“ประกายเพชร มีชูสาร” หัวหน้าแผนกซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต “CBRE ประเทศไทย” บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดข้อมูลการขายที่พักตากอากาศประเภทคอนโดมิเนียมใน “ภูเก็ต” แค่เพียงช่วงครึ่งปีแรก 2566 มียอดขายรวม 1,486 ยูนิต สูงที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา และเมื่อเทียบกับสถิติตลอดทั้งปี 2565 คอนโดฯ ในภูเก็ตมียอดขาย 1,267 ยูนิต เห็นได้ว่าปีนี้แค่เพียงครึ่งปีแรกยอดขายคอนโดฯ ภูเก็ตได้วิ่งแซงยอดขายทั้งปีของปีก่อนไปแล้ว

ด้านการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ CBRE ระบุว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2566 มีการเปิดตัวใหม่เพียง 364 ยูนิต แต่คาดว่ารวมทั้งปี 2566 นี้จะมีการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ในภูเก็ตถึง 3,000 ยูนิต มากกว่าปีก่อน 8.9% และมากกว่าค่าเฉลี่ยรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (2561-65) ถึง 2.03 เท่าตัว

ลูกค้า 79% ซื้อปล่อยเช่า

สำหรับลูกค้าที่สนใจซื้อคอนโดฯ ภูเก็ต CBRE พบว่า 50% เป็นชาวไทย และ 50% เป็นชาวต่างชาติ โดยชาติที่นิยมซื้อมากที่สุดคือ รัสเซีย จีน และ อังกฤษ อย่างไรก็ตาม มีชาติที่แสดงความสนใจเข้ามามากขึ้นในระยะหลัง คือ กลุ่มตะวันออกกลาง และ อินเดีย เชื่อว่ากลุ่มสัญชาติเหล่านี้ก็จะยังคงเป็นลูกค้าหลักต่อไปในปี 2567

ส่วนวัตถุประสงค์การซื้อคอนโดฯ ในภูเก็ตของลูกค้า 79% ต้องการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า และ 21% ซื้อเป็นบ้านพักตากอากาศหรือบ้านหลังที่ 2 ของตนเอง

ปัจจัยที่ทำให้นักลงทุนชื่นชอบภูเก็ต เนื่องจากเล็งเห็นความพร้อมในตลาดภูเก็ตจากการเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่รองรับนักท่องเที่ยวถึง 18 ล้านคนต่อปี และปัจจุบันภูเก็ตมีชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย (expat) มากเป็นอันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯ รวมถึงภูเก็ตยังมีแนวโน้มที่จะขยายโครงสร้างพื้นฐานอีกมากเพื่อรองรับการอยู่อาศัยและเดินทาง เช่น ทางด่วนสายใหม่กะทู้-ป่าตอง การขยายท่าอากาศยานภูเก็ตระยะที่ 2 ที่มีกำหนดสร้างเสร็จภายในปี 2571

นอกจากนี้ ในแง่ของผลตอบแทนการลงทุนและการจัดการปล่อยเช่ายังจัดอยู่ในเกณฑ์ดี CBRE ให้ข้อมูลว่าผลตอบแทนการปล่อยเช่าคอนโดฯ ระดับลักชัวรีในภูเก็ตช่วงที่ผ่านมาอยู่ที่ 6-8% ต่อปี และภูเก็ตยังเป็นตลาดที่มีบริการช่วยเหลือบริหารการปล่อยเช่าที่สะดวก ผู้ซื้อสามารถไว้วางใจได้ รวมถึงมีตัวเลือกกลุ่ม ‘Branded Residence’ จากเครือโรงแรมระดับโลกให้เลือกด้วย ซึ่งมักจะเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ลูกค้านักลงทุนมองหา

หาดบางเทา-หาดลายัน ทำเลสุดฮิต

ด้านทำเลที่ลูกค้ามักจะมองหา CBRE ระบุว่าเป็น “หาดบางเทา-หาดลายัน” เพราะถือเป็นหนึ่งในหาดที่สวยที่สุดของภูเก็ต เป็นชายหาดยาวอันดับ 2 ของเกาะ

หาดบางเทาและหาดลายันยังตั้งอยู่ในพื้นที่ที่เรียกว่าหาดตะวันตกตอนกลางเกาะ ซึ่งเดินทางไปสถานที่ต่างๆ ในภูเก็ตได้สะดวก เช่น ขึ้นเหนือไปยังสนามบินภูเก็ต หรือไปทางตะวันออกเพื่อเข้าตัวเมืองภูเก็ต เข้าสู่เขตย่านห้างสรรพสินค้า ย่านธุรกิจ ได้โดยง่าย

• คลื่นลูกค้า “รัสเซีย” ซัดตลาดอสังหาฯ “ภูเก็ต” ใหญ่กว่าเมื่อสิบปีก่อน 2-3 เท่าตัว จากการหนี “ภัยสงคราม”
• CI เปิดขายวิลล่าหรู 4 หลังสุดท้ายใน “ศรีพันวา” ราคาเริ่ม 250 ล้าน เตรียมไปต่อแปลงใหม่บนเกาะ “ภูเก็ต”

ประกายเพชรแห่ง CBRE สรุปว่าปี 2567 น่าจะยังเป็นปีที่คอนโดฯ ระดับลักชัวรีในภูเก็ตทำยอดขายได้ดีต่อเนื่อง และถ้าหากการท่องเที่ยวในภูเก็ตฟื้นตัวยิ่งขึ้น มีนักท่องเที่ยวเข้ามามากขึ้นก็จะยิ่งส่งผลดีต่ออสังหาฯ ประเภทที่พักตากอากาศในภูเก็ต

CBRE จัดเสวนาออนไลน์หัวข้อ “Reimagining and Future-proofing Your Hotel in Post-pandemic Era” ประเมินสถานการณ์โรงแรมไทยฟื้นตัวดี หลังจากมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทยสะสมมากกว่า 7 ล้านคน (ข้อมูล ณ เดือนตุลาคม 2565) และคาดว่าภายในสิ้นปีนี้จะมีชาวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวทะลุ 10 ล้านคนตามเป้าหมายของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.)

“อรรถกวี ชูแสง” หัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวถึงสถานการณ์โรงแรมในกรุงเทพฯ เมื่อเดือนตุลาคม 2565 ซึ่งเป็นเดือนที่ไทยเริ่มการเปิดประเทศแบบเต็มที่ ไม่มีข้อจำกัด ไม่มีการตรวจ ATK on arrival ทำให้อัตราเข้าพัก (occupancy rate) ขึ้นมาแตะ 65%

แม้ว่าอัตราเข้าพักจะยังต่ำกว่าช่วงเดียวกันของปี 2562 ซึ่งเคยอยู่ที่ 80% แต่ปรากฏว่ารายได้เฉลี่ยต่อห้องที่ขายได้ต่อวัน (ADR) ขึ้นมาแตะ 3,500 บาท เท่ากับก่อนโควิด-19 ได้สำเร็จ ซึ่งน่าจะเกิดจาก “คุณภาพ” นักท่องเที่ยวสูง ทำให้ขยับราคาขึ้นได้

“แอนดรูว์ แลงดอน” รองประธานอาวุโส แอคคอร์โฮเทลส์ ประจำภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ญี่ปุ่น และเกาหลีใต้ กล่าวสอดคล้องกันว่า จากนักท่องเที่ยวที่เข้ามาไทยแล้วกว่า 7 ล้านคน แม้จำนวนจะน้อยกว่าปกติมาก แต่กำลังซื้อการใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวกลุ่มนี้เทียบได้กับนักท่องเที่ยวที่เข้ามา 20 ล้านคนก่อนโควิด-19 เลยทีเดียว ในกลุ่มของแอคคอร์ประเทศไทย ปัจจุบันแขกที่เข้าพักมีการใช้จ่ายเฉลี่ยต่อหัวที่สูงที่สุดที่เคยมีมา

F.I.T. และลูกค้าองค์กรมาก่อน กรุ๊ปทัวร์ยังซบเซา

แลงดอนกล่าวต่อไปว่า ตลาดนักท่องเที่ยวที่เข้ามาส่วนใหญ่ในขณะนี้จะเป็นกลุ่ม F.I.T. และลูกค้าองค์กรหรือไมซ์ ทำให้มีการใช้จ่ายสูง ส่วนกรุ๊ปทัวร์ยังเป็นตลาดที่ค่อนข้างซบเซา เพราะปกติแล้วกรุ๊ปทัวร์ส่วนใหญ่จะมาจากประเทศจีน และขณะนี้จีนยังไม่เปิดพรมแดน

ดังนั้น แนะนำโรงแรมที่ยังคงมุ่งเน้นรับลูกค้ากรุ๊ปทัวร์ ควรปรับมาพุ่งเป้าที่กลุ่ม F.I.T. หรือลูกค้าองค์กรก่อน เพราะเชื่อว่าจีนจะเปิดประเทศได้อย่างเร็วที่สุดในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566

อรรถกวีเสริมด้วยว่า สถานการณ์หลังโควิด-19 นั้นปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งในการตัดสินใจของนักท่องเที่ยวคือ “ค่าน้ำมัน” ซึ่งส่งผลต่อ “ค่าตั๋วเครื่องบิน” ทำให้กลุ่มที่เดินทางเข้ามาก่อนจะเป็น “กลุ่มระยะการบินสั้น” สอดคล้องกับข้อมูลของกองเศรษฐกิจการท่องเที่ยวและกีฬา ซึ่งพบว่าช่วง 10 เดือนแรกของปีนี้สัญชาตินักท่องเที่ยวที่เข้ามามากที่สุด 3 อันดับแรก คือ มาเลเซีย 1.29 ล้านคน, อินเดีย 6.98 แสนคน และสิงคโปร์ 3.81 แสนคน

• กลุ่ม “เจียอาภา” เปิดโรงแรม “แอนดาซ” แห่งแรกในไทย ที่พักหรูแพงสุดคืนละ 5 แสนบาท!

