“ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สรุปผลประกอบการบริษัท ปี 2563 เปิดตัวน้อยเพียง 7 โครงการ มูลค่ารวม 3,129 ล้านบาท แต่ทำยอดขาย 8,600 ล้านบาท โต 10% YoY ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (รวมโครงการ JV) 7,600 ล้านบาท โต 46% YoY และกำไรสุทธิสูงที่สุดตั้งแต่เปิดบริษัทที่ 1,115 ล้านบาท โต 25% YoY

สาเหตุที่บริษัทยังเติบโตได้ท่ามกลางจีดีพีประเทศไทยปีก่อนที่ติดลบถึง -6.1% นอกจากเป็นผลมาจากการปรับตัวเร็วของบริษัท เปลี่ยนแผนเปิดตัวโครงการ เลื่อนการเปิดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบนในเมือง และหันไปเปิดคอนโดฯ ราคาต่ำล้านแทนแล้วนั้น ดร.เกษรายังชี้ให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือหนึ่งเมื่อปีก่อนที่จริงแล้วยัง ‘ขายได้’ แม้ยูนิตขายจะลดลง -1.9% แต่มูลค่าขายทั้งตลาดกลับยังโต 5.4% เนื่องจากผู้ประกอบการต่างลดราคา จัดโปรโมชัน กระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อทันที

“เศรษฐกิจไม่ดีแต่พวกเราปรับตัวเร็ว หยุดการเปิดตัวใหม่ และกล้าที่จะลดราคาเพื่อระบายของออก เมื่อราคาลดลงไปถึงจุดหนึ่งก็จะขายได้เอง เพราะอย่างไรที่อยู่อาศัยก็ยังเป็นปัจจัยสี่ แม้ว่าจะเป็นสินค้าที่ต้องลงทุนสูง กู้ระยะยาว แต่เป็นของจำเป็นที่คนต้องการมี” ดร.เกษรากล่าว

แผนปี’64 กลับมาเติมซัพพลายลงตลาด

ด้านแผนงานปี 2564 เสนาฯ วางเป้าหมายดังนี้

– เปิดตัว 17 โครงการ มูลค่ารวม 15,700 ล้านบาท
– เป้ายอดขาย 11,100 ล้านบาท
– เป้ารายได้ 10,000 ล้านบาท

สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ แบ่งตามประเภทและเซ็กเมนต์ ดังนี้

– คอนโดฯ ระดับกลางถึงบน 3 โครงการ มูลค่ารวม 7,100 ล้านบาท (สัดส่วน 45%)
– คอนโดฯ ต่ำล้าน เสนา คิทท์ 6 โครงการ มูลค่ารวม 2,100 ล้านบาท (สัดส่วน 13%)
– คอนโดฯ ราคา 1-2 ล้านบาท เสนา อีโค ทาวน์ 2 โครงการ มูลค่ารวม 1,100 ล้านบาท (สัดส่วน 7%)
– โครงการแนวราบ 6 โครงการ มูลค่ารวม 5,400 ล้านบาท (สัดส่วน 35%)

ดร.เกษราระบุว่า ปีนี้บริษัทจะกลับมาเติมซัพพลายอย่างเต็มที่อีกครั้ง เนื่องจากขณะนี้มีสินค้าเหลือขายเพียง 15,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม บริษัทยังมีความระมัดระวังสูง จึงกระจายประเภทและเซ็กเมนต์ให้หลากหลาย รวมถึงเปิดเป็นโครงการขนาดเล็ก ไม่เติมซัพพลายลงทำเลนั้นๆ มากเกินไป

ทั้งนี้ คอนโดฯ ระดับกลางถึงบน 3 โครงการดังกล่าวที่จะเปิดปีนี้คือ 1.นิช ไพรด์ เอกมัย 2.นิช ไพรด์ สมเด็จเจ้าพระยา 3.นิช โมโน พระราม 9 ส่วนที่ดินแปลงอื่นโซนในเมือง เช่น ตลาดพลู บางโพ ยังไม่เปิดตัวเพราะตลาดยังไม่เหมาะสมที่จะเติมซัพพลาย

โดย โครงการ นิช ไพรด์ เอกมัย เป็นการปรับใหม่ของโครงการปีติ เอกมัย ที่เปิดขายเมื่อปี 2561 แต่ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า จึงออกแบบใหม่หมดพร้อมปรับราคาลงจาก 1.6 แสนบาทต่อตร.ม. เหลือ 1.3-1.4 แสนบาทต่อตร.ม. ส่วนลูกค้าที่วางดาวน์อยู่เดิมได้ขอยกเลิกและคืนเงินแล้วทั้งหมด

คอนโดฯ ต่ำล้านขายดี ตลาดผู้เล่นน้อยราย

สำหรับจุดไฮไลต์อย่างหนึ่งของเสนาฯ ในยุคเศรษฐกิจฝืด คือการออกสินค้า “คอนโดฯ ต่ำล้าน” มาในตลาด แน่นอนว่าทำเลย่อมไม่ใช่ใจกลางเมืองหรือติดรถไฟฟ้าซึ่งที่ดินแพงจนไม่สามารถสร้างได้ในราคานี้ แต่เลือกเปิดตัวในทำเลชานเมือง โดยปีนี้ เสนา คิทท์ จะกระจายทำเลรอบเมืองอีก 6 จุดคือ บางแค ลาดกระบัง เวสต์เกต-บางบัวทอง บางปู รังสิต-คลอง 4 และเทพารักษ์ (บางทำเลเป็นเฟสใหม่ของโครงการเดิม)

ดร.เกษราชี้ว่า คอนโดฯ ต่ำล้าน “เสนา คิทท์” เป็นสินค้าทดแทนพื้นที่ที่ทาวน์เฮาส์เริ่มมีราคาแพงขึ้น โดยที่มีคนอีกจำนวนมากที่อยากมีที่อยู่อาศัยของตัวเองแต่ฐานรายได้เอื้อมไม่ถึงทาวน์เฮาส์ในทำเลนั้นแล้ว ดังนั้นคอนโดฯ ต่ำล้านจึงเข้ามาตอบโจทย์ พิสูจน์จากเสนา คิทท์ที่เปิดปีก่อนมียอดขายดี บางโครงการปิดการขายได้แล้ว 100% (อ่านเพิ่มเติม : “เสนาฯ” ระดมเปิดคอนโดฯ “ต่ำล้าน” รับยุคเศรษฐกิจฝืด เจาะหนุ่มสาวโรงงานย่านนิคม)

แม้ความต้องการจะสูง แต่ในตลาดมีคอนโดฯ ต่ำล้านประมาณ 8-9 พันยูนิตเท่านั้น (เสนาฯ มีส่วนแบ่งตลาดเซ็กเมนต์นี้ 38%) ไม่ใช่ทุกรายจะเข้ามาทำตลาดได้ง่าย และมีข้อด้อยที่ไม่จูงใจอยู่เหมือนกัน

โดยดร.เกษราอธิบายว่า ตลาดคอนโดฯ แบบนี้อัตรากำไรจะต่ำกว่า ดังนั้น บริษัทที่จะพัฒนาได้ต้อง “บริหารต้นทุน” ได้ดีมากจึงจะคุ้มค่าในการเน้นขายด้วยปริมาณ

อีกประเด็นคือ “กลุ่มลูกค้า” ที่เจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย มีกำลังผ่อนเดือนละ 3-4 พันบาทเท่านั้น แถมยังมีหนี้อยู่ก่อนแล้วเกือบทุกคน อัตราปฏิเสธสินเชื่อจะสูงมากถ้าไม่มีการสกรีนโดยพนักงานขายก่อนยื่นกู้ธนาคาร หมายความว่า “เซลส์” ที่ดูแลจะต้องเป็นคนที่เข้าใจธรรมชาติของลูกค้า มีวิธีดูแลให้ลูกค้าเคลียร์หนี้ตนเองได้ก่อนยื่นกู้ และอำนวยความสะดวกระหว่างลูกค้ากับธนาคารได้เมื่อถึงขั้นตอนขอสินเชื่อ

