แต่ราคาเฉลี่ยของคอนโดเปิดใหม่ ในช่วงไตรมาส 3 นี้ เพิ่มขึ้นเป็น 131,419 บาท/ตร.ม. จากไตรมาส 2 ที่ผ่านมาอยู่ที่ 89,500 บาท/ตร.ม. สะท้อนว่าผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดระดับราคาสูงขึ้น แม้กำลังซื้อชะลอตัว

สร้างเสร็จเหลือขายหลักแสนล้านบาท เร่งระบายสต็อก

ที่น่าสนใจคือ หลายโครงการเปิดขายโดยไม่ได้ประกาศขาย (Presale) แบบเป็นทางการ แต่เปิดขายในลักษณะให้จองบางชั้นก่อน เพื่อทดลองตลาดดูว่าได้รับความสนใจมากน้อยเพียงใด จากนั้นจึงเปิดขายแบบเป็นทางการหลังจากช่วงเวลาดังกล่าวไม่นาน

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ยังเน้นทำการตลาดสินค้าสร้างเสร็จพร้อมอยู่ มากกว่าเปิดโครงการใหม่ เพื่อระบายสต็อกเก่า

“ปัจจุบันมีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายหลายหมื่นยูยิต มูลค่าหลักแสนล้านบาท กดดันผู้ประกอบการเร่งปิดการขายโครงการเก่า ทั้งแบบปกติ และแบบบิ๊กล็อต (ขายทีเดียวจำนวนมาก)”

คอนโดขาลงไปอีก 3 ปี แบงก์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ตรวจสอบถึงบริษัท    ผู้กู้

ภาพรวมตลาดคอนโด ประเมินว่า จะชะลอตัวไปอีก 2-3 ปี (ถึงปี 2570) ด้วยภาวะเศรษฐกิจ การเมืองไม่นิ่ง และกำลังซื้อคนไทยไม่มากพอ ประกอบกับคนซื้อที่อยู่อาศัยน้อยลง ตามจำนวนคนไทยที่เกิดใหม่ลดลงตั้งแต่ปี 2514 เป็นต้น

“การใช้จ่ายเงินของคนไทยคงไม่แตกต่างจากช่วงที่ผ่านมา และการสร้างหนี้สินระยะยาวจากการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้ยังไม่เหมาะสมนัก”

ส่วนอีกหนึ่งแรงกดดัน คือ สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ โดยพบว่า ปัจจุบันแบงก์ไม่ได้ดูแค่เครดิตของผู้ยื่นกู้เท่านั้น แต่พิจารณาถึงผลประกอบการและสภาพคล่องของบริษัทฯ ที่ผู้ยื่นกู้ทำงานอยู่

ลุยตลาดต่างชาติ ลุ้นปีหน้าจีนกลับมา

สุรเชษฐ ได้ให้ความเห็นเพิ่มเติม เรื่องกำลังซื้อชาวต่างชาติด้วยว่า การเข้าถึงกำลังซื้อต่างชาติเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการพยายามหาช่องทางเข้าถึงมาโดยตลอดในช่วงที่ผ่านมา

ผู้ประกอบการหลายรายมีการร่วมมือหรือจัดตั้งบริษัทร่วมกับบริษัทนายหน้า หรือตัวแทนนายหน้าต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีนเพื่อเข้าถึงกำลังซื้อต่างชาติโดยตรง ไม่ผ่านคนกลางมาต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มนายหน้าสัญชาติอื่น ๆ เช่น รัสเซีย และเมียนมา เป็นต้น ที่เข้ามาทำงานหรือช่วยผู้ประกอบการขายคอนโดมิเนียมหรือที่อยู่อาศัยรูปแบบต่าง ๆ โดยเฉพาะโครงการในเมืองท่องเที่ยว

ทั้งนี้ กำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะ ‘ชาวจีน’ อาจจะมากขึ้นในปี 2569 เพราะสถานการณ์ต่างๆ เริ่มดีขึ้น ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับเรื่องของความปลอดภัยในประเทศไทยเปลี่ยนไปในทางที่ดีขึ้นมากแล้ว แม้ว่าจะมีชาวจีนส่วนหนึ่งเลือกไปประเทศอื่น ๆ มากกว่าประเทศไทยในปีนี้

แต่ถ้าพิจารณาจากความต้องซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว ประเทศไทยยังคงอยู่อันดับต้น ๆ หรือ อันดับ 1 เสมอในความคิดของชาวจีน ไม่ว่าจะเป็นการจัดอันดับโดยองค์กรหรือหน่วยงานใดก็ตาม เพียงแต่ช่วงที่ผ่านมาชาวจีนอาจจะมีปัญหาเรื่องการเงินเพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนเองยังไม่ฟื้นตัว แต่ค่อย ๆ ดีขึ้นต่อเนื่อง

โมเดลธุรกิจนี้ คือ นายหน้าให้ลูกค้าซื้อคอนโด และกู้เกินราคาจริง เช่น คอนโด A ราคา 2 ล้านบาท แต่ทำเรื่องยื่นกู้กับธนาคาร 3 ล้านบาท ผลลัพธ์คือผู้ซื้อได้ “เงินเหลือ” 1 ล้านบาท ไว้ใช้จ่าย เช่น ปิดหนี้บัตรเครดิต หนี้นอกระบบ หรือซื้อรถใหม่ เป็นต้น

นายหน้ามักขายฝันต่อว่า คอนโดที่กู้มา จะช่วยหาผู้เช่าให้ ทำให้ผู้ซื้อไม่ต้องควักเงินผ่อนเอง

แต่เมื่อความจริงไม่เป็นตามสัญญา ไม่มีผู้เช่ามาอยู่ ผู้ซื้อกลับต้องผ่อนเองเต็ม ๆ แถมยังเจอค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายแฝง สุดท้ายหนี้พอกพูนจนกลายเป็นภาระใหญ่

ทำไมคนถึงยอมเสี่ยง?

