่องสอนยังกดซื้อคอนโดฯ ที่กรุงเทพฯ ได้” พีระพงษ์แห่ง ORI กล่าว “นวัตกรรมนี้จะเปิดโอกาสอีกมากมาย ต่อไปผมอาจจะทำ Hotel Token กระจายการลงทุนในโรงแรม หรือทำ Warehouse Token กระจายการลงทุนคลังสินค้า ทำให้ทุกคนเข้าถึงการลงทุนกับกระแสอีคอมเมิร์ซที่กำลังบูมในวันนี้”

ในยุคที่คอนโดมิเนียมตลาดฝืด การจะขยับพัฒนาสินค้าจึงต้องพลิกหากลยุทธ์ใหม่ “องอาจ สุวรรณกุล” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดแผนพัฒนาคอนโดฯ ปี 2564 ของบริษัท วางแผนเปิดตัวใหม่ 8 โครงการ มูลค่ารวม 6,100 ล้านบาท ทั้งหมดจะเป็นคอนโดฯ ในกลุ่มตลาดกลางล่างถึงตลาดกลาง เหมาะกับเศรษฐกิจและสถานการณ์ยุค COVID-19

โดย 4 โครงการในจำนวนนี้ จะเป็นคอนโดฯ แบรนด์ใหม่ “เดอะ มูฟ” มูลค่ารวม 2,300 ล้านบาท ที่แสนสิริเริ่มทำการตลาดมาแล้วระยะหนึ่ง แย้มข้อมูลเปิด 4 ทำเล คือ เกษตร, ราม 22, บางนา และรัชดา ราคาเริ่มต้น 1.29 ล้านบาท (*ยังไม่แจ้งรายละเอียดว่าราคานี้จะเกิดขึ้นที่ทำเลใด)

โครงการที่จะเปิดก่อนในวันที่ 29 พ.ค.นี้ คือ เดอะ มูฟ เกษตร ทำเลในซอยงามวงศ์วาน 54 แยก 3 ตรงข้ามกับ ม.เกษตรศาสตร์ บางเขน ห่างจาก BTS สถานี ม.เกษตรศาสตร์ 1.2 กม. เป็นคอนโดฯ 8 ชั้น จำนวน 248 ยูนิต ห้องชุดขนาด 22-28 ตร.ม. ราคาเริ่ม 1.69 ล้านบาท (รอบ Online Booking ลดเหลือ 1.67 ล้านบาท)

วางคอนเซ็ปต์ “สนุก” เจาะกลุ่มคนไฟแรง

ก่อนหน้านี้ แสนสิริมีแบรนด์คอนโดฯ ที่อยู่ในเซ็กเมนต์เดียวกันคือ “ดีคอนโด” ที่เป็นคอนโดฯ ราคาเริ่มต้นไม่ถึง 2 ล้านบาท แต่การเปิดแบรนด์ใหม่อย่าง “เดอะ มูฟ” เห็นได้ชัดว่าเกิดจากงานดีไซน์และกลุ่มเป้าหมายที่ต่างกัน

คอนเซ็ปต์ของเดอะ มูฟ จะเน้นความสนุกสนาน การออกแบบสีสันสดใส เช่น ทำเลเกษตร จะใช้โทนสีเขียว-ส้มตัดกันแบบจัดจ้าน เหมาะกับคนรุ่นใหม่ไฟแรง ทั้งนักศึกษาและวัยทำงาน เจาะกลุ่มคนที่มีไลฟ์สไตล์ชีวิตแอคทีฟ เรียน ทำงานหลัก ทำงานเสริม ออกกำลังกาย นัดพบปะเพื่อนฝูง

สะท้อนออกมาทั้งจากการทำโฆษณาและการเลือกพรีเซ็นเตอร์โครงการเป็น ‘SIRPOPPA’ หรือ ‘ป๊อป-อภิวัฒน์ ชินอักษร’ ศิลปินดังจากเวที The Rapper และ PD รายการ Show Me The Money Thailand SS2 ซึ่งมีเรื่องราวชีวิตเริ่มต้นจากการทำงานวิศวกรอยู่ 4 ปี ก่อนจะมาไล่ตามฝันเป็นแรปเปอร์ได้สำเร็จ ทำให้เห็นภาพชัดเจนว่า ‘กลุ่มเป้าหมาย’ ที่ต้องการเป็นกลุ่มไหน

ตัด ‘สระว่ายน้ำ’ ออก ใส่โคเวิร์กกิ้ง-ลานกิจกรรม

เดอะ มูฟ จะเป็นคอนโดฯ ที่ทำราคาแบบเข้าถึงง่าย อย่างทำเลเกษตรเริ่มต้น 1.69 ล้านบาท พร้อมแข่งขันกับคอนโดฯ อื่นในทำเลเดียวกัน ราคาที่ไม่สูงแลกมากับการเปลี่ยนสิ่งอำนวยความสะดวกที่ปกติจะมีให้ในคอนโดฯ โดย 3 ใน 4 โครงการเดอะ มูฟที่จะเปิดปีนี้คือ เกษตร, ราม 22 และรัชดา จะเป็นคอนโดฯ ที่ “ไม่มีสระว่ายน้ำ”

สำหรับทำเลเกษตร สิ่งที่มาแทนสระว่ายน้ำบนชั้นรูฟท็อปจะเป็นโคเวิร์กกิ้งสเปซแบบกลางแจ้ง กับลานกิจกรรมที่สามารถใช้วิ่งหรือออกกำลังกลางแจ้งต่างๆ ได้

ฝ่ายการตลาดของแสนสิริให้ข้อมูลว่า บริษัทเลือกออกแบบเปลี่ยนสิ่งอำนวยความสะดวก เพราะจากการเก็บข้อมูลพบว่าคนไลฟ์สไตล์แอคทีฟมักจะไม่ได้ใช้สระว่ายน้ำมากนัก สิ่งที่ต้องการมากกว่าคือ โคเวิร์กกิ้งสเปซ เพื่อใช้นั่งทำงาน กับ พื้นที่ออกกำลังกลางแจ้ง เปลี่ยนบรรยากาศจากในฟิตเนส และเหมาะกว่าในยุค COVID-19 ด้วย

• เปิดวิเคราะห์ ‘ราคาคอนโดฯ’ กลุ่ม Hi-End เเพงต่อเนื่อง เเม้เจอโควิด ทำเลรอบนอกร่วง 4-6%

ปีนี้จะมีเฉพาะโครงการเดอะ มูฟ บางนา ซึ่งยังมีสระว่ายน้ำ เพราะกลุ่มเป้าหมายบริเวณบางนาอาจจะมีกลุ่มครอบครัวที่มีเด็กเล็กด้วย และเด็กเป็นกลุ่มที่ใช้สระว่ายน้ำมากที่สุด

ถือเป็นการตัดสินใจที่สำคัญทีเดียวในยุคที่สระว่ายน้ำในคอนโดฯ เกือบจะเป็นมาตรฐานการออกแบบไปแล้ว แม้ว่าผู้ซื้อหรือผู้อยู่อาศัยหลายคนไม่ได้ใช้บ่อยนักก็ตาม