พูดง่ายๆ คือ บริษัทที่พัฒนาสินค้าพรีเมียมมาตลอด และมีพนักงานขายส่วนใหญ่ดีลกับลูกค้ารายได้สูง อาจจะเข้ามาตลาดนี้ไม่ได้ง่ายนัก เป็นเหตุให้มี ‘คู่แข่งน้อย’ ไปโดยปริยาย สิ่งที่เสนาฯ ต้องสู้จึงเป็นการดูแลลูกค้าให้ขายได้และโอนได้สำเร็จ

บมจ.เอพี ไทยแลนด์ เปิดผลประกอบการสิ้นปี 2563 ยอดขายใหม่ลดลงจากปีก่อนหน้าเล็กน้อย แต่รายได้เติบโตแรง รวมถึงกำไรสุทธิที่เติบโตสูงสุดในรอบ 30 ปีที่ก่อตั้งบริษัท เนื่องจากปีก่อนมีการโอนคอนโดฯ ถึง 4 โครงการ โดยมีรายละเอียด ดังนี้

– สรุปเปิดตัวใหม่ 40 โครงการ มูลค่ารวม 45,020 ล้านบาท
(แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 39 โครงการ และคอนโดฯ 1 โครงการเท่านั้น คือ แอสปาย เอราวัณ ไพรม์ มูลค่า 3,200 ล้านบาท)
– ยอดพรีเซล 31,655 ล้านบาท (ลดลง -3.7% YoY)
– รับรู้รายได้รวมทุกธุรกิจ 46,130 ล้านบาท (เติบโต +42%)
– กำไรสุทธิ 4,225 ล้านบาท (เติบโต +38%)
– อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) 0.71

“อนุพงษ์ อัศวโภคิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอพี ไทยแลนด์ กล่าวย้อนถึงการรับมือวิกฤต COVID-19 เมื่อปีก่อนว่า บริษัทมีความระมัดระวังตัวสูงมากในช่วงเดือนมีนาคม’63 โดยหยุดการซื้อขายที่ดินทุกรายการไปก่อน และเริ่มให้ชะลอการก่อสร้างสต๊อกบ้านในโครงการระหว่างขาย ขณะที่คอนโดมิเนียมลดการเปิดตัวเหลือโครงการเดียวที่มาเปิดในช่วงปลายปี ทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดในมือสูง สิ้นปีมีอัตราหนี้สินต่อทุนต่ำ

ปี 2564 ยังเหนื่อย เศรษฐกิจมึนๆ ซึมๆ

สำหรับปี 2564 มุมมองซีอีโออนุพงษ์เห็นว่า ปัจจัยบวกอย่างวัคซีนป้องกัน COVID-19 ที่มาถึงเมืองไทยแล้วเป็นปัจจัยที่ดี แต่กว่าที่จะมีการฉีดวัคซีนให้กับคนไทยได้ครบทุกคนยังต้องใช้เวลา รวมถึงสถานการณ์ COVID-19 ได้สร้าง ‘Ripple Effect’ คือคลื่นความเสียหายที่สร้างผลต่อเนื่องไปในเศรษฐกิจส่วนต่างๆ เรียบร้อยแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่ม SMEs

“ภาพตัวเลขปีนี้ต้องระวังเพราะภาพอาจลวงตาเรา เนื่องจากปีที่แล้วเศรษฐกิจติดลบไปมาก การกลับมาโตคือโตจากที่ติดลบ สรุปปีนี้เศรษฐกิจจริงๆ จึงน่าจะยัง ‘มึนๆ ซึมๆ’ อยู่” อนุพงษ์กล่าว

อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับปี 2540 ซึ่งเป็นวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่ที่สุดของไทย ยังถือว่าไม่หนักเท่า เพราะโชคดีที่รัฐยังมีเงินคลังในการอัดฉีดเข้าระบบ

• เอสซี แอสเสท : 2564-65 สองปีที่ยังต้องระมัดระวัง เน้นกำลังซื้อกลุ่มบน-เร่งสะสมที่ดิน

“เราขอให้รัฐใส่เงินให้ถูกที่และทำให้เศรษฐกิจโตได้ก็พอ เพราะอสังหาฯ จะมีดีมานด์คือเศรษฐกิจต้องดีแล้วคนจะมาซื้อเอง” ซีอีโอเอพีกล่าว

ตลาดคอนโดฯ ต้อง “ถูก 3 ข้อ”

เจาะลึกในสินค้าแต่ละประเภท อนุพงษ์กล่าวว่า โครงการแนวราบยังไปได้เรื่อยๆ และควบคุมสต๊อกได้มากกว่าเพราะสามารถทยอยสร้างได้ ไม่เหมือนกับคอนโดฯ ที่ต้องสร้างเสร็จทั้งตึก โดยปัจจุบันเอพีจะคาดการณ์ดีมานด์และสร้างสต๊อกล่วงหน้าสำหรับขายได้อีก 2-3 เดือน

• อนันดาฯ : ลูกค้ายังต้องการสังคมเมือง เดินหน้าเปิดคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้า 2.4 หมื่นล้าน

ที่น่าจับตาคือ “คอนโดมิเนียม” ปัจจัยลบสำคัญของตลาดนี้คือแรงซื้อจาก “ผู้ซื้อต่างชาติ” โดยเฉพาะคนจีน ในหลายๆ โครงการลูกค้ากลุ่มนี้สำคัญมาก เช่น ไลฟ์ วัน ไวร์เลส ถ.วิทยุ มีผู้ซื้อจีนถึง 30% แต่วันนี้คนจีนยังบินเข้าประเทศไม่ได้ ทำให้ตลาดกลุ่มนี้หายเกือบทั้งหมด และต้องพึ่งพิงลูกค้าไทยเท่านั้น

“คนจะซื้อคอนโดฯ ตอนนี้ ถามคำถามแรกเลยคือได้ good yield หรือเปล่า ดังนั้น คนที่มีสต๊อกก็จะเร่งระบายออกเป็นภาพต่อเนื่องจากปีก่อน” อนุพงษ์กล่าว “แต่ก็มีข้อยกเว้นเหมือนกัน ปีก่อนมีคนที่ปิดการขายโครงการใหม่ทั้งโครงการได้และเป็นเรียลดีมานด์ด้วย แสดงว่า ยังมีโอกาสถ้าสามารถเลือกเซ็กเมนต์ที่ถูก ทำเลถูก และตั้งแพ็กเกจราคาถูกต้องเหมาะสม”

เอพีไปต่อปี 2564 เน้นแนวราบกลุ่ม 3-10 ล้าน

สำหรับแผนธุรกิจปี 2564 “วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ เอพี ไทยแลนด์ กรุ๊ป รายงานเป้าหมายดำเนินการ ดังนี้

– เปิดตัวใหม่ 34 โครงการ มูลค่ารวม 43,000 ล้านบาท
(แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 30 โครงการ มูลค่า 28,800 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 4 โครงการ มูลค่า 14,200 ล้านบาท)
– เป้ายอดขาย 35,500 ล้านบาท
– เป้ารับรู้รายได้ 43,100 ล้านบาท
ทั้งนี้ มีแบ็กล็อกคอนโดฯ ที่จะส่งมอบช่วงไตรมาส 3 ปีนี้คือ ไลฟ์ อโศก ไฮป์ และ ไลฟ์ ลาดพร้าว วัลเลย์ มียอดขายแล้ว 70%

วิทการกล่าวว่า สำหรับปีนี้จะเปิดตัวในตลาดที่มองว่าซัพพลายเริ่มลดลง ทั้งซัพพลายของตลาดรวมและที่มีในพอร์ตของเอพีเอง ซึ่งพบว่าเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 3-10 ล้านบาทเป็นหลัก โดยความท้าทายของปีนี้คือต้องหาทำเลที่ถูกต้องในการเปิดตัว

ปีนี้เอพียังตั้งงบซื้อที่ดินไว้ถึง 12,000 ล้านบาท หลังจากปีที่แล้วตั้งงบ 9,500 ล้านบาทแต่ใช้จริงเพียง 4,500 ล้านบาท เนื่องจากการตั้งการ์ดสูงด้านการเงิน แต่อนุพงษ์เสริมว่า งบนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ หากยอดขายไม่ได้ตามเป้าหรือเกิดสถานการณ์ลบ ก็สามารถหยุดการใช้จ่ายทันที