1.แรงกดดันจากหนี้เก่า

คนจำนวนมากติดหนี้บัตรเครดิตที่ดอกเบี้ยสูงถึง 16–20% ต่อปี หรือหนี้นอกระบบที่โหดกว่านั้น เมื่อมีทางเลือก “เปลี่ยนเป็นหนี้กู้บ้าน” ที่ดอกเบี้ยเพียง 6–8% จึงดูเหมือนเป็นทางออกถูกกว่า (*เรตดอกเบี้ยอาจแตกต่างกันไปในแต่ละธนาคาร และตามโปรโมชั่นที่ลูกค้าได้รับ)

2.มายาคติว่าอสังหาฯ คือการลงทุนที่ปลอดภัย

ความเชื่อที่ว่า “ซื้อคอนโดเก็บไว้ยังไงก็ไม่ขาดทุน” ทำให้ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยคิดว่าต่อให้ไม่มีคนเช่า สุดท้ายก็ขายทำกำไรได้

3.ความฝัน Passive Income

ความฝันของคนส่วนใหญ่ คือ การลงทุนที่ทำรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ มักถูกชักจูงด้วยคำพูดประเภท “คอนโดไม่ต้องผ่อนเอง เพราะมีผู้เช่าผ่อนแทน” หรือ “ซื้อลงทุนหลายห้องเพื่อรับ Passive Income เยอะ ๆ”

เหล่านี้เป็น narrative ที่โดนใจมนุษย์เงินเดือนที่อยากมีรายได้เสริมแบบไม่ต้องเหนื่อย

ทำไมโมเดลนี้จึงไม่เวิร์ก?

• ตลาดเช่าคอนโดตกต่ำ

ในหลายทำเล โดยเฉพาะชานเมือง มีซัพพลายคอนโดมากกว่าความต้องการจริง ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองสูง ทำให้การปล่อยเช่าไม่ง่ายและราคาค่าเช่ากดต่ำ

• ต้นทุนแฝงรออยู่

ค่างวดผ่อน ค่าส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายต่อเนื่องที่ไม่มีวันหยุด หากปล่อยเช่าไม่ได้ เจ้าของต้องควักเองทุกเดือน

• หนี้ก้อนใหญ่ ระยะยาว

การเปลี่ยนหนี้บัตรเครดิต 2-3 แสนบาท มาเป็นหนี้คอนโด 2-3 ล้านบาท เท่ากับยืดปัญหาไป 20–30 ปี และดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสัญญาอาจแพงกว่าที่คิด

คอนโดเงินเหลือกำลังสะท้อนปัญหาเชิงระบบของไทย

1.เอเจนต์ผลักความเสี่ยงให้ผู้ซื้อ

โมเดลนี้ไม่ต่างจากการปั่นดีมานด์เทียม เพื่อระบายสต๊อกคอนโด แต่ผู้ซื้อคือคนแบกรับความเสี่ยงแต่เพียงฝ่ายเดียว

2.สะท้อนความเปราะบางทางการเงินของครัวเรือนไทย

การที่คนยอมเสี่ยงขนาดนี้ เพราะรายได้โตไม่ทันรายจ่าย หนี้เก่ากดดัน และช่องทางลงทุนอื่นยังเข้าถึงยาก

3.ความเสี่ยงต่อสถาบันการเงิน

หากกรณีนี้แพร่หลาย ‘อาจ’ ทำให้เกิด NPL (หนี้เสีย) ในระบบธนาคารเพิ่มขึ้น เพราะลูกหนี้กู้โดยไม่ได้อยากได้ที่อยู่อาศัยจริง และไม่คำนึงถึงการผ่อนชำระระยะยาว แต่กู้เพื่อนำเงินสดส่วนต่างมาใช้เท่านั้น

บทเรียนจาก “คอนโดเงินเหลือ”

“คอนโดเงินเหลือ” ไม่ใช่ทางลัดสู่ความมั่งคั่ง แต่เป็น “การย้ายหนี้” จากก้อนเล็กที่ดอกเบี้ยสูง ไปสู่หนี้ก้อนใหญ่ที่ยืดยาว ซึ่งอาจหนักกว่าเดิมหากรายได้ไม่เพิ่ม

ในเชิงเศรษฐกิจ นี่คือสัญญาณเตือน 2 ด้านพร้อมกัน

• ฝั่งดีมานด์ : ครัวเรือนไทยอ่อนแอจนต้องพึ่งทางลัดทางการเงิน
• ฝั่งซัพพลาย : ตลาดคอนโดเหลือขายมากจนเอเจนต์ต้องหากลยุทธ์ขายแบบนี้

สรุปสั้น ๆ

“คอนโดเงินเหลือ” คือกับดักหนี้ที่เกิดจากการผสมกันระหว่าง ความฝันของผู้ซื้อ และ แรงกดดันของผู้ขาย        ในตลาดที่ซัพพลายล้น

หากปล่อยให้ขยายวงกว้าง อาจกลายเป็นปัญหาหนี้ครัวเรือนซ้อนทับกับหนี้เสียในระบบธนาคาร ซึ่งเป็นความเสี่ยงเชิงโครงสร้างต่อเศรษฐกิจไทยในอนาคต

และอีกมุมหนึ่ง ยังส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เกาะสมุย ให้ร้อนแรงยิ่งขึ้น! โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ที่มีแรงซื้อจากต่างชาติหนุน

ยอดขายคอนโดพุ่ง 95% ระบายสต๊อกได้ภายใน 5 เดือน

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า  ครึ่งปีแรก 2568 คอนโดมิเนียมเกาะสมุย มีซัพพลายรวม 379 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.6% (YoY) มูลค่า 1,830 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.5% (YoY)

ทั้งนี้ คอนโดในเกาะสมุย มีอยู่ทำเลเดียว คือ ‘โซนเฉวง-บ่อผุด’ ซึ่งสามารถทำยอดขายได้ใหม่ (New Sales) จำนวน 203 หน่วย เพิ่มขึ้น 95.2% (YoY) คิดเป็นมูลค่า 988 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 111.4% (YoY)

“จากภาพรวมการขายคอนโดสมุยมีแนวโน้มดีมาก โดยมียอดขาย 203 ยูนิต ทำให้มีซัพพลายเหลือขายเพียง 176 หน่วย คิดเป็นอัตราดูดซับสูงถึง 8.9% คาดว่าใช้เวลาระบายสินค้าทั้งหมด 5 เดือนก็จะขายหมด ลดลง 2 เท่าตัว จากช่วงเดียวกันของปีก่อนใช้เวลาระบายสต๊อกราว 15 เดือน”

โดยมีคอนโด 2 ระดับราคา ที่ทำผลงานได้ดีสุด ได้แก่

1.กลุ่มราคา 3.01 – 5 ล้านบาท

• ยอดขาย 132 ยูนิต
• หน่วยเหลือขาย 69 ยูนิต
• คิดเป็นอัตราดูดซับสูง 10.9%
• ใช้เวลาระบายสต๊อกเพียง 3 เดือนจึงขายหมด

2.กลุ่มราคา 5.01 – 7 ล้านบาท

• ยอดขาย 62 ยูนิต
• หน่วยเหลือขาย 69 ยูนิต
• คิดเป็นอัตราดูดซับสูง 7.9%
• ใช้เวลาระบายสต๊อกเพียง 7 เดือนจึงขายหมด

