ยุคโลจิสติกส์แข่งดุ ทำให้พี่ใหญ่ที่อยู่มาก่อนต้องเร่งปรับตัว นอกจากไลน์ธุรกิจส่งจดหมายและพัสดุแล้ว แหล่งรายได้อื่นๆ ก็สำคัญไม่แพ้กัน โดย “ก่อกิจ ด่านชัยวิจิตร” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ไปรษณีย์ไทย จำกัด เปิดเผยว่า ขณะนี้บริษัทกำลังเจรจาดีลกับร้านกาแฟ  2 แห่ง แห่งหนึ่งคือ Bellinee’s ในเครือซีพี ส่วนอีกเจ้าขอยังไม่เปิดเผยชื่อ จุดประสงค์เพื่อให้มาร่วมลงทุนพัฒนา “ร้านกาแฟ” ภายในที่ทำการไปรษณีย์ไทย

ที่ใช้คำว่า “ร่วมลงทุน” เพราะโมเดลไม่ใช่แค่การเปิดพื้นที่ให้เช่า แต่บริษัทต้องการใช้ชื่อแบรนด์ร้านว่า Post Cup มีสไตล์การตกแต่งในแบบของไปรษณีย์ไทย เพียงแต่ลงระบบการบริหารจัดการ สูตรกาแฟและเบเกอรี่จากร้านที่มาร่วมทุนด้วย เนื่องจากไปรษณีย์ไทยต้องการมีโอกาสรับรายได้เพิ่มขึ้นจากกำไรการขาย ไม่ต้องการรับเพียงค่าเช่าที่

ทั้งนี้ การเปิดร้านกาแฟคงไม่ใช่ทุกสาขาที่เปิดได้ ความเป็นไปได้จะต้องเป็นสาขาไซส์ M และ L ซึ่งมักจะมีพื้นที่เหลือให้เช่า และต้องร่วมกับเอกชนคัดเลือกสาขาที่เหมาะกับการเปิดร้านกาแฟด้วย

เพิ่มเวลาทำการ “วันหยุด”

ส่วนอีกสาเหตุหนึ่งที่ต้องเป็น Post Cup เพราะก่อกิจมองประโยชน์อีกต่อหนึ่งของการมีร้านกาแฟในที่ทำการไปรษณีย์ คือการขยายเวลาเปิดหรือปิดทำการมากกว่าช่วงเวลาปกติของที่ทำการ ตามปกติของร้านกาแฟย่อมเปิดเช้ากว่าหรือปิดดึกกว่าเวลาทำการ รวมถึงเปิดวันเสาร์-อาทิตย์และวันหยุดนักขัตฤกษ์ด้วย น่าจะช่วยอุดจุดอ่อนส่วนนี้ของไปรษณีย์ไทยที่สาขานอกศูนย์การค้ามักจะไม่เปิดวันหยุดหรือเปิดเพียงครึ่งวัน

เมื่อมีร้านกาแฟของไปรษณีย์ไทยเอง สามารถเป็นจุดรับฝากส่งพัสดุนอกเวลาทำการเพิ่มเติมได้ หรืออนาคตอาจจะใช้ตู้ iBox มาทำหน้าที่ First Mile สามารถรับฝากส่งพัสดุจากผู้ส่งได้ด้วย โดยนำมาตั้งไว้ในร้านกาแฟ ช่วยเพิ่มเวลาทำการของการรับฝากส่งพัสดุได้เช่นกัน (ปัจจุบันตู้ iBox ทำได้เฉพาะการนำจ่ายพัสดุให้ผู้รับ โดยผู้รับต้องนำรหัสมาไขรับของเองจากตัวตู้)

• “ไปรษณีย์ไทย” ยุคซีอีโอใหม่ “ก่อกิจ ด่านชัยวิจิตร” ตัดรายจ่ายไม่จำเป็น-เน้นจับมือพันธมิตร

ก่อกิจกล่าวว่า ขณะนี้ดีลกับ Bellinee’s เพราะมองว่าเป็นร้านที่ลงตัว มีทั้งกาแฟและเบเกอรี่ทำสดใหม่น่ารับประทาน โดยแบรนด์แสดงความสนใจแล้ว แต่ยังต้องพูดคุยในรายละเอียด ซึ่งถ้าหากปิดดีลไม่สำเร็จภายในเดือนตุลาคมนี้ ไปรษณีย์ไทยจะมองหาพันธมิตรใหม่ๆ ต่อไป

โดยสิ่งที่แบรนด์ร้านกาแฟจะได้คือโอกาสหารายได้เพิ่ม และสาขาที่เปิดกับไปรษณีย์ไทยค่อนข้างรับประกันได้ว่าอยู่ในจุดที่คนรู้จักมีทราฟฟิกที่ชัดเจน

นับเป็นอีกคอนเซ็ปต์โครงการใหม่ที่น่าสนใจของไปรษณีย์ไทย ที่คิดนอกกรอบธุรกิจหลักแต่ก็ยังช่วยสนับสนุนธุรกิจหลักได้เช่นกัน

เป็นครั้งแรกที่แม่ทัพคนใหม่ “ก่อกิจ ด่านชัยวิจิตร” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ไปรษณีย์ไทย จำกัด ออกพบปะสื่อมวลชนอย่างเป็นทางการ แต่เขาเป็นคนหน้าเก่าที่สื่อคุ้นเคยกันดีเพราะตำแหน่งก่อนหน้านี้คือ รองเลขาธิการ คณะกรรมการกิจการกระจายเสียง กิจการโทรทัศน์ และกิจการโทรคมนาคม (กสทช.) รวมถึงเป็นซีอีโอ ปณท. คนแรกที่ไม่ใช่คนภายในมาก่อน

ก่อกิจฉายภาพก่อนว่า DNA ขององค์กรไปรษณีย์ไทยที่เป็นมาตลอด 137 ปี ตั้งแต่ยุคที่ยังเป็นกรมสู่รัฐวิสาหกิจ คือเป็นหน่วยงานที่คำนึงถึงประโยชน์สังคมเป็นหลัก แม้ปัจจุบันจะเผชิญการแข่งขันรุนแรงในตลาด แต่ ปณท. ยังต้องสร้างสมดุลทั้งการทำกำไรและบริการประชาชนด้วย

ในมุมของการทำกำไร จะเกิดขึ้นได้ต้องสมดุลทั้งสองทางคือ “ตัดรายจ่าย” และ “เพิ่มรายรับ” โดยก่อกิจกล่าวว่า อยู่บนฐานที่ท้าทายมาก เพราะองค์กรต้องปรับสิ่งเหล่านี้ให้เร็ว แต่เร็วมากก็ยากด้วยธรรมชาติของความเป็นรัฐวิสาหกิจ มีขั้นมีตอนในการจัดซื้อ และงบประมาณยังถูกวางไว้ล่วงหน้าถึง 2 ปีในโลกที่ปรับตัวกันเร็วกว่านั้น อย่างไรก็ตาม เขาก็ได้วางแผนสารพัดอย่างไว้ให้ ปณท. แล้ว ทั้งที่กำลังจะเกิดขึ้นจริง และที่เป็นไอเดียที่ต้องการไปให้ถึง

ตัดรายจ่ายที่ “ไม่เพิ่มประสิทธิภาพ” การทำงาน

“โลกหลัง COVID-19 ทำให้เรายิ่งเห็นว่าต้องรักษากระแสเงินสด อย่าให้เป็นภาระกับชาติ อะไรไม่จำเป็น ไม่ได้สร้างผลตอบแทนกับบริษัทในระยะยาวก็ไม่ต้องทำ อย่างพวก hard asset โครงการก่อสร้างที่ทำการใหญ่แห่งใหม่ก็ไม่จำเป็น นำเงินไปลงทุนกับเรื่องดิจิทัลหรือเทคโนโลยีดีกว่า” ก่อกิจกล่าว

สิ่งแรกที่ก่อกิจลงมือทำในช่วงรับตำแหน่งซึ่งตรงกับช่วง COVID-19 ระบาด ทำให้บริษัทพิจารณาแผนลงทุนใหม่ ยกเลิกโครงการก่อสร้างที่ทำการสำนักงานใหญ่แห่งใหม่มูลค่า 3,000 ล้านบาททันที จะลดเหลือแค่การรีโนเวตอาคารเดิม

งบลงทุนที่ยังใช้อยู่คือไปลงทุนกับเทคโนโลยี Sorting Belt สายพานคัดแยกพัสดุใหม่ 8 ไลน์ มูลค่ารวมประมาณ 1,200 ล้านบาท (ตามราคากลางจากการจัดทำทีโออาร์) เพื่อทำให้ทำงานคัดแยกได้เร็วขึ้น รับงานได้มากขึ้น ลดการใช้คนในจุดนี้ นำคนไปทำงานส่วนอื่นที่ยังต้องมีทักษะมนุษย์เกี่ยวข้อง

ตู้แดงติดเซ็นเซอร์ IoT ลดเวลาทำงานบุรุษไปรษณีย์

ไปรษณีย์ไทยยังจะมีการใช้เทคโนโลยี IoT ที่ “ตู้แดง” ในนามโครงการ “ตู้ไปรษณีย์ชาญฉลาด” เนื่องจากปัจจุบันมีบุคคลนำส่งไปรษณีย์ติดแสตมป์ทางตู้แดงน้อยลงมาก แต่พนักงานยังต้องไขตู้ 22,000 แห่งทุกวัน วันละ 2 เวลา ทั้งที่เป็นตู้ว่างเปล่า ทำให้ “เสียเวลาและพลังงานมาก”

เซ็นเซอร์ IoT นี้จะตรวจจับว่ามีผู้ส่งจดหมายนำจดหมาย/ไปรษณียบัตรมาส่งลงตู้หรือไม่ แล้วส่งสัญญาณบอกไปที่บุรุษไปรษณีย์ซึ่งจะมาไขตู้ว่าตู้นี้มีของรออยู่ ก่อกิจบอกว่า ขณะนี้ยังไม่มีการศึกษาว่าพนักงานพบตู้เปล่ามากแค่ไหน แต่เชื่อว่าการไม่ต้องไขทุกตู้และไม่ต้องออกไปทุกเวลาเหมือนเดิม จะช่วยลดค่าเสียโอกาสเรื่องเวลาได้มากกว่า 50% ทำให้นำพนักงานไปทำงานส่วนอื่นเพิ่มได้

ส่วนการลงทุนเซ็นเซอร์และระบบส่งสัญญาณนี้ ปณท.ร่วมกับหน่วยงาน บริษัท กสท โทรคมนาคม จำกัด (มหาชน) หรือ CAT โดย ปณท. เช่าเซ็นเซอร์ราคาต่ำกว่า 100 บาทต่อตู้ต่อเดือน ปีนี้จะทดลองติดตั้งก่อนประมาณ 1,000 ตู้ในเขตกรุงเทพฯ และ CAT จะมีระยะให้ทดลองใช้ฟรีก่อนขยายไปติดตั้งทั่วประเทศ ดังนั้น ปณท.จึงไม่ต้องลงทุนสูงตั้งแต่แรก

หา “รายได้” เพิ่มผ่านการเป็น “ตัวกลาง”