อย่างไรก็ตาม ยอดขาย 45 วันแรกของปี 2564 เอพีตุนยอดขายไปก่อนแล้ว 4,500 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้น 50% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน สะท้อนว่าขณะนี้ความรู้สึกของผู้ซื้อในตลาดยังเป็นไปในทางบวก แต่ก็ต้องระมัดระวังไม่ลดการ์ด และพร้อมจะปรับตัวได้ทุกเมื่อ

ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ร่วมกับ นายแพทย์กฤตวิทย์ เลิศอุตสาหกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บจก.โรงพยาบาลวิมุตโฮลดิ้ง แถลงข่าวแผนธุรกิจของเครือพฤกษาโฮลดิ้งปี 2564

ไฮไลต์ปีนี้ของ “พฤกษา” คือการออกสตาร์ทของ “ธุรกิจใหม่” ในเครือ นั่นคือธุรกิจด้าน “สุขภาพ” ซึ่งเริ่มปักหมุดก่อสร้าง “โรงพยาบาลวิมุต” ริมถนนพหลโยธิน ใกล้ BTS อารีย์ไปเมื่อปี 2560 และจะเริ่มให้บริการเดือนพฤษภาคม 2564 นี้แล้ว

แต่ก่อนที่โรงพยาบาลที่พฤกษาก่อสร้างเองจะได้ฤกษ์เปิดบริการ นายแพทย์กฤตวิทย์กล่าวว่า พฤกษาได้บรรลุดีลเข้าถือหุ้น 51% ในบริษัท เทพธัญญภา จำกัด เจ้าของโรงพยาบาลเทพธารินทร์ บนถนนพระราม 4 มูลค่าซื้อขาย 708.80 ล้านบาท เพิ่มพอร์ตด้านสุขภาพไปก่อนแล้ว โดยรพ.เทพธารินทร์ปัจจุบันให้บริการ 80 เตียง เมื่อรวมกับโรงพยาบาลวิมุตซึ่งมี 236 เตียง จะทำให้เครือพฤกษามีจำนวนเตียงมากกว่า 300 เตียงอย่างแน่นอน

“เราเลือกรพ.เทพธารินทร์เพราะแม้เราจะมีทุนและมีบุคลากร แต่เราก็ต้องการประสบการณ์เพิ่ม เราเจรจามานาน 1 ปี พบว่าเรามีทุนที่จะกระจายคลินิกไปตามชุมชน ขณะที่ทางเทพธารินทร์มีความเชี่ยวชาญด้านการรักษาโรคเรื้อรัง โดยเฉพาะโรคเบาหวาน ทำให้มาเสริมซึ่งกันและกันได้” นายแพทย์กฤตวิทย์กล่าว

ดาวกระจายเป็น “คลินิก-ศูนย์ดูแลผู้สูงวัย” หน้าหมู่บ้าน

ด้านปิยะ ซีอีโอพฤกษา กล่าวในส่วนของการนำธุรกิจสุขภาพมาเสริมแกร่งให้กับธุรกิจโครงการที่อยู่อาศัย ระบุว่า ปีนี้จะมีการผนวกบริการจากรพ.วิมุตไปเป็นส่วนหนึ่งในโครงการ เริ่มต้นที่โครงการ เดอะ ปาล์ม บางนา-วงแหวน ย่านถนนสุขาภิบาล 2 เป็นโครงการบ้านเดี่ยวหรูราคา 10-20 ล้านบาท ที่จะเปิดขายไตรมาส 3/64

ด้านหน้าโครงการดังกล่าวจะมี Health + Commercial Zone ลักษณะเป็นศูนย์บริการสุขภาพ ขณะนี้กำลังออกแบบแพ็กเกจที่จะเปิดบริการ เช่น แพ็กเกจดูแลผู้สูงอายุทั้งแบบเข้าไปดูแลในบ้าน หรือลูกบ้านมาที่ศูนย์สุขภาพของวิมุต

นายแพทย์กฤตวิทย์อธิบายเพิ่มเติมว่า ศูนย์สุขภาพเหล่านี้จะเปรียบเหมือนโรงพยาบาลขนาดเล็ก ด้วยขนาด 30-40 เตียง ทำให้รองรับมีระยะทำการแก่ชุมชนโดยรอบบริเวณนั้นๆ ได้ ภายในจะมีศูนย์บริการดูแลผู้สูงวัยแบบไปเช้า-เย็นกลับ ศูนย์กายภาพบำบัด คลินิกตรวจเช็กสุขภาพ เป็นต้น และอนาคตพฤกษาจะขยายศูนย์สุขภาพวิมุตในลักษณะนี้ไปอีกหลายโครงการอย่างแน่นอน

“สุขภาพ” จุดขายใหม่ของแบรนด์ “พฤกษา”

ภาพอนาคตของการผนวกบริการสุขภาพ พฤกษามองตั้งแต่โครงสร้างพื้นฐานในบ้าน ปัจจุบันมีการใช้หลัก Universal Design ในการออกแบบบ้าน คือออกแบบให้เป็นมิตรต่อวีลแชร์และผู้สูงอายุ ลำดับต่อไปจะเริ่มใช้เทคโนโลยีสุขภาพเข้ามาในบ้าน เช่น เครื่องวัดความดันโลหิตที่เป็น IoT ส่งข้อมูลคนไข้ให้แพทย์ได้ผ่านระบบดิจิทัล

การมีศูนย์สุขภาพในโครงการก็เป็นอีกส่วนหนึ่งในการเสริมแบรนด์ โดยลูกบ้านพฤกษาแน่นอนว่าจะมีสิทธิรับแพ็กเกจราคาดีกว่า และการอยู่ใกล้หมอยังทำให้รู้สึกอุ่นใจ หากมีกรณีฉุกเฉินเกิดขึ้น รวมถึงตอบสนองเรื่องสังคมผู้สูงอายุได้ด้วย

ปิยะกล่าวว่า นอกจากคนไทยแล้ว จากการพูดคุยกับเอเย่นต์ประเทศจีน พบว่าลูกค้าจีนมีความสนใจโมเดลใหม่นี้เช่นกัน “พอเราบวกบริการ healthcare เข้าไป ต่างชาติค่อนข้างชอบ และเราน่าจะได้เปรียบในโลกยุค COVID-19 แบบนี้” ทั้งนี้ ก่อนเกิดสถานการณ์โรคระบาด พฤกษามียอดขายลูกค้าต่างชาติประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาทต่อปี

ลดภาระให้ตัวเบา ปีนี้เปิดใหม่เพียง 2.66 หมื่นล้าน

สำหรับธุรกิจที่อยู่อาศัย ย้อนกลับไปปี 2563 เป็นปีแห่งความเปลี่ยนแปลงของพฤกษา จากวิกฤตโรคระบาด COVID-19 ทำให้พฤกษาต้องปรับการทำงานในหลายส่วน หนึ่งในนั้นคือการ “ลดสินทรัพย์” ให้ตัวเบาขึ้น เปิดโครงการใหม่น้อยลง โฟกัสในจุดที่เปิดแล้วต้องขายได้จริงๆ ดังนั้น จากปี 2562 เคยเปิดโครงการมูลค่ารวมถึง 4.11 หมื่นล้านบาท เมื่อปีก่อนเปิดใหม่เพียง 1.57 หมื่นล้านบาท

“เมื่อก่อนเราเปิดเหมือนร้านสะดวกซื้อ ทำเลใกล้กันจนแย่งลูกค้ากันเอง และทำให้ ROA ลดเหลือเพียง 5% จากอดีตเคยขึ้นไปสูงสุดที่ 12%” ปิยะกล่าว

จากการลดการเปิดตัวใหม่ เทสต๊อกเก่า ทำให้สินทรัพย์รวมของบริษัทลดจาก 8.7 หมื่นล้านบาทเมื่อไตรมาส 1/63 เหลือ 7.8 หมื่นล้านบาท ณ ขณะนี้ และปิยะมองว่า จะคงสินทรัพย์ให้อยู่ในระดับ 7-8 หมื่นล้านบาทอย่างต่อเนื่อง ทำให้ ROA ขึ้นมาที่ 10% (อ่านการปรับตัวของพฤกษา : 5 ข้อสำคัญผ่าตัดใหญ่ “พฤกษา” หลัง COVID-19 ไม่เน้นรายได้แต่ขอกำไรยั่งยืน)

