DDproperty จัดทำสำรวจความคิดเห็นผู้บริโภคและเผยแพร่ผ่านรายงาน DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด ครึ่งปีแรกประจำปี 2567 พบว่าความเชื่อมั่นต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคไทยลดลงทุกด้าน ดังนี้

คนอยาก “ซื้อบ้าน” ลดลงอย่างมีนัยยะ

รายงานชิ้นนี้พบว่า 44% ของผู้บริโภคมีแผน “ซื้อบ้าน” ภายใน 1 ปีข้างหน้า ตัวเลขนี้ถือว่าลดลงอย่างมีนัยยะจากการสำรวจรอบก่อนหน้าช่วงครึ่งปีหลัง 2566 ที่เคยมีสัดส่วน 53% ตัวเลขคนอยากซื้อบ้านที่ลดลงต่ำกว่าครึ่งหนึ่งเป็นภาพสะท้อนว่ากำลังซื้อผู้บริโภคยังไม่ฟื้น และภาวะเศรษฐกิจกระทบมากต่อกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางถึงล่างซึ่งมีความเปราะบางทางการเงินสูง

สอดคล้องกับคำตอบของผู้บริโภคในอีกหัวข้อหนึ่งคือ 30% ของผู้บริโภคตอบว่าได้ตัดสินใจเลื่อนแผนซื้อบ้านออกไปก่อน เนื่องจากปัญหาทางการเงิน

เงินเก็บไม่พอ บ้านแพง ดอกเบี้ยสูง

ผู้บริโภคที่เลื่อนแผนซื้อบ้านออกไปหรือไม่มีแผนที่จะซื้อมาจากปัจจัยด้านการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ดังนี้

• “ดอกเบี้ยสูง” – ผู้บริโภค 48% มองว่าดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง และ 29% มองว่าอยู่ในระดับสูงมาก มีเพียง 16% ที่มองว่าดอกเบี้ยอยู่ในระดับเหมาะสม
• “เงินเก็บไม่พอ” – ในกลุ่มผู้บริโภคที่เลือกเช่าแทนการซื้อ 61% ให้เหตุผลว่าเป็นเพราะพวกเขายังไม่มีเงินเก็บพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัย
• “บ้านแพง” – ขณะที่คนที่เลือกเช่าแทนซื้อ 38% มองว่าบ้านมีราคาแพงเกินไป

ปัจจัยเหล่านี้ส่งเสริมให้คนไทยเลือกจะเช่าบ้านเพิ่มขึ้น โดยมี 14% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มองว่าตนจะหาเช่าบ้านใน 1 ปีข้างหน้า เพิ่มจากสัดส่วน 9% เมื่อการสำรวจรอบก่อน

อีกวิธีหนึ่งที่ผู้บริโภคใช้ในการแก้ปัญหาคือ “ลดช่วงราคาที่อยู่อาศัยที่จะซื้อลง” โดยมี 20% ของผู้ถูกสำรวจที่จะใช้แนวทางนี้ เพื่อลดความเสี่ยงในการก่อหนี้ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจซบเซา

• LWS คาดการณ์ “อสังหาฯ” ปี 2567 เปิดใหม่กระเตื้องขึ้น 3-5% ยอดโอนทรงตัวเท่าปีนี้
• “เพอร์เฟค” เปิดเฟสใหม่ “เบลล่า เดล มอนเต้ เขาใหญ่” จับกลุ่มเศรษฐีซื้อบ้านตากอากาศหลังที่ 3

ขอสินเชื่อไม่ผ่านเพราะ “รายได้ไม่มั่นคง”

อุปสรรคคนซื้อบ้านยุคนี้จึงเป็นเรื่องทางการเงินที่รุมเร้า นอกจากจะมีปัญหาจากเศรษฐกิจแล้ว ฝั่งแบงก์เองก็ระมัดระวังสูงในการอนุมัติสินเชื่อบ้าน มีการพิจารณาอย่างเข้มงวดจนทำให้อัตราลูกค้าที่ถูกปฏิเสธให้สินเชื่อสูงถึง 60-65% ของการยื่นขอกู้ทั้งหมด (ข้อมูลโดย LWS)

เหตุที่ลูกค้าขอสินเชื่อบ้านไม่ผ่านนั้น 56% เกิดจากรายได้และอาชีพไม่มั่นคง 38% มีประวัติทางการเงินไม่ดี และ 31% มีเงินดาวน์ไม่พอ

ขณะที่การช่วยเหลือจากภาครัฐผ่านมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ นั้น ผู้บริโภค 58% ต้องการมาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 51% ต้องการมาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทั้งที่มีอยู่แล้วและที่กู้ใหม่ และ 40% ต้องการมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง

ข้อมูลจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report เปิดเผยข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง ไตรมาส 2/2566 โดยศึกษาทั้งตลาดซื้อและตลาดเช่าในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

ตลาด “ซื้อบ้าน” นั้นยังซบเซา โดยพบว่าความต้องการซื้อบ้านลดลงถึง -32% YoY และลดลง -4% QoQ โดยประเภทอสังหาฯ ที่ความต้องการซื้อยังซบเซามากที่สุดคือ “คอนโดมิเนียม” เพราะผู้บริโภคยังอยู่ในเทรนด์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอย

วิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) มองว่าตลาดซื้อยังซบเซาเพราะหนี้ครัวเรือนสูง อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ซึ่งทำให้การเข้าถึงการซื้อบ้านยากขึ้น และทำให้ผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านกังวลเกี่ยวกับภาระผ่อนชำระ

ขณะที่ความไม่แน่นอนทางการเมืองก็เป็นอีกปัจจัยระยะสั้นที่ทำให้ผู้บริโภคลดความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ ซึ่งคาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นหลังจากมีรัฐบาลใหม่และนโยบายทางเศรษฐกิจที่ชัดเจน

จากปัจจัยลบและความต้องการซื้อที่ลดลง ทำให้ดัชนี “ราคาบ้าน” ไม่กระเตื้องเท่าใดนัก โดยปรับขึ้นเพียง 1% QoQ และลดลง -6% YoY รวมถึงถ้าเทียบกับก่อนเกิดโรคระบาด ราคาบ้านยังต่ำกว่า -10% เทียบกับไตรมาส 2/2562

“บ้านเช่า” สวนทาง ตลาดฟื้นกลับมาคึกคัก

แม้ผู้ซื้อมีความต้องการซื้อลดลง แต่ตลาด “บ้านเช่า” โตสวนทาง ถึงแม้เทียบกับปีก่อนแล้วดีมานด์เช่าลดลง -30% YoY แต่ระยะสั้นเห็นการปรับตัวดีขึ้น ดีมานด์เพิ่ม 13% QoQ

