“วิทวัส คุตตะเทพ” ผู้ช่วยประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายโครงการเชิงพาณิชยกรรม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) หรือ FPT เปิดเผยว่า บริษัทมีการจัดตั้งโครงการยกระดับคุณภาพอาคาร (Asset Enhancement Initiative: AEI) ของอาคาร “สาทรสแควร์” และ “ปาร์คเวนเชอร์” ขึ้นเพื่ออัปเกรดให้ทั้งสองอาคารที่เปิดใช้มานาน 14 ปีมีความทันสมัยแข่งขันได้ในตลาดอาคารสำนักงาน

โดยทั้งสาทรสแควร์และปาร์คเวนเชอร์อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) ทางกองรีทวางงบลงทุน 200 ล้านบาทเพื่อปรับปรุงใหญ่อาคารสำนักงานทั้งสองแห่ง ด้วยกลยุทธ์ 5 มิติที่มีการอัปเกรด ดังนี้

1.Smart Technology

• ปรับระบบควบคุมเข้าออกอาคารเป็นการสแกนใบหน้า (Face Recognition) หรือสแกน QR CODE
• เพิ่ม Kiosk สำหรับแลกบัตรด้วยตนเอง
• เปลี่ยนการจัดการเข้าออกของรถยนต์เป็นการอ่านป้ายทะเบียนอัตโนมัติ (License Plate Recognition) และสามารถชำระค่าจอดรถได้ผ่าน Mobile Payment
• เพิ่มจุดให้บริการ EV Charger
• สร้างแอปพลิเคชันสำหรับผู้เช่า เพื่อให้การแจ้งซ่อมและสร้าง QR CODE เข้าออกอาคารให้กับผู้มาเยือนทำได้สะดวกขึ้น

2. Sustainability Excellence นำระบบบริหารจัดการอาคาร (Building Management System: BMS) มาใช้เพิ่มประสิทธิภาพการควบคุมงานวิศวกรรมและจัดการพลังงาน

3. Superb Well-being

• ติดตั้งระบบเครื่องปรับอากาศพร้อมกรองฝุ่น PM 2.5
• ติดตั้งระบบตรวจวัดคุณภาพอากาศในอาคาร (IAQ) ตรวจได้ทั้งฝุ่น PM 2.5 และระดับคาร์บอนไดออกไซด์ (CO2)
• เพิ่มร้านค้าที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์สมัยใหม่ เช่น ร้านอาหารสุขภาพ คลินิกความงาม คลินิกกายภาพ รูฟท็อปบาร์

4. Support Tenant Centricity จัดกิจกรรมสัมพันธ์กับผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง เช่น กิจกรรมบริจาคเลือด เต้นซุมบ้า แข่งวิ่งขึ้นตึก

5. Spectacular Design สำหรับสาทรสแควร์มีการปรับล็อบบี้โฉมใหม่ในธีม “Neo-Vibrant” เปลี่ยนผนังให้สดใส กระฉับกระเฉง และติดตั้งจอ LED พร้อมลำโพงเพื่อใช้เปลี่ยนภาพเคลื่อนไหวในล็อบบี้ได้ตามต้องการ

การปรับปรุงตามโครงการ AEI ที่สาทรสแควร์มีการปรับปรุงเสร็จสมบูรณ์แล้ว ส่วนอาคารปาร์คเวนเชอร์คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในเดือนกันยายน 2567

เป้าหมายเพื่อ “รักษาผู้เช่า”

วิทวัสกล่าวต่อว่า สาเหตุที่ต้องมีการปรับปรุงอาคาร เป้าหมายสูงสุดไม่ใช่เพื่อขึ้นราคาเช่า แต่เพื่อ “รักษาผู้เช่า” ไว้ให้ได้มากที่สุด ทั้งผู้เช่าเดิมของอาคารและการแข่งขันเซ็นสัญญาผู้เช่าใหม่

เนื่องจากสภาวะตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ เริ่มเข้าสู่ช่วงโอเวอร์ซัพพลาย พื้นที่เช่าในตลาดปัจจุบันมีอยู่ 9.61 ล้านตารางเมตร และมีอัตราการเช่าเฉลี่ยเพียง 82% และในอนาคตจะมีการเติมซัพพลายเข้ามาอีกถึง 1.6 ล้านตารางเมตรภายใน 3 ปีข้างหน้า

ขณะเดียวกันบางอุตสาหกรรมอยู่ในช่วงที่ต้อง ‘รัดเข็มขัด’ จากสภาวะเศรษฐกิจ จึงมีการลดขนาดสำนักงานลง ดีมานด์ในตลาดจึงไม่ได้เติบโตทันกับซัพพลาย ผู้เล่นเดิมในตลาดออฟฟิศจึงต้องดูแลปรับปรุงอาคารเพื่อให้แข่งขันได้กับอาคารระดับ “เกรดเอ+” ที่มีเทคโนโลยีทันสมัยใหม่ล่าสุด

สำหรับเฟรเซอร์สเองมีอาคารสำนักงานในพอร์ต 5 แห่ง ได้แก่ สาทรสแควร์, ปาร์คเวนเชอร์, เอฟวายไอ เซ็นเตอร์, มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ และ สีลมเอจ โดยมีค่าเฉลี่ยอัตราการเช่าทั้งพอร์ตอยู่ที่ 90%

“บางคนถามว่าอัตราเช่าก็ยังดีอยู่ ทำได้ดีกว่าตลาด แล้วจะปรับปรุงไปทำไม แต่เรากลับมองว่าถ้าไม่ทำตอนนี้อัตราการเช่าอาจจะตกลงอีก” วิทวัสกล่าว

ดัชนีชี้วัดหลังการอัปเกรดใหญ่ครั้งนี้จึงไม่ใช่การดีดราคาค่าเช่า แต่ต้องทำให้อัตราการเช่ายังมีเลข ‘9’ นำหน้าในอนาคต

• “วัน แบงค็อก” เปิดออฟฟิศตึกแรกแล้ว! พื้นที่ “รีเทล” แกรนด์โอเพนนิ่งเดือนตุลาฯ ชูจุดเด่น “ช้อปปิ้ง สตรีท”
• “Central Park Offices” แห่ง “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ใช้จุดขาย “ออฟฟิศติดห้างฯ” ลงแข่งศึกอาคารสำนักงาน

ที่ผ่านมาก่อนเกิดวิกฤตซัพพลาย ตลาดออฟฟิศเป็นตลาดที่ทำผลงานได้ดีสม่ำเสมอ อัตราการเช่าของพอร์ตสำนักงานของเฟรเซอร์เคยมีค่าเฉลี่ยสูงสุด 95% บางตึกเรียกได้ว่าเต็ม 100% อัตราเช่าที่ลดลงมานี้จึงทำให้บริษัทตื่นตัวในการปรับปรุงอาคาร

“อาคารที่สร้างมาก่อนแบบเราต้องชูเรื่องโลเคชั่นที่ดีกว่า และเน้นเรื่องคาแรกเตอร์ของตึกและการสร้างความสัมพันธ์ที่แน่นแฟ้นกับผู้เช่า” วิทวัสกล่าว “ปกติแล้วลูกค้าส่วนใหญ่ไม่ค่อยอยากย้ายออกเพราะการย้ายที่ใหม่จะต้องลงทุนตกแต่งสำนักงานใหม่หมด อย่างของเราอัตราการต่อสัญญาจะอยู่ที่ 80-90% แต่ถ้าเราไปปล่อยให้ตึกเก่าหรือเทคโนโลยีล้าหลัง ลูกค้าเขาก็ไม่อยากต่อสัญญาเหมือนกัน”

“ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย” บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ออกรายงานวิจัยตลาด “ออฟฟิศ” ในกรุงเทพฯ พบว่าในปี 2566 มีซัพพลายออฟฟิศสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีก 300,000 ตร.ม. ถือว่าเป็นสถิติที่สูงมากและทำให้เกิดภาวะ ‘ดีมานด์โตไม่ทันซัพพลาย’ ส่งผลต่ออัตราการเช่าพื้นที่และราคาค่าเช่า