วางเป้าดึงนักลงทุนปล่อยเช่า 30%

ด้าน “สมัตถ์คม ต่างวิวัฒน์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายการตลาดโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงผลตอบรับหลังทำการตลาดไปแล้วบ้าง มีจำนวนผู้ที่สนใจเข้ามา 5 เท่าของจำนวนยูนิตที่เปิดขายในทำเลเกษตร ทั้งนี้ บริษัทวางกลยุทธ์เก็บห้องไว้ 2 ชั้นเพื่อเปิดขายอีกครั้งช่วงโครงการสร้างเสร็จต้นปี 2565

ปัจจุบันทำเลเกษตรวางเป้าหมายเป็น เรียลดีมานด์ กลุ่มซื้ออยู่เอง หรือให้บุตรหลาน หรือเก็บเป็นสินทรัพย์ ประมาณ 60-70% และกลุ่ม นักลงทุนปล่อยเช่า 30-40% มีนักลงทุนสนใจค่อนข้างมากเพราะทำเลเห็นได้ชัดว่าสามารถปล่อยเช่านักศึกษาได้ ส่วนทำเลอื่นๆ ของเดอะ มูฟ นักลงทุนอาจจะมีสัดส่วนน้อยลง

• อนันดาฯ : ลูกค้ายังต้องการสังคมเมือง เดินหน้าเปิดคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้า 2.4 หมื่นล้าน

ทำเลอื่นๆ ของเดอะ มูฟ คาดว่าราม 22 และบางนาจะเปิดตัวต่อเนื่องในไตรมาส 2 และทำเลรัชดาจะเปิดตัวภายในปีนี้

คำถามที่ท้าทายของ “อนันดาฯ” คือคำถามที่ว่า คนจะยังต้องการอยู่คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าอยู่หรือไม่ เมื่อเกิดโรคระบาด ล็อกดาวน์ และการทำกิจกรรมส่วนใหญ่อยู่กับบ้านในโลกออนไลน์ เพราะอนันดาฯ ชูโมเดลพัฒนาคอนโดฯ ไม่เกิน 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าเป็นพอร์ตหลัก หากผู้บริโภคเปลี่ยนวิถีชีวิตในระยะยาว ออกไปอยู่ชานเมืองกันมากขึ้น โมเดลธุรกิจของบริษัทจะต้องปรับขนานใหญ่

จากคำถามนี้ “ชานนท์ เรืองกฤตยา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดมุมมองของบริษัท ยังคงเชื่อมั่นในโมเดลธุรกิจเดิม เพราะแม้ว่าโรคระบาดจะบีบให้คนต้องปรับตัวไปทำงาน เรียนหนังสือ ทำกิจกรรมออนไลน์ แต่มองว่า ที่จริงแล้วมนุษย์ยังต้องการสังคมเมื่อโลกกลับมาเป็นปกติ

“ประสบการณ์ส่วนตัวผมสมัครขี่จักรยานแบบ virtual ที่บ้าน มีคนจากทั่วโลกเข้ามาขี่พร้อมกัน แต่ถามว่าผมอยากกลับไปขี่ที่สกายเลนไหม (ลู่จักรยานใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ) ผมก็อยากจะกลับไป” ชานนท์กล่าว โดยเขาชี้ให้เห็นว่า ‘ความรู้สึก’ ของมนุษย์ยังต้องการเข้าสังคม มีปฏิสัมพันธ์ในชีวิตจริงมากกว่าโลกออนไลน์

ดังนั้น เชื่อว่าเมื่อโลกเริ่มควบคุมการระบาดได้ แหล่งงานของบริษัทชั้นนำซึ่งยังอยู่กลางเมือง หรือแหล่งการศึกษาชื่อดังในเมือง จะยังมีคนกลับไปทำงานและกลับไปเรียนในพื้นที่เช่นเดิม ทำให้คอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้ายังคงความสำคัญ

นอกจากนี้ ภาครัฐยังคงมีการลงทุนขยายเส้นทางรถไฟฟ้า มูลค่ารวมในแผนงานกว่า 3 แสนล้านบาท จึงเชื่อว่าการขยายที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้ายังคงเป็นทิศทางที่เหมาะสม

ชานนท์สรุปผลการดำเนินงาน ปี 2563 บริษัททำยอดขายได้ 17,495 ล้านบาท และรับรู้รายได้ 18,340 ล้านบาท โดยไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย ทำให้ปีที่แล้วเป็นการขายและโอนโครงการที่มีอยู่แล้วทั้งหมด

ปี 2564 เตรียมแผนคอนโดฯ 5 โครงการ

ด้าน “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของอนันดาฯ เปิดแผนธุรกิจปี 2564 ของบริษัท เตรียมเปิดตัว 5 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 24,422 ล้านบาท โดยเป็นคอนโดฯ ทั้งหมด กระจายใน 5 ทำเล ได้แก่ สะพานควาย, สามย่าน, ทองหล่อ, สุขุมวิท 38 และ ลำสาลี ทั้งนี้ จังหวะการเปิดจะดูตามสภาวะตลาด เพราะเป็นโครงการขนาดใหญ่ ต้องการดีมานด์สูงจึงจะเปิดตัวได้

โครงการเปิดใหม่ปีนี้ บางแห่งมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ใหม่ให้เหมาะกับวิถีชีวิตแบบ New Normal และทำราคาให้เหมาะกับตลาด เช่น โครงการที่สะพานควาย มีการปรับแบบใหม่และเปิดประมูลใหม่ ซึ่งทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างลดลง 10% จะทำให้บริษัทกดราคาขายลงมาได้

สำหรับ เป้ายอดขายอยู่ที่ 18,570 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 6% เป้ารับรู้รายได้ 16,008 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนที่มีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการใหม่ไปถึง 7 โครงการ โดยเป้ารับรู้รายได้นี้มีแบ็กล็อกโอนปีนี้รออยู่แล้ว 7,690 ล้านบาท ที่เหลือจะเป็นการขายโครงการพร้อมอยู่

กุญแจสำคัญ “แรงซื้อต่างชาติ”

การฟื้นตัวของตลาดคอนโดฯ นั้น มีปัจจัยหนึ่งที่สำคัญคือ “แรงซื้อต่างชาติ” โดยประเสริฐเปิดสถิติจาก REIC และธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่าเมื่อปี 2561 ผู้ซื้อต่างชาติที่โอนกรรมสิทธิ์สินทรัพย์ในไทยมีมูลค่ารวมถึง 92,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้กว่าครึ่งหนึ่งเป็นผู้ซื้อชาวจีน

แต่ในปี 2563 พบว่าผู้ซื้อต่างชาติหายจากตลาดไทยไปถึง 89% คือเกือบจะทั้งหมด เพราะลูกค้าไม่สามารถเดินทางเข้ามาเยี่ยมชมเซลส์แกลลอรีหรือดูโครงการที่ไทยได้

อย่างไรก็ตาม ยอดโอนของอนันดาฯ ปีก่อนมีสัดส่วน 21% ที่เป็นการโอนของผู้ซื้อต่างชาติ แม้ลูกค้าจะบินเข้ามาตรวจห้องไม่ได้ก็ตาม สะท้อนให้เห็นความมั่นใจของลูกค้าต่างชาติต่ออสังหาฯ ไทยและต่อบริษัท