ด้านการหารายได้ ปณท.ใช้ข้อได้เปรียบของการเป็นหน่วยงานรัฐในการเจรจากับรัฐด้วยกัน โครงการที่ทำมาแล้ว 3-4 เดือนคือ จับมือ โรงพยาบาลส่งเสริมสุขภาพตำบล (รพ.สต.) 1,000 แห่งทั่วประเทศ รับส่งพัสดุยาประจำเดือนให้กับคนไข้ โดยคนไข้ไม่ต้องมารับที่โรงพยาบาล เนื่องจากตรงกับช่วง COVID-19 ทำให้โครงการนี้ “เกิด” ทันที เพราะทุกฝ่ายต้องการลดจำนวนคนไข้มาโรงพยาบาลให้น้อยที่สุด โครงการนี้สร้างรายได้ให้ ปณท. แล้ว 3-4 ล้านบาทต่อเดือน

โครงการต่อไปที่จะทำคือจับมือพันธมิตรธนาคารกรุงไทยทำระบบเรียกเก็บเงินภาษีให้กับองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เริ่มต้นจากเก็บ “ภาษีที่ดิน” ซึ่งเริ่มปีนี้เป็นปีแรก

แนวคิดคือปกติหน่วยงาน อปท. จะต้องส่งเอกสารแจ้งให้ประชาชนมาชำระภาษีที่ดินทางไปรษณีย์อยู่แล้ว แต่การมาชำระหากจะต้องเดินทางไปชำระที่ อปท. ประชาชนจะเสียเวลาและค่าใช้จ่ายมาก ปณท.ร่วมกับ ธ.กรุงไทย จึงเสนอตัวเป็นตัวกลางรับชำระภาษีที่ดินได้ที่ไปรษณีย์ไทยและสาขา ธ.กรุงไทย ทุกแห่ง ภาษีที่ได้รับมา ปณท.จะหักค่าใช้จ่ายการส่งเอกสารเรียกชำระและค่าธรรมเนียมตัวกลาง ส่วนที่เหลือส่งให้กับ อปท.

แนวคิดคล้ายกันนี้ ก่อกิจยังนำไปเจรจากับ “ไมโครซอฟท์” ที่สิงคโปร์ กล่าวถึงช่องว่างในระบบราชการไทยบางแห่งไม่มีบัตรเครดิตขององค์กรรูดจ่ายค่าซอฟต์แวร์ได้เหมือนเอกชน แต่จะต้องมีบริษัทออกบิลเรียกเก็บเงิน ซึ่ง ปณท.เสนอตัวเป็นตัวกลางในระบบนี้เพื่อให้ผู้ซื้อที่ไม่มีบัตรเครดิตทั้งรัฐและประชาชนทั่วไปซื้อซอฟต์แวร์ง่ายขึ้น ปัจจุบันยังอยู่ระหว่างเจรจาดีล

ไอเดียอนาคต ร่วมลงทุนทำ “ร้านกาแฟ” ในที่ทำการ

ก่อกิจยังคิดไกลถึงการหาลำไพ่พิเศษให้กับที่ทำการไปรษณีย์ซึ่งมักจะมีพื้นที่ว่าง คือการทำ “ร้านกาแฟ” โดยไม่ต้องการให้เช่าที่เท่านั้น แต่ต้องการร่วมลงทุนกับเอกชน เพื่อโอกาสได้รายได้มากกว่าค่าเช่า

โมเดลที่ต้องการคือนำระบบร้านกาแฟเอกชนมาลงในร้านแต่ใช้ชื่อร้านว่า Post Cup ตกแต่งในแบบไปรษณีย์ไทย รายได้ที่ได้แบ่งกันตามตกลง สิ่งที่เอกชนจะได้คือทำเลไปรษณีย์ไทยซึ่งคนในชุมชนรู้จักอยู่แล้ว และทาง ปณท.จะมีพื้นที่ร้านกาแฟที่เปิดเช้ากว่าหรือปิดช้ากว่าเวลาทำการปกติ ใช้ต่อยอดโครงการอนาคต

ขณะนี้บริษัทมีเจรจาร้านกาแฟ 2 แห่ง แห่งหนึ่งคือ Bellinee’s ในเครือซีพี ส่วนอีกเจ้าขอไม่เปิดเผย ทั้งนี้ หากทั้ง 2 เจ้าไม่สามารถจบดีลภายในเดือนตุลาคมนี้ จะเดินหน้าหาพันธมิตรอื่นต่อไป

จุดรับพัสดุด้วยตนเอง iBox แก้ปัญหาคนไม่อยู่บ้าน

อีกโมเดลที่กำลังศึกษาอยู่คือโครงการ iBox เป็นตู้ลักษณะคล้ายตู้ล็อกเกอร์ สำหรับให้บุรุษไปรษณีย์นำจ่ายพัสดุในตู้นี้แทนเมื่อผู้รับไม่อยู่บ้าน และให้ผู้รับนำรหัสที่ได้ทางโทรศัพท์ไปไขล็อกตู้รับพัสดุที่ iBox ใกล้บ้านได้ตลอด 24 ชม. ปัจจุบันมีทดลองใช้แล้ว 10 ตู้

ก่อกิจกล่าวว่าโมเดลเบื้องต้นคือการตอบโจทย์เรื่อง Last Mile มีเป้าหมายขยายเป็น 30,000 ตู้ภายใน 3 ปี (2564-66) ขณะนี้กำลังศึกษารูปแบบ เนื่องจากหวังให้ตู้เหล่านี้เป็นตู้รักษาอุณหภูมิด้วยสำหรับกรณีพัสดุเป็นยารักษาโรคหรือของเน่าเสียง่าย รวมถึงโมเดลค่าใช้จ่ายหากผู้รับมารับพัสดุออกจากตู้ช้ากว่าเวลาที่กำหนด

ส่วนมุมมองอนาคต ตู้ iBox แบบนี้อาจจะพัฒนาไปทำหน้าที่ First Mile ด้วย คือเป็นตู้ส่งพัสดุด้วยตนเอง และจะไปผูกกับร้านกาแฟ ณ ที่ทำการ ปณ.ดังกล่าว คืออาจจะมีตู้ iBox ที่ร้านกาแฟและสามารถชำระค่าส่งไปรษณีย์กับแคชเชียร์ร้านกาแฟได้เลย

ห่วงเอกชน “ทุ่มตลาด” ระยะยาวเกิดปัญหา

ปิดท้ายในแง่การทำตลาดลูกค้ารายย่อย ก่อกิจกล่าวว่าตลาดปัจจุบันแข่งขันดุเดือดจริง โดยเฉพาะเรื่องสงครามราคา ทำให้ ปณท. ต้องลดราคาลงบ้างแม้จะยังไม่ถึงระดับขาดทุนต่อชิ้น แต่จะทำให้รายได้และกำไรบริษัทลดลง ช่วงครึ่งปีแรกปี 2563 บริษัททำรายได้ประมาณ 12,000 ล้านบาท และกำไรก่อนหักภาษีอยู่ที่กว่า 1,000 ล้านบาท รวมรายได้ทั้งปีอาจจะต่ำกว่าปีก่อน ด้วยตัวเลขนี้ มาร์เก็ตแชร์ของบริษัทลดลงเหลือต่ำกว่า 50%

ประเด็นนี้ ก่อกิจแสดงความกังวลต่อการทุ่มตลาดของเอกชน เพราะขณะนี้หลายเจ้าลดราคาต่ำกว่า ปณท. ไป 5-10 บาทต่อชิ้นซึ่งอาจจะเป็นราคาที่บิดเบือนความเป็นจริง

“การแข่งขันเยอะเราโอเคนะ แต่ที่ไม่โอเคคือการทุ่มตลาด มองระยะยาวผู้บริโภคจะได้ประโยชน์จริงหรือเปล่า สิ่งนี้เคยเกิดขึ้นแล้วเมื่อ Grab ควบรวมกิจการ Uber ทำให้เหลือเจ้าเดียวที่ทำธุรกิจประเภทนี้และเป็นคนกำหนดราคาได้ อนาคตอาจจะเห็นการควบรวมแบบนี้เหมือนกันในธุรกิจขนส่ง” ก่อกิจกล่าว “ดังนั้นมองว่าควรจะต้องมีหน่วยงานรัฐกำกับดูแล เหมือนกับสัญญาณโทรคมนาคมหรือพลังงาน ถ้ายึดโมเดลคล้ายกับต่างประเทศ หน่วยงาน กสทช. น่าจะเป็นผู้ดูแล”

ระหว่างร้องเรียนคณะกรรมการการแข่งขันทางการค้าอยู่ ไปรษณีย์ไทยก็ยังต้องแข่งด้วยอาวุธเท่าที่ตนเองมีไปก่อน โดยจุดแข็งที่สุดที่ก่อกิจมองเห็น ก็ต้องย้อนกลับไปที่ DNA ที่บ่มเพาะมาตลอด 137 ปีและความเป็นรัฐวิสาหกิจ ทำให้บุรุษไปรษณีย์เป็นพนักงานประจำ อยู่กันยาวๆ ในพื้นที่ รู้จักบ้านทุกหลังและคนทุกคนเหมือนเป็น “ญาติ” คนหนึ่งของชุมชนนั่นเอง

“นริศ เชยกลิ่น” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.สิงห์ เอสเตท นำทีมผู้บริหารชี้แจงผลกระทบจากวิกฤต COVID-19 และทิศทางของบริษัทต่อจากนี้ ทั้งช่วงปี 2563 และแผนระยะยาว

สำหรับผลกระทบระยะสั้น ปีนี้สิงห์ เอสเตทมีการปรับเป้าหมายรายได้ลงจากเดิม 2 หมื่นล้านบาท เหลือเพียง 9,000 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อขายและออฟฟิศบิลดิ้ง (ไม่รวมตึกซันทาวเวอร์สซึ่งขายเข้ากองรีทไปแล้ว) มูลค่ารวม 5,000 ล้านบาท และรายได้จากธุรกิจโรงแรม 4,000 ล้านบาท

หากย้อนกลับไปมองเป้าหมายเดิมเมื่อต้นปีของสิงห์ เอสเตท จะเห็นได้ว่า ธุรกิจโรงแรมได้รับผลกระทบหนัก จากเดิมตั้งเป้ารายได้ไว้ 6,500-7,000 ล้านบาท สะท้อนวิกฤต COVID-19 ทำให้รายได้กลุ่มนี้หายไปประมาณ 40% รวมถึงธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อขาย เดิมตั้งเป้ารายได้ 9,000-12,000 ล้านบาท เป้าหมายใหม่มีการลดรายได้ส่วนนี้ไปกว่าครึ่งหนึ่ง

โรงแรมเผชิญวิกฤตหนัก

สถานการณ์โรคระบาด COVID-19 นั้นมีผลกับสิงห์ เอสเตทค่อนข้างหนักหน่วง เพราะรายได้ราว 35% ของบริษัทมาจากธุรกิจโรงแรมซึ่งได้รับผลกระทบทางตรง ต้องปิดดำเนินการโรงแรมเกือบทุกแห่งทุกประเทศคือ ไทย อังกฤษ มัลดีฟส์ ฟิจิ และมอริเชียส มาตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2563 ก่อนทยอยเปิดให้บริการในเดือนนี้ ทำให้อัตราเข้าพักช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ตกรุนแรงโดยลดไปถึง 50-80%