คอนโดสมุยยอดโอนทะยาน 345% ยุโรปกำลังซื้อหลัก

สำหรับช่วงครึ่งปีแรก 2568 คอนโดบนเกาะสมุย มียอดโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 205 ยูนิต เพิ่มขึ้น 345% (YoY) คิดเป็นมูลค่า 453 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 203% (YoY) โดยขยายตัวในทุกระดับราคา

“ตลาดคอนโดสมุย หลัก ๆ ขับเคลื่อนโดยกำลังซื้อของชาวต่างชาติ ส่วนใหญ่เป็นประเทศแถบยุโรป สะท้อนยอดโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 114 หน่วย ครองสัดส่วนกว่า 55.6% คิดเป็นมูลค่า 290 ล้านบาท สัดส่วน 64.1% จากยอดโอนกรรมสิทธิ์รวม”

โดยสัญชาติที่โอนกรรมสิทธิ์คอนโดสมุยมากสุด 10 อันดับแรก ได้แก่

อันดับ 1 สโลวาเกีย (ปีก่อนไม่มีการซื้อ)

อันดับ 2 ฝรั่งเศส (+114%)

อันดับ 3 ฮังการี (ปีก่อนไม่มีการซื้อ)

อันดับ 4 ออสเตรเลีย (+233%)

อันดับ 5 รัสเซีย (+900%)

อันดับ 6 สหราชอาณาจักร (+500%)

อันดับ 7 เนเธอร์แลนด์ (ปีก่อนไม่มีการซื้อ)

อันดับ 8 จีน (ปีก่อนไม่มีการซื้อ)

อันดับ 9 เช็ก (+300%)

อันดับ 10 อิสราเอล (+200%)

ภาคท่องเที่ยวสมุยโต ดึงแรงงานเข้าเกาะ หนุนดีมานด์คอนโดจากคนไทย

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เกาะสมุยมีแหล่งงานที่ใหญ่มาก ขยายตัวตามจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในพื้นที่ ทำให้มีแรงงานไทยในภาคท่องเที่ยวและบริการมีจำนวนค่อนข้างมาก

“ศุภาลัยเห็นฟีดแบ็กดีในกลุ่มคอนโดและวิลล่าสมุย และในปี 2569 จะเริ่มพัฒนาโครงการคอนโดบนเกาะสมุย เพื่อเจาะกลุ่มคนไทยที่ไปทำงานในสมุย”

เบื้องต้น คอนโดสมุยวางระดับราคาไว้ที่ 5-6 ล้านบาท/ยูนิต ปัจจุบันอยู่ระหว่างการยื่นขอ EIA

• ปี 2562 จำนวน 6,557 หน่วย
• ปี 2563 จำนวน 1,017 หน่วย
• ปี 2564 จำนวน 1,243 หน่วย
• ปี 2565 จำนวน 4,203 หน่วย
• ปี 2566 จำนวน 5,036 หน่วย
• ปี 2567 จำนวน 5,748 หน่วย

ทว่า มูลค่าซื้อคอนโดชาวต่างชาติ ปี 2567 อยู่ที่ 39,640 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีมูลค่าซื้อรวม 30,516 ล้านบาท และมีสัดส่วนเป็น 18% ของยอดขายคอนโดทั้งหมดในไทย (เดิมสัดส่วน 12%)

ปัจจัยที่ทำให้ สัดส่วนต่างชาติซื้อคอนโดมีมากขึ้น เกิดจากคนไทยซื้อคอนโดลดลง สะท้อนจาก หน่วยขายคอนโดในไทยช่วง 3 ปีล่าสุด (พ.ศ. 2565 – 2567) ดังนี้

• ปี 2565 มีการซื้อขายห้องชุด 51,093 หน่วย
• ปี 2566 มีการซื้อขายห้องชุด 49,250 หน่วย
• ปี 2567 มีการซื้อขายห้องชุด 31,897 หน่วย

สำหรับทำเลยอดฮิตของชาวต่างชาติ แบ่งออกเป็น 4 พื้นที่หลัก ได้แก่

อันดับ 1 สีลม สาทร บางรัก พหลโยธิช่วงต้น วัฒนา คลองเตย

• จำนวน 2,159 หน่วย
• มูลค่า 25,140 ล้านบาท
• ผู้ซื้อหลักชาวตะวันตกและชาวเอเชีย

อันดับที่ 2 รัชดา-ลาดพร้าว

• จำนวน 1,974 หน่วย
• มูลค่า 8,452 ล้านบาท
• ผู้ซื้อหลักเป็นคนจีน และเมียนมา

อันดับที่ 3 อ่อนนุช-สุวรรณภูมิ

• จำนวน 536 หน่วย
• มูลค่ารวม 2,445 ล้านบาท
• ผู้ซื้อหลักเป็นคนจีน

อันดับ 4 บางนา-เทพารักษ์

• จำนวน 486 หน่วย
• มูลค่า 1,620 ล้านบาท
• กลุ่มผู้ซื้อเป็นคนจีน และคนเมียนมา

หลังเกิดเหตุ 1 สัปดาห์ ได้เข้าตรวจความเสียหายทุกโครงการ 108 แห่ง (รวมโครงการระหว่างก่อสร้างด้วย) ด้านโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนฯ 62 โครงการ พบความเสียหายส่วนใหญ่อยู่ที่งานสถาปัตยกรรม มีรอยร้าวเล็กน้อย ฝ้าเปิด ผนังร้าวบางส่วน เคสหนักสุดเป็นประตูปิดไม่ได้ คำนวณความเสียหายคร่าว ๆ ประมาณ 20 ล้านบาท

“ตามกฎหมายบังคับทุกอาคารที่ก่อสร้างตั้งแต่ปี 2564 ต้องออกแบบเพื่อรองรับแผ่นดินไหว ซึ่งหากมองในเชิงโครงสร้างความเสียหายที่เกิดขึ้น ถือว่าเป็นผลที่รับได้ผ่านตามเกณฑ์”

เบื้องต้น เสนาฯ ทำมาตรการช่วยเหลือและแก้ไข แบ่งออกเป็น 3 เฟส

• เฟส 1 : สร้างความมั่นใจ ตรวจสอบความปลอดภัยอาคาร และรับรองโดยทีมเสนาและวิศวกรภายนอก ดำเนินการไปแล้วครบ 100% (จากทุกโครงการ 108 แห่ง)
• เฟส 2 : ตรวจสอบ ตรวจสอบเชิงลึก เพื่อนำไปสู่การแก้ไข ลูกบ้านแจ้งปัญหาได้ง่ายขึ้นผ่านแอป SEN PROP
• เฟส 3 : แก้ไข โดยร่วมกับพันธมิตร และผู้ที่เกี่ยวข้อง แก้ไขและซ่อมแซม ในโครงการที่ได้รับความเสียหาย