ประเภทอสังหาฯ ที่ต้องการเช่าสวนทางกับตลาดซื้อเช่นกัน เพราะ “คอนโดมิเนียม” มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นสูงสุด ตามด้วยบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

ความต้องการมากขึ้นส่งผลให้ “ค่าเช่าบ้าน” ปรับเพิ่มขึ้นได้ แบ่งเป็นกลุ่มคอนโดฯ ราคาเช่าเพิ่ม 3% QoQ ส่วนบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์) ปรับเพิ่ม 8% QoQ

อย่างไรก็ตาม ถ้าเทียบกับก่อนเกิดโรคระบาดแล้ว กลุ่มบ้านแนวราบถือว่าทำราคาได้แข็งแกร่งกว่ามาก โดยทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ปรับราคาเช่าขึ้นถึง 51% เทียบกับปี 2562 แต่กลุ่มคอนโดฯ รวมถึงหอพัก-อะพาร์ตเมนต์ ต่างปรับลดราคา -9% เทียบกับช่วงก่อนเกิดโรคระบาด สะท้อนให้เห็นว่าที่พักในเมืองแม้ความต้องการจะสูงขึ้น แต่ก็ต้องแข่งขันกับคู่แข่งในตลาดสูงมากเพื่อดึงดูดผู้บริโภค

วิทยาเสริมในส่วนตลาดบ้านเช่าว่า ความต้องการเพิ่มขึ้นเพราะเกิด Generation Rent คนรุ่นใหม่เน้นเช่าบ้านมากกว่าเพราะมีความยืดหยุ่นกว่าในการย้ายที่อยู่ และไม่พร้อมที่จะมีภาระการเงินผูกพันในระยะยาว

• 10 บริษัท “อสังหาฯ” ประกาศรายได้-กำไร ครึ่งปีแรก 2566
• “ธนูลักษณ์” หลังปรับโครงสร้างธุรกิจแตกไลน์สู่วงการ “การเงิน-อสังหาฯ” ตั้งเป้ารายได้ปี’66 โต 20-30%

“คันนายาว” ราคาบ้านพุ่งสูงสุด “ทุ่งครุ” ค่าเช่าปรับขึ้นสูงสุด

ด้านทำเลร้อนแรงสำหรับไตรมาส 2/2566 ทั้งในกลุ่ม “ซื้อบ้าน” และ “บ้านเช่า” มีดังนี้

ซื้อบ้าน : ทำเลที่ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบไตรมาส

ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก ซึ่งมีที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก และตั้งอยู่ใกล้เส้นทางที่รถไฟฟ้าพาดผ่าน ได้แก่

• เขตคันนายาว เพิ่มขึ้น 15% QoQ ทำเลที่มีโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นส่วนใหญ่ อยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2567
• เขตบางคอแหลม เพิ่มขึ้น 8% QoQ เป็นแหล่งงานย่านพระราม 3 ใกล้กับสาทร-สีลม
• เขตสะพานสูง เพิ่มขึ้น 7% QoQ พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ อีกหนึ่งทำเลบ้านแนวราบใกล้เมืองและใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ โดยเฉพาะโครงการหรูย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ที่กำลังได้รับความนิยม
• เขตบางเขน เพิ่มขึ้น 7% QoQ พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจใกล้รถไฟฟ้า 2 สาย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี และใกล้สนามบินดอนเมือง
• เขตบึงกุ่ม เพิ่มขึ้น 6% QoQ พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกที่อยู่ใกล้แหล่งงาน เป็นทำเลที่มีที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นจำนวนมาก

บ้านเช่า :  ทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส

ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก และพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ รวมทั้งอยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันและอนาคต ได้แก่

• เขตทุ่งครุ ค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด 24% QoQ โดยเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกที่ใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงต่อขยาย เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ที่กำลังก่อสร้าง
• เขตทวีวัฒนา เพิ่มขึ้น 21% QoQ พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกที่เป็นทำเลที่อยู่อาศัยแนวราบ เดินทางได้สะดวก อยู่ใกล้ทางด่วนและรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน และ ช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา ที่มีแผนก่อสร้างในอนาคต
• เขตลาดพร้าว เพิ่มขึ้น 16% QoQ พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจใกล้ใจกลางเมืองและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีความเป็นย่านพาณิชย์แหล่งช้อปปิ้ง มีรถไฟฟ้า 2 สายผ่าน ทั้งสายสีน้ำเงิน และสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง
• เขตหนองแขม เพิ่มขึ้น 13% QoQ พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก แม้เป็นทำเลชานเมืองแต่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงท่าพระ-หลักสอง และมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่
• เขตบางเขน เพิ่มขึ้น 10% QoQ พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ อีกหนึ่งทำเลใกล้เมือง ใกล้สถานศึกษาชื่อดังและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-คูคต ผ่านทำเล และใกล้สนามบินดอนเมือง

อสังหาริมทรัพย์ไทยยังซบเซา ต้องรอความหวังหลังฉีดวัคซีน “กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ แพลตฟอร์มมาร์เก็ตเพลซซื้อขายอสังหาฯ ในไทยและมาเลเซีย สิงคโปร์ อินโดนีเซีย เปิดเผยข้อมูลอัปเดตตลาดอสังหาฯ ไทยใน 3 ด้าน คือ ราคา ซัพพลาย และดีมานด์

ทั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้เก็บข้อมูลจากในแพลตฟอร์มของตนเอง ซึ่งมีทั้งอสังหาฯ มือหนึ่งและมือสอง มีรายการประกาศหมุนเวียนประมาณ 4-6 หมื่นรายการต่อเดือน และมีผู้เยี่ยมชมมาร์เก็ตเพลซเดือนละ 3.5 ล้านราย

ด้านราคา ไตรมาส 1/64 ดัชนีราคาปรับตัวลงอีกอยู่ที่ 190 จุด ลดลงต่ำสุดในรอบ 15 ไตรมาส หรือเกือบ 4 ปี เทรนด์ราคาเป็นขาลงมาตั้งแต่ไตรมาส 4/62 (ก่อนเกิดการระบาดของ COVID-19) แต่ดัชนีราคาเคยปรับขึ้นได้เล็กน้อยเมื่อไตรมาส 3/63 ช่วงที่การระบาดรอบแรกคลี่คลายแล้ว ก่อนจะกลับตกลงอีกครั้ง

