“วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ. เอพี ไทยแลนด์ เปิดเผยว่า เอพีมีการแตกไลน์ธุรกิจใหม่ ผ่านการสนับสนุนสตาร์ทอัพของพนักงานภายในองค์กร (internal start-up) ในชื่อบริษัทลูก “HOMERUN” ที่เข้าไปจับธุรกิจรับซื้อ รีโนเวต และขาย “บ้านมือสอง” แบบครบวงจร

โดยธุรกิจนี้เป็นสตาร์ทอัพแห่งแรกในเครือเอพีที่เกิดขึ้นจริงหลังบริษัทสนับสนุนให้พนักงานสร้างสรรค์คิดค้นธุรกิจใหม่มานานกว่า 5 ปี และหลังจากลองทำธุรกิจจริงมาแล้วกว่า 1 ปี พบว่า HOMERUN มีโอกาสสูงที่จะเติบโต (scale up) และยืนด้วยตนเองได้ในอนาคต

มูลค่าตลาด 7 แสนล้านที่ยังไม่มีรายใหญ่

“ศุภนิดา ตั้งตงฉิน” กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมรัน พร็อพเทค จำกัด กล่าวต่อว่า ไอเดียที่มาของการสร้างธุรกิจ HOMERUN ขึ้น มาจากการเล็งเห็นว่า ตลาดบ้านมือสองในไทยมีมูลค่าสูงถึงปีละ 7 แสนล้านบาท แต่ยังไม่มีบริษัทรายใหญ่เข้ามาจับตลาดนี้ จะมีเฉพาะรายย่อยถึงรายกลาง และตลาดยังไม่มีมาตรฐานกลาง ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายยังประสบกับ ‘pain point’ หลายอย่างที่สามารถเข้าไปแก้ปัญหาได้

ในแง่ความต้องการของตลาด ศุภนิดามองว่า โอกาสที่ผู้ซื้อจะสนใจบ้านมือสองจะมีมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากที่ดินในกรุงเทพฯ นั้นยิ่งใกล้ใจกลางเมืองก็ยิ่งมีจำกัด ผู้พัฒนาจัดสรรสร้างโครงการบ้านมือหนึ่งเปิดใหม่ได้ยาก หรือหากมีก็จะอยู่ในช่วงราคาสูงมากจนเอื้อมถึงยาก

ด้วยเหตุนี้ ผู้ซื้อเองก็เริ่มหันมามองบ้านมือสอง ซึ่งมักจะตั้งอยู่ในทำเลดีกว่าโครงการเปิดใหม่ ราคาไม่แรงเท่า หรือหากเทียบราคาเท่ากันก็มักจะได้พื้นที่กว้างกว่า

แก้ปัญหา “ผู้รับเหมา” และ “กู้ไม่ผ่าน”

อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ซื้อและผู้ขายบ้านมือสองที่เป็นรายย่อยด้วยกัน มักจะเผชิญปัญหาแบบเดียวกันคือเรื่อง “ผู้รับเหมา” ในการรีโนเวต ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขายที่จะเป็นคนดำเนินการรีโนเวต ก็อาจจะต้องเผชิญความยุ่งยากจากผู้รับเหมา เช่น การทิ้งงาน

ในแง่การกู้สินเชื่อบ้านก็เช่นกัน ผู้ขายก็จะมีปัญหาคือ อาจจะต้อง ‘ลุ้น’ ว่าผู้ซื้อจะกู้สินเชื่อบ้านผ่านหรือไม่ หากกู้ไม่ผ่านบ้านก็ต้องวนขายใหม่ ส่วนผู้ซื้อก็มักจะได้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่แพงกว่าบ้านมือหนึ่ง ตามเกณฑ์ของธนาคารที่ตั้งไว้ ซึ่งอาจจะเป็นอุปสรรคเพิ่มเติมในการกู้

ศุภนิดากล่าวว่า จากสภาวะในตลาดทั้งหมดทำให้ HOMERUN จะมาแก้ปัญหาให้ทั้งสองฝ่าย ด้วยการเป็นแพลตฟอร์มรับซื้อ รีโนเวต และขาย

โดยผู้ขายบ้านไม่ต้องกังวลเรื่องผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน เพราะเป็นทุนจากบริษัทมารับซื้อเอง ส่วนผู้ซื้อก็จะได้อัตราดอกเบี้ยเทียบเท่ากับบ้านมือหนึ่งจากธนาคารพันธมิตรของเอพี พร้อมการรีโนเวตบ้านเสร็จพร้อมย้ายเข้าอยู่และรับประกันโครงสร้าง 6 – 12 เดือน ไม่ต้องปวดหัวกับผู้รับเหมาอีกต่อไป

รับซื้อที่อยู่อาศัยทุกแบบ แต่เน้นทำเลใจกลางเมือง

ศุภนิดากล่าวต่อว่า ปัจจุบัน HOMERUN รับซื้อทรัพย์ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม แต่การรีโนเวตจะแบ่งเป็น 3 ระดับ คือ