Bleisure ตลาดมาแรงของยุค

แลงดอนยังกล่าวถึงเทรนด์หนึ่งที่มาแรงในยุคหลังโควิด-19 ซึ่งโรงแรมสามารถปรับตัวมารับเทรนด์นี้ได้ คือ การท่องเที่ยวแบบ ‘Bleisure’ หรือ Business+Leisure

เทรนด์นี้เริ่มต้นในยุโรปก่อนโดยพฤติกรรมนักท่องเที่ยวจะพักตั้งแต่วันศุกร์ เสาร์ อาทิตย์ จันทร์ มีการพาครอบครัวมาท่องเที่ยวด้วย เพราะหลังโควิด-19 บริษัทจำนวนมากเริ่มให้พนักงาน Work from Anywhere ได้และส่วนใหญ่จะอนุญาตในวันศุกร์และจันทร์ ทำให้พนักงานอาจจะพาครอบครัวไปพักผ่อน ทำงานวันศุกร์กับจันทร์ที่โรงแรม แต่เสาร์-อาทิตย์สามารถเที่ยวได้เต็มที่

• ชมรมคนรักงาน! คนไทย 2 ใน 3 หอบงานไปทำระหว่างเที่ยว ผู้นำเทรนด์ ‘Bleisure’

การพักผ่อนแบบนี้จึงทำให้นักท่องเที่ยวจองโรงแรมยาวนานขึ้น ไม่ได้จองเฉพาะวันหยุดสุดสัปดาห์คืนเดียว และแลงดอนเห็นว่าเทรนด์นี้เริ่มเกิดขึ้นแล้วที่กรุงเทพฯ

สรุปได้ว่า อนาคตการท่องเที่ยวและ “โรงแรมไทย” ปีหน้าน่าจะสดใสต่อเนื่อง ด้วยเป้าหมายคาดการณ์เบื้องต้นจากททท.คาดจะมีนักท่องเที่ยวเข้ามา 15-20 ล้านคน ยังไม่นับรวมหากว่า “จีน” เปิดประเทศก็จะยิ่งทำให้คึกคักขึ้น โดย CBRE เชื่อว่าโรงแรมไทยจะฟื้นตัวเต็มที่ได้เท่ากับก่อนโควิด-19 ภายในปี 2567

“มณีรัตน์ วิจิตรรัตนะ” ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยรายงานการสำรวจความคิดเห็นบริษัทในเอเชียแปซิฟิกกว่า 150 บริษัท ในปี 2565 เกี่ยวกับนโยบายการทำงานภายในสำนักงานหลังสถานการณ์คลี่คลาย พบข้อมูลดังนี้

• 38% ทำงานในสำนักงานเท่านั้น
• 24% ทำงานในสำนักงานเป็นส่วนใหญ่
• 28% ทำงานในและนอกสำนักงานเท่ากัน
• 5% ทำงานนอกสำนักงานเท่านั้นหรือเป็นส่วนใหญ่

ตัวเลขนี้เมื่อเทียบกับการสำรวจเมื่อปี 2564 จะพบว่า มีบริษัทเอเชียที่ต้องการให้พนักงาน “เข้าออฟฟิศ” ทุกวันมากขึ้นกว่าเดิม (ปี 2564 มีบริษัทที่ต้องการให้เข้าออฟฟิศทุกวันเพียง 26%) ขณะที่ตัวเลขของบริษัทที่ให้มีการทำงานแบบไฮบริดอยู่ที่ 52% ซึ่งใกล้เคียงกับเมื่อปีก่อน ส่วนที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัดคือบริษัทที่ให้พนักงานทำงานนอกสำนักงานเท่านั้น ซึ่งลดลงจากสัดส่วน 21% มาเหลือเพียง 5%

มณีรัตน์ระบุว่า บริษัทเอเชียจำนวนมากทบทวนนโยบายที่เคยจะให้พนักงานทำงานนอกสำนักงานเท่านั้นหรือเป็นส่วนใหญ่ เพราะพบว่าการเข้าออฟฟิศยังช่วยให้การทำงานมีประสิทธิภาพมากกว่า ความร่วมมือระหว่างคนในทีมดีกว่า สร้างวัฒนธรรมองค์กรได้

แนวคิดของบริษัทเอเชียที่จำนวนมากยังต้องการให้พนักงานเข้าออฟฟิศทุกวัน ค่อนข้างแตกต่างกับบริษัทในสหรัฐฯ ยุโรป ตะวันออกกลาง และแอฟริกา ที่มีบริษัทเพียง 5% ที่ต้องการให้พนักงานมาออฟฟิศทุกวัน

เทรนด์ของฝั่งเอเชียแปซิฟิกเป็นผลดีต่อตลาดอาคารสำนักงาน เพราะนั่นหมายความว่าบริษัทเกือบทั้งหมดจะยังต้องการใช้พื้นที่สำนักงานต่อไป โดยเกือบครึ่งหนึ่งของบริษัทที่ตอบแบบสอบถามมีแผนจะเพิ่มพื้นที่ออฟฟิศภายในสามปี

สำนักงานแบบ Hot Desk จะเป็นที่ต้องการ

จากนโยบายดังกล่าว เมื่อบริษัทมีการทำงานแบบไฮบริดเป็นส่วนใหญ่ พนักงานสับเปลี่ยนกันเข้ามาออฟฟิศ ทำให้โต๊ะทำงานไม่ต้องมีที่นั่งประจำ เทรนด์การมีที่นั่งแบบยืดหยุ่นหมุนเวียนกันไป (Hot Desk) ที่เคยเป็นกระแสมาตั้งแต่ก่อนเกิด COVID-19 ก็จะยังเป็นเทรนด์ต่อเนื่องและมากขึ้น โดยสำนักงานที่เป็น open-plan เปิดโล่งและยืดหยุ่นในการจัดโต๊ะถือเป็นคุณสมบัติสำคัญอันดับแรก มีผู้เช่า 64% ต้องการสำนักงานรูปแบบนี้

ส่วนบริษัทที่ใช้ที่นั่งตายตัวก็ลดลง จากการสำรวจพบว่าเคยมี 58% ที่มีที่นั่งประจำก่อนเกิดโรคระบาด ปัจจุบันเหลือเพียง 28% เพราะหลายอุตสาหกรรมสามารถจัดการให้เป็นที่นั่งหมุนเวียนได้แล้ว เช่น ภาคการเงิน สำนักงานกฎหมาย

ประเด็นอื่นๆ ที่ผู้เช่าต้องการจากสำนักงาน เช่น 52% ต้องการคุณภาพอากาศในอาคารที่ดี, 51% ต้องการพื้นที่ส่วนตัวสำหรับประชุมออนไลน์และโทรศัพท์, 35% ต้องการเทคโนโลยีไร้สัมผัส

ข้อดีของการทำงานแบบไฮบริดคือช่วยลดความหนาแน่นในออฟฟิศได้ และทำให้ประสิทธิภาพงานดีขึ้น อ่านข้อมูลนี้จาก PwC ที่นี่

ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) เปิดผลวิจัยแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2565 ยังเป็นปีแห่งความไม่แน่นอน จากภาพรวมเศรษฐกิจไทยปีนี้น่าจะฟื้นตัว 3.4% (คาดการณ์โดยธนาคารแห่งประเทศไทย) แต่ยังขึ้นอยู่กับจำนวนนักท่องเที่ยวและภาคการส่งออก ขณะที่ไวรัสสายพันธุ์โอมิครอนโจมตีประเทศตั้งแต่ต้นปี และพฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยนไป ทั้งยังซับซ้อนยิ่งขึ้น