ณ ไตรมาส 4 ปี 2566 ตลาดอาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพียง 78% ลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 1.9% pts แม้แต่ตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอยังได้รับผลกระทบจากภาวะซัพพลายล้นตลาด โดยปี 2566 ออฟฟิศเกรดเอมีอัตราการเช่าพื้นที่เพียง 81% ลดลงแรงถึง 6.6% pts จากปีก่อนหน้า

ด้านค่าเช่าตลาดอาคารสำนักงานปี 2566 เฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 816 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้นเพียง 0.7% จากปีก่อนหน้า เทียบกับค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปี ตลาดออฟฟิศมักจะขึ้นค่าเช่าได้ปีละ 3.1% เห็นได้ว่าการขึ้นค่าเช่าชะลอตัวลงมากจากภาวะซัพพลายสูงกว่าดีมานด์

ซัพพลายทะลักอีก 650,000 ตร.ม. จับตา “วัน แบงค็อก”

ปีที่แล้วถือว่าซัพพลายเข้าตลาดสูง แต่ปี 2567 จะสูงยิ่งกว่า โดยไนท์แฟรงค์ประเมินว่าปีนี้จะมีซัพพลายพื้นที่สำนักงานสร้างเสร็จอีก 650,000 ตร.ม. มากกว่าซัพพลายของปีก่อนเกินเท่าตัว

โดยธรรมชาติของผู้เช่าอาคารมักจะพิจารณาย้ายไปยังตึกใหม่ที่มีองค์ประกอบและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีขึ้น เช่น ระบบปรับอากาศ ระบบลิฟต์ องค์ประกอบเป็นอาคารเขียวรักษ์สิ่งแวดล้อม เป็นต้น การมีซัพพลายใหม่ในตลาดเพิ่มสูงขึ้นมากในภาวะที่ดีมานด์ใหม่ไม่ได้สูงตาม จึงสะเทือนอาคารสำนักงานเก่าที่ต้องรักษาลูกค้าไว้ให้ได้

“ซัพพลายใหม่ทำให้อัตราการเช่าของหลายตึกออฟฟิศตกลงเหลือไม่ถึง 90% สภาวะไม่เหมือนที่เคยเป็นมา ทุกวันนี้เมื่อไหร่ก็ตามที่มีผู้เช่าหมดสัญญา ทางเจ้าของตึกต้องทำทุกทางเพื่อดึงไว้ให้ได้ ส่วนการหาผู้เช่าใหม่ยิ่งต้องแข่งขันชนิดที่มีคนพูดกันว่า ‘ขอแค่เดินย่างเท้าเข้ามา ถ้าให้ราคาไม่น่าเกลียดมากก็ขอให้รีบเซ็นสัญญารับลูกค้าไว้’” ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกอาคารสำนักงาน ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าว

หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ในกลุ่มอาคารสำนักงานที่จะสร้างความเปลี่ยนแปลงในตลาดคือ “วัน แบงค็อก” ด้วยการสร้างโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในทำเลติดรถไฟฟ้าและสวนสาธารณะลุมพินี ทำให้ผู้เช่าหลายรายสนใจ โดยช่วงกลางปีนี้ วัน แบงค็อกจะประเดิมเปิดตึกแรก ‘Tower 4’ ที่มีพื้นที่เช่า 96,000 ตร.ม. ปัจจุบันตึกดังกล่าวทำสัญญาเช่าได้แล้ว 60-70%

“ตลาดออฟฟิศแข่งกันสูงมาก แม้แต่ในกลุ่มตึกเกรดเอยังมีการให้ส่วนลดจากราคาตั้งไป 5-10% หรือให้โปรโมชันหนัก เช่น ฟรีค่าเช่ากันเกือบ 1 ปีก็มีแล้ว” ปัญญากล่าว

เกรดบี-เกรดซีต้อง “รีโนเวต”

ปกติตลาดออฟฟิศเกรดเอจะเป็นตลาดที่แข็งแกร่งที่สุด สามารถเรียกค่าเช่าได้สูง และมีอัตราการเช่าสูงเกิน 90% มาตลอด แต่ในภาวะตลาดซัพพลายล้นถึงขนาดที่ออฟฟิศเกรดเอยังสะเทือน ออฟฟิศเกรดบีและซีจะทำอย่างไร?

ตลาดเกรดบีและซีส่วนใหญ่มักจะเป็นตึกเก่า บางอาคารมีอายุเกิน 30 ปี ปัญญามองว่าตึกเหล่านี้ยังมีทางรอดแต่ต้องมีการลงทุนรีโนเวตให้เข้ากับเทรนด์ความต้องการสมัยใหม่ เช่น เปลี่ยนระบบลิฟต์ให้ทันสมัย มีสกายวอล์กเพื่อเชื่อมต่อสู่สถานีรถไฟฟ้า ปรับปรุงระบบปรับอากาศ เพิ่มระบบไฟฟ้าให้สว่างมากขึ้น ตกแต่งล็อบบี้ให้เข้ากับยุค ปรับเปลี่ยนพื้นที่บางส่วนเป็นร้านค้า-ฟิตเนส-สถานที่แฮงเอาต์เพื่อตอบโจทย์คนยุคใหม่ เพิ่มฟังก์ชันด้านสิ่งแวดล้อม เป็นต้น

“การพัฒนาเหล่านี้ประเด็นหลักคือทำเพื่อให้ลูกค้าเก่ายังต่อสัญญา การหาลูกค้าใหม่ในเวลานี้ยังเป็นเรื่องรอง” ปัญญาระบุ “การลงทุนรีโนเวตครั้งนี้คือการ ‘reborn’ ทำให้ตึกได้เกิดใหม่อีกครั้ง”

• “วัน แบงค็อก” เคาะเปิด “ออฟฟิศ” อาคารแรกกลางปี 2567 พร้อมโชว์ศักยภาพ “สมาร์ท ซิตี้” ระดับโลก
• พรีวิวคอนเซ็ปต์ “Central Park” ส่วนรีเทลและออฟฟิศใน “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” แลนด์มาร์กใหม่กรุงเทพฯ

ปัญญาชี้ให้เห็นด้วยว่าในตลาดไม่ได้มีแค่ลูกค้ากลุ่มที่ต้องการเช่าแต่ตึกเกรดเอ ยังมีลูกค้ามากมายที่ต้องการเช่าตึกเกรดบีและซีเพราะราคาที่ถูกกว่าตึกเกรดเอ เหมาะกับกลุ่มบริษัทขนาดกลางถึงเล็กที่ต้องใช้จ่ายอย่างเหมาะสม แต่พวกเขาเองก็ต้องการตึกที่มีฟาซิลิตี้พร้อมเช่นกัน เพื่อดึงดูดให้คนทำงานต้องการมาร่วมงานกับบริษัท

จากการประเมินของไนท์แฟรงค์ รอบปี 2565-2571 จะมีซัพพลายอาคารสำนักงานเข้าตลาดรวมถึง 1.5 ล้านตร.ม. เห็นได้ว่าตลาดออฟฟิศน่าจะยังต้องแข่งขันกันดุเดือดไปอีกไม่ต่ำกว่า 5 ปีแน่นอน

Colliers บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และการลงทุน ประเมินอัตราพื้นที่ว่างของอาคารสำนักงานในสหรัฐฯ ว่าขึ้นไปแตะ 16.4% แล้ว ซึ่งถือเป็นสถิติ ‘นิวไฮ’ แซงหน้าอัตราสูงสุด 16.3% ที่เคยเกิดขึ้นช่วงวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์เมื่อ 15 ปีก่อน

“พื้นฐานตลาดออฟฟิศของสหรัฐฯ กำลังอ่อนตัวลง เริ่มเห็นสัญญาณตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2022 เรื่อยมาจนถึงไตรมาส 2 ปี 2023 จนทำให้ภาพรวมอัตราดูดซับพื้นที่เช่าออฟฟิศกลายเป็น ‘ติดลบ’ และอัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานพุ่งขึ้นเป็นสถิติใหม่” Stephen Newbold ผู้อำนวยการประจำประเทศฝ่ายวิจัยอาคารสำนักงาน Colliers แสดงความเห็นในรายงาน