• Flagship รีโนเวตใหญ่ยกบ้าน ปรับปรุงโครงสร้าง ระบบประปา-ไฟฟ้า ใหม่ทั้งหมด ใช้เวลา 4-6 เดือน
• Renovated ปรับปรุงระดับกลาง ปรับฟังก์ชันและตกแต่งให้เหมาะกับการอยู่อาศัยยุคนี้ ใช้เวลา 2 เดือน
• Select ที่อยู่อาศัยยังไม่เก่ามาก เพียงปรับการตกแต่งให้ทันสมัย ใช้เวลาประมาณ 1 เดือน

ส่วนทำเลที่สนใจก็จะเน้นบริเวณใจกลางเมืองหรือชานเมืองที่มีซัพพลายมือหนึ่งเหลือไม่มากก่อน เช่น “คอนโดมิเนียม” ย่านสุขุมวิท ย่านสีลม-สาทร ย่านลาดพร้าว หรือ “บ้านเดี่ยว” ย่านราชพฤกษ์ ย่านบางนา เพื่อดึงดูดลูกค้าให้หันมาซื้อบ้านมือสองแทน โดยอาจจะเป็นแพ็กเกจราคาเท่ามือหนึ่งแต่ได้พื้นที่กว้างกว่า หรือทำแพ็กเกจราคาให้ถูกกว่ามือหนึ่ง 10-50% แล้วแต่โปรเจ็กต์

หลังจาก HOMERUN ซุ่มดำเนินการมาปีกว่า วิทการระบุว่าทางเอพีได้สนับสนุนเงินลงทุนไปแล้ว 500 ล้านบาท มีการรับซื้อทรัพย์มาแล้ว 50 หลัง และขายได้แล้ว 20 หลัง รวมมูลค่ากว่า 200 ล้านบาท

ส่วนเป้าหมายปี 2568 คาดว่าจะทำยอดขายเพิ่มขึ้นให้ได้ 100% จากปีนี้ และเป้าระยะยาวคือ HOMERUN ควรจะ ‘ยืนได้ด้วยตนเอง’ ภายใน 5 ปี เพื่อลดการพึ่งพิงเงินกู้จากบริษัทแม่

ใช้ AI ทำงาน-สั่งวัสดุก่อสร้างกับบริษัทแม่

ศุภนิดากล่าวต่อว่า สำหรับจุดแข็งที่จะทำให้ HOMERUN ‘ชนะ’ ในตลาดนี้และผู้เล่นอื่นทำตามได้ยาก คือ การนำเทคโนโลยี ‘AI’ เข้ามาใช้งานเพื่อสร้างความเร็วและประหยัดบุคลากร

ตั้งแต่ขั้นตอนการคัดเลือกทรัพย์ ปัจจุบันมีผู้ขายเสนอขายเข้ามาเดือนละกว่า 1,000 ยูนิต บริษัทจะใช้ AI ในการคำนวณช่วงราคาเสนอซื้อกลับไปได้อย่างรวดเร็ว

หลังจากนั้นหากมีการตกลงซื้อขายเป็นที่เรียบร้อย ในขั้นตอนการออกแบบรีโนเวตบ้านบริษัทจะใช้ AI สร้างแบบเบื้องต้นออกมา ทำให้ดีไซเนอร์ทำงานเร็วขึ้น

• หนักกว่าช่วงโควิด-19! ครึ่งปีแรก 2567 “อสังหาฯ” หดตัว -9.4% ลูกค้าหันหา “บ้านมือสอง”
• ปีที่ 5 ของแบรนด์ “อภิทาวน์” จากค่าย “เอพี” จับจุดตลาด “ต่างจังหวัด” จ่ายแพงกว่าได้ถ้าให้มากกว่า

สุดท้ายคือการประหยัดต้นทุนค่าปรับปรุงบ้าน ด้วยการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างร่วมกับเอพี ไทยแลนด์ ทำให้เกิด ‘Economy of Scale’ ได้มากกว่าผู้เล่นเจ้าอื่น

จากประสบการณ์การทำงานมากว่าปี ศุภนิดาพบว่าโฮมรัน พร็อพเทคสามารถสร้างกำไรขั้นต้น (GP) ได้ 15-20% จึงเชื่อว่าอนาคตมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานข้อมูลตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2567 ของไทย มีการโอนกรรมสิทธิ์เกือบ 160,000 หน่วย ลดลง -9.0% YoY และมูลค่าการโอนอยู่ที่กว่า 452,000 ล้านบาท ลดลง -9.4% YoY

สภาวะตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จึงถือว่าอยู่ในสถานการณ์ที่หนักหน่วงยิ่งกว่าช่วงโควิด-19 ปี 2563-64

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการ REIC ให้ความเห็นว่า สถานการณ์นี้เกิดจากกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังคงอ่อนแอจากภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและภาระหนี้สินครัวเรือน และเมื่อสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อบ่อยครั้ง ทำให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความไม่มั่นใจที่จะกู้สินเชื่อบ้าน บางส่วนจึงเปลี่ยนใจชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