และแม้จะกลับมาดำเนินการได้ก็ยังยากลำบาก โดยเฉพาะโรงแรมในไทยและมัลดีฟส์ เพราะยังไม่ใช่ฤดูท่องเที่ยว ดังนั้น นริศจึงคาดว่า ธุรกิจโรงแรมจะฟื้นตัวได้อีกครั้งในไตรมาส 4 รวมถึงต้องปรับเป้าหมายลูกค้าเป็นนักท่องเที่ยวในภูมิภาคเดียวกันมากกว่าหวังนักท่องเที่ยวจากทวีปอื่น อย่างไรก็ตาม ในแง่การทำราคาแข่งขัน บริษัทมองว่าจะไม่ใช้โปรโมชันลดราคาดึงดูดแต่จะเน้นโปรฯ “แถม” มากกว่า เช่น พัก 2 คืนแถม 1 คืน

• SHR โรงแรมในเครือสิงห์ เอสเตท ประกาศหยุดโรงแรมทั่วโลก ยืนยันไม่ปลดพนักงาน

ส่วนภาพระยะยาว ซีอีโอสิงห์ เอสเตทมองว่าการท่องเที่ยวทั่วโลกจะฟื้นกลับมาได้เร็ว คาดว่าปี 2564 จะกลับมาเป็นปกติ เพราะลูกค้ายังมีดีมานด์ท่องเที่ยวเช่นเดิม เพียงแต่จะปรับวิธีการจอง อย่างที่เห็นช่วงนี้ลูกค้าจะไม่จองล่วงหน้านาน การวางแผนเที่ยวจะกระชั้นชิดมากขึ้น

เลื่อนคอนโดฯ ไปปีหน้า ออฟฟิศกระทบน้อยสุด

ด้านที่อยู่อาศัยเพื่อขาย นริศกล่าวว่าบริษัทตัดสินใจลดการเปิดโครงการใหม่จาก 6 โครงการเหลือ 3-4 โครงการ (รวมโครงการของเนอวานาไดอิ บริษัทในเครือแล้ว) โดยต้นปีเปิดตัวคอนโดฯ The Extro พญาไท-รางน้ำไปโครงการเดียว ส่วนที่เหลือจะเป็นโครงการแนวราบทั้งหมด คอนโดฯ ที่มีแผนอยู่เดิมจะถูกเลื่อนไปปีหน้า เนื่องจากขณะนี้ตลาดคอนโดฯ เริ่มขายยาก

ธุรกิจคอนโดฯ เป็นอีกพอร์ตหนึ่งที่ COVID-19 มีผลกระทบ เพราะก่อนหน้านี้ ลูกค้าสำคัญของสิงห์ เอสเตทกลุ่มหนึ่งคือ นักลงทุนต่างชาติ เช่น สิงคโปร์ จีน ฮ่องกง เมื่อประเทศไทยปิดน่านฟ้า การบินเข้ามาชมโครงการ หรือมาตรวจรับห้องเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ จึงทำไม่ได้โดยปริยาย

ขณะที่ธุรกิจออฟฟิศบิลดิ้งดูจะปาดเหงื่อน้อยที่สุดในชั่วโมงนี้ เดิมคาดว่าจะทำรายได้ให้บริษัท 1,000 ล้านบาท หลังเผชิญโรคระบาด นริศมองว่า รายได้ส่วนนี้จะลดไป 5-10% เท่านั้น เพราะผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจากโรคระบาดจนอาคารต้องลดค่าเช่าเพื่อช่วยเหลือลูกค้านั้นมีไม่มาก ได้แก่กลุ่มธุรกิจการบิน ท่องเที่ยว บริษัทที่ปรึกษา จนถึงผู้เช่าพื้นที่รีเทลของตึกที่ต้องหยุดกิจการระยะหนึ่ง อีกทั้งบางธุรกิจ เช่น อีคอมเมิร์ซ กลับมีโอกาสทำรายได้มากขึ้นจนขยายกิจการขอเช่าพื้นที่เพิ่มด้วย (ปัจจุบัน Shopee มีสำนักงานใหญ่อยู่ที่ตึกสิงห์ คอมเพล็กซ์)

ลงทุนแน่แต่ปรับกลยุทธ์ใหม่

สำหรับแผนระยะยาว 5 ปี (2563-67) ของสิงห์ เอสเตท ที่จะลงทุนมูลค่า 6.8 หมื่นล้านบาท รวมทั้งโครงการพัฒนาเองและเข้าซื้อกิจการ นริศยังยืนยันเม็ดเงินลงทุนแต่ละกลุ่มธุรกิจตามเดิม (อ่านแผนลงทุน 5 ปีของสิงห์ เอสเตทย้อนหลังได้ที่นี่) อย่างไรก็ตาม แต่ละธุรกิจจะมีการปรับในรายละเอียด เพื่อความเหมาะสมกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน ดังนี้

ธุรกิจที่อยู่อาศัย – ยังคงเน้นพัฒนาโครงการระดับบนเป็นหลัก แต่จะเปลี่ยนมาเน้นโครงการแนวราบและมิกซ์ยูสมากขึ้น

ธุรกิจออฟฟิศบิลดิ้ง – มองหาโครงการ co-working space เพิ่มขึ้น ตอบรับความต้องการผู้บริโภคยุคนี้ รวมถึงอาจจะพิจารณาอาคารสำนักงานตามแนวรถไฟฟ้าแต่อยู่นอกเขตซีบีดีมากกว่าเดิม เนื่องจากวิกฤตโรคระบาดทำให้ไลฟ์สไตล์การทำงานเปลี่ยน อาจจะไม่ต้องเข้าออฟฟิศทุกวัน และออฟฟิศไม่จำเป็นต้องอยู่กลางเมืองแต่เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าก็เพียงพอ

ธุรกิจโรงแรม – บริษัทยังยืนยันการลงทุนโรงแรมในทำเลแหล่งท่องเที่ยวระดับโลก เพราะเชื่อว่าการท่องเที่ยวจะฟื้นอย่างรวดเร็ว

อย่างไรก็ตาม จะเปลี่ยนกลยุทธ์มาเน้น ‘Asset Light Model’ นั่นคือ การซื้อกิจการอาจไม่เข้าถือหุ้น 100% หรือเป็นหุ้นส่วนหลักของกิจการนั้นๆ แต่สามารถเป็นหุ้นส่วนรองได้โดยเป็นหุ้นส่วนรองที่ดีลได้สิทธิทำสัญญาบริหารโรงแรมพ่วงด้วย ดังนั้น บริษัทจะเข้าไปเป็นพาร์ตเนอร์กับเจ้าของโรงแรมเดิม ในลักษณะช่วยเติมกระแสเงินสดและประสบการณ์บริหาร โดยเจ้าของเดิมยังทำงานร่วมกันอยู่

นอกจากนี้ โรงแรมที่ศักยภาพไม่ดีพอในพอร์ตอาจมีการขายออก และโรงแรมที่ศักยภาพดีจะขายเข้ากองรีทเพื่อ Recycle Capital นำเงินทุนกลับมาหมุนเวียนลงทุนรอบใหม่

นริศมองว่าวิธีนี้จะช่วยลดความเสี่ยงของบริษัท มีโอกาสได้ผลกำไรคืนจากการลงทุนมากกว่า และเจ้าของเดิมมีโอกาสตอบตกลงมากขึ้น เพราะเขายังไม่เสียกิจการไป

“Keep on the right way คือสิ่งที่เราบอกกับทีมงาน วิกฤตนี้คืออุปสรรคการเดินทางที่ทำให้เราเซไปบ้าง ออกนอกเส้นทางบ้าง แต่เราก็ยังไปในทิศทางที่ถูก” นริศกล่าวปิดท้าย

อีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับผลกระทบหนักในช่วงล็อกดาวน์ควบคุมการระบาดของโรค COVID-19 คือ “ร้านอาหาร” แต่ปัจจุบันกลับมาดำเนินธุรกิจกันได้เกือบเป็นปกติแล้ว ทำให้มีความหวังฟื้นตัวเร็วในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ก็ยังต้องระวังตัวและประหยัดต้นทุนอยู่

“บุญยง ตันสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็น คอร์ปอเรชั่น กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ ZEN เปิดแผนดำเนินธุรกิจช่วงครึ่งปีหลัง ยังปรับตัวต่อเนื่องอีกหลายอย่าง จากก่อนหน้านี้บริษัทปรับกลยุทธ์รับมือ COVID-19 โดยไปมุ่งเน้นเดลิเวอรี่อย่างเต็มที่เพื่อช่วยพยุงกระแสเงินสดไว้ ในช่วงที่เปิดร้านอาหารบนห้างสรรพสินค้าไม่ได้ยาวนานถึง 56 วัน

ยุบ 3 แบรนด์รอง เน้น 7+2 แบรนด์หลัก

สิ่งที่บริษัทจะปรับจากนี้คือการยุบแบรนด์รอง 3 แบรนด์ ได้แก่ แจ่วฮ้อน (4 สาขา) FOO Flavor (2 สาขา) และ Musha by ZEN (3 สาขา) เพื่อมาเน้นการลงทุนสาขาและการตลาดกับแบรนด์หลักในพอร์ตเท่านั้น โดยสาขาเดิมของแบรนด์ร้านอาหารเหล่านี้จะถูกปรับไปเป็นร้านอาหารแบรนด์หลักในพอร์ตแทน เช่น FOO Flavor สาขาเอ็มควอเทียร์ถูกปรับเป็นร้าน On the table และสาขาลาดพร้าวกำลังจะถูกปรับเป็นร้าน Din’s ในเดือนสิงหาคมนี้

ส่วน 7+2 แบรนด์หลักดังกล่าว แยกเป็น 2 กลุ่มคือ กลุ่มร้านอาหารตลาดแมส 7 แบรนด์ คือ ร้านอาหารญี่ปุ่น ZEN, ร้านปิ้งย่าง AKA, ร้านอาหารสไตล์ญี่ปุ่น On the table, ร้านอาหารอีสาน ตำมั่ว, ร้านอาหารตามสั่ง เขียง, ร้านอาหารจีน Din’s และร้านอาหารเวียดนาม ลาวญวน

และอีก 2 แบรนด์ใน กลุ่มร้านอาหารพรีเมียม คือ Sushi CYU (ซูชิชู) ร้านซูชิแบบโอมากาเสะ กับร้าน Tetsu ร้านเนื้อย่างระดับพรีเมียม

บุญยงกล่าวว่า กลุ่มร้านอาหารเหล่านี้คือร้านที่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จัก และช่วยบาลานซ์พอร์ตของ ZEN ได้เหมาะสม เพราะมีร้านอาหารครบทุกสัญชาติ และมีทั้งร้านที่ทำเมนูเดลิเวอรีได้ดี เช่น ตำมั่ว เขียง กับร้านที่ดึงลูกค้ารับประทานในร้านได้ดี เช่น AKA