• เดนมาร์ก เตรียมใช้ ‘วัคซีน พาสปอร์ต’ เเบบดิจิทัล กลางปีนี้ ฟื้นฟูเศรษฐกิจ-ท่องเที่ยว

ทำให้ประเสริฐมองว่า กุญแจสำคัญของตลาดคอนโดฯ จะฟื้นตัวเร็วขึ้นเมื่อรัฐบาลเปิดประเทศ อย่างน้อยหากมีลูกค้ากลับเข้ามาครึ่งหนึ่ง คือมีแรงซื้อประมาณ 45,000 ล้านบาท จะช่วยกระตุ้นตลาดคอนโดฯ ไทยได้มาก

ชานนท์กล่าวเสริมต่อประเด็นนี้ว่า รัฐบาลควรมีนโยบายเกี่ยวกับ “วัคซีน พาสปอร์ต” คือเปิดให้ชาวต่างชาติที่ได้รับวัคซีนแล้วสามารถบินเข้าประเทศไทยได้ ซึ่งเรื่องนี้สำคัญมากและ “รัฐต้องกล้าพอ” เพราะไม่ใช่เรื่องที่เกี่ยวกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่เกี่ยวพันโดยตรงกับอุตสาหกรรมท่องเที่ยวซึ่งรอนักท่องเที่ยวกลับเข้าประเทศอยู่ และจะช่วยฟื้นเศรษฐกิจไทยได้มาก

ในวิกฤตเป็นโอกาสของบางกลุ่มเสมอ “ชนินทร์ วานิชวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด เปิดเผยถึงสถานการณ์ธุรกิจโรงแรมในเมืองพัทยาช่วงหลังคลายล็อกดาวน์ พบว่า โรงแรมครอสทู พัทยา โอเชียนเฟียร์ เรสซิเดนซ์ และ โรงแรม ครอสทู ไวบ์ พัทยา ซีเฟียร์ ของบริษัท มีผลประกอบการที่ดีขึ้นยิ่งกว่าช่วงก่อนล็อกดาวน์ โดยมีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 70-80% เทียบกับช่วงก่อนล็อกดาวน์มีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 60%

ที่เป็นเช่นนั้น ชนินทร์มองว่าเป็นเพราะกระแสการท่องเที่ยวในประเทศของคนไทย โดยพัทยาเป็นตัวเลือกอันดับ 1 เพราะใกล้กรุงเทพฯ ขับรถเพียง 2-3 ชั่วโมง และคนไทยปัจจุบันนิยมโรงแรมแบบบูทีค มีเอกลักษณ์ มีมุมสวยๆ และกิจกรรมให้ถ่ายรูป รวมถึงขนาดโรงแรมไม่ใหญ่ จำนวนไม่เกิน 300 ห้อง ทำให้การเข้าพักไม่แออัด ลดความเสี่ยงการติดเชื้อและเป็นส่วนตัวกว่า

ไม่ใช่เฉพาะโรงแรมในกลุ่มฮาบิแทท ชนินทร์กล่าวว่า โรงแรมบูทีคอื่นก็มีผลประกอบการที่ดีเช่นเดียวกัน ขณะที่โรงแรมขนาดใหญ่ เจาะตลาดกรุ๊ปทัวร์ด้วยราคาห้องพักประมาณ 1,000 บาทต่อคืน จะประสบปัญหามากกว่าเพราะขาดกรุ๊ปทัวร์ต่างประเทศ ปัจจุบันยังมีอัตราเข้าพักต่ำ บางโรงแรมลงไปอยู่ที่ 20% เท่านั้น

ครอสทู พัทยา โอเชียนเฟียร์ เรสซิเดนซ์ นั้นเป็นโรงแรมแบบพูลวิลล่าจำนวนเพียง 59 หลัง ราคาเฉลี่ย 7,000 บาทต่อคืนขึ้นไป ส่วนครอสทู ไวบ์ พัทยา ซีเฟียร์ เป็นโรงแรมขนาดเล็ก 65 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 2,500-3,000 บาทต่อคืน

สำหรับปี 2564 แม้จะมีข่าววัคซีนวิจัยสำเร็จและเริ่มใช้แล้วในต่างประเทศ แต่มองว่ากว่าที่ประเทศไทยจะเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาได้เต็มที่ อย่างเร็วที่สุดคือช่วงครึ่งปีหลัง ดังนั้น จะยังคงเน้นตลาดคนไทยอย่างต่อเนื่อง

สะดุด 2 เดือนกลางปี ก่อนกลับมาเป็นปกติ

ฮาบิแทท กรุ๊ป นั้นเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่พัฒนาโครงการเน้นการลงทุนแบบ Lifestyle Investment กล่าวคือ บริษัทพัฒนาโครงการเป็นคอนโดมิเนียมเพื่อขาย แต่จะทำสัญญาเช่าเพื่อนำมาบริหารเป็นโรงแรมทั้งโครงการ โดยให้แพ็กเกจการันตีผลตอบแทน (yield) 6% คงที่ช่วง 3 ปีแรก ส่วนปีที่ 4 เป็นต้นไป แบ่งกำไรตามจริงให้เจ้าของห้องชุด 70% และของบริษัท 30% โดยเจ้าของห้องมีสิทธิเข้าพักในห้องชุดของตน 14 วันต่อปี ขณะนี้มีโครงการที่ใช้โมเดลธุรกิจนี้ในพัทยาสะสม 6 โครงการ

ปัจจุบันมีโครงการที่เปิดบริการเป็นโรงแรมแล้วภายใต้เชนครอสทู 2 แห่ง ขณะที่ปี 2564 จะมีอีก 3 โครงการสร้างเสร็จเปิดใหม่ภายใต้เชนโรงแรมเบสท์ เวสเทิร์นกับโรงแรมวินด์ดัม ส่วนอีก 1 โครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง

ด้วยโมเดลธุรกิจที่การันตียีลด์ให้ลูกค้าช่วง 3 ปีแรก ทำให้บริษัทต้องบริหารความเสี่ยงและทำกำไรให้ได้ โดยชนินทร์กล่าวว่า ปีนี้มีโรคระบาด COVID-19 ทำให้โรงแรมต้องปิดไป 2 เดือนช่วงเมษายน-พฤษภาคม’63 แต่เมื่อเปิดบริการอีกครั้ง จุดเด่นของโรงแรมที่ตรงกับความต้องการคนไทย ประกอบกับการตลาดแบบ Influencer Marketing ช่วยให้มีอัตราเข้าพักสูงยิ่งขึ้น เมื่อเฉลี่ยรวมทั้งปีแล้ว บริษัทยังมีกำไรตามปกติ สามารถจ่ายผลตอบแทนให้ลูกค้าได้