หากแยกเป็นประเภทอสังหาฯ กลุ่มที่ราคาตกมากที่สุดคือ “คอนโดมิเนียม” ราคาลดลง -8% YoY และ -3% QoQ ขณะที่กลุ่มแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ราคาค่อนข้างทรงตัว

ซัพพลายเพิ่มอีก กลุ่ม 1-3 ล้านบาทน่ากังวล

ดัชนีซัพพลายไตรมาส 1/64 เพิ่มเป็น 399 จุด เพิ่มขึ้น 19% YoY หรือ 10% QoQ โดยกมลภัทรให้ความเห็นว่าในภาพรวมยังไม่ถึงจุดที่น่ากังวล และซัพพลายที่เพิ่มอาจเป็นเพราะช่วงก่อนหน้าเกิดการระบาดรอบสาม ดีเวลอปเปอร์หลายรายเริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการตามปกติ จากที่เลื่อนมาจากปี 2563 แต่เชื่อว่าจากนี้บริษัทอสังหาฯ อาจเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่เพราะเห็นเทรนด์ยอดขายที่ช้าลง และสถานการณ์การระบาดที่ยังไม่ดีขึ้น

• LPN เปิดแคมเปญ “ช่วยผ่อนยาว 5 ปี” สะท้อนภาพอสังหาฯ ยังต้องอัดโปรหนักหน่วง?

แบ่งตามประเภทอสังหาฯ กลุ่มแนวราบมีซัพพลายที่เติบโตสูงมาก บ้านเดี่ยวเติบโต 34% YoY หรือ 12% QoQ ทาวน์เฮาส์เติบโต 37% YoY หรือ 12% QoQ ขณะที่กลุ่มคอนโดฯ เติบโตไม่สูงเท่าแต่ยังคงเพิ่มขึ้น 17% YoY หรือ 10% QoQ

ส่วนถ้าแบ่งตามระดับราคา กลุ่มที่ซัพพลายเหลือเป็นสัดส่วนเยอะที่สุดคือกลุ่ม 5-10 ล้านบาท แต่ซัพพลายที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดคือกลุ่มต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 67% YoY อย่างไรก็ตาม เนื่องจากกลุ่มนี้มีซัพพลายค่อนข้างน้อยอยู่แล้วและความต้องการสูง กลุ่มที่น่ากังวลจึงเป็นราคา 1-3 ล้านบาทซึ่งมีสัดส่วนคิดเป็น 23% ของตลาด มีการปรับเพิ่มขึ้นมา 47% YoY โดยที่ความต้องการอาจจะน้อยกว่ากลุ่มราคาอื่น (*วัดจากในดีดีพร็อพเพอร์ตี้ อ่านข้อมูลดีมานด์ต่อด้านล่าง)

ดีมานด์ดีขึ้นแล้ว แต่การตัดสินใจซื้อช้าลง

ในแง่ของความต้องการโดยวัดจากการคลิกเข้าชมรายการนั้นๆ (ไม่ได้สื่อถึงการตัดสินใจซื้อจริง) พบว่า เดือนพฤษภาคม 2564 มีความสนใจสูงขึ้นจากเดือนก่อนหน้าแล้ว สะท้อนให้เห็นว่าผู้ซื้อเริ่มกลับมาสนใจอสังหาฯ แม้ว่าจะยังอยู่ท่ามกลางการระบาด

โดย “กลุ่มราคาที่สนใจซื้อเพิ่มขึ้นมากที่สุด” เทียบกับเดือนก่อน ได้แก่

• น้อยกว่า 1 ล้านบาท (+20%)
• มากกว่า 10 ล้านบาท (+18%)
• 5-10 ล้านบาท (+16%)
• 1-3 ล้านบาท (+12%)
• 3-5 ล้านบาท (+10%)

ส่วน “กลุ่มราคาที่สนใจเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด” เทียบกับเดือนก่อน ได้แก่

• ค่าเช่า 2-3 หมื่นบาทต่อเดือน (+33%)
• ค่าเช่ามากกว่า 3 หมื่นบาทต่อเดือน (+19%)
• ค่าเช่า 1-2 หมื่นบาทต่อเดือน (+7%)
• ค่าเช่าน้อยกว่า 1 หมื่นบาทต่อเดือน (+5%)

กมลภัทรชี้ให้เห็นว่า กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง สามารถจ่ายค่าเช่าได้ 2-3 หมื่นบาทต่อเดือน มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นสูง สวนทางกับอสังหาฯ ราคา 3-5 ล้านบาทที่กลุ่มนี้สามารถซื้อได้ กลับมีความต้องการซื้อต่ำลง สะท้อนภาพว่ากลุ่มลูกค้ารายได้ปานกลางยังมีกำลังซื้อที่จะใช้จ่าย แต่อาจกังวลถึงความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้เลือกจะเช่ามากกว่าลงทุนซื้อ

• คอนโดฯ “ต่ำล้าน” เวิร์กจริง! “เสนาฯ” เปิดเพิ่ม 6 โครงการ ชี้เศรษฐกิจไม่ดีแต่คนยังต้องมีบ้าน

ด้านการตัดสินใจซื้อโดยรวม กมลภัทรระบุด้วยว่าผู้บริโภคมีแนวโน้มตัดสินใจซื้อช้าลง จากเดิมระยะเวลาตั้งแต่เริ่มมีความต้องการซื้อบ้าน ศึกษาโครงการต่างๆ จนถึงตัดสินใจซื้อ มักจะใช้เวลาราว 8 เดือน แต่ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 1-2 ปี เพราะผู้ซื้อไม่มั่นใจกับเศรษฐกิจและฐานะการเงินของตนว่าจะมั่นคงพอหรือไม่

“ภาพรวมทั้งปีของอสังหาฯ น่าจะทรงตัวเท่ากับปีก่อนหรือดีขึ้นเพียงเล็กน้อย” กมลภัทรกล่าว “ไตรมาสสองน่าจะไม่ดีไปกว่านี้ ไตรมาสสามน่าจะยังเหมือนเป็นไข้อยู่ ไตรมาสสี่จะเป็นช่วงที่เราฉีดวัคซีนไปได้มากแล้ว ซึ่งน่าจะทำให้ธุรกิจหลายประเภทฟื้นตัวได้ สำหรับอสังหาฯ อาจจะยังไม่ได้ดีดตัวในไตรมาสสี่ทันที แต่ราคาน่าจะกลับมาได้อย่างน้อยในช่วงปลายปีนี้”