ตั้งแต่ต้นปี 2023 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นผลจากอัตราดอกเบี้ยสูง เทรนดทำงานจากบ้าน (Work from Home) และความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น

“อัตราพื้นที่ว่างในออฟฟิศสหรัฐฯ ขณะนี้อยู่ที่ 16.4% เพิ่มขึ้นมา 30 basis points จากไตรมาสแรก” Newbold ระบุ และคาดว่าความกดดันเหล่านี้จะทำให้อัตราพื้นที่ว่างยิ่งเพิ่มขึ้นอีกในระยะต่อไป

ทำเลที่ถือว่ามีอัตราพื้นที่ว่างในออฟฟิศสูงสุด ได้แก่ ฮูสตัน รัฐเท็กซัส, อินเดียนาโพลิส รัฐอินเดียนา และ ปริมณฑลของลอสแอนเจลิส รัฐแคลิฟอร์เนีย

การขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็วรวม 500 basis points ในช่วง 6 ไตรมาสที่ผ่านมาเพื่อสู้กับอัตราเงินเฟ้อนั้น มีผลกระทบกับภาคอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์มาก

ในทศวรรษที่ผ่านมา เจ้าของอาคารสำนักงานเหล่านี้สามารถขอเงินกู้ด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำมาตลอด แต่เมื่ออัตราดอกเบี้ยขยับขึ้น ทำให้อัตราหนี้สินสูงขึ้นด้วย

• เปลี่ยน “ออฟฟิศร้าง” เป็น “ที่พักอาศัย” ข้อเสนอเพื่อแก้วิกฤตสองด้านในเมืองใหญ่ของสหรัฐฯ
• กลับลำ! ซีอีโอ “Meta” “Snap” “Zoom” เลิกอวย Work from Home หันมากดดันพนักงานที่ไม่เข้าออฟฟิศ

ท่ามกลางความอึมครึมของภาคอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ นักเศรษฐศาสตร์จากมหาวิทยาลัยโคลัมเบียรายหนึ่งคาดการณ์ว่า เมืองใหญ่บางเมืองในสหรัฐฯ ขณะนี้กำลังยืนอยู่ปากเหวทางเศรษฐกิจที่เรียกว่า “วงจรหายนะ” เนื่องจากตลาดอาคารสำนักงานกำลังจะล้ม

กลุ่มเฮดจ์ฟันด์ก็เริ่มส่งสัญญาณให้ระมัดระวังในการลงทุนอสังหาฯ ที่เกี่ยวกับอาคารสำนักงาน และมองว่าธนาคารในสหรัฐฯ น่าจะเสียหายประมาณ 250 ล้านเหรียญสหรัฐ (ราว 8,900 ล้านบาท) จากการไปเกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ เชิงพาณิชย์

Source

ผลสำรวจจาก JLL บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่า บริษัทในสหรัฐอเมริกายังคงมีนโยบาย “ทำงานทางไกล” (remote work) ต่อเนื่องแม้จะพ้นช่วงวิกฤตโรคระบาดแล้วก็ตาม โดยออฟฟิศคนอเมริกันเรียกพนักงานกลับมาสำนักงานเฉลี่ย 40-60% เท่านั้น แตกต่างกันแล้วแต่ช่วงเดือนและเมืองที่สำรวจ

เทียบกับอัตราการเรียกกลับเข้าออฟฟิศของทวีปอื่นทั่วโลก สถิติในอเมริกาถือว่าแตกต่างมาก เพราะในยุโรปและตะวันออกกลางมีการเรียกกลับในอัตรา 70-90% ขณะที่ในเอเชียถือเป็นทวีปที่เรียกกลับในอัตราสูงสุด เพราะ 80-110% ของพนักงานต้องกลับออฟฟิศ อัตราที่สูงกว่าก่อนเกิดโรคระบาดเป็นเพราะในบางเมืองบางบริษัทให้พนักงานเข้าออฟฟิศสูงกว่าเดิมด้วย

ทำไม “สหรัฐฯ” ให้พนักงาน WFH มากกว่า

JLL สำรวจเหตุผลที่สหรัฐฯ ยังมีการทำงานทางไกลหรือ Work from Home (WFH) สูงกว่า น่าจะมาจาก 3 เหตุผล คือ บ้านคนอเมริกันใหญ่กว่า, คนอเมริกันใช้เวลาเดินทางไปทำงานนานกว่า และ สหรัฐฯ ยังคงขาดแคลนแรงงานสูงกว่า

เจาะไปทีละเหตุผล ขนาดและสภาพแวดล้อมภายใน “บ้าน” ถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อพฤติกรรมการทำงาน คนอเมริกันนั้นมีค่าเฉลี่ยการอยู่อาศัยในบ้านหลังใหญ่เขตชานเมืองมากกว่าทวีปอื่น นั่นหมายความว่า อเมริกันชนมีแนวโน้มจะสร้าง “ห้องทำงาน” หรือโฮมออฟฟิศที่มีประสิทธิภาพ ไม่มีเสียงรบกวน ได้มากกว่าทวีปอื่น หากเทียบกับฮ่องกงซึ่งคนมักจะอาศัยในห้องพักขนาดเล็ก หลายคนอยู่กันเป็นครอบครัวขยาย ดังนั้น การทำงานที่บ้านจึงไม่ใช่เรื่องน่าอภิรมย์

OECD Better Life Index มีข้อมูลขนาดบ้านเฉลี่ยของประชากรกลุ่มประเทศ OECD มักจะมีบ้านขนาดประมาณ 1.7 ห้องต่อคน ซึ่งคนอเมริกันนั้นมีค่าเฉลี่ยอาศัยในบ้านขนาดประมาณ 2.4 ห้องต่อคน

เมื่อคนอเมริกันอยู่ในบ้านใหญ่ในเขตชานเมือง ค่าเฉลี่ยเวลาการเดินทางก็จะสูงกว่า ยิ่งต้องเดินทางนาน ติดอยู่ในสภาพจราจรติดขัด พนักงานก็จะยิ่งไม่อยากมาทำงานที่ออฟฟิศ ข้อมูลจาก Moovit Inc. เปรียบเทียบพบว่า คนนิวยอร์กใช้เวลาเดินทางจากบ้าน-ออฟฟิศเที่ยวละเกือบ 60 นาที เทียบกับสิงคโปร์ที่ใช้เวลาเที่ยวละประมาณ 45 นาทีเท่านั้น

Moovit Inc. ยังรายงานด้วยว่าการขนส่งสาธารณะในยุโรปและเอเชียมักจะตรงเวลาและเชื่อถือได้มากกว่า ถ้าเทียบกับสหรัฐฯ

สุดท้ายก็คือ ปัจจัยการขาดแคลนแรงงาน ค่าเฉลี่ยอัตราว่างงานของสหรัฐฯ อยู่ที่ 3.4% ขณะที่ในยุโรปอยู่ที่ 6.1% ต่างกันเกือบจะครึ่งหนึ่ง นั่นหมายความว่า บริษัทในสหรัฐฯ จะต้องโอนอ่อนให้พนักงานมากกว่าเพื่อที่จะดึงทาเลนต์มาทำงานให้ได้

• ไม่กลับ! พนักงาน Apple ยื่นเรื่องงัดข้อนโยบาย “กลับเข้าออฟฟิศ” ของบอร์ดบริหาร
• 57% ของบริษัททั่วโลกพบว่าออฟฟิศแบบ “ไฮบริด” ช่วยให้ประสิทธิภาพ “การทำงาน” ดีขึ้น

กลับออฟฟิศหรือไม่ มีผลโดยตรงกับธุรกิจ “สำนักงานให้เช่า”