รัดเข็มขัดเต็มที่ ยุบรวมทีมบริหาร

บุญยงกล่าวต่อไปว่า หลังจัดพอร์ตใหม่แล้ว วันที่ 1 ส.ค. 63 เป็นต้นไป บริษัทจะจัดโครงสร้างองค์กรใหม่เพื่อบริหารต้นทุน จากเดิมบริษัทมีการแยกทีมทำงาน มีตำแหน่ง GM และทีมพัฒนาเมนูอาหารแยกของแต่ละแบรนด์ แต่ละร้านจะได้รับงบการตลาดคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ร้าน ซึ่งทำให้ต้นทุนค่อนข้างสูง

ต่อจากนี้ ZEN จะยุบการบริหารจัดแบ่งเหลือเพียง 2 กลุ่มใหญ่คือ กลุ่มร้านอาหารญี่ปุ่น กับ กลุ่มร้านอาหารไทย แต่ละกลุ่มขึ้นตรงกับ CCO – Chief Commercial Officer ไม่มี GM แยกแบรนด์แล้ว และมีทีมพัฒนาเมนูอาหารของกลุ่มรวมกัน ทำให้ใช้คนน้อยลง รวมถึงจะมีการจัดงบการตลาดรวมทั้งกลุ่ม หากช่วงนั้นร้านใดกำลังเป็นกระแส จะทุ่มงบการตลาดให้ส่วนนั้น ไปจนถึงการสั่งวัตถุดิบร่วมกัน ทำให้ประหยัดต้นทุนได้เพิ่มขึ้น

การรวมศูนย์แบบนี้ยังมีข้อดีคือทำให้การทำตลาดและบริการหลังขายทำร่วมกันได้ อาจจะมีการจัดแพ็กเกจร่วมกันหลายแบรนด์ และสามารถเปลี่ยนมาใช้บัตรสมาชิกสะสมแต้มหรือส่วนลดของทั้งกลุ่ม จากปัจจุบันแยกเป็นบัตรสมาชิกของแต่ละแบรนด์อยู่

ทั้งนี้ เฉพาะร้านระดับพรีเมียม 2 แบรนด์คือ Sushi CYU และ Tetsu จะยังมีทีมบริหารแยกเป็นเอกเทศ เพราะลักษณะร้านอาหาร เป้าหมายลูกค้า วัตถุดิบ แตกต่างจากร้านระดับแมส

ตัดงบลงทุน เน้นทำ “ครัวกลาง” ส่งเดลิเวอรี่

ด้านแผนการลงทุนก็ยังคงตัดงบดังที่เคยแจ้งไว้เมื่อเดือนมีนาคม คือลดจาก 200 ล้านบาทเหลือประมาณ 100 ล้านบาท โดยแบรนด์ที่ยังมีการเปิดสาขาใหม่คือ AKA และ On the table นอกจากนั้นเป็นการรีโนเวตสาขาเดิม และเน้นผลักดันการขายแฟรนไชส์ร้าน “เขียง” แทน ซึ่งเชื่อว่าปีนี้ร้านเขียงจะเพิ่มสาขาไปแตะ 100 สาขาสำเร็จ

แม้สาขาใหม่อาจจะมีน้อย แต่บุญยงกล่าวว่า ครัวกลางในลักษณะ Cloud Kitchen ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเท่าตัวในปีนี้ จากปัจจุบันมี 30 สาขา เพิ่มเป็น 60 สาขา เพราะเป็นโมเดลที่ใช้ได้ดี ปัจจุบันทำรายได้เฉลี่ย 2 ล้านบาทต่อเดือนต่อสาขา

• “ZEN” ขอพลิกเกม! ปรับร้านที่ยอดขายตกเป็น “ครัวกลาง” ส่งเดลิเวอรี่แทนชั่วคราว

ครัวกลางของ ZEN คือโมเดลสอดไส้อีกแบรนด์หนึ่งเข้าไปในครัวของร้านที่มีหน้าร้านเพื่อให้เป็นจุดส่งเดลิเวอรี่ เช่น ครัวร้านตำมั่วบางสาขาสามารถทำเมนูร้านเขียงสำหรับส่งเดลิเวอรี่ได้ด้วย เป็นการขยายพื้นที่ที่ลูกค้าสามารถสั่งเดลิเวอรี่ได้ให้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เพราะไม่ต้องลงทุนทำสาขาใหม่ เพียงฝึกแม่ครัวร้านเดิมให้ทำเมนูเพิ่มขึ้นได้ก็พอ

ร้านอาหารฟื้นแบบ V-shape แต่ยังไม่ 100%

สำหรับสถานการณ์หลังรัฐบาลคลายล็อกดาวน์ไปแล้วทุกเฟส บุญยงกล่าวว่า ลูกค้ากลับมาทานอาหารที่ร้าน 80-85% ของช่วงเวลาปกติ ซึ่งเร็วกว่าที่บริษัทเคยคาดไว้ ทำให้เดือนมิถุนายนที่ผ่านมาเป็นเดือนที่บริษัทถึงจุดคุ้มทุน หลังจากขาดทุนติดต่อกันมาตั้งแต่เดือนมีนาคม

มองว่าธุรกิจร้านอาหารน่าจะฟื้นตัวได้แบบ V-shape แต่ก็ยังไม่ถึงจุดเดียวกับช่วงก่อน COVID-19 เพราะประเทศไทยยังขาดลูกค้ากลุ่มนักท่องเที่ยว ทำให้ร้านอาหารบางจุดยังต้องปิดต่อไป คือ เกาะสมุย พัทยา ภูเก็ต และหัวหิน

• ปรับให้ไวในช่วงวิกฤต ถอดกลยุทธ์ MAGURO พาธุรกิจ “ร้านอาหารญี่ปุ่น” ผ่าน COVID-19

รวมรายได้ตลอดทั้งปี บุญยงเชื่อว่าบริษัทจะมีรายได้ลดลงจากปีก่อนราว 15-20% แต่จะไม่ขาดทุน เพราะได้ปรับกลยุทธ์ลดต้นทุนไปดังกล่าวทำให้ครึ่งปีหลังนี้จะทำกำไร ชดเชยการขาดทุนในช่วงครึ่งปีแรกได้พอดี

ทั้งนี้ ผลประกอบการที่ ZEN รายงานต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ปี 2562 มีรายได้ 3,144 ล้านบาท กำไรสุทธิ 106 ล้านบาท ขณะที่ไตรมาส 1/63 ทำรายได้ 644 ล้านบาท ขาดทุนสุทธิ -44 ล้านบาท จากการถูกสั่งปิดร้านอาหารไปเพียง 10 วัน ส่วนไตรมาส 2/63 คาดการณ์กันว่าผลขาดทุนจะยิ่งสาหัส เนื่องจากร้านถูกปิดยาวจนถึงปลายเดือนพฤษภาคมจึงจะกลับมาดำเนินการได้

สถานการณ์ระบาดของไวรัส COVID-19 คือแรงขับให้แต่ละธุรกิจต้องปรับตัว โดยเฉพาะธุรกิจที่ได้รับผลกระทบทางตรงอย่างร้านอาหาร เมื่อนักท่องเที่ยวหาย คนไทยงดเดินห้างฯ จะปรับตัวกันอย่างไร?

“บุญยง ตันสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็น คอร์ปอเรชั่น กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารเชนร้านอาหาร 15 แบรนด์ กล่าวถึงผลกระทบในเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมาว่า โดยเฉลี่ยลูกค้า walk-in หน้าร้านของบริษัทลดลงไป 20% กระทบมากที่สุดคือร้านที่ตั้งในแหล่งท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ ยอดขายลดลงเกิน 50% รองลงมาคือร้านที่ตั้งอยู่ในศูนย์การค้า ยอดขายหน้าร้านลด 15-30%

แบรนด์ที่กระทบมากที่สุดคือร้านอาหารญี่ปุ่น ได้แก่ ZEN และ Sushi CYU เนื่องจากผู้บริโภคระมัดระวังการทานอาหารดิบ ซึ่งปกติเป็นเมนูชูโรงของร้าน รวมถึงระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้นด้วย

อย่างไรก็ตาม บริษัทพบว่าร้านอาหารนอกห้างฯ และอยู่ในกลุ่มราคาประหยัดอย่าง “เขียง” ที่เพิ่งระดมเปิดเมื่อปี 2562 จนถึงปัจจุบันมี 60 สาขา กลับมียอดขายที่ดีขึ้น โดยมีแรงขับมาจากการสั่งเดลิเวอรี่ซึ่งยอดขายช่องทางนี้เติบโต 2-3 เท่าช่วงเดือนที่ผ่านมา ทำให้ปกติที่ร้านเขียงจะทำยอดขายเฉลี่ย 2 แสนบาทต่อเดือนต่อสาขา พุ่งขึ้นเป็น 3-5 แสนบาทต่อเดือนต่อสาขา

• “คาซ่า ลาแปง” ผุดบริการ Rabbit Walk เดินส่งกาแฟย่านออฟฟิศ แก้เกมยอดหดจาก COVID-19

“โชคดีที่อาหารยังเป็นปัจจัยสี่ อย่างไรคนก็ต้องทานอาหาร แต่จะทานแบบไหนเท่านั้นเอง หากไม่มาทานที่ร้านเราก็ต้องส่งถึงบ้านหรือที่ทำงาน” บุญยงกล่าว พร้อมฉายภาพร้านเขียงในสาขาที่ใกล้แหล่งงาน พบว่ามียอดขายเดลิเวอรี่ช่วงก่อนเที่ยงเพิ่มขึ้นมาก เพราะพนักงานออฟฟิศไม่ต้องการเดินออกมาจับจ่ายช่วงเที่ยง

เปลี่ยนร้านในห้างฯ เป็น “ครัวกลาง”

จากวิกฤตนี้ทำให้สาขาในห้างฯ เงียบเหงา แต่ร้านราคาประหยัดทำออร์เดอร์เดลิเวอรี่ไม่ทัน เซ็นฯ กรุ๊ปจึงปรับใหม่ นำร้าน “ตำมั่ว” 4 สาขาที่ยอดขายลดลงมาก เช่น เอเชียทีค บิ๊กซีราชประสงค์ ทดลองทำเป็นครัวกลางสำหรับร้านเขียงด้วย โดยหน้าร้านจะไม่มีขายเมนูของร้านเขียงแต่ถ้าสั่งอาหารออนไลน์จะปรากฏสาขาของเขียง ผลตอบรับปรากฏว่าดันยอดขายสาขานั้นๆ กลับมาได้ 15-20%

ดังนั้นจะขยายโมเดลเปิดครัวกลางร้านเขียงในร้านตำมั่ว 40 สาขาที่กระจายอยู่ในกรุงเทพฯ ชั้นใน รวมถึงใช้โมเดลเดียวกันจับคู่ร้าน ZEN กับร้าน Musha by ZEN ซึ่งเป็นร้านอาหารญี่ปุ่นราคาประหยัด โดยจะทดลองทำครัวกลาง Musha ในร้าน ZEN ก่อน 5 สาขา คือ ดองกิ มอลล์ ทองหล่อ, สยามสแควร์ วัน, เดอะมอลล์ บางกะปิ, เดอะแจส วังหิน และอาคารออลล์ ซีซั่น เพลส เริ่ม 18 มีนาคมนี้ จากนั้นจะทยอยเปิดครัวกลางในร้าน ZEN ให้ครบ 20 สาขาภายใน 3 เดือนข้างหน้า