ปีนี้จะยังดูแลการคงระดับสินทรัพย์ การลีนองค์กร และเน้นเปิดเฉพาะ Hero Projects คือโครงการศักยภาพเกาะกลุ่มตลาดกลางเหมือนเดิม ดังนั้นปี 2564 วางแผนเปิดตัวและเป้ายอดขาย-รายได้ ดังนี้

– เปิดตัวใหม่ 29 โครงการ มูลค่ารวม 2.66 หมื่นล้านบาท
– เป้ายอดขาย 3.2 หมื่นล้านบาท
– เป้ารายได้ 3.2 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ เมื่อปีก่อนพฤกษาเปิดตัวเพียง 13 โครงการ มูลค่ารวม 1.57 หมื่นล้านบาท ทำยอดขาย 2.2 หมื่นล้านบาท (-38% YoY) และทำรายได้ 2.92 หมื่นล้านบาท (-27% YoY) อัตรากำไรสุทธิรวมทั้งเครือ 9.4%

ตลาดกลางยังเป็นทางรอด

ในกลุ่มสินค้าที่จะเปิดขายใหม่แบ่งเป็นโครงการทาวน์เฮาส์ 17 โครงการมูลค่า 1.47 หมื่นล้านบาท , บ้านเดี่ยว 8 โครงการมูลค่า 7.56 พันล้านบาท และคอนโดมิเนียม 4 โครงการมูลค่า 4.39 พันล้านบาท เห็นได้ว่าบริษัทยังเน้นตลาดแนวราบเป็นหลัก

หากแบ่งตามระดับราคา ปีนี้เปิดกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทมากที่สุดคิดเป็น 35% ของพอร์ต รองมาเป็นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาทคิดเป็น 33% ของพอร์ต เห็นได้ว่าเป็นการเน้นตลาดระดับกลางล่างถึงระดับกลางเป็นหลัก

โดยปิยะกล่าวว่า เห็นศักยภาพกลุ่มนี้ต่อเนื่องตั้งแต่ปีก่อน ผู้ซื้อเป็นผู้มีรายได้อย่างน้อย 3-5 หมื่นบาทต่อเดือน จึงค่อนข้างมั่นคงทางการเงิน ถูกปฏิเสธสินเชื่อต่ำกว่ากลุ่มที่อยู่ในระดับล่างกว่านี้ ขณะเดียวกันก็มีความต้องการจริง จะต่างกับกลุ่มรายได้สูงซึ่งเริ่มชะลอการซื้อไปหรือต้องการซื้อในราคาที่ดีที่สุด ยกเว้นบ้านเดี่ยวหรูซึ่งยังมีดีมานด์จริงอยู่

ปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ของลูกค้าระดับล่างซึ่งเคยเป็นพอร์ตหลักของพฤกษาถือเป็นประเด็นสำคัญมาก ปิยะระบุว่าปีก่อนมีลูกค้าถูกปฏิเสธให้สินเชื่อ 10% แต่ถ้านับรวมกลุ่มที่ไม่ผ่านตั้งแต่ขั้นตอนคัดกรองก่อนยื่นเอกสารจริง (พรีแอพพรูฟ) จะสูงถึง 50% นอกจากนี้ยังมีกลุ่มขอยกเลิกการจองอีก 20% เพราะไม่สามารถผ่อนดาวน์ต่อได้ไหว รวมแล้วยูนิตที่ขายได้โอนไม่ได้เหล่านี้ ทำให้ปีนี้พฤกษาขยับลดกลุ่มต่ำกว่า 2 ล้านบาทเหลือ 14% และส่วนใหญ่จะเน้นที่แคมปัสคอนโดฯ ซึ่งเจาะกลุ่มนักลงทุนแทน

“COVID-19 สร้างความเปลี่ยนแปลงให้วงการอสังหาฯ มาก และเราเชื่อว่าจะมีความเปลี่ยนแปลงอื่นๆ เข้ามาอีก สำคัญคือเราต้องทำตัวเองให้ทนทานต่อเศรษฐกิจทุกสภาพ และต้องปรับตัวเร็ว พฤกษาเราเคยตัวใหญ่มากเกินไปทำให้ช้า ซึ่งเราได้ปรับลดลงไปมากแล้วตั้งแต่ปีก่อน” ปิยะกล่าวปิดท้าย

คำถามที่ท้าทายของ “อนันดาฯ” คือคำถามที่ว่า คนจะยังต้องการอยู่คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าอยู่หรือไม่ เมื่อเกิดโรคระบาด ล็อกดาวน์ และการทำกิจกรรมส่วนใหญ่อยู่กับบ้านในโลกออนไลน์ เพราะอนันดาฯ ชูโมเดลพัฒนาคอนโดฯ ไม่เกิน 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าเป็นพอร์ตหลัก หากผู้บริโภคเปลี่ยนวิถีชีวิตในระยะยาว ออกไปอยู่ชานเมืองกันมากขึ้น โมเดลธุรกิจของบริษัทจะต้องปรับขนานใหญ่

จากคำถามนี้ “ชานนท์ เรืองกฤตยา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดมุมมองของบริษัท ยังคงเชื่อมั่นในโมเดลธุรกิจเดิม เพราะแม้ว่าโรคระบาดจะบีบให้คนต้องปรับตัวไปทำงาน เรียนหนังสือ ทำกิจกรรมออนไลน์ แต่มองว่า ที่จริงแล้วมนุษย์ยังต้องการสังคมเมื่อโลกกลับมาเป็นปกติ

“ประสบการณ์ส่วนตัวผมสมัครขี่จักรยานแบบ virtual ที่บ้าน มีคนจากทั่วโลกเข้ามาขี่พร้อมกัน แต่ถามว่าผมอยากกลับไปขี่ที่สกายเลนไหม (ลู่จักรยานใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ) ผมก็อยากจะกลับไป” ชานนท์กล่าว โดยเขาชี้ให้เห็นว่า ‘ความรู้สึก’ ของมนุษย์ยังต้องการเข้าสังคม มีปฏิสัมพันธ์ในชีวิตจริงมากกว่าโลกออนไลน์

ดังนั้น เชื่อว่าเมื่อโลกเริ่มควบคุมการระบาดได้ แหล่งงานของบริษัทชั้นนำซึ่งยังอยู่กลางเมือง หรือแหล่งการศึกษาชื่อดังในเมือง จะยังมีคนกลับไปทำงานและกลับไปเรียนในพื้นที่เช่นเดิม ทำให้คอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้ายังคงความสำคัญ

นอกจากนี้ ภาครัฐยังคงมีการลงทุนขยายเส้นทางรถไฟฟ้า มูลค่ารวมในแผนงานกว่า 3 แสนล้านบาท จึงเชื่อว่าการขยายที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้ายังคงเป็นทิศทางที่เหมาะสม

ชานนท์สรุปผลการดำเนินงาน ปี 2563 บริษัททำยอดขายได้ 17,495 ล้านบาท และรับรู้รายได้ 18,340 ล้านบาท โดยไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย ทำให้ปีที่แล้วเป็นการขายและโอนโครงการที่มีอยู่แล้วทั้งหมด

ปี 2564 เตรียมแผนคอนโดฯ 5 โครงการ

ด้าน “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของอนันดาฯ เปิดแผนธุรกิจปี 2564 ของบริษัท เตรียมเปิดตัว 5 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 24,422 ล้านบาท โดยเป็นคอนโดฯ ทั้งหมด กระจายใน 5 ทำเล ได้แก่ สะพานควาย, สามย่าน, ทองหล่อ, สุขุมวิท 38 และ ลำสาลี ทั้งนี้ จังหวะการเปิดจะดูตามสภาวะตลาด เพราะเป็นโครงการขนาดใหญ่ ต้องการดีมานด์สูงจึงจะเปิดตัวได้

โครงการเปิดใหม่ปีนี้ บางแห่งมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ใหม่ให้เหมาะกับวิถีชีวิตแบบ New Normal และทำราคาให้เหมาะกับตลาด เช่น โครงการที่สะพานควาย มีการปรับแบบใหม่และเปิดประมูลใหม่ ซึ่งทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างลดลง 10% จะทำให้บริษัทกดราคาขายลงมาได้