นโยบายกลับเข้าออฟฟิศมีผลกับสำนักงานให้เช่า ตัวอย่างเช่น WeWork Inc. รายงานเมื่อไตรมาส 4 ปี 2022 ว่า สำนักงานของบริษัทในนิวยอร์กมีอัตราการเช่าเพียง 72% เทียบกับปารีสที่มีถึง 80% หรือลอนดอน 81% และสิงคโปร์ขึ้นไปแตะ 82%

นอกจากผลกระทบที่มีต่อสำนักงานให้เช่าโดยตรงแล้ว ยังมีผลกับธุรกิจเกี่ยวเนื่องต่างๆ ด้วย เช่น ขนส่งสาธารณะ ร้านอาหาร คาเฟ่ ร้านค้า และธุรกิจใดๆ ที่เน้นลูกค้ากลุ่มคนทำงานออฟฟิศ ปัจจุบัน สถานการณ์ในยุโรปและเอเชียเรียกว่าค่อนข้างจะกลับมาเป็นปกติ แต่ในเมืองใหญ่ของสหรัฐฯ เช่น นิวยอร์ก ซานฟรานซิสโก ธุรกิจท้องถิ่นเหล่านี้ก็ยังซบเซา

แล้วยิ่งนโยบายกลับเข้าออฟฟิศยังไม่เพิ่มขึ้นมากเท่าไหร่ในสหรัฐฯ พนักงานก็จะยิ่งไม่อยากกลับเข้าออฟฟิศเท่านั้น เพราะบรรยากาศออฟฟิศโล่งๆ เงียบๆ นั้นไม่ชวนให้รู้สึกกระปรี้กระเปร่าในการทำงาน

Source

ผลกระทบที่เกิดขึ้นจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในช่วงกว่า 2 ปีที่ผ่านมาได้ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญต่อเศรษฐกิจของไทย รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัย โรงแรม และอาคารสำนักงาน ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวและปรับแผนการลงทุนครั้งใหญ่ เพื่อรองรับกับความต้องการของกลุ่มผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะตลาดอาคารสำนักงาน ที่เกิดการเปลี่ยนแปลงด้านการใช้ประโยชน์ของพื้นที่สำนักงานให้ได้มากที่สุด หลังจากกลุ่มเจ้าของธุรกิจที่เช่าพื้นที่สำนักงานได้ปรับรูปแบบการทำงานให้เป็นแบบผสมผสานการทำงานในสำนักงานและจากสถานที่อื่น(ไฮบริด) มาใช้มากขึ้น เพื่อทำให้การทำงานมีประสิทธิภาพ และควบคุมค่าใช้จ่ายได้

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า

“การเปลี่ยนแปลงด้านการใช้ประโยชน์พื้นที่สำนักงานในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 จะทำให้อาคารสำนักงานเก่าหลายแห่งไม่เหมาะสำหรับการเป็นสถานที่ทำงานยุคใหม่   ขณะที่จำนวนโครงการสำนักงานใหม่ๆ ทยอยสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อาคารสำนักงานเก่าหลายแห่งในกรุงเทพฯ ที่ยังไม่ได้รับการปรับปรุงหรือปรับโฉมใหม่จะกลายเป็นอาคารที่ล้าสมัย เพราะผู้เช่าพื้นที่สำนักงานจะย้ายหรือขยายพื้นที่สำนักงานไปยังอาคารที่มีคุณภาพสูงที่จะแล้วเสร็จในอนาคตอันใกล้นี้แทน เนื่องจากอาคารสำนักงานรุ่นใหม่มีพื้นที่ที่มีคุณภาพมากขึ้น    มีการจัดพื้นที่ทำงาน (Workplace Strategy) ให้สอดคล้องกับการทำงานในอนาคตรวมถึงมีการออกแบบให้เป็นอาคารที่มีความทันสมัยและได้มาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาลสิ่งแวดล้อม (ESG)”

ซัพพลายใหม่ ปริมาณการใช้พื้นที่สานักงาน และอัตราพื้นที่ว่างของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ

ที่มา: แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี

“เอไอเอ อีสต์ เกตเวย์” (AIA East Gateway) เป็นหนึ่งในอาคารสำนักงานแห่งใหม่ที่กำหนดเปิดตัวในช่วงปลายปีนี้ พัฒนาโดยเอไอเอ ประเทศไทย ที่ประกอบธุรกิจหลักด้านประกันชีวิตรายใหญ่ของประเทศไทย แต่กลับประสบความสำเร็จในการเข้ามาลงทุนในตลาดอาคารสำนักงานในช่วงเวลาไม่กี่ปีที่ผ่านมา  ล่าสุดได้ทำการเปิด Sales Gallery อย่างเป็นทางการแล้วเพื่อให้ผู้ที่สนใจสามารถเข้ามาเยี่ยมชมโครงการได้แล้วตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป

นายโยฮัน ดีทอย ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุน เอไอเอ ประเทศไทย กล่าวว่า “เอไอเอ อีสต์ เกตเวย์ เป็นอาคารแห่งที่ 3 ของเอไอเอ ประเทศไทย ที่ยังคงเดินหน้าลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องภายใต้วิสัยทัศน์ของกลุ่มบริษัทเอไอเอ ที่ต้องการขยายฐานการลงทุนเพิ่มในธุรกิจอื่นๆ นอกเหนือไปจากธุรกิจประกันชีวิตที่เป็นธุรกิจหลัก ซึ่งในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา เอไอเอประสบความสำเร็จในการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าระดับพรีเมียมไปแล้ว 2 โครงการ คือ อาคารเอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์  บนถนนรัชดาภิเษก และอาคารเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ ย่านสาทร ปัจจุบันทั้ง 2 อาคารมีอัตราการเช่าสูงถึง 90%

โดยตัวอาคาร “เอไอเอ อีสต์ เกตเวย์” สูง 33 ชั้น ถูกออกแบบให้เป็นอาคารมาตรฐานที่ใส่ใจผู้คนและสิ่งแวดล้อมที่ได้รับการยอมรับในระดับสากลตามเกณฑ์มาตรฐานของ LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) และ WELL Building Standard ระดับโกลด์ ซึ่งสอดคล้องกับวิสัยทัศน์ของเอไอเอ “Healthier, Longer, Better Lives – เพื่อสุขภาพและชีวิตที่ดีขึ้น”

สำหรับพื้นที่ใช้สอยของอาคารเอไอเอ อีส เกตเวย์ขนาดใหญ่ถึง 70,000 ตารางเมตร แบ่งพื้นที่ใช้สอยออกเป็น 2ส่วนหลัก คือ พื้นที่ค้าปลีก 5 ชั้นขนาดเนื้อที่ประมาณ 10,000 ตารางเมตร พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นที่ 20 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่รีเทลชั้น 1-3 มีทั้งร้านค้า ร้านกาแฟ และร้านสะดวกซื้อ พื้นที่ฟิตเนสแบบครบวงจร และสระว่ายน้ำตั้งอยู่บนชั้น 4 และพื้นที่ Co-Working Space บนชั้น 4-5 รองรับการทำงานหรือนัดพบปะของคนที่ทำงานในอาคารแห่งนี้

ส่วนพื้นที่สำนักงานให้เช่าทั้งหมดประมาณ 60,000 ตารางเมตร จะตั้งอยู่บนชั้น 6 – 33 ขนาดพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นที่ 85 ตางรางเมตร ไปจนถึงพื้นที่ขนาดใหญ่เต็มชั้น 2,270 ตางรางเมตร โดยคิดอัตราค่าเช่าเปิดตัวที่ 700 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

โดยเอไอเอได้ดีไซน์ฟังก์ชั่นการใช้งานของพื้นที่ให้สามารถทำงานได้หลายรูปแบบ โดยเฉพาะพื้นที่ระหว่างชั้นสามารถติดตั้งบันไดภายในออฟฟิศได้เพื่อความสะดวกของผู้ใช้งาน เน้นความโปร่งโล่งด้วยความสูงตั้งแต่พื้นถึงเพดาน 3 เมตร ที่สำคัญไม่มีเสากั้นกลางพื้นที่เช่า ทำให้ใช้สอยพื้นที่ได้ทุกตารางเมตร