“ถ้าโมเดลนี้ใช้ได้กับทุกสาขา คือยอดขายโต 15-20% เรามองว่าจะลากยาวเลยแม้ไวรัสจะหยุดระบาดแล้ว” บุญยงกล่าว “การทำครัวกลางไม่ต้องลงทุนเพิ่มด้วย เพียงแต่ฝึกเชฟให้ทำเมนูเพิ่ม แต่อย่างที่เห็นว่าเราจะจับคู่เชฟร้านอาหารไทยกับอาหารไทย เชฟร้านอาหารญี่ปุ่นคู่กับอาหารญี่ปุ่น เพื่อให้เป็นไปตามความถนัดของบุคลากร”

• “คาเฟ่ อเมซอน” เริ่มแล้ว งดรับแก้วที่ลูกค้านำมาเอง และส่วนลด 5 บาท ป้องกัน COVID-19

นอกจากผสานร้านราคาประหยัดเข้าไปในครัวแล้ว เมนูสำหรับเดลิเวอรี่ของร้าน ZEN ก็จะปรับให้เน้นเป็นอาหารสุกในราคาไม่เกิน 200 บาทต่อจาน จากปกติการทานที่ร้านลูกค้าจะใช้จ่าย 300-500 บาทต่อคน เพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคขณะนี้ที่ต้องการประหยัดเงินมากขึ้น

ทั้งนี้ บุญยงมองว่ายอดขายจากเดลิเวอรี่ของบริษัทน่าจะเพิ่มจาก 120 ล้านบาทเมื่อปีก่อน เป็น 200 ล้านบาทในปีนี้

ผ่อนคันเร่งลงทุน ลดเปิดสาขาครึ่งหนึ่ง

ในแง่แผนการลงทุน บุญยงกล่าวว่าบริษัทมีการปรับแผนใหม่ จากเดิมจะเปิดใหม่ 80 สาขา เหลือเพียง 40 สาขา และรีโนเวต 8 สาขา งบลงทุนลดลงจากเกือบ 200 ล้านบาท เหลือลงทุน 80 ล้านบาทเท่านั้น

40 สาขาที่จะเปิดใหม่ดังกล่าว เป็นการลงทุนเองเพียง 10 สาขาของร้านปิ้งย่าง AKA และร้านอาหารจีน Din’s ที่เหลือ 30 สาขาเป็นเป้าหมายการขายแฟรนไชส์ร้านเขียง ซึ่งบริษัทเซ็นสัญญาร่วมทุนแล้วกับ บมจ.หาดทิพย์ เพื่อร่วมขยายแฟรนไชส์ร้านเขียงในภาคใต้ (ชื่อ บริษัท กินดีอยู่ดี 2020 จำกัด หาดทิพย์ถือหุ้น 75% เซ็นฯ กรุ๊ปถือหุ้น 25%) ขณะนี้ทดลองเปิดแล้ว 2 สาขาในหาดใหญ่

“เชื่อว่ายังมีคนสนใจลงทุนอยู่” บุญยงตอบต่อคำถามว่า สถานการณ์ขณะนี้จะยังมีผู้สนใจลงทุนแฟรนไชส์อยู่หรือไม่ “ช่วงที่ผ่านมาคนมีเงินความมั่งคั่งลดลงไปมาก จากความผันผวนในตลาดหุ้น กองทุนรวม ราคาทอง ราคาน้ำมัน เขาต้องหาที่ลงทุนใหม่ที่จะได้ผลตอบแทน อย่างเดือนที่ผ่านมายังมีคนติดต่อซื้ออยู่ 4-5 ราย”

บุญยงสรุปภาพรวมว่า หากสถานการณ์การระบาดจบลงในกรณีที่ดีที่สุด (best case scenario) คือหยุดระบาดภายในเดือนมิถุนายนนี้ เชื่อว่ารายได้เซ็นฯ กรุ๊ป ปี 2563 น่าจะเติบโต 5-10% จากปีก่อนทำรายได้ 3,144 ล้านบาท และน่าจะมีอัตรากำไรสุทธิ 4-5% ซึ่งดีขึ้นจากปีก่อนเนื่องจากปีที่แล้วเป็นปีแห่งการลงทุน

อย่างไรก็ตาม หากแนวโน้มการระบาดจบลงในกรณีที่เลวร้ายที่สุด (worst case scenario) คือหยุดลงในช่วงสิ้นปี อาจจะมีการปรับแผนและเป้าหมายอีกครั้งช่วงครึ่งปีหลัง

การปรับการเติบโตนี้ลดลงจากที่ปีก่อนมองว่าบริษัทจะโตได้ 15-20% ในปี’63 เพราะถึงแม้ว่ายอดขายเดลิเวอรี่จะเติบโต แต่เนื่องจากพอร์ตใหญ่ของเซ็นฯ กรุ๊ป 60% เป็นสาขาในห้างฯ ทำให้ยอดขายนอกห้างฯ และเดลิเวอรี่ไม่สามารถชดเชยได้หมด เป็นการพยุงตัวไว้เท่านั้น

แต่มองว่าจะยังทำได้ดีกว่าทั้งตลาดซึ่งบุญยงประเมินว่าธุรกิจอาหารปีนี้จะติดลบ 5-10% ลดเหลือมูลค่า 4.1-4.2 แสนล้านบาท และเป็นการลดลงครั้งแรกในรอบสิบปีของธุรกิจนี้

เจ้าตลาดบ้านและคอนโดฯ หรูต้องหันมาจับตลาดแมสเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์อย่างต่อเนื่อง หลังบรรยากาศในตลาดไม่เอื้ออำนวยกับนักลงทุน โดย “วันจักร์ บุรณศิริ” ประธานผู้บริหารสายงานการเงินและสนับสนุนธุรกิจ และ “อุทัย อุทัยแสงสุข” ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ร่วมกันแถลงข่าวผลการดำเนินงานปี 2562 และ กลยุทธ์ปี 2563

วันจักร์กล่าวว่า ปี 2562 ที่ผ่านมา บริษัทมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 20 โครงการ มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท ทำยอดพรีเซล 21,000 ล้านบาท รับรู้รายได้ 26,300 ล้านบาท ลดลง 4.5% จากปีก่อนหน้า แต่กำไรสุทธิแตะ 2,400 ล้านบาท เติบโต 20%

สำหรับยอดพรีเซลนั้น Positioning รายงานจากข้อมูลของแสนสิริเมื่อปี 2561 พบว่า ยอดพรีเซลปี 2562 ลดลงจากปีก่อนหน้าไปถึง 56% หลังจากเมื่อปี 2561 นับเป็นปีที่ดีที่สุดของแสนสิริ ตุนยอดขายไปถึง 48,500 ล้านบาท เนื่องจากปี 2562 แสนสิริได้รับผลกระทบจากมาตรการเข้มงวดอัตรา LTV ของแบงก์ชาติ ทำให้ยอดซื้อชะลอตัว

รุกตลาดกลางถึงกลางล่างเต็มตัว

มาถึงปี 2563 สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจยังไม่เป็นใจ โดย “อุทัย” กล่าวถึงแนวโน้มจีดีพีประเทศไทยที่อาจเติบโตต่ำกว่า 2% ทำให้แสนสิริระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ จะดูตามสถานการณ์ สามารถปรับลดหรือเพิ่มได้เสมอ รวมถึงจะเน้นโครงการ “ตลาดแมส” เป็นกลุ่มระดับกลางและกลางล่างเป็นหลัก ทำให้ปีนี้จะไม่ได้เห็นโครงการระดับลักชัวรีจากแสนสิริเลย

เบื้องต้นบริษัทตั้งเป้าเปิดตัวไว้ 18 โครงการ มูลค่ารวม 24,000 ล้านบาท จำนวนโครงการลดลงจากปีก่อนเล็กน้อย แต่มูลค่ารวมลดลงพอสมควรเนื่องจากปีนี้จะเน้นโครงการขนาดเล็ก เพื่อปิดการขายทั้งโครงการได้เร็ว ลดความเสี่ยงการแบกภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ใน 18 โครงการดังกล่าว แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ารวม 8,800 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ 6 โครงการ มูลค่ารวม 6,600 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว 6 โครงการ มูลค่ารวม 8,600 ล้านบาท

แบรนด์ที่จะลงตลาดปีนี้ ในกลุ่มคอนโดฯ ได้แก่ dcondo, The Base และ The Line (ร่วมทุนกับ BTS) ราคาเริ่มต้น 1.69-1.99 ล้านบาท แย้ม 3 ทำเลที่จะเปิดตัวเร็วๆ นี้คือ รามคำแหง, เชียงใหม่ และรังสิต ส่วนทาวน์เฮาส์จะลงแบรนด์ สิริ เพลส และ สิริ เรสซิเดนส์ ราคาเริ่มต้น 1.69 ล้านบาท ปิดท้ายบ้านเดี่ยวลงแบรนด์ อณาสิริ และ สราญสิริ ราคาเริ่มต้น 1.99-5.29 ล้านบาท สำหรับแนวราบจะมีทำเลใหม่คือ ศรีวารี, ประชาอุทิศ และป่าคลอก จ.ภูเก็ต

“ลดการเปิดตัวเพื่อให้เหมาะกับสภาพตลาด วันนี้เรามองภาพว่าจะเป็นแบบนี้ไปอีกสักพัก เพราะยังไม่เห็นสัญญาณที่ดีทั้งเศรษฐกิจมหภาคและมีการระบาดของไวรัส COVID-19 ด้วย” วันจักร์กล่าว

“เรามีแลนด์แบงก์รออยู่หลายโครงการแต่ยังไม่เปิดตัว แต่ถ้าเห็นสัญญาณบวกเมื่อไหร่ เราพร้อมจะเพิ่มโครงการได้ทันที” อุทัยกล่าวเสริม

เร่งระบายสต็อก 12,000 ล้านบาท

ด้านเป้าหมายปี 2563 แสนสิริวางเป้ายอดพรีเซลที่ 29,000 ล้านบาท เติบโตถึง 37% ส่วนเป้ารับรู้รายได้อยู่ที่ 27,000 ล้านบาท โต 2.6% จากปีก่อน โดยมีแบ็กล็อกรอโอนแล้ว 24,000 ล้านบาท (แบ่งเป็นโครงการของบริษัท 10,000 ล้านบาท และโครงการ JV 14,000 ล้านบาท)

มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงแต่แสนสิริยังวางเป้ายอดขายเพิ่มขึ้นสูง เป็นไปได้ว่าปีนี้ภาพของแสนสิริจะเน้นงานขายโครงการในมือก่อน ทั้งที่อยู่ระหว่างสร้างและโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอน

โดยวันจักร์กล่าวว่า ปัจจุบันแสนสิริมีสต็อกพร้อมโอน 12,000 ล้านบาท วางเป้าว่าจะระบายสต็อกจนเหลือ 6,000-7,000 ล้านบาทให้ได้ภายในสิ้นปีนี้

“ตัวเลขดูค่อนข้างสูงเพราะช่วงไตรมาส 4 ปีก่อนเรามีคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่ค่อนข้างเยอะ ทำให้ดูมีสต็อกเหลือมากหน่อย แต่เราจะเร่งขายอย่างต่อเนื่อง” วันจักร์กล่าว “กำลังซื้ออาจจะอ่อนตัว แต่เราได้ทำการบ้านไปแล้วทั้ง 4 เรื่อง คือดีไซน์ คุณภาพ การบริการ และแบรนด์ ดังนั้นเราเชื่อว่าจะชนะในตลาด”

