“ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดกลยุทธ์ใหม่ของบริษัทปีนี้ มีการ “เทกโอเวอร์” คอนโดมิเนียมหลายแห่งเพื่อนำมาพัฒนาต่อ โดยยินดีรับซื้อทั้งโครงการที่วางแบบแล้ว ผ่าน EIA แล้ว จนถึงระยะก่อสร้างแล้ว แต่เสนาฯ จะดูความเหมาะสมในการทำราคาขาย เป็นโครงการที่น่าสนใจ สามารถปรับแบบให้เข้ากับ DNA ของเสนาฯ

ขณะนี้บริษัทซื้อกิจการไปแล้ว 3 โครงการ มูลค่าลงทุนกว่า 2,000 ล้านบาท ทั้งหมดจะนำมารีแบรนด์ใหม่ภายใต้แบรนด์ “Flexi” (เฟล็กซี่) เน้นจับกลุ่มคนรุ่นใหม่วัยสร้างตัว มีทำเลที่จะเปิดขาย ดังนี้

1.ธนบุรี-เจริญนคร ราคาเริ่ม 2.19 ล้านบาท พร้อมอยู่ธันวาคม 2564 (เทกโอเวอร์จากโครงการ Hype สาทร-ธนบุรี ของภัทรนันท์ แอสเซท)
2.รัตนาธิเบศร์ ราคาเริ่ม 1.89 ล้านบาท มีห้องฟังก์ชันพิเศษเพดานสูง 3.6 เมตร
3.เตาปูน (ยังไม่เปิดเผยรายละเอียด แต่แบรนด์ Flexi ราคาเริ่มต้นจะไม่เกิน 2.5 ล้านบาท)

ขณะที่ไตรมาส 4 คาดว่าจะสามารถซื้อกิจการได้อีก 3 โครงการ ใช้งบลงทุนอีกประมาณ 2,000 ล้านบาท รวมแล้วทั้งปีใช้งบเทกโอเวอร์กว่า 4,000 ล้านบาท

พันธมิตรญี่ปุ่นสร้างความแข็งแกร่ง

ดร.เกษรากล่าวว่า การเทกโอเวอร์โครงการถือเป็นข้อดีในระยะนี้ เพราะลดความเสี่ยงในการทำงาน เช่น หากเข้าซื้อโครงการที่ผ่าน EIA แล้ว จะไม่ต้องกังวลกับการยื่น EIA ให้ผ่านอีก รวมถึงลดระยะเวลาการรับรู้รายได้ จากเดิมต้องรอหลายปีกว่าที่โครงการจะสร้างเสร็จ

• “เฟรเซอร์ส” เทกโอเวอร์ “ตึกโรบินสันสีลมเก่า” เจ้าสัวเจริญปักหมุดออฟฟิศพระราม 4 เพิ่ม

โดยเสนาฯ เข้าซื้อกิจการทั้งหมดด้วย “เงินสด” ซึ่งต้องขอบคุณพันธมิตรญี่ปุ่น “ฮันคิว ฮันชิน” ที่แข็งแกร่งทางการเงินและมีวิสัยทัศน์ตรงกัน เนื่องจากฮันคิวใช้กลยุทธ์ซื้อโครงการอยู่แล้วในญี่ปุ่น รวมถึงพันธมิตรธนาคารที่อนุมัติวงเงินเพิ่มเติมให้ ทั้งนี้ ยืนยันว่ากระแสเงินสดของเสนาฯ ยังมีเพียงพอ และไม่ทำให้อัตราหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นมากนัก

ด้านการลดต้นทุนเทียบกับการซื้อที่ดินเปล่า ดร.เกษรากล่าวว่าประเมินในภาพรวมได้ยาก เพราะราคาเข้าซื้อของแต่ละโครงการไม่เท่ากัน แต่ทุกโครงการถือว่าลดต้นทุนได้มากกว่าการพัฒนาตั้งแต่เป็นที่ดินเปล่า

อย่างไรก็ตาม มองว่าการลดต้นทุนไม่ใช่จุดสำคัญ สิ่งสำคัญคือโครงการที่ซื้อมาต้องทำราคาได้ดีที่สุดในย่านนั้นๆ เพื่อจูงใจผู้ซื้อ และทำให้ผู้ซื้อกู้สินเชื่อบ้านผ่าน ท่ามกลางความยากลำบากในการกู้ยุคนี้ที่ทำให้รีเจ็กต์เรตพุ่งไปกว่า 50% แล้ว

ปี’64 คอนโดฯ หยุดขายถึง 70%

โอกาสในการเข้าซื้อของเสนาฯ มีสูงมาก โดยดร.เกษราอ้างอิงข้อมูลจาก AREA พบว่า ณ ครึ่งปีแรกของปี 2564 มีคอนโดมิเนียมหยุดการขายไปถึง 70% ของตลาดรวม ยูนิตส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท

• ถอด 4 สูตรพัฒนาคอนโดฯ ต่ำล้าน “เสนา คิทท์” เปิดเดือนเดียวขายเฉลี่ย 40-50% ทุกทำเล

“คนที่ปล่อยขายโครงการ บางทีเขาอาจจะไม่ได้ลำบากเรื่องเงินนะ แต่เขาอาจจะไม่อยากทำต่อแล้ว ไม่อยากอยู่ในธุรกิจนี้แล้วก็ได้” ดร.เกษรากล่าว พร้อมย้ำว่าเสนาฯ ยังเปิดรับซื้อต่อเนื่อง เจ้าของโครงการอื่นๆ ที่สนใจสามารถติดต่อเสนอขายได้

เก็บข้อมูลจากงานแถลงข่าวเปิดรับสมัครโครงการเข้าประกวดเวที PropertyGuru Thailand Property Awards ครั้งที่ 16 โดยมี “สุพินท์ มีชูชีพ” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL และ “กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ร่วมฉายภาพสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

สุพินท์มองภาพรวมอสังหาฯ ไทยปีนี้ยังไม่ใช่ขาขึ้น โดยอสังหาฯ กลุ่มค้าปลีก ออฟฟิศ คอนโดฯ ล้วนอยู่ในวัฏจักรราคาขาลง เหลือเพียงกลุ่ม “คลังสินค้า-โรงงาน” ที่ยังน่าสนใจ โดยอยู่ในวัฏจักรที่การเติบโตเริ่มช้าลง แต่นับว่าดีที่สุดในกลุ่มอสังหาฯ เพราะการเติบโตอย่างมากของอี-คอมเมิร์ซซึ่งได้อานิสงส์จากการระบาด

“ถ้ารัฐบาลฉีดวัคซีนได้ 70% ของประชากรภายในสิ้นปีนี้ เศรษฐกิจน่าจะกลับมาฟื้นได้ในปี 2565 ขณะนี้เราพบว่านักลงทุนเข้ามาเก็บข้อมูลโครงการหรืออาคารต่างๆ ผ่านหน้าเว็บไซต์จำนวนมาก แต่เมื่อดูได้เฉพาะหน้าเว็บ ยังเข้ามาดูของจริงไม่ได้ ถ้าเป็นโครงการขนาดใหญ่ก็จะยังไม่กล้าตัดสินใจ” สุพินท์กล่าว

คอนโดฯ อ่วม พับแผน-เลื่อนอื้อ

ตลาดที่ยังคงสาหัสต่อเนื่องคือ “คอนโดมิเนียม” โดยสุพินท์กล่าวว่าตลาดนี้อยู่ในสภาวะโอเวอร์ซัพพลายอยู่แล้วตั้งแต่ปี 2562 ก่อนเกิด COVID-19 ระบาด โดยเฉพาะกลุ่มไฮเอนด์และระดับกลาง เมื่อเผชิญ COVID-19 จึงเหมือนซ้ำเติมปัจจัยลบที่มีอยู่เดิม

JLL พบว่า ตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบัน มีคอนโดฯ ที่แผนสะดุดแล้วทั้งหมด 12,700 ยูนิต โดยแบ่งสถานะได้ดังนี้

• ถอนตัวยกเลิกโครงการ 5,900 ยูนิต
• ชะลอการก่อสร้างโครงการ 2,500 ยูนิต
• ยังไม่กำหนดวันเปิดตัวโครงการ 4,300 ยูนิต

ด้านราคาคอนโดฯ เฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 101,900 บาทต่อตร.ม. ส่วนคอนโดฯ ระดับไฮเอนด์กลางเมืองราคาอยู่ที่ 218,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งราคาปรับลงทั้งหมด ทำให้ผู้ซื้อเหลือเฉพาะกลุ่มซื้ออยู่เอง ไม่มีนักเก็งกำไร ตลาดเป็นตลาดของผู้ซื้ออย่างมาก

เฉพาะตลาดคอนโดฯ นั้น สุพินท์มองว่าหากเศรษฐกิจฟื้นตัวดังที่กล่าวข้างต้น คอนโดฯ น่าจะเริ่มฟื้นได้ช่วงไตรมาส 2/65 แต่กว่าที่ตลาดจะดูดซับซัพพลายมากพอที่จะกลับมาเป็นขาขึ้น น่าจะอีก 12-18 เดือนต่อจากนั้น

คนเลื่อนแผนซื้อบ้านเป็น 3-5 ปี

ด้าน “กมลภัทร” จาก ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เปิดข้อมูลสำรวจผู้บริโภคช่วงครึ่งปีหลัง 2564 พบว่า 71% ยังสนใจซื้อบ้าน แต่ปัจจัยลบคือผู้บริโภคที่ยังต้องการซื้อ “เลื่อนแผน” การซื้อบ้านออกไป ดังนี้