Positioning รายงานจากเวทีเสวนา “ตีโจทย์ตลาดบ้าน 2020 และ DDproperty Thailand Market Outlook 2021” ฟังข้อมูลจาก ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI) ร่วมให้ข้อมูลบนเวทีในแง่ภาพรวมคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และข้อแนะนำต่อภาครัฐ

TDRI คาดการณ์กำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ รวม 3 ปีคือปี 2563-2565 จะหายไปจากตลาดรวมถึง 9 แสนล้านบาท โดยปี 2563 คือปีที่สาหัสที่สุดก่อนจะค่อยๆ ฟื้นตัวดีขึ้น จนถึงปี 2565 น่าจะกลับไปเท่ากับหรือมากกว่าปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 หรือถ้าหากคิดเป็นจำนวนยูนิตที่ซื้อขายในตลาด คาดการณ์จำนวนยูนิตขาย ดังนี้

• ปี 2562 : 3.93 แสนยูนิต
• ปี 2563 : 3.35 แสนยูนิต
• ปี 2564 : 3.73 แสนยูนิต
• ปี 2565 : 4.03 แสนยูนิต

โดยปี 2563 นั้นตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากวิกฤต COVID-19 ไม่ต่างจากธุรกิจอื่นๆ วิกฤตเศรษฐกิจครั้งนี้ส่งให้ตัวเลขหนี้ครัวเรือน 78.9% เมื่อปี 2562 เพิ่มเป็น 86% ในปีนี้ และทำให้คนตกงานเพิ่มจาก 6.3 แสนคนเมื่อเดือนเมษายน 2563 เป็น 8.1 แสนคนเมื่อเดือนตุลาคม 2563 โดยเฉพาะกลุ่มเด็กจบใหม่ซึ่งจะหางานทำได้ยาก

อย่างไรก็ตาม หากมองในแง่บวกพบว่าภาพรวมเศรษฐกิจไทยอยู่ในช่วงฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดแล้ว ไม่ว่าจะเป็นตลาดธุรกิจส่งออกหรือตลาดทุน แม้จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2562 แต่ดีขึ้นจากช่วงเดือนเมษายน 2563

แต่มีเพียงธุรกิจเดียวที่ยังไม่สามารถฟื้นได้เลยคือ ธุรกิจท่องเที่ยวและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น ร้านอาหารในแหล่งท่องเที่ยว ต้องรอจนกว่าวัคซีนป้องกัน COVID-19 จะฉีดให้กับประชาชนทั่วโลกอย่างแพร่หลายในปีหน้า และทำให้การเดินทางกลับมาเป็นปกติ ซึ่งสถานการณ์ที่ดีที่สุดที่เป็นไปได้ (best case scenario) คือช่วงครึ่งปีหลัง 2564 นักท่องเที่ยวต่างชาติอาจจะกลับเข้ามาประเทศไทยได้ราว 50% ของปกติ

ดร.นณริฏกล่าวว่า กำลังซื้อสำคัญสำหรับอสังหาฯ ในช่วงนี้จึงเป็นกลุ่มข้าราชการ พนักงานของรัฐ และกลุ่มคนระดับบนซึ่งไม่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจหรือรับผลกระทบน้อย รองลงมาคือกลุ่มคนทำงานในอุตสาหกรรมที่ไม่เกี่ยวข้องกับภาคท่องเที่ยวกำลังทยอยฟื้นคืนกลับมา ส่วนผู้ที่ทำงานในธุรกิจท่องเที่ยว การบิน อาจจะต้องรอกำลังซื้อฟื้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2564

แนะนำดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้าช่วย

นอกจาก COVID-19 ที่เป็นปัญหาทุบเศรษฐกิจไทยเกือบทุกธุรกิจ ดร.นณริฏกล่าวว่า ภาคอสังหาฯ มีปัญหาพื้นฐานที่จะส่งผลอย่างชัดเจนในอีกสิบปีข้างหน้าคือ “การเข้าสู่ภาวะสังคมสูงวัย” โดยเริ่มที่ปี 2563 เป็นปีแรก เมื่อไทยเป็นสังคมสูงวัย เท่ากับว่ามีคนอยู่ในวัยทำงานน้อยลง ทำให้มีดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยน้อยลง และจะทำให้ตลาดหดตัว

เพื่อแก้ปัญหาทั้งระยะสั้นและระยะยาว ดร.นณริฏแนะนำว่า ภาครัฐควรพิจารณาการเพิ่มโควตาและส่งเสริมให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยได้มากขึ้น แต่ต้องวางนโยบายอย่างระมัดระวังไม่ให้กระทบกับการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทย เช่น เปิดโควตาให้ต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดฯ ได้ 60-70% ของโครงการ เฉพาะคอนโดฯ ราคามากกว่า 5 ล้านบาท ในเขตพื้นที่ที่ต้องการส่งเสริมให้มีชาวต่างชาติเข้ามาทำงานอย่างเขต EEC หรือเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ

ดร.นณริฏเห็นว่า วิธีนี้เป็นวิธีที่ดีที่สุดในการเพิ่มกำลังซื้อ และแนะนำว่าภาครัฐไม่ควรลดความเข้มงวดของเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ในการพิจารณาสินเชื่อบ้าน เพราะเสี่ยงต่อการเพิ่มหนี้เสียในระบบ รวมถึงไม่ควรอุดหนุนภาคอสังหาฯ ด้วยงบประมาณจากภาษี เพราะสถานะการคลังปัจจุบันอยู่ในโซน “สีแดง” แล้วจากนโยบายรัฐอื่นๆ ที่เคยอนุมัติ

DDproperty พบผู้บริโภคดีเลย์ซื้อบ้าน ไม่มั่นใจศักยภาพ

ด้านผลสำรวจจาก DDproperty ในหัวข้อผลกระทบจาก COVID-19 ต่อพฤติกรรมการซื้ออสังหาฯ พบว่า ผู้บริโภคที่ตอบแบบสอบถาม 75% เลือกที่จะชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ออกไปก่อน โดยเหตุผลหลักที่ตอบมากที่สุดคือ “ไม่มั่นใจในราคาอสังหาฯ ซึ่งมีความผันผวนมากขึ้น” และ “เชื่อว่าการกู้สินเชื่อบ้านจะยากขึ้น”