ส่วนกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน ก็ชะลอการลงทุน เพราะไม่ต้องการนำเงินส่วนตัวมาลงทุนประมาณร้อยละ 20 ของราคาที่อยู่อาศัยตามเกณฑ์ LTV และไม่อยากสร้างหนี้ระยะยาวในช่วงนี้

ขณะที่การคาดการณ์ตลาดอสังหาฯ​ ทั้งปี 2567 ซึ่ง REIC คำนวณไว้เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 คาดว่าปีนี้จะมีการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 350,000 หน่วย ลดลง -4.4% จากปีก่อน ส่วนมูลค่าการโอนเชื่อว่าจะอยู่ที่ราว 1.01 ล้านล้านบาท ลดลง -3.3% ทั้งหมดนี้คาดว่าจะมีภาวะหดตัวทั้งกลุ่มบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม การคาดการณ์ของ REIC สะท้อนให้เห็นว่า ครึ่งปีหลังของปียังถูกมองว่าน่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกได้

“คอนโดฯ” กลับทำได้ดีกว่า “บ้านแนวราบ”

ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 เป็นต้นมา เกิดจุดพลิกในตลาดอสังหาฯ ที่ทำให้บ้านแนวราบขายดีกว่าคอนโดฯ แต่สัญญาณล่าสุดในปีนี้ดูเหมือนจะพลิกกลับ บ้านแนวราบเริ่มชะลอตัวลง และคอนโดฯ ตีตื้นขึ้นมาได้

เฉพาะไตรมาส 2 ของปีนี้  “บ้านแนวราบ” มีการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 58,000 หน่วย ลดลง -9.9% และมูลค่าโอนอยู่ที่ 173,000 ล้านบาท ลดลง -6.4%

ขณะที่ “คอนโดฯ” มีการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 28,400 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.9% และมูลค่าโอนอยู่ที่ 70,500 ล้านบาท ลดลง -3.9%

หากเจาะเป็นแต่ละกลุ่มราคาจะพบว่า “บ้านแนวราบ” ราคาที่ยังขายดีกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดมี 3 กลุ่มราคา คือ ไม่เกิน 2 ล้านบาท, 5.0 – 7.5 ล้านบาท และ มากกว่า 10 ล้านบาท  ส่วน “คอนโดฯ” ที่ขายดีจะเป็นกลุ่มราคาไม่เกิน 5.0 ล้านบาท

• เสียงแตก “ลดดอกเบี้ย” อาจไม่ช่วยแก้วิกฤต “อสังหาฯ” เพราะอุปสรรคแท้จริงคือ “ภาระหนี้” ที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน
• “Tecnogas” มองตลาด “เครื่องใช้ไฟฟ้าในครัว” ปี 2567 “ไม่เติบโต” ซึมตามตลาดอสังหาฯ กลาง-ล่างชะลอตัว

ลูกค้าหันหา “บ้านมือสอง – คอนโดฯ มือสอง”

นอกจากนี้ REIC ยังชี้ให้เห็นสัญญาณที่น่าสนใจว่าตลาด “มือสอง” กำลังไปได้ดีกว่าบ้านใหม่

จากข้อมูลครึ่งปีแรก 2567 พบว่าตลาด “บ้านแนวราบ” หากเป็นกลุ่มบ้านใหม่มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนหน่วยลดลงถึง -12.4% แต่ถ้าเป็นมือสองกลับลดลงเพียง -6.9% สะท้อนว่าบ้านแนวราบกลุ่มมือสองยังชะลอตัวน้อยกว่า เป็นที่ต้องการของตลาดกว่ามือหนึ่ง

ส่วน “คอนโดฯ” ก็เป็นไปในทางเดียวกัน เพราะการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ใหม่จำนวนหน่วยลดลง -1.5% แต่คอนโดฯ มือสองกลับมีการโอนเพิ่มขึ้นถึง 11.8%

REIC เคยให้ข้อมูลไว้เมื่อปี 2562 ว่า ตลาดบ้านมือสองมีจุดเด่นที่จะดึงดูดผู้ซื้อได้หลักๆ 2 ประการ คือ “ราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่งในทำเลเดียวกันประมาณ 30%” และ “อยู่ในทำเลดีที่หาบ้านมือหนึ่งได้ยาก” ดังนั้น ถ้ายอมรับได้กับสภาพบ้านมือสอง หรือเป็นนักลงทุนที่ต้องการกดต้นทุนต่ำลง ก็จะหันมาเลือกบ้านมือสองได้มากกว่า

“เราเห็นทั้งปัญหาที่เยอะขึ้นและโอกาสที่เยอะขึ้นด้วย เรามีแพสชันจากประสบการณ์ที่ผ่านมาใน 1 ปีที่เป็นทีมชัชชาติ ยิ่งลงพื้นที่มาก หาเสียงมาก สิ่งที่เราพบคือ ‘กลัว กลัว กลัว’ กลัวเพราะเราพบว่า กทม. มีพื้นที่ที่ไม่มีน้ำไฟใช้ในชุมชน มีที่ที่คนไม่สามารถเข้าถึงสาธารณสุขได้ทั้งที่อยู่ในเมืองใหญ่” ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดสปีชถึงแรงบันดาลใจที่จะกำหนดทิศทางไปต่อของเสนาฯ