”ความมั่นใจของลูกค้าตอนนี้กลับมาประมาณ 80% แล้ว“

นอกจากการเยียวยาความเสียหายแล้ว ยังเป็นโอกาสให้เสนา หันกลับมาทำแผนรับมือภัยธรรมชาติ โดยเฉพาะแผ่นดินไหวมากขึ้น โดยรับคำปรึกษาจากพาร์ตเนอร์อสังหาญี่ปุ่นที่มีความเชี่ยวชาญด้านนี้อย่าง “ฮันคิว”

ผ่านแนวคิด Geo fit+ เติมสิ่งที่จำเป็นให้ลูกค้าในอนาคต เช่น เฟอร์นิเจอร์ที่ไม่เลื่อน ไม่ตก เมื่อเจอแผ่นดินไหว หรือกระทั่งการนำห้องน้ำเคลื่อนที่มาไว้ส่วนกลาง เพื่อรับมือเมื่อเกิดเหตุการณ์อีก เป็นต้น

ดร.ยุ้ย กล่าวต่อไปว่า สถานการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้ ผลกระทบเกิดกับสินค้าประเภทห้องชุด (คอนโดมิเนียม) โดยเฉพาะตึกสูง ทำให้ดีมานด์อสังหาเปลี่ยนแนว มาสู่แนวราบ (บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์) มากขึ้น เช่นเดียวกับช่วงน้ำท่วมใหญ่ ปี 2554 ที่ดีมานด์เบนจากกลุ่มบ้านมาหาคอนโด

”ครั้งน้ำท่วมใหญ่ ผลกระทบเกิดเป็นทำเล ๆ ไป แต่รอบนี้เกิดจากประเภท ทำให้ประเมินว่าคอนโดจะชะลอตัวไป 1 ไตรมาส และค่อยกลับมา“

ทั้งนี้ พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค มักจะ ‘ติดทำเลเดิม’ ด้วยความเคยชินกับไลฟ์สไตล์ย่านนั้น ๆ และด้วยข้อจำกัดด้านราคาที่อยู่บางโซน บ้านแนวราบมีราคาสูงกว่าคอนโดมาก ทำให้ท้ายสุดคนจะกลับมาซื้อคอนโด

ยกตัวอย่าง เดอะคิสท์ตรงนิคมอุตสาหรรม ราคาแต่ละประเภทห่างกัน “1 เท่าครึ่ง”

• คอนโด ราคา 1 ล้านบาท
• ทาวน์เฮ้าส์ ราคา 2.7 ล้านบาท
• บ้านเดี่ยว ราคา 3-4 ล้านบาท

ขณะเดียวกัน บริษัทฯ ได้เดินหน้าการทำตลาดต่อเนื่อง สำหรับ Livnex หรือ เช่าออมบ้าน เริ่มต้นล้านละ 4,100 บาท ให้ผู้ที่อยากซื้อบ้านแต่ยังไม่สามารถกู้ได้เข้าโปรแกรม 3 ปี โดยเงินเช่าที่จ่ายเสนาแต่ละเดือน จะถูกหักมาเป็นส่วนลด เมื่อผู้ทำสัญญาสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ๆ ได้ โดยขณะนี้จากเดิมมีเพียงคอนโด ได้เริ่มขยายไปสู่แนวราบมากขึ้น

ยกตัวอย่าง ต้องการบ้าน/คอนโด ราคา 2-3 ล้านบาท แต่ยังกู้ไม่ได้ โปรแกรมเช่าออมบ้าน จะให้ราคาเช่าอยู่ที่ล้านละ 5,500 บาท เพื่อที่ภายใน 36 เดือน จะสามารถยื่นสเตจเมนต์การชำระอย่างสม่ำเสมอนี้ เพื่อกู้แบงก์ได้นั่นเอง

“ปัจจุบันมีเข้าร่วมโครงการ 1,000 ยูนิต และอยู่ในไปป์ไลน์ 100 ราย ส่วนโมเดล Rentnex เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่-วัยทำงาน อายุ 28-32 ปี ขณะนี้มีลูกค้า 70-80 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นโปรแกรม Silver เริ่มต้นเช่าเดือนละ 6,700 บาท และ Gold เริ่มต้น 10,000 บาท/เดือน“

ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาช่วงไตรมาส 2-3 ปี 2568 ประเมินว่า จะลดการทำตลาดแนวสูงลงช่วงนี้ และโฟกัสแนวราบแทน เพื่อสอดคล้องกับดีมานด์แต่ละช่วง

ขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาอาขเผชิญแรงกดดันจากการครบกำหนดไถ่ถอนหุ้นกู้ หากครบในช่วงนี้บางรายอาจเหนื่อยหน่อย สำหรับเสนาเอง ก็มีแผน 3 ปีนี้จะลดสัดส่วนหุ้นกู้ลง จากตอนนี้มีประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท คิดเป็น 15% จากหนี้รวมทั้งสิ้น 20,000 ล้านบาท

1. ภาคการท่องเที่ยว

• นักท่องเที่ยวยกเลิกห้องพัก 1,100 บุ๊กกิ้ง ในช่วง 2 วันที่ผ่านมา ส่วนใหญ่พื้นที่ กทม. (อ้างอิงตัวเลขจากสมาคมโรงแรม)
• ตัวเลขการจองที่นั่งโดยสารบนเครื่องบินรายวันลดลงเฉลี่ย 40-60% (ตัวเลขจากสมาคมสายการบินประเทศไทน)

SCB EIC คาดกระทบภาคท่องเที่ยวระยะสั้น โดยเดือนเมษายน ประเมิน นักท่องเที่ยวต่างชาติ ลดลง 12% ซึ่งน่าจะฟื้นตัวใน 3 เดือน ส่งผลให้ นักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงจากประมาณการเดิม 400,000 คน “สูญเสียรายได้จากการท่องเที่ยว 21,000 ล้านบาท”

2. ตลาดอสังหาริมทรัพย์

• คอนโดมิเนียม รับผลกระทบด้านความเชื่อมั่นโดยตรงจากกรณีตึกถล่ม SCB EIC ประเมิน ปี 2568 ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโด กทม. และปริมณฑล เหลือ 85,000 หน่วย ลดลง -0.8% (YoY) จากเดิมคาดการณ์ปีนี้ฟื้นตัว +2.6% โดยหลัก ๆ มาจาก กลุ่มเรียลดีมานด์ชะลอซื้อ-โอนกรรมสิทธิ์คอนโด และกลุ่มซื้อลงทุนก็ชะลอออกไปเช่นกัน
• ผู้อยู่อาศัยเดิมจะยังอยู่ในคอนโดต่อไป เพราะติดข้อจำกัดด้านการเงิน/การย้ายที่อยู่อาศัย ส่วนแนวราบได้อานิสงส์เชิงบวกจากกลุ่มคนที่ย้ายจากคอนโดไปอยู่บ้านแทน