ครบครันด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพที่มีให้มากกว่าอาคารสำนักงานทั่วไป เพื่อสนับสนุนให้ผู้เช่าได้มีสุขภาพและคุณภาพชีวิตที่ดีระดับเวิลด์คลาส อาทิ AIA Vitality Zone ซึ่งเป็นพื้นที่สำหรับให้ผู้ใช้สอยภายในอาคารสามารถเข้ามาใช้ทำกิจกรรมเพื่อส่งเสริมสุขภาพได้

นอกจากนี้ยังมีสวนผักออร์แกนิก (Urban Farming) ฟิตเนสเซ็นเตอร์ครบวงจร Trail Network Rooftop Running Track สระว่ายน้ำระบบเกลือ และ Co-Working Area พร้อมความสะดวกสบายด้วยที่จอดรถมากกว่า 1,500 คัน

ส่วนพิกัดของอาคารเอไอเอ อีสต์ เกตเวย์ เอไอเอเลือกทำเลติดถนนใหญ่บางนา-ตราด กม.4.5 เป็นที่ตั้งโครงการ เพราะมองเห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาและการเติบโตทางเศรษฐกิจของย่านบางนา-ตราด ทั้งในปัจจุบันและอนาคต เนื่องจากเป็นย่าน New CBD หรือศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ย่านกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก

อีกทั้งยังมีความสะดวกในการเดินทางทั้งทางถนนและระบบขนส่งทางราง ที่มีทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียว เส้นทางอ่อนนุช-แบริ่ง-สมุทรปราการ  และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง ที่คาดว่าจะพร้อมเปิดให้บริการในปีหน้า โดยที่ตั้งโครงการอยู่ห่างจากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีศรีเอี่ยมประมาณ 350 เมตรเท่านั้น ซึ่งเป็นจุดตัดระหว่างถนนบางนา-ตราดกับถนนศรีนครินทร์ และเป็นสถานีที่เชื่อมต่อกับอาคารจอดแล้วจร (Park and Ride) และศูนย์ซ่อมบำรุง (Depot)

หากสนใจเยี่ยมชมโครงการ หรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ โทรศัพท์ 02-119-1500 วันจันทร์ – วันศุกร์ ตั้งแต่เวลา 08.30 – 17.00 น.

ไนท์แฟรงค์ บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ รายงานสถิติการปล่อยเช่าออฟฟิศในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 3 ปี 2563 พบสถิติที่น่าสนใจและสะท้อนความเปลี่ยนแปลงในตลาด ดังนี้

1) ซัพพลายพื้นที่สำนักงาน อยู่ที่ 5.41 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.6% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) และเพิ่มขึ้น 4.6% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY)

2) รวมทั้งตลาดมีปริมาณการเช่าลดลงที่ -78,185 ตร.ม. ลดลงมากที่สุดในรอบ 10 ปี

3) ทำให้ปัจจุบันมีพื้นที่สำนักงานที่ปล่อยเช่าแล้ว 4.67 ล้านตร.ม. ซึ่งลดลง -1.1% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) และลดลง -4.7% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY)

4) เมื่อเทียบพื้นที่ที่ปล่อยเช่าได้กับซัพพลายที่มีอยู่ คิดเป็นอัตราการเช่า 86.2% ซึ่งลดลงจากช่วงไตรมาส 3/62 มีอัตราการเช่าที่ 91%

5) ราคาเช่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) ยังเติบโต 1.2% แต่เห็นสัญญาณลบ เพราะเริ่มลดลง -0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เป็นการลดลงครั้งแรกในรอบ 9 ปี โดยปัจจุบันราคาเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดเท่ากับ 794 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

ซัพพลายปี’64 ทะลัก แต่บริษัทปรับไป Work from Home

ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าถูกประเมินภาพเป็นตลาดที่หอมหวานมานาน ด้วยอัตราการเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดไม่เคยต่ำกว่า 90% และราคาเช่าที่ปรับขึ้นสม่ำเสมอมาตั้งแต่ปี 2557 ดึงดูดให้ดีเวลอปเปอร์จำนวนมากวางแผนพัฒนาโครงการออฟฟิศเติมเข้ามาในตลาด

• ไม่ไหวอย่าฝืน “ไอร่า” ฉีกแนวทางลงทุนออฟฟิศเกรด B+ แทนเกรด A แก้โจทย์แนวโน้มซัพพลายล้นตลาด

ไนท์แฟรงค์ประเมินว่า ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมามีพื้นที่เช่าออฟฟิศใหม่รวม 1.59 แสนตร.ม. และถ้ามองไปอีก 6 ปีข้างหน้า (จนถึงปี 2569) หากทุกบริษัทไม่มีการพับแผน กรุงเทพฯ จะมีพื้นที่เช่าออฟฟิศเติมเข้ามาเฉลี่ย “ปีละ 2.37 แสนตร.ม.” หรือรวมเท่ากับ 1.48 ล้านตร.ม. เห็นได้ว่าซัพพลายจะทะลักเข้ามาเร็วกว่าเมื่อ 5 ปีก่อนหลายเท่าตัว

แต่สถานการณ์ปี 2563 ต่อเนื่องถึงปีหน้า มีโจทย์สำคัญคือ “COVID-19” ซึ่งทำให้ทิศทางตลาดเปลี่ยน เพราะบริษัทส่วนใหญ่ปรับนโยบายให้พนักงาน Work from Home ทั้งหมดหรือบางส่วน และมีไม่น้อยที่อาจจะกำหนดเป็นนโยบายถาวร

• ภิรัชบุรีเปิดตัว “SOCO” บริการตกแต่งออฟฟิศ มัดใจลูกค้าเช่าด้วยโซลูชันแบบ “มาที่เดียวจบ”

“มาร์คัส เบอร์เทนชอว์” กรรมการบริหาร บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ให้ความเห็นประกอบรายงานฉบับนี้ว่า เมื่อบริษัทปรับนโยบายให้ Work from Home จะทำให้มี “โต๊ะว่าง” ในบริษัท แต่บริษัทยังไม่หมดสัญญาเช่าพื้นที่จึงต้องเก็บโต๊ะนี้ไว้เฉยๆ ไม่มีใครใช้งาน ศัพท์เทคนิกวงการจะเรียกโต๊ะว่างพวกนี้ว่า “Shadow Space”

Shadow Space เป็นเหมือนพื้นที่ว่างที่แฝงอยู่ในตึก และไม่มีใครประเมินได้ว่ามีมากเท่าไหร่เมื่อบริษัทปรับไป Work from Home เช่นนี้ แต่สิ่งที่จะเกิดขึ้นคือ เมื่อบริษัทถึงรอบต่อสัญญาพื้นที่อาคาร บริษัทจะคืนพื้นที่ว่างพวกนี้เพราะไม่ได้ใช้งานแล้ว

เบอร์เทนชอว์กล่าวว่า สถานการณ์นี้เริ่มเกิดขึ้นแล้ว โดยเจ้าของอาคารสำนักงานหลายรายระบุว่า ผู้เช่าลดพื้นที่เช่าลง 30-50% เมื่อถึงรอบต่อสัญญา และอาจจะเป็นผลกระทบสำคัญต่อไปได้ในอนาคต

ทั้งนี้ เป็นที่ทราบกันในวงการอสังหาฯ ว่าการทำสัญญาเช่าออฟฟิศส่วนใหญ่จะมีระยะเวลา 3 ปี ดังนั้น ผลกระทบของปีนี้อาจจะเกิดต่อเนื่องไปถึง 3 ปีข้างหน้าได้ หากสถานการณ์ไม่มีความเปลี่ยนแปลง

“นิวซีบีดี” ยังปรับราคาขึ้นได้…แต่อาจจะไม่ตลอดไป

ผลกระทบที่เกิดขึ้นในเชิงราคาเช่า ภาพรวมตลาดเริ่มเห็นสัญญาณลบ ราคาเช่าปรับลงครั้งแรกในรอบ 9 ปีดังที่ได้กล่าวไป เมื่อแยกตามทำเลแล้วจะพบว่าทุกทำเลได้รับผลกระทบ ยกเว้นพื้นที่ที่เรียกกันว่า “นิวซีบีดี” อย่าง เพชรบุรี-พระราม 9-รัชดาภิเษก