หนึ่งในเรื่องเล่าจาก “ดร.ยุ้ย” หนึ่งในทีมที่ปรึกษาเบื้องหลังการวางแผนงานของ “ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ที่ทำให้รู้สึกสะท้อนใจคือการลงพื้นที่ชุมชนแออัดหลังแฟลตตำรวจ สน.ทองหล่อ

“ทุกคนจะทราบว่าราคาที่ดินทองหล่อแพงมาก ตรง สน.ทองหล่อ ราคาคงไปถึง 2 ล้านบาทต่อตร.ว.แล้ว แล้วชุมชนแออัดอยู่ห่างจากที่ดิน 2 ล้านบาทไปแค่ 20 ก้าวเดิน บ้านของเขาคือการเอาป้ายขายคอนโดฯ แถวนั้นแหละมามุงเป็นบ้าน ความเหลื่อมล้ำมันชัดเจนมากในกรุงเทพฯ” ดร.เกษรากล่าว

นั่นคือที่มาในการกำหนด “Vision 2023” ของเสนาฯ ที่จะหันมาทำธุรกิจที่ช่วยแก้ปัญหาสังคมในมิติต่างๆ เช่น ปัญหาสิ่งแวดล้อมและการเปลี่ยนแปลงภูมิอากาศ, ปัญหาการเข้าถึงสาธารณสุขไม่เพียงพอ, การรับมือสังคมผู้สูงอายุ, ปัญหาความเหลื่อมล้ำ และการเปลี่ยนสู่สังคมเมือง (Urbanization) ที่ดีขึ้น

โดยวางภารกิจใหม่ไว้ภายใต้กรอบของ “Growing sustainable business, using social challenges & mega trends” นั่นคือจากนี้เสนาฯ จะสร้างธุรกิจที่เติบโตอย่างยั่งยืน โดยตอบโจทย์ความท้าทายทางสังคมและเมกะเทรนด์ที่เกิดขึ้น

“เราไม่อยากแค่มาบอกว่าเราเปิดกี่โครงการแล้ว ปีนี้เราอยากมาบอกว่า เราจะมาทำอะไรบ้างที่สอดคล้องกับภารกิจใหม่” ดร.เกษรากล่าว

• ตลาด “บ้านมือสอง” ปี’65 คึกคัก ประกาศขายพุ่ง 53% ราคาไม่เกิน 3 ล้านโตสูงสุด

10 ธุรกิจใหม่ “เสนาฯ” เพื่อสังคม

ปี 2566 เสนาฯ จึงมีการเปิดธุรกิจใหม่รวดเดียวถึง 10 บริษัท บางบริษัทเริ่มต้นเป็นรูปเป็นร่างแล้ว และบางบริษัทเพิ่งเริ่มต้นการวางแผน แบ่งออกเป็นสองกลุ่มธุรกิจตามเป้าหมายการทำงาน

กลุ่มหนึ่ง – ธุรกิจเพื่อตอบโจทย์ความท้าทายทางสังคม

1. Nursing Home บ้านพักผู้สูงอายุ – ภายใต้ชื่อธุรกิจ “SJ Healthcare” โดยต้องการจะพัฒนาบ้านพักผู้สูงอายุสำหรับคนระดับกลางให้มากขึ้น ตอบรับการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุของไทย
2. ธุรกิจบริการทางการเงิน – ภายใต้ชื่อธุรกิจ “เงินสดใจดี” ปล่อยกู้สินเชื่อเช่าซื้อเพื่อให้ลูกค้าซื้อบ้าน/คอนโดฯ ได้ง่ายขึ้น
3. ธุรกิจบ้านมือสอง – ภายใต้ชื่อธุรกิจ “SENA SURE” แนวคิดเป็น “เตนท์บ้านมือสอง” คัดทรัพย์บ้านเก่าที่มีคุณภาพมารีโนเวตขาย เพื่อให้คนได้เข้าถึงบ้านในทำเลที่ดี ไม่ต้องออกไปอาศัยในทำเลไกลเมืองมากขึ้นเรื่อยๆ
4. ธุรกิจ EV Charging Station – เป้าหมายสร้างสถานีชาร์จรถอีวีที่ใช้ไฟฟ้าจากพลังงานสะอาด และสร้างความสะดวกในการชาร์จมากขึ้น
5. SMARTIFY – ร่วมกับ บริษัท เอ็นอีซี คอร์ปอเรชั่น (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาด้านเทคโนโลยี พัฒนาแพลตฟอร์มเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้าน
6. โบรกเกอร์ซื้อ ขาย เช่า – ภายใต้ชื่อ Acute Realty ต้องการให้การย้ายที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคสะดวกขึ้น และการปล่อยเช่าง่ายทำให้สร้างประโยชน์จากการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ได้