ปัจจัยดังกล่าวจะกดดันหน่วยเหลือขายคอนโด กทม. ในปี 2568 ให้อยู่ระดับสูง 74,000 หน่วย ต้องจับตากลยุทธ์การแก้เกมของผู้ประกอบการในการสร้างความเชื่อมั่น รวมถึงชูจุดแข็งความปลอดภัยในการอยู่อาศัย

3. ภาคการรับเหมาก่อสร้าง

พื้นที่ก่อสร้างส่วนใหญ่ไม่ได้รับผลกระทบรุนแรงในระดับที่ทำให้การก่อสร้างหยุดชะงักหลังเกิดแผ่นดินไหว ส่งผลให้กิจกรรมก่อสร้างทั้งของภาครัฐและภาคเอกชนในปี 2568 จะยังสามารถดำเนินการได้ต่อเนื่อง

ประกอบกับธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง รวมถึงผู้ผลิตและค้าวัสดุก่อสร้างจะได้รับอานิสงส์จากความต้องการซ่อมแชมอาคาร และสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับความเสียหาย

SCB EIC มองว่า การปรับแผนกลยุทธ์ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี ที่อาจชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากขึ้น มีแนวโน้มส่งผลกระทบต่อเนื่องให้กิจกรรมก่อสร้างอาคารคอนโดมิเนียม มูลค่าราว 86,000-100,000 ล้านบาทต่อปี (ราว 15%-17% ของมูลค่าการก่อสร้างภาคเอกชนโดยรวม) เติบโตชะลอลงตาม

ความสามารถในการรองรับภัยพิบัติต่าง ๆ ของสิ่งปลูกสร้าง จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ว่าจ้าง ทั้งภาครัฐและภาคเอกชนให้ความสำคัญ

รวมถึงบริษัทรับเหมาก่อสร้าง มีแนวโน้มจะเผชิญความเข้มงวดจากผู้ว่าจ้างมากขึ้น ตั้งแต่ขั้นตอนการเข้าประมูลงาน ทั้งคุณสมบัติและประสบการณ์ของผู้รับเหมาหลัก พันธมิตร และผู้รับเหมาช่วง ขั้นตอนการ ก่อสร้างที่จะต้องมีความปลอดภัย และใช้วัสดุก่อสร้างที่ได้มาตรฐาน จนถึงขั้นตอนตรวจรับงานที่ผู้ว่าจ้างจะเข้มงวดมากขึ้น ทั้งความตรงเวลาและคุณภาพของงานที่ส่งมอบ

ทั้งนี้ ความเข้มงวดในขั้นตอนต่าง ๆ ที่สูงขึ้นนี้จะเป็นแรงกดดันให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเกิดการแข่งขันด้านคุณภาพ ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมของภาคก่อสร้างตามมาในระยะข้างหน้า

นายโชคชัย วลิจวรางค์กูร กรรมการผู้จัดการสายงานปฏิบัติการ โครงการอาคารชุด บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ หรือ LH เปิดเผยว่า การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม (อ้างอิง REIC) ช่วง 10 เดือนแรกปี 2567 อยู่ที่ 37,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.7% (YoY) ใกล้เคียงปี 2566 ที่มีประมาณ 36,000 หน่วย

ขณะที่การเปิดตัวคอนโดใหม่ ปี 2567 (อ้างอิง AREA) มีจำนวน 27,000-28,000 หน่วย ลดลง 43% (YoY) จากปีก่อนมีจำนวนประมาณ 50,000 หน่วย เนื่องจากผู้ประกอบการต้องปรับตัวเปิดลดลงตามทิศทางกำลังซื้อผู้บริโภคที่อ่อนแอ ถือเป็นผลดีต่อตลาดที่มีสต๊อกสินค้าระดับสูง

“ตอนนี้มีสต๊อกคอนโดค้างที่ทบ ๆ กันประมาณ 90,000 หน่วย ถ้ามองในแง่ร้ายอาจต้องใช้เวลาระบายสินค้านาน 8-9 ปี แต่ถ้ามองในแง่ดีสถานการณ์ขายดีขึ้น เปิดตัวไม่ได้มาก อาจใช้เวลาระบายสต๊อกเพียง 2-3 ปี ซึ่งขณะนี้ถือว่าสถานการณ์ดีกว่าช่วงก่อนหน้านี้ที่พีกสุดมีสต๊อกทะลุ 1 แสนหน่วยทีเดียว”

ที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการทำโครงการลดลง เพราะเศรษฐกิจชะลอตัว การซื้อคอนโดเพื่อลงทุนหายไป จากที่สอบถามพบว่า นักลงทุนปล่อยเช่าคอนโดได้ลดลง จึงเหลือแค่กลุ่มเรียลดีมานด์ และต่างชาติ

นายโชคชัย อธิบายว่า คอนโดไม่เหมือนบ้านจัดสรรที่แบ่งทำเป็นเฟสได้ คอนโดเมื่อขึ้นโครงการแล้วใช้เงินลงทุนมหาศาล

“บางรายซื้อที่ดินแล้วล้อมรั้วไว้แค่ไม่ขึ้นโครงการ มีจำนวนมาก สะท้อนว่าอาจไปไม่รอดถ้าขึ้นโครงการ ใช้เงินเยอะมาก ส่วนใหญ่ยอมให้เงินจมจากค่าซื้อที่ดิน ดีกว่าไปเสี่ยง”

ประเมินว่า ในปี 2568 ตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยมีปัจจัยบวกจากจำนวนหน่วยเหลือขายที่ปรับลดลงในปี 2567และการลดลงของอัตราดอกเบี้ย

อย่างไรก็ตาม อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น อีกทั้งเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า และมาตรการ LTV ยังเป็นปัจจัยกดดันส่งผลให้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมอาจยังไม่แข็งแรงเท่าช่วงก่อนสถานการณ์การแพร่ระบาด Covid-19

สำหรับปี 2568 บริษัทฯ มีแผนเปิดตัว 4 โครงการใหม่ แต่ยังไม่มีแผนเปิดตัวคอนโดในปีนี้ ซึ่งปัจจุบันบริษัทฯ มีแบคลอคคอนโดอยู่ประมาณ 13,500 ล้านบาท

“ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดกลยุทธ์ใหม่ของบริษัทปีนี้ มีการ “เทกโอเวอร์” คอนโดมิเนียมหลายแห่งเพื่อนำมาพัฒนาต่อ โดยยินดีรับซื้อทั้งโครงการที่วางแบบแล้ว ผ่าน EIA แล้ว จนถึงระยะก่อสร้างแล้ว แต่เสนาฯ จะดูความเหมาะสมในการทำราคาขาย เป็นโครงการที่น่าสนใจ สามารถปรับแบบให้เข้ากับ DNA ของเสนาฯ