• คอนโดฯ “อินเตอร์คอนฯ หัวหิน” ขายดีสวนกระแส เศรษฐีอัดอั้นไม่ได้เที่ยวต่างประเทศ

ขณะเดียวกัน ฝั่งนักลงทุนแม้จะหดตัวไปช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคม’63 เช่นกัน แต่หลังจากนั้นก็เริ่มกลับมาเป็นปกติ โดยบริษัทเน้นนำเสนอการลงทุนที่ได้กำไรแน่นอน แทนที่การลงทุนในตลาดหุ้นที่ช่วงที่ผ่านมามีความผันผวนสูง
ทำให้ตลอดปี 2563 คาดว่าจะปิดยอดขายได้ที่ 1,800 ล้านบาท เติบโตขึ้นจากปีก่อน 20-30%

รอจังหวะเปิดอีก 2 โครงการพัทยา

จากการบริหารโรงแรมในพัทยาที่สามารถโชว์ผลงานสร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุน ทำให้บริษัทคาดหวังว่าปี 2564 จะได้เปิด 2 โครงการใหม่ในพัทยาที่เลื่อนมาจากปีนี้ โดยจะเป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ทั้ง 2 โครงการ ที่ดินแห่งละ 5-10 ไร่ แต่ยังไม่เปิดเผยรายละเอียดทำเลและมูลค่าโครงการ

ในแง่แพ็กเกจการันตียีลด์ ชนินทร์กล่าวว่า จะพิจารณาอีกครั้งว่าจะปรับลดการการันตีสำหรับโครงการใหม่ลงหรือไม่ท่ามกลางสภาวะตลาดท่องเที่ยวที่ยังมีความเสี่ยง

“ทั้งสองแห่งพร้อมแล้ว แต่อาจจะเปิดแบบ soft launch เงียบๆ ก่อน รอจังหวะตลาดที่เหมาะสมแล้วค่อย grand opening ความเป็นไปได้คือน่าจะเป็นช่วงครึ่งปีหลัง” ชนินทร์กล่าว

คอนโดฯ กรุงเทพฯ ยังขายช้า เตรียมฉีกไปทำแนวราบ

สำหรับทำเลกรุงเทพฯ ฮาบิแททก็มีโครงการพัฒนาเช่นกัน แต่ไม่มีแพ็กเกจการันตียีลด์ จะปรับเป็นดีลพาร์ทเนอร์ JALUX จากญี่ปุ่นเข้ามาช่วยบริหารโครงการและจัดหาผู้เช่า ทำให้โครงการยังเน้นลูกค้านักลงทุน แต่จะอยู่อาศัยเองก็ได้เช่นกัน โดยบริษัทพัฒนาโครงการในตลาดกลางบนเป็นหลัก ราคาขายอยู่ในช่วง 5-10 ล้านบาท หรือเฉลี่ยไม่เกิน 2 แสนบาทต่อตร.ม.

• “ชาญอิสสระ” พลิกเกมขายคอนโดฯ “บิ๊กล็อต” อัดโปรฯ ลดสูงสุด 38% แถมรถ Audi

อย่างไรก็ตาม ชนินทร์ฉายภาพว่าตลาดคอนโดฯ ระดับกลางบนในกรุงเทพฯ เคยขึ้นไปพีคสุดคือช่วงปี 2561 ก่อนจะเริ่มผ่อนแรงลงในปี 2562 เมื่อภาครัฐบังคับใช้มาตรการเข้มงวดเกณฑ์ LTV มีผลกับลูกค้าไทย และเศรษฐกิจโลกผันผวนจากสงครามการค้าซึ่งมีผลกับลูกค้าต่างประเทศ มาถึงปี 2563 มีปัญหา COVID-19 ซ้ำเติมทำให้การขายยิ่งช้าลง ยกตัวอย่างโครงการ วาลเด้น ทองหล่อ 8 ของบริษัทซึ่งเปิดตัวปลายปี 2562 จนถึงปัจจุบันยังมียอดขายเพียง 30%

สถานการณ์ที่พลิกผันทำให้ฮาบิแททตัดสินใจขายที่ดินกลางกรุงเทพฯ ที่เก็บไว้ไปแล้ว 2 แปลง ได้แก่ ที่ดินซอยสุขุมวิท 31 เนื้อที่ราว 300 ตร.ว. และที่ดินซอยสุขุมวิท 8 เนื้อที่ราว 1 ไร่ เพื่อเบนเข็มไปลงทุนโครงการแนวราบแทน

“กำลังศึกษาโครงการแนวราบทั้งในพัทยาและกรุงเทพฯ มองว่าในกลุ่มราคา 5-15 ล้านบาทยังขายได้ แต่จะเป็นโครงการรูปแบบไหน เป็นโครงการเพื่อการลงทุนหรือไม่ คิดว่าจะสรุปได้ภายในครึ่งปีแรก 2564” ชนินทร์กล่าว

ส่วนคอนโดฯ กรุงเทพฯ ที่เปิดไปแล้วคงยังไม่เปิดตัวเพิ่มเร็วๆ นี้ เพราะตลาดน่าจะใช้เวลาดูดซับอีก 1-2 ปี น่าจะกลับมาบูมได้อย่างเร็วที่สุดต้องรอปี 2565

ชาวต่างชาติหายจากเมืองไทยไม่ได้กระทบแค่โรงแรม แต่ยังกระทบกลุ่มคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าใจกลางกรุงเทพฯ ด้วย Positioning พูดคุยกับ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นถึงตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่าในย่านกลางเมือง เช่น สุขุมวิทตอนต้น กำลังเผชิญภาวะราคาตกชั่วคราวอย่างน้อย 30-40% ตามราคาตั้ง แต่ราคาหลังเจรจาต่อรองอาจจะลงไปมากกว่านี้อีก

สาเหตุเป็นดังที่ทราบกันดีว่าวิกฤต COVID-19 ทำให้ชาวต่างชาติกลุ่ม expat จำนวนมากกลับประเทศบ้านเกิด
และขาดนักท่องเที่ยวต่างชาติซึ่งมักจะมาเช่าห้องรายวันผ่าน Airbnb โดยที่ชาวต่างชาติเหล่านี้คือกลุ่มเป้าหมายหลักของคอนโดฯ โซนกลางเมือง แถมยังมีกลุ่มโรงแรมที่หันมาทำตลาดเช่ารายเดือนเพิ่มซัพพลายในตลาดอีก ทำให้ปัจจุบันคอนโดฯ ต้องหาทางรอดด้วยการลดราคามาจับตลาดคนไทยแทน

จากการสำรวจประกาศให้เช่าคอนโดฯ ใน DDproperty พบว่า คอนโดฯ ปล่อยเช่าย่านสุขุมวิทตอนต้น สาทร หลังสวน ขณะนี้ส่วนใหญ่ตั้งราคากันตั้งแต่ 450-850 บาทต่อตร.ม. ถ้าเทียบกับข้อมูลจาก พรีโม เซอร์วิส เซอร์ลูชัน บริษัทนายหน้าอสังหาฯ เมื่อปี 2562 คอนโดฯ ย่านสุุขุมวิทตอนต้นทำราคาได้ระหว่าง 700-1,000 บาทต่อตร.ม. หรือถ้าเทียบห้องชุดไทป์เดียวกันในคอนโดฯ แห่งเดียวกัน ยกตัวอย่างห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 33 ตร.ม. ในคอนโดฯ แห่งหนึ่งย่านสาทร เคยปล่อยเช่าที่ 20,000 บาทต่อเดือน ขณะนี้ลดเหลือ 16,000 บาทต่อเดือน

