อุปทานเพิ่ม 6.3% แถบอีอีซีเปิดเพียบ

ข้อมูลจาก “ไนท์แฟรงค์” วิจัยตลาด “คลังสินค้า” ในไทยพบว่า ช่วงครึ่งปีหลัง 2566 มีอุปทานคลังสินค้าเพิ่มขึ้นอีก 169,000 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 6.3% เทียบช่วงเดียวกันปี 2565 ซัพพลายที่เพิ่มขึ้นนี้ทำให้มีคลังสินค้าสะสมในตลาด 5.70 ล้านตร.ม. ณ สิ้นปี 2566

ปัจจุบันคลังสินค้าของไทยแบ่งได้เป็น 3 เขตหลัก คือ

• เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คิดเป็นสัดส่วน 45% ของตลาด
• เขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) คิดเป็นสัดส่วน 41% ของตลาด
• เขตภาคกลาง คิดเป็นสัดส่วน 13% ของตลาด

อุปทานที่เพิ่มขึ้นมาในช่วงครึ่งปีหลัง 2566 นั้นส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นในเขตอีอีซีมากที่สุด โดยแถบอีอีซีมีพื้นที่คลังสินค้ามากขึ้น 8.9% เทียบช่วงเดียวกันปี 2565 มีคลังสินค้าใหม่ๆ เช่น เคอาร์ ต.บึง จ.ชลบุรี, อัลฟ่า แหลมฉบัง จ.ชลบุรี, เฟรเซอร์ บางนา 2 จ.ฉะเชิงเทรา

ขณะที่เขตภาคกลางก็มีคลังสินค้าเพิ่มขึ้นถึง 6.9% โดยมีคลังสินค้าใหม่ เช่น อัลฟ่า รังสิต-พหลโยธิน กม.33 จ.ปทุมธานี, บิลด์เวลด์ อาร์บีเอฟ จ.ปทุมธานี

อุปสงค์ลด พื้นที่ “คลังสินค้า” ว่างมากขึ้น

ไนท์แฟรงค์พบว่า ในช่วงครึ่งปีหลัง 2566 แม้จะมีการเช่าพื้นที่คลังสินค้าใหม่ 150,000 ตร.ม. แต่มีการคืนพื้นที่เช่าเกือบ 181,800 ตร.ม. ซึ่งทำให้การดูดซับสุทธิ “ติดลบ” 31,800 ตร.ม.

อัตราการเช่าของคลังสินค้าไทยจึงลงมาอยู่ที่ 84.4% ซึ่งกลับมาอยู่ในค่าเฉลี่ยอัตราการเช่าในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ความร้อนแรงในตลาดนี้จึงเห็นได้ว่าเริ่มชะลอตัวลง

การวิเคราะห์นี้พบว่า ผู้เช่ารายสำคัญของคลังสินค้าไทยยังเป็นบริษัทไทยมากที่สุด รองลงมาคือญี่ปุ่น และตามด้วยบริษัทจีน ส่วนในแง่ของประเภทอุตสาหกรรม อุตสาหกรรม FMCG คือผู้เช่ารายใหญ่ ตามด้วยกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์

คลังสินค้าไทยถือเป็นห่วงโซ่ที่สัมพันธ์ใกล้ชิดกับซัพพลายเชน “การนำเข้า-ส่งออก” การเช่าพื้นที่ที่ลดลงเมื่อปีก่อนเป็นผลกระทบโดยตรงมาจากความไม่แน่นอนในการขนส่งทางทะเลระหว่างภูมิภาคเอเชียกับยุโรป หลังจากกลุ่มกบฏฮูตีทำการโจมตีในทะเลแดงจนบริษัทขนส่งทางเรือต้องเดินเรืออ้อมแหลมกู้ดโฮปแทน เกิดความผันผวนเรื่องระยะเวลาเดินเรือขนส่งและค่าใช้จ่ายในการขนส่งอย่างมาก อุตสาหกรรมที่ต้องพึ่งพิงการส่งออก-นำเข้าจึงลดการลงทุนลงก่อนเมื่อเผชิญความท้าทายทางภูมิรัฐศาสตร์ และกระทบกับการลงทุนเช่าขยายคลังสินค้า

ขณะเดียวกันกลุ่มลูกค้าผู้เช่าอีกกลุ่มหนึ่งคือ “อีคอมเมิร์ซ” ที่เคยร้อนแรงต่อเนื่องมาหลายปี ก็เริ่มชะลอการลงทุนลงหลังจากเศรษฐกิจไทยเติบโตช้าลง โดยปีที่ผ่านมาจีดีพีไทยโตเพียง 1.9% ตามข้อมูลของสภาพัฒน์

สำหรับอัตราค่าเช่าคลังสินค้ามีปรับลดลงเล็กน้อยเหลือเฉลี่ย 158 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เป็นการปรับลดลงมาประมาณ 5-10 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน หลังจากคลังสินค้าใหม่ๆ ลดค่าเช่าลงเพื่อเข้าสู่ตลาด

• “เฟรเซอร์ส” ปี 2567 “คลังสินค้า” ยังเป็นขาขึ้น ด้านธุรกิจที่อยู่อาศัยงดเปิด “ทาวน์โฮม” เหตุลูกค้ากู้ไม่ผ่าน
• CEO ของ DHL กังวลสถานการณ์ในทะเลแดงส่อเค้ารุนแรงเพิ่ม อาจส่งผลต่อการขนส่งสินค้ามายังทวีปเอเชีย

ปี 2567 เตรียมตัวรับซัพพลายอีกกว่า 4 แสนตร.ม.

งานวิจัยของไนท์แฟรงค์ยังคาดการณ์ด้วยว่าจะมีซัพพลายคลังสินค้าเข้าสู่ตลาดในปี 2567 อีก 413,900 ตร.ม. แบ่งเป็นช่วงครึ่งปีแรก 218,100 ตร.ม. และครึ่งปีหลัง 195,800 ตร.ม.

ในพื้นที่เหล่านี้ส่วนใหญ่ 70% จะเปิดตัวในพื้นที่เขตอีอีซี อีก 25% เป็นพื้นที่เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และ 5% ในเขตภาคกลาง

ไนท์แฟรงค์ประเมินด้วยว่า ผู้ประกอบการบางรายที่เริ่มพัฒนาแตกไลน์จากคลังสินค้าแบบดั้งเดิมไปสู่บริการเฉพาะทาง เช่น ห้องเย็น คลังสินค้าอันตราย ลานยานยนต์ น่าจะมีการเติบโตที่ดีกว่าในอนาคต

“วู้ดดี้-ธนพล ศิริธนชัย” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) นำทีมผู้บริหารเปิดทิศทางธุรกิจของเฟรเซอร์สในรอบปีบัญชี ตุลาคม 2566 – กันยายน 2567 มองปีนี้โลกยังมีความท้าทายทางเศรษฐกิจสูงที่ต้องฝ่าไป

สรุปผลงานของรอบปี ตุลาคม 2565 – กันยายน 2566 ก่อนว่า เฟรเซอร์สทำรายได้รวมจากทุกกลุ่มธุรกิจไป 16,809 ล้านบาท เติบโต 2.1% YoY กำไรสุทธิ 1,852 ล้านบาท

สินทรัพย์การลงทุนภายในบริษัทยังรักษาสมดุลพอร์ตไว้ที่ 40:60 คือเป็นสินทรัพย์กลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อสร้างรายได้จากการขาย 40% ขณะที่อีก 60% มาจากสินทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ประจำ (recurring income) ได้แก่ โรงงานและคลังสินค้า รีเทล อาคารสำนักงาน และโรงแรม

ธนพลมองภาพพื้นฐานการจัดสมดุลพอร์ตของบริษัทแบบนี้ว่า ถือว่าเป็นพื้นฐานที่ดีเพราะช่วยสร้างกระแสเงินสดเข้าบริษัทได้สม่ำเสมอ และพร้อมรับมือกับทุกวงจรอสังหาริมทรัพย์ที่มีขึ้นและลงสลับกันไปในแต่ละธุรกิจ

วงจรอสังหาฯ “คลังสินค้า” รุ่งสุด

ซีอีโอเฟรเซอร์สให้ความเห็นว่า ปีนี้ตลาดที่ยังคงมาแรงคือกลุ่ม “คลังสินค้า” ธุรกิจยังเติบโตจากนโยบาย China+1 กระจายฐานผลิตออกต่างประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มยานยนต์และส่วนประกอบที่เกี่ยวข้องที่ยังคงทยอยเข้ามาลงทุนในไทย

อีกหนึ่งกลุ่มที่น่าจะเข้าวงจรฟื้นตัวคือ “โรงแรม” เพราะการท่องเที่ยวเป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทยและภาครัฐให้การสนับสนุน