CBRE แบ่งการวิจัยตลาดเป็น 5 ธุรกิจ ดังนี้

1.ตลาดที่พักอาศัย

สรุปภาพปี 2564: ตลาดคอนโดมิเนียมมีผลกระทบมากในกลุ่มคอนโดฯ ลักชัวรีใจกลางเมือง เป็นปีแรกที่ไม่มีการเปิดใหม่เลย รวมถึงผู้ซื้อเหลือเฉพาะชาวไทยเกือบทั้งหมด และเป็นเรียลดีมานด์ซื้ออยู่เองหรือลงทุนระยะยาว ทำให้อัตราการขาย (sold rate) เดินช้ากว่าปกติ เพราะผู้ซื้อคิดละเอียดก่อนตัดสินใจ ขณะที่โครงการแนวราบขายดีขึ้น จากความต้องการพื้นที่บ้านมากขึ้นหลังเกิดโรคระบาด

เทรนด์ปี 2565

• สถานการณ์น่าจะยังใกล้เคียงกับปี 2564 นั่นคือผู้ซื้อนิยมโครงการแนวราบมากกว่าคอนโดฯ และเป็นเรียลดีมานด์ซื้ออยู่เองมากกว่านักลงทุน แต่เชื่อว่าตลาดคอนโดฯ ซูเปอร์ลักชัวรีกลางเมืองจะเห็นการฟื้นตัวมากกว่าสองปีที่ผ่านมา
• ตลาดเฉพาะกลุ่ม (niche market) อย่างที่พักอาศัยใกล้สถานศึกษา จะมีความต้องการซื้อสูง รวมถึงโครงการที่ใช้เชนโรงแรมบริหาร (branded residence) มีความต้องการสูงเช่นกัน
• ข้อควรระวังปีนี้ยังเป็น “สถานะการเงินของลูกค้า” เพราะแม้ว่าดอกเบี้ยจะต่ำและมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV แล้ว แต่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นมากนัก ทำให้ลูกค้าต้องการดีลที่ดีที่สุด
• โครงการแนวราบ ลูกค้ามีความต้องการเพิ่มขึ้นในหลายๆ ด้าน เช่น พื้นที่เอนกประสงค์มีมากขึ้น สามารถปรับใช้ได้ตามใจ, พื้นที่สีเขียวรอบบ้านกว้างขึ้น, ครัวฝรั่งในบ้านสามารถใช้ได้จริงเหมือนกับครัวไทย, พื้นที่ส่วนกลางใหญ่และใช้ได้จริง สามารถวิ่งออกกำลัง จูงสุนัขเดินเล่นได้

2.ตลาดพื้นที่สำนักงาน

สรุปภาพปี 2564: เป็นปีแรกนับตั้งแต่ปี 2541 ที่ตลาดสำนักงานมีอัตราเช่าติดลบ กล่าวคือมีผู้เช่าย้ายออกมากกว่าผู้เช่าใหม่ อัตราพื้นที่ว่างปรับขึ้นสูงกว่า 10% เนื่องจากผลกระทบโรคระบาดทำให้บริษัทปรับสำนักงานเป็นแบบ “ไฮบริด” หรือบางบริษัทอาจเผชิญวิกฤตการเงินจนต้องลดพื้นที่เช่า

เทรนด์ปี 2565

• CBRE คาดว่าปี 2565 พื้นที่ว่างจะสูงกว่า 15% เพราะซัพพลายใหม่ที่สูงกว่าดีมานด์ โดยปีนี้จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่อีกมากกว่า 500,000 ตร.ม.
• ปีนี้บริษัทจะมีความชัดเจนขึ้นเรื่องการทำงานแบบไฮบริด จะมีการประเมินความต้องการใช้ออฟฟิศใหม่ และปรับการใช้ออฟฟิศให้เหมาะสม เกิดประโยชน์สูงสุด บริษัทส่วนใหญ่จะต้องการพื้นที่แบบยืดหยุ่น สามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้
• กฎเกณฑ์มาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) จะมีส่วนสำคัญในการตัดสินใจเช่าอาคารของบริษัท การเป็นอาคารมาตรฐาน LEED หรือ WELL อาจไม่เพียงพอแล้ว แต่แลนด์ลอร์ดต้องปฏิบัติตามมาตรฐาน ESG ตลอดวงจรชีวิตของอาคาร

• อาคารเก่าจะเผชิญความท้าทาย เพราะมาตรฐานแบบใหม่ทั้งในเชิงโครงสร้าง การใช้งานได้ยืดหยุ่น จนถึงเรื่อง ESG ขณะที่ตัวเลือกอาคารใหม่มีมากขึ้น ทำให้อาคารเก่าต้องเร่งตัวเพื่อแข่งขัน โดยอาคารสำนักงานในย่านซีบีดีเป็นอาคารเก่าถึง 70% และนอกซีบีดีเป็นอาคารสำนักงานเก่า 65%
• อาคารที่อยู่ระหว่างสร้าง อาจต้องคำนวณโมเดลทางการเงินใหม่ ตั้งราคาเช่าที่เหมาะกับสถานการณ์มากขึ้น
• คาดว่าอาคารสำนักงานขนาดเล็ก พื้นที่เช่าหลักหมื่นตร.ม. อาจมีการระงับหรือชะลอโครงการไปก่อน แต่อาคารขนาดใหญ่หลักแสนตร.ม. เชื่อว่าจะไม่หยุดการก่อสร้าง

3.ตลาดพื้นที่ค้าปลีก

สรุปปี 2564: ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคในประเทศไทยยังคงอยู่ในระดับต่ำ จากการระบาดต่อเนื่องของ COVID-19 ทำให้ร้านค้าต่างชะลอการลงทุนเปิดสาขาใหม่ และยังพิจารณาลดสาขาเดิมด้วยเพื่อลดต้นทุน เป็นผลกระทบเชิงลบต่อพื้นที่ค้าปลีก

เทรนด์ปี 2565

• ผู้เช่าต้องการสัญญาที่ยืดหยุ่นเพื่อรับมือกับความไม่แน่นอน การเปลี่ยนมาเก็บค่าเช่าโดยอิงจากยอดขาย (turnover rent) หรือ การเก็บ GP แทนการใช้ค่าเช่าคงที่ จะเป็นเรื่องปกติมากขึ้นในวงการ
• ผู้เช่ายังระวังการเปิดสาขาเพิ่ม จากการระบาด COVID-19 ที่ยังไม่จบลง รวมถึงการค้าแบบ Omnichannel ที่ได้ผลมากขึ้น ทำให้ร้านเปลี่ยนกลยุทธ์การเปิดสาขาให้สอดคล้องกับเทรนด์นี้
• ความท้าทายของศูนย์การค้าและร้านค้าคือ จะดึงผู้ซื้อกลับมาที่หน้าร้านจริงได้อย่างไร ในยุคที่ผู้บริโภคคุ้นชินกับการซื้อออนไลน์แล้ว อาจสร้างประสบการณ์ใหม่ที่ทำให้ผู้ซื้อต้องมาที่หน้าร้าน หรือมีเทคโนโลยีลูกเล่นใหม่ในร้าน เช่น AR, VR
• ข่าวดีคือ ผู้บริโภคเริ่มชินกับการอยู่ร่วมกับ COVID-19 ทำให้ผ่อนคลายมากขึ้นในการมาที่ศูนย์การค้า

4.ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์

สรุปปี 2564: การลงทุนทางตรงจากต่างประเทศฟื้นตัวขึ้นมาในระดับเดียวกับปี 2562 แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการขยายตัวของบริษัทเดิมที่มีการลงทุนอยู่แล้ว แต่โดยรวมนับเป็นข่าวดีของธุรกิจนี้

เทรนด์ปี 2565

• เทรนด์ของผู้ผลิตที่ต้องการกระจายซัพพลายเชนให้ยืดหยุ่นขึ้น น่าจะเป็นผลดีต่อประเทศไทย
• อสังหาฯ ด้านนี้ต้องให้ความสำคัญกับ ESG มากขึ้น เพราะเป็นข้อกำหนดที่บริษัทระดับสากลกำลังปฏิบัติตาม
• ปีที่ผ่านๆ มา มาตรการควบคุมการเดินทางเข้าออกประเทศ ทำให้เกิดผลเสียต่อการทำสัญญากับลูกค้ารายใหม่ เพราะผู้เช่าไม่สามารถเดินทางเข้ามาชมไซต์งานจริงได้ ปีนี้ต้องจับตานโยบายการผ่อนคลายการเปิดประเทศอย่างต่อเนื่อง
• อีคอมเมิร์ซยังเป็นธุรกิจสำคัญขับเคลื่อนดีมานด์ ทั้งในส่วนคลังสินค้าและดาต้าเซ็นเตอร์