อย่างไรก็ตาม บางห้องชุดหรือคอนโดฯ บางแห่งก็ยังตั้งราคา 900-1,000 บาทต่อตร.ม.ได้ในปัจจุบัน สังเกตว่าจะเป็นกลุ่มคอนโดฯ ลักชัวรีที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ หรืออยู่ในโลเคชันที่ดีมาก ติดรถไฟฟ้า

“พีระพงศ์ จรูญเอก” ซีอีโอ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ให้ความเห็นในทางเดียวกันว่า ตลาดปล่อยเช่าย่านกลางเมืองกำลังประสบปัญหา และดูเหมือนจะขยายวงมาถึงพระโขนง-อ่อนนุชซึ่งระยะหลังเริ่มเป็นถิ่นที่อยู่ของชาวต่างชาติแล้วเช่นกัน ทำให้คอนโดฯ ย่านอ่อนนุชมีการลดราคาเช่าลงมาถึง 10,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้อง 1 ห้องนอน เทียบกับปกติถ้าจะหาคอนโดฯ เช่าราคานี้ต้องยอมขยับออกไปถึงอุดมสุข-บางนา-แบริ่ง

รออย่างน้อย 6 เดือนหลังเปิดประเทศ

ด้าน “นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า คอนโดฯ กลางเมืองบางส่วนมีการลดราคาปล่อยเช่าจริง แต่ตอบยากว่าลดลงมากน้อยแค่ไหน เพราะขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องชุดแต่ละรายมีความจำเป็นไม่เท่ากัน บางรายที่ถือหลายห้องและลงทุนด้วยเงินกู้ธนาคาร อาจจะต้องยอมลดราคามากกว่าเพื่ออย่างน้อยได้มี “เงินค่าเช่าโปะค่างวดผ่อนบ้าน”

• คอนโดฯ “ราคาหดตัว” ครั้งแรกในรอบทศวรรษ! เซอร์ไพรส์ “ไกลรถไฟฟ้า” โตดีกว่าใกล้สถานี

“หลังจากนี้ถ้าเปิดประเทศได้แล้วก็คงไม่กลับมาเป็นปกติทันที เพราะต้องรอให้เศรษฐกิจฟื้นตัว มีการจ้างงาน มีการดึงคนทำงานต่างชาติกลับมาทำงานในประเทศใหม่ มีนักท่องเที่ยวกลับมาท่องเที่ยวเป็นปกติก่อน คิดว่าอย่างน้อยหลังเริ่มเปิดพรมแดน 6 เดือนถึงน่าจะเริ่มเห็นภาพตลาดเช่ากลับไปเป็นปกติ” นลินรัตน์กล่าว

นักลงทุนคอนโดฯ ยิ่งลดลง

สภาวะตลาดแบบนี้ย่อมส่งผลต่อนักลงทุนคอนโดฯ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จากเดิมนักลงทุนปล่อยเช่าเริ่มซบเซาลงตั้งแต่ปีก่อนอยู่แล้ว เมื่อเผชิญสถานการณ์นี้ นลินรัตน์มองว่า น่าจะเหลือนักลงทุนเพียง 3 ใน 10 ที่ตัดสินใจซื้อคอนโดฯ ช่วงนี้ โดยเป็นกลุ่มที่รับความเสี่ยงซื้อในภาวะตลาดซบเซาเพราะราคาที่ลดลงมา 10-15% จากช่วงต้นปี ทำให้มีโอกาสดีในการเก็งกำไรอนาคต

ด้านมุมมองนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไตรเตชะกล่าวว่า ช่วงต้นปีนักลงทุนมีอยู่ประมาณ 15% ของผู้ซื้อทั้งหมด แต่ปัจจุบันยิ่งลดลงไปเหลือเพียง 5% เท่านั้น ทำให้บริษัทมีการปรับสินค้ากลางเมืองบางโครงการ คือ ศุภาลัย ไอคอน สาทร ให้มีห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนเป็นสัดส่วนมากขึ้นกว่าเดิม เนื่องจากต้องหันมาเน้นผู้ซื้ออยู่เอง ซึ่งกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์เช่นนี้ยินดีจ่ายเพิ่มเพื่อให้ได้ห้องชุดขนาดใหญ่ขึ้น จากปกติ 1 ห้องนอนราคาห้องละ 7-8 ล้านบาท ถ้าขยับเป็น 2 ห้องนอนราคาเพิ่มเป็น 10 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ไตรเตชะกล่าวว่า กลุ่มผู้ซื้อลงทุนเป็นกลุ่มที่โยกย้ายการลงทุนเพื่อหาผลตอบแทนสูงสุด ถ้าหากตลาดกลับมาฟื้นตัวก็จะกลับมาซื้อทันที

สำหรับตลาดปล่อยเช่าคอนโดฯ ที่เน้นผู้เช่าคนไทย นลินรัตน์มองว่ามีผลกระทบน้อยกว่า แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจ อาจจะมีการต่อรองราคาค่าเช่า แนะนำเจ้าของห้องชุดอาจยอมลดราคาบ้าง หรือให้สิ่งที่เป็นมูลค่าเพิ่มบางอย่างเพื่อคงค่าเช่าไว้ในระดับเดิมได้ เช่น บริการแม่บ้านฟรีทุกเดือน เฟอร์นิเจอร์ชิ้นใหม่ เพราะนาทีนี้ การดึงลูกค้าเก่าให้ต่อสัญญาให้ได้เป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด

บมจ.ไรมอน แลนด์ เพิ่งก่อสร้างโครงการ The Lofts สีลม มูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาทเสร็จเป็นที่เรียบร้อย โดยโครงการนี้มียอดพรีเซลตุนไว้อยู่แล้ว 75% ของโครงการ

แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะเข้ามาได้มากแค่ไหนขึ้นอยู่กับนโยบายรัฐบาลในการบริหารสถานการณ์ COVID-19 เนื่องจากผู้ซื้อโครงการนี้ถึง 40% เป็นชาวต่างชาติ (ส่วนใหญ่เป็นชาวจีน) เมื่อประเทศไทยปิดประเทศ เข้มงวดการเดินทางเข้าพรมแดน ทำให้ลูกค้าของไรมอน แลนด์ไม่สามารถเดินทางเข้ามาทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ได้ แม้จะยังไม่ทิ้งดาวน์ แต่รายได้ส่วนนี้ที่ควรจะได้โอนก็ยังต้องรอไปก่อน

นอกจากปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ โรคระบาดยังซ้ำเติมสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม ที่เริ่มชะลอตัวลงตั้งแต่ปีก่อน มาถึงปีนี้หลายสำนักวิเคราะห์ประเมินว่าราคาคอนโดฯ ไม่ใช่แค่ทรงตัวแต่อาจจะถึงกับติดลบ เช่น ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ประเมินว่าราคาอสังหาฯ ไตรมาส 1/63 ลดลง -9% YoY ทั้งนี้ ถ้าเจาะกลุ่มคอนโดฯ หรูราคามากกว่า 15 ล้านบาท ระดับราคายังทรงตัวเท่ากับปีก่อน แต่ก็ไม่ปรับขึ้นต่อเนื่องอย่างที่เคยเป็นมา