• จะซื้อภายใน 1 ปี – 13%
• จะซื้อภายใน 1-2 ปี – 26%
• จะซื้อภายใน 3-5 ปี – 39%
• จะซื้อในช่วง 5 ปีขึ้นไป – 22%

ทั้งนี้ เมื่อเทียบข้อมูลกับช่วงครึ่งปีแรก 2564 สถานการณ์ยิ่งแย่ลง เพราะผู้บริโภคที่จะซื้อบ้านภายใน 2 ปีลดลงจาก 48% เหลือเพียง 39% แล้ว ส่วนใหญ่เปลี่ยนไปตัดสินใจซื้อใน 3-5 ปี

เหตุผลหลัก 5 อันดับแรกที่ทำให้ผู้บริโภคเลื่อนแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน คือ 1) รายได้ลดลง 2) ราคาอสังหาฯ สูงเกินไป 3) ไม่สามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ 4) การเมืองยังไม่มีเสถียรภาพ และ 5) ไม่มีเงินดาวน์

กมลภัทรกล่าวว่า เห็นได้ว่า COVID-19 มีผลอย่างมากต่อการตัดสินใจ ทุกอย่างจึงขึ้นอยู่กับการจัดการโรคระบาด และทางออกคือต้องฉีดวัคซีนประชาชนให้เร็วที่สุด

ฝั่งผู้ประกอบการ กมลภัทรมองว่าขณะนี้ต้องดูแลใน 3 ด้านเพื่อดึงลูกค้า คือ 1) สินค้าต้องตอบโจทย์ทุกส่วน ต้องใส่ใจในรายละเอียดแม้เล็กๆ น้อยๆ ที่ตรงกับความต้องการลูกค้า 2) ราคาต้องจัดโปรโมชันคุ้มค่า แม้ว่าขณะนี้ราคาเฉลี่ยอสังหาฯ ลดลง -7% YoY แล้วแต่ทัศนคติผู้ซื้อยังมองว่าสูง 3) จังหวะการทำการตลาดหรือเปิดโครงการใหม่ ต้องระมัดระวัง เช่น ช่วงนี้สถานการณ์อึมครึมมาก หากทำตลาดช่วงนี้อาจไม่มีคนสนใจมากนัก

สำหรับโครงการประกวดประจำปี PropertyGuru Thailand Property Awards ครั้งที่ 16 ยังจัดตามปกติ ปีนี้มีสาขาประกวดทั้งหมด 60 สาขา เพิ่มรางวัลใหม่หลายสาขา เช่น สุดยอดดีเวลอปเปอร์ภาคเหนือ สุดยอดดีเวลอปเปอร์ภาคใต้ รางวัลพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกยอดเยี่ยม เป็นต้น เปิดรับสมัครแล้ววันนี้จนถึงวันที่ 27 สิงหาคม 2564 บุคคลทั่วไปหรือบริษัทที่สนใจสามารถเสนอชื่อโครงการได้ที่ AsiaPropertyAwards.com/nominations

อ่านข่าวอื่นๆ เพิ่มเติม

• “แสนสิริ” 2564 เจาะตลาด “ถูก+เล็ก” รับซื้อโครงการที่ไปต่อไม่ไหว จี้รัฐผ่อนปรน LTV
• “เอพี” ครึ่งปีหลัง 2564 ลุยเปิด 26 โครงการ ฟื้นแบรนด์ “บ้านกลางกรุง” รุกคอนโดฯ สายสีม่วง

บรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีอาการซึมๆ มาตั้งแต่ปี 2562 หลังเจอมาตรการเข้มงวด LTV ของภาครัฐที่ทำให้การกู้สินเชื่อบ้านยากขึ้น ต่อด้วยเคราะห์ซ้ำในปี 2563 จากปัญหาเศรษฐกิจ COVID-19 จนตลาดคอนโดมิเนียม ‘แทบหยุดชะงัก’ ผู้ประกอบการหลายรายหันมาโหมเปิดโครงการแนวราบแทนเพื่อดักกำลังซื้อ ‘เรียลดีมานด์’

แล้วปี 2564 ทิศทางตลาดจะดีขึ้นหรือยัง? ตลาดแนวราบจะยังเป็นแพกู้ชีพให้กับทุกบริษัทได้อยู่หรือไม่? ติดตามบทวิเคราะห์จาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศอข.) เสนอโดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการ ศอข. ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่นี่

1) ซัพพลายเปิดตัวใหม่

– ครึ่งปีแรก 2564F เปิดใหม่ 26,900 ยูนิต (-9.7% YoY) มูลค่ารวม 1.32 แสนล้านบาท (-3.5% YoY)
– ครึ่งปีหลัง 2564F เปิดใหม่ 32,700 ยูนิต (-10.3% YoY) มูลค่ารวม 1.76 แสนล้านบาท (-10.6% YoY)

หากแยกออกเป็นตลาดคอนโดฯ มูลค่าการเปิดตัวในครึ่งปีแรกจะกลับมาโต 5.1% YoY แต่ครึ่งปีหลังยังติดลบ -7.2% YoY ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบ มูลค่าการเปิดตัวครึ่งปีแรก -7.4% YoY และครึ่งปีหลัง -12.9% YoY

สรุป : ซัพพลายการเปิดตัวใหม่ปี 2564 จะลดลง -10% YoY ยังเปิดลดลงต่อเนื่องจากปีที่แล้ว แต่เป็นการลดลงที่เริ่มชะลอตัว ส่งสัญญาณทรงตัว

2) หน่วยขายได้ใหม่

– ครึ่งปีแรก 2564F ขายได้ 33,200 ยูนิต (+1.2% YoY) มูลค่ารวม 1.47 แสนล้านบาท (-7.7% YoY)
– ครึ่งปีหลัง 2564F ขายได้ 36,800 ยูนิต (+6.5% YoY) มูลค่ารวม 1.63 แสนล้านบาท (-1.0% YoY)

หากแยกออกเป็นตลาดคอนโดฯ มูลค่าการขายครึ่งปีแรกคาดว่าจะกลับมาโต 24.9% YoY แต่ครึ่งปีหลังจะยังติดลบเล็กน้อย -0.9% YoY ส่วนตลาดบ้านแนวราบ มูลค่าการขายครึ่งปีแรกกลับติดลบ -22.7% YoY แต่ครึ่งปีหลังน่าจะดีขึ้น ติดลบเล็กน้อย -1.0% YoY

สรุป : ภาพรวมตลาดครึ่งปีหลังแม้จะยังติดลบเล็กน้อย แต่เมื่อรวมถัวเฉลี่ยทั้งปีแล้ว หน่วยขายใหม่น่าจะเติบโต +4% YoY ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดีกว่าปี 2563 ซึ่งตลาดติดลบ

3) หน่วยเหลือขาย

– ครึ่งปีแรก 2564F จำนวน 1.73 แสนยูนิต (+0.1% YoY) มูลค่าสะสม 8.45 แสนล้านบาท (-3.9% YoY)
– ครึ่งปีหลัง 2564F จำนวน 1.75 แสนยูนิต (-0.8% YoY) มูลค่าสะสม 8.53 แสนล้านบาท (-6.1% YoY)

หากแยกออกเป็นตลาดคอนโดฯ มูลค่าเหลือขายครึ่งปีแรกคาดว่าจะลดลงเล็กน้อย -2.3% YoY ครึ่งปีหลังจะลดลงต่อเนื่อง -6.6% YoY ส่วนตลาดบ้านแนวราบ มูลค่าเหลือขายครึ่งปีแรกลดลง -4.9% YoY ครึ่งปีหลังลดลงต่อเนื่องเช่นกันที่ -5.8% YoY

สรุป : หน่วยเหลือขายหากคิดเป็นจำนวนยูนิตจะลดลง -0.8% YoY นับว่ายังทรงตัว ไม่ลดลงมากนัก แต่หากคิดเป็นมูลค่าถือว่าค่อยๆ ลดลง เป็นไปในทางบวก

เมื่อมองปัจจัยทั้งการเปิดตัวใหม่ ยอดขายใหม่ และสต๊อกที่ยังเหลือในตลาดมารวมกัน ปีนี้ต้องรอลุ้นตลาดครึ่งปีหลังที่น่าจะยังประคองตัวขายได้เท่ากับปีก่อน ขณะที่ต้องคุมซัพพลายเปิดใหม่ไม่ให้มากเกินไป เพราะสต๊อกที่มีแม้จะลดลงแต่ลดไม่มาก จำนวนเหลือขาย 1.73-1.75 แสนยูนิตยังเกินค่าเฉลี่ยในตลาด (ศอข.ประเมินค่าเฉลี่ยหน่วยเหลือขายควรอยู่ที่ 1.6 แสนยูนิต) ทำให้ปีนี้ก็ยังเป็นปีที่อสังหาฯ อาจจะยังไม่ดีนัก

ระวังซัพพลาย “บ้านแนวราบ” ล้นตลาด

สำหรับตลาดบ้านจัดสรรแนวราบที่ผู้ประกอบการนิยมพัฒนามากตั้งแต่ปีก่อน ดร.วิชัยชี้ให้เห็นข้อมูลว่า ซัพพลายเริ่มสะสมในตลาดมากขึ้นแล้ว แม้จะเป็นสินค้าประเภทที่ทยอยสร้างได้ แต่ก็ควรต้องระมัดระวังในบางกลุ่มราคาและทำเล

เหตุที่ต้องระมัดระวัง เพราะ ศอข. พบว่าเมื่อช่วงสิ้นปี 2563 จำนวนหน่วยเหลือขายกลุ่มบ้านจัดสรรมีถึง 1.02 แสนยูนิต ซึ่งเกินค่าเฉลี่ยที่ควรมี และมากกว่าหน่วยเหลือขายของอาคารชุดแล้ว

หากแยกเป็นแต่ละกลุ่มราคา ถือว่าหน่วยเหลือขายเริ่มมีซัพพลายมากเกินไปทุกกลุ่ม แต่กลุ่มที่ดร.วิชัยโฟกัสเป็นพิเศษคือ บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งถึงแม้จะขายดี แต่ซัพพลายก็เข้ามามากเช่นกัน ในขณะที่ดีมานด์ของตลาดนี้มีอยู่จำกัด

• เก็บที่ดินเล็กพัฒนา “บ้านไฮเอนด์กลางเมือง” แผนรับมือปี 2564 ของ “อัลติจูด”

ขณะที่ตลาดที่มีดีมานด์สูงแต่หาทำเลพัฒนาได้ยากคือ บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการเลือกพัฒนาบ้านแฝดทดแทนเพื่อให้ทำราคาได้เหมาะสมกับกำลังซื้อ แต่ตลาดอาจยังไม่นิยมเท่าไหร่นัก

ทำเลไหนยังไปได้?