เมื่อถามว่าผู้บริโภคจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยภายในระยะเวลาเท่าไหร่ ปรากฏว่ามีผู้ตอบว่าจะซื้อภายใน 1 ปีเพียง 20% และกลายเป็นว่าผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ที่สุด 36% ตอบว่าจะตัดสินใจซื้อบ้านภายใน 1-2 ปี ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนการ “ดีเลย์” การซื้อบ้าน เพราะเมื่อปี 2562 คนส่วนใหญ่จะตัดสินใจภายใน 1 ปี

นอกจากนี้ ผู้บริโภคยังประเมินความสามารถในการซื้อบ้านของตนเองต่ำลง จากครึ่งปีแรก 2563 มีผู้ตอบว่าตนเองน่าจะซื้อบ้านได้/ซื้อบ้านได้อย่างแน่นอน รวมกันถึง 67% แต่ในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 ตัวเลขนี้ลดลงเหลือ 57% จะเห็นได้ว่ามีกลุ่มที่ตอบว่าไม่แน่ใจ/ไม่น่าจะซื้อบ้านได้/ซื้อบ้านไม่ได้อย่างแน่นอน รวมกันมากขึ้นกว่าเดิม

บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์เขตชานเมืองมาแรง

ส่วนความสนใจซื้อของผู้บริโภค ประเมินจากการค้นหาที่อยู่อาศัยบนแพลตฟอร์มของ DDproperty ตลอดปี 2563 พบว่าปีนี้เป็นปีทองของ “บ้านเดี่ยวชานเมือง” เพราะพบว่าบ้านเดี่ยวได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นถึง 30% รองลงมาคือทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 10% ในทางกลับกัน คอนโดมิเนียมได้รับความสนใจลดลง -2%

ทำเลชานเมืองมีการหาซื้อบ้านเพิ่มขึ้นสูงมาก ภาพรวมเขตรอบนอกกรุงเทพฯ มีการค้นหาเพิ่มขึ้น 46% หากแบ่งตามเขตที่ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่

• เขตมีนบุรี เพิ่มขึ้น 74%
• เขตภาษีเจริญ เพิ่มขึ้น 61%
• เขตสายไหม เพิ่มขึ้น 58%
• เขตบางแค เพิ่มขึ้น 58%
• เขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 38%

ในแง่ราคา กลุ่มที่ได้รับความสนใจสูงสุดคือราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16% รองลงมาคือกลุ่ม 3-5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% และกลุ่ม 5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% อย่างไรก็ตาม ควรระมัดระวังกลุ่ม 1-3 ล้านบาท เพราะถึงแม้จะมีผู้สนใจซื้อมาก แต่ซัพพลายในตลาดนั้นเพิ่มขึ้นมากยิ่งกว่า!

“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์สื่อกลางสำหรับซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ เปิดข้อมูลจากการสำรวจของบริษัทพบว่า ราคาอสังหาฯ ช่วงไตรมาส 4/62 มีการปรับลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ถึง 6% ซึ่งเป็นการปรับลดที่มากที่สุดในรอบ 8 ไตรมาส และถ้าหากวัดการปรับลดของราคาเทียบไตรมาสเดียวกันปีก่อน (YoY) ราคาอสังหาฯ เฉลี่ยลดลง 3%

แต่ถ้าหากเจาะกลุ่มสินค้าที่ราคาลดลง จริงๆ แล้วคือกลุ่ม “คอนโดมิเนียม” ซึ่งราคาปรับลดลงไป 5% (QoQ) ขณะที่กลุ่มบ้านเดียวและทาวน์โฮมยังปรับราคาขึ้นได้อยู่ โดยเพิ่มขึ้นมา 2% (QoQ) และเทรนด์ราคามีการปรับขึ้นต่อเนื่องมาตลอด 2 ปี เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมากกว่าลงทุน ทำให้ราคาโครงการแนวราบค่อนข้างสม่ำเสมอ

การปรับตัวของราคาอสังหาฯ จะเห็นได้ว่าเทรนด์อยู่ในช่วงขาลงมาตั้งแต่ไตรมาส 2/62 ซึ่งเป็นช่วงที่มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เข้มงวดการให้อัตรา LTV (Loan to Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เริ่มบังคับใช้แล้ว ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ที่ดึงดูดนักลงทุน มีดีมานด์ลดลงทันที และราคาก็ตกลงไปด้วย

ตลาดลักชัวรี 15 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ได้รับผลกระทบ

ส่วนถ้าหากเจาะเป็นระดับเซ็กเมนต์สินค้า ดีดีพร็อพเพอร์ตี้พบว่ากลุ่มอสังหาฯ ลักชัวรีราคามากกว่า 15 ล้านบาท ยังมีการเติบโตของราคาอยู่ โดยปรับราคาขึ้นอีก 2% (QoQ) เนื่องจากไม่ใช่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากทั้งเศรษฐกิจและการควบคุม LTV ส่วนกลุ่มราคาที่มีผลกระทบมากที่สุดคือราคา 3.5-8.5 ล้านบาท ซึ่งปรับราคาลง 5% (QoQ)

• ขึ้นสุดก็ลงสุด! อัตราเติบโตของ “ราคาคอนโดฯ” ปี 62 ลดลงรุนแรง จับตา “สมุทรปราการ” โตสุด

รวมถึงกลุ่มราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านบาทก็มีการปรับราคาลงเช่นกัน โดยกมลภัทรมองว่าเกิดจากผู้ประกอบการต้องการเร่งระบายสต็อกออก จึงต้องลดราคาให้จับต้องได้มากขึ้น มีการทำโปรโมชั่นดึงดูดใจมากขึ้น

แนะลงทุนคอนโดฯ ใกล้สถานศึกษา

กมลภัทรสรุปว่า ไตรมาส 1/63 นี้ดีเวลลอปเปอร์ยังคงลดราคาและจัดโปรโมชันสินค้าเพื่อระบายสต็อกอยู่ ทำให้โอกาสอยู่ในมือของผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่พร้อม เนื่องจากจะได้สินค้าในราคาไม่สูงจนเกินไป อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนหากจะเลือกช้อนซื้ออสังหาฯ ก็ต้องเลือกในทำเลที่เหมาะสม

โดยเธอชี้ว่า การลงทุนคอนโดฯ ที่เหมาะสมควรอยู่ในจุดที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรือใกล้แหล่งงาน หรือใกล้แหล่งสถานศึกษา โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้โรงเรียนหรือมหาวิทยาลัยนั้นน่าสนใจมาก เพราะเป็นทำเลที่มีผู้เช่าอยู่เสมอและผู้เช่าหมุนเวียนตลอดเวลา แต่ไม่ใช่ว่าจะเลือกสถานศึกษาใดก็ได้ ควรเลือกทำเลสถานศึกษาที่มีคุณภาพดี และอยู่ในเมือง เดินทางง่าย ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เพื่อจะตั้งราคาค่าเช่าไม่เกิน 2 หมื่นบาทต่อเดือนได้