กลุ่มสอง – ธุรกิจเพื่อเสริมความแข็งแกร่งให้พื้นฐานธุรกิจ

7. ธุรกิจบ้านพรีเมียม – ภายใต้ชื่อ Sen X Property ที่จะพัฒนาบ้านเดี่ยวในกลุ่มราคา 8-20 ล้านบาท เป็นกลุ่มพรีเมียมที่เสนาฯ มีการพัฒนาไม่มากนัก
8. ธุรกิจรับบริหารโครงการ – โดยก่อตั้งบริษัทเพิ่มในชื่อ ACRM เพิ่มจากเดิมที่เสนาฯ มีบริษัท Victory อยู่แล้ว
9. ธุรกิจคลังสินค้า – ภายใต้ชื่อ Metrobox โดยร่วมกับพันธมิตร Leo Global Logistics
10. ธุรกิจโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์

ทั้งนี้ เสนาฯ ยังมีการจัดโครงสร้างองค์กรใหม่ โดยแบ่งออกเป็น 3 บริษัทในลักษณะโฮลดิ้งเพื่อจะกระจายการดูแลธุรกิจ ได้แก่ เสนาฯ , SENA Green Energy และ Sen X Property

“เงินสดใจดี” ความพยายามให้คนไทยมีบ้าน

หนึ่งในปัญหาที่เสนาฯ เผชิญจากการพัฒนาบ้านและคอนโดฯ ระดับกลางล่าง คือ ในระดับราคานี้ผู้ซื้อจะมีปัญหาอัตราถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้าน (reject rate) สูงมาก ดร.ยุ้ยยกตัวอย่างกลุ่มคอนโดฯ เสนา คิทท์ ซึ่งทำราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ลูกค้ากู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่านถึง 50-60% ดังนั้น หากจะช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่าน ต้องช่วยลดวงเงินกู้ลงมา

“สุธรรม โอฬารกิจอนันต์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เงินสดใจดี จำกัด เปิดเผยว่าบริษัทมีการจดทะเบียนเป็นสถาบันการเงินอย่างถูกต้อง และเริ่มการปล่อยสินเชื่อเช่าซื้อตั้งแต่ต้นปีนี้มีลูกค้าแล้วร่วม 40 ราย

ลักษณะโมเดลธุรกิจคือ ลูกค้าที่มีแนวโน้มอาจกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน สามารถกู้เป็นสินเชื่อเช่าซื้อกับบริษัทแทนได้ และสามารถเข้าอยู่ในบ้าน/คอนโดฯ ได้ทันที จากนั้นทยอยผ่อนชำระเงินกู้ซึ่งจะหักเงินต้นอย่างต่อเนื่อง จนถึงจุดที่เงินต้นลดมาอยู่ในระดับที่ลูกค้าน่าจะสามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ จะมีการส่งต่อลูกค้าให้กู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารแทน เข้าสู่ระบบผ่อนบ้านปกติ

วิธีการให้กู้สินเชื่อเช่าซื้อก่อนจึงเป็นเหมือนการช่วยต่อเวลาผ่อนดาวน์ของลูกค้าออกไป แต่มีดอกเบี้ยและลูกค้าเข้าอยู่ได้เลย

เงื่อนไขคือราคาบ้าน/คอนโดฯ เสนาฯ ที่จะขอสินเชื่อนี้ได้ต้องไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต โดยคิดอัตราดอกเบี้ย 4.5% ต่อปีเท่ากันทุกรายทุกหลัง และลูกค้ามีระยะเวลาการกู้สูงสุด 3 ปี หากครบกำหนด 3 ปีลูกค้ายังไม่สามารถเปลี่ยนมากู้สินเชื่อบ้านได้ จะต้องย้ายออกจากที่อยู่อาศัย โดยการชำระที่ผ่านมาทั้งหมดจะถือเป็นค่าเช่า

สุธรรมตั้งเป้าผลักดันให้ปีนี้เงินสดใจดีสามารถปล่อยกู้ได้ไม่ต่ำกว่า 200 ราย และยังมีแผนการออกสินเชื่อเพื่อการประกอบอาชีพเพิ่มเติมด้วย ขณะนี้อยู่ระหว่างขออนุญาตกับธนาคารแห่งประเทศไทย

• ศูนย์วิจัยกสิกรไทยชี้หนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูงมาก แม้จะค่อยๆ ลดลง 2 ปีติดก็ตาม

ปี’66 เปิดตัว 26 โครงการ 24,000 ล้าน

ในแง่แผนงานตัวเลขของธุรกิจหลัก ธุรกิจพัฒนาที่พักอาศัย เสนาฯ เปิดผลการดำเนินงานปี 2565 เปิดตัวโครงการได้ต่ำกว่าเป้ามาก โดยเปิดได้เพียง 11 โครงการ มูลค่ารวม 8,900 ล้านบาท แต่ยังทำยอดขายได้แตะ 12,000 ล้านบาท รับรู้รายได้ 10,000 ล้านบาท และทำกำไรสุทธิ 1,000 ล้านบาท

สำหรับปี 2566 มีเป้าหมายกลับมาอัดเปิดโครงการถึง 26 โครงการ มูลค่ารวม 24,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 9 โครงการ มูลค่าเกือบ 7,500 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 17 โครงการ มูลค่ารวม 16,500 ล้านบาท