แม้ว่าตลาดจะยังซึมๆ แต่บางตลาดก็ยังมีโอกาสที่จะทำยอดขายได้ โดย 5 ทำเลขายดีที่มี “อัตราดูดซับ” สูงสุดเมื่อช่วงครึ่งปีหลังปี 2563 ตามข้อมูลที่ได้จาก ศอข. มีดังนี้ (จัดอันดับเฉพาะทำเลที่มีหน่วยขายได้อย่างน้อย 300 หน่วย)

“อาคารชุด”

1. พุทธมณฑล-นครชัยศรี-สามพราน 8.2% ต่อเดือน
2. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 6.0% ต่อเดือน
3. พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 4.9% ต่อเดือน
4. ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง 4.8% ต่อเดือน
5. บึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง 4.5% ต่อเดือน

อาคารชุดนั้นมีอัตราดูดซับเฉลี่ยทั้งตลาดเมื่อปี 2563 ที่ 2.7% ต่อเดือน มีทำเลที่ถือว่า “ขายอืด” เพราะขายได้ช้ากว่าค่าเฉลี่ยตลาด เช่น ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง (2.4% ต่อเดือน), ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด (2.0% ต่อเดือน), เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ (2.1% ต่อเดือน), สุขุมวิท (2.2% ต่อเดือน) เป็นต้น

เห็นได้ว่าโซนขายดีของคอนโดฯ เมื่อปีก่อนส่วนใหญ่กลายเป็นทำเลชานเมืองที่ยังไม่มีรถไฟฟ้า ส่วนทำเลขอบเมืองกระทั่งกลางเมืองกลับขายได้ช้ากว่า

“บ้านจัดสรร”

1. พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 4.6% ต่อเดือน
2. เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ 4.2% ต่อเดือน
3. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 3.9% ต่อเดือน
4. พุทธมณฑล-นครชัยศรี-สามพราน 3.9% ต่อเดือน
5. กระทุ่มแบน-บ้านแพ้ว 3.6% ต่อเดือน

เช่นกันกับอาคารชุด บ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับเฉลี่ยทั้งตลาดปีก่อนที่ 2.7% ต่อเดือน ทำเลที่ขายอืด ทำได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย เช่น บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย (1.7% ต่อเดือน), ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ (1.6% ต่อเดือน), เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก (2.0% ต่อเดือน), คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง (2.0% ต่อเดือน)

สำหรับโซนขายอืดของบ้านจัดสรร ถือว่าเป็นตลาดใหญ่ของกลุ่มสินค้านี้ จำนวนยูนิตขายได้มาก แต่เมื่อเทียบกับซัพพลายที่มากเช่นกัน ทำให้อัตราดูดซับยังไม่ดีเท่าที่ควร ผู้ประกอบการควรชั่งน้ำหนักทำเลโครงการให้ดีก่อนเปิดตัว

ดร.วิชัยทิ้งท้ายว่า ปัจจัยที่จะกระตุ้นภาคอสังหาฯ ได้ต้องขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจประเทศ ขึ้นอยู่กับการระดมฉีดวัคซีนให้ประชาชนเพื่อให้กิจกรรมเศรษฐกิจกลับมาเป็นปกติ สามารถเปิดประเทศได้ รัฐบาลควรสร้างแหล่งงานเพื่อทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ หากออกนโยบายที่ดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยเพิ่มได้ ก็จะทำให้มีดีมานด์สูงขึ้นในการดูดซับสต็อกที่อยู่อาศัยขณะนี้

ตลาดอสังหาฯ ไทยจะปรับตัวดีขึ้นได้เมื่อไหร่ ดร.วิชัยมองว่าน่าจะเป็นช่วงปี 2565-67 ขึ้นอยู่กับการคงซัพพลายใหม่ไม่ให้มากเกินไป และหากยอดขายกลับมาดีขึ้น

“ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงการดำเนินงานของบริษัทปีนี้ หลังเผชิญสถานการณ์ COVID-19 ทำให้มีการพลิกแผนมาเน้นคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเป็นหลัก

จากต้นปี 2563 ที่เสนาฯ เปิดแผนขึ้นโครงการ 10 โครงการ มูลค่ารวม 7,500 ล้านบาท ช่วงกลางปีตัดสินใจลดเหลือ 6 โครงการ มูลค่ารวม 3,100 ล้านบาท โดยโครงการมูลค่าสูงที่เลื่อนแผนออกไปเป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ 2 แห่ง คือ นิช ไพรด์ บางโพ และคอนโดฯ บริเวณถนนสมเด็จเจ้าพระยา (ยังไม่ระบุแบรนด์ที่ใช้)

ทำให้โครงการที่ยังเปิดตัวในปีนี้ส่วนใหญ่กลายเป็นคอนโดฯ ต่ำล้านแบรนด์ “เสนา คิทท์” 4 ทำเล บวกกับการเปิดเฟสใหม่ของคอนโดฯ ต่ำล้านทำเลเดิมที่บริษัทมี รวมทั้งหมดมีคอนโดฯ ราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาท 7 ทำเลที่เปิดในปี 63 มูลค่ารวม 2,376 ล้านบาท จำนวน 2,265 ยูนิต ประกอบด้วย

1.เดอะ คิทท์ รังสิต-ติวานนท์ (เฟส 2)
2.เดอะ คิทท์ ไลท์ บางกระดี-ติวานนท์ (เฟส 2)
3.เดอะ คิทท์ พลัส พหลโยธิน-คูคต (เฟส 2)
4.เสนา คิทท์ เพชรเกษม-สาย 7
5.เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ
และอีก 2 ทำเลใหม่ย่านจังหวัดในเขตปริมณฑลที่จะเปิดตัวในไตรมาส 4/63

“จริงๆ แผนเดิมอยู่แล้วที่จะมีการเปิดคอนโดฯ ราคาต่ำล้านอยู่แล้ว แต่ COVID-19 ทำให้เรามาเน้นกลุ่มนี้มากขึ้นกว่าเดิม” ผศ.ดร.เกษรากล่าวพร้อมเสริมว่า ปีก่อนๆ มักจะเปิดคอนโดฯ ต่ำล้านเพียงปีละ 1-2 โครงการ เห็นได้ชัดว่าปีนี้เปิดเพิ่มขึ้นกว่าเดิมมาก

ซัพพลายขาดตลาด ยอดขายแรง 50-80%

“สัมมา คีตสิน” กรรมการและกรรมการอิสระ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดข้อมูลเชิงสถิติว่าคอนโดฯ ต่ำล้านเป็นกลุ่มราคาที่เหลือซัพพลายในตลาดน้อยมาก หากวัดจากซัพพลายเหลือขายสะสม ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563 มีห้องชุดเหลือขาย 90,486 ยูนิต ในจำนวนนี้เป็นคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเพียง 8,739 ยูนิต คิดเป็น 9.7% ของซัพพลายเหลือขายทั้งตลาด ขณะที่ซัพพลายที่เหลือขายส่วนใหญ่จะไปอยู่ในกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก โดยเฉพาะช่วงราคา 1 ล้านปลายคือกลุ่มที่เหลือขายมากที่สุด

ผศ.ดร.เกษรากล่าวต่อว่า ถ้ามองภาพรวมทั้งตลาดคอนโดฯ ในปีนี้คงไม่มีใครปฏิเสธว่าโอเวอร์ซัพพลาย แต่ถ้าเจาะลงไปแต่ละเซกเมนต์จะเห็นว่าไม่ได้โอเวอร์ซัพพลายทุกกลุ่ม อย่างที่เห็นว่ามีกลุ่มต่ำล้านที่ซัพพลายขาดแคลน ขณะที่เศรษฐกิจแบบนี้ทำให้คนมีรายได้ลดลงและยิ่งต้องการสินค้าราคาถูกมากขึ้นอีก

เมื่อขาดซัพพลายแต่มีดีมานด์ ทำให้ 4 โครงการแรกที่เสนาฯ เปิดตัวปีนี้ทำยอดขายไปแล้ว 70-80% ส่วนโครงการ เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ มูลค่าโครงการประมาณ 300 ล้านบาท จำหน่ายราคาเริ่มต้น 779,000 บาทต่อยูนิต ห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 25 ตร.ม.พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ หลังเปิดรอบ VIP เมื่อสัปดาห์ก่อน ปิดยอดขายทันที 3 อาคาร คิดเป็น 50% ของโครงการ โดยจะเปิดพรีเซลอย่างเป็นทางการวันที่ 3-4 ตุลาคมนี้