ขณะนี้บริษัทซื้อกิจการไปแล้ว 3 โครงการ มูลค่าลงทุนกว่า 2,000 ล้านบาท ทั้งหมดจะนำมารีแบรนด์ใหม่ภายใต้แบรนด์ “Flexi” (เฟล็กซี่) เน้นจับกลุ่มคนรุ่นใหม่วัยสร้างตัว มีทำเลที่จะเปิดขาย ดังนี้

1.ธนบุรี-เจริญนคร ราคาเริ่ม 2.19 ล้านบาท พร้อมอยู่ธันวาคม 2564 (เทกโอเวอร์จากโครงการ Hype สาทร-ธนบุรี ของภัทรนันท์ แอสเซท)
2.รัตนาธิเบศร์ ราคาเริ่ม 1.89 ล้านบาท มีห้องฟังก์ชันพิเศษเพดานสูง 3.6 เมตร
3.เตาปูน (ยังไม่เปิดเผยรายละเอียด แต่แบรนด์ Flexi ราคาเริ่มต้นจะไม่เกิน 2.5 ล้านบาท)

ขณะที่ไตรมาส 4 คาดว่าจะสามารถซื้อกิจการได้อีก 3 โครงการ ใช้งบลงทุนอีกประมาณ 2,000 ล้านบาท รวมแล้วทั้งปีใช้งบเทกโอเวอร์กว่า 4,000 ล้านบาท

พันธมิตรญี่ปุ่นสร้างความแข็งแกร่ง

ดร.เกษรากล่าวว่า การเทกโอเวอร์โครงการถือเป็นข้อดีในระยะนี้ เพราะลดความเสี่ยงในการทำงาน เช่น หากเข้าซื้อโครงการที่ผ่าน EIA แล้ว จะไม่ต้องกังวลกับการยื่น EIA ให้ผ่านอีก รวมถึงลดระยะเวลาการรับรู้รายได้ จากเดิมต้องรอหลายปีกว่าที่โครงการจะสร้างเสร็จ

• “เฟรเซอร์ส” เทกโอเวอร์ “ตึกโรบินสันสีลมเก่า” เจ้าสัวเจริญปักหมุดออฟฟิศพระราม 4 เพิ่ม

โดยเสนาฯ เข้าซื้อกิจการทั้งหมดด้วย “เงินสด” ซึ่งต้องขอบคุณพันธมิตรญี่ปุ่น “ฮันคิว ฮันชิน” ที่แข็งแกร่งทางการเงินและมีวิสัยทัศน์ตรงกัน เนื่องจากฮันคิวใช้กลยุทธ์ซื้อโครงการอยู่แล้วในญี่ปุ่น รวมถึงพันธมิตรธนาคารที่อนุมัติวงเงินเพิ่มเติมให้ ทั้งนี้ ยืนยันว่ากระแสเงินสดของเสนาฯ ยังมีเพียงพอ และไม่ทำให้อัตราหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นมากนัก

ด้านการลดต้นทุนเทียบกับการซื้อที่ดินเปล่า ดร.เกษรากล่าวว่าประเมินในภาพรวมได้ยาก เพราะราคาเข้าซื้อของแต่ละโครงการไม่เท่ากัน แต่ทุกโครงการถือว่าลดต้นทุนได้มากกว่าการพัฒนาตั้งแต่เป็นที่ดินเปล่า

อย่างไรก็ตาม มองว่าการลดต้นทุนไม่ใช่จุดสำคัญ สิ่งสำคัญคือโครงการที่ซื้อมาต้องทำราคาได้ดีที่สุดในย่านนั้นๆ เพื่อจูงใจผู้ซื้อ และทำให้ผู้ซื้อกู้สินเชื่อบ้านผ่าน ท่ามกลางความยากลำบากในการกู้ยุคนี้ที่ทำให้รีเจ็กต์เรตพุ่งไปกว่า 50% แล้ว

ปี’64 คอนโดฯ หยุดขายถึง 70%

โอกาสในการเข้าซื้อของเสนาฯ มีสูงมาก โดยดร.เกษราอ้างอิงข้อมูลจาก AREA พบว่า ณ ครึ่งปีแรกของปี 2564 มีคอนโดมิเนียมหยุดการขายไปถึง 70% ของตลาดรวม ยูนิตส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท

• ถอด 4 สูตรพัฒนาคอนโดฯ ต่ำล้าน “เสนา คิทท์” เปิดเดือนเดียวขายเฉลี่ย 40-50% ทุกทำเล

“คนที่ปล่อยขายโครงการ บางทีเขาอาจจะไม่ได้ลำบากเรื่องเงินนะ แต่เขาอาจจะไม่อยากทำต่อแล้ว ไม่อยากอยู่ในธุรกิจนี้แล้วก็ได้” ดร.เกษรากล่าว พร้อมย้ำว่าเสนาฯ ยังเปิดรับซื้อต่อเนื่อง เจ้าของโครงการอื่นๆ ที่สนใจสามารถติดต่อเสนอขายได้

เก็บข้อมูลจากงานแถลงข่าวเปิดรับสมัครโครงการเข้าประกวดเวที PropertyGuru Thailand Property Awards ครั้งที่ 16 โดยมี “สุพินท์ มีชูชีพ” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL และ “กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ร่วมฉายภาพสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

สุพินท์มองภาพรวมอสังหาฯ ไทยปีนี้ยังไม่ใช่ขาขึ้น โดยอสังหาฯ กลุ่มค้าปลีก ออฟฟิศ คอนโดฯ ล้วนอยู่ในวัฏจักรราคาขาลง เหลือเพียงกลุ่ม “คลังสินค้า-โรงงาน” ที่ยังน่าสนใจ โดยอยู่ในวัฏจักรที่การเติบโตเริ่มช้าลง แต่นับว่าดีที่สุดในกลุ่มอสังหาฯ เพราะการเติบโตอย่างมากของอี-คอมเมิร์ซซึ่งได้อานิสงส์จากการระบาด

“ถ้ารัฐบาลฉีดวัคซีนได้ 70% ของประชากรภายในสิ้นปีนี้ เศรษฐกิจน่าจะกลับมาฟื้นได้ในปี 2565 ขณะนี้เราพบว่านักลงทุนเข้ามาเก็บข้อมูลโครงการหรืออาคารต่างๆ ผ่านหน้าเว็บไซต์จำนวนมาก แต่เมื่อดูได้เฉพาะหน้าเว็บ ยังเข้ามาดูของจริงไม่ได้ ถ้าเป็นโครงการขนาดใหญ่ก็จะยังไม่กล้าตัดสินใจ” สุพินท์กล่าว