• ปาดเหงื่อ! “อสังหาฯ” ราคาติดลบ -9% กลุ่มระดับกลางถึงล่างอ่วมสุด ราคาลงต่ำกว่าปี 2559

อย่างไรก็ตาม แม้จะเผชิญปัญหาดังกล่าว “ไลโอเนล ลี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ ไรมอน แลนด์ ยังมองว่าภาพรวมลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนยังสนใจอสังหาฯ ไทยอยู่ เพราะต้องการมีบ้านหลังที่สองในต่างประเทศ หรือต้องการลงทุนในอสังหาฯ และหากมองปัจจัยบวกคือตลาดอสังหาฯ ก็ปรับตัวตามสภาวะ การเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ระดับลักชัวรีมีน้อยมาก เป็นโอกาสการขายของโครงการที่มีอยู่แล้วในตลาด

แต่ไลโอเนลก็ยอมรับว่าการขายในปีนี้ยากขึ้น สำหรับโครงการระดับลักชัวรีที่จะขายได้ต้องเป็นโครงการที่ดี ทำเลและการออกแบบดี คุ้มค่าในการลงทุน รวมถึงเรื่องของ “ราคา” ก็ต้องมีส่วนลดอย่างน้อย 5-7% เพื่อจูงใจกลุ่มนักลงทุน

ความยากในการขายโครงการระดับลักชัวรี สะท้อนในแผนของไรมอน แลนด์ที่ตัดสินใจเลื่อนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมหรูในซอยสุขุมวิท 38 มูลค่ากว่า 8,000 ล้านบาทออกไปก่อน จากเดิมที่จะเปิดตัวไตรมาส 3/63 ทำให้ปีนี้บริษัทจะไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่เลย แต่หันมาเน้นขายสต็อกทั้งที่สร้างเสร็จแล้ว เช่น The Lofts สีลม, The Lofts อโศก, The Diplomat 39, The Diplomat สาทร, The River และ Unixx พัทยาใต้ รวมถึงโครงการที่ยังอยู่ระหว่างสร้าง เช่น The Estelle พร้อมพงษ์, TAIT12, The Lofts ราชเทวี

ปัจจุบันบริษัทมียอดขายครึ่งปีแรกแล้ว 1,329 ล้านบาท และมีแบ็กล็อกรอโอน 9,300 ล้านบาท ส่วนยอดรับรู้รายได้ปีนี้น่าจะทำได้ที่ 2,500-3,000 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนที่มีรายได้ประมาณ 3,600 ล้านบาท

COVID-19 นอกจากจะมีผลกับอสังหาฯ เพื่อขายแล้ว ยังกระทบอสังหาฯ เพื่อเช่าของบริษัทด้วย โดยเดิมไรมอน แลนด์จะเปิดตัวโรงแรม KITCH โรงแรมขนาด 72 ห้องทำเลด้านหน้าโครงการ The River ถนนเจริญนคร ในเดือนเมษายน 2563 หวังเจาะกลุ่มชาวจีนและอินเดีย แต่เมื่อเจอไวรัสระบาดทำให้โรงแรมต้องเลื่อนเปิดตัวไปเป็นไตรมาส 4 ปีนี้ และเริ่มบริการเฉพาะส่วนร้านอาหารด้านหน้าก่อน ยังไม่เปิดให้เข้าพัก

นับว่าเป็นปีสุดหินของไรมอน แลนด์ที่ต้องเผชิญทั้งสภาพตลาดอสังหาฯ ไทยที่ซบเซา และขาดกำลังซื้อสำคัญจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติ

สต๊อกคอนโดมิเนียมที่ติดมือ LPN อยู่เป็นปัญหาใหญ่ขององค์กร เพราะคอนโดฯ สร้างเสร็จแล้วขายไม่ได้หมายถึงเงินลงทุนที่จมลงไปทุกวันและค่าใช้จ่ายที่ต้องบำรุงรักษาอาคารจนกว่าจะปิดการขายได้

ต่อประเด็นนี้ “โอภาส ศรีพยัคฆ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) แจกแจงถึงกลยุทธ์ของบริษัทที่จะเร่งระบายสต๊อกออกไปให้เร็วที่สุด โดยปัจจุบัน LPN มีสต๊อกคอนโดฯ มูลค่ารวม 1 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้ บริษัทจะนำห้องชุดจำนวนรวม 2,900 ยูนิตใน 3 โครงการ มูลค่ารวม 2 พันล้านบาท มาจัดเป็นห้องเช่า หลังหาผู้เช่าได้เป็นพอร์ตใหญ่ จะนำทั้งหมดรวมขายเป็นแพ็กเกจห้องชุดพร้อมผู้เช่าให้กับนักลงทุน

3 โครงการดังกล่าว ได้แก่ ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 โครงการยักษ์ที่ติดมือมานานหลายปี จำนวนที่จะปล่อยเช่า 2,700 ยูนิต (ขณะนี้มีผู้เช่าแล้ว 1,700 ยูนิต), ลุมพินี เพลส พระราม 3-ริเวอร์ไรน์ จำนวน 100 ยูนิต และล่าสุด ลุมพินี พาร์ค พหล 32 ซึ่งเริ่มโอนปลายปีที่แล้ว แต่ยอดขายเดินไปได้แค่ 30% ทำให้จะนำมาปล่อยเช่า 100 ยูนิต

ทั้ง 3 โครงการจะให้เช่าในราคาใกล้เคียงตลาดหรือต่ำกว่าเล็กน้อย ที่รังสิตปล่อยเช่า 5,000 บาทต่อเดือน ส่วนพระราม 3 และ พหล 32 ปล่อยเช่า 8,000 บาทต่อเดือน แลกกับผู้เช่าต้องเซ็นสัญญาเช่าระยะยาว 3 ปี

อย่างไรก็ตาม สำหรับบางโครงการเช่น ลุมพินี พาร์ค พหล 32 หากให้เช่าในราคาดังกล่าว เทียบกับราคาขายเริ่มต้น 2.4 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่า (rental yield) จะอยู่ที่ 4% ต่อปีเท่านั้น ไม่จูงใจนักลงทุนมากพอ LPN จึงเตรียมอัดเงินค่าเช่าเพิ่มอีก 4,000 บาทต่อเดือนต่อห้องให้กับนักลงทุน เพื่อให้ยีลด์ขึ้นมาที่ 5-6% ต่อปี

โอภาสกล่าวว่า บริษัทหวังว่าหากปล่อยเช่าห้องได้เกือบทั้งหมดแล้วโดยมีสัญญาเช่า 3 ปีในมือ จะสามารถจัดรวมเป็นแพ็กเกจขายแบบเหมาตึกได้ โดยมีช่องทางขายลูกค้าทั้งขายนักลงทุนโดยตรง ขายเอเย่นต์อสังหาฯ และกลุ่มธุรกิจบริหารจัดการความมั่งคั่งของธนาคาร