ของถูกทำ ‘ไม่ง่าย’ กำไรต่ำ-ลูกค้ากู้ยาก

แม้ว่าจะขาดแคลนซัพพลายและมีคนอยากได้ที่อยู่อาศัยในราคานี้ แต่เหตุที่ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ไม่นิยมพัฒนาโครงการ จนเสนาฯ แทบจะเป็นรายเดียวที่ลงทุนพัฒนาแข่งกับอสังหาฯ ท้องถิ่น ผศ.ดร.เกษราให้ความเห็นว่า อาจจะเป็นเพราะเซกเมนต์นี้ “กำไรน้อย” ขณะที่ต้นทุนพัฒนาโครงการที่เป็นหัวใจสำคัญคือ “ที่ดิน” กลับไม่ลดลงเลยท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจฝืด ทำให้ต้องเชี่ยวชาญในการควบคุมต้นทุน

อีกส่วนหนึ่งคืองานขายที่ยากกว่า เพราะเป็นที่อยู่อาศัยเจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ยกตัวอย่าง เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ อยู่ในเขต จ.สมุทรปราการ ซึ่งประชากรมีรายได้เฉลี่ยเพียง 13,000 บาทต่อเดือน ทั้งราคาคอนโดฯ และรายได้ลูกค้าทำให้กู้สินเชื่อบ้านยากกว่า ทางเลือกน้อยกว่า เพราะแบงก์เอกชนส่วนใหญ่ไม่นิยมปล่อยกู้ จะมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นผู้ให้กู้หลัก

ดังนั้น อัตราปฏิเสธสินเชื่อโดยรวมทั้งตลาดปีนี้อาจอยู่ที่ 30-40% แต่ของคอนโดฯ ต่ำล้านอาจจะมากกว่า 40% เป็นความเสี่ยงที่สูงขึ้นของผู้ประกอบการเพราะลูกค้ามีแนวโน้มกู้ไม่ผ่านมากกว่า

• 7 ข้อชวนรู้จัก “การเคหะ” สิงคโปร์ ระบบทำให้คนมีบ้านบนเกาะที่อสังหาฯ แพงอันดับ 2 ของโลก

“ทางแก้คือเราก็พยายามจะหาตัวเขาให้ได้ก่อนเขาจะมีหนี้รถ หนี้บัตรเครดิต จนทำให้กู้ยาก” ผศ.ดร.เกษรากล่าว โดยกลุ่มเป้าหมายที่เสนาฯ เล็งเห็นจะเป็นกลุ่มคนทำงานวัย 25-30 ปี จูงใจด้วยการแนะนำให้ซื้อคอนโดฯ คุ้มค่ากว่าการเช่า เพราะค่าเช่าหอพักในย่านอาจจะอยู่ที่ 2,000-3,000 บาทต่อเดือน แต่ผ่อนคอนโดฯ อยู่ที่ประมาณ 4,000 บาทต่อเดือนแล้วได้สินทรัพย์ของตนเอง พร้อมมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้มากกว่าหอพักหรืออพาร์ตเมนต์

เศรษฐกิจซึมยาว ลุยคอนโดฯ ต่ำล้านต่อถึงปีหน้า

ส่วนแผนงานในอนาคต รองซีอีโอเสนาฯ มองว่าจะเปิดโครงการคอนโดฯ ต่ำล้านแบรนด์ “เสนา คิทท์” เพิ่มอีก 5-10 โครงการในปี 2564 ปัจจุบันจัดซื้อที่ดินเตรียมไว้แล้ว 3 แปลง อยู่ระหว่างมองหาที่ดินลงทุนเพิ่ม โดยต้องการพื้นที่เขตจังหวัดปริมณฑลที่มีแหล่งงานใกล้เคียง เช่น นิคมอุตสาหกรรม โดยเป็นนิคมที่ยังไม่ได้รับผลกระทบหรือกระทบน้อยจากกระแสย้ายฐานผลิตของโรงงานยุคนี้

• SCB หั่น GDP หดตัวอีก -7.8% ซ้ำ “แผลเป็น” เศรษฐกิจไทย ระวังปิดกิจการ-ว่างงานพุ่งสิ้นปี

ข้อมูลสนับสนุนที่ทำให้เสนาฯ เบนเข็มมาลุยคอนโดฯ ต่ำล้านอย่างต่อเนื่อง เพราะมองว่าเศรษฐกิจจะยังตกต่ำอีกนาน โดย “สัมมา” อ้างอิงข้อมูลจาก SCB EIC คาดการณ์ว่าจีดีพีประเทศไทยปีนี้จะติดลบแรงถึง -7.8% และมองว่า การฟื้นตัวจะเป็นรูปตัว U โดยที่ไทยยังไม่ถึงจุดต่ำสุดของสภาพเศรษฐกิจตกต่ำ จะถึงจุดต่ำสุดในช่วงไตรมาส 1/64 และค่อยๆ ฟื้นตัวกลับสู่สภาวะปกติใกล้เคียงปี 2562 ได้อย่างเร็วที่สุดคือไตรมาส 2/65

“พราวพุธ ลิปตพัลลภ” กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาโครงการอาคารชุดตากอากาศ อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน เปิดเผยสถานการณ์ของโครงการช่วงหลังคลายล็อกดาวน์ พบว่ายอดขายทำได้ดีขึ้นมาก ปัจจุบันขายไปแล้ว 65% ของมูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาท

โดยโครงการนี้เป็นคอนโดมิเนียมจำนวน 238 ยูนิตบนที่ดินขนาด 7 ไร่ ด้านหนึ่งติดหน้าหาดหัวหิน และอีกด้านติดถนนเพชรเกษม บริเวณตรงข้าม Market Village ฟังก์ชันห้องชุดขนาดใหญ่ พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 45-300 ตร.ม. เป็นคอนโดฯ ระดับลักชัวรีของหัวหินด้วยราคาขายเริ่มต้น 250,000 บาทต่อตร.ม. หรือเริ่ม 7.89 ล้านบาทต่อยูนิต คาดว่าจะก่อสร้างเสร็จปี 2565

โครงการเปิดตัวมาตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 62 และเริ่มเปิดให้ชมห้องตัวอย่างเดือนกุมภาพันธ์ 63 แต่ก่อนจะได้โหมการตลาดกลับต้องเผชิญสถานการณ์ COVID-19 ทำให้การขายชะลอตัวลงมากในช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคม 63 เนื่องจากลูกค้าเดินทางมาชมห้องตัวอย่างที่หัวหินไม่ได้

อย่างไรก็ตาม พราวพุธกล่าวว่า เมื่อกลับมาเปิดทำการเซลส์แกลลอรี่ได้ เฉพาะช่วง 2 เดือน มิถุนายน-กรกฎาคม 63 กลับมีดีมานด์ทะลักเข้ามาจองถึง 2,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อคนระดับบนยังดีอยู่ และมีลักษณะ ‘ซื้อด้วยอารมณ์’ สูงมาก

คนรวยไปไหนไม่ได้ ซื้อคอนโดฯ ไทยไว้พักผ่อน

ด้าน “ไพสิฐ แก่นจันทร์” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) อธิบายเพิ่มเติมว่า COVID-19 เป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลบวกกับโครงการนี้อย่างมาก

ข้อแรก คือ ปกติคนระดับบนจะเน้นท่องเที่ยวต่างประเทศเป็นหลัก แต่สถานการณ์ขณะนี้ทำให้ไปต่างประเทศได้ลำบากอย่างน้อยก็จนถึงปี 2564 ดังนั้น จะหันมาเที่ยวในประเทศแทน

ข้อสอง คือ เมื่อเที่ยวในประเทศ หากเป็นสถานการณ์ปกติ คนระดับบนบางกลุ่มอาจไม่นิยมมีคอนโดฯ ของตนเอง นิยมพักตามโรงแรมมากกว่า แต่เมื่อเผชิญสถานการณ์ COVID-19 ทำให้เห็นความจำเป็นมากขึ้น เพราะโรงแรมถูกสั่งปิด หรือกระทั่งเปิดบริการแล้วก็ยังต้องพักปะปนกับคนจำนวนมากซึ่งทำให้เกิดความกังวล

จากเหตุผลสองข้อนี้ คนระดับบนที่มองหาบ้านพักตากอากาศจึงมีมากขึ้น และเข็มทิศมุ่งมาที่ “หัวหิน” เป็นหลักเพราะเป็นสถานที่ท่องเที่ยวใกล้กรุงที่คนไทยนิยมอยู่แล้ว มีหน้าหาดทรายสวย ใกล้โรงพยาบาล ร้านอาหาร ซูเปอร์มาร์เก็ต และขับรถจากกรุงเทพฯ ระยะ 3-4 ชั่วโมงเท่านั้น

ใช้ Branded Residences ชื่อโรงแรมหรูอัพราคา

เมื่อโฟกัสเฉพาะตลาดคอนโดฯ หัวหิน พราวพุธย้ำว่า อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน เป็นคอนโดฯ ระดับลักชัวรีแห่งเดียวที่เหลืออยู่ในตลาด เนื่องจากซัพพลายแห่งอื่นๆ ขายหมดไปตั้งแต่ปี 2562 และซัพพลายที่จะเปิดใหม่ทำได้ยาก เพราะต้องหาที่ดินติดหาดหัวหินและติดถนนเพชรเกษม

นอกจากจะเป็นแห่งเดียวที่มีแล้ว การที่โครงการใช้ชื่ออินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซสซึ่งเป็น Branded Residences ในเครือ IHG เชนโรงแรมหรูระดับสากล ทำให้โครงการขายได้ง่ายขึ้นด้วย เพราะลูกค้ามั่นใจได้ในคุณภาพ สถาปัตยกรรม และบริการโรงแรมที่จะพ่วงมากับคอนโดฯ