ผ่อนผันลูกค้าจีนถูกไวรัสกระทบ 1-2 เดือน

ด้านลูกค้าชาวจีนที่ได้รับผลกระทบจากไวรัส COVID-19 อุทัยกล่าวว่า ในแง่ยอดซื้อใหม่เรียกได้ว่า “เงียบ” ไปในตอนนี้ แต่ในความโชคร้ายมีความโชคดีของบริษัท คือลูกค้าจีนล็อตใหญ่รวมมูลค่า 12,000 ล้านบาทมีการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยไปแล้วตั้งแต่ปี 2562 ยังเหลือลูกค้าจีนอีก 500 ราย รวมมูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาท จาก 8 โครงการแนวสูงที่จะโอนภายในปีนี้

สำหรับโครงการที่จะโอนไตรมาส 2/63 เริ่มมีสัญญาณมาแล้วว่าลูกค้าจีนอาจจะไม่พร้อมทางการเงิน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากแสนสิริเก็บเงินดาวน์ลูกค้าต่างชาติสูง 30% ทำให้จะพิจารณาผ่อนผันยืดระยะเวลาการโอนให้ 1-2 เดือน โดยพิจารณาเป็นรายๆ ไป

• หวั่นไวรัส COVID-19 ลูกค้า “ศุภาลัย” ลดลง 15% เตรียมเลื่อนเปิดโครงการหากพ้น Q1 ยังไม่ดีขึ้น

ลูกค้านักลงทุนจีนของแสนสิริลดลงเกินครึ่งมาตั้งแต่ปีที่แล้ว จากสงครามการค้าทำให้ลูกค้าจีนลดการลงทุน เมื่อเผชิญการระบาดของไวรัสยิ่งทำให้สถานการณ์เลวร้ายลงไป

“เรายังมองว่าเมื่อสถานการณ์ต่างๆ คลี่คลาย ลูกค้าชาวจีนจะกลับมา โดยเรามีสินค้าพร้อม มีฐานเอเย่นต์และการสร้างแบรนด์กับคนจีนมานาน 3 ปี ดังนั้นถ้าลูกค้าจีนกลับมาเมื่อไหร่เราน่าจะได้เปรียบในตลาดนี้” อุทัยกล่าว

เป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ “ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ฉายภาพรวมอสังหาฯ ปีที่ผ่านมาว่า ทั้งโครงการเปิดใหม่และยอดขายในตลาดต่างลดลง โดยยอดขายอสังหาฯ ทั้งตลาดมูลค่ากว่า 4.4 แสนล้านบาท ลดลงไปถึง 23% และเชื่อว่าปีนี้น่าจะยังลดลงอีก 10-20% เนื่องจากตลาดยังอยู่ในภาวะปรับตัวระบายสต็อก และเศรษฐกิจไม่อำนวย จีดีพีประเทศอาจเติบโตน้อยกว่า 2%

ดังนั้น ปี 2563 นี้ เอสซีฯ จะดำเนินแผนธุรกิจแบบยืดหยุ่น พร้อมปรับตัว และทบทวนแผนตามสถานการณ์รายไตรมาส โดยแยกออกเป็น 3 ส่วนธุรกิจ คือ

1.พอร์ตที่อยู่อาศัยเพื่อขาย

ปัจจุบันพอร์ตนี้คิดเป็น 80% ของรายได้รวม ปีนี้เอสซีฯ เตรียมเปิดตัว 13 โครงการ มูลค่ารวม 16,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 12 โครงการ มูลค่ารวม 12,500 ล้านบาท และมีคอนโดมิเนียมใหม่ 1 แห่งเท่านั้น คือ The Crest Park Residences ทำเลห้าแยกลาดพร้าว มูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 2-2.5 แสนบาทต่อตร.ม. เริ่มต้น 5.9 ล้านบาท

ปีนี้เอสซีฯ จะบุกโครงการแนวราบมากขึ้น เน้นหนักที่กลุ่มบ้านเดี่ยวหรูราคา 20-50 ล้านบาท และกลุ่มบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด-ทาวน์โฮม กลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านเป็นกลุ่มที่เอสซีฯ พยายามตีตลาดมานาน 4 ปี จนปัจจุบันมีมาร์เก็ตแชร์อันดับ 4 ของกลุ่มนี้ ปีนี้จะเพิ่มสัดส่วนในพอร์ตขึ้นเป็น 50% จากปีก่อนอยู่ที่ 40%

ส่วนคอนโดมิเนียมเลือกเปิดเพียงโครงการเดียว แม้ว่าจะมีที่ดินในมือ 4-5 แปลง โดยเลื่อน 2 โครงการทำเลทองหล่อและสุขุมวิท 39 ของ บริษัท สโคป จำกัด (บริษัทลูก) ออกไปก่อน

2.พอร์ตอสังหาฯ เพื่อเช่า

อีก 20% ที่เหลือของรายได้เอสซีฯ อยู่ในกลุ่มนี้ ปัจจุบันรายได้ค่าเช่ามาจากออฟฟิศบิลดิ้ง แต่เมื่อต้องการให้สัดส่วนรายได้เช่ายังคงระดับนี้ต่อไปเมื่อบริษัทเติบโต ทำให้เอสซีฯ ต้องหาช่องทางลงทุนใหม่ๆ

การลงทุนอสังหาฯ เช่าของเอสซีฯ ได้แก่ ธุรกิจโรงแรม ในนาม บริษัท เอสซี เอ็กซ์เพดิชั่น จำกัด และ ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ในสหรัฐอเมริกา ผ่านบริษัทลูก SC Alpha Inc.

ณัฐพงศ์กล่าวว่า ธุรกิจโรงแรมของเอสซีฯ วางเป้าลงทุน 5 แห่ง ห้องพักรวม 1,000 ห้อง ภายในปี 2566 จะเป็นโรงแรมระดับ 3-4 ดาว ระดับราคา 1,500-2,000 บาทต่อคืน และสร้างแบรนด์ของตนเองขึ้นมาบริหาร (ขณะนี้ยังไม่คอนเฟิร์มชื่อแบรนด์) คอนเซ็ปต์ของโรงแรมเจาะกลุ่มนักท่องเที่ยว F.I.T. ดีไซน์โรงแรมที่เข้ากับท้องถิ่นและมีฟังก์ชันที่เหมาะกับย่านนั้นๆ

โดยเปิดตัว “เยี่ยม เศรษฐบุตร” มานั่งตำแหน่งกรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจโรงแรม เป็นผู้บริหารที่ดึงตัวมาจาก บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้

โรงแรมเอสซีฯ แห่งแรกที่จะเกิดขึ้นอยู่ในทำเลราชวัตร รีโนเวตออฟฟิศเก่าเป็นโรงแรมขนาด 79 ห้อง มีฟังก์ชันที่เหมาะกับท้องถิ่น เช่น ครัวกลาง ให้แขกสามารถซื้อวัตถุดิบในตลาดสดใกล้เคียงมาทำอาหารได้ เตรียมเปิดตัวอย่างเป็นทางการปลายปีนี้

ส่วนแห่งต่อๆ มา เอสซีฯ มีที่ดินหรือมีดีลไว้แล้วเรียบร้อย ในทำเลรัชดาภิเษก สุขุมวิท วิภาวดี และเมืองพัทยา โดยจะมีขนาด 130-400 ห้อง เปิดที่รัชดาภิเษกก่อนช่วงปลายปี 2564 และแห่งอื่นๆ จะครบสมบูรณ์ในปี 2566 คาดว่าในปีดังกล่าว โรงแรมจะทำรายได้ให้เอสซีฯ ราว 800 ล้านบาท

ส่วนการลงทุนในอพาร์ตเมนต์ที่สหรัฐฯ วางเป้าลงทุนไว้ปีละ 30 ล้านเหรียญสหรัฐ เนื่องจากมองเห็นโอกาสที่อพาร์ตเมนต์ในสหรัฐฯ มีอัตราการเช่าสูงถึง 95% ยิ่งในเมืองบอสตันซึ่งเอสซีฯ พุ่งเป้าลงทุน มีอัตราการเช่าถึง 97% และราคาเติบโตเฉลี่ย 5.9% ต่อปี

ภาพการลงทุนอพาร์ตเมนต์มองว่าจะเป็นการลงทุน รีโนเวต เปิดให้เช่าประมาณ 5 ปี และขายทำกำไรก่อนหาทรัพย์สินเพื่อลงทุนใหม่ต่อไป

3.ธุรกิจใหม่ “Living Solutions”

พอร์ตกลุ่มนี้ถือเป็น “plus” ในรายได้บริษัท เพราะเป็นความหวังอนาคต ขณะนี้ยังไม่สร้างรายได้แบบมีนัยสำคัญ แนวคิดคือการเป็นตัวกลางจัดหาบริการที่เกี่ยวกับบ้านและการใช้ชีวิตให้ลูกบ้าน เอสซี แอสเสท เช่น ล้างแอร์ แม่บ้าน ทำสวน ตัดผม อาบน้ำสัตว์เลี้ยง ล้างรถ ส่งแก๊ส ส่งน้ำดื่ม ไปจนถึงรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน

บริการเหล่านี้ลูกบ้านสามารถสมัครใช้ได้ผ่านแอปพลิเคชัน “รู้ใจคลับ” มีทั้งคิดราคาครั้งเดียวและแพ็กเกจสมาชิกรายเดือน และเอสซีฯ ผู้บริหารแพลตฟอร์ม จะจัดหาซัพพลายเออร์ที่เชื่อถือได้มาบริการให้ในราคาตลาด

“รู้ใจคลับจะทำงาน 2 เรื่องคือ ช่วยเรื่องบ้าน และ จัดการเรื่องชีวิต เป็นธุรกิจเพื่อหา New S-curve ของเรา” ณัฐพงศ์กล่าว “ปัจจุบันเรามีลูกบ้านเกือบ 6 หมื่นรายที่จะเป็นฐานลูกค้าบริการนี้”

สรุปตัวเลขเป้าหมายของเอสซีฯ ปีนี้ พอร์ตที่อยู่อาศัยตั้งเป้าพรีเซล 18,000 ล้านบาท ซึ่งสูงขึ้นจากปีก่อนถึง 25% อย่างไรก็ตาม เป้าหมายรายได้ตั้งเป้า 17,800 ล้านบาท เท่ากับปีก่อนหน้า โดยมีแบ็กล็อกที่จะโอนในปีนี้อยู่แล้วประมาณ 4,000-5,000 ล้าน ที่เหลือจะเป็นการเร่งขายและโอนจากสต็อกที่มีอยู่ 15,000 ล้านบาท รวมถึงโครงการใหม่ที่จะเปิดตัว และรายได้อสังหาฯ เพื่อเช่า