ที่ต้องยุ่งยากหาผู้เช่าเข้ามาก่อนจัดแพ็กเกจขาย ส่วนหนึ่งเป็นเพราะต้องการจูงใจนักลงทุนว่าทำเลเหล่านี้มีผู้เช่าจริง และอีกส่วนเพื่อบรรเทาค่าบำรุงรักษาห้องที่บริษัทต้องจ่าย รวมถึงทำให้บรรยากาศชุมชนมีการอยู่อาศัยจริง ไม่รกร้าง

“อย่างรังสิตมีการเช่าจะครบทั้งตึก F แล้ว ต่อไปเราจะเริ่มตัดขายนักลงทุนได้” โอภาสกล่าว “โครงการที่เลือกมาปล่อยเช่าจะโครงการที่ห้องต้องเหลือเยอะจริงๆ ไม่ได้ทำได้ทุกที่”

ปี’63 LPN รุก 9 ทำเลทั่วกรุง

ด้านแผนการดำเนินงานปี 2563 โอภาสเปิดเผยว่าบริษัทเตรียมเปิดตัว 9-10 โครงการ มูลค่ารวม 1.2-1.3 หมื่นล้านบาท โดยแบ่งเป็นแนวราบ 4 โครงการ มูลค่าประมาณ 5 พันล้านบาท และคอนโดฯ 5-6 โครงการ มูลค่าประมาณ 7-8 พันล้านบาท ส่วนเป้าหมายยอดขายปีนี้ 1 หมื่นล้านบาท เติบโต 30% จากยอดขายที่ทำได้ปีก่อน 7 พันล้านบาท เป้าหมายรับรู้รายได้จะใกล้เคียงรายได้ที่ทำได้ในปี 2562

โครงการเปิดตัวของ LPN กางแผนชัดๆ กันตั้งแต่ต้นปี ดังนี้
1.บ้าน 365 เมืองทองธานี บ้านแฝดราคาเริ่มต้น 10 กว่าล้านบาท
2.บ้านลุมพินี สุขุมวิท 113 ราคาเริ่ม 3-5 ล้านบาท
3.บ้านลุมพินี ลาดกระบัง ราคาเริ่ม 3-5 ล้านบาท
4.บ้านลุมพินี พหล 54/1 ราคาเริ่ม 3-5 ล้านบาท
5.ลุมพินี เพลส เตาปูน-อินเตอร์เชนจ์ ราคาเริ่ม 90,000 บาทต่อตร.ม.
6.คอนโดฯ ทำเลจรัญ 65 ราคาเริ่ม 70,000 บาทต่อตร.ม.
7.คอนโดฯ ทำเลถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ราคาเริ่ม 130,000 บาทต่อตร.ม.
8.คอนโดฯ ทำเลแจ้งวัฒนะ 17 เฟส 1 ราคาเริ่ม 70,000 บาทต่อตร.ม.
9.คอนโดฯ ทำเลถนนเอกชัย ราคาเริ่มไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิต

ปีนี้โอภาสแย้มด้วยว่ารายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ จะลดลงจากปีก่อน แต่จะเร่งดันรายได้ประจำ (recurring income) ที่มาจากการบริหารจัดการอาคาร ก่อสร้าง ที่ปรึกษาวิจัยและพัฒนาขึ้นมาแทน โดยรวมน่าจะแตะ 900-1,000 ล้านบาท โดยเฉพาะ ธุรกิจรับบริหารจัดการอาคาร ปัจจุบันรับบริหารให้โครงการ LPN เองอยู่ 150 โครงการ และบริหารให้โครงการของบริษัทอื่นอยู่ 30-40 แห่ง ต้องการเพิ่มจำนวนอาคารรับบริหารให้โครงการภายนอกเป็น 150 โครงการ

เป็นปีที่หนักใจที่สุดตั้งแต่ยุคต้มยำกุ้ง

สำหรับสภาพตลาดอสังหาฯ โอภาสกล่าวถึงปีที่ผ่านมาว่าตลาดเหมือนทำงานแค่ “3 แรกกับ 3 หลัง” คือคึกคักในช่วง 3 เดือนแรก เร่งขายและโอนก่อนที่มาตรการเข้มงวด LTV จะบังคับใช้ จากนั้นตลาดก็ซบเซาอย่างหนัก จนถึง 3 เดือนสุดท้ายที่กลับมาคึกคักเพราะแต่ละเจ้าต้องการดันยอดขายให้ได้ตามเป้า

“ถ้าไม่นับปี’40 ปีที่แล้วผมทำงานหนักใจมากที่สุด โดยเฉพาะช่วงไตรมาส 3 เพราะผ่านมา 9 เดือนแล้วรายได้เรายังไม่ถึงครึ่งของเป้าทั้งปี แต่พอจบปี’62 ก็ค่อนข้างพอใจ เพราะแม้รายได้จะไม่โต แต่เราลดต้นทุนได้ ทำให้กำไรออกมาดีกว่าที่คาด” โอภาสกล่าว

ขณะที่ปี 2563 โอภาสเชื่อว่าสภาวะตลาดจะยังคงเดิม โดยมีมาตรการรัฐบ้านดีมีดาวน์ช่วยเสริมตลาดไตรมาส 1 และน่าจะคึกคักอีกครั้งช่วงโค้งท้ายไตรมาส 4 ก่อนที่มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองให้บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านจะหมดลง แต่ยังหวังว่าไตรมาส 2-3 รัฐบาลจะมีมาตรการช่วยกระตุ้นออกมาเพิ่มเติมให้กับภาคอสังหาฯ

ด้าน “อภิชาติ เกษมกุลศิริ” กรรมการบริหารและหัวหน้าคณะเจ้าหน้าที่บริหารด้านการเงินของ LPN กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยปีนี้ยังไม่เห็นปัจจัยบวก และอาจจะโตต่ำที่สุดในรอบสิบปีเพราะเศรษฐกิจโลกยังไม่ฟื้นตัว อีกทั้งภาคท่องเที่ยวของไทยถูกกระทบจากเหตุไวรัสโคโรนาตั้งแต่ต้นปี

ดังนั้นกำลังซื้อน่าจะยังทรงตัว ทำให้สภาวะซัพพลายอสังหาฯ ล้นตลาดน่าจะยังต้องใช้เวลาดูดซับอีกอย่างน้อย 12-14 เดือน

บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด เปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ The Extro พญาไท-รางน้ำ ทำเลในซอยรางน้ำ 400 เมตรจากสถานี BTS อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ตรงข้ามแหล่งดิวตี้ฟรีกลางกรุง คิง เพาเวอร์ รางน้ำ และติดกับสวนสันติภาพ บนที่ดินเนื้อที่ 2 ไร่ ออกแบบเป็นอาคารไฮไรส์ 33 ชั้น จำนวน 411 ยูนิต เปิดราคาขายเริ่มต้น 5.99 ล้านบาท เฉลี่ยทั้งโครงการ 235,000 บาทต่อตร.ม. เปิดขายวันที่ 22-23 กุมภาพันธ์นี้