ดร.เกษราแจกแจงว่า ปีนี้แนวราบจะจับกลุ่มราคา 3-6 ล้านบาทเป็นหลัก ส่วนคอนโดฯ จะเป็นแบรนด์เสนา คิทท์และเฟล็กซีถึง 16 โครงการ ซึ่งเป็นแบรนด์ในกลุ่มราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต มีเพียงทำเลเดียวที่จะเปิดในกลุ่มราคา 2-4 ล้านบาทต่อยูนิต คือ “นิช โมโน บางโพ”

ปีนี้เสนาฯ ตั้งเป้ายอดขาย 18,200 ล้านบาท และเป้ายอดโอน 16,500 ล้านบาท รวมถึงมีงบลงทุน 9,000 ล้านบาทสำหรับธุรกิจใหม่ 10 ธุรกิจดังกล่าว

ต้องติดตามในระยะยาวว่าความตั้งใจของ “ดร.ยุ้ย” จะช่วยแก้ปัญหาสังคมได้มากน้อยเพียงใด!

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดข้อมูลสำรวจตลาด “บ้านมือสอง” ทั่วประเทศไทย พบว่า ปี 2565 เป็นปีที่การประกาศขายในตลาดบ้านมือสองคึกคักมาก

โดยประกาศขายเฉลี่ยต่อไตรมาสคิดตามจำนวนหน่วย จะอยู่ที่กว่า 1.6 แสนหน่วย ซึ่งมากกว่าค่าเฉลี่ยของปี’64 เกือบ 53% และหากคิดตามมูลค่าเฉลี่ยต่อไตรมาส จะอยู่ที่กว่า 9.61 แสนล้านบาท มากกว่าค่าเฉลี่ยของปี’64 เกือบ 32%

ราคาไม่เกิน 3 ล้าน ประกาศขายพุ่งมากที่สุด

สำหรับกลุ่มราคาที่มีการประกาศขายเพิ่มมากที่สุดในช่วง 11 เดือนแรกปี 2565 คือกลุ่มราคา “ไม่เกิน 3 ล้านบาท” โดยแบ่งแยกย่อย ดังนี้

• ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ขยายตัว 24.6%
• ราคา 1-1.5 ล้านบาท ขยายตัว 24.7%
• ราคา 1.5-2 ล้านบาท ขยายตัว 19.4%
• ราคา 2-3 ล้านบาท ขยายตัว 36.2%

ดร.วิชัยมองว่า เหตุที่กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทขยายตัวดี เป็นเพราะเมื่อปี 2565 มีมาตรการรัฐช่วยลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% ให้กับอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้าน จึงกระตุ้นตลาดกลุ่มนี้ได้

“บ้านเดี่ยว” ขายมือสองมากที่สุด

ในแง่ของประเภทที่อยู่อาศัยที่ประกาศขายมือสองมากที่สุดคือ “บ้านเดี่ยว” รองลงมาคือ “คอนโดฯ” ตามด้วย “ทาวน์เฮาส์” ส่วนบ้านแฝดกับอาคารพาณิชย์มีน้อยในตลาด

• อสังหาฯ ปี’65 ต่างสุดขั้ว: “คอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์” ขอไม่เกิน 3 ล้าน แต่ “บ้านเดี่ยว” ลักชัวรีขายดี

คำนวณเป็นค่าเฉลี่ยจำนวนขายและมูลค่าต่อไตรมาสที่มีการประกาศขายในปี 2565 มีรายละเอียดดังนี้

1.บ้านเดี่ยว เฉลี่ยจำนวนขาย 65,487 หน่วย / เฉลี่ยมูลค่าขาย 4.91 แสนล้านบาท
2.ห้องชุดคอนโดฯ เฉลี่ยจำนวนขาย 47,233 หน่วย / เฉลี่ยมูลค่าขาย 3.24 แสนล้านบาท
3.ทาวน์เฮาส์ เฉลี่ยจำนวนขาย 43,071 หน่วย / เฉลี่ยมูลค่าขาย 1.17 แสนล้านบาท

กรุงเทพฯ เหมา 34% ของตลาด

ด้านประกาศขายบ้านมือสองในแต่ละทำเล “กรุงเทพฯ” เป็นทำเลที่มีประกาศขายสูงที่สุด คิดเป็น 34% ของตลาดหากวัดจากจำนวนหน่วย และคิดเป็น 60% ของตลาด หากวัดจากมูลค่า

10 อันดับจังหวัดที่มีประกาศขายบ้านมือสองมากที่สุด ณ ไตรมาส 4 ปี 2565

1.กรุงเทพฯ
2.นนทบุรี
3.สมุทรปราการ
4.ชลบุรี
5.ภูเก็ต
6.ปทุมธานี
7.เชียงใหม่
8.ประจวบคีรีขันธ์
9.นครราชสีมา
10.สุราษฎร์ธานี