5.ตลาดโรงแรม

สรุปปี 2564: หนึ่งในธุรกิจที่อ่วมที่สุดจาก COVID-19 แต่ปี 2564 ถือว่าโรงแรมมีการปรับตัวไปได้มากแล้ว โดยการลดรายได้เฉลี่ยต่อวันต่อห้อง (ADR) เพื่อให้ได้ลูกค้าคนไทยมากขึ้น จนอัตราเข้าพักอยู่ในระดับ 20-30% ซึ่งพอจะหล่อเลี้ยงให้ธุรกิจเดินต่อไปได้

เทรนด์ปี 2565

• ยังต้องเน้นนักท่องเที่ยวในประเทศต่อไป เพราะจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่แน่นอน โรงแรมต้องหากลยุทธ์ดึงคนไทยต่อเนื่อง โดยปีนี้คำว่า ‘Staycation’ จะไม่ใช่เรื่องใหม่อีกต่อไป อาจต้องหาการตลาดรูปแบบอื่นเข้ามา

• ตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ จะมีห้องพักเสร็จใหม่อีก 7,423 ห้อง ซึ่งคิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้นถึง 6.7% ตลาดนี้จะเกิดความท้าทายต่อเจ้าของโรงแรมว่า จะตัดสินใจเปิดบริการ 100% หรือเปิดเป็นบางส่วน หรือเปิดเฉพาะส่วนร้านอาหาร (F&B) หรือปิดต่อไปสักระยะ
• อัตราเข้าพักยังสำคัญที่สุด เนื่องจากยังต้องเน้นตลาดคนไทย ADR น่าจะยังไม่ปรับขึ้นมากนัก อาจปรับขึ้นได้เฉพาะหน้าเทศกาลเท่านั้น เพื่อให้อัตราเข้าพักสูงพอที่จะหล่อเลี้ยงธุรกิจต่อได้อีกปี และต้องเสริมการหาโอกาสในกลุ่ม F&B ให้มากที่สุด

อ่านรายงานอื่นๆ เพิ่มเติม

• สรุปตลาด “คอนโดฯ-ออฟฟิศ-รีเทล” เกิดอะไรขึ้นบ้างในรอบ 20 ปี บทวิเคราะห์จาก “เน็กซัส”
• 4 รูปแบบ “ออฟฟิศ” ในยุคการทำงานแบบ “ไฮบริด” ที่เราจะได้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ

“ณพน เจนธรรมนุกูล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) หรือ SAMCO ร่วมด้วย “กล้ายุทธ จินตนะกุล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอสเซท โปร กรุ๊ป จำกัด แถลงการร่วมทุนโครงการแรกระหว่างสองบริษัทคือโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี “Providence Lane” เอกมัย-รามอินทรา มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท ทั้งโครงการมีเพียง 12 ยูนิตส่วนตัว ราคาเริ่มต้น 30 ล้านบาท เตรียมเปิดพรีเซล 9-10 ตุลาคมนี้

สัมมากรเป็นบริษัทที่ก่อตั้งมายาวนาน 50 ปี การแตกแบรนด์ใหม่ในระดับลักชัวรีครั้งนี้ถือเป็นการขยายฐานตลาดใหม่ โดยณพนกล่าวว่า บริษัทเลือกจับมือกับแอสเซท โปร เนื่องจากเป็นบริษัทที่จับกลุ่มลูกค้าระดับลักชัวรีอยู่แต่เดิม ทำให้มีความเข้าใจพฤติกรรมลูกค้า

ด้านกล้ายุทธ กล่าวถึงบริษัทแอสเซท โปร กรุ๊ปเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ อยู่ในเครือ สิริมงคล และมีธุรกิจนำเข้ารถยนต์พรีเมียมภายใต้แบรนด์ Rabbit Auto Craft และการร่วมจับมือกับสัมมากรจะทำให้บริษัทได้ขยายตลาดเข้าสู่กรุงเทพฯ เป็นครั้งแรก

ทั้งสองบริษัทจะร่วมทุนในสัดส่วน สัมมากร 51:49 แอสเซท โปร กรุ๊ป และเตรียมโครงการที่สองภายใต้การร่วมทุนไว้แล้วในทำเลพัฒนาการ จะเป็นบ้านเดี่ยวระดับอัลตราลักชัวรี

ผู้ซื้อรับงานศิลปะส่วนตัวจาก ‘ป๊อด โมเดิร์นด็อก’

สำหรับโครงการ “Providence Lane” เอกมัย-รามอินทรา ตั้งอยู่ในซอยสังคมสงเคราะห์ 14 ระยะทาง 2 กม.จากเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ มีทั้งหมด 12 หลัง เป็นบ้านเดี่ยว 3 ชั้น 4 ห้องนอน 5-6 ห้องน้ำ ขนาดที่ดินเริ่มต้น 64 ตร.ว. มีสระว่ายน้ำส่วนตัวและลิฟต์ทุกหลัง

กล้ายุทธนำเสนอโครงการนี้ว่า ออกแบบในสไตล์ ‘Bauhaus’ เน้นความเรียบ เชื่อมต่อภายในและภายนอกบ้าน ดีไซน์ไร้กาลเวลา ใส่ใจคุณภาพของวัสดุ สร้างพื้นที่ให้มีความเป็นส่วนตัว ไฮไลต์ฟังก์ชันตัวบ้านจะมีพื้นที่ ‘Café Area’ ด้วย ซึ่งจะทำให้บ้านมีที่ทำกิจกรรมร่วมกัน

Providence Lane เอกมัย-รามอินทรา เลือกให้ “ป๊อด โมเดิร์นด็อก” ธนชัย อุชชิน เป็น ‘Brand Iconic’ ของโครงการ ช่วยสร้างการรับรู้และร่วมในแคมเปญการตลาดด้วย นั่นคือ ลูกค้าที่จอง 2 หลังแรกในโครงการ จะได้รับภาพวาดเอ๊กซ์คลูซีฟฝีมือป๊อด โมเดิร์นด็อก โดยเขาจะใช้เวลาพูดคุยกับเจ้าของบ้านก่อนเริ่มลงมือสร้างงานศิลปะ ทำให้ภาพสะท้อนตัวตนของเจ้าของและมีหนึ่งเดียว

“เลือกพี่ป๊อดมาเพราะเป็นไอคอนของไอคอน ทุกคนรู้จักพี่ป๊อด และเขามีบุคลิกชัดเจนซึ่งสะท้อนออกมาในงานของเขาไม่ว่าจะเป็นงานเพลงหรืองานศิลปะ ไลฟ์สไตล์ของพี่ป๊อดก็สบายๆ เข้ากับดีไซน์โครงการเราที่เป็นระดับลักชัวรีแต่ดีไซน์มีความไร้กาลเวลา” ณพนกล่าว โดยวางเป้าว่าโครงการนี้จะปิดการขายได้ภายใน 1 เดือน

ปีนี้เปิด 3 โครงการ สถานการณ์ดีขึ้นจาก 2563

แผนธุรกิจของสัมมากรปี 2564 ณพนระบุว่า จะมีการเปิดตัว 3 โครงการ ช่วงไตรมาส 4 มูลค่ารวม 850 ล้านบาท โครงการแรกคือ Providence Lane เอกมัย-รามอินทรา มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท ตามด้วย Two Ekkamai มูลค่าโครงการ 150 ล้านบาท (เป็นบ้านหรูราคาเริ่ม 75 ล้านบาท) และปิดท้ายโครงการ One Gate รามอินทรา มูลค่าโครงการ 200 ล้านบาท

• อสังหาฯ ในมุมมอง “เอพี” ปี 2564 ระวังเศรษฐกิจโตลวงตา เปิดคอนโดฯ ยังเป็นโจทย์ยาก

ณพน กล่าวว่า รอบ 6 เดือนแรกของปีนี้ บริษัททำรายได้ 716 ล้านบาท เติบโต 6.5% ส่วนไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ยอดขายเติบโต 28% สะท้อนว่าปีนี้สถานการณ์ตลาดดีขึ้น

เห็นได้ว่าปีนี้สัมมากรหันมาบุกตลาดระดับไฮเอนด์เต็มตัว โดยมีการใช้แบรนด์ใหม่ๆ ทำตลาด ณพนระบุว่า เกิดจากประเมินตลาดช่วงนี้ผู้ที่ยังมีกำลังซื้อจะเป็นกลุ่มระดับบน และจะเลือกสินค้าบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม เพราะทุกคนต่างต้องการพื้นที่ในบ้านมากขึ้น