โครงการเสนอจุดเด่นของคอนโดฯ นี้ นอกจากเรื่องทำเลแล้ว ห้องชุดยังเป็นห้องหน้ากว้าง โดยห้องแบบ 1 ห้องนอนหน้ากว้าง 6.5 เมตร และห้องแบบ 2 ห้องนอน หน้ากว้าง 10 เมตร รวมถึงความสูงพื้นถึงเพดานอยู่ที่ 2.85 เมตร ทำให้ห้องโปร่งสบายขึ้น นอกจากนี้มี 5 ยูนิตพิเศษเป็นห้องแบบดูเพล็กซ์ 2 ชั้น เพดานสูง 6.15 เมตร มีประตูเข้าออกทั้ง 2 ชั้น

สำหรับแบรนด์ The Extro นั้นเป็นแบรนด์ใหม่ ในเครือสิงห์ เอสเตท หากเทียบคู่กับแบรนด์คอนโดฯ The Esse ที่เปิดมาก่อนหน้านี้ ราคาเฉลี่ยต่อตร.ม.จะใกล้เคียงกันคือมากกว่า 200,000 บาทต่อตร.ม. จัดเป็นกลุ่มลักชัวรีเหมือนกัน แต่ขนาดห้องของ The Extro จะเล็กกว่า ทำให้จัดแพ็กเกจราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทได้ มีการออกแบบและใช้วัสดุที่เกาะกลุ่มคนรุ่นใหม่มากกว่า ขณะที่ The Esse ห้องชุดจะราคามากกว่า 10 ล้านบาท และดีไซน์แบบหรูหรา

คำนวณยีลด์ปล่อยเช่าพญาไท-อนุสาวรีย์ชัยฯ ดึงนักลงทุน

“ณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการพัฒนาธุรกิจพักอาศัย บมจ.สิงห์ เอสเตท กล่าวถึงกลุ่มเป้าหมายคอนโดฯ นี้ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนในพื้นที่โดยเฉพาะกลุ่มแพทย์ เพราะบริเวณนี้รายล้อมไปด้วยโรงพยาบาลหลายแห่ง รวมถึงชาวต่างชาติ เนื่องจากซอยรางน้ำเป็นที่ตั้งของคิง เพาเวอร์ซึ่งนักท่องเที่ยวรู้จักดี

นอกจากผู้ซื้ออยู่เองแล้ว ยังมองถึงนักลงทุนปล่อยเช่า ด้วย โดยห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน 31 ตร.ม. ราคา 5.99 ล้านบาท คาดว่าจะปล่อยเช่าได้ 30,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตรากำไรจากการปล่อยเช่า (rental yield) ที่ 5% ซึ่งดีกว่าย่านซีบีดีที่ขณะนี้คอนโดฯ ราคาสูงทำให้ยีลด์ลดลงต่ำกว่า 5% แล้ว

ส่วนราคาคอนโดฯ ในพื้นที่นี้ ณัฐวุฒิกล่าวว่าแพงที่สุดอยู่ที่ 280,000 บาทต่อตร.ม. บนทำเลติดถนนพญาไท ส่วนในซอยรางน้ำ ราคาจะลดลงมาอยู่ที่ราว 200,000 บาทต่อตร.ม. ยอมรับว่า The Extro พญาไท-รางน้ำ เปิดราคาสูงกว่าคู่แข่ง 20-30% แต่มั่นใจจะขายได้ 50% ภายในปีนี้ เนื่องจากลูกค้ากลุ่มหนึ่งยอมจ่ายแพงกว่าหากได้ฟังก์ชันที่ดีกว่าภายในคอนโดฯ

Positioning สำรวจตลาดย่านรางน้ำและ BTS อนุสาวรีย์ชัยฯ พบว่ามีคอนโดฯ ที่ยังอยู่ระหว่างขายคือ Ideo Mobi รางน้ำ เริ่มต้น 4.99 ล้านบาท ห้องชุดเริ่ม 28 ตร.ม. และ Ideo Q วิคตอรี่ เริ่มต้น 5.59 ล้านบาท ห้องชุดเริ่ม 28 ตร.ม. ส่วนโครงการเก่าเช่น Rhythm รางน้ำ ที่สร้างเสร็จเมื่อปี 2561 ขายหมดไปแล้ว ปัจจุบันราคาเสนอขายรีเซลห้องชุด 28 ตร.ม. อยู่ที่ 7.15 ล้านบาท

นักลงทุนยังไม่หมดตลาด

จากทำเลดังกล่าวและโอกาสกำไรทำให้บริษัทนักลงทุนสิงคโปร์ รายหนึ่งติดต่อเหมาซื้อห้องชุดทั้งหมด 42 ยูนิต ไปก่อนหน้านี้ เพื่อนำไปขายต่อทำกำไรให้ลูกค้าฮ่องกง จีน ไต้หวัน และญี่ปุ่น บริษัทสิงคโปร์ดังกล่าวเป็นลูกค้าเก่าที่เหมาซื้อห้องชุดใน The Esse อโศก ไปกว่า 100 ยูนิต

“การขายบิ๊กล็อตทำให้เขาได้ส่วนลดพิเศษ ส่วนลดตรงนี้คือกำไรเมื่อเขานำไปขายต่อ” ณัฐวุฒิกล่าว “ที่จริงเขาต้องการซื้อเต็มโควตา 49% ที่ต่างชาติซื้อได้ แต่เราไม่ต้องการให้หมดเพราะจะต้องมีการให้ส่วนลดดังกล่าว และต้องการเก็บโควตาไว้สำหรับนักลงทุนไทยที่อาจขายต่อให้ชาวต่างชาติในอนาคต”

นอกจากทุนสิงคโปร์แล้ว ยังมีลูกค้าไทยจองซื้อแล้ว 40 ยูนิต พบว่า 30% ของกลุ่มนี้คือกลุ่มบุคลากรการแพทย์ตามเป้าหมาย ซึ่งแพทย์เป็นกลุ่มลูกค้าที่ไม่เพียงแต่ซื้ออยู่เอง แต่ยังต้องการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าด้วย

เมื่อถามถึงความกังวลต่อตลาดนักลงทุนอสังหาฯ ซึ่งนักวิเคราะห์หลายรายมองว่าหดตัวไปมากแล้ว “สิริเกียรติ วาทะพุกกณะ” ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายการขายและการตลาด ฝ่ายพัฒนาธุรกิจพักอาศัย บมจ.สิงห์ เอสเตท ยอมรับว่าจำนวนนักลงทุนลดลงจริง แต่ไม่ได้หายไปทั้งหมด หากเปิดโครงการในโลเคชั่นที่เหมาะสม ราคากับค่าเช่าเมื่อคิดคำนวณยีลด์แล้วจูงใจ เชื่อว่านักลงทุนจะยังสนใจอยู่

“ณัฐวุฒิ” ยังตบท้ายส่งเสียงถึงรัฐบาลว่า บริษัทมีความคาดหวังต่อนโยบายรัฐบาลจะฉีดยากระตุ้นภาคอสังหาฯ เพิ่มเติม เช่น มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% ที่ปัจจุบันให้เฉพาะอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หากขยายเพดานราคาขึ้นน่าจะช่วยกระตุ้นการซื้อได้มาก