พื้นที่เพชรบุรี-พระราม 9-รัชดาภิเษก ณ ไตรมาส 3/63 มีราคาเช่าเฉลี่ยที่ 708 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน โดยปรับขึ้น 1.0% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) และปรับขึ้น 2.3% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY)

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะยังมีอัตราการเช่าที่แข็งแรงกว่าตลาด สำนักงานบริเวณนิวซีบีดีปล่อยเช่าได้ถึง 90% แต่ก็เป็นอัตราส่วนที่ปรับลดลงแล้ว โดยอัตราการเช่าลดลงมา -2.2% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) และลดลง -3.7% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) ไนท์แฟรงค์จึงมองว่า ผลกระทบกำลังจะเกิดขึ้นกับพื้นที่นี้ในไม่ช้า

สรุปภาพรวมจากไนท์แฟรงค์ ด้วยซัพพลายที่กำลังทะลักเข้ามาพร้อมกับดีมานด์ที่ลดลงไป ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ได้ผ่านพ้นวัฏจักรช่วงนาทีทองของผู้ให้เช่าไปแล้ว และกำลังเข้าสู่ช่วงโอเวอร์ซัพพลายยาวตั้งแต่ปี 2564-66

ไนท์แฟรงค์ เปิดรายงานสถานการณ์อสังหาฯ ในเอเชียแปซิฟิกกลางเดือนเมษายน 2563 เก็บข้อมูลจากซิดนีย์ จาการ์ตา สิงคโปร์ กัวลาลัมเปอร์ กรุงเทพฯ มะนิลา พนมเปญ โซล ไทเป เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง กวางโจว เสิ่นเจิ้น ฮ่องกง และกลุ่มเมืองเทียร์-1 ของอินเดีย พบภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ยังค่อนข้างซบเซาทุกประเภทและเป็นไปในทิศทางเดียวกันในตลาดส่วนใหญ่ โดยแบ่งเป็น 4 กลุ่มธุรกิจ ดังนี้

“สำนักงานให้เช่า”

สถานการณ์ COVID-19 มีผลโดยตรงต่อธุรกิจนี้ เพราะการบังคับล็อกดาวน์และให้พนักงานทำงานจากบ้านในหลายประเทศ ย่อมทำให้องค์กรต่างๆ มีความต้องการพื้นที่เช่าในสำนักงานน้อยลง

โดยไนท์แฟรงค์พบว่า 11 ใน 15 เมืองที่บริษัทติดตามข้อมูลมีอัตราการเช่าลดลง ส่วนอีก 4 เมืองยังทรงตัว และไม่มีเมืองที่มีการเช่าเพิ่มขึ้นเลย

ถึงแม้ว่าแนวโน้มผู้เช่าจะลดลง แต่แลนด์ลอร์ดหรือเจ้าของอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ยังไม่มีการปรับลดค่าเช่า อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในอนาคตอาจเปลี่ยนไปเพราะไนท์แฟรงค์พบว่า หลายเมืองในจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ มีการปรับลดราคาค่าเช่าลงแล้ว

“พื้นที่อุตสาหกรรม”

ดีขึ้นแต่ยังไม่ดี เปรียบเทียบกับช่วงสิ้นเดือนมีนาคมซึ่งพื้นที่อุตสาหกรรม 67% มีดีมานด์การเช่าลดลง เมื่อถึงเดือนเมษายน พื้นที่อุตสาหกรรม 53% มีดีมานด์การเช่าลดลง 40% มีดีมานด์การเช่าทรงตัว และ 7% มีดีมานด์การเช่าเพิ่มขึ้น สะท้อนว่ากลุ่มพื้นที่อุตสาหกรรมมีแนวโน้มที่ดีขึ้น แม้กว่าครึ่งหนึ่งจะยังไม่อยู่ในเกณฑ์ดีก็ตาม

ตลาดที่ดีขึ้นมักจะเป็นพื้นที่แหล่งผลิตอย่างกวางโจวและหลายเมืองในประเทศอินเดีย รวมถึงกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับอีคอมเมิร์ซและโลจิสติกส์ โดยเฉพาะตลาดโลจิสติกส์แบบ cold-chain นับเป็นตลาดที่โตเร็วที่สุด สวนทางทั้งภาคอุตสาหกรรม

“ดีลซื้อขายสินทรัพย์”

ภาพรวมทั้งเอเชียมีการลงทุนในอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ต่ำลง 51% ในไตรมาส 1 ปีนี้ โดยเฉพาะพื้นที่แหล่งลงทุนหลักอย่างฮ่องกง เนื่องจากมีความไม่แน่นอนทางการเมืองอยู่แล้วจึงทำให้การซื้อขายสินทรัพย์ลดลงไปอีก ขณะที่เกาหลีใต้กลายเป็นแหล่งลงทุนใหม่ โดยมีมูลค่าการซื้อขายสินทรัพย์สูงขึ้น 3% ช่วงไตรมาส 1 ที่ผ่านมา

“ที่อยู่อาศัย”

ช่วงครึ่งเดือนแรกของเมษายนปีนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยในเอเชียแปซิฟิกส่วนใหญ่มีมูลค่าการซื้อขายต่ำลง ยกเว้นโซลและกรุงเทพฯ ที่ยังทรงตัว เนื่องจากการล็อกดาวน์ในหลายประเทศทำให้ผู้ซื้อไปเยี่ยมชมโครงการได้ยาก และดีเวลอปเปอร์หลายรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ไปก่อน นำไปสู่ยอดขายที่ต่ำลง

ขณะที่ในประเทศจีนเห็นการฟื้นตัวกลับมาแล้ว โดยในเมืองเซี่ยงไฮ้ มูลค่าการขายที่อยู่อาศัยเติบโต 260% จากเดือนมีนาคม และในเสิ่นเจิ้น มูลค่าการขายโต 262% จากเดือนมีนาคม ในปักกิ่ง กวางโจว และฮ่องกง เห็นเทรนด์การเติบโตที่กลับมาแล้วเช่นเดียวกัน

จับตา “จีน” ประเทศแรกที่ฟื้นหลัง COVID-19

สำหรับประเทศจีน ประเทศแรกที่เกิดการระบาดและกลับมาฟื้นตัว อาจจะเป็นโมเดลที่ทำให้เห็นอนาคตได้ว่าตลาดอสังหาฯ ประเทศอื่นจะเป็นไปอย่างไร (ทั้งนี้ แต่ละประเทศก็มีปัจจัยอื่นๆ ที่อาจทำให้แตกต่างด้วยเช่นกัน เช่น ระดับความเข้มงวดของมาตรการล็อกดาวน์ นโยบายรัฐในการสนับสนุนเศรษฐกิจโดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ)

ในจีนนั้นจะเห็นได้ว่าตลาดสำนักงานให้เช่ายังคงไม่ฟื้นตัวหลังการเปิดเมืองและฟื้นเศรษฐกิจแล้วกว่า 1 เดือน แลนด์ลอร์ดผู้ให้เช่าออฟฟิศในบางเมือง เช่น เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง เสิ่นเจิ้น เริ่มต้องปรับราคาค่าเช่าลง เนื่องจากตลาดยังซบเซา การตกลงทำสัญญาเช่าลดลงหรือชะลอออกไป

ส่วนพื้นที่อุตสาหกรรม ตลาดเริ่มทรงตัวเพราะจีนเป็นแหล่งผลิตและแหล่งธุรกิจอีคอมเมิร์ซ แต่ไนท์แฟรงค์ประเมินภาพรวมว่าตลาดนี้ยังเป็นตลาดของผู้เช่าอยู่ โดยในเมืองอย่างเสิ่นเจิ้นและปักกิ่งเริ่มมีการลดอัตราค่าเช่าลง ขณะที่เมืองกวางโจวมีแนวโน้มที่สดใสขึ้น