สำหรับ เป้ายอดขายอยู่ที่ 18,570 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 6% เป้ารับรู้รายได้ 16,008 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนที่มีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการใหม่ไปถึง 7 โครงการ โดยเป้ารับรู้รายได้นี้มีแบ็กล็อกโอนปีนี้รออยู่แล้ว 7,690 ล้านบาท ที่เหลือจะเป็นการขายโครงการพร้อมอยู่

กุญแจสำคัญ “แรงซื้อต่างชาติ”

การฟื้นตัวของตลาดคอนโดฯ นั้น มีปัจจัยหนึ่งที่สำคัญคือ “แรงซื้อต่างชาติ” โดยประเสริฐเปิดสถิติจาก REIC และธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่าเมื่อปี 2561 ผู้ซื้อต่างชาติที่โอนกรรมสิทธิ์สินทรัพย์ในไทยมีมูลค่ารวมถึง 92,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้กว่าครึ่งหนึ่งเป็นผู้ซื้อชาวจีน

แต่ในปี 2563 พบว่าผู้ซื้อต่างชาติหายจากตลาดไทยไปถึง 89% คือเกือบจะทั้งหมด เพราะลูกค้าไม่สามารถเดินทางเข้ามาเยี่ยมชมเซลส์แกลลอรีหรือดูโครงการที่ไทยได้

อย่างไรก็ตาม ยอดโอนของอนันดาฯ ปีก่อนมีสัดส่วน 21% ที่เป็นการโอนของผู้ซื้อต่างชาติ แม้ลูกค้าจะบินเข้ามาตรวจห้องไม่ได้ก็ตาม สะท้อนให้เห็นความมั่นใจของลูกค้าต่างชาติต่ออสังหาฯ ไทยและต่อบริษัท

• เดนมาร์ก เตรียมใช้ ‘วัคซีน พาสปอร์ต’ เเบบดิจิทัล กลางปีนี้ ฟื้นฟูเศรษฐกิจ-ท่องเที่ยว

ทำให้ประเสริฐมองว่า กุญแจสำคัญของตลาดคอนโดฯ จะฟื้นตัวเร็วขึ้นเมื่อรัฐบาลเปิดประเทศ อย่างน้อยหากมีลูกค้ากลับเข้ามาครึ่งหนึ่ง คือมีแรงซื้อประมาณ 45,000 ล้านบาท จะช่วยกระตุ้นตลาดคอนโดฯ ไทยได้มาก

ชานนท์กล่าวเสริมต่อประเด็นนี้ว่า รัฐบาลควรมีนโยบายเกี่ยวกับ “วัคซีน พาสปอร์ต” คือเปิดให้ชาวต่างชาติที่ได้รับวัคซีนแล้วสามารถบินเข้าประเทศไทยได้ ซึ่งเรื่องนี้สำคัญมากและ “รัฐต้องกล้าพอ” เพราะไม่ใช่เรื่องที่เกี่ยวกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่เกี่ยวพันโดยตรงกับอุตสาหกรรมท่องเที่ยวซึ่งรอนักท่องเที่ยวกลับเข้าประเทศอยู่ และจะช่วยฟื้นเศรษฐกิจไทยได้มาก

ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดเผยยอดขายบริษัทปี 2563 ทำได้รวม 16,600 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายโครงการแนวราบ 14,800 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 1,800 ล้านบาท เห็นได้ว่าโครงการแนวราบขายได้ดีมาก เติบโตถึง 37% จากปีก่อนหน้า แต่คอนโดฯ เผชิญความท้าทายของตลาด ทำให้ยอดขายต่ำลง

สำหรับแผนงานอนาคต ณัฐพงศ์มองภาพต่อเนื่องเป็น 2 ปีคือปี 2564-65 จะเป็นปีแห่งความท้าทาย ทำให้บริษัทจะเตรียมพร้อมรับมือใน 3 ด้าน คือ ที่ดิน, สภาพคล่อง และสินค้า

ด้านที่ดิน บริษัทเตรียมงบ 25,000 ล้านบาทในรอบ 2 ปีนี้เพื่อจัดหาที่ดินไม่ต่ำกว่า 30 แปลงไว้รอการพัฒนา โดยเฉพาะกลุ่มโครงการแนวราบ

ด้านสภาพคล่อง เอสซีฯ จะเน้นการรักษากระแสเงินสดต่อเนื่องจากปีก่อน โดยปัจจุบันมีกระแสเงินสดมากกว่า 10,000 ล้านบาท และรักษาระดับอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) ที่ 1.38 ซึ่งต่ำสุดในรอบ 5 ปี

สุดท้ายคือด้านสินค้า จะเน้นบ้านที่มีดีไซน์ตอบโจทย์หลากหลายมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นบ้านสำหรับคนต่างเจนเนอเรชันบ้านที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์ชีวิต เช่น “บ้านคนโสด” หรือฟังก์ชันบ้านที่เหมาะกับโลกยุคหลัง COVID-19 เช่น จัดพื้นที่ทำงานเพิ่มขึ้น พื้นที่โรงหนังขนาดเล็กในบ้าน รวมถึงมีเทคโนโลยีต่างๆ ในบ้าน เช่น รู้ใจ Pulse ติดตั้งเซ็นเซอร์ตรวจสอบสภาพบ้าน สิ่งเหล่านี้เพื่อกระตุ้นให้เกิดแรงจูงใจในการซื้อ

• “แสนสิริ” 2564 เจาะตลาด “ถูก+เล็ก” รับซื้อโครงการที่ไปต่อไม่ไหว จี้รัฐผ่อนปรน LTV

“ปีนี้จะชี้ชัดว่าจะเป็นอย่างไรนั้นบอกยากมาก ที่จริงเรามองไป 2 ปีเลยด้วยว่า 2564-65 ยังต้องระมัดระวังต่อไป” ณัฐพงศ์กล่าว “เราทำ scenario ไว้ทั้งหมดเพื่อเตรียมพร้อม เราสามารถดูจากดัชนีรายได้ที่เข้ามาได้เลยว่า ถ้ารายได้เข้าไม่เป็นไปตามเป้า เราจะเบรกแผนงานบางอย่างไว้เลย เพราะกระแสเงินสดยังสำคัญมากที่สุดในตอนนี้”

เปิดตัวใหม่ 11 โครงการ เน้นแนวราบระดับบน

สรุปปี 2564 เอสซี แอสเสทเตรียมเปิดตัว 11 โครงการ มูลค่ารวม 17,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 8 โครงการ มูลค่ารวม 9,000 ล้านบาท และคอนโดฯ 3 โครงการ มูลค่ารวม 8,000 ล้านบาท

ณัฐพงศ์ระบุว่า ปีนี้แบรนด์หลักจะยังเป็น “บางกอก บูเลอวาร์ด” ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวหรูราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากกระแสต่อเนื่องจากปีที่แล้วแบรนด์นี้เป็นตัวที่ขายดี แต่จะเติมด้วยพอร์ตเซ็กเมนต์อื่นด้วยคือ “เวนิว” เป็นบ้านเดี่ยวราคาย่อมลงมาที่ 5-10 ล้านบาท

“คนที่มีเงินสดตอนนี้คือคนที่ซื้อบ้านได้ ดังนั้น คิดว่าอีก 1-2 ปีบ้านระดับบนจะยังไปได้ดี แต่ถ้าเศรษฐกิจยังเป็นแบบนี้ต่อเนื่องอีก 2 ปี เมื่อนั้นก็จะเริ่มมีปัญหาเหมือนกัน” ณัฐพงศ์กล่าว

ส่วน คอนโดฯ นั้นทางเอสซีฯ ยังไม่เปิดเผยว่าจะเป็นโครงการอะไรในทำเลไหน แต่ยอมรับว่าตลาดคอนโดฯ ยัง “ท้าทายมาก” ด้วยความต้องการที่ลดลง และกำลังซื้อต่างชาติที่ขาดหายไป เชื่อว่าตลาดคอนโดฯ จะกลับมาได้อีกครั้งน่าจะราวๆ ปี 2566-67 เลยทีเดียว

เป้ายอดขายปี 2564 ของเอสซีฯ ตั้งไว้ที่ 20,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 20% ส่วนเป้ารับรู้รายได้อยู่ที่ 19,000 ล้านบาท แม้จะเป็นปีที่ระมัดระวัง แต่เป้าของเอสซีฯ ก็สะท้อนให้เห็นว่าบริษัทยังต้องการเติบโตต่อเนื่อง