ตลาดบ้านหรูขายได้ไม่ต่ำกว่า 60%

“อลิวัสสา พัฒนถาบุตร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) เปิดข้อมูลตลาดบ้านหรูในกรุงเทพฯ ปี 2564 ยังไปได้ดี โดยบ้านระดับราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป ทำยอดขายระหว่าง 60-67% มาตลอดตั้งแต่ไตรมาส 1/2563 โดยมียูนิตออกขายใหม่เฉลี่ยกว่า 200 ยูนิตต่อปี

อย่างไรก็ตาม อลิวัสสาเจาะลึกให้เห็นรายทำเลว่า บ้านหรูที่อยู่ใจกลางกรุงเทพฯ หรือในเขตรอบๆ กลางเมือง จะขายดีกว่าเขตชานเมือง โดยเขตใจกลางเมืองและรอบๆ กลางเมืองจะมีอัตราการขายระหว่าง 62-87% ขณะที่เขตชานเมืองฝั่งตะวันออกขายได้ 56% และเขตชานเมืองฝั่งตะวันตกขายได้ 60% (ข้อมูลช่วงครึ่งปีแรก 2564)

• สรุปสถานการณ์อสังหาฯ 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยซึมต่อเนื่อง นักพัฒนาเบนเข็มเข้าธุรกิจโลจิสติกส์

ยอดขายที่ยังทำได้ดีของตลาดบ้านหรูนั้นน่าจะ “ยังไม่ถึงจุดพีค” เพราะ “ดีมานด์ของบ้านใหม่ที่มีฟังก์ชันตอบโจทย์ new normal เพิ่งเริ่มต้น และมีแนวโน้มที่จะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ” อลิวัสสากล่าว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) จัดสัมมนาสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีหลัง 2564 และแนวโน้มปี 2565 พร้อมฟังข้อมูลจากบริษัทวิจัยด้านอสังหาฯ 3 แห่ง คือ JLL, ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ และ CBRE สรุปข้อมูลที่น่าสนใจเป็นข้อๆ ดังนี้

1.ตลาดที่อยู่อาศัย 2564 ซบเซาตลอดปี

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ REIC เปิดเผยข้อมูลการวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า “ครึ่งปีแรก 2564” มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เพียง 18,700 หน่วย ลดลง -4.7% YoY คิดเป็นมูลค่า 86,400 ล้านบาท ลดลง -5.9% YoY โดยตลาดที่หดตัวลงส่วนใหญ่เกิดจากคอนโดมิเนียมลดลง ขณะที่ตลาดแนวราบยังทรงตัวใกล้เคียงปีก่อน

อย่างไรก็ตาม “รวมทั้งปี 2564” REIC ประเมินว่าโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีจำนวน 53,700 หน่วย และมีมูลค่าประมาณ 239,700 ล้านบาท

เห็นได้ว่า “ครึ่งปีหลัง 2564” ยังถูกประเมินว่าจะมีสินค้าใหม่เข้าตลาดได้มากกว่าครึ่งปีแรก อย่างไรก็ตาม ถ้าเทียบกับปีก่อนแล้ว จำนวนหน่วยจะยังติดลบ -3.9% YoY และมูลค่าติดลบ -22.2% YoY ภาพรวมของปีนี้ภาคอสังหาฯ จึงซบเซายิ่งกว่าปี 2563

2.ทำเล นครปฐม สมุทรสาคร สมุทรปราการ ฟื้นตัวดีกว่า

REIC ยังแยกย่อยรายทำเลด้วยว่า ตลาดที่การเปิดโครงการใหม่หดตัวมากในช่วงครึ่งปีแรก 2564 ได้แก่ นนทบุรี (-70.1% YoY) ปทุมธานี (-67.1% YoY) และกรุงเทพฯ (-29.1% YoY)

แต่ตลาดที่กลับมาฟื้นตัวในแง่การเปิดขายใหม่คือ นครปฐม (+82.4% YoY) สมุทรสาคร (+43.1% YoY) และ สมุทรปราการ (+16.8% YoY) ซึ่งการฟื้นตัวเหล่านี้เกิดจากตลาดบ้านจัดสรรแทบทั้งหมด

3.ปี 2565 ประเมินตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมาโตพุ่ง 60%

สำหรับปี 2565 REIC มองเห็นความหวังว่าตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ จะฟื้น ภายใต้สมมติฐานว่าไทยมีการฉีดวัคซีนทั่วถึงและมีภูมิคุ้มกันหมู่ ทำให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัว 4% ในปีหน้า

โดยคาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่ 86,100 หน่วย หรือเติบโต +60.3% YoY คิดเป็นมูลค่า 374,300 ล้านบาท เติบโต +56.2% YoY ทั้งนี้ คาดว่าจะมีการเติบโตสูงในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 ก่อนจะเติบโตแบบชะลอลงในช่วงครึ่งปีหลัง

4.ตลาดกลางถึงล่างเน้นราคา ตลาดบนต้อง ‘ปัง’ จริงๆ

ด้านพฤติกรรมผู้บริโภคเป็นอย่างไร รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ CBRE แยกการวิเคราะห์เป็น 2 กลุ่ม คือ

กลุ่มซื้อระดับกลางถึงล่าง ผลกระทบทางเศรษฐกิจต่อกลุ่มนี้สูงมาก ดังนั้น การตัดสินใจทุกอย่างขึ้นอยู่กับราคาตอบโจทย์หรือไม่ หรืออาจจะเป็นโครงการที่เจาะผู้ซื้อเฉพาะกลุ่ม เช่น อยู่ในทำเลใกล้สถาบันการศึกษา โปรดักส์ที่สามารถตอบความต้องการได้ตรงกลุ่มเฉพาะและราคาดีด้วยก็จะขายได้ง่ายกว่า

ส่วนตลาดระดับบนขึ้นไป ลูกค้ายังมีกำลังซื้อ แต่ใช้เวลาตัดสินใจนาน เพราะลูกค้าต้องการโปรดักส์ที่ ‘one of a kind’ คือมีหนึ่งเดียวที่ไม่สามารถหาโปรดักส์อื่นทดแทนได้ รวมถึงจะเน้นที่อยู่อาศัยเพื่อการพักผ่อน เพราะกลุ่มนี้ต้องการจะมีบ้านหลังที่สองเพื่อหลีกหนีปัญหา COVID-19 ไปพักผ่อนได้

5.อสังหาฯ เบนเข็มลงทุนด้านโลจิสติกส์

แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะซบเซา แต่ธุรกิจอสังหาฯ ก็มีการเบนเข็มไปลงทุนในกลุ่มอสังหาฯ ให้เช่าแทน “สุพินท์ มีชูชีพ”  ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย จำกัด (JLL) เปิดเผยว่า แม้การลงทุนจะลดลงตั้งแต่ปี 2563 แต่กลุ่มหนึ่งที่มาแรงคือ อสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ในปี 2563 การลงทุนกลุ่มนี้เติบโตถึง 89% YoY และคิดเป็นครึ่งหนึ่งของการลงทุนอสังหาฯ ให้เช่าทั้งหมด

เปิดไตรมาส 1 ปี 2564 ก็ยังคงร้อนแรง โดยมีการลงทุนอสังหาฯ ให้เช่ารวม 8,400 ล้านบาท เกือบทั้งหมดคือการลงทุนอสังหาฯ อุตสาหกรรม เช่น คลังสินค้า นิคม ส่วนกลุ่มอสังหาฯ ให้เช่าที่แทบไม่เห็นการลงทุนเลยตั้งแต่ปี 2563 ต่อเนื่องถึงปีนี้คือ “รีเทล” กระแสเหล่านี้เกิดจากเทรนด์อีคอมเมิร์ซที่ทำให้คลังสินค้าเป็นที่ต้องการสูง

• ออริจิ้น-JWD ร่วมทุนพา “แอลฟา” ตีตลาดคลังสินค้า-โลจิสติกส์ 1 ล้านตร.ม. ภายในปี 2568

6.ใช้ Branded Residences ดึงนักลงทุน

กลุ่มบริษัทวิจัยที่ร่วมสัมมนายังแนะนำว่า สำหรับโครงการคอนโดฯ ที่กำลังพัฒนาหรือมีปัญหาด้านยอดขาย อาจจะพิจารณาแนวทางใหม่ในการดึงนักลงทุน โดยวิธีที่มองตรงกันว่าจะได้ผลคือ การดึงเชนโรงแรมชื่อดังเข้ามาบริการเพื่อเป็นโครงการแบบ Branded Residences

• ครม.อนุมัติ “วีซ่าระยะยาว” ดึงต่างชาติมีฐานะ “อสังหาฯ” อ้อนรัฐปลดล็อกการถือครองบ้าน-คอนโด

“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ มองว่าโครงการอาจจะปรับตัวเป็นลักษณะขายห้องเพื่อการลงทุนและเช่าห้องคืนเพื่อบริหารเป็นโรงแรม/อพาร์ตเมนต์ ซึ่งจะทำให้การันตีผลตอบแทน (yield) ที่จะให้กับนักลงทุนได้ และทำให้นักลงทุนสนใจมากขึ้น