ด้านธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจอสังหาฯ ที่ดีที่สุดในจีน แม้ว่าราคายังทรงตัวในหลายตลาด แต่พบว่ามูลค่าการซื้อขายกลับมาเติบโตแล้วดังกล่าวข้างต้น พร้อมกับปริมาณซัพพลายใหม่ที่เติบโตขึ้นเช่นกัน

อสังหาฯ “กรุงเทพฯ” ทรงตัวทุกประเภท

กรุงเทพฯ นั้นเมื่อเทียบกับหลายเมืองในเอเชียแปซิฟิกจัดว่าธุรกิจประคองตัวได้ดีในทุกตลาด อย่างตลาดสำนักงานให้เช่า แม้ว่าผู้เช่าจะชะลอการตัดสินใจออกไปเช่นกัน แต่แลนด์ลอร์ดยังคงอัตราค่าเช่าเดิมได้อยู่สำหรับการทำสัญญาใหม่ ทำให้เป็นตลาดที่สมดุล เช่นเดียวกับพื้นที่อุตสาหกรรม ยังคงเป็นตลาดที่สมดุล

แม้แต่สภาวะการเจรจาดีลซื้อขายสินทรัพย์เชิงพาณิชย์ กรุงเทพฯ เป็นเพียง 1 ใน 2 เมืองร่วมกับสิงคโปร์ที่ไนท์แฟรงค์ระบุว่ามูลค่าสินทรัพย์ยังไม่สามารถต่อรองราคาได้ ในขณะที่เมืองอื่นๆ ของเอเชียแปซิฟิก แลนด์ลอร์ดยอมต่อรองราคาได้มากกว่า

ด้านเทรนด์ตลาดที่อยู่อาศัยยังทรงตัวในทุกด้าน ไม่ว่าจะเป็นมูลค่าซื้อขาย การเปิดขายโครงการใหม่ และราคาอสังหาฯ ทำให้กรุงเทพฯ ยังอยู่ในสถานการณ์ที่ดีกว่าหลายเมือง เช่น สิงคโปร์ จาการ์ตา มะนิลา พนมเปญ ที่เห็นการลดราคาลงจากเดือนก่อนหน้า

SCB EIC เก็บข้อมูลการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่จะเปิดใหม่ตั้งแต่ปี 2018 พบว่าตลาดจะเริ่มมีซัพพลายใหม่เข้ามาสูงตั้งแต่ปี 2020-2023 โดยเฉพาะในกลุ่มพื้นที่ที่ใช้ประโยชน์เป็นสำนักงานให้เช่าและเป็นพื้นที่ค้าปลีก สิ่งที่ EIC พบคือ กระแสการพัฒนาโครงการรูปแบบ “มิกซ์ยูส” ที่ดีเวลอปเปอร์นิยมเพื่อกระจายความเสี่ยง เนื่องจากในโครงการเดียวจะมีการใช้งานหลากหลาย พื้นที่ในโครงการมิกซ์ยูสเหล่านี้จะเป็นความท้าทายที่กระทบกับอาคารแบบดั้งเดิมในบริเวณ

เปิดใหม่ 2 ล้านตร.ม. แต่ดีมานด์อาจมีแค่ “ครึ่งเดียว”

ภาพรวมพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้เช่า (รวมทั้งออฟฟิศและห้างฯ) ในกรุงเทพฯ ช่วงปี 2020-2023 EIC ประเมินว่าจะมีซัพพลายเปิดใหม่ทั้งหมด 2 ล้านตร.ม. โดย 40% ของจำนวนนี้คือพื้นที่ในโครงการแบบมิกซ์ยูส ส่วนที่เหลือ 60% เป็นพื้นที่ในอาคาร single-use แบบดั้งเดิม

ที่สำคัญคือ EIC ระบุ จะมีดีมานด์ในช่วงเวลาดังกล่าวเพียง 1 ล้านตร.ม.เท่านั้น แสดงให้เห็นว่าพื้นที่เช่าอีก “ครึ่งหนึ่ง” อาจจะหาผู้เช่าได้ยาก ทั้งนี้ ยังระบุว่าโครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่คือ 64% จะอยู่ในเขตซีบีดี เช่น สีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น เพชรบุรีตัดใหม่ ที่เหลืออีก 34% อยู่นอกเขตซีบีดี เช่น บางซื่อ บางนา ศรีนครินทร์ แจ้งวัฒนะ

สำนักงานให้เช่าล้นตลาด ราคาเช่าเร่งไม่ขึ้น

เมื่อแยกศึกษาแบ่งเป็นสองประเภทการใช้งาน สำหรับกลุ่มที่ใช้เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่า EIC ประเมินว่าช่วงปี 2020-2023 จะมีซัพพลายใหม่รวม 1.3 ล้านตร.ม. ในจำนวนนี้ 31% จะเป็นพื้นที่ในโครงการมิกซ์ยูส

ช่วงที่ผ่านมา ดีมานด์ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานสูงกว่าซัพพลายใหม่มาตลอด ทำให้อัตราการเช่าช่วงปี 2014-2018 สูงถึง 93% และการเติบโตของราคาค่าเช่าปรับขึ้นถึงปีละ 6% มาถึงปี 2019 เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัวเล็กน้อย โดยอัตราการเช่าลดเหลือ 92% และการเติบโตของราคาค่าเช่าปรับขึ้นช้าลงเหลือ 4% ต่อปี

แต่เมื่อซัพพลายอีก 1.3 ล้านตร.ม.จะเข้าสู่ตลาด EIC มองว่าอัตราการเช่าออฟฟิศบิลดิ้งจะลดเหลือ 86-87% และการเติบโตของราคาค่าเช่าจะเกิดอาการ “เร่งไม่ขึ้น” โดยคาดว่าจะปรับขึ้นได้เพียงปีละ 1% ในช่วงปี 2020-2023

ค้าปลีกยิ่งอ่วม ซัพพลายเพิ่มไม่หยุด แต่ดีมานด์ตกฮวบ

ตัดภาพมาที่กลุ่มพื้นที่ห้างฯ ค้าปลีกให้เช่า EIC คาดว่าช่วงปี 2019-2023 จะมีซัพพลายพื้นที่ใหม่เข้ามาปีละ 1.7 แสนตร.ม. แต่ดีมานด์จะมีเพียงปีละ 1.4 แสนตร.ม. ความต้องการเช่านี้ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงปี 2014-2018 ที่เคยมีดีมานด์ปีละ 2.6 แสนตร.ม.

เหตุที่ความต้องการเช่าพื้นที่ห้างฯ ค้าปลีกลดลงอย่างรวดเร็วเกิดจากตัวธุรกิจค้าปลีกเองอยู่ในช่วงชะลอตัวอยู่แล้ว ยิ่งมีการค้าแบบอี-คอมเมิร์ซเข้ามายิ่งซ้ำเติมธุรกิจนี้ แม้ว่าระยะหลังร้านค้าและแบรนด์บางส่วนเริ่มปรับวิธีการขายมาเป็นแบบ O2O (Online-to-Offline) โดยเฉพาะธุรกิจสินค้าแฟชั่นและความงาม แต่ก็อาจจะช่วยได้เพียงลดทอนผลกระทบ

เมื่อดีมานด์ลดลงแต่ซัพพลายใหม่ยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ EIC คาดว่าอัตราการเช่าของห้างฯ ค้าปลีกที่เคยสูง 97% ในช่วงปี 2014-2018 อาจจะลดลงเหลือ 94% ในช่วง 4 ปีข้างหน้านี้ และการเติบโตของราคาค่าเช่าซึ่งที่ผ่านมาอยู่ในช่วงทรงตัวก็น่าจะยังทรงตัวต่อไป ไม่สามารถปรับขึ้นได้หรือขึ้นได้เพียงเล็กน้อย