MBK Center กำลังโยกย้ายปรับโซนนิ่งในศูนย์การค้าใหม่ มีโจทย์สำคัญคือการเปลี่ยนศูนย์ฯ ให้เป็น “ห้างฯ ของคนรุ่นใหม่” สำหรับคนไทย โดยไม่ทิ้งชาวต่างชาติ ด้วยร้านค้าที่ดึงดูดมากกว่าเดิม

“สมพล ตรีภพนารถ” กรรมการผู้จัดการธุรกิจศูนย์การค้า บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ขณะนี้ศูนย์ฯ อยู่ระหว่างปรับพลิกโฉมครั้งใหญ่ที่สุดตั้งแต่เปิดบริการเมื่อ 36 ปีก่อน โดย 40% ของพื้นที่ขายรวม 84,000 ตร.ม. จะมีการเปลี่ยนแปลง คอนเซ็ปต์ใหม่เป็นคำตอบของการตีโจทย์ “ดึงคนไทยเดินห้างฯ” ให้มากขึ้น จากปกติก่อน COVID-19 มีชาวต่างชาติ 70% คนไทย 30% หลังจากนี้จะปรับสัดส่วนให้เป็น 50 : 50

สมพลกล่าวว่า แผนการปรับศูนย์ฯ เริ่มศึกษามาตั้งแต่ปี 2561 แล้ว โดยบริษัทเล็งเห็นว่าศูนย์ฯ ควรจะต้องดึงดูดคนไทยให้ได้มากกว่านี้ หลังจากรอบข้างมีการแข่งขันสูงขึ้นเรื่อยๆ ดังที่เห็นว่าที่ผ่านมา MBK มีการใช้ “ไอดอล มาร์เก็ตติ้ง” มีเธียเตอร์ BNK48 เข้ามาเปิด

จากแผนที่ได้ศึกษาไว้แล้ว ประกอบกับ “โตคิว” ต้องการถอนการลงทุนด้านรีเทลในไทย ทำให้มีโอกาสรวบพื้นที่ส่วนนี้ 4 ชั้น 12,000 ตร.ม. มาปรับปรุงใหม่พร้อมๆ กัน และครั้งนี้ MBK จะปล่อยเช่าเองทั้งหมด ต่างจากเดิมที่เป็นห้างสรรพสินค้ารายใดรายหนึ่งเช่ารวมเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ ทำให้ยิ่งเห็นแผนการสร้างบรรยากาศใหม่ที่ชัดขึ้น

สรุปแผนของ MBK สมพลแจกแจงไล่ไปทีละชั้น จะมีการเปลี่ยนแปลง ดังนี้

ชั้น G – ฝั่งโตคิวเดิม จะมีร้านค้าแบรนด์ใหม่ลงทุนโดย ไอ.ซี.ซี. อินเตอร์เนชั่นแนล (เครือสหพัฒน์) เหมาทั้งชั้นสินค้าเป็นกลุ่มแฟชัน ส่วนฝั่ง MBK โซนด้านหน้าติดถนนพญาไททั้งหมดจะเป็นร้านอาหาร โดยเน้นกลุ่มเป้าหมายวัยรุ่น นักเรียน นักศึกษา ที่เปิดเผยได้แล้วคือร้าน “ป้อน” จะเข้ามาเปิดในโซน B ส่วนบริเวณ Tops Supermarket จะมีการขยายพื้นที่ซูเปอร์มาร์เก็ตให้ใหญ่ขึ้น และปรับปรุงทางเข้าออกจุด drop-off ให้กว้างขวางขึ้น

ชั้น 2 – ฝั่งโตคิวเดิม จะเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต DON DON DONKI หรือที่คนไทยรู้จักกันในชื่อ “ดองกิ” ขนาด 3,000 ตร.ม. และเปิด 24 ชั่วโมง เป็นแฟลกชิปสโตร์สาขาใหญ่สุดในประเทศไทย ส่วนด้านนอกโตคิว จะเป็นโซนร้านอาหารอีกเช่นกันแต่เน้นจับกลุ่มวัยทำงาน มีไฮไลต์เป็นโซนกินดื่ม พร้อมด้วยร้านข้าวต้มรอบดึกตอบโจทย์การแฮงก์เอาต์ นอกจากจะมีร้านอาหาร เช่น Tim Hortons, ฮองมิน, Shinkanzen Sushi, S&P ซึ่งสองร้านหลังจะเปิดยาวถึงตี 1

ชั้น 3 – ฝั่งโตคิวเดิม ขณะนี้ยังอยู่ระหว่างพิจารณาผู้เช่า โดยมีผู้เช่าติดต่อแล้วแยกเป็น 2 กลุ่ม ส่วนด้านนอกโตคิว จะเป็นโซน “ไทย-เทศ” ชั้นนี้จะร้านค้าขายของฝาก ของดีเมืองไทย

ชั้น 4 – ฝั่งโตคิวเดิมที่เคยเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต จะกลายเป็นอาณาจักรไอที เพื่อให้ต่อเนื่องกับพื้้นที่ชั้น 4 ของ MBK ที่ทุกคนรู้จักดีว่าเป็นดินแดนมือถือ-แกดเจ็ต มีร้านใหม่ๆ ที่จะเข้ามา เช่น Advice, Mi, JD Central, CSC ส่วนพื้นที่ขายมือถือจะปรับจำนวนตู้ขายลง 50% เพื่อเพิ่มพื้นที่ร้านแต่ละห้องให้ใหญ่ขึ้น และทางเดินโปร่งขึ้น พร้อมคอนเฟิร์มว่า “ร้านขนมเบื้อง” ซิกเนเจอร์ MBK จะยังอยู่ที่ชั้นนี้

ชั้น 5 – พลิกโฉมใหม่หมดจด จากเคยเป็น Outlet กลายเป็น Learning Hub และโซนธุรกิจบริการ มีสถาบันกวดวิชาที่เซ็นสัญญาแล้ว 24 ราย (บางส่วนเปิดที่ชั้น 4 และ 6 ด้วย) นำโดย “ออนดีมานด์” ที่ใช้พื้นที่มากกว่า 2,000 ตร.ม. และอีกหลายแห่ง เช่น DA’VANCE, Positive Learning, EP Focus, The BTS, Sup’K, Monkey Monkey, Math Logik และชั้นนี้มี ศูนย์บริการพาสปอร์ต เปิดแล้ว รวมถึงบริการอื่นๆ เช่น Kerry Express, ซ่อมคอมพิวเตอร์

ชั้น 6 – เป็นโคเวิร์กกิ้งสเปซและออฟฟิศ TTA Space by Draftboard ส่วนฝั่งฟู้ดคอร์ทและกลุ่มร้านอาหาร ยังคงไว้เช่นเดิม แต่จะมีการรีโนเวตให้สวยงามขึ้น

ชั้น 7 – โซนโรงหนัง SF และกิจกรรมความบันเทิง คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง เธียเตอร์ BNK48 ร้าน Animate ตู้เกม โดยโรงหนัง SF จะมีการปรับโรงภาพยนตร์ VIP ใหม่

นอกจากมีร้านใหม่ลงจำนวนมากแล้ว MBK จะปรับสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มด้วย โดยมี “ลิฟต์แก้ว” ตัวใหม่บริเวณหน้าโตคิวเดิมวิ่งขึ้นลงชั้น 2-7 และจะปรับบันไดเลื่อนใหม่ 8 จุด ทั้งหมดนี้ใช้งบรวมไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท

ไตรมาส 3 พร้อมเปิดตัว

สมพลกล่าวว่า ขณะนี้มีผู้เช่าเซ็นสัญญาแล้ว 80% และวางเป้าไตรมาส 3 ปีนี้จะเปิดตัวแบบแกรนด์โอเพนนิ่ง และร้านต่างๆ จะเปิดครบ 100% ภายในสิ้นปีนี้