ในแง่ลูกค้าต่างชาติ สุพินท์แห่ง JLL มองว่า Branded Residences จะทำให้ต่างชาติเชื่อถือมากกว่า และราคาของคอนโดฯ ที่มีแบรนด์โรงแรมในไทยยังถูกกว่าในสิงคโปร์หรือฮ่องกง จะทำให้นักลงทุนตัดสินใจซื้อง่ายขึ้น

“อาดัม เบลล์” หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) เปิดเผยข้อมูลการขายที่ดินนิคมอุตสาหกรรมของไทยช่วงปี 2559-63 ประเมินว่าไทยไม่ได้อานิสงส์จากโมเดล China Plus One มากนัก โดยตลาดรวม 5 ปีมียอดขายสะสม 7,913 ไร่

โมเดล China Plus One ที่เริ่มขึ้นตั้งแต่ก่อนเกิด COVID-19 ระบาด คือโมเดลการกระจายฐานผลิตและซัพพลายเชนออกจากประเทศจีน เพื่อกระจายความเสี่ยงหลังเกิดสงครามการค้า แต่เดิมคาดการณ์ว่าผู้ที่จะได้ประโยชน์มากที่สุดคือ เวียดนาม ไทย และมาเลเซีย

CBRE มองว่า เวียดนาม กลายเป็นประเทศที่ประสบความสำเร็จมากกว่าในการดึงดูดนักลงทุนให้ย้ายฐานเข้ามา โดยมีข้อได้เปรียบคือ แรงงานจำนวนมาก อายุน้อย ค่าแรงต่ำ ทำให้อุตสาหกรรมที่ต้องการแรงงานมากจะสนใจเวียดนามมากกว่าไทย

อย่างไรก็ตาม แม้ไทยจะแข่งขันเรื่องอัตราค่าแรงกับเวียดนามไม่ได้ แต่ไทยมีจุดแข็งมากกว่าเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน นิคมอุตสาหกรรมบริหารจัดการได้อย่างมืออาชีพ และมีแรงงานทักษะเฉพาะทางจำนวนมากกว่า

CBRE เชื่อว่า แหล่งนิคมฯ ที่เป็นที่ต้องการมากคือแถบอีสเทิร์นซีบอร์ด แต่เนื่องจากชาวจีนยังเดินทางเข้ามาชมพื้นที่ไม่ได้ ทำให้การขายหยุดชะงัก ประเทศไทยอาจต้องรอจนกว่าสถานการณ์ COVID-19 คลี่คลาย ดีมานด์ที่ค้างอยู่นี้จึงจะเกิดเป็นยอดขายจริง

แต่ธุรกิจเกี่ยวเนื่องที่กำลังบูมขณะนี้คือ “คลังสินค้า” ซึ่งขยายตัวต่อเนื่องจากอีคอมเมิร์ซ และยิ่งบูมสุดขีดจากการระบาดที่ทำให้ผู้บริโภคหันมาใช้จ่ายออนไลน์สูง

• สหรัฐฯ เปลี่ยน ‘สนามกอล์ฟ-ออฟฟิศ-ห้างฯ เก่า’ เป็นคลังสินค้ารับ ‘อีคอมเมิร์ซ’ โต
• จับเทรนด์ ‘Live Commerce’ ไทยแรงไม่แผ่ว โตทะลุ 300% สูงกว่าค่าเฉลี่ยเอเชียเท่าตัว

สำหรับคลังสินค้า อาดัมมองว่าทำเลทองที่มีดีมานด์สูงคือ ถนนบางนา-ตราด กม.18 – กม.23 เพราะเป็นจุดยุทธศาสตร์เชื่อมต่อได้ทั้งสนามบินสุวรรณภูมิและท่าเรือแหลมฉบัง และเป็นโซนนิ่งให้พัฒนาคลังสินค้าขนาดใหญ่ได้ แต่ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขณะนี้เริ่มสร้างความท้าทายต่อการพัฒนาคลังสินค้าเพิ่มบริเวณนี้

ก่อนหน้านี้ Shopline Thailand บริษัทระบบจัดการร้านค้าออนไลน์ ประเมินว่าปี 2564 จะเป็นปีทองของอีคอมเมิร์ซไทย คาดว่าตลาดจะโตถึง 15-20% เห็นได้ว่าการเติบโตของธุรกิจนี้โตทะยานสวนทางกับเศรษฐกิจ

“กุลวดี สว่างศรี” หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยข้อมูล ราคาที่ดินกลางเมือง 3 ทำเล คือ เพลินจิต-ลุมพินี, สุขุมวิท และสีลม-สาทร พบปี 2563 ราคาที่ดินกลางเมืองทรงตัวทุกพื้นที่ และราคาที่ดินสูงสุดยังคงเดิม ไม่ปรับเพิ่มขึ้น ดังนี้

• เพลินจิต-ลุมพินี ราคาที่ดินสูงสุด 3.93 ล้านบาทต่อตร.ว.
• สุขุมวิท ราคาที่ดินสูงสุด 2.86 ล้านบาทต่อตร.ว.
• สีลม-สาทร ราคาที่ดินสูงสุด 1.70 ล้านบาทต่อตร.ว.

โดยพื้นที่เพลินจิต-ลุมพินีและสุขุมวิท เทรนด์ราคามีการปรับขึ้นมาแล้ว 3 ปี (2561-63) ขณะที่ที่ดินสีลม-สาทรราคาทรงตัวมาตั้งแต่ปี 2559

“ราคาที่ดินปีก่อนยังไม่ปรับขึ้นเท่าที่เจ้าของที่ดินต้องการ ทำให้เจ้าของมองว่าจะเก็บที่ดินไว้ก่อนจนกว่าเศรษฐกิจดีขึ้น ความต้องการกลับมา และทำให้ได้ราคาเท่าที่ตั้งไว้” กุลวดีกล่าว

ปี 2564 เศรษฐีส่งสัญญาณยอมลดราคาที่ดิน

อย่างไรก็ตาม เข้าปี 2564 กุลวดีกล่าวว่า เริ่มเห็นสัญญาณแลนด์ลอร์ดบางแปลงเริ่มยอมปรับลดราคาลงบ้างแล้ว เช่น ที่ดินแปลงหนึ่งย่านสุขุมวิทเคยตั้งราคาขาย 1.6 ล้านบาทต่อตร.ว. ยอมลดเหลือ 1.4-1.5 ล้านบาทต่อตร.ว. เพื่อให้ขายได้ แต่จะตั้งเงื่อนไขอื่นเพิ่มเติม เช่น โอนกรรมสิทธิ์เร็วขึ้น

หรือกลุ่มที่ดินแปลงเล็กในซอยลึก เนื้อที่ดิน 200-400 ตร.ว. เป็นพื้นที่ก่อสร้างอาคารได้ไม่เกิน 23 เมตร (8 ชั้น) กลุ่มนี้มีแนวโน้มปรับลดได้มากกว่าที่ดินพัฒนาตึกสูงได้หรืออยู่ริมถนนใหญ่ ยกตัวอย่างที่ดินแปลงหนึ่งในเขตสีลม-สาทร จากบอกขายราคา 6 แสนบาทต่อตร.ว. ลดเหลือ 3 แสนบาทต่อตร.ว. ยอมลดลงครึ่งต่อครึ่่ง

กุลวดีมองว่า ปีนี้แลนด์ลอร์ดบางรายอาจจะเริ่มได้รับผลกระทบทางธุรกิจ จึงต้องการกระแสเงินสดจากการขายที่ดินไปใช้ดำเนินธุรกิจ จึงยอมลดราคาลงบ้าง ทั้งนี้ ส่วนใหญ่จะมีเฉพาะที่ดินในซอยหรือทำเลไม่ดีมากนักที่ยอมลดราคา ที่ดินแปลงสวยทำเลทองอาจจะยังไม่ลดลง

แม้ว่าจะเป็นที่ดินทำเลในซอย แต่กุลวดีเห็นว่าเป็นโอกาสของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะราคาสมเหตุสมผลพอที่จะนำมาพัฒนาทั้งคอนโดฯ ตึกเตี้ย หรือเป็นโครงการพิเศษขนาดเล็ก จำนวนยูนิตน้อย กลุ่มแนวราบระดับลักชัวรีกลางใจเมือง

ที่ดินแพงปีก่อน ส่งผลคอนโดฯ กลางเมืองหายจากตลาด

ด้าน อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ปี 2563 มีคอนโดฯ กลางเมืองเปิดตัวเพียงกว่า 1,500 ยูนิตเท่านั้น จากปกติจะเปิดตัวปีละประมาณ 10,000 ยูนิต เห็นได้ว่าการเปิดตัวลดลงเหลือเพียงราว 15% ของปกติ ส่วนการขายนั้นถือว่ายังขายได้โดยมีอัตราดูดซับ 75% แต่เกิดจากการลดราคา 15-30% ของผู้ประกอบการ เพราะต้องการปิดการขายให้ได้