“มิกซ์ยูส” ตัวพลิกเกม ส่งผลต่ออสังหาฯ แบบดั้งเดิม

EIC ยังเจาะประเด็นไปที่โครงการอสังหาฯ แบบมิกซ์ยูสว่าเป็นรูปแบบธุรกิจที่เปลี่ยนทำเลนั้นๆ โดยในกรณีที่มิกซ์ยูสแห่งใหม่มีการใช้งานไม่ตรงกับโครงการอื่นในบริเวณ จะช่วยยกระดับให้ทำเลนั้นคึกคักขึ้น เช่น ไอคอนสยาม ซึ่งเป็นโครงการห้างฯ ค้าปลีกและคอนโดมิเนียม เมื่อเปิดบริการแล้วช่วยสร้างยอดขายให้ร้านอาหารใกล้เคียงเติบโตขึ้น 20% โรงแรม 5 ดาวมีอัตราเข้าพักเพิ่มเป็น 85-90% และคอนโดฯ อื่นๆ มีอัตราการขายเฉลี่ย 95%

อย่างไรก็ตาม ถ้าหากมิกซ์ยูสแห่งใหม่มีการใช้งานรูปแบบเดียวกับโครงการเก่าในบริเวณ โครงการเก่าซึ่งเป็นรูปแบบ single-use อาจจะพบปัญหาการแข่งขันสูงขึ้น โดยมีตัวอย่างทำเลที่เมื่อโครงการมิกซ์ยูสเปิดใหม่น่าจะส่งผลทางลบกับโครงการเดิม เช่น

“พระราม 4-วิทยุ-สีลม-สาทร” เนื่องจากจะมีมิกซ์ยูสโครงการใหญ่อย่าง One Bangkok และ Dusit Central Park เกิดขึ้น กลายเป็นซัพพลายขนาดใหญ่ที่จะเบียดตลาดอาคารเก่า กลุ่มอาคารสำนักงานให้เช่านับสิบแห่ง เช่น ลุมพินีทาวเวอร์ เคี่ยนหงวน คิวเฮาส์ลุมพินี กลุ่มโรงแรม 5 ดาวประมาณ 5 แห่ง เช่น คราวน์พลาซ่าลุมพินี เลอเมอริเดียน โซโซฟิเทล และคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีที่ยังเหลือขาย เช่น แอชตัน สีลม

“บางนา” จากโครงการ Bangkok Mall บริเวณหัวมุมแยกบางนา จะมีผลกระทบต่อห้างฯ ค้าปลีกดั้งเดิม เช่น เซ็นทรัล พลาซา บางนา ซีคอนสแควร์ เป็นต้น

แต่ใช่ว่าโครงการมิกซ์ยูสเองจะเป็นผู้ชนะในทุกสนาม EIC ประเมินว่าโครงการมิกซ์ยูสใหม่ๆ เองก็จะต้องเผชิญการแข่งขันจากจำนวนโครงการอสังหาฯ ให้เช่าที่มีมากขึ้นและสภาพเศรษฐกิจชะลอตัวเช่นกัน ถ้าหากโครงการมิกซ์ยูสไม่มีจุดเด่น ไม่กลบจุดด้อย การออกแบบประโยชน์ใช้สอยไม่ส่งเสริมกันและกัน (synergy) โครงการก็อาจจะใช้เวลาคืนทุนยาวนานขึ้นกว่าที่คาด

ทั้งดีมานด์จากการลงทุนของต่างชาติที่เข้ามาเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมากขึ้น บวกกับการเติบโตของธุรกิจของไทย ส่งผลให้อาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะเกรดเอที่อยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) เป็นที่ต้องการเพิ่มขึ้น

หากมองย้อนกลับไป 10 ปีที่ผ่านมา จะพบว่าอัตราว่างเฉลี่ยของพื้นที่เช่าสำนักงานอยู่ที่ประมาณไม่เกิน 10% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่ต่ำแล้ว แต่ในปัจจุบันพบว่าอัตราว่างกลับน้อยลงไปอีก คือมีอัตราว่างเพียง 7-8% เท่านั้น และยังมีแนวโน้มที่จะลดลงอย่างต่อเนื่อง ยิ่งอุปทานในตลาดมีอยู่อย่างจำกัดทำให้อัตราว่างของอาคารสำนักงานมีน้อยลง

ถึงจะมีความต้องการที่เพิ่มมากขึ้นแต่ในมุมมองของ ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กลับเห็นสถานการณ์ดังกล่าวจะคงอยู่อีกไม่นานนักเนื่องจากในปัจจุบันมีการเปิดตัวเมกะโปรเจกต์มากมาย

โดยเฉพาะบริเวณถนนพระรามที่ 4 ที่จะมีอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 3 โครงการ ที่เป็นของ “เจ้าสัวเบียร์ช้าง” ทั้งหมดเลย ได้แก่ “สามย่านมิตรทาวน์” คาดเปิดตัวปลายปี 2562, “วัน แบงคอก” คาดเปิดเฟสแรกปี 2565 มีกำหนดเสร็จสมบูรณ์ทั้งโครงการในปี 2568 และ “เดอะ ปาร์ค” เฟสแรกประมาณปลายปี 2562 ทั้งโครงการจะเสร็จสมบูรณ์ประมาณปี 2566

ทั้ง 3 โครงการนี้ คาดว่าจะมีพื้นที่เช่ารวมประมาณ 350,000 ตารางเมตร หรือคิดเป็นประมาณ 30% ของพื้นที่เช่าสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยแต่ละโครงการจะถูกสร้างเสร็จในเวลาที่ไล่เลี่ยกัน ซึ่งจะส่งผลให้อุปสงค์ในตลาดอาคารสำนักงานจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอีก 3-4 ปีข้างหน้า นั่นจะส่งผลกระทบให้ตัวเลขอัตราว่างของพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานอาจสูงขึ้นมากกว่า 10% เป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปี

แต่อย่างไรก็ตาม ตัวเลขของอัตราการว่างของอาคารสำนักงานเกรดเอที่มีอัตราเฉลี่ยสิบกว่า เป็นตัวเลขระดับค่าเฉลี่ยมาตรฐานที่เมื่อเปรียบเทียบกับตัวเลขของทั้งภูมิภาคเอเชีย จากการสำรวจของ Cushman & Wakefield ซึ่งเป็นบริษัทพันธมิตรของเน็กซัสฯ พบว่า อัตราว่างของพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านธุรกิจของไตรมาสที่ 2 ยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกัน และอัตราว่างของกรุงเทพฯ อยู่ในเกณฑ์ที่น่าพอใจเมื่อเทียบกับประเทศในเอเชีย ไม่ว่าจะเป็น สิงคโปร์ ฮ่องกง เซี่ยงไฮ้ หรือแม้กระทั่งปักกิ่ง  

ยิ่งเมื่อพิจารณาด้านราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในกรุงเทพฯ พบว่าในไตรมาสที่ 3 อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรดเอ ทั้งในและนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจนั้น ยังคงสร้างสถิติสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง 

โดยที่ค่าเช่าสูงสุดในปัจจุบันอยู่ที่ 1,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน และราคาเฉลี่ยที่ 980 บาท/ตารางเมตร/เดือน นอกจากนี้ยังพบว่า อายุเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจจะอยู่ที่ประมาณ 17 ปี

ดังนั้นบางอาคารเริ่มมีแผนปรับปรุงอาคารที่ชัดเจน หรือมีแผนสร้างอาคารใหม่ทดแทนของเดิมเพื่อเพิ่มศักยภาพและยกระดับอาคารให้ตอบสนองกับความต้องการที่เปลี่ยนไปในปัจจุบันทั้งนี้เพราะอายุของอาคารสำนักงาน จะส่งผลต่อราคาค่าเช่าด้วย

โดยพบว่าอาคารสำนักงานใหม่ที่อายุไม่เกิน 5 ปี สามารถทำราคาค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงถึง 1,200 บาท/ตารางเมตร/เดือน ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับปรุงพื้นที่เพื่อให้ได้ค่าเช่าที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารเกรดบี ในย่านสีลม ซึ่งในอนาคตคาดว่าในย่านสีลมจะมีการพัฒนาอาคารสำนักงานเกรดเอให้เห็นเพิ่มมากขึ้นจากปัจจุบัน.