ครบ 5 ปี บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัทใน เครือบุญรอด ที่ก่อตั้งเพื่อลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยแยกออกเป็น 3 ขาหลัก คือ ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และโรงแรม ที่ผ่านมาสิงห์ เอสเตทมีการขยายอาณาจักรอย่างรวดเร็วทั้งผ่านการควบรวมกิจการและก่อสร้างโครงการใหม่ พร้อมแตกบริษัทลูกเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้ภาพการลงทุนโครงการและการจัดการด้านการเงินเดินไปได้ตามเป้า แต่ในปี 2562 การรับรู้รายได้ของบริษัทยังไม่เป็นไปตามที่คาด

“นริศ เชยกลิ่น” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.สิงห์ เอสเตท ยอมรับว่ารายได้ปี 2562 ยังไม่เป็นไปตามเป้า โดยเป้าหมายรายได้รวมทุกธุรกิจตั้งไว้ 1.6 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้ยอดโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการที่อยู่อาศัยตกเป้าไป 30% มีการโอนเพียง 7.5 พันล้านบาท เนื่องจากได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ

“เป้าหมายการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเรายังเน้นตลาดบนต่อไป แต่ดูตามจังหวะตลาด ถ้าไม่อยู่ในภาวะที่ดีก็ชะลอการเปิดได้แต่ถ้าจังหวะดีก็ลุยเต็มที่” นริศกล่าว

แผนลงทุน 5 ปี 6.8 หมื่นล้านบาท

แม้รายได้ ‘ไม่มาตามนัด’ แต่สิงห์ เอสเตทยังเดินหน้าลงทุนต่อ โดยวางงบลงทุนรวม 5 ปี (2563-67) มูลค่า 6.8 หมื่นล้านบาท กระจายการลงทุนทั้ง 3 ขาธุรกิจ แบ่งเป็น

1.โครงการที่อยู่อาศัย (รวมเนอวานา ไดอิ) 30 โครงการ มูลค่าลงทุน 3.75 หมื่นล้านบาท
2.อาคารสำนักงาน 5 โครงการ (ควบรวมกิจการ 4 โครงการ และการก่อสร้างโครงการ เอส โอเอซิส ซ.เฉยพ่วง) มูลค่าลงทุน 8.5 พันล้านบาท
3.ธุรกิจโรงแรม (ลงทุนต่อเนื่องในโครงการ Crossroads มัลดีฟส์ และการควบรวมกิจการ) 41 แห่ง มูลค่าลงทุน 2.2 หมื่นล้านบาท

นอกจากนี้ยังมีแผนลงทุนโครงการ “โรงไฟฟ้าพลังงานหมุนเวียน” เม็ดเงินลงทุนอีกประมาณ 5-6 พันล้านบาท ซึ่งจะเป็นการแตกธุรกิจใหม่ของบริษัท (ดูกราฟิกแผนการลงทุนและรายได้ 5 ปี สิงห์ เอสเตทได้ด้านล่างบทความ)

หลังการลงทุนทั้งหมด ในปี 2567 สิงห์ เอสเตท ตั้งเป้ารายได้รวม 3 หมื่นล้านบาท โดยแบ่งเป็นรายได้จากการขายที่อยู่อาศัย 50% รายได้จากโรงแรม 35% และจากออฟฟิศบิลดิ้ง 15% และจะมีมูลค่าสินทรัพย์เกินกว่า 1 แสนล้านบาท

ภาพรวมการลงทุน “นริศ” กล่าวว่าสิงห์ เอสเตทยังคงเน้นการจัดสมดุลพอร์ตตามที่ตั้งเป้าไว้ตั้งแต่ก่อตั้งบริษัท ทั้งในแง่แหล่งรายได้ที่ไม่พึ่งพิงธุรกิจใดเป็นหลัก และพอร์ตโรงแรมมีการกระจายทำเลในไทย 40% ในต่างประเทศ 60% เพื่อให้รายได้เข้ามาสม่ำเสมอตลอดปี และยังคงโตเร็วด้วยการควบรวมกิจการเช่นเดิม

แย้มแผนโรงไฟฟ้าพลังงานหมุนเวียน

ธุรกิจใหม่ด้านพลังงานหมุนเวียนในพอร์ตสิงห์ เอสเตท นริศกล่าวว่าจะเป็นการลงทุนที่สนับสนุนธุรกิจที่บริษัทลงทุนอยู่แล้วในต่างประเทศ ช่วยแก้ปัญหาการจัดการด้านสิ่งแวดล้อมให้กับโครงการเหล่านั้น โดยปีนี้เป็นปีแรกที่จะเริ่มลงทุนหลักร้อยล้านบาท

“ฐิติมา รุ่งขวัญศิริโรจน์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการเงิน บมจ.สิงห์ เอสเตท แย้มว่าการลงทุนนี้อาจจะเป็นการผลิตไฟฟ้าพลังงานขยะ โดยรวม 5 ปีน่าจะใช้เม็ดเงิน 5-6 พันล้านบาท เริ่มการลงทุนปีนี้คาดว่าจะเริ่มได้รับรายได้จากธุรกิจพลังงานราวปี 2565

ทั้งนี้ สิงห์ เอสเตท มีการลงทุนโรงแรมอยู่ใน 5 ประเทศ ได้แก่ ไทย มัลดีฟส์ หมู่เกาะฟิจิ หมู่เกาะมอริเชียส และสหราชอาณาจักร

มองแผนระยะสั้น ปี’63 เปิดตัว 6 โครงการใหม่

สำหรับแผนระยะสั้นเฉพาะปี 2563 สิงห์ เอสเตทและเนอวานา ไดอิ (บริษัทในเครือ) เตรียมเปิดตัว 6 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 1 หมื่นล้านบาท โดยยังคงเกาะกลุ่มตลาดบนและขยายลงมาที่ระดับกลางด้วยผ่านการดำเนินงานของเนอวานา ไดอิ

ด้านงบการลงทุนซื้อกิจการอาคารสำนักงานและโรงแรม ปีนี้อยู่ที่ 5 พันล้านบาท โดยเริ่มเข้าซื้อกิจการแรกไปแล้วคืออาคารเมโทรโพลิสด้วยเม็ดเงินลงทุน 1.7 พันล้านบาท เป็นอาคารสำนักงานย่านพร้อมพงษ์ที่มีอัตราการเช่าสูงกว่า 90% ทำให้เชื่อมั่นในศักยภาพ

จนถึงสิ้นปี บริษัทตั้งเป้ารายได้รวมปีนี้ไว้ที่ 2 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากออฟฟิศบิลดิ้ง 1 พันล้านบาท จากโรงแรม 6.5-7 พันล้านบาทและจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 9 พัน-1.2 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทมีแบ็กล็อกรอโอนของโครงการ The Esse สุขุมวิท 36 อยู่แล้ว 6 พันล้านบาท ที่เหลือจะเป็นการขายโครงการพร้อมอยู่

นริศยังกล่าวถึงปัจจัยเสี่ยงเรื่องการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาต่อธุรกิจโรงแรมด้วยว่า ไม่มีความกังวลมากนัก เนื่องจากเป้าหมายลูกค้าส่วนใหญ่ของรีสอร์ทในเครือเป็นชาวยุโรป มีนักท่องเที่ยวจีนน้อย หากจะมีผลกระทบอาจเป็นทางอ้อมนั่นคือนักท่องเที่ยวตะวันตกเกิดความกังวลจนไม่เดินทางมาประเทศไทย แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่เกิดขึ้น ยังคงมีนักท่องเที่ยวเดินทางมาตามปกติ

“ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ฉายภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2563 มองว่ามีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐที่ต่อเนื่องมาจากปีก่อน ทั้งโครงการบ้านดีมีดาวน์และมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือรายการละ 0.01% สำหรับอสังหาฯ มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงหนี้ครัวเรือนของไทยมองว่าไม่ได้เพิ่มขึ้นสูงอย่างที่รัฐกังวล

ด้าน “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มองว่า ตลาดอสังหาฯ ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้วในปี 2562 ปีนี้น่าจะเป็นปีที่เริ่มฟื้นตัวขึ้น สำหรับบริษัทเอง ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 ยอมรับว่าไม่เป็นไปตามเป้า และอาจจะต่ำกว่าปี 2561 หลังจากอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ของบริษัทเพิ่มจากปกติ 10% เป็น 15% เมื่อปีก่อน ทำให้ลูกค้าหลายรายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

• อนันต์ อัศวโภคิน : อสังหาฯ ยังเหนื่อยต่ออีก 2 ปี เปิดคำแนะนำ ‘รักษาตัวรอด’ ของผู้ประกอบการ

“ปีก่อนคอนโดฯ กระทบสูงเพราะแต่เดิมลูกค้าบางส่วนเป็นนักเก็งกำไร หลังมีมาตรการเข้มงวด LTV และภาษีที่ดินทำให้ตลาดชะงัก รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติซึ่งส่วนใหญ่เป็นลูกค้าจีน กลุ่มนี้เคยเข้ามามากเมื่อปี 2561 แต่ปี 2562 ลดลงไปกว่าครึ่งจากภาวะค่าเงินบาทแข็ง ทำให้ตลาดคอนโดฯ มีดีมานด์ลดลง” ไตรเตชะกล่าว

อย่างไรก็ตาม ปี 2563 เห็นปัจจัยบวกหลายด้าน เรื่องแรกคือแบงก์ชาติคลายความเข้มงวดอัตรา LTV สินเชื่อบ้านแล้วซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี เรื่องต่อมาคือซัพพลายในตลาดโดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ดีเวลอปเปอร์มีการปรับตัวลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ลง และหันมาระบายสต๊อกเก่าก่อน

ดังนั้นปีนี้ไตรเตชะเชื่อว่าตลาดโครงการแนวราบจะฟื้นตัว ขายได้ดีขึ้น “แนวราบดีขึ้นแน่นอน ส่วนคอนโดฯ ถ้าดูรายโครงการอัตราดูดซับน่าจะเพิ่มขึ้น 5-10% แต่ถ้ามองตัวเลขทั้งตลาดอาจจะดูลดลงไปเพราะมูลค่าเปิดตัวใหม่น้อยลง มูลค่ายอดขายใหม่ก็จะลดลงตาม”

คอนโดฯ ทองหล่อ-เอกมัยล้นหนัก

แม้คอนโดฯ ส่วนใหญ่มีแนวโน้มจะทำยอดขายได้ดีขึ้นปีนี้ แต่บางทำเลก็โอเวอร์ซัพพลายจนกลายเป็นทำเลเสี่ยง ไตรเตชะชี้ว่า จากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ยังไม่กลับมา คอนโดฯ ในทำเลที่พึ่งพิงดีมานด์ต่างชาติจะกระทบสูง ทำเลดังกล่าวคือย่านสุขุมวิทโดยเฉพาะทองหล่อ-เอกมัยในกลุ่มไฮเอนด์ ตร.ม.ละ 2-2.5 แสนบาท อาจได้เห็นการลดราคาเพื่อเร่งระบายสต๊อกกันปีนี้

• ยังไม่ฟื้น! “เน็กซัส” ประเมินตลาดคอนโดฯ ปี 2563 ช้ำต่อเนื่อง ราคาอาจติดลบบางทำเล

นอกจากย่านดังกล่าว คอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และคอนโดฯ ในต่างจังหวัด ยังคงล้นตลาด โดยการขายยังเป็นไปอย่างช้าๆ “ประทีป” เสริมว่า คอนโดฯ สายสีม่วงระบายได้ช้าเนื่องจากเปิดราคาสูงเกินไป คาดว่าปีนี้จะยังไม่มีเจ้าไหนเติมซัพพลายเพิ่ม