ส่วนถ้าหากนิยมลงทุนในบ้านหรือทาวน์เฮาส์ก็เป็นโอกาสที่น่าสนใจ โดยเฉพาะการลงทุนบ้านมือสอง นำมารีโนเวต แล้วปล่อยเช่าหรือขายต่อ เพราะสามารถทำราคาได้ดี อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเสี่ยงคือลูกค้าบางกลุ่มอาจไม่มีความมั่นใจในการซื้อต่อบ้านมือสองเนื่องจากกังวลเรื่องประวัติของบ้าน ทำให้สภาพคล่องอาจจะไม่สูงมาก

1.อ่อนนุช

• ตลาดแห่ง expat มีต่างชาติเช่าอยู่ 70% ของการเช่าทั้งหมด
• ราคาคอนโดฯ ปรับขึ้น 10% ใน 3 ปี แต่ปัจจุบันยังอยู่ในช่วงราคาคนทำงานหนุ่มสาวเข้าถึงได้
• ทำเลอยู่ในระยะที่เข้าถึงกลางใจเมืองด้วย BTS ได้รวดเร็ว
• มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม เช่น เซ็นจูรี่ อ่อนนุช, เทสโก้ โลตัส อ่อนนุช, ฮาบิโตะ มอลล์

2.อารีย์

• แหล่งงานทั้งภาครัฐและเอกชน มีคนทำงาน 6,000 คนต่อวัน
• ทำเลขุนนางเก่าที่พัฒนาจนมีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ร้านอาหาร ร้านกาแฟ ช้อปปิ้ง เพิ่มขึ้นมาก

3.พระราม 9

• ทำเลแหล่งรวมห้างฯ เช่น เซ็นทรัลพราซา แกรนด์ พระราม 9, ฟอร์จูน ทาวเวอร์, เอสพลานาด รัชดาฯ, เดอะ สตรีท รัชดาฯ และแหล่งอาคารสำนักงานจำนวนมากจนเป็นย่านซีบีดีใหม่
• ทำเลปล่อยเช่าคนจีน คนจีนอาศัยอยู่มากเพราะใกล้สถานทูตจีน
• ราคาปรับขึ้นเร็ว ปีละ 10-20% ผลตอบแทนการเช่าอยู่ที่ 5%
• ยอดขายเฉลี่ยสูง 90% เพราะมีคนทำงานและต้องการพักอาศัยย่านนี้มาก

4.บางนา

• จุดเชื่อมต่อการเดินทาง มีสถานี BTS และใกล้ทางด่วน 3 สาย คือ เฉลิมมหานคร (บางนา-ดินแดง), บูรพาวิถี และกาญจนาภิเษก (วงแหวน)
• มีศูนย์การค้ารายล้อม เช่น เมกา บางนา, อิเกีย, เซ็นทรัลพลาซา บางนา และอนาคตจะมีแบงค็อก มอลล์เกิดขึ้น
• เป็นหนึ่งในไม่กี่ทำเลของกรุงเทพฯ ที่ในปี 2562 นี้ราคายังปรับขึ้นตลอดทั้งปี

5.สะพานควาย

• จุดเชื่อมต่อถนน 3 สาย คือ ถนนพหลโยธิน วิภาวดีรังสิต และรัชดาภิเษก
• แหล่งร้านอาหารทั้งแบบเก่าและแบบใหม่ กลายเป็นแหล่งแฮงค์เอ้าท์ใหม่ของกรุงเทพฯ
• ใกล้ 3 สวนสาธารณะที่เป็นปอดกรุงเทพฯ คือสวนจตุจักร สวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ และสวนรถไฟ

นอกจาก ทำเลยอดฮิต แล้ว DDproperty ยังสำรวจด้วยแบบสอบถามไปยังผู้บริโภค 800 คนถึง ทำเลโดยรวมที่พวกเขาต้องการซื้อ และได้คำตอบดังนี้

35% พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ

16% ทำเลรัชดา-ลาดพร้าว-พระราม 9

15% สุขุมวิทชั้นใน

11% สุขุมวิทชั้นนอก

จากแบบสอบถาม เหตุผลที่คนส่วนใหญ่สนใจพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ มากที่สุดเพราะราคาอสังหาฯ ยังไม่สูงมากนัก และการเปิดรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ทำให้การเดินทางเข้าเมืองสะดวกขึ้น หรือหากจะใช้ถนนก็มีทางด่วนเข้าเมืองที่ใช้ได้เช่นกัน

• อ่านเพิ่มเติม : ปี 2562 ติดเบรกอสังหาฯ ธุรกิจนี้จะจอดยาวหรือไม่? อ่านบทวิเคราะห์จาก DDproperty และ TDRI
•  เช็กชีพจร 5 บิ๊กอสังหาฯ 9 เดือนแรก 2562 กำไรหดถ้วนหน้าเซ่นพิษเศรษฐกิจ-มาตรการ LTV

DDproperty จัดงานสัมมนาประจำปีวิเคราะห์ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย ชวน TDRI ร่วมสำรวจการเติบโตย้อนหลัง 10 ปีของภาคอสังหาฯ และมองแนวโน้ม 10 ปีข้างหน้า วิเคราะห์อนาคตธุรกิจที่เคยเป็นดาวรุ่งจะกลับมารุ่งได้อีกหรือไม่ หลังจากปี 2562 ออกอาการสะดุด บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยโชว์ผลกำไรสุทธิติดลบกันยกแผง

10 ปีย้อนหลัง ราคาบ้าน-คอนโด-ที่ดินโตเร็วกว่าค่าจ้างแรงงาน

DDproperty สำรวจพบว่า ผู้บริโภค 79% มองว่าราคาอสังหาฯ ทุกวันนี้แพงเกินไป ซึ่งไม่น่าแปลกใจ เพราะการเติบโตของภาคอสังหาฯ และราคาบ้าน-คอนโด-ที่ดินต่างเติบโตล้ำหน้าจีดีพีประเทศและค่าจ้างแรงงานในช่วงที่ผ่านมา

ข้อมูลจาก “นณริฏ พิศลยบุตร” นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI) ชี้ให้เห็นว่าในรอบปี 2553-2561 ภาคอสังหาฯ มีการเติบโตเฉลี่ย 3.8% ต่อปี เมื่อเทียบกับจีดีพีประเทศซึ่งเติบโตเฉลี่ย 3.7% ต่อปี จะเห็นได้ว่าเติบโตสูงกว่าเล็กน้อย

เป็นผลมาจากในช่วงเวลาดังกล่าว ประชากรวัยทำงาน (อายุ 20-60 ปี) เพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ย 0.14% ต่อปี และยังเป็นช่วงที่มีรถไฟฟ้าสายใหม่เปิดเพิ่ม ได้แก่ ARL พญาไท-สุวรรณภูมิ, สายสีม่วง เตาปูน-บางใหญ่, ส่วนต่อขยายสายสีเขียวฝั่งใต้

เทียบจีดีพีแล้วอสังหาฯ เติบโตได้ดีกว่า ยิ่งถ้าเทียบราคาอสังหาฯ กับค่าจ้างแรงงานยิ่งเติบโตแบบอู้ฟู่!!