การมีชื่อ “อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส” คู่กับโครงการไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะปัจจุบันแบรนด์นี้มีโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้วอยู่เพียง 8 โครงการทั่วโลก ได้แก่ เมืองเบรุต บอสตัน ไคโร โดฮา ดูไบ ปราก วอร์ซอ และโฮจิมินห์ โดยไพสิฐกล่าวว่า ที่ไม่ง่ายเพราะ IHG จะเซ็นสัญญาให้ใช้แบรนด์ได้ก็ต่อเมื่อโครงการอยู่ในทำเลที่ดีเหมาะสมกับแบรนด์ และบริษัทต้องทำตามมาตรฐาน IHG เช่น ห้องชุดต้องมีพื้นที่ใช้สอยไม่ต่ำกว่า 45 ตร.ม. ตกแต่งในสไตล์ที่สื่อถึง IHG

อย่างไรก็ตาม ความยุ่งยากในการทำตามข้อกำหนดและต้องออกแบบร่วมกัน นำมาซึ่งผลดีในภายหลัง เพราะเมื่อได้แบรนด์ อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส ปะหน้า โครงการจึงตั้งราคาขายได้ถึง 250,000-300,000 บาทต่อตร.ม. โดยไพสิฐประเมินว่า ถ้าไม่มีแบรนด์นี้ โครงการน่าจะขายได้ที่ราคา 150,000-180,000 บาทต่อตร.ม.เท่านั้น

แต่แน่นอนว่าบริษัทจะต้องเสียค่าธรรมเนียมให้กับโรงแรมในการใช้ชื่อแบรนด์ รวมถึงจ้าง IHG บริหารโครงการแทนนิติบุคคลเมื่อโครงการสร้างเสร็จ ทำให้กำไรสุทธิจะยังอยู่ที่ 14-15% เหมือนกับไม่มีแบรนด์ แต่ข้อดีคือจะทำให้ลูกค้ามั่นใจและตัดสินใจซื้อง่ายกว่า

• สวนน้ำ “วานา นาวา” หัวหิน ฟื้นตัววันหยุดแต่วันธรรมดายังซึม รอ “ทัศนศึกษา” ช่วยดันยอด

ยกตัวอย่างความมั่นใจของลูกค้า พราวพุธระบุว่าขณะนี้มีลูกค้าต่างชาติจองมาแล้วคิดเป็นสัดส่วน 5% ของโครงการ ส่วนใหญ่เป็นชาวเยอรมัน รัสเซีย แม้ว่าต่างชาติจะบินเข้ามาชมห้องตัวอย่างและทำเลเองไม่ได้ ต้องชมห้องผ่านระบบออนไลน์ไปก่อน แต่ก็ตัดสินใจจองเพราะมั่นใจแบรนด์จาก IHG

ด้วยกระแสที่ดีเหล่านี้ ทำให้พราวพุธคาดการณ์ว่าจะปิดการขายทั้งโครงการได้ภายในเทศกาลสงกรานต์ปี 2564

“เกร็ดข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินหัวหิน”

ที่ดินติดหาดหัวหิน (ไม่นับหน้าหาดฝั่งชะอำ เขาเต่า เขาตะเกียบ) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินพระราชทานให้แก่ข้าราชบริพารตั้งแต่ยุค พระบาทสมเด็จพระมงกุฏเกล้าเจ้าอยู่หัว รัชกาลที่ 6 เพื่อให้เหล่าผู้ใกล้ชิดมาปลูกบ้านตากอากาศอาศัยระหว่างรับใช้เจ้านาย เมื่อพระองค์เสด็จแปรพระราชฐานมายังพระราชนิเวศน์มฤคทายวัน ทำให้แปลงที่ดินจะมีลักษณะเดียวกันคือเป็นที่ดินแบ่งแปลงด้านหน้าจดหาด ด้านหลังจดถนน แปลงละ 7-8 ไร่ใกล้เคียงกัน

ปัจจุบันยังมีบ้านไม้ใต้ถุนสูงทรงโคโลเนียลที่หลงเหลือมาจากยุครัชกาลที่ 6 อยู่หลายหลัง เช่น บ้านมะขามโทนของตระกูลภิรมย์ภักดี และโครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน มีการเช่าบ้านโบราณ “บ้านศตสุข” พร้อมที่ดินระยะเวลา 13 ปีในพื้นที่ติดกันไว้ด้วย (เดิมทีพระราชทานให้กับพระยาโชฎึกราชเศรษฐี ก่อนซื้อขายเปลี่ยนมือมาเป็นของตระกูลอรุณวงศ์) บ้านหลังนี้จะใช้เป็น 111 Social Club บริการคาเฟ่ จิบชากาแฟ รองรับวันพักผ่อนของลูกบ้าน

ชาวต่างชาติหายจากเมืองไทยไม่ได้กระทบแค่โรงแรม แต่ยังกระทบกลุ่มคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าใจกลางกรุงเทพฯ ด้วย Positioning พูดคุยกับ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นถึงตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่าในย่านกลางเมือง เช่น สุขุมวิทตอนต้น กำลังเผชิญภาวะราคาตกชั่วคราวอย่างน้อย 30-40% ตามราคาตั้ง แต่ราคาหลังเจรจาต่อรองอาจจะลงไปมากกว่านี้อีก

สาเหตุเป็นดังที่ทราบกันดีว่าวิกฤต COVID-19 ทำให้ชาวต่างชาติกลุ่ม expat จำนวนมากกลับประเทศบ้านเกิด
และขาดนักท่องเที่ยวต่างชาติซึ่งมักจะมาเช่าห้องรายวันผ่าน Airbnb โดยที่ชาวต่างชาติเหล่านี้คือกลุ่มเป้าหมายหลักของคอนโดฯ โซนกลางเมือง แถมยังมีกลุ่มโรงแรมที่หันมาทำตลาดเช่ารายเดือนเพิ่มซัพพลายในตลาดอีก ทำให้ปัจจุบันคอนโดฯ ต้องหาทางรอดด้วยการลดราคามาจับตลาดคนไทยแทน

จากการสำรวจประกาศให้เช่าคอนโดฯ ใน DDproperty พบว่า คอนโดฯ ปล่อยเช่าย่านสุขุมวิทตอนต้น สาทร หลังสวน ขณะนี้ส่วนใหญ่ตั้งราคากันตั้งแต่ 450-850 บาทต่อตร.ม. ถ้าเทียบกับข้อมูลจาก พรีโม เซอร์วิส เซอร์ลูชัน บริษัทนายหน้าอสังหาฯ เมื่อปี 2562 คอนโดฯ ย่านสุุขุมวิทตอนต้นทำราคาได้ระหว่าง 700-1,000 บาทต่อตร.ม. หรือถ้าเทียบห้องชุดไทป์เดียวกันในคอนโดฯ แห่งเดียวกัน ยกตัวอย่างห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 33 ตร.ม. ในคอนโดฯ แห่งหนึ่งย่านสาทร เคยปล่อยเช่าที่ 20,000 บาทต่อเดือน ขณะนี้ลดเหลือ 16,000 บาทต่อเดือน

อย่างไรก็ตาม บางห้องชุดหรือคอนโดฯ บางแห่งก็ยังตั้งราคา 900-1,000 บาทต่อตร.ม.ได้ในปัจจุบัน สังเกตว่าจะเป็นกลุ่มคอนโดฯ ลักชัวรีที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ หรืออยู่ในโลเคชันที่ดีมาก ติดรถไฟฟ้า

“พีระพงศ์ จรูญเอก” ซีอีโอ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ให้ความเห็นในทางเดียวกันว่า ตลาดปล่อยเช่าย่านกลางเมืองกำลังประสบปัญหา และดูเหมือนจะขยายวงมาถึงพระโขนง-อ่อนนุชซึ่งระยะหลังเริ่มเป็นถิ่นที่อยู่ของชาวต่างชาติแล้วเช่นกัน ทำให้คอนโดฯ ย่านอ่อนนุชมีการลดราคาเช่าลงมาถึง 10,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้อง 1 ห้องนอน เทียบกับปกติถ้าจะหาคอนโดฯ เช่าราคานี้ต้องยอมขยับออกไปถึงอุดมสุข-บางนา-แบริ่ง

รออย่างน้อย 6 เดือนหลังเปิดประเทศ

ด้าน “นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า คอนโดฯ กลางเมืองบางส่วนมีการลดราคาปล่อยเช่าจริง แต่ตอบยากว่าลดลงมากน้อยแค่ไหน เพราะขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องชุดแต่ละรายมีความจำเป็นไม่เท่ากัน บางรายที่ถือหลายห้องและลงทุนด้วยเงินกู้ธนาคาร อาจจะต้องยอมลดราคามากกว่าเพื่ออย่างน้อยได้มี “เงินค่าเช่าโปะค่างวดผ่อนบ้าน”

• คอนโดฯ “ราคาหดตัว” ครั้งแรกในรอบทศวรรษ! เซอร์ไพรส์ “ไกลรถไฟฟ้า” โตดีกว่าใกล้สถานี

“หลังจากนี้ถ้าเปิดประเทศได้แล้วก็คงไม่กลับมาเป็นปกติทันที เพราะต้องรอให้เศรษฐกิจฟื้นตัว มีการจ้างงาน มีการดึงคนทำงานต่างชาติกลับมาทำงานในประเทศใหม่ มีนักท่องเที่ยวกลับมาท่องเที่ยวเป็นปกติก่อน คิดว่าอย่างน้อยหลังเริ่มเปิดพรมแดน 6 เดือนถึงน่าจะเริ่มเห็นภาพตลาดเช่ากลับไปเป็นปกติ” นลินรัตน์กล่าว

