ธุรกิจอื่นทรุดแต่ “ออฟฟิศบิลดิ้ง” ดีมาก! ค่าเช่าขึ้นสม่ำเสมอ 5% จับตาปี 2567 ซัพพลายทะลัก

• เน็กซัสประเมินตลาด ‘ออฟฟิศบิลดิ้ง’ กรุงเทพฯ พื้นที่แตะ 9 ล้านตร.ม. อัตราการเช่าเฉลี่ย 94% ค่าเช่าเฉลี่ย 800 บาทต่อตร.ม.

• อัตราการเช่าออฟฟิศในกรุงเทพฯ เกิน 90% มานาน โดยเฉพาะออฟฟิศเกรดเอย่าน CBD ค่าเช่ายังปรับขึ้นสม่ำเสมอปีละ 5% มาตลอด 6 ปี

• บริษัทยังมีความต้องการพื้นที่สำนักงานใหม่ที่ทันสมัย โดยเฉพาะบริษัทต่างชาติกลุ่มเทคโนโลยี การท่องเที่ยว คอลเซ็นเตอร์

• 5 ปีข้างหน้าซัพพลายพื้นที่สำนักงานจะทะลัก 1.78 ล้านตร.ม. โดยเฉพาะปี 2567 ซึ่งหลายโครงการจะก่อสร้างเสร็จพร้อมกัน เน็กซัสเชื่ออาจทำให้อัตราการเช่าลดลง แต่ไม่ถึงระดับที่ทำให้โครงการขาดทุน

แม้ว่าจีดีพีไทยปีนี้ยังเติบโตแต่ก็มีการปรับลดเป้าลงมาเรื่อยๆ หลายธุรกิจมีการประเมินว่ามูลค่าตลาดหดตัวลง ไม่ว่าจะเป็นภาคส่งออก สินค้าไอที ตลาดคอนโดมิเนียม แต่หนึ่งในธุรกิจที่ยังเติบโตสวนทิศทางคือ “ออฟฟิศบิลดิ้ง” ซึ่งยังมีดีมานด์สูง และค่าเช่าก็ยังปรับขึ้นต่อเนื่อง

“ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด เปิดข้อมูลตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ พบว่ามีทั้งสิ้น 9 ล้านตร.ม.ในปี 2562 แบ่งเป็นอาคารเกรดเอและบี 6.08 ล้านตร.ม. ที่เหลือเป็นอาคารเกรดซี

ปีนี้ทั้งตลาดมีอัตราการเช่า (occupancy rate) เฉลี่ย 94% ลดลงมาเล็กน้อยจากปีก่อนอยู่ที่ 95% เนื่องจากมีโครงการใหญ่คือ สามย่านมิตรทาวน์ เพิ่งก่อสร้างเสร็จ ด้านราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 800 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

เทรนด์ทำเลอาคารสำนักงานปีนี้ยังพบการกระจายไปเปิดในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) เช่น รัชดา-พระราม 9, เพชรบุรีตัดใหม่ และสุขุมวิทตอนกลาง (อโศก-อ่อนนุช) มากขึ้นด้วย

ออฟฟิศเกรด A ย่าน CBD = ไข่ทองคำ

ถ้าเจาะลึกเฉพาะ ค่าเช่าออฟฟิศเกรดเอย่าน CBD ได้แก่ ย่านเพลินจิต-พระราม1, วิทยุ-หลังสวน, สุขุมวิทตอนต้น, สีลม, สาทร, พระราม 4 และอโศก-รัชดา พบว่า ค่าเช่าเฉลี่ยจะอยู่ที่ 1,080 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ซึ่งปรับขึ้นมา 5% จากปีก่อน

ธีระวิทย์กล่าวว่าการปรับขึ้นค่าเช่าปีละ 5% ของตลาดนี้เกิดขึ้นต่อเนื่องมาแล้ว 6 ปี จากอัตราการเช่าที่สูงกว่า 90% มาตลอด เนื่องจากดีมานด์มีสม่ำเสมอ โดยมีย่านที่ดีมานด์สูงสุดคือ ย่านเพลินจิต-พระราม 1 และ วิทยุ-หลังสวน และน่าจะยังเติบโต 5% ไปอีก 2-3 ปีข้างหน้า

• 10 อันดับอาคารสำนักงาน ค่าเช่าแพงที่สุดในไทย ปี 2019

แม้ว่าสภาพเศรษฐกิจปีนี้เติบโตช้าลง แต่สำหรับตลาดอาคารสำนักงาน สภาพตลาดยังมีดีมานด์สูง แบ่งเป็นความต้องการจากลูกค้าบริษัทต่างชาติ 60% และบริษัทไทย 40% (บริษัทไทยส่วนมากนิยมเช่าอาคารพาณิชย์มากกว่า) เทรนด์ในช่วงนี้ บริษัทที่ต้องการพื้นที่เช่ามักเป็นธุรกิจเทคโนโลยี การท่องเที่ยว และคอลเซ็นเตอร์ เทียบกับ 5 ปีก่อนที่บริษัทส่วนมากที่เข้ามาคือกลุ่มยาและเวชภัณฑ์