• “นารายณ์ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป” บุกตลาดลักชัวรี่ เปิด “มาราสก้า โฮเต็ล แอนด์ รีสอร์ต” เขาใหญ่ และเกาะสมุย

ปีนี้น่าจะได้เห็นสัญญาณดีจากภาคอสังหาริมทรัพย์ จากการวิเคราะห์ของทีม “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) จัดทำเครื่องมือ “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ซึ่งใช้ตัวแปรรวมทั้งข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ อัตราดูดซับ ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน ใบอนุญาตก่อสร้าง และดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการ เพื่อให้เห็นภาพรวมของทั้งตลาดในทุกมิติ

ดัชนีรวมของ REIC พบว่า ตลาดอสังหาฯ เริ่มหดตัวมาตั้งแต่ปี 2562 ซึ่งมาตรการรัฐควบคุมอัตรา LTV ทำให้ตลาดหดตัว -14.3% จากนั้นปี 2563 ตลาดเผชิญ COVID-19 ปีแรกทำให้หดตัวอีก -16.3% ส่วนปี 2564 ตลาดยังหดตัวต่อเนื่อง -2.9% ดัชนีลงไปต่ำสุดที่ 73.4 จุด

อย่างไรก็ตาม เมื่อดูดัชนีรวมรายไตรมาสแล้ว ไตรมาส 4 ปี 2564 ตลาดส่งสัญญาณบวก เติบโต 23% ทำให้ประเมินว่าตลาดอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดเรียบร้อยแล้ว

ปี 2565 ตลาดจึงน่าจะกลับเป็นบวก REIC คาดว่าดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ จะเติบโต 14.2% ดัชนีขึ้นมาอยู่ที่ 83.8 จุด

“ปีนี้ถือเป็นบันไดขั้นแรกในการก้าวออกจากหุบเหวของ COVID-19 คาดว่าปี 2567 น่าจะได้เห็นตลาดกลับสู่ค่าเฉลี่ยเท่ากับก่อนเกิด COVID-19 (ช่วงปี 2562)” ดร.วิชัยกล่าว “ที่จริงแล้วก่อนหน้านี้เราเคยประเมินว่าจะฟื้นได้เท่ากับก่อน COVID-19 ภายในปี 2566 แต่เนื่องจากต้นปีนี้มีภาวะอัตราเงินเฟ้อเกิดขึ้น ทำให้การฟื้นตัวน่าจะยืดออกไปอีกหนึ่งปี”

เปิดตัวใหม่เพียบ! “บ้านแนวราบ” เป็นแกนหลัก

เจาะลึกสภาวะตลาด REIC ประเมินว่า ตลาดปี 2565 จะโตในทุกมิติ ไม่ว่าจะเป็นการออกใบอนุญาตจัดสรร การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งจำนวนและมูลค่า รวมถึงสินเชื่อปล่อยใหม่

ที่น่าสนใจคือ การเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งประเมินว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวกว่า 81,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 74.3% จากปีก่อน ถ้าคิดเป็นมูลค่า คาดว่าจะมีการเปิดตัวมูลค่ากว่า 3.89 แสนล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 103.5% เป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี

“เนื่องจากสต็อกในมือผู้ประกอบการเริ่มขายหมดแล้ว ทำให้ต้องเปิดตัวเพิ่มจำนวนมาก” ดร.วิชัยกล่าว อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวปริมาณนี้ยังไม่เท่ากับค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิด COVID-19 (ปี 2558-62) ซึ่งมีการเปิดตัวปีละกว่า 1 แสนหน่วย และมูลค่าเปิดปีละ 4.4 แสนล้านบาท

• ปี 2565 “อสังหาฯ” กลับมาบูม! เร่งการเปิดตัวชดเชยช่วง COVID-19

สภาพตลาดโดยรวมปีนี้ ดร.วิชัยมองว่าน่าจะยังคล้ายกับปีก่อน คือโครงการ “แนวราบ” ยังเป็นแกนหลักของการเติบโต แม้ว่าตลาดคอนโดฯ จะเริ่มกลับมาแล้วก็ตาม โดยคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบกว่า 2.18 แสนหน่วย ขณะที่คอนโดฯ จะโอนราว 1.13 แสนหน่วย หากวัดเป็นมูลค่า คาดมีการโอนบ้านแนวราบกว่า 6.04 แสนล้านบาท และโอนคอนโดฯ กว่า 3.05 แสนล้านบาท

จับตา “บ้านมือสอง” และการ “ขึ้นดอกเบี้ย”

ไฮไลต์ของปีนี้ที่น่าสนใจอีกอย่างหนึ่ง ดร.วิชัยระบุถึง “บ้านมือสอง” ซึ่งน่าจะกลับมาบูมอีกครั้ง เพราะมาตรการรัฐลดค่าโอนและจดจำนองปีนี้ครอบคลุมถึงบ้านมือสองด้วย ทำให้สัดส่วนการโอนบ้านมือสองอาจกลับมาเป็น 50:50 เทียบกับบ้านมือหนึ่งอีกครั้ง หลังจากปีก่อนๆ ที่มีการลดค่าโอน-จดจำนองเฉพาะบ้านมือหนึ่ง ทำให้สัดส่วนบ้านมือสองลดลงไปเหลือ 30-35% ของการโอนอสังหาฯ ทั้งหมด ดังนั้น สำหรับฝั่งผู้ประกอบการอาจต้องระมัดระวังบ้านมือสองชิงตลาดบ้านใหม่