นักลงทุนคอนโดฯ ยิ่งลดลง

สภาวะตลาดแบบนี้ย่อมส่งผลต่อนักลงทุนคอนโดฯ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จากเดิมนักลงทุนปล่อยเช่าเริ่มซบเซาลงตั้งแต่ปีก่อนอยู่แล้ว เมื่อเผชิญสถานการณ์นี้ นลินรัตน์มองว่า น่าจะเหลือนักลงทุนเพียง 3 ใน 10 ที่ตัดสินใจซื้อคอนโดฯ ช่วงนี้ โดยเป็นกลุ่มที่รับความเสี่ยงซื้อในภาวะตลาดซบเซาเพราะราคาที่ลดลงมา 10-15% จากช่วงต้นปี ทำให้มีโอกาสดีในการเก็งกำไรอนาคต

ด้านมุมมองนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไตรเตชะกล่าวว่า ช่วงต้นปีนักลงทุนมีอยู่ประมาณ 15% ของผู้ซื้อทั้งหมด แต่ปัจจุบันยิ่งลดลงไปเหลือเพียง 5% เท่านั้น ทำให้บริษัทมีการปรับสินค้ากลางเมืองบางโครงการ คือ ศุภาลัย ไอคอน สาทร ให้มีห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนเป็นสัดส่วนมากขึ้นกว่าเดิม เนื่องจากต้องหันมาเน้นผู้ซื้ออยู่เอง ซึ่งกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์เช่นนี้ยินดีจ่ายเพิ่มเพื่อให้ได้ห้องชุดขนาดใหญ่ขึ้น จากปกติ 1 ห้องนอนราคาห้องละ 7-8 ล้านบาท ถ้าขยับเป็น 2 ห้องนอนราคาเพิ่มเป็น 10 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ไตรเตชะกล่าวว่า กลุ่มผู้ซื้อลงทุนเป็นกลุ่มที่โยกย้ายการลงทุนเพื่อหาผลตอบแทนสูงสุด ถ้าหากตลาดกลับมาฟื้นตัวก็จะกลับมาซื้อทันที

สำหรับตลาดปล่อยเช่าคอนโดฯ ที่เน้นผู้เช่าคนไทย นลินรัตน์มองว่ามีผลกระทบน้อยกว่า แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจ อาจจะมีการต่อรองราคาค่าเช่า แนะนำเจ้าของห้องชุดอาจยอมลดราคาบ้าง หรือให้สิ่งที่เป็นมูลค่าเพิ่มบางอย่างเพื่อคงค่าเช่าไว้ในระดับเดิมได้ เช่น บริการแม่บ้านฟรีทุกเดือน เฟอร์นิเจอร์ชิ้นใหม่ เพราะนาทีนี้ การดึงลูกค้าเก่าให้ต่อสัญญาให้ได้เป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด

บมจ.ไรมอน แลนด์ เพิ่งก่อสร้างโครงการ The Lofts สีลม มูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาทเสร็จเป็นที่เรียบร้อย โดยโครงการนี้มียอดพรีเซลตุนไว้อยู่แล้ว 75% ของโครงการ

แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะเข้ามาได้มากแค่ไหนขึ้นอยู่กับนโยบายรัฐบาลในการบริหารสถานการณ์ COVID-19 เนื่องจากผู้ซื้อโครงการนี้ถึง 40% เป็นชาวต่างชาติ (ส่วนใหญ่เป็นชาวจีน) เมื่อประเทศไทยปิดประเทศ เข้มงวดการเดินทางเข้าพรมแดน ทำให้ลูกค้าของไรมอน แลนด์ไม่สามารถเดินทางเข้ามาทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ได้ แม้จะยังไม่ทิ้งดาวน์ แต่รายได้ส่วนนี้ที่ควรจะได้โอนก็ยังต้องรอไปก่อน

นอกจากปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ โรคระบาดยังซ้ำเติมสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม ที่เริ่มชะลอตัวลงตั้งแต่ปีก่อน มาถึงปีนี้หลายสำนักวิเคราะห์ประเมินว่าราคาคอนโดฯ ไม่ใช่แค่ทรงตัวแต่อาจจะถึงกับติดลบ เช่น ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ประเมินว่าราคาอสังหาฯ ไตรมาส 1/63 ลดลง -9% YoY ทั้งนี้ ถ้าเจาะกลุ่มคอนโดฯ หรูราคามากกว่า 15 ล้านบาท ระดับราคายังทรงตัวเท่ากับปีก่อน แต่ก็ไม่ปรับขึ้นต่อเนื่องอย่างที่เคยเป็นมา

• ปาดเหงื่อ! “อสังหาฯ” ราคาติดลบ -9% กลุ่มระดับกลางถึงล่างอ่วมสุด ราคาลงต่ำกว่าปี 2559

อย่างไรก็ตาม แม้จะเผชิญปัญหาดังกล่าว “ไลโอเนล ลี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ ไรมอน แลนด์ ยังมองว่าภาพรวมลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนยังสนใจอสังหาฯ ไทยอยู่ เพราะต้องการมีบ้านหลังที่สองในต่างประเทศ หรือต้องการลงทุนในอสังหาฯ และหากมองปัจจัยบวกคือตลาดอสังหาฯ ก็ปรับตัวตามสภาวะ การเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ระดับลักชัวรีมีน้อยมาก เป็นโอกาสการขายของโครงการที่มีอยู่แล้วในตลาด

แต่ไลโอเนลก็ยอมรับว่าการขายในปีนี้ยากขึ้น สำหรับโครงการระดับลักชัวรีที่จะขายได้ต้องเป็นโครงการที่ดี ทำเลและการออกแบบดี คุ้มค่าในการลงทุน รวมถึงเรื่องของ “ราคา” ก็ต้องมีส่วนลดอย่างน้อย 5-7% เพื่อจูงใจกลุ่มนักลงทุน

ความยากในการขายโครงการระดับลักชัวรี สะท้อนในแผนของไรมอน แลนด์ที่ตัดสินใจเลื่อนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมหรูในซอยสุขุมวิท 38 มูลค่ากว่า 8,000 ล้านบาทออกไปก่อน จากเดิมที่จะเปิดตัวไตรมาส 3/63 ทำให้ปีนี้บริษัทจะไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่เลย แต่หันมาเน้นขายสต็อกทั้งที่สร้างเสร็จแล้ว เช่น The Lofts สีลม, The Lofts อโศก, The Diplomat 39, The Diplomat สาทร, The River และ Unixx พัทยาใต้ รวมถึงโครงการที่ยังอยู่ระหว่างสร้าง เช่น The Estelle พร้อมพงษ์, TAIT12, The Lofts ราชเทวี

ปัจจุบันบริษัทมียอดขายครึ่งปีแรกแล้ว 1,329 ล้านบาท และมีแบ็กล็อกรอโอน 9,300 ล้านบาท ส่วนยอดรับรู้รายได้ปีนี้น่าจะทำได้ที่ 2,500-3,000 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนที่มีรายได้ประมาณ 3,600 ล้านบาท

COVID-19 นอกจากจะมีผลกับอสังหาฯ เพื่อขายแล้ว ยังกระทบอสังหาฯ เพื่อเช่าของบริษัทด้วย โดยเดิมไรมอน แลนด์จะเปิดตัวโรงแรม KITCH โรงแรมขนาด 72 ห้องทำเลด้านหน้าโครงการ The River ถนนเจริญนคร ในเดือนเมษายน 2563 หวังเจาะกลุ่มชาวจีนและอินเดีย แต่เมื่อเจอไวรัสระบาดทำให้โรงแรมต้องเลื่อนเปิดตัวไปเป็นไตรมาส 4 ปีนี้ และเริ่มบริการเฉพาะส่วนร้านอาหารด้านหน้าก่อน ยังไม่เปิดให้เข้าพัก

นับว่าเป็นปีสุดหินของไรมอน แลนด์ที่ต้องเผชิญทั้งสภาพตลาดอสังหาฯ ไทยที่ซบเซา และขาดกำลังซื้อสำคัญจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติ

หลายบริษัทเลื่อนแผนเปิดคอนโดฯ ไปตามๆ กันเมื่อ COVID-19 กระหน่ำซ้ำเติมตลาดที่ไม่สู้ดีอยู่แล้ว แต่ไม่ใช่กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์จากเกาะฮ่องกง “ดร.หยาน จู้” ผู้อำนวยการโครงการ สกายไรซ์ อเวนิว สุขุมวิท 64 โครงการภายใต้ บริษัท ริสแลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทเตรียมเปิดตัวโครงการ “สกายไรซ์ อเวนิว สุขุมวิท 64” เฟส 1 มูลค่าโครงการ 9,060 ล้านบาท จำนวน 1,961 ยูนิต พรีเซลวันที่ 1 สิงหาคมนี้ โดยถ้าหากพัฒนาครบถึงเฟส 2 โครงการนี้จะมีมูลค่าแตะ 15,000 ล้านบาท และมีจำนวนห้องชุดทั้งหมดกว่า 3,000 ยูนิต เป็นโครงการที่พักอาศัยที่ใหญ่ที่สุดของย่านอุดมสุข-ปุณณวิถี