ส่วนปี 2564 คาดว่าสถานการณ์การเปิดตัวจะไม่ต่างจากปีก่อนมากนัก เพราะกำลังซื้อยังขาด และราคาที่ดินปีก่อนยังสูงเกินไป เมื่อต้นทุนสูงจึงเป็นไปไม่ได้ที่จะทำราคาให้ดีกว่าตลาดซึ่งกำลังลดราคาอยู่

เมื่อเปรียบเทียบกับตลาดคอนโดฯ ขอบเมือง-ชานเมือง การเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ยังมีสถานการณ์ที่ดีกว่าบ้าง โดยมีการเปิดตัวเกือบ 26,000 ยูนิต จากปกติจะเปิดตัวเฉลี่ยปีละ 50,000 ยูนิต ทำให้คอนโดฯ กลุ่มนี้ลดลงไปราว 50%

อย่างไรก็ตาม อลิวัสสากล่าวว่า อัตราดูดซับที่แท้จริงของคอนโดฯ กลุ่มนี้ไม่ดีนัก เพราะความต้องการซื้อสูงแต่การโอนกรรมสิทธิ์จริงทำได้ยากลำบากจากปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ของผู้ซื้อ แต่ปี 2564 น่าจะยังเห็นผู้ประกอบการเน้นเปิดคอนโดฯ ในกลุ่มนี้มากกว่าจากต้นทุนที่ดินที่สมเหตุสมผลกว่า

• ปี 2563 ตลาดบ้าน-คอนโดหดแรง 35% ปี 2564 อึมครึม ลุ้นกำลังซื้อฟื้น-ราคายังปรับขึ้นยาก

อลิวัสสาสรุปสถานการณ์คอนโดฯ ยุคหลัง COVID-19 คอนโดฯ กลางเมืองมีซัพพลายเหลือขายกว่า 14,000 ยูนิต คาดว่าต้องใช้เวลาถึงครึ่งปีหลังปี 2565 จึงจะเริ่มฟื้นตัว ขณะที่คอนโดฯ ขอบเมือง-ชานเมืองมีซัพพลายเหลือขายสูงกว่า 1 แสนยูนิต ทำให้คาดว่าต้องรอถึงปี 2566 ตลาดจึงจะกลับมาอีกครั้ง

ประมวลทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 และคาดการณ์ตลาดปี 2564 “ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) เปิดเผยผลวิจัยตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑล พบว่า ช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 มีโครงการเปิดตัวใหม่ 58,087 หน่วย ลดลง 36% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน หากคิดเป็นมูลค่าจะอยู่ที่ 2.31 แสนล้านบาท ลดลง 35% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน

โดยถ้าแบ่งสัดส่วนตามประเภทสินค้า 65% ของที่เปิดขายจะเป็นกลุ่มโครงการแนวราบ บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์ ขณะที่อีก 35% เป็นคอนโดมิเนียม

ปีนี้เป็นปีที่คอนโดฯ เปิดใหม่ลดน้อยลงมาก จากข้อมูลโดย “รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ” หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) พบว่าตลาดคอนโดฯ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 มีการเปิดตัวเพียง 18,630 ยูนิต ลดลงถึง 57% จากช่วงเดียวกันปีก่อน

การหดตัวของตลาดนั้นเกิดจากเศรษฐกิจฝืดเนื่องจากโรคระบาด COVID-19 ทำให้ผู้ประกอบการต่างชะลอการเปิดโครงการ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ นั้น CBRE วิเคราะห์ว่า COVID-19 ทำให้ผู้อยู่อาศัยเปลี่ยนพฤติกรรม หลายบริษัทอนุญาตให้ทำงานที่บ้านได้มากขึ้น คนจึงมีความต้องการคอนโดฯ ในเมืองน้อยลง ประกอบกับผู้ซื้อต่างชาติซึ่งเคยเป็นลูกค้าสำคัญ ก็ไม่สามารถบินเข้ามาซื้อห้องชุดได้ ทำให้ตลาดคอนโดฯ สะดุดแรง

2564 โครงการเปิดใหม่อาจติดล็อก เพราะธนาคารเข้มการให้สินเชื่อ

สำหรับปี 2564 ทางศูนย์วิจัย LPN Wisdom คาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดใหม่ 72,000-80,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 10-20% เทียบกับปี 2563 แต่ถ้าหากคิดเป็นมูลค่าจะอยู่ที่ 3.0-3.15 แสนล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นราว 5% เทียบกับปี 2563

• SCB มองเศรษฐกิจไทย 2021 พลิกบวก 3.8% จับตาว่างงานสูง SME ระส่ำ เงินบาทเเข็งยาว

สาเหตุที่มองว่าตลาดจะกลับมาโตได้ มาจากการคาดการณ์ของสภาพัฒน์ว่า จีดีพีไทยปี 2564 น่าจะฟื้นกลับมาโตที่ 3.5-4.5% เทียบกับปีนี้ที่ติดลบ 7-8% ทำให้เศรษฐกิจน่าจะดีขึ้น รวมถึงเห็นเทรนด์การเปิดโครงการใหม่ในตลาดช่วงไตรมาส 4/63 เริ่มกลับมาเพิ่มขึ้นแล้ว เนื่องจากผู้ประกอบการเริ่มระบายสต๊อกไปได้มาก และจำเป็นต้องเปิดตัวใหม่เพื่อให้มีแบ็กล็อกสำหรับทำรายได้ต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย มองต่างมุมว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2564 น่าจะทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2563 วัดจากการยื่นขออนุมัติการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่มีโครงการใหม่เข้ายื่นขอน้อยลง ทำให้โครงการที่จะเปิดตัวปีหน้าอาจจะไม่สูงอย่างที่คาดการณ์กัน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่น่าจะเปิดตัวน้อยกว่าปี 2563

นอกจากเหตุผลดังกล่าว ไตรเตชะยังฉายภาพอุปสรรคด้านแหล่งเงินทุนด้วย โดยช่วงหลังจากเกิดการระบาดของ COVID-19 ธนาคารเริ่มเข้มงวดการให้สินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ (pre-finance) มีการปรับสัดส่วนลงจากเดิมให้กู้สูงสุดที่ 70% ของมูลค่าการลงทุน เหลือเพียง 40% ของมูลค่าการลงทุน ทำให้ผู้ประกอบการต้องมีเงินทุนในบริษัทเพียงพอเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ อุปสรรคนี้เชื่อว่าจะทำให้ผู้ประกอบการที่พึ่งพิงเงินกู้ธนาคารเป็นหลักจะเปิดตัวโครงการใหม่ได้น้อยลง

ขายยาก กู้ไม่ผ่าน ผู้ประกอบการลดราคาสู้

นอกจากปี 2563 จะเปิดขายใหม่กันน้อยลงแล้ว การขายสต็อกเดิมก็ยากลำบากมากขึ้นด้วย โดย LPN Wisdom พบว่า จำนวนหน่วยเปิดขายทั้งหมดช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 มีอัตราการขายเพียง 19% เท่านั้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีอัตราการขาย 26%

นอกจากนี้ ผู้ซื้อที่ตัดสินใจซื้อแล้วก็ยังมีสิทธิ “กู้ไม่ผ่าน” ซึ่งจะทำให้ยูนิตนั้นต้องวนกลับมาขายใหม่ โดยปี 2563 นั้น LPN Wisdom พบว่า ภาระหนี้ครัวเรือนสูงเกือบ 90% แล้ว และฝั่งธนาคารก็เข้มงวดการให้สินเชื่อบ้านมากขึ้นอีก ผลก็คือลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้น โดยแบ่งตามระดับราคา ดังนี้

• กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อัตราปฏิเสธสินเชื่อ 50-60%
• กลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 3-7 ล้านบาท อัตราปฏิเสธสินเชื่อ 30-40%
• กลุ่มที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 7 ล้านบาท อัตราปฏิเสธสินเชื่อ 10-15%

สภาวะ “ขายยาก” ทำให้ผู้ประกอบการต้องลดราคาทำโปรโมชัน โดย CBRE พบว่า คอนโดฯ มีการลดราคาสูงสุดที่ 20-25% เพราะผู้ประกอบการต้องการหมุนเงินสดเข้ามาให้เร็วที่สุดในช่วงเวลาที่ท้าทายของปีนี้ สอดคล้องกับข้อมูลจาก ไตรเตชะ เอ็มดีศุภาลัย กล่าวว่า สภาวะตลาดปีนี้เป็นตลาดของผู้ซื้ออย่างแท้จริง เนื่องจากผู้ประกอบการ แข่งขันกันทำโปรโมชันสูง ทำให้ลูกค้าคาดหวังการลดราคาอย่างน้อย 20-30% จากผู้ขาย

ปีหน้า “กำลังซื้อ” จะเป็นอย่างไร?