ในแง่ความเสี่ยงของตลาดที่ต้องจับตาคือ “อัตราดอกเบี้ย” ซึ่งอาจจะมีการปรับขึ้น โดย REIC มองกรณีฐาน (base case) ว่าจะมีการปรับขึ้น 0.5%

• คนไทยค่าครองชีพ-ต้นทุนสินค้าพุ่ง ttb ประเมิน ‘เงินเฟ้อ’ ไตรมาสแรกปีนี้ แตะสูงสุด 4%

เมื่อรวมกับปัจจัยที่มีมาตั้งแต่ปีก่อน คือ ภาวะหนี้ครัวเรือนสูง 90% และปัจจัยลบที่เริ่มขึ้นแล้วในปีนี้คือ อัตราเงินเฟ้อ ทำให้ค่าครองชีพสูงขึ้น และต้นทุนค่าก่อสร้างที่กำลังปรับขึ้นจนผู้ประกอบการอาจต้องปรับราคาขึ้นตาม ดังนั้น ภาพรวมจะทำให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อต่ำลงและมีโอกาส “กู้ไม่ผ่าน” มากขึ้น ซึ่งเป็นผลเสียกับผู้ประกอบการจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ แม้จะสร้างยอดขายได้ก็ตาม

“ต่างชาติ” ยังไม่กลับมา คอนโดฯ ควรเน้น “เจนวาย-เจนซี”

อีกประเด็นหนึ่งที่ REIC เก็บข้อมูลคือตลาด “ต่างชาติ” ในช่วง 2 ปีที่เกิด COVID-19 มีต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ เฉลี่ยกว่า 8,100 หน่วย มูลค่าการโอนเฉลี่ย 38,000 ล้านบาทต่อปี คิดเป็นสัดส่วน 9.1% ของการโอนคอนโดฯ ทั้งหมด

ตัวเลขนี้ลดลงอย่างเห็นได้ชัดจากช่วงปี 2561-62 ที่ตลาดกำลังบูม มีการโอนให้ต่างชาติปีละเกือบ 13,000 หน่วย มูลค่าการโอนกว่า 54,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 10.0% ในการโอนคอนโดฯ แต่ละปี

การโอนคอนโดฯ ต่างชาติปี 2564 ยังคงมีตลาดหลัก 60% เป็นผู้ซื้อจากประเทศ “จีน” รองลงมาตามลำดับคือ “รัสเซีย” “สหราชอาณาจักร” “สหรัฐฯ” และ “เยอรมนี” มีทำเลหลักที่ซื้อคือ กรุงเทพฯ, ชลบุรี, ภูเก็ต และหัวหิน-ชะอำ

สำหรับปี 2565 ไม่ได้มีการประเมินข้อมูลเป็นทางการ แต่ดร.วิชัยสำรวจจากการพูดคุยกับดีเวลอปเปอร์ พบว่า ตลาดต่างชาติน่าจะยังขายยาก เพราะตลาดหลักคือ “จีน” ยังไม่สามารถเดินทางมาได้ แม้ว่าจะมีเอเจนซีต่างประเทศช่วยแนะนำ แต่การตัดสินใจซื้อจะยากขึ้นเพราะ ‘ไม่เห็นของ’

“เมื่อไม่ได้มาเที่ยวก็จะไม่เกิดความต้องการ และถึงแม้จะมีระบบออนไลน์เสมือนจริง ก็ยังไม่มั่นใจพอที่จะตัดสินใจซื้อ หากเป็นอสังหาฯ ราคาสูง เพราะออนไลน์ยังไม่สามารถสัมผัสวัสดุ คุณภาพการตกแต่งห้องได้” ดร.วิชัยกล่าว “อีกประการหนึ่งคือ นักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าพบว่าผลตอบแทนไม่ได้สูงเท่าเดิม เนื่องจากการท่องเที่ยวไทยซบเซา ไม่สามารถปล่อยเช่าคอนโดฯ รายวันได้ จึงไม่จูงใจให้ลงทุน”

ดร.วิชัยเสริมด้วยว่า ตลาดที่อาจจะกลับมากระเตื้องขึ้นมากกว่าคือหัวเมืองท่องเที่ยว ภูเก็ต ชลบุรี ซึ่งนักท่องเที่ยวรัสเซียเริ่มกลับมาหลังไทยเปิดโปรแกรมแซนด์บ็อกซ์และ Test & Go ทำให้มีการตัดสินใจซื้อมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของการขายคอนโดฯ ปีนี้ ดร.วิชัยมองว่าอาจต้องทำตลาดกับ “เจนวาย-เจนซี” เป็นลูกค้าหลัก โดยกลุ่มนี้มีกำลังซื้อมาจากการประกอบอาชีพอิสระสูงขึ้น