ส่วนธุรกิจที่อยู่ในช่วงที่ท้าทายคือ “อาคารสำนักงาน” ยังเป็นขาลงเพราะตลาดมีซัพพลายเติมเข้ามาต่อเนื่อง ในอีก 3 ปีข้างหน้าคาดว่าจะมีอาคารสำนักงานเข้าตลาดอีกปีละ 5 แสนตร.ม. แต่ตลาดไทยมีดีมานด์ดูดซับได้เพียงปีละ 2.5 แสนตร.ม. ทำให้ตลาดนี้จะท้าทายมาก อัตราการเช่าอาจต่ำลง ขึ้นอยู่กับผู้ให้เช่าจะสามารถรักษาฐานผู้เช่าเดิมได้ดีแค่ไหน

รวมถึงกลุ่มธุรกิจ “รีเทล” ก็กำลังเคลื่อนเป็นขาลงด้วยซัพพลายศูนย์การค้าที่เติมเข้าตลาดสูงขึ้นเช่นกัน

ที่น่าสนใจคือกลุ่ม “ที่อยู่อาศัย” ดูเหมือนจะเป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของประเภทสินค้า “บ้านเดี่ยว” ที่ธนพลเห็นว่าขึ้นสู่จุดพีคเรียบร้อยแล้ว เนื่องด้วยดีมานด์ในตลาดสูง แต่ซัพพลายเข้าตลาดสูงยิ่งกว่า จนทำให้หลังจากนี้อาจจะเริ่มค่อยๆ เข้าสู่ช่วงขาลงเพราะซัพพลายล้นตลาด ตรงข้ามกับ “ทาวน์โฮม” ที่น่าจะถึงจุดต่ำสุดแล้ว หลายบริษัทหยุดหรือลดการพัฒนาทาวน์โฮม จนทำให้ซัพพลายน้อยลง ต่อจากนี้อาจได้เห็นตลาดฟื้นตัว แต่ต้องขึ้นอยู่กับการผ่อนปรนความเข้มงวดให้กู้สินเชื่อบ้านของแบงก์ในสินค้ากลุ่มนี้ด้วยเช่นกัน

ลงทุน “คลังสินค้า” เพิ่มอีก 4,000 ล้านบาท

“พีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์” รักษาการซีอีโอ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเตรียล เปิดเผยส่วนธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าว่า ปัจจุบันบริษัทมีพื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการ (AUM) รวม 3.5 ล้านตร.ม. ทั้งพื้นที่ในไทย อินโดนีเซีย และเวียดนาม และมีอัตราการเช่าที่ 86.5%

ตลาดคลังสินค้าของเฟรเซอร์สมีผู้เช่าหลักมาจาก 4 กลุ่มธุรกิจ ได้แก่ โลจิสติกส์ โมเดิร์นเทรด ยานยนต์ และอิเล็กทรอนิกส์ และผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นสัญชาติญี่ปุ่น ไทย และยุโรป

จากโอกาสในการเติบโตของคลังสินค้า ปีนี้เฟรเซอร์สจะมีใช้งบลงทุนอีก 4,000 ล้านบาท เพื่อลงทุนขยายพื้นที่จัดการเพิ่มอีก 1.5 แสนตร.ม. และตั้งเป้าเพิ่มอัตราการเช่าขึ้นเป็น 87% สร้างรายได้ให้บริษัทแม่ 6,000 ล้านบาท

• ภารกิจสร้างแบรนด์ “เฟรเซอร์ส” สู่อสังหาฯ Top 5 ถอดป้ายชื่อ “เจ้าสัวเจริญ” ขอยืนหยัดด้วยตนเอง
• “มาม่า” บุกหนัก “จีน” – คืนสังเวียนตลาด “เวียดนาม” เตรียมเพิ่ม​ “โรงงาน” ใหม่ในไทย ลงทุน 2 พันล้าน

ที่อยู่อาศัยงดเปิด “ทาวน์โฮม” ก่อน

ด้านธุรกิจที่อยู่อาศัย “สมบูรณ์ วศินชัชวาล” รักษาการซีอีโอ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม เปิดข้อมูลรอบปีบัญชีก่อนว่าบริษัทมีการเปิดตัว 8 โครงการ มูลค่ารวม 15,000 ล้านบาท ทำยอดขายไปได้ 24,926 ล้านบาท โต 4.4% YoY อย่างไรก็ตาม รับรู้รายได้ที่ 11,004 ล้านบาท ลดลง -5% YoY

ส่วนรอบปีบัญชีนี้ ตั้งเป้าเปิดตัว 7 โครงการ มูลค่ารวม 11,600 ล้านบาท เป้ายอดขาย 23,750 ล้านบาท ลดเป้าลง -5% YoY และวางเป้ารับรู้รายได้ 13,003 ล้านบาท เติบโต +18% YoY

ปีนี้เฟรเซอร์สฯ โฮมมีการลดการเปิดตัวใหม่ลง และในกลุ่มโครงการที่จะเปิดใหม่ประกอบด้วย

• บ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี ราคา 15-40 ล้านบาท 2 โครงการ แบรนด์ “เดอะ แกรนด์” ทำเลแจ้งวัฒนะ-เมืองทอง และ ปิ่นเกล้า-วงแหวนกาญจนาฯ
• บ้านเดี่ยว ราคา 7-15 ล้านบาท 3 โครงการ แบรนด์ “แกรนดิโอ” ทำเลแจ้งวัฒนะ-เมืองทอง และ เกษตร-นวมินทร์ และแบรนด์ “เพรสทีจ” สาทร
• บ้านแฝด 1 โครงการ แบรนด์​ “นีโอ​ โฮม” ทำเลจังหวัดระยอง
• คอนโดมิเนียม 1 โครงการ “โคลส รัชดา 7” ด้านหลังเดอะสตรีท รัชดา เป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์ขนาดเล็ก (*เลื่อนเปิดตัวมาจากปีก่อนหน้า)

ในปีนี้เฟรเซอร์สเลี่ยง ‘ไม่เปิดตัวในตลาดทาวน์โฮมเลย’ โดยสมบูรณ์ให้ความเห็นว่าเป็นเพราะตลาดทาวน์โฮมกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทที่เฟรเซอร์สพัฒนานั้นมีดีมานด์ก็จริง แต่ลูกค้ากู้ไม่ผ่านสูงเกิน 30% เนื่องจากแบงก์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้าน และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นในปีที่ผ่านมายิ่งมีผลต่อกำลังการผ่อนของลูกค้ามาก

สมบูรณ์กล่าวว่า ปัจจุบันเฟรเซอร์สมีสต็อกสร้างเสร็จในมือประมาณ 3,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นทาวน์โฮม โดยหลายโครงการยังยืนราคาเก่าไม่ปรับขึ้นตามราคาตลาด เพราะบริษัทต้องการระบายสต็อกเพื่อปิดโครงการ

ส่วนวงจรอสังหาฯ ที่ซีอีโอเฟรเซอร์สมองว่าทาวน์โฮมถึงจุดต่ำสุดแล้ว และควรจะเป็นขาขึ้นได้แล้วนั้น ‘ขอรอดูสัญญาณว่ากลับมาแล้วจริงๆ ก่อนดีกว่า’ เพราะสุดท้ายตลาดนี้ต้องขึ้นอยู่กับการปล่อยสินเชื่อจากแบงก์เป็นหลัก

หุ่นยนต์ Proteus ที่ Amazon คิดค้นขึ้นนี้ มีเทคโนโลยีด้านการเคลื่อนที่ที่ทำให้มันปลอดภัยสูงต่อมนุษย์ โดยหุ่นยนต์จะมีไฟสีเขียวด้านหน้าเพื่อตรวจสอบเส้นทางเมื่อเคลื่อนที่ หากมนุษย์เดินตัดหน้าหุ่นยนต์ มันจะหยุดการเคลื่อนไหว และเริ่มเดินต่อเมื่อมนุษย์ออกไปพ้นทางแล้ว

Proteus ถูกสร้างขึ้นเพื่อช่วยยกของหนักและนำไปจัดเก็บในที่ที่ต้องการ โดยมันสามารถยกตะกร้าพัสดุได้ ทำให้มนุษย์ไม่ต้องออกแรงเพื่อยกของหนักซึ่งเสี่ยงทำให้พนักงานบาดเจ็บ และสามารถเดินเคลื่อนที่ไปเองได้