โดย “กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty รายงานการวัดผลช่วง 5 ปีย้อนหลัง (2557-2561) พบว่า ดัชนีค่าจ้างแรงงานโตเฉลี่ยเพียง 2.2% ต่อปี แต่ราคาบ้านเดี่ยวโตเฉลี่ย 3.1% ราคาทาวน์เฮาส์โตเฉลี่ย 4.9% ที่แพงที่สุดคืออาคารชุดราคาโตเฉลี่ย 6.5% มากกว่าดัชนีค่าจ้างถึง 2 เท่าตัว นอกจากนี้ ราคาที่ดินในช่วง 10 ปีที่ผ่านมายังโตเฉลี่ย 8% ต่อปี เป็นการเติบโตที่สูงมาก

ปี 2562 ราคาอสังหาฯ แตะเบรก สต็อกบวม

ย้อนหลังช่วง 5-10 ปีดังกล่าวคือยุคทองของทั้งดีเวลอปเปอร์และผู้ซื้อกลุ่มนักลงทุนที่สามารถหมุนขายใบจองทำกำไรกันเป็นว่าเล่น แต่ปี 2562 กลับเห็นการสะดุดผ่อนคันเร่งของธุรกิจนี้

อาการสะดุดเห็นได้ชัดจากเรื่อง ราคาบ้าน-คอนโดปรับเพิ่มขึ้นได้น้อยลงกว่าที่เคยเป็นมา และภาวะ ‘สต็อกบวม’ เพราะซัพพลายในตลาดที่สูงขึ้น DDproperty พบว่า ณ ไตรมาส 3/62 ราคาอสังหาฯ ปรับขึ้นเฉลี่ย 4% YoY เทียบกับในรอบ 3 ปีราคาอสังหาฯ โตสะสม 26%

โดยไส้ในการเติบโตของอสังหาฯ รอบปีนี้ มีเฉพาะกลุ่มอสังหาฯ ไฮเอนด์ราคา 8.5 ล้านบาทขึ้นไปที่ยังปรับราคาสูงขึ้นกว่าค่าเฉลี่ย คืออยู่ที่ 8-10% YoY ส่วนราคาต่ำกว่า 8.5 ล้านบาทลงมาปรับราคาขึ้นได้ 4-5% YoY เท่านั้น

ฝั่งซัพพลายเหลือขายนั้นเห็นได้ชัดว่าเติบโตขึ้นเรื่อยๆ มาตั้งแต่ไตรมาส 4/61 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาทซึ่งมีซัพพลายเพิ่มขึ้นสูงสุด 6% QoQ

สาเหตุนั้นมาจากสภาพเศรษฐกิจซึ่งชะลอตัวลง โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประเมินว่าปีนี้จีดีพีน่าจะโตราว 2.8% และช่วงไตรมาส 2/62 ธปท.ยังออกมาตรการคุมเข้มการให้ LTV สินเชื่อบ้านด้วย ซึ่งทำให้ลูกค้าต้องวางเงินดาวน์บ้านสูงขึ้น มีโอกาสกู้สินเชื่อไม่ผ่านสูงขึ้น นำมาสู่ยอดขายที่ตกต่ำลง

อีก 10 ปีข้างหน้าจะกลับมาสดใสได้หรือไม่?

การสะดุดครั้งนี้จะเป็นเรื่องชั่วคราว หรืออสังหาฯ จะเข้าสู่ช่วงการเติบโตช้าลงต่อเนื่อง? TDRI ได้ประเมินตลาดอสังหาฯ ในช่วงปี 2562-2570 คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะโตในกรอบ 1.5-3.0% ในขณะที่จีดีพีประเทศเชื่อว่าจะโต 2.1-3.7% เห็นได้ว่า กรอบการเติบโตภาคอสังหาฯ น่าจะต่ำกว่าจีดีพีประเทศ

เนื่องจาก TDRI ประเมินว่า ประชากรวัยทำงานในอนาคตจะหดตัวลงเฉลี่ย 0.57% ต่อปี ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง และจีดีพีประเทศที่อาจเติบโตลดลงจากปัจจุบัน ยิ่งทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านของประชาชนลดลงไปด้วย

อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยความหวังที่อาจช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ ได้คือ กำลังซื้อของชาวต่างชาติ ซึ่งสามารถถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดได้ โดยพบว่า เมื่อปี 2560 มีต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ คิดเป็น 27% ของอสังหาฯ รวมทั้งประเทศ มูลค่าเม็ดเงินสูงถึง 71,000 ล้านบาท โดย Top 3 สัญชาติที่โอนคอนโดฯ มากที่สุดคือ จีนฮ่องกง อเมริกัน และสิงคโปร์ ขณะที่ผู้ซื้อจีนแผ่นดินใหญ่มีการเติบโตขึ้นรวดเร็วและขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 แทนที่ชาวอังกฤษ

แต่ทั้งนี้ ต้องจับตามองอนาคตเศรษฐกิจโลกด้วยว่าจะเอื้อให้ชาวต่างชาติมีกำลังทรัพย์เข้ามาลงทุนอสังหาฯ หรือไม่ และในอีกมุมหนึ่ง หากมีกำลังซื้อชาวต่างชาติเข้ามาเสริมก็จะทำให้ราคาอสังหาฯ แพงขึ้นจนคนไทยซึ่งเป็นตลาดหลักเอื้อมถึงยากเช่นกัน