คอนโดฯ อ่วม พับแผน-เลื่อนอื้อ

ตลาดที่ยังคงสาหัสต่อเนื่องคือ “คอนโดมิเนียม” โดยสุพินท์กล่าวว่าตลาดนี้อยู่ในสภาวะโอเวอร์ซัพพลายอยู่แล้วตั้งแต่ปี 2562 ก่อนเกิด COVID-19 ระบาด โดยเฉพาะกลุ่มไฮเอนด์และระดับกลาง เมื่อเผชิญ COVID-19 จึงเหมือนซ้ำเติมปัจจัยลบที่มีอยู่เดิม

JLL พบว่า ตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบัน มีคอนโดฯ ที่แผนสะดุดแล้วทั้งหมด 12,700 ยูนิต โดยแบ่งสถานะได้ดังนี้

• ถอนตัวยกเลิกโครงการ 5,900 ยูนิต
• ชะลอการก่อสร้างโครงการ 2,500 ยูนิต
• ยังไม่กำหนดวันเปิดตัวโครงการ 4,300 ยูนิต

ด้านราคาคอนโดฯ เฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 101,900 บาทต่อตร.ม. ส่วนคอนโดฯ ระดับไฮเอนด์กลางเมืองราคาอยู่ที่ 218,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งราคาปรับลงทั้งหมด ทำให้ผู้ซื้อเหลือเฉพาะกลุ่มซื้ออยู่เอง ไม่มีนักเก็งกำไร ตลาดเป็นตลาดของผู้ซื้ออย่างมาก

เฉพาะตลาดคอนโดฯ นั้น สุพินท์มองว่าหากเศรษฐกิจฟื้นตัวดังที่กล่าวข้างต้น คอนโดฯ น่าจะเริ่มฟื้นได้ช่วงไตรมาส 2/65 แต่กว่าที่ตลาดจะดูดซับซัพพลายมากพอที่จะกลับมาเป็นขาขึ้น น่าจะอีก 12-18 เดือนต่อจากนั้น

คนเลื่อนแผนซื้อบ้านเป็น 3-5 ปี

ด้าน “กมลภัทร” จาก ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เปิดข้อมูลสำรวจผู้บริโภคช่วงครึ่งปีหลัง 2564 พบว่า 71% ยังสนใจซื้อบ้าน แต่ปัจจัยลบคือผู้บริโภคที่ยังต้องการซื้อ “เลื่อนแผน” การซื้อบ้านออกไป ดังนี้

• จะซื้อภายใน 1 ปี – 13%
• จะซื้อภายใน 1-2 ปี – 26%
• จะซื้อภายใน 3-5 ปี – 39%
• จะซื้อในช่วง 5 ปีขึ้นไป – 22%

ทั้งนี้ เมื่อเทียบข้อมูลกับช่วงครึ่งปีแรก 2564 สถานการณ์ยิ่งแย่ลง เพราะผู้บริโภคที่จะซื้อบ้านภายใน 2 ปีลดลงจาก 48% เหลือเพียง 39% แล้ว ส่วนใหญ่เปลี่ยนไปตัดสินใจซื้อใน 3-5 ปี

เหตุผลหลัก 5 อันดับแรกที่ทำให้ผู้บริโภคเลื่อนแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน คือ 1) รายได้ลดลง 2) ราคาอสังหาฯ สูงเกินไป 3) ไม่สามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ 4) การเมืองยังไม่มีเสถียรภาพ และ 5) ไม่มีเงินดาวน์

กมลภัทรกล่าวว่า เห็นได้ว่า COVID-19 มีผลอย่างมากต่อการตัดสินใจ ทุกอย่างจึงขึ้นอยู่กับการจัดการโรคระบาด และทางออกคือต้องฉีดวัคซีนประชาชนให้เร็วที่สุด

ฝั่งผู้ประกอบการ กมลภัทรมองว่าขณะนี้ต้องดูแลใน 3 ด้านเพื่อดึงลูกค้า คือ 1) สินค้าต้องตอบโจทย์ทุกส่วน ต้องใส่ใจในรายละเอียดแม้เล็กๆ น้อยๆ ที่ตรงกับความต้องการลูกค้า 2) ราคาต้องจัดโปรโมชันคุ้มค่า แม้ว่าขณะนี้ราคาเฉลี่ยอสังหาฯ ลดลง -7% YoY แล้วแต่ทัศนคติผู้ซื้อยังมองว่าสูง 3) จังหวะการทำการตลาดหรือเปิดโครงการใหม่ ต้องระมัดระวัง เช่น ช่วงนี้สถานการณ์อึมครึมมาก หากทำตลาดช่วงนี้อาจไม่มีคนสนใจมากนัก

สำหรับโครงการประกวดประจำปี PropertyGuru Thailand Property Awards ครั้งที่ 16 ยังจัดตามปกติ ปีนี้มีสาขาประกวดทั้งหมด 60 สาขา เพิ่มรางวัลใหม่หลายสาขา เช่น สุดยอดดีเวลอปเปอร์ภาคเหนือ สุดยอดดีเวลอปเปอร์ภาคใต้ รางวัลพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกยอดเยี่ยม เป็นต้น เปิดรับสมัครแล้ววันนี้จนถึงวันที่ 27 สิงหาคม 2564 บุคคลทั่วไปหรือบริษัทที่สนใจสามารถเสนอชื่อโครงการได้ที่ AsiaPropertyAwards.com/nominations

อ่านข่าวอื่นๆ เพิ่มเติม

• “แสนสิริ” 2564 เจาะตลาด “ถูก+เล็ก” รับซื้อโครงการที่ไปต่อไม่ไหว จี้รัฐผ่อนปรน LTV
• “เอพี” ครึ่งปีหลัง 2564 ลุยเปิด 26 โครงการ ฟื้นแบรนด์ “บ้านกลางกรุง” รุกคอนโดฯ สายสีม่วง

บรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีอาการซึมๆ มาตั้งแต่ปี 2562 หลังเจอมาตรการเข้มงวด LTV ของภาครัฐที่ทำให้การกู้สินเชื่อบ้านยากขึ้น ต่อด้วยเคราะห์ซ้ำในปี 2563 จากปัญหาเศรษฐกิจ COVID-19 จนตลาดคอนโดมิเนียม ‘แทบหยุดชะงัก’ ผู้ประกอบการหลายรายหันมาโหมเปิดโครงการแนวราบแทนเพื่อดักกำลังซื้อ ‘เรียลดีมานด์’