ส่วนกรณีผู้เช่าเดิม สมพลกล่าวว่า หากยังไม่หมดสัญญาบริษัทจะมีการเจรจาว่าขณะนี้ศูนย์ฯ ต้องรีโนเวตใหม่ มีการจัดโซนนิ่ง เช่น ร้านขายของฝาก ช้อปปิ้ง จะย้ายไปรวมบนชั้น 3 ผู้เช่าที่ยินดีย้ายห้องตามการจัดโซนนิ่งมีการย้ายไปแล้ว ส่วนผู้เช่าที่ไม่ต้องการย้ายจะยังอยู่ที่เดิมไปจนกว่าจะหมดสัญญา และขณะนี้ MBK ยังคงให้ส่วนลดค่าเช่า 70% เพื่อบรรเทาผลกระทบทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง

สมพลยังระบุถึงบางร้านที่เป็นตำนานของ MBK เช่น กลุ่มร้านเฟอร์นิเจอร์บนชั้น 5 บางร้านยังต่อสัญญากับศูนย์ฯ หรือร้านอาหารฮองมินที่อยู่กับศูนย์ฯ มาหลายสิบปีก็ยังไปต่อ โดยยอมปรับย้ายไปอยู่บนชั้น 2 ที่จะเป็นโซนร้านอาหาร

ปี’64 เน้นคนไทย รอต่างชาติมาสมทบปีหน้า

“ปี’64 นี้จะยังเป็นกลุ่มลูกค้าคนไทย โดยเชื่อว่าจะเริ่มดีขึ้นในไตรมาส 3 เพราะตามแผนจะเริ่มมีวัคซีนเข้ามา ทำให้คนมั่นใจในการใช้ชีวิต ดังนั้น ถ้าเราพลิกโฉมให้ทันไตรมาส 3 เราจะพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาสได้” สมพลกล่าว “ส่วนต่างชาติเป็นปี’65 ที่น่าจะเริ่มเข้ามาได้ประมาณ 50% ของตัวเลขก่อนเกิด COVID-19 โดยเป็นการทำวัคซีนพาสปอร์ต แสดงตนว่าได้รับการฉีดวัคซีนแล้วจึงเข้ามาเที่ยวในไทยได้”

สมพลระบุว่า ก่อน COVID-19 มีทราฟฟิกเข้า MBK วันละ 80,000 คน แบ่งเป็นต่างชาติราว 50,000 คน และคนไทยราว 30,000 คน

แต่หลัง COVID-19 เกิดขึ้น ปัจจุบันลดเหลือทราฟฟิก 28,000-30,000 คน เพราะมีเฉพาะลูกค้าคนไทย เคยลงไปต่ำสุดคือวันละ 22,000 คน และเคยขึ้นมาดีที่สุดคือวันละ 40,000 คน เป็นช่วงก่อนจะเกิดการระบาดรอบใหม่และรัฐอนุญาตให้จัดอีเวนต์ได้

เมื่อปรับโฉมต่างๆ แล้ว ความคาดหวังคือต้องการดันยอดคนไทยไปถึงวันละ 50,000 คน และต่างชาติที่น่าจะกลับมาวันละ 50,000 คนได้อีกครั้งเมื่อเปิดประเทศ เพราะ MBK มีกลยุทธ์ในการดึงนักท่องเที่ยวกลุ่มทัวร์เข้ามาอยู่แล้ว และเชื่อว่าแม่เหล็กของ MBK ต่อชาวต่างชาติจะยังอยู่ จุดสำคัญนอกจากมาช้อปปิ้งแล้ว ยังมีพ่อค้าแม่ค้าชาวอินเดีย อินโดนีเซียรับหิ้วมือถือมือสองจากชั้น 4 ที่จะกลับมาอีกครั้ง

ความคาดหวังเมื่อไทยเปิดประเทศได้เต็มที่อีกครั้ง MBK จะมีทราฟฟิกไปแตะวันละ 100,000 คน

ดองกิ-โซนกินดื่ม-กวดวิชา แม่เหล็กดึงคนไทย

จากการปรับเปลี่ยนทั้งหมด สมพลกล่าวว่า “ดองกิ” คือแม่เหล็กสำคัญที่จะดึงคนได้ถึงวันละ 20,000 คน (เมื่อเปิดประเทศได้เต็มที่) ที่สำคัญก็คือคนไทยซึ่งรู้จักดองกิเป็นอย่างดี โดยดองกิสาขานี้จะใหญ่ที่สุด และจะชูจุดขายสินค้าสดนำเข้าจากญี่ปุ่นในราคาที่ถูกกว่าซูเปอร์มาร์เก็ตเจ้าอื่น

รวมถึงโซนกินดื่มบนชั้น 2 จะดึงคนทำงานได้จำนวนมาก หลักๆ คือกลุ่มหนุ่มสาวออฟฟิศจากสำนักงาน SIAMSCAPE ฝั่งสยามสแควร์ (โบนันซ่าเดิม) ซึ่งกำลังก่อสร้าง และ MBK จะเชื่อมสะพานลอยตรงเข้าไปที่ตึกด้วย เมื่อดูจากจำนวนคนที่ใช้บริการ Groove เซ็นทรัลเวิลด์ขณะนี้ จุดนี้มีสิทธิ์ “ฮิต” สูงมาก

นอกจากนี้ยังมีโซนกวดวิชา แค่เพียงออนดีมานด์เจ้าเดียวคาดว่าจะมีนักเรียนเข้ามาวันละ 1,500 คน ยังไม่รวมอีก 23 สถาบัน ซึ่งตรงนี้ยังมีจุดที่น่าสนใจอีกประการคือ คอร์สเรียนหลายคอร์สเปิดสอนตั้งแต่เช้า ทำให้ร้านอาหารบางร้านสามารถจับจุดนี้และให้บริการเช้าได้

เมื่อมีทั้งแม่เหล็ก เช้าตรู่ ยามดึก และดองกิ 24 ชม. ทำให้ MBK จะเป็นศูนย์ฯ ที่แทบไม่มีเวลาหลับใหลเลยทีเดียว!

“เศรษฐา ทวีสิน” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) แถลงผลประกอบการปี 2563 และเป้าหมายปี 2564 ระบุปีที่ผ่านมาเป็นปีที่สาหัสทางเศรษฐกิจ โดยจีดีพีไทยติดลบถึง -6.6% เกือบจะเท่ากับช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อกว่า 20 ปีก่อน

อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์ของแสนสิริทำให้บริษัทสามารถปรับตัวและทำยอดขายได้เหนือความคาดหมาย โดยใช้กลยุทธ์ 3 ข้อหลัก คือ Speed to Market – ปรับตัวเร็วให้เหมาะกับสภาพตลาด, Customer Centric – ใช้มุมมองลูกค้าเป็นที่ตั้ง นำมาสู่การอัดโปรโมชันผ่อนให้ 24 เดือนแก้ความกังวลใจของลูกค้าในสภาพเศรษฐกิจฝืด ซึ่งยังใช้ต่อเนื่องถึงไตรมาส 1 ปีนี้ และ Cash Flow – เน้นการขายและโอนเพื่อนำกระแสเงินสดเข้าสู่บริษัท

“สรุปผลประกอบการปี 2563 ของแสนสิริ”
– เปิดตัวทั้งหมด 12 โครงการ มูลค่ารวม 15,000 ล้านบาท
– ยอดขาย 35,000 ล้านบาท เติบโต 67%
– รับรู้รายได้ 45,000 ล้านบาท เติบโต 45%

ตั้งเป้าตามสภาวะตลาด กำลังซื้อยังไม่กลับมา

สำหรับปี 2564 เศรษฐาวิเคราะห์ว่าตลาดยังมีความไม่แน่นอนสูงมาก เนื่องจาก COVID-19 ยังเป็นปัจจัยสำคัญ แม้ประเทศไทยจะมีความแข็งแกร่งทางสาธารณสุข แต่การระบาดเกิดขึ้นได้เสมอและมีผลต่อเศรษฐกิจ ขณะที่วัคซีนก็ยังเป็นที่ถกเถียงถึงประสิทธิภาพและการกระจายวัคซีนให้ทั่วถึง ทำให้เชื่อว่ากำลังซื้อคนไทยจะยังไม่ฟื้นกลับมาดีได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

“2564 ไม่มีใครกล้าพูดแน่ว่าเศรษฐกิจจะดีกว่าปีที่แล้ว” เศรษฐากล่าว “แต่เรายังเชื่อว่าจะเป็นปีแห่งความหวัง”