พื้นที่โครงการรวม 2 เฟสเป็นที่ดินผืนใหญ่ 22 ไร่ในซอยสุขุมวิท 64/2 (พื้นที่เดิมเป็นวิทยาลัยเทคโนโลยีศรีวัฒนา) อยู่ห่างจากสถานี BTS ปุณณวิถี 450 เมตร ตรงข้ามโครงการ True Digital Park แบ่งการพัฒนาออกเป็น 7 อาคาร เฟสแรกพัฒนา 4 อาคาร และเฟส 2 พัฒนา 3 อาคาร คาดว่าจะใช้ระยะเวลาก่อสร้างรวม 8 ปีจึงจะเสร็จทั้งโครงการ เฉพาะเฟสแรกมีกำหนดเริ่มก่อสร้างไตรมาส 2/64 และจะแล้วเสร็จภายในปี 2567

สกายไรซ์ อเวนิว สุขุมวิท 64 ออกแบบโดย “ดวงฤทธิ์ บุนนาค” สถาปนิกชื่อดังของไทย เฟสแรกจะเป็นตึกสูง 46-49 ชั้น แบ่งห้องชุดหลายขนาดตั้งแต่ 1 ห้องนอนจนถึง 3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 28-100 ตร.ม. ราคาเฉลี่ยทั้งเฟส 125,000 บาทต่อตร.ม. โดยโครงการระบุว่าเป็นราคาที่ถูกกว่าในย่านซึ่งราคาเฉลี่ยขึ้นไปถึง 147,000 บาทต่อตร.ม. แล้ว ทั้งนี้ ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ 2.7 ล้านบาทต่อยูนิต (ราคา lucky draw จับสลากผู้โชคดี 2.49 ล้านบาท) ขายแบบ fully-fitted พร้อมชุดครัวและตู้เสื้อผ้าบิลท์อิน

ทุนจีนพร้อมเสี่ยงแม้เจอ COVID-19

สำหรับประวัติของบริษัท ริสแลนด์ เป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกง ก่อตั้งในปี 2550 แต่ผู้ถือหุ้นหลักเป็นชาวจีนจากกวางโจว ปัจจุบันขยายโครงการไปแล้ว 7 ประเทศ จำนวนกว่า 2,000 โครงการ ได้แก่ ฮ่องกง อังกฤษ นิวซีแลนด์ สหรัฐอเมริกา อินโดนีเซีย อินเดีย เวียดนาม และไทย มูลค่าโครงการสะสม 90,000 ล้านเหรียญสหรัฐ

ในประเทศไทยนั้นริสแลนด์เริ่มก่อตั้งบริษัทเมื่อปี 2560 จนถึงสิ้นปีนี้จะมีการพัฒนาโครงการสะสม 7 โครงการ มูลค่ารวม 5.1 หมื่นล้านบาท ก่อนหน้านี้มีโครงการที่เปิดตัวและเริ่มก่อสร้างแล้ว เช่น คอนโดฯ Artisan Ratchada, บ้านเดี่ยว Lake Serene Rama II, คอนโดฯ Cloud Residences สุขุมวิท 23 เป็นต้น

ด้าน “เกษมศักดิ์ สุนทโรทก” ผู้อำนวยการฝ่ายการขายและการตลาด บริษัท ริสแลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทแม่ตัดสินใจให้พัฒนาโครงการนี้ตามแผน แม้ว่าจะเกิดวิกฤตโรคระบาด COVID-19 เพราะมองว่าริสแลนด์ยังเป็นแบรนด์ที่ใหม่มากของตลาดไทย และบริษัทต้องการสร้างชื่อเสียงให้ติดตลาดโดยเร็วที่สุด

“บริษัทแม่ยอมให้เราผิดพลาดได้เต็มที่ เพราะ DNA ของบริษัทคนจีนคือมีเป้าหมายแล้วต้องไปต่อ ทุ่มเต็มที่และไปให้เร็วที่สุด ถ้าไม่สำเร็จก็แค่ลุกขึ้นมาใหม่” เกษมศักดิ์อธิบายพร้อมเสริมว่า สถานการณ์เช่นนี้อาจมองเป็นโอกาสก็ได้ เพราะตัวเลือกในตลาดน้อยลงทำให้แบรนด์ใหม่แบบริสแลนด์สามารถทำยอดขายได้

ต่างชาติยังมีความต้องการซื้อ

อีกจุดแข็งหนึ่งของริสแลนด์คือความเป็นบริษัทอสังหาฯ ต่างประเทศและมีเครือข่ายลูกค้าต่างชาติในมือ ดังนั้นโครงการจะแยกโควตาขายเป็นลูกค้าไทย 2 อาคาร และลูกค้าต่างชาติ 2 อาคาร ฝั่งลูกค้าไทยหวังจับกลุ่ม Young Professional คือคนรุ่นใหม่ที่มีอาชีพมั่นคงในระดับหนึ่ง ต้องการแยกครอบครัวออกมา ส่วนต่างชาติจะมีทั้งกลุ่มคนต่างประเทศที่อยากย้ายมาอยู่ในไทยหรือต้องการซื้อไว้ลงทุน รวมถึงกลุ่ม Expat ชาวต่างชาติที่ทำงานหรือมีธุรกิจในไทยอยู่แล้ว

ปัจจุบันสกายไรซ์ อเวนิว สุขุมวิท 46 เปิดจองสำหรับวีไอพีไปแล้ว 1 เดือน ทำยอดขายคนไทยแล้ว 500 ล้านบาท ยอดขายต่างชาติ 200 ล้านบาท จากเป้าหมายยอดขายโครงการถึงสิ้นปีนี้ 1,800 ล้านบาท หรือประมาณ 20%

“เรามองว่าคนต่างชาติ เช่น คนจีน ยังเห็นว่าประเทศไทยเหมาะสมที่จะเข้ามาอยู่ แม้แต่มีโรคระบาด COVID-19 คนจีนก็เห็นว่าเมืองไทยปลอดภัย” เกษมศักดิ์กล่าว “ประเด็นทางการเมืองในฮ่องกงก็มีผล เราเห็นเทรนด์ลูกค้าเหมือนกันว่าต้องการย้ายเข้ามาอยู่เมืองไทยมากขึ้น แต่ภาพก็ยังไม่ชัดเจนมากเพราะการเมืองทางฮ่องกงเองก็ยังไม่แน่นอน”

ทั้งนี้ เขาระบุว่าขณะนี้ยอดจองจากต่างชาติก็ยังไม่ชะลอลง แต่การทำสัญญาจะต้องรอเมืองไทยเปิดน่านฟ้าให้บินเข้ามาได้ก่อน ดังนั้น หวังว่าภายในเดือนตุลาคมนี้ประเทศไทยจะเริ่มเปิดให้ชาวต่างชาติเข้าเมืองได้ ซึ่งจะทำให้การขายคอนโดฯ ดีขึ้นด้วย

เปิดอีกหนึ่งโครงการยักษ์แยกลำสาลี แต่ที่ภูเก็ตขอเลื่อนไปก่อน

เกษมศักดิ์ระบุว่า ปีนี้บริษัทจะมีการเปิดตัวอีกหนึ่งโครงการขนาดยักษ์ “The Living รามคำแหง” มูลค่าโครงการ 12,000 ล้านบาท บริเวณแยกลำสาลี จุดตัดรถไฟฟ้าสองสายคือสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ – มีนบุรี) และสายสีเหลือง (สำโรง-ลาดพร้าว) จะเริ่มเปิดตัวเดือนสิงหาคมนี้ ราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม โครงการที่ภูเก็ตซึ่งเดิมจะเปิดปีนี้ บริษัทตัดสินใจเลื่อนออกไปก่อน เนื่องจากเป็นโครงการตากอากาศ แต่สถานการณ์ช่วงนี้ไม่เอื้อต่อการขาย

ต้องจับตาดูทุนยักษ์ใหญ่จากจีนฮ่องกงรายนี้ที่วางเป้าจะทำยอดขายแตะปีละ 1 หมื่นล้านบาทให้เร็วที่สุด จะไปถึงฝั่งฝันหรือไม่ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจระดับโลก

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่เข้าสู่เดือนพฤษภาคมเป็นต้นมา เห็นแนวโน้มที่ดีขึ้น พบลูกค้ากลับเข้ามาเยี่ยมชมโครงการเกือบจะเท่ากับสถานการณ์ปกติ โดยเฉพาะโครงการแนวราบ สะท้อนให้เห็นว่าลูกค้ายังมีความต้องการสูง แต่เนื่องจากเกิดโรคระบาดในช่วงที่ผ่านมาทำให้ลูกค้าบางส่วนไม่กล้าเข้าเยี่ยมชมไซต์ในช่วงเดือนมีนาคม-เมษายน

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าตลอดปี 2563 ธุรกิจอสังหาฯ ไม่สามารถกล่าวได้ว่าอยู่ในสถานการณ์ที่ ‘ดีมาก’ เนื่องจากการระบาดของไวรัส COVID-19 มีผลกระทบกับทุกธุรกิจ และบางบริษัทที่กระแสเงินสดค่อนข้างตึงมืออาจจะเห็นการเลื่อนเปิดโครงการหรือชะลอการก่อสร้าง รวมถึงบางบริษัทอาจพิจารณาชะลอเปิดโครงการใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับดีมานด์ที่ลดลง

ดังนั้น เชื่อว่าซัพพลายใหม่ของกลุ่มคอนโดมิเนียมปี 2563 อาจจะลดลง 50% จากปีก่อน และกลุ่มโครงการแนวราบ (บ้าน-ทาวน์เฮาส์) อาจลดลง 20-30% จากปีก่อน

“การลดลงของซัพพลายให้สัมพันธ์กับดีมานด์ไม่ใช่ว่าไม่ดี เพราะจริงๆ ภาคอสังหาฯ เราก็กังวลมาสักพักแล้วว่าอาจเกิดโอเวอร์ซัพพลายขึ้นในกลุ่มคอนโดฯ การที่มีปีพักฐานแบบนี้เป็นสิ่งที่เหมาะกับสถานการณ์” ไตรเตชะกล่าว

สภาพเศรษฐกิจยังมีผลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่สูงขึ้นด้วย ทำให้บริษัทมีมาตรการพรีแอพพรูฟเพื่อเตรียมความพร้อมลูกค้าก่อนยื่นกู้จริง

สำหรับ “ศุภาลัย” ที่มีแผนเปิดโครงการ 30 โครงการ มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาทในปี 2563 ยังคงแผนเช่นเดิม แต่ในกลุ่มคอนโดฯ ที่จะเปิดตัว 5 โครงการ จะเลื่อนการเปิดคอนโดฯ ของไตรมาส 2 ออกไปก่อนเพื่อรอดูสถานการณ์อีกครั้ง ส่วนโครงการแนวราบเปิดตัวตามปกติ ขณะที่เป้าหมายยอดขาย 26,000 ล้านบาท และเป้าหมายรายได้ 24,000 ล้านบาทยังคงเป้าเดิมเช่นกัน

• หวั่นไวรัส COVID-19 ลูกค้า “ศุภาลัย” ลดลง 15% เตรียมเลื่อนเปิดโครงการหากพ้น Q1 ยังไม่ดีขึ้น

โดยล่าสุดบริษัทเปิดตัวโครงการ ศุภาลัย พาร์ควิลล์ รังสิต คลอง 4 มูลค่าโครงการ 2,100 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ เริ่มต้นขนาดบ้านพื้นที่ใช้สอย 175 ตร.ม. ราคาเริ่ม 5.44 ล้านบาท

“ช่วงนี้จะเป็นโอกาสของดีเวลอปเปอร์ที่พร้อมทางการเงิน และแสดงภาพลักษณ์ให้เห็นในช่วงวิกฤตว่ามีความรับผิดชอบทั้งต่อลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่ รวมถึงพนักงานบริษัท และคู่ค้า เช่น บริษัทรับเหมาก่อสร้าง” ไตรเตชะกล่าว

ทั้งนี้ ศุภาลัยรายงานผลประกอบการต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศ ไตรมาส 1/63 ทำรายได้ 3,831 ล้านบาท ลดลง 40% จากช่วงเดียวกันปีก่อน และทำกำไรสุทธิ 750 ล้านบาท ลดลงถึง 51% จากช่วงเดียวกันปีก่อน โดยมีอัตราหนี้สินต่อทุน 48% สูงขึ้นจากช่วงสิ้นปีก่อนที่อยู่ในระดับ 34% อย่างไรก็ตาม ไตรเตชะกล่าวว่าอัตราหนี้สินต่อทุนระดับนี้ยังดีกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดเท่าตัว ทำให้บริษัทไม่จำเป็นต้องลดคน และดำเนินการก่อสร้างตามปกติ

ลูกค้าคอนโดฯ อาจเปลี่ยนพฤติกรรม

สำหรับวิถีชีวิตใหม่หรือ New Normal ที่เกิดจากโรคระบาด มีผลกับอสังหาฯ เช่นกัน โดยเอ็มดีศุภาลัยมองว่า ในระยะสั้น ภาวะนี้ทำให้ทั้งบริษัทและลูกค้าปรับเข้าสู่การซื้อขายอสังหาฯ ออนไลน์ (online booking) มากขึ้น

• ตัวอยู่ไกลก็ดูได้ทุกมุม! อสังหาฯ พร้อมใจปรับกลยุทธ์ “ชมโครงการออนไลน์” ผ่านวิดีโอคอล

รวมถึงในแง่ การออกแบบที่อยู่อาศัย สำหรับโครงการแนวราบอาจไม่เปลี่ยนแปลงมาก แต่สำหรับ คอนโดฯ จะเห็นได้ว่าเมื่อเกิดโรคระบาดทำให้วิถีชีวิตในคอนโดฯ เปลี่ยน จากเดิมเน้นการใช้ชีวิตนอกห้องชุดของตนเองโดยมีพื้นที่ส่วนกลางไว้รองรับ เช่น co-working space แต่เมื่อเกิดโรคระบาดขึ้นทำให้ทุกคนต้องมีชีวิตในห้องชุดของตนเองแทนพื้นที่ส่วนกลางหรือชีวิตนอกคอนโดฯ

“จากเมื่อก่อนห้องชุดมีไว้นอน ส่วนการทำงานหรือใช้ชีวิตด้านอื่นๆ จะอยู่นอกห้องทั้งหมด มาถึงตอนนี้ต้องมองใหม่ว่าห้องชุดไม่ได้มีไว้แค่นอน คนเริ่มทำงานหรือทำอาหารภายในห้อง ผู้บริโภคเริ่มเห็นว่าการมีพื้นที่ในห้องที่ใหญ่ขึ้นสำคัญกว่า การมีครัวปิดเริ่มสำคัญ หรือมองว่าภายในห้องควรมีห้องเอนกประสงค์ไว้ใช้เก็บของหรือดัดแปลงเป็นห้องทำงาน”

ไตรเตชะกล่าวถึงความเป็นไปได้ของวิถีชีวิตใหม่ของคนคอนโดฯ อนาคตผู้บริโภคอาจตระหนักถึงความสำคัญของพื้นที่ในห้องมากกว่าเดิม เป็นโจทย์ให้ผู้ประกอบการคิดถึงการปรับการออกแบบคอนโดฯ กันใหม่ ถ้าหากเทรนด์นี้จะยังอยู่ไปอีกนาน

“วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) เปิดเผยว่า ช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมาเอพีเริ่มให้ลูกค้าโครงการ Life ลาดพร้าว ที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จ เข้ามาตรวจรับห้องเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีลูกค้าเข้ามาโอนแล้ว 200 ยูนิต คิดเป็น 95% ของแผนงานในช่วงดังกล่าว ทำให้มองว่า สถานการณ์การระบาดของไวรัส COVID-19 ยังไม่มีผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีความห่วงใยในความปลอดภัยและสุขภาพของลูกค้าและพนักงาน ทำให้มีมาตรการพ่นยาฆ่าเชื้อในล็อบบี้และสำนักงานขาย มีการทำความสะอาดบ่อยครั้ง

รวมถึงการนัดหมายลูกค้าเข้าชมโครงการหรือเข้าตรวจห้อง จะนัดหมายแบบเหลื่อมเวลากันเพื่อให้มีลูกค้าเข้าสู่โครงการพร้อมกันน้อยลง นอกจากนี้ มีบริการให้พนักงานขายติดต่อแบบวิดีโอคอล ผ่านแอปพลิเคชันต่างๆ เช่น Line เพื่อให้ลูกค้าที่สนใจชมโครงการหรือตรวจห้องแบบ Live ได้โดยที่ไม่ต้องมาที่โครงการ

โครงการ Life ลาดพร้าว เป็นหนึ่งใน 3 โครงการระหว่างโอนของเอพีในช่วงนี้ นอกจากโครงการนี้ยังมีโครงการ Life วัน ไวร์เลส และ Life สุขุมวิท 62 ที่ทยอยโอนต่อเนื่องมาจากปีที่แล้ว

Life ลาดพร้าว มูลค่าโครงการ 8,000 ล้านบาท ทำยอดขายไปแล้ว 95% ของโครงการ ปัจจุบันขายราคาเริ่มต้น 4.59 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 131,000 บาทต่อตร.ม. และเป็นหนึ่งในสามโครงการของเอพีที่ปักหมุดรอบบริเวณลาดพร้าว อีกโครงการหนึ่งคือ Life ลาดพร้าว วัลเลย์ มูลค่าโครงการ 4,400 ล้านบาท ทำยอดขายแล้ว 70% อยู่ระหว่างก่อสร้าง

และที่กำลังจะเปิดใหม่อีกหนึ่งโครงการคือ Life ลาดพร้าว-จตุจักร มูลค่าโครงการ 2,100 ล้านบาท ซึ่งวิทการกล่าวว่า ขณะนี้บริษัทยังวางแผนตามเดิมคือจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 2 นี้แม้ว่าสถานการณ์ COVID-19 จะทำให้แนวโน้มเศรษฐกิจประเทศไม่ค่อยดีนัก แต่บริษัทจะติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด

ด้านยอดขายใหม่ของเอพีตั้งแต่ปีใหม่จนถึง 15 มีนาคม 2563 ทำยอดขายแล้ว 5,690 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายโครงการแนวสูง 880 ล้าน และโครงการแนวราบ 4,810 ล้านบาท โดยพบว่าโครงการแนวราบยังทำยอดขายได้ดีโดยเฉพาะบ้านเดี่ยว

ส่วนโครงการแนวสูง ตัวเลขอาจไม่สูงนักเพราะไตรมาสแรกปีนี้ยังไม่มีการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ (Aspire เอราวัณ ไพรม์ เป็นการเปิดตัวแบบ soft launch เท่านั้น)

“สถานการณ์ยังไม่นิ่ง เราจึงยังไม่ได้ปรับแผนอะไร แต่เรามีวอร์รูมเฝ้าดูสถานการณ์ เพราะหลายคนก็วิเคราะห์ว่าตอนนี้ยังไม่ถึงจุดสูงสุดของวิกฤต คาดว่าเมษายนนี้น่าจะชัดเจนขึ้น” วิทการกล่าว

จากการแถลงเมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2563 ปีนี้เอพีตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 33,000 ล้านบาท และเป้าหมายรายได้ 40,550 ล้านบาท ซึ่งเป้าหมายการโอนสูงกว่าปีก่อนถึง 25% เนื่องจากมีการโอนคอนโดฯ เสร็จใหม่ 4 โครงการ (อ่านแผนเอพีปี 2563 ได้ที่นี่)