แล้วปี 2564 ทิศทางตลาดจะดีขึ้นหรือยัง? ตลาดแนวราบจะยังเป็นแพกู้ชีพให้กับทุกบริษัทได้อยู่หรือไม่? ติดตามบทวิเคราะห์จาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศอข.) เสนอโดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการ ศอข. ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่นี่

1) ซัพพลายเปิดตัวใหม่

– ครึ่งปีแรก 2564F เปิดใหม่ 26,900 ยูนิต (-9.7% YoY) มูลค่ารวม 1.32 แสนล้านบาท (-3.5% YoY)
– ครึ่งปีหลัง 2564F เปิดใหม่ 32,700 ยูนิต (-10.3% YoY) มูลค่ารวม 1.76 แสนล้านบาท (-10.6% YoY)

หากแยกออกเป็นตลาดคอนโดฯ มูลค่าการเปิดตัวในครึ่งปีแรกจะกลับมาโต 5.1% YoY แต่ครึ่งปีหลังยังติดลบ -7.2% YoY ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบ มูลค่าการเปิดตัวครึ่งปีแรก -7.4% YoY และครึ่งปีหลัง -12.9% YoY

สรุป : ซัพพลายการเปิดตัวใหม่ปี 2564 จะลดลง -10% YoY ยังเปิดลดลงต่อเนื่องจากปีที่แล้ว แต่เป็นการลดลงที่เริ่มชะลอตัว ส่งสัญญาณทรงตัว

2) หน่วยขายได้ใหม่

– ครึ่งปีแรก 2564F ขายได้ 33,200 ยูนิต (+1.2% YoY) มูลค่ารวม 1.47 แสนล้านบาท (-7.7% YoY)
– ครึ่งปีหลัง 2564F ขายได้ 36,800 ยูนิต (+6.5% YoY) มูลค่ารวม 1.63 แสนล้านบาท (-1.0% YoY)

หากแยกออกเป็นตลาดคอนโดฯ มูลค่าการขายครึ่งปีแรกคาดว่าจะกลับมาโต 24.9% YoY แต่ครึ่งปีหลังจะยังติดลบเล็กน้อย -0.9% YoY ส่วนตลาดบ้านแนวราบ มูลค่าการขายครึ่งปีแรกกลับติดลบ -22.7% YoY แต่ครึ่งปีหลังน่าจะดีขึ้น ติดลบเล็กน้อย -1.0% YoY

สรุป : ภาพรวมตลาดครึ่งปีหลังแม้จะยังติดลบเล็กน้อย แต่เมื่อรวมถัวเฉลี่ยทั้งปีแล้ว หน่วยขายใหม่น่าจะเติบโต +4% YoY ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดีกว่าปี 2563 ซึ่งตลาดติดลบ

3) หน่วยเหลือขาย

– ครึ่งปีแรก 2564F จำนวน 1.73 แสนยูนิต (+0.1% YoY) มูลค่าสะสม 8.45 แสนล้านบาท (-3.9% YoY)
– ครึ่งปีหลัง 2564F จำนวน 1.75 แสนยูนิต (-0.8% YoY) มูลค่าสะสม 8.53 แสนล้านบาท (-6.1% YoY)

หากแยกออกเป็นตลาดคอนโดฯ มูลค่าเหลือขายครึ่งปีแรกคาดว่าจะลดลงเล็กน้อย -2.3% YoY ครึ่งปีหลังจะลดลงต่อเนื่อง -6.6% YoY ส่วนตลาดบ้านแนวราบ มูลค่าเหลือขายครึ่งปีแรกลดลง -4.9% YoY ครึ่งปีหลังลดลงต่อเนื่องเช่นกันที่ -5.8% YoY

สรุป : หน่วยเหลือขายหากคิดเป็นจำนวนยูนิตจะลดลง -0.8% YoY นับว่ายังทรงตัว ไม่ลดลงมากนัก แต่หากคิดเป็นมูลค่าถือว่าค่อยๆ ลดลง เป็นไปในทางบวก

เมื่อมองปัจจัยทั้งการเปิดตัวใหม่ ยอดขายใหม่ และสต๊อกที่ยังเหลือในตลาดมารวมกัน ปีนี้ต้องรอลุ้นตลาดครึ่งปีหลังที่น่าจะยังประคองตัวขายได้เท่ากับปีก่อน ขณะที่ต้องคุมซัพพลายเปิดใหม่ไม่ให้มากเกินไป เพราะสต๊อกที่มีแม้จะลดลงแต่ลดไม่มาก จำนวนเหลือขาย 1.73-1.75 แสนยูนิตยังเกินค่าเฉลี่ยในตลาด (ศอข.ประเมินค่าเฉลี่ยหน่วยเหลือขายควรอยู่ที่ 1.6 แสนยูนิต) ทำให้ปีนี้ก็ยังเป็นปีที่อสังหาฯ อาจจะยังไม่ดีนัก

ระวังซัพพลาย “บ้านแนวราบ” ล้นตลาด

สำหรับตลาดบ้านจัดสรรแนวราบที่ผู้ประกอบการนิยมพัฒนามากตั้งแต่ปีก่อน ดร.วิชัยชี้ให้เห็นข้อมูลว่า ซัพพลายเริ่มสะสมในตลาดมากขึ้นแล้ว แม้จะเป็นสินค้าประเภทที่ทยอยสร้างได้ แต่ก็ควรต้องระมัดระวังในบางกลุ่มราคาและทำเล

เหตุที่ต้องระมัดระวัง เพราะ ศอข. พบว่าเมื่อช่วงสิ้นปี 2563 จำนวนหน่วยเหลือขายกลุ่มบ้านจัดสรรมีถึง 1.02 แสนยูนิต ซึ่งเกินค่าเฉลี่ยที่ควรมี และมากกว่าหน่วยเหลือขายของอาคารชุดแล้ว

หากแยกเป็นแต่ละกลุ่มราคา ถือว่าหน่วยเหลือขายเริ่มมีซัพพลายมากเกินไปทุกกลุ่ม แต่กลุ่มที่ดร.วิชัยโฟกัสเป็นพิเศษคือ บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งถึงแม้จะขายดี แต่ซัพพลายก็เข้ามามากเช่นกัน ในขณะที่ดีมานด์ของตลาดนี้มีอยู่จำกัด

• เก็บที่ดินเล็กพัฒนา “บ้านไฮเอนด์กลางเมือง” แผนรับมือปี 2564 ของ “อัลติจูด”

ขณะที่ตลาดที่มีดีมานด์สูงแต่หาทำเลพัฒนาได้ยากคือ บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการเลือกพัฒนาบ้านแฝดทดแทนเพื่อให้ทำราคาได้เหมาะสมกับกำลังซื้อ แต่ตลาดอาจยังไม่นิยมเท่าไหร่นัก

ทำเลไหนยังไปได้?

แม้