ศุภาลัยเปิดขายใหม่ 30 โครงการ 3 หมื่นล้าน

ด้าน กลยุทธ์ศุภาลัยปี 2563 มีการเปิดโครงการจำนวนมากขึ้นแต่มูลค่ารวมลดลง โดยวางแผนเปิด 30 โครงการ มูลค่ารวม 3 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 25 โครงการ และคอนโดฯ 5 โครงการ เทียบกับปีก่อนมีการเปิดตัวรวม 24 โครงการ มูลค่ารวม 3.4 หมื่นล้านบาท ส่วนเป้ายอดขายวางไว้ที่ 2.6 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% จากปีก่อน เป้าหมายรับรู้รายได้ 2.4 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงปีก่อน

ปีนี้จำนวนโครงการที่เพิ่มขึ้นเป็นโครงการแนวราบ กลุ่มราคาส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม 2-5 ล้านบาท และสูงสุดเป็นกลุ่ม 10-20 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในกรุงเทพฯ 13 โครงการ และต่างจังหวัด 12 โครงการ มีจังหวัดใหม่ที่จะเพิ่มเข้ามาในพอร์ตคือ พิษณุโลก อยุธยา และฉะเชิงเทรา

“จังหวัดท่องเที่ยวใหญ่ๆ ยังไปได้ดี และภาคตะวันออกเขตอีอีซีไปได้ดีมาก 5 จังหวัดที่ขายดีที่สุดของเราคือ ภูเก็ต ชลบุรี สงขลา เชียงใหม่ และระยอง” ไตรเตชะกล่าว “ประเด็นไวรัสโคโรนายังไม่เห็นผลกระทบ และเชื่อว่าถ้าควบคุมได้ภายในระยะสั้น 3-4 เดือนน่าจะไม่เกิดผลอะไรกับเศรษฐกิจในจังหวัดท่องเที่ยว ตอนนี้เรายังจะเปิดโครงการตามปกติ”

ด้านคอนโดฯ ใหม่ 5 แห่งจะอยู่ในกรุงเทพฯ ทั้งหมดเป็นคอนโดฯ ระดับกลางถึงกลางล่าง ราคาเฉลี่ย 6-8 หมื่นบาทต่อตร.ม. สูงสุดไม่เกิน 1 แสนบาทต่อตร.ม. โครงการแรกที่จะเปิดตัวคือ ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท จรัญ 91 ทำเลห่างจากสถานีบางอ้อ 190 เมตร มูลค่าโครงการ 2.1 พันล้านบาท ราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาทต่อยูนิต เฉลี่ยทั้งโครงการ 59,900 บาทต่อตร.ม.

“เรามองว่าคอนโดฯ เป็นโอกาสของเรา ด้วยความได้เปรียบด้านการเงิน บริษัทเรามี D/E Ratio เพียง 0.4 และ Cost of Fund 2.31% น้อยกว่าครึ่งหนึ่งถ้าเทียบกับดีเวลอปเปอร์หลายรายในตลาด ทำให้เราพร้อมเปิดคอนโดฯ ใหม่และเชื่อว่าจะทำราคาได้ดีกว่า” ไตรเตชะกล่าวปิดท้าย

“วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดเผยถึงแผนการลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมของบริษัทปีนี้ว่า เบื้องต้นวางแผนเปิดทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 12,100 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ ร่วมทุนกับมิตซูบิชิ เอสเตท 2 โครงการ และที่เอพีลงทุนเอง 2 โครงการ

มูลค่าดังกล่าวลดลง 55% จากการเปิดคอนโดฯ ปี 2562 ที่เอพีเปิดตัว 6 โครงการ มูลค่ารวม 27,100 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็นเพราะปีก่อน คอนโดฯ ที่เปิดตัวเป็นโครงการขนาดใหญ่หรือมูลค่าสูง เช่น The Address สยาม-ราชเทวี หรือ Life สาทร-เซียร์ร่า

เหตุที่ปีนี้เอพีลดการเปิดตัวโครงการแนวสูงเนื่องจากมี “ความไม่แน่นอน” ของตลาด ทั้งจากเศรษฐกิจซึ่งกระทบกำลังซื้อลูกค้า และดิสรัปชันทางเทคโนโลยีทำให้พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยน และมีความต้องการแบบใหม่ในการอยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม วิทการกล่าวว่าเอพียังมีแผนสอง สามารถปรับเพิ่มหรือลดการเปิดตัวโครงการได้ตามจังหวะตลาด

“ปีนี้เป็นปีแห่งการปรับตัวสู้กับความไม่แน่นอน และไม่ยึดติดกับสิ่งที่เราเคยประสบความสำเร็จในอดีต” วิทการกล่าว “แต่โอกาสยังมีในกลุ่มเรียลดีมานด์ ทำให้เราเลือกทำคอนโดฯ ราคาเฉลี่ยไม่เกิน 1.8 แสนบาทต่อตร.ม.”

เพดานราคา 1.8 แสนบาทต่อตร.ม. มาจากศักยภาพของลูกค้าอยู่จริงส่วนใหญ่ผสมกับสภาพเศรษฐกิจที่เอพีประเมิน มองว่านี่จะเป็นราคาที่เหมาะสม เทียบกับที่ผ่านมา เอพีเปิดคอนโดฯ ราคา 2-3 แสนบาทต่อตร.ม. ในบางทำเล เช่น Rhythm เอกมัย เป็นทำเลที่ดึงดูดนักเก็งกำไรมากกว่า ซึ่งมาถึงวันนี้ นักเก็งกำไรระยะสั้นในตลาดแทบไม่เหลืออยู่แล้ว

สำหรับ 4 โครงการดังกล่าว วิทการแย้มว่าส่วนใหญ่จะเป็นแบรนด์ Life และแบรนด์ Aspire ซึ่งเป็นคอนโดฯ ตลาดกลางถึงกลางล่างของบริษัท ทำเลที่เปิดโครงการจะมีทั้งแนวรถไฟฟ้าที่เปิดบริการแล้วและแนวรถไฟฟ้าที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยเอพีหลีกเลี่ยงการลงตลาดเรดโอเชียน ซึ่งส่วนใหญ่คือพื้นที่ใกล้รถไฟฟ้ากลางใจเมือง

วิจัยตลาด 6 ไลฟ์สไตล์คนเมือง “ล็อกเป้า” ลูกค้าเฉพาะกลุ่ม

วิทการยังกล่าวถึงการปรับวิธีคิดการทำวิจัยตลาดหาอินไซต์ของลูกค้าด้วย โดยขั้นตอนหลังจากตั้งเพดานราคาไม่เกิน 1.8 แสนบาทต่อตร.ม. เมื่อมองหาที่ดินต้องได้ในราคาที่พัฒนาเป็นห้องชุดแล้วราคาไม่เกินเพดาน จากนั้นที่ดินจะออกแบบโครงการอย่างไร ต้องผ่านกระบวนการ Dynamic Personalized Model

จากยุคก่อนที่วิธีวิจัยตลาดคือการทำโฟกัสกรุ๊ปในกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ใช้วิธีพูดคุยถามตอบ วิธีใหม่จะใช้เวลาและกำลังคนมากกว่า เพราะต้องลงพื้นที่จริงและติดตามดูวิถีชีวิต (Living Pattern) ของลูกค้า ซึ่งสะท้อนออกมาเป็นโครงการที่มีองค์ประกอบและรายละเอียดที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากกว่าเดิม

ทั้งนี้ หลังจากปีก่อนที่ เอพี ดีไซน์ แล็บ เริ่มศึกษาตลาดด้วยวิธีใหม่ทำให้พบว่าคนเมืองมีพฤติกรรมการอยู่อาศัย แบ่งออกเป็น 6 กลุ่มหลัก คือ

1.Serenity Series คนเมืองที่หลีกหนีความวุ่นวาย มีโลกส่วนตัว ต้องการพื้นที่เพื่อผ่อนคลาย
2.Wellness Series คนเมืองที่ให้ความสำคัญกับสุขภาพ ต้องการพื้นที่ออกกำลังกายและกิจกรรมกลางแจ้ง
3.Experience Series คนเมืองที่ต้องการสีสันชีวิต ต้องการพื้นที่ที่ปรับเปลี่ยนให้ทันเทรนด์ตลอดเวลา
4.Naturality Series คนเมืองที่ต้องการธรรมชาติ บรรยากาศร่มรื่น
5.Co-Generations Series คนเมืองที่อาศัยร่วมกันหลายเจนเนอเรชั่น เช่น ครอบครัว Gen X ที่มีลูก Gen Alpha จึงต้องการพื้นที่ที่ส่งเสริมความสัมพันธ์ในครอบครัวและพัฒนาการเด็ก
6.Co-Creation Series คนเมืองที่ต้องการพื้นที่ที่สาม เพื่อใช้ประชุม เรียนรู้ ต้องการ Co-Working Space

วิธีทำงานแบบนี้เริ่มนำมาใช้แล้วตั้งแต่ปีก่อน ยกตัวอย่างโครงการ Rhythm เจริญกรุง พาวิลเลียน ที่เปิดตัวเมื่อเดือนพ.ย. 62 ทำเลโครงการตรงข้ามโรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี่ กรุงเทพ-ริเวอร์ไซด์ บนถนนเจริญกรุง เมื่อศึกษากลุ่มเป้าหมายพบว่าเป็นไลฟ์สไตล์ Co-Generation ทั้งกลุ่มครอบครัวที่มีลูกแล้ว และกลุ่มผู้บริหารอายุน้อย

ดังนั้นโครงการจึงออกแบบมาให้ตอบโจทย์การเลี้ยงลูกแต่ต้องมีพื้นที่สงบส่วนตัว สำหรับผู้บริหารด้วย เช่น พื้นที่สระว่ายน้ำแบ่งบริเวณสระผู้ใหญ่และสระเด็กชัดเจน ทั้งเพื่อความปลอดภัยของเด็กและเพื่อให้ผู้ใหญ่ที่ไม่ได้มากับลูกมีความเป็นส่วนตัว หลังเปิดขาย 2 เดือน ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 42% ซึ่งเป็นไปตามเป้า

วันนี้การขาย (คอนโดฯ) ได้ 100% ตั้งแต่วันแรกไม่มีแล้วครับ แต่ควรจะทำยอดขายได้อย่างน้อย 40% ภายใน 3 เดือนแรก

— วิทการ จันทวิมล —

“วันนี้การขายได้ 100% ตั้งแต่วันแรกไม่มีแล้วครับ แต่ควรจะทำยอดขายได้อย่างน้อย 40% ภายใน 3 เดือนแรก” วิทการกล่าว “เนื่องจากเราขายเรียลดีมานด์ จะค่อยๆ ทยอยขายไปได้จนตึกเสร็จ แต่ตัวโครงการต้องติด Top of mind ของลูกค้าอย่างน้อย 5 อันดับแรก ทำให้แต่ละทำเลต้องลงลึกต่างกันไป เพราะแต่ละทำเลก็มีลูกค้าคนละแบบกัน”