จับตาปี 2567 ออฟฟิศใหม่สร้างเสร็จอื้อ

ในช่วงที่ผ่านมา ธีระวิทย์กล่าวว่าซัพพลายออฟฟิศใหม่จะเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 2 แสนตร.ม. และมีดีมานด์ปีละ 5-6 หมื่นตร.ม. ออฟฟิศที่อยู่ในทำเลดีมักจะสามารถปล่อยเช่าได้เกือบเต็ม 100% ภายใน 2-3 ปีหลังสร้างเสร็จ

อย่างไรก็ตาม ในรอบ 5 ปีข้างหน้า เน็กซัสคาดว่าจะมีซัพพลายพื้นที่สำนักงานใหม่ 1.78 ล้านตร.ม. หรือเพิ่มอีก 20-30% ซึ่งเกินกว่าปกติ ซัพพลายดังกล่าวแบ่งเป็นพื้นที่ในย่านซีบีดี 1 ล้านตร.ม. และนอน-ซีบีดีอีก 7.8 แสนตร.ม. อุปทานที่เพิ่มขึ้นกว่าปกตินั้นจะเห็นได้ชัดในช่วงปี 2567 ซึ่งจะมีโครงการใหญ่ก่อสร้างเสร็จพร้อมกันหลายแห่ง

ไล่เรียงไทม์ไลน์โครงการสำคัญที่มีพื้นที่สำนักงานอยู่ภายในซึ่งจะก่อสร้างเสร็จช่วง 5 ปีข้างหน้ามีดังนี้

• The PARQ สถานี MRT ศูนย์ฯ สิริกิติ์ พัฒนาโดยกลุ่มทีซีซี โครงการมิกซ์ยูสออฟฟิศ-รีเทล เฉพาะพื้นที่สำนักงานให้เช่า 60,000 ตร.ม. ก่อสร้างเสร็จปี 2563
• The Unicorn สถานี BTS พญาไท พัฒนาโดย บมจ.ยูซิตี้ โครงการสำนักงานให้เช่าพื้นที่ 20,000 ตร.ม. ก่อสร้างเสร็จปี 2564
• One City Centre สถานี BTS เพลินจิต พัฒนาโดย บมจ.ไรมอน แลนด์ ร่วมทุนกับ มิตซูบิชิ เอสเตทจากญี่ปุ่น โครงการสำนักงานให้เช่าพื้นที่ประมาณ 61,000 ตร.ม. ก่อสร้างเสร็จปี 2565
• Supalai Icon ถนนสาทร พัฒนาโดย บมจ.ศุภาลัย โครงการมิกซ์ยูส คอนโดมิเนียม รีเทล และสำนักงาน เฉพาะพื้นที่สำนักงานให้เช่า 19,000 ตร.ม. ก่อสร้างเสร็จปี 2565
• EmSphere สถานี BTS พร้อมพงษ์ พัฒนาโดยเดอะมอลล์กรุ๊ป โครงการมิกซ์ยูสรีเทลและออฟฟิศ ทั้งนี้โครงการนี้ยังไม่ชัดเจนว่าจะสัดส่วนพื้นที่ออฟฟิศเท่าใด ก่อสร้างเสร็จปี 2566

• One Bangkok เฟส 1 สถานี MRT ลุมพินี พัฒนาโดยกลุ่มทีซีซี โครงการมิกซ์ยูสสำนักงาน โรงแรม รีเทล ที่พักอาศัย เฉพาะพื้นที่สำนักงานให้เช่ารวม 5 อาคาร 500,000 ตร.ม. ก่อสร้างเสร็จปี 2567 (บางอาคารมีแผนเปิดใช้บริการก่อนในปี 2564)
• Silom Square สถานี MRT สีลม (ตึกสีบุนเรืองเดิม) พัฒนาโดยบริษัทร่วมทุนระหว่างนายณ์ เอสเตทกับไมเนอร์ กรุ๊ป เป็นโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าพื้นที่ 47,000 ตร.ม. ก่อสร้างเสร็จปี 2567
• Dusit Central Park สถานี MRT สีลม พัฒนาโดยบริษัทร่วมทุนระหว่างดุสิตธานีกับ CPN เป็นโครงการมิกซ์ยูสรีเทล-โรงแรม-ออฟฟิศ-ที่พักอาศัย เฉพาะพื้นที่สำนักงานประมาณ 90,000 ตร.ม. ก่อสร้างเสร็จปี 2567 (ทยอยเปิดเฟสแรก 2565)

เห็นได้ชัดว่า เฉพาะปี 2567 จะมีโครงการ ‘ออฟฟิศบิลดิ้ง’ ระดับ ‘บิ๊กโปรเจกต์’ เข้าสู่ตลาดพร้อมๆ กัน ซึ่งจะทำให้ซัพพลายสำนักงานในกรุงเทพฯ มีมากกว่าปกติ อย่างไรก็ตาม ธีระวิทย์มองว่าตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ อยู่ในจุดที่มีดีมานด์สูงกว่าซัพพลายอยู่แล้ว เชื่อว่าซัพพลายที่เข้ามาจะทำให้อัตราการเช่าลดลงเหลือ 80 กว่าเปอร์เซ็นต์ แต่ยังถือว่าเป็นอัตราที่ดี

“จากประสบการณ์ที่ดูแลโครงการมา ถ้าตึกมีอัตราการเช่า 75-80% ขึ้นไปจะทำให้โครงการไม่ขาดทุน” ธีระวิทย์กล่าวปิดท้าย