“สรุปแผนการดำเนินงานปี 2564 ของแสนสิริ”
– เปิดตัวทั้งหมด 24 โครงการ มูลค่ารวม 26,000 ล้านบาท
– เป้ายอดขาย 26,000 ล้านบาท
– เป้ารับรู้รายได้ 27,000 ล้านบาท

จะเห็นได้ว่า แสนสิริมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อน แต่มีการลดเป้ายอดขายและรับรู้รายได้ต่ำกว่าที่ทำได้ปีก่อน ประเด็นนี้เศรษฐาอธิบายว่า เป็นเพราะปีก่อนตัวเลขที่ทำได้ถือว่าเหนือความคาดหมายไปมาก แต่ปีนี้แสนสิริยังมองตลาดตามความเป็นจริง ยืนยันไม่ได้ผ่อนคันเร่ง แต่เป็นการจัดสมดุล และจะไม่โหมเปิดตัวมากจนเกินไป

75% ของพอร์ตบุกตลาดกลาง-ล่าง

เจาะแผนแสนสิริปีนี้ 24 โครงการ 26,700 ล้านบาท จะแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 19 โครงการ มูลค่า 21,900 ล้านบาท และโครงการแนวสูง 5 โครงการ มูลค่ารวม 4,100 ล้านบาท

และถ้าแบ่งตามระดับราคา จะแบ่งเป็นกลุ่ม “ราคาเข้าถึงได้” 75% ถัดมาเป็นกลุ่ม “ระดับกลาง” 23% ส่วนกลุ่ม “พรีเมียม” ปีนี้จะลดเหลือ 2% เท่านั้น

กลุ่มราคาเข้าถึงได้ของแสนสิรินั้น ที่น่าสนใจจะเป็นคอนโดฯ แบรนด์ใหม่ราคาเริ่ม 1 ล้านต้นๆ ซึ่งบริษัทไม่ได้พัฒนามานานเกือบสิบปี มีทำเลที่แน่ชัดแล้วคือ ม.เกษตรศาสตร์, รามคำแหง, รัชดาฯ และบางนา

ส่วนตลาดแนวราบในกลุ่มราคานี้ จะนำโดยแบรนด์ “อณาสิริ” ซึ่งเป็นสินค้าบ้านแฝด-บ้านเดี่ยวราคาเริ่ม 2-6 ล้านบาท และแบรนด์ “สิริ เพลส” ซึ่งเป็นทาวน์โฮมราคาเริ่มต้น 2-4 ล้านบาท

การเข้าสู่ตลาดแมส ซึ่งพลิกโฉมจากที่แสนสิริเคยโหมตลาดกลุ่มกลางถึงพรีเมียมเป็นหลัก ต้องยอมรับกับปัจจัยลบที่ตามมาด้วยคือ ผู้บริโภคกลุ่มนี้จะมีอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง เศรษฐาระบุว่าปีก่อนสูงถึง 30% และปีนี้น่าจะสูงขึ้นอีกตามภาวะเศรษฐกิจ แต่ที่น่าสนใจเพราะช่วงนี้ “เรียลดีมานด์” คนที่อยากมีบ้านจริงๆ ก็คือคนกลุ่มนี้ ดังนั้นก็เป็นโจทย์ให้บริษัทต้องดูแลให้คำปรึกษาทางการเงินลูกค้า ถ้าลูกค้าต้องไปจัดการภาระหนี้ก่อน 6 เดือน บริษัทก็ต้องสร้างสัมพันธ์ไม่ให้ขาดและให้ลูกค้ากลับมาซื้อ

นอกจากจะทำสินค้าเกาะกลุ่มตลาดกลาง-ล่างปีนี้แสนสิริยังปรับกลยุทธ์โครงการใหม่ เน้นทำโครงการขนาดเล็ก เช่น บ้านเดี่ยวเนื้อที่โครงการรวม 25 ไร่ จำนวน 100 ยูนิต หรือทาวน์เฮาส์เนื้อที่โครงการรวม 15 ไร่ จำนวน 100-150 ยูนิต จากแต่เดิมจะมองหาที่ดินใหญ่ 50 ไร่ขึ้นไป เพราะต้องการให้โครงการปิดการขายได้เร็วขายหมดภายใน 1-2 ปี จากปกติใช้เวลาขาย 4-5 ปี เพื่อหมุนรอบกระแสเงินสดเข้าบริษัทได้เร็วกว่า

เปิดกว้างรับดีล “ซื้อโครงการ” จากรายกลาง-เล็ก

อีกหนึ่งกลยุทธ์ของปีนี้ แสนสิริเปิดประตูต้อนรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลาง-เล็กที่ต้องการจะขายสินทรัพย์/โครงการซึ่งไม่ต้องการดำเนินธุรกิจต่อแล้ว แสนสิริจะรับซื้อเพื่อนำมาพัฒนาต่อ

“วิธีนี้จะทำให้โครงการไม่กลายเป็นหนี้เสีย และทำให้บริษัทเล็กไม่ต้องปิดตัวเพราะมีโครงการค้าง” เศรษฐากล่าว “จริงๆ ไม่ได้มองว่าเป็นการเข้าไปช่วยเหลืออย่างเดียว เพราะอีกมุมหนึ่งก็เป็นวิน-วินเกม เขาอาจจะอยากขายเพื่อปรับกลยุทธ์บริษัทก็ได้”

• บุกหนักปี’64! “โนเบิล” ขึ้น 11 โครงการ 4.5 หมื่นล้าน จับมือ BTS เปิดกรุที่ดินสามมุมเมือง
• “โกลเด้นแลนด์” เปลี่ยนชื่อเป็น “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม” ใช้แบรนด์เดิมวางเป้าขึ้น Top 3

โดยเศรษฐาย้ำว่าไม่ใช่การเทกโอเวอร์ทั้งบริษัทแต่รับพิจารณาเป็นโครงการๆ ไป หรือเป็นที่ดินเปล่าในพอร์ตก็ได้ ทั้งนี้ ไม่ระบุงบลงทุนสำหรับซื้อโครงการโดยเฉพาะ แต่ปีนี้แสนสิริตั้งงบซื้อที่ดินไว้แล้ว 5,000-7,000 ล้านบาท

จี้รัฐออกนโยบายหยอดน้ำมันอสังหาฯ

ปิดท้ายมุมมองต่อภาครัฐ เศรษฐามองว่าอสังหาฯ เป็นภาคธุรกิจที่มี Multiplier Effect เป็นตัวคูณไปสู่อุตสาหกรรมอื่น (เช่น รับเหมาก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์) ดังนั้น มองว่ารัฐสามารถสนับสนุนได้ด้วยมาตรการที่ไม่ต้องลงทุน เช่น

– ผ่อนปรนมาตรการความเข้มงวดอัตรา LTV ที่ไม่มีความจำเป็นแล้ว
– ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ การลดดอกเบี้ย 0.5% จะช่วยแบ่งเบาภาระหนี้ให้ประชาชนมีเงินในกระเป๋ามากขึ้น
– อนุญาตให้ต่างชาติเช่าอสังหาฯ นาน 99 ปี เพื่อดึงดูดให้ชาวต่างชาติสนใจซื้อมากขึ้น

โดยเฉพาะมาตรการเข้มงวดอัตรา LTV เป็นมาตรการที่ใช้มาตั้งแต่ไตรมาส 2/62 เกิดขึ้นในช่วงนั้นเพื่อสกัดการเก็งกำไรในภาคอสังหาฯ ซึ่งมีนักเก็งกำไรกู้ลงทุนห้องชุดจำนวนมากจนรัฐเกรงว่าจะเกิดหนี้เสีย นำมาสู่การขันน็อตอัตรา LTV สินเชื่อบ้านให้เข้มงวดมากขึ้น แต่ปัจจุบันมาตรการนี้ทำให้คนที่ต้องการมีบ้านของตัวเองเข้าถึงสินเชื่อยาก

“ตอนนั้นต้องการสกัดการเก็งกำไร แต่วันนี้มีใครมีเงินไปเก็งกำไรบ้าง” เศรษฐากล่าว “เราได้เสนอรัฐไปหลายครั้งแล้ว และยังคอยคำตอบอยู่ ถ้าให้เลือกมาตรการไหนก่อนก็คงเป็นยกเลิกมาตรการ LTV เพราะรัฐไม่ต้องใช้งบ และไม่มีประโยชน์แล้วในเวลานี้”