เมื่อมันสามารถหยุดให้มนุษย์ไปก่อนได้แบบนี้ ก็จะทำให้คลังสินค้ามีมนุษย์กับหุ่นยนต์เดินได้ทำงานพร้อมกันได้อย่างปลอดภัย จากก่อนหน้านี้หุ่นยนต์เดินได้จะต้องอยู่ในพื้นที่จำกัด มีกรงกั้น เพื่อไม่ให้มีการรบกวนทางเดินของหุ่นยนต์

ไม่ใช่แค่หุ่นตัวนี้เท่านั้น Amazon มีโครงการพัฒนาหุ่นยนต์อีกหลายรูปแบบที่ตอบจุดประสงค์เพื่อทำให้พนักงานปลอดภัยขึ้น เช่น หุ่นยนต์ Cardinal ซึ่งเป็นแขนยนต์ที่สามารถยกและหมุนย้ายพัสดุไปรอบตัวมันได้ โดยรับน้ำหนักได้ถึง 22.7 กิโลกรัม และสามารถกล่องที่วางซ้อนๆ กันได้ด้วย แขนยนต์ตัวนี้ บริษัทคาดว่าจะนำมาใช้ในคลังสินค้าได้ในปีหน้า

ก่อนหน้านี้ ซีอีโอของ Amazon เคยให้สัญญาว่าระบบการทำงานจะให้ความสำคัญกับอัตราการบาดเจ็บของพนักงานในคลังสินค้าให้มากขึ้น แม้ว่าเขาจะไม่ค่อยยอมรับตัวเลขรายงานจากภายนอกว่า พนักงานคลังสินค้าของบริษัทประสบการบาดเจ็บสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมเป็นเท่าตัวก็ตาม โดยเขามองว่ารายงานดังกล่าว “เป็นเรื่องเข้าใจผิด” แต่การพัฒนาหุ่นยนต์มาใช้แทนก็น่าจะช่วยบรรเทาปัญหาเหล่านี้

นอกจากเทคโนโลยีเพื่อลดการยกของหนักของมนุษย์ บริษัทยังมีการแสดงเทคโนโลยีใหม่ที่ช่วยย่นระยะเวลาทำงาน จากแต่เดิมพนักงานจะต้องใช้เครื่องสแกนบาร์โค้ดที่กล่องพัสดุ เทคโนโลยีใหม่จะทำให้พนักงานแค่เพียงถือพัสดุยืนหน้าระบบกล้องสแกนพัสดุ ระบบจะทราบทันทีว่าเป็นพัสดุชิ้นไหน

บริษัทไม่ได้ให้รายละเอียดว่าเครื่องนี้ทำงานได้อย่างไร แต่คาดกันว่าน่าจะเป็นเทคโนโลยีแมชชีนเลิร์นนิ่งร่วมกับกล้องแบบ 120 fps ซึ่งใช้ในซูเปอร์มาร์เก็ตของ Amazon ที่ทำให้ลูกค้าสามารถหยิบของแล้วเดินออกได้เลย ไม่ต้องมีแคชเชียร์แสกนสินค้า

• Amazon ส่งเทคโนโลยี “ไร้แคชเชียร์” เข้าซูเปอร์ฯ Whole Foods หยิบของแล้วเดินออกได้เลย
• Amazon เปิดตัว “หุ่นยนต์สุนัขเฝ้าบ้าน” ปรับเทคโนโลยีให้ดูเป็นมิตรมากขึ้น

มีมุมบวกแล้วก็มีมุมลบ เมื่อมีการคิดค้นหุ่นยนต์ที่ทำงานแทนมนุษย์ได้ และเทคโนโลยีที่ทำให้มนุษย์หนึ่งคนทำงานได้มากขึ้น ก็ทำให้เกิดความกังวลว่าจะมีการลดใช้แรงงานคนเกิดขึ้น แต่ประเด็นนี้ Amazon ยืนยันว่าบริษัทไม่ได้ต้องการจะใช้หุ่นยนต์แทนคนโดยสิ้นเชิง เพราะ “การใช้เครื่องจักรแทนคนนั้นเป็นเพียงแค่ความเข้าใจแบบผิดๆ” ซึ่งจะนำไปสู่การสิ้นสุดธุรกิจของบริษัทได้

อย่างไรก็ดี การมีหุ่นยนต์มาช่วยงานน่าจะทำให้เกิดความคาดหวังว่ามนุษย์จะต้องทำงานเร็วขึ้น อย่างเช่นระบบสแกนบาร์โค้ดแบบใหม่ก็จะทำให้พนักงานต้องเคลื่อนไหวทำงานให้เร็วยิ่งกว่าเดิมเสียอีก

ทั้งนี้ ประเด็นความกังวลเรื่อง Amazon จะลดใช้แรงงาน บางทีแรงงานอาจไม่ต้องตื่นเต้นตกใจไปก็ได้ เพราะก่อนหน้านี้บริษัทเองอยู่ในช่วงขาดแคลนแรงงานอยู่แล้ว

Source

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) จัดสัมมนาสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีหลัง 2564 และแนวโน้มปี 2565 พร้อมฟังข้อมูลจากบริษัทวิจัยด้านอสังหาฯ 3 แห่ง คือ JLL, ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ และ CBRE สรุปข้อมูลที่น่าสนใจเป็นข้อๆ ดังนี้

1.ตลาดที่อยู่อาศัย 2564 ซบเซาตลอดปี

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ REIC เปิดเผยข้อมูลการวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า “ครึ่งปีแรก 2564” มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เพียง 18,700 หน่วย ลดลง -4.7% YoY คิดเป็นมูลค่า 86,400 ล้านบาท ลดลง -5.9% YoY โดยตลาดที่หดตัวลงส่วนใหญ่เกิดจากคอนโดมิเนียมลดลง ขณะที่ตลาดแนวราบยังทรงตัวใกล้เคียงปีก่อน

อย่างไรก็ตาม “รวมทั้งปี 2564” REIC ประเมินว่าโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีจำนวน 53,700 หน่วย และมีมูลค่าประมาณ 239,700 ล้านบาท

เห็นได้ว่า “ครึ่งปีหลัง 2564” ยังถูกประเมินว่าจะมีสินค้าใหม่เข้าตลาดได้มากกว่าครึ่งปีแรก อย่างไรก็ตาม ถ้าเทียบกับปีก่อนแล้ว จำนวนหน่วยจะยังติดลบ -3.9% YoY และมูลค่าติดลบ -22.2% YoY ภาพรวมของปีนี้ภาคอสังหาฯ จึงซบเซายิ่งกว่าปี 2563

2.ทำเล นครปฐม สมุทรสาคร สมุทรปราการ ฟื้นตัวดีกว่า

REIC ยังแยกย่อยรายทำเลด้วยว่า ตลาดที่การเปิดโครงการใหม่หดตัวมากในช่วงครึ่งปีแรก 2564 ได้แก่ นนทบุรี (-70.1% YoY) ปทุมธานี (-67.1% YoY) และกรุงเทพฯ (-29.1% YoY)

แต่ตลาดที่กลับมาฟื้นตัวในแง่การเปิดขายใหม่คือ นครปฐม (+82.4% YoY) สมุทรสาคร (+43.1% YoY) และ สมุทรปราการ (+16.8% YoY) ซึ่งการฟื้นตัวเหล่านี้เกิดจากตลาดบ้านจัดสรรแทบทั้งหมด

3.ปี 2565 ประเมินตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมาโตพุ่ง 60%

สำหรับปี 2565 REIC มองเห็นความหวังว่าตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ จะฟื้น ภายใต้สมมติฐานว่าไทยมีการฉีดวัคซีนทั่วถึงและมีภูมิคุ้มกันหมู่ ทำให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัว 4% ในปีหน้า

โดยคาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่ 86,100 หน่วย หรือเติบโต +60.3% YoY คิดเป็นมูลค่า 374,300 ล้านบาท เติบโต +56.2% YoY ทั้งนี้ คาดว่าจะมีการเติบโตสูงในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 ก่อนจะเติบโตแบบชะลอลงในช่วงครึ่งปีหลัง

4.ตลาดกลางถึงล่างเน้นราคา ตลาดบนต้อง ‘ปัง’ จริงๆ

ด้านพฤติกรรมผู้บริโภคเป็นอย่างไร รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ CBRE แยกการวิเคราะห์เป็น 2 กลุ่ม คือ

กลุ่มซื้อระดับกลางถึงล่าง ผลกระทบทางเศรษฐกิจต่อกลุ่มนี้สูงมาก ดังนั้น การตัดสินใจทุกอย่างขึ้นอยู่กับราคาตอบโจทย์หรือไม่ หรืออาจจะเป็นโครงการที่เจาะผู้ซื้อเฉพาะกลุ่ม เช่น อยู่ในทำเลใกล้สถาบันการศึกษา โปรดักส์ที่สามารถตอบความต้องการได้ตรงกลุ่มเฉพาะและราคาดีด้วยก็จะขายได้ง่ายกว่า

ส่วนตลาดระดับบนขึ้นไป ลูกค้ายังมีกำลังซื้อ แต่ใช้เวลาตัดสินใจนาน เพราะลูกค้าต้องการโปรดักส์ที่ ‘one of a kind’ คือมีหนึ่งเดียวที่ไม่สามารถหาโปรดักส์อื่นทดแทนได้ รวมถึงจะเน้นที่อยู่อาศัยเพื่อการพักผ่อน เพราะกลุ่มนี้ต้องการจะมีบ้านหลังที่สองเพื่อหลีกหนีปัญหา COVID-19 ไปพักผ่อนได้

5.อสังหาฯ เบนเข็มลงทุนด้านโลจิสติกส์

แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะซบเซา แต่ธุรกิจอสังหาฯ ก็มีการเบนเข็มไปลงทุนในกลุ่มอสังหาฯ ให้เช่าแทน “สุพินท์ มีชูชีพ”  ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย จำกัด (JLL) เปิดเผยว่า แม้การลงทุนจะลดลงตั้งแต่ปี 2563 แต่กลุ่มหนึ่งที่มาแรงคือ อสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ในปี 2563 การลงทุนกลุ่มนี้เติบโตถึง 89% YoY และคิดเป็นครึ่งหนึ่งของการลงทุนอสังหาฯ ให้เช่าทั้งหมด

เปิดไตรมาส 1 ปี 2564 ก็ยังคงร้อนแรง โดยมีการลงทุนอสังหาฯ ให้เช่ารวม 8,400 ล้านบาท เกือบทั้งหมดคือการลงทุนอสังหาฯ อุตสาหกรรม เช่น คลังสินค้า นิคม ส่วนกลุ่มอสังหาฯ ให้เช่าที่แทบไม่เห็นการลงทุนเลยตั้งแต่ปี 2563 ต่อเนื่องถึงปีนี้คือ “รีเทล” กระแสเหล่านี้เกิดจากเทรนด์อีคอมเมิร์ซที่ทำให้คลังสินค้าเป็นที่ต้องการสูง

• ออริจิ้น-JWD ร่วมทุนพา “แอลฟา” ตีตลาดคลังสินค้า-โลจิสติกส์ 1 ล้านตร.ม. ภายในปี 2568

6.ใช้ Branded Residences ดึงนักลงทุน

กลุ่มบริษัทวิจัยที่ร่วมสัมมนายังแนะนำว่า สำหรับโครงการคอนโดฯ ที่กำลังพัฒนาหรือมีปัญหาด้านยอดขาย อาจจะพิจารณาแนวทางใหม่ในการดึงนักลงทุน โดยวิธีที่มองตรงกันว่าจะได้ผลคือ การดึงเชนโรงแรมชื่อดังเข้ามาบริการเพื่อเป็นโครงการแบบ Branded Residences

• ครม.อนุมัติ “วีซ่าระยะยาว” ดึงต่างชาติมีฐานะ “อสังหาฯ” อ้อนรัฐปลดล็อกการถือครองบ้าน-คอนโด

“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ มองว่าโครงการอาจจะปรับตัวเป็นลักษณะขายห้องเพื่อการลงทุนและเช่าห้องคืนเพื่อบริหารเป็นโรงแรม/อพาร์ตเมนต์ ซึ่งจะทำให้การันตีผลตอบแทน (yield) ที่จะให้กับนักลงทุนได้ และทำให้นักลงทุนสนใจมากขึ้น

ในแง่ลูกค้าต่างชาติ สุพินท์แห่ง JLL มองว่า Branded Residences จะทำให้ต่างชาติเชื่อถือมากกว่า และราคาของคอนโดฯ ที่มีแบรนด์โรงแรมในไทยยังถูกกว่าในสิงคโปร์หรือฮ่องกง จะทำให้นักลงทุนตัดสินใจซื้อง่ายขึ้น

“อาดัม เบลล์” หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) เปิดเผยข้อมูลการขายที่ดินนิคมอุตสาหกรรมของไทยช่วงปี 2559-63 ประเมินว่าไทยไม่ได้อานิสงส์จากโมเดล China Plus One มากนัก โดยตลาดรวม 5 ปีมียอดขายสะสม 7,913 ไร่

โมเดล China Plus One ที่เริ่มขึ้นตั้งแต่ก่อนเกิด COVID-19 ระบาด คือโมเดลการกระจายฐานผลิตและซัพพลายเชนออกจากประเทศจีน เพื่อกระจายความเสี่ยงหลังเกิดสงครามการค้า แต่เดิมคาดการณ์ว่าผู้ที่จะได้ประโยชน์มากที่สุดคือ เวียดนาม ไทย และมาเลเซีย

CBRE มองว่า เวียดนาม กลายเป็นประเทศที่ประสบความสำเร็จมากกว่าในการดึงดูดนักลงทุนให้ย้ายฐานเข้ามา โดยมีข้อได้เปรียบคือ แรงงานจำนวนมาก อายุน้อย ค่าแรงต่ำ ทำให้อุตสาหกรรมที่ต้องการแรงงานมากจะสนใจเวียดนามมากกว่าไทย

อย่างไรก็ตาม แม้ไทยจะแข่งขันเรื่องอัตราค่าแรงกับเวียดนามไม่ได้ แต่ไทยมีจุดแข็งมากกว่าเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน นิคมอุตสาหกรรมบริหารจัดการได้อย่างมืออาชีพ และมีแรงงานทักษะเฉพาะทางจำนวนมากกว่า

CBRE เชื่อว่า แหล่งนิคมฯ ที่เป็นที่ต้องการมากคือแถบอีสเทิร์นซีบอร์ด แต่เนื่องจากชาวจีนยังเดินทางเข้ามาชมพื้นที่ไม่ได้ ทำให้การขายหยุดชะงัก ประเทศไทยอาจต้องรอจนกว่าสถานการณ์ COVID-19 คลี่คลาย ดีมานด์ที่ค้างอยู่นี้จึงจะเกิดเป็นยอดขายจริง

แต่ธุรกิจเกี่ยวเนื่องที่กำลังบูมขณะนี้คือ “คลังสินค้า” ซึ่งขยายตัวต่อเนื่องจากอีคอมเมิร์ซ และยิ่งบูมสุดขีดจากการระบาดที่ทำให้ผู้บริโภคหันมาใช้จ่ายออนไลน์สูง

• สหรัฐฯ เปลี่ยน ‘สนามกอล์ฟ-ออฟฟิศ-ห้างฯ เก่า’ เป็นคลังสินค้ารับ ‘อีคอมเมิร์ซ’ โต
• จับเทรนด์ ‘Live Commerce’ ไทยแรงไม่แผ่ว โตทะลุ 300% สูงกว่าค่าเฉลี่ยเอเชียเท่าตัว

สำหรับคลังสินค้า อาดัมมองว่าทำเลทองที่มีดีมานด์สูงคือ ถนนบางนา-ตราด กม.18 – กม.23 เพราะเป็นจุดยุทธศาสตร์เชื่อมต่อได้ทั้งสนามบินสุวรรณภูมิและท่าเรือแหลมฉบัง และเป็นโซนนิ่งให้พัฒนาคลังสินค้าขนาดใหญ่ได้ แต่ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขณะนี้เริ่มสร้างความท้าทายต่อการพัฒนาคลังสินค้าเพิ่มบริเวณนี้

ก่อนหน้านี้ Shopline Thailand บริษัทระบบจัดการร้านค้าออนไลน์ ประเมินว่าปี 2564 จะเป็นปีทองของอีคอมเมิร์ซไทย คาดว่าตลาดจะโตถึง 15-20% เห็นได้ว่าการเติบโตของธุรกิจนี้โตทะยานสวนทางกับเศรษฐกิจ

การระบาดของไวรัส COVID-19 ได้เร่งยอดขายอีคอมเมิร์ซทั่วโลก แม้ในปี 2021 การเติบโตจะชะลอตัวลงเนื่องจากผู้บริโภคคลายความกังวลเนื่องจากมี ‘วัคซีน’ และออกไปจับจ่ายที่ร้านค้าอีกครั้ง แต่พื้นที่สำหรับใช้เป็น ‘คลังสินค้า’ ยังคงเป็นตลาดที่มีการแข่งขันที่สูง เนื่องจากผู้ประกอบการต่างต้องการสร้างคลังกระจายสินค้าเพื่อที่จะรองรับคำสั่งซื้อ และเพิ่มความรวดเร็วในการจัดส่ง จึงทำให้บริษัทต่าง ๆ กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มีขนาด 200,000 ตารางฟุตขึ้นไป

ตามรายงานของ CBRE บริษัทผู้ให้บริการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ได้เปิดเผยว่าในอเมริกามีพื้นที่ที่เป็นคลังสินค้ารวมกว่า 349.3 ล้านตารางฟุตในปี 2020 ซึ่งเพิ่มขึ้นเกือบ 25% จากปี 2019

“เราเพิ่งเห็นปลายภูเขาน้ำแข็งเท่านั้น สำหรับความต้องการและการเติบโตของอีคอมเมิร์ซ เพราะเมื่อคุณเริ่มต้นแล้วคุณจะพบว่าการสั่งซื้อของทางออนไลน์นั้นง่ายเพียงใด ขณะที่การระบาดใหญ่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อการเติบโตของความต้องการคลังสินค้า ซึ่งแนวโน้มยังคงมีโอกาสเติบโตต่อเนื่อง” Mindy Lissner รองประธานบริหารซีบีอาร์อี กล่าว

ด้วยความที่ดีมานด์สวนทางกับซัพพลาย ทำให้นายหน้าขายที่ดินต้องมีความคิดสร้างสรรค์ โดยเริ่มจากเสนอ ‘สนามกอล์ฟเก่า ๆ’ โดย Amazon เพิ่งพบสนามกอล์ฟที่ถูกปิดในเมือง Clay รัฐนิวยอร์กเพื่อสร้างศูนย์กระจายสินค้ามูลค่า 350 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ยังมีการวางแผนศูนย์ปฏิบัติตามส่วนหนึ่งของสนามกอล์ฟเดิมในแอลโครัฐเทนเนสซี

นอกจากนี้ ยักษ์ใหญ่ด้านอีคอมเมิร์ซยังนำ ห้างสรรพสินค้าเก่า ซึ่งมีอยู่มากมายในสหรัฐอเมริกา โดยเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่คลังสินค้า ซึ่งทั้งห้างและสนามกอล์ฟ มักตั้งอยู่ในชุมชนที่เต็มไปด้วยลูกค้าที่มีกำลังซื้อ ซึ่งทำให้ที่ดินเหมาะสำหรับสถานที่จัดจำหน่ายที่ต้องการอยู่ใกล้บ้านของผู้คน

ไม่ใช่แค่สนามกอล์ฟและห้างฯ เก่า แต่ อาคารสำนักงาน กำลังกลายเป็นเป้าหมายที่น่าสนใจในการเปลี่ยนเป็นพื้นที่คลังสินค้า Lissner กล่าวว่า มีสำนักงานที่ไม่ใช้เเล้วมากขึ้นในตลาด เนื่องจากธุรกิจต่าง ๆ มีนโยบายการทำงานจากระยะไกลหลังจากเกิดโรคระบาด ทำให้มีความต้องการใช้พื้นที่ที่น้อยลง

“ลูกค้าของเราเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาแพงกว่า เนื่องจากพวกเขาไม่ได้ออกไปในสถานที่ห่างไกล แต่เน้นที่เมืองใหญ่ ๆ และสามารถเปิดได้ตลอด 24 ชั่วโมง” Chris Caton กรรมการผู้จัดการฝ่ายกลยุทธ์และการวิเคราะห์ระดับโลกของ Prologis กล่าว

Prologis ประมาณการว่า สำหรับยอดขายทุก ๆ 1 พันล้านดอลลาร์ บริษัทอีคอมเมิร์ซต้องการพื้นที่จัดจำหน่าย 1.2 ล้านตารางฟุต

ไม่ใช่แค่ Amazon แต่ ‘Gap’ ประกาศในเดือนกุมภาพันธ์ด้วยการลงทุน 140 ล้านดอลลาร์เพื่อสร้างศูนย์กระจายสินค้าใน Longview รัฐเท็กซัส ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของความพยายามที่จะเพิ่มยอดขายฝั่งออนไลน์เป็น 2 เท่าในอีก 2 ปี เมื่อเสร็จสิ้น Gap คาดว่าโรงงานขนาด 850,000 ตารางฟุตจะส่งสินค้าได้ 1 ล้านแพ็กเกจต่อวัน

เมื่อเร็ว ๆ นี้ Williams-Sonoma บริษัทค้าปลีกเครื่องใช้ในครัวและของตกแต่งบ้าน บอกกับนักวิเคราะห์ว่ามีแผนจะเพิ่มกำลังการผลิตและการจัดจำหน่าย 20% เป็น 30% ในปีหน้า รวมถึงเพิ่มพื้นที่ประมาณ 2 ล้านตารางฟุตให้กับเครือข่ายศูนย์กระจายสินค้าของบริษัท Home Depot บริษัทค้าปลีกอุปกรณ์ปรับปรุงบ้านที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกา ได้เปิดศูนย์กระจายสินค้าขนาด 1.5 ล้านตารางฟุตเพื่อจัดเก็บสินค้าและตอบสนองคำสั่งซื้อทางออนไลน์ในดัลลัสไปเมื่อต้นปี

ทั้งนี้ ค่าเฉลี่ยการเช่าพื้นที่สำหรับกลุ่มอุตสาหกรรมของอเมริกาอยู่ที่ 6.47 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต แต่ในเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมาพบว่าเพิ่มขึ้น 5.1% ตามข้อมูลจาก CommercialEdge บริษัทเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ โดยสัญญาเช่าใหม่ที่ลงนามในเดือนนี้มีราคาเฉลี่ยที่ 7.42 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต

Source

ธุรกิจอีคอมเมิร์ซกำลังเติบโตอย่างเห็นได้ชัดอยู่แล้วช่วงก่อนเกิดโรคระบาด แต่ COVID-19 กลายเป็นตัวเร่งสำคัญเมื่อผู้บริโภคถูกล็อกดาวน์อยู่กับบ้าน หน้าร้านถูกปิด ช่องทางออนไลน์จึงเป็นทางเดียวในการช้อปปิ้ง

ความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดของธุรกิจนี้คือ ทำอย่างไรจึงจะตอบรับคำสั่งซื้อของลูกค้าได้เร็วที่สุดและมากที่สุด ธุรกิจเหล่านี้ที่เคยพึ่งพิงซัพพลายเชนของธุรกิจชิปปิ้งขนส่งสินค้า ต้องเผชิญกับปัญหาคอนเทนเนอร์ขาดแคลน ซึ่งทำให้ค่าจัดส่งสูงขึ้นและลูกค้าต้องรอของนานขึ้น

กลยุทธ์ใหม่ของธุรกิจนี้จึงเป็นการหา “คลังสินค้า” ให้ใกล้กลุ่มผู้บริโภคมากขึ้นและสต็อกสินค้าล่วงหน้า เพื่อให้นักช้อปได้ของที่สั่งภายในเวลาไม่กี่วัน

“มาร์คัส เดอ มินสก์วิทซ์” ผู้อำนวยการกลุ่มออมนิแชนแนล Savills ประจำลอนดอน เปิดเผยว่า เทรนด์นี้ทำให้ “คลังสินค้า” มีดีมานด์สูงขึ้นมากจนอัตราพื้นที่ว่างในคลังสินค้าทวีปยุโรปลดต่ำกว่า 5% น้อยที่สุดเป็นประวัติการณ์ และอัตรานี้มีแนวโน้มจะลดลงอีกด้วย

“ตลอดปี 2020 เราเห็นเทรนด์การใช้พื้นที่คลังสินค้าพุ่งขึ้นแรงในทวีปนี้ นำโดยประเทศอังกฤษ” มินสก์วิทซ์กล่าว “ผู้ขับเคลื่อนเทรนด์รายสำคัญก็คือ Amazon และผู้ให้บริการด้านโลจิสติกส์ต่างๆ”

อีคอมเมิร์ซจีนกำลังลุยตลาดยุโรป

การลงทุนในธุรกิจโลจิสติกส์ของยุโรปเมื่อปีก่อนขึ้นไปแตะ 38,640 ล้านยูโร สูงที่สุดนับในรอบ 7 ปี และทวีปยุโรปยังรอผู้เล่นคนสำคัญอีกรายนั่นคือ Alibaba ยักษ์อีคอมเมิร์ซจีนที่จะเข้ามาโหมตลาด

ที่ผ่านมา Alibaba เริ่มบุกเข้ามาในตลาดยุโรปบ้างแล้ว ผ่านธุรกิจอีคอมเมิร์ซแบบครอสบอร์ดเดอร์ AliExpress ซึ่งสนับสนุนการขนส่งด้วยบริษัทโลจิสติกส์ในเครือคือ Cainiao (ไช่เหนียว)

Cainiao เปิดเผยตัวเลขผลประกอบการไตรมาสที่ 4 ปี 2020 ทำรายได้ไป 1,740 ล้านเหรียญสหรัฐ เติบโตขึ้น 51% จากช่วงเดียวกันปีก่อน หนึ่งในปัจจัยที่ส่งเสริมคือการเติบโตของการค้าข้ามชายแดนที่ทะยานขึ้น ดูจากผลประกอบการของ Alibaba มูลค่าค้าส่งข้ามชายแดนของไตรมาสเดียวกันอยู่ที่ 577 ล้านเหรียญสหรัฐ เติบโต 53%

ด้าน “ไดแอน หวัง” ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ DHgate บริษัทอีคอมเมิร์ซจีนอีกรายหนึ่ง เปิดเผยว่า เดือนที่แล้วบริษัทลงทุนเช่าคลังสินค้า 10 แห่งในต่างประเทศ และปีนี้บริษัทจะเพิ่มคลังสินค้าอีกประมาณ 40 แห่ง

เมื่อมีคลังสินค้า สินค้าประมาณครึ่งหนึ่งของบริษัทจะถูกสต๊อกล่วงหน้าในต่างประเทศ เพื่อให้ลูกค้าได้รับของเร็วภายใน 3 วัน

• PTTOR, กรุงศรี, TCP ลงขัน 3,000 ล้านบาทอัดฉีด ‘Flash Express’ บู๊ศึกโลจิสติกส์

หวังคาดว่า การค้าครอสบอร์ดเดอร์ในตลาดรวมจะเพิ่มสัดส่วนขึ้นอีก 5% รวมแล้วการค้ากับต่างประเทศของอีคอมเมิร์ซจีนน่าจะเพิ่มสัดส่วนเป็น 30% ของรายได้รวมได้ภายในทศวรรษหน้า

ชาวยุโรปชินกับการซื้อของจีนมากขึ้น

ขณะนี้ยังไม่มีข้อมูลที่ชัดเจนว่าประเทศใดหรือภูมิภาคไหนที่ค้าขายกับอีคอมเมิร์ซจีนมากที่สุด แต่มีข้อมูลที่เป็นสัญญาณได้ว่า ผู้ซื้ออีคอมเมิร์ซจีนจากต่างประเทศที่เติบโตมากก็คือผู้ซื้อยุโรป และกลายเป็นหนึ่งในคู่ค้ายอดขายสูงสุดของจีนไปแล้ว

“ผู้บริโภคในยุโรปจำนวนมากหันมาซื้อสินค้าจีน” สุเรช ดาลัย ผู้อำนวยการอาวุโสของบริษัทที่ปรึกษา Alvarez & Marsal กล่าว เขาคาดว่าการลงทุนนับจากนี้จะเน้นการลงทุนในเทคโนโลยี เช่น เทคโนโลยีติดตามคำสั่งซื้อ เดลิเวอรีภายในวันเดียว และการจัดเก็บพัสดุปลายทางไว้ในล็อกเกอร์ เพื่อให้ผู้บริโภคมารับพัสดุเองได้ในเวลาที่สะดวก

“ตลาดยังมีดีมานด์อีกมาก” ดาลัยกล่าว “มีผู้บริโภคจำนวนมากขึ้นๆ ที่เริ่มเคยชินกับการซื้อสินค้าจากต่างประเทศ และการช้อปปิ้งบนเว็บไซต์จีน”

กองทุนต่างๆ ลงทุนในโลจิสติกส์ – คลังสินค้า

ทิศทางธุรกิจที่น่าจะเป็นขาขึ้นของคลังสินค้ายุโรป ทำให้บรรดาแหล่งทุนต่างๆ เริ่มเทเม็ดเงินมาในธุรกิจนี้ เช่น GIC กองทุนบริหารความมั่งคั่งจากสิงคโปร์ ประกาศดีล 2 สัญญาเมื่อปีก่อน เพื่อขยายการลงทุนในธุรกิจศูนย์กระจายสินค้าและอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ที่เกี่ยวเนื่องในยุโรป

Blackstone ไพรเวทอิควิตี้ยักษ์ใหญ่ของสหรัฐฯ ซึ่งลงทุนในธุรกิจคลังสินค้าของยุโรปและอเมริกาอยู่แล้ว เพิ่งจะประกาศเข้าซื้อหุ้นส่วนใหญ่ในบริษัทฮับขนส่งโลจิสติกส์แห่งหนึ่งทางใต้ของประเทศจีน มูลค่าการลงทุนสูงถึง 1,100 ล้านเหรียญสหรัฐ

• สัญญาณตลาดแรงงานเริ่มฟื้น! งาน “โลจิสติกส์” มาแรง “ไอที-ขาย” ยังต้องการสูงสุด

ขณะที่บริษัท GLP จากสิงคโปร์ ซึ่งบริหารจัดการอสังหาฯ และกองทุนไพรเวทอิควิตี้มูลค่ารวม 97,000 ล้านเหรียญสหรัฐ กล่าวว่า กิจกรรมกลุ่มอสังหาฯ ปล่อยเช่าในยุโรปของบริษัทเมื่อปีก่อนเติบโตถึง 69% เนื่องจากบริษัทบรรลุสัญญาเช่าพื้นที่คลังสินค้ารวม 11 ล้านตารางฟุตกับบริษัทอีคอมเมิร์ซและขนส่งพัสดุยักษ์ใหญ่หลายแห่ง เช่น Amazon, DHL, XPO Logistics และยักษ์ขนส่งพัสดุจีน SF Express ก็เพิ่งจะเซ็นสัญญาเช่าครั้งแรกในยุโรปด้วย

น่าสนใจว่าเมื่อยักษ์ชนยักษ์ในตลาดอีคอมเมิร์ซยุโรป ใครจะเป็นผู้ชนะ แต่เวลานี้ผู้ที่ได้ชิ้นปลามันไปก่อนแล้วคือคนทำธุรกิจคลังสินค้านั่นเอง

Source

ที่ผ่านมา Shopee พยายามพูดถึงการสร้างอีโคซิสเต็มส์ที่เอื้อต่อการเติบโตของอีคอมเมิร์ซ ซึ่งแค่มีผู้ใช้อินเทอร์เน็ตนั้นไม่เพียงพอ แต่ ‘ระบบชำระเงิน’ (Payment) และ ‘การขนส่ง’ (Logistics) ต้องมีความพร้อม ซึ่ง Shopee เองก็มี AirPay ที่มาอุดช่องในด้านเพย์เมนต์ เหลือเพียงแต่เรื่อง ‘ขนส่ง’ ที่ยังต้องพึ่งพาร์ตเนอร์เพื่อจัดส่งสินค้า แต่ในที่สุด Shopee ก็คลอด ‘Shopee Warehouse’ คลังสินค้าแห่งแรกในไทย พร้อมกับมี ‘Shopee Xpress’ บริการการจัดส่งสินค้าของตัวเองอีกด้วย

สำหรับ Shopee Warehouse เริ่มใช้งานตั้งแต่ช่วงปลายปี 2019 โดยพื้นที่ของคลังสินค้ามีขนาดกว่า 30,000 ตารางเมตร มีพนักงานกว่า 300 คน พร้อมใช้ระบบ Warehouse Management System (WMS) ที่ช่วยให้ ecosystem ในการรับ แพ็ก และการจัดส่งสินค้าได้อย่างรวดเร็วและถูกต้อง ซึ่งปัจจุบันคลังสินค้าสามารถเตรียมจัดส่งสินค้าได้ภายใน 8 ชั่วโมงหลังจากมีคำสั่งซื้อ และกว่าครึ่งของสินค้าจะถูกจัดส่งโดย Shopee Xpress ส่งที่เหลือจะถูกจัดส่งโดยพันธมิตรโลจิสติกส์รายอื่น ๆ

โดยภายในคลังสินค้าได้มีการแบ่งพื้นที่เป็นโซนต่าง ๆ ทั้งโซนสินค้าแฟชั่น โซนสินค้าราคาแพง เป็นต้น สำหรับ 5 สินค้าที่ให้บริการในคลังสินค้ามากที่สุด ได้แก่ 1.กลุ่มผลิตภัณฑ์แม่และเด็ก (Mom&Kids) 2.สินค้าความงาม (Beauty) 3.ของตกแต่งบ้าน (Home&Living) 4.อาหารและเครื่องดื่ม (Food&Beverages) และ 5.สินค้าเพื่อสุขภาพ (Healthy&Wellness)

“ตั้งแต่มีคลังสินค้า มันทำให้อีโคซิสเต็มส์ของเราแข็งแกร่งยิ่งขึ้น โดยแบรนด์ธุรกิจและผู้ขายในทั่วทั้งภูมิภาคที่ได้ใช้บริการคลังสินค้าของช้อปปี้ สามารถจำหน่ายสินค้าได้มากขึ้นและจัดส่งสินค้าได้เพิ่มขึ้นถึง 4 เท่า เพราะเราช่วยให้ร้านค้าโฟกัสกับธุรกิจได้เต็มที่ ไม่ต้องมากังวลเรื่องการจัดส่ง ส่วนคนซื้อก็สามารถติดตามสถานะสินค้าได้ และรับของได้รวดเร็วและแม่นยำ” อีริค บุย หัวหน้าฝ่ายปฏิบัติการ ช้อปปี้ ประเทศไทย กล่าว

แม้จะไม่สามารถเปิดเผยถึงเม็ดเงินลงทุนได้ แต่ทาง Shopee ยืนยันว่าในปีนี้จะยังลงทุนอย่างต่อเนื่องเพื่อ ‘สเกลอัพ’ คลังสินค้าเพื่อเพิ่มศักยภาพในช่วงครึ่งปีหลัง โดยเฉพาะการรับมือกับช่วงแคมเปญ ‘ดับเบิลเดย์’ ที่จะมีคำสั่งซื้อมากกว่าช่วงเวลาปกติหลายเท่าตัว ซึ่งอย่างในช่วง COVID-19 ที่มียอดคำสั่งซื้อเพิ่มมากขึ้น คลังสินค้าเองสามารถจัดส่งสินค้าได้เพิ่มขึ้นถึง 15 เท่าในช่วงเวลาดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม Shopee ไม่สามารถเปิดเผยได้ว่ามีร้านค้าที่ใช้บริการคลังสินค้ามากน้อยแค่ไหน แต่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงเทศกาลช้อปปิ้ง และทาง Shopee เองก็แคมเปญกระตุ้นร้านค้าในครึ่งปีหลังอย่างต่อเนื่องเพื่อเพิ่มจำนวนผู้ใช้บริการ ซึ่งการเติบโตของร้านค้าและผู้ซื้อจะเป็นส่วนสำคัญในการเพิ่มจำนวนคลังสินค้าในภูมิภาคต่าง ๆ เพราะเเม้ปัจจุบันจะไม่มีเเผน เเต่การขยายก็ขึ้นอยู่กับการเติบโตของอีคอมเมิร์ซ ซึ่งปัจจุบัน Shopee มองว่ามีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพราะตั้งแต่เกิดวิกฤต COVID-19 ก็เห็นการเติบโตของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย

“รัชนี มหัตเดชกุล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ในเครือมั่นคงเคหะการ เปิดเผยความคืบหน้าโครงการ Bangkok Free Trade Zone (BFTZ) โครงการโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าบริเวณถนนบางนา-ตราด กม.23 ขณะนี้มีพื้นที่ให้เช่า 194,000 ตร.ม. และกำลังก่อสร้างเพิ่มอีก 100,000 ตร.ม. โดยคาดว่าจะทยอยเสร็จสิ้นภายในไตรมาส 3-4 ปีนี้ ทำให้สิ้นปี 2563 โครงการ BFTZ จะมีพื้นที่เช่ารวม 294,000 ตร.ม. สูงขึ้นจากปีก่อน 52%

อัตราการเช่าพื้นที่ในขณะนี้อยู่ที่ 92% และมียอดจองพื้นที่ 100,000 ตร.ม.ที่กำลังจะสร้างเสร็จมาแล้วมากกว่า 30% บวกกับดีมานด์ตลาดที่ยังอยู่ในระดับสูง บริษัทจึงจัดซื้อที่ดินเพิ่มเติมอีก 2 แปลงในบริเวณใกล้เคียงกันรวม 150 ไร่ เพื่อพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเฟส 2-3 จะเริ่มพัฒนาปลายปี 2563 หากพัฒนาครบทั้งหมดจะทำให้บริษัทมีพื้นที่เช่ารวม 450,000 ตร.ม.

สำหรับข้อมูล ณ สิ้นปี 2562 จากเน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่าดีมานด์ตลาดโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเพิ่มขึ้นมากกว่าซัพพลาย เนื่องจากสงครามการค้าทำให้บริษัทต่างประเทศโดยเฉพาะ “จีน” มีการย้ายฐานผลิตสู่ประเทศไทยเพิ่มขึ้น แบ่งออกเป็น 2 กลุ่มธุรกิจ ดังนี้

• โรงงานให้เช่า มีซัพพลาย 2.49 ล้านตร.ม. เติบโต 3.1% ดีมานด์ 1.9 ล้านตร.ม. เติบโต 5.4%
• คลังสินค้า มีซัพพลาย 3.9 ล้านตร.ม. เติบโต 1.9% ดีมานด์ 3.6 ล้านตร.ม. เติบโต 10%

COVID-19 กระทบผิวๆ ระยะยาวเป็นบวกกับไทย

ด้านสถานการณ์เศรษฐกิจจากการระบาดของไวรัส COVID-19 รัชนีกล่าวว่ากระทบกับ BFTZ น้อยมาก โดยยังไม่พบคู่ค้าที่ขอยกเลิกสัญญาหรือยกเลิกโครงการลงทุน แต่จะมีผลกระทบทางอ้อมเนื่องจากการปิดประเทศตามนโยบายรัฐ ทำให้ลูกค้าไม่สามารถเดินทางเข้ามาเพื่อตรวจสอบสถานที่ได้ การตัดสินใจเซ็นสัญญาบางส่วนจึงชะลอออกไปก่อนจนกว่าไทยจะเปิดประเทศ

แม้จะมีข่าวการปิดโรงงานหรือย้ายฐานผลิตเป็นระยะ แต่สำหรับ BFTZ อาจกระทบน้อยกว่าเนื่องจากกระจายผู้เช่าในหลายตลาดทั้งในแง่สัญชาติและกลุ่มอุตสาหกรรม ดังนี้

“กลุ่มสัญชาติ”
– ญี่ปุ่น 25%
– ยุโรป 24%
– จีน 19%
– ไทย 19%
– อื่นๆ 13%

“กลุ่มอุตสาหกรรม”
– ชิ้นส่วนอุปกรณ์ 15%
– กระดาษ 15%
– โลจิสติกส์ 12%
– พลาสติก, รีไซเคิล, อาหารและเครื่องดื่ม อย่างละ 10%
– ชิ้นส่วนยานยนต์ 7%
– อื่นๆ เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องจักร แฟชั่น 41%

รัชนีกล่าวด้วยว่า ในระยะยาวสถานการณ์ COVID-19 น่าจะเป็นบวกกับประเทศไทยด้วย เพราะหลายบริษัทอาจพิจารณาการกระจายฐานผลิตมากขึ้น ป้องกันความเสี่ยงจากโรคระบาดที่อาจเกิดขึ้นอีกในอนาคต

ที่ผ่านมา ประเทศไทยพิสูจน์ความพร้อมเพราะไม่ได้ดำเนินนโยบายขั้นสูงสุดคือการปิดโรงงานผลิต อีกทั้งสามารถจัดหาวัตถุดิบผลิตในประเทศได้ บางอย่างไม่จำเป็นต้องนำเข้า ทำให้โรงงานส่วนใหญ่สามารถผลิตได้ต่อเนื่อง ร่วมกับระบบสาธารณสุขที่ดีสามารถคุมการระบาดได้ ดังนั้นประเทศไทยน่าจะเป็นตัวเลือกหากมีการย้ายฐาน

รายได้เติบโต 38% ตั้งกองรีทครึ่งปีหลัง

ด้านผลประกอบการของพรอสเพคเอง ทำรายได้ไตรมาส 1/63 รวม 101 ล้านบาท เติบโต 38% จากช่วงเดียวกันปีก่อน และผลกำไรสุทธิยังคิดเป็น 30% ของผลกำไรบริษัทแม่คือ บมจ.มั่นคงเคหะการ

จากผลการเติบโตสม่ำเสมอ บริษัทเตรียมจัดตั้งกองทุนรวมเพื่อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (กองรีท) แบ่งสินทรัพย์เป็นพื้นที่เช่าขนาด 130,000 ตร.ม. ขายเข้ากองรีทดังกล่าวคิดเป็นมูลค่า 2,200 ล้านบาท คาดว่าตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจะอนุญาตให้จัดตั้งและเทรดได้ภายในครึ่งปีหลังปีนี้ โดยเงินทุนที่ได้จะนำมาหมุนเวียนก่อสร้างโครงการเฟส 2-3 และชำระหนี้

ล่าสุดเป็นคิวของ “บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน)” ซึ่งเจ้าสัวไปเทกโอเวอร์มาได้เพียงปีเศษ เดิน “เกมรุก” ก่อสร้างโรงงานและคลังสินค้าต่อเนื่อง

เกมรุกในปี 2561 ทีซีซีจะนำ “โฉนดที่ดิน” ในทำเลทองระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) 3 จังหวัด ทั้งชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทราเฉียด “หมื่นไร่” มาลุยโปรเจกต์ใหม่ ๆ

การพัฒนาที่ดินของทีซีซีนับเป็นการ “ซีนเนอร์ยี” และ “ต่อยอด” ให้ไทคอนไปสู่การเป็นเจ้าของธุรกิจบริการเช่าโรงงานและคลังสินค้าที่แข็งแรงกว่าเดิม

ปัจจุบันไทคอนมีพื้นที่ในภาคตะวันออกประมาณ 3,500 ไร่ พัฒนาเป็นโรงงานและคลังสินค้าไปแล้ว 800 อาคารในจำนวนนี้ มี 500 อาคาร หรือคิดเป็น 60% กินพื้นที่ EEC และบริษัทยังเหลืออีก 1,500 ไร่ พร้อมพัฒนารองรับลูกค้าใหม่ ๆ ที่มีความต้องการโรงงานและคลังสินค้าเพิ่ม โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจยานยนต์ อีคอมเมิร์ซ อาหาร และสินค้าอุปโภคบริโภค ซึ่งเป็นตลาดที่ดีมานด์โตวันโตคืน

“การขยายแลนด์แบงก์เพิ่มถือเป็นหัวใจของการพัฒนาอสังหาฯ ประเภทโรงงาน คลังสินค้า เราจึงต้องใช้กลยุทธ์การซีนเนอร์ยีกับเครือทีซีซี สำรวจแลนด์แบงก์ของกลุ่มที่อยู่ในเขตอุตสาหกรรมมาพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ทำเล EEC แต่พื้นที่อื่นทั้งภาคเหนือ อีสาน ภาคใต้ ก็ต้องมองหาที่ดินเพิ่ม เพราะเป็นพื้นที่นำมาต่อยอดธุรกิจโลจิสติกส์ได้” โสภณ ราชรักษา ผู้อำนวยการใหญ่ บมจ.ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น กล่าว

++ 3 ปี เท 10,000 ล้าน เพิ่มพื้นที่โรงงาน–คลังสินค้าแตะ 3.5 ล้าน ตร.ม.

ที่ดินพร้อมสเต็ปถัดไปกางแผน 3 ปี (2561-2563) ทุ่มงบลงทุน 10,000 ล้านบาท ลุยสร้างโรงงานและคลังสินค้าเพิ่มอีก 800,000 ตร.ม. เพื่อให้มีพื้นที่รวม 3.5 ล้าน ตร.ม. จากปัจจุบันมีกว่า 2.7 ล้าน ตร.ม. โดยโรงงานและคลังสินค้าใหม่จะรองรับลูกค้าไทยและต่างชาติในอุตสาหกรรมต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นยานยนต์ อาหาร ค้าปลีก และสินค้าอุปโภคบริโภค

รวมถึงดีมานด์ของบริษัทในเครือมีตุนไว้แล้วขั้นต่ำกว่า 100,000 ตร.ม. จากปัจจุบันบริษัทในเครือเป็นลูกค้าของไทคอนมีทั้ง ไทยเบฟเวอเรจ, บิ๊กซี, บีเจซี เป็นต้น ส่วนปี 2560 บริษัทได้ลูกค้ารายใหญ่ 4 รายได้แก่ยูนิลีเวอร์ อายิโนะโมะโต๊ะ ยามาฮ่า และหัวเว่ย มาเช่าคลังสินค้าเพิ่ม

นอกจากในไทยแล้วไทยคอนยังมองโอกาสเข้าไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านโดยเฉพาะกลุ่มประเทศกัมพูชา ลาว เมียนมา และเวียดนาม หรือ CLMV

เพื่อให้เป็นตามการ “ซีนเนอร์ยี” ให้กับกลุ่มทีซีซีด้วย อย่างล่าสุดไทยเบฟ เข้าไปซื้อหุ้นบริษัท ไซ่ง่อน เบียร์ แอลกอฮอล์ เบฟเวอเรจ คอร์เปอเรชั่น หรือ ซาเบโก (Sabeco) 1.56 แสนล้านบาท ก่อนหน้านี้ บีเจซี ซื้อกิจการห้างประเภทค้าขายเงินสด (แคชแอนด์แครี่) เมโทรเวียดนาม และเปลี่ยนเป็น “เอ็มเอ็ม เมก้า มาร์เก็ต” จึงต้องเข้าไปรองรับการเติบโตด้วย

“เราสนใจประเทศที่มีประชากรเยอะ ๆ เช่น เวียดนาม และเมียนมา จะเป็นประเทศแรก ๆ ที่เราจะเข้าไปลงทุนใน 3 ปีนี้” วีรพันธ์ พูลเกษ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด กล่าว 

ที่ผ่านมาบริษัทได้ผนึกพันธมิตรอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในอินโดนีเซียเพื่อพัฒนาโรงานและคลังสินค้าเป็นประเทศแรก

Roadmap ไทคอนลุยโรงงานและคลังสินค้าในอาเซียน

++ ชูกลยุทธ์ Co-Creation รับเทรนด์อีคอมเมิร์ซ

ปีนี้บริษัทจะใช้กลยุทธ์ Co-Creation เปิดทางให้ลูกค้ามีส่วนร่วมในการพัฒนาโรงงานและคลังสินค้ามากขึ้น เพื่อตอบโจทย์ความต้องการให้ลงลึกยิ่งขึ้น 

หลังพบเทรนด์ที่ลูกค้าอยากได้มี 2 เรื่อง คือ1.เพิ่มประสิทธิภาพ (Optimize) คลังสินค้า จากเดิมอาคารเล็ก ๆ ขายสินค้าตามคำสั่งซื้อ (ออเดอร์) ก็มองหาอาคารใหญ่มากขึ้น ใช้ประโยชน์จากคลังให้มากสุดเพื่อลดต้นทุนในการจัดการ

2.รวมศูนย์กลางคลังและการกระจายสินค้า (Consolidation) เดิมลูกค้าจะสร้างระบบโลจิสติกส์ เช่น คลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า กระจัดกระจายทั่ว แต่ตอนนี้เทรนด์คือรวมกันไว้จุดเดียวมากขึ้น เพื่อให้รับส่งสินค้าได้คราวเดียว และคลังสินค้าที่อยากได้ ก็ปรับเปลี่ยนให้รถกระบะ รถจักรยานยนต์เข้ามารับสินค้าได้ จากเดิมทางเข้าออกรองรับรถบรรทุกตู้คอนเทนเนอร์อย่างเดียวเท่านั้น เต็มที่คือรถ 10 ล้อ 6 ล้อที่เข้าไปได้

“ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ และกลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค ที่ค้าขายสินค้าในห้างค้าปลีกและออนไลน์ ต้องการรวมคลังสินค้าไว้ที่เดียวกัน และออกแบบพื้นที่ให้รถเล็กเข้าไปรับสินค้าได้ เพื่อนำไปกระจายต่อยังผู้บริโภครายย่อยโดยตรง (Last mile delivery)ให้ได้ เราจึงต้องทำ Co-Creation ร่วมกัน”

กลยุทธ์ดังกล่าวทำให้บริษัทโฟกัสการสร้างคลังสินค้าตามความต้องการของลูกค้าแต่ละราย หรือ Built-to-Suit มากขึ้นด้วย จากเดิมจะเป็นการสร้างโรงงานและคลังสินค้าแบบพร้อมใช้ (Ready-to-Built) และตามทำเลที่ลูกค้าต้องการ (Custom-Built Warehouse)

ในปีนี้ บริษัทยังมีโครงการที่จะจับมือกับพันธมิตรระดับสากล เปิดตัวธุรกิจใหม่ สร้างการเติบโตของตลาดอี–คอมเมิร์ซ และอุตสาหกรรมในกลุ่ม New S-Curve เพื่อเพิ่มสัดส่วนรายได้ใน 3 ปีข้างหน้าเป็น 10% ด้วย

และยังเตรียมนำเทคโนโลยีใหม่ ๆ เช่น Internet of Things (IoT) มาใช้ในการพัฒนาคลังสินค้าเพื่อให้แต่ละอาคารรู้ออเดอร์ การรับส่งสินค้าแบบ Realtime

จากแผนดังกล่าว บริษัทตั้งเป้ามีรายได้แตะ 5,000 ล้านบาท ในปี 2563 เติบโตปีละ 15% ต่อเนื่อง จากปี 2560 มีรายได้ 2,086 ล้านบาท เติบโต 11% และมีกำไรสุทธิ 482 ล้านบาท เติบโต 73%.