จะเกิดอะไรขึ้นในปี 2563

มองภาพระยะยาวไปแล้ว สำหรับปีหน้านั้น DDproperty ยังมองบวกเมื่อเทียบกับปีนี้ โดย เชื่อว่าอสังหาฯ จะกลับมาเติบโตได้ 5-7% เนื่องจากรัฐบาลมีการออกนโยบายกระตุ้นมา 2 ระลอก ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% ยาวจนถึงสิ้นปี 2563 และมีมาตรการบ้านดีมีดาวน์ช่วยคืนเงินค่าดาวน์บ้านให้ 50,000 บาท ที่ให้จนถึง 31 มี.ค. 63 รวมถึงเลื่อนการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมายฉบับใหม่ไปบังคับใช้ 1 ม.ค. 64 แทน

• อ่านเพิ่มเติม: มีให้ดีกว่าไม่ได้! เช็กกระแสอสังหาฯ คาดนโยบาย “บ้านดีมีดาวน์” ช่วยเร่งยอดขาย 5%

แต่ก็ต้องจับตาท่าทีของภาครัฐเรื่องนโยบายการเงินด้วย เพราะ ธปท. เคยแย้มว่ามีแผนจะปรับลดสัดส่วน DSR ในการกู้สินเชื่อบ้านลงมา หากปัญหาหนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูง (ปัจจุบันหนี้ครัวเรือนอยู่ที่ 78.7% ของจีดีพี)

ในแง่การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ DDproperty ประเมินว่า ผู้ประกอบการจะยังระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ โดยจะเน้นเปิดตัวโครงการกลุ่มกลาง-บนเป็นหลักเพราะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า ดังนั้นซัพพลายใหม่ๆ ในปีหน้าน่าจะอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และตามแนวรถไฟฟ้าเปิดใหม่ต่างๆ.

ขณะเดียวกันทางด้านผู้ประกอบการก็จะเน้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทมิกซ์ยูส (Mixed-use) รวมถึงการนำเทคโนโลยีด้าน Smart Home มาเสริมธุรกิจให้สอดคล้องกับเทรนด์อสังหาฯ ในปัจจุบันมากยิ่งขึ้น

ทำเลย่านจตุจักร สวนหลวง และพญาไทจะมีการเติบโตสูงขึ้น และทำเลเกิดใหม่ย่านป้อมปราบศัตรูพ่าย และบางแค ที่ได้อานิสงค์จากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ราคาพุ่งสูงกว่าปีที่ผ่านมากว่า 36%

กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty.com กล่าวว่าในปีหน้าอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดจะยังคงแข่งขันกันด้วยนวัตกรรม ส่วนรูปแบบโครงการจะเห็นภาพการพัฒนาโครงการสำหรับผู้สูงอายุมากขึ้น และโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use) โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมือง เนื่องจากราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น และเป็นการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาวให้กับผู้ประกอบการ รวมถึงการร่วมมือกันพัฒนาโครงการในแบบ Joint Venture เพื่อมาช่วยเพิ่มศักยภาพให้กับโครงการ และเป็นการลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ

“โครงการที่อยู่อาศัยหลายๆ แห่งมีการพัฒนาคอนเซ็ปต์สู่การเป็น Smart Home ไม่ว่าจะระบบไฟฟ้า ระบบพลังงาน หรือระบบควบคุมอุณหภูมิ ด้วยเทรนด์ที่เปลี่ยนไป ทำให้ปัจจัยที่ผู้ซื้อบ้านในยุค 4.0 การพิจารณาซื้อไม่ได้จำกัดอยู่แค่เรื่องการออกแบบ และสิ่งอำนวยความสะดวกแบบเดิมๆ แต่มองหาความแตกต่างที่ช่วยยกระดับการอยู่อาศัยให้ดีขึ้น โดยมองการณ์ไกลถึงอนาคตว่า “บ้าน” จะต้องเป็นมากกว่าแหล่งพักพิง แต่เป็นสถานที่ที่ทำให้ชีวิตเติบโต พร้อมก้าวไปข้างหน้าได้อย่างทันโลก” นางกมลภัทร กล่าว

สำหรับรายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2562 หรือ DDproperty Property Market Outlook 2019 เผยว่าในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2562 คาดว่าตลาดจะมีความคึกคักต่อเนื่องไปจากช่วงปลายปีนี้จากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก ก่อนจะปรับตัวเพื่อรับมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป

โดยมาตรการดังกล่าวจะส่งผลกระทบกับผู้ที่ผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป รวมไปถึงผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำร้อยละ 10-30

ในปี 2562 คาดว่าผู้ประกอบการจะยังคงพัฒนาโครงการในตลาดระดับไฮเอนด์ไปจนถึงลักซ์ชัวรี่  ซึ่งแม้ว่าจะเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่จะได้รับผลกระทบจากมาตรการของ ธปท.ก็ตาม

ส่วนกลุ่มที่กำลังซื้อ ระดับล่าง (ต่ำกว่า 3 ล้านบาท) คาดว่าจะยังคงเติบโตอย่างช้า ๆ เนื่องจากในเซ็กเมนต์ดังกล่าวเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว รวมไปถึงภาวะหนี้ครัวเรือนที่แม้จะเริ่มปรับตัวดีขึ้น แต่ก็ยังคงอยู่ในระดับสูง

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการจะระมัดระวังในการเลือกทำเลเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆมากขึ้น หันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์มากกว่าซื้อเพื่อเก็งกำไร ภายใต้นโยบายของธนาคาร/สถาบันการเงินที่มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

นอกจากนี้ โครงการพัฒนาโครงข่ายคมนาคม ทั้งสถานีกลางบางซื่อ รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายต่าง ๆ และมอเตอร์เวย์ ทำให้การเดินทางออกสู่ชานเมือง และต่างจังหวัดทำได้สะดวกขึ้น รวมถึงการพัฒนาพื้นที่เขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก(EEC)  ทั้งหมดล้วนเป็นปัจจัยเสริมที่จะทำให้อุปสงค์และอุปทานกระจายออกไปยังพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ จังหวัดปริมณฑล และจังหวัดทางภาคตะวันออกมากยิ่งขึ้น

สิ่งที่น่าจับตา คือ การเลือกตั้งทั่วไปที่มีกำหนดจะจัดขึ้นในช่วงต้นปี 2562 ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ของประเทศชะลอตัว เนื่องจากทุกฝ่ายต่างรอดูความชัดเจนด้านนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่ที่อาจจะออกมาเพื่อสนับสนุนการเติบโตของตลาด แต่ทั้งนี้จะเป็นการชะลอตัวในช่วงสั้น ๆ.