จากสถานการณ์ตลาดปีนี้ที่ “โหด” กับนักพัฒนาอสังหาฯ ปีหน้าจะดีขึ้นหรือยัง? LPN Wisdom มองว่า กำลังซื้อที่อยู่อาศัยปี 2564 น่าจะทรงตัวเท่ากับปี 2563 หรือสถานการณ์ที่ดีที่สุดคือเติบโต 3-5%

โดยปัจจัยบวกที่มองเห็นคือการเติบโตทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะดีขึ้น เนื่องจากข่าวการวิจัย “วัคซีน” สำเร็จและน่าจะนำมาใช้ในไทยช่วงกลางปี 2564 ส่งผลให้กำลังซื้ออาจกลับมาฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งปีหลัง

ประกอบกับ “การก่อสร้างรถไฟฟ้า” โดยสายสีเขียวเหนือส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคตและรถไฟฟ้าสายสีทอง กรุงธนบุรี-คลองสาน เสร็จสิ้น เปิดใช้บริการเมื่อวันที่ 16 ธ.ค. 63 และอีกสองเส้นทางคือรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สำโรง-ลาดพร้าว และสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี ตามกำหนดการจะก่อสร้างเสร็จปี 2564 ทำให้น่าจะเป็นตัวเร่งให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบก็ยังคงเป็นเรื่อง “ภาระหนี้ครัวเรือน” และ “ความเสี่ยงจากการเลิกจ้าง” โดยสภาพัฒน์ประเมินว่าอัตราว่างงานของปี 2563 อยู่ที่ 1.9% หรือเท่ากับ 7.4 แสนคน อาจจะเพิ่มขึ้นเป็น 2-3% ในปี 2564 หรือเท่ากับ 2 ล้านคน ความเสี่ยงนี้จะทำให้กำลังซื้อในตลาดต่ำลง และทำให้ผู้ซื้อบางรายเลื่อนแผนการซื้ออสังหาฯ ออกไปก่อนเพราะไม่มั่นใจเรื่องความมั่นคงทางการงาน

• 3 ปีกำลังซื้ออสังหาฯ หด 9 แสนล้าน! คนไทย 75% ชะลอซื้อบ้าน ความสามารถในการซื้อต่ำลง

ไตรเตชะกล่าวสอดคล้องกันว่า กำลังซื้อของลูกค้าปี 2564 น่าจะดีขึ้นบ้างตามภาวะเศรษฐกิจที่น่าจะปรับตัวดีขึ้น แต่สิ่งที่จะเกิดขึ้นคือ ลูกค้ายังคงคาดหวังกับโปรโมชันลดราคาหนักแบบเดียวกับปีนี้ ทำให้การพัฒนาอสังหาฯ ให้ได้ราคาตามต้องการ และทำตลาดให้ลูกค้ารู้สึกถึงความคุ้มค่า จะยังเป็นโจทย์ต่อเนื่อง

ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) อ้างอิงข้อมูลของ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงสู่จุดต่ำสุดในเดือนเมษายน 2563 ซึ่งลดลงมาเหลือ 47.2 เท่านั้น เป็นดัชนีที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2541 หลังจากนั้นทยอยปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย ขึ้นมาสู่ระดับ 50.1 ในเดือนกรกฎาคม 2563

CBRE ยังคาดการณ์ว่า การเติบโตของยอดขายสาขาเดิม (Same-store-sales Growth : SSSG) ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้น่าจะติดลบทั้งธุรกิจค้าปลีกอาหารและธุรกิจอื่นๆ เนื่องจากเป็นช่วงที่มีการล็อกดาวน์ศูนย์การค้า

หลังจากผ่อนคลายล็อกดาวน์ในช่วงเดือนมิถุนายน ห้างค้าปลีกพยายามกระตุ้นกำลังซื้อผู้บริโภคหลายแนวทาง เช่น จัดกิจกรรมโปรโมชันยาวนานและบ่อยครั้งขึ้น ห้างค้าปลีกบางแห่งยังยอมปรับเงื่อนไขให้ยืดหยุ่นขึ้นด้วยสำหรับผู้เช่าเดิม เพื่อช่วยเหลือให้ผู้เช่าฟื้นฟูธุรกิจได้เร็วขึ้น

อย่างไรก็ตาม CBRE ได้สำรวจตลาดพื้นที่ค้าปลีกในเอเชียแปซิฟิกเมื่อเดือนพฤษภาคมในหัวข้อ “COVID-19 จะส่งผลต่อร้านค้าของคุณอย่างไรในช่วงที่เหลือของปีนี้” พบว่า จากมาตรการล็อกดาวน์ดังกล่าว ทำให้ช่วงที่ผ่านมาเจ้าของร้านค้าปลีกต่างหันไปใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ในการทำธุรกิจจนมีความคุ้นเคย และมีแนวโน้มจะใช้ช่องทางออนไลน์ต่อเนื่องหลังผ่านพ้นวิกฤต โดยแยกแนวโน้มการปรับตัวทางธุรกิจออกเป็น 2 กลุ่มคือ

1) กลุ่มธุรกิจที่ให้ความสำคัญกับการสร้างยอดขายออนไลน์ให้เติบโต ได้แก่ ธุรกิจสินค้าราคาแพง, ธุรกิจเสื้อผ้าและอุปกรณ์กีฬา, ธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภค, ธุรกิจสินค้าไลฟ์สไตล์ และธุรกิจแฟชั่นและเครื่องแต่งกาย สัดส่วนผู้ตอบแบบสอบถามประมาณ 40-80% จะใช้กลยุทธ์การเพิ่มยอดขายออนไลน์เป็นหลักในการทำธุรกิจครึ่งปีหลัง

2) กลุ่มธุรกิจที่ให้ความสำคัญกับการรวมสาขา ได้แก่ ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม, ธุรกิจค้าปลีกอื่นที่เน้นสร้างประสบการณ์ และธุรกิจสุขภาพและความงาม สัดส่วนผู้ตอบแบบสอบถามประมาณ 30-60% จะใช้กลยุทธ์หลักคือการลดสาขา

ทั้งนี้ หากเปรียบเทียบเฉพาะคำตอบเรื่องการลดสาขาหรือเพิ่มสาขาในช่วงครึ่งปีหลัง พบว่าทุกกลุ่มธุรกิจมีผู้ตอบว่าจะลดสาขามากกว่าเพิ่มสาขา ยกเว้นธุรกิจเสื้อผ้าและอุปกรณ์กีฬาซึ่งจะเพิ่มสาขามากกว่าการลดสาขา

“เมื่อสถานการณ์กลับสู่สภาวะปกติ การปรับลดขนาดพื้นที่เช่าเดิมจะกลายเป็นแนวทางที่สำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากผู้เช่าจะต้องประหยัดค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจที่มีขนาดเล็กและขนาดกลาง ห้างสรรพสินค้าจึงจำเป็นต้องปรับรูปแบบการจัดวางผังร้านค้า และจัดส่วนผสมของผู้เช่าแต่ละประเภท (Tenant Mix) ให้ละเอียดและรอบคอบมากขึ้น” จริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็น

• ถอดบทเรียน “ไมเนอร์ ฟู้ด” สู้ตลาดหลังวิกฤต เปิดสาขาไซส์เล็ก ทุ่มเดลิเวอรี่ เพิ่ม Cloud Kitchen
• Zara เตรียมปิด 1,200 สาขาทั่วโลก วงการ “ฟาสต์แฟชั่น” ปรับเกมใหม่ มุ่ง “ขายออนไลน์”

จริยายังกล่าวด้วยว่า การแพร่ระบาดของโรค COVID-19 จะเร่งให้ค้าปลีกออนไลน์เติบโต และค้าปลีกแบบดั้งเดิมต้องปรับตัว

ผู้พัฒนาโครงการห้างสรรพสินค้าแห่งใหม่จะต้องทบทวนแนวคิดการทำโครงการเพื่อให้เหมาะกับพฤติกรรมใหม่ของผู้บริโภค และมองว่าธุรกิจค้าปลีกไทยยังต้องใช้เวลาก่อนฟื้นตัวอย่างเต็มที่ ยกเว้นว่าจะมีการเปิดให้นักท่องเที่ยวเข้ามาได้เท่ากับช่วงก่อนเกิดการระบาด โดยเฉพาะศูนย์การค้าใจกลางกรุงเทพฯ ที่พึ่งพิงกำลังซื้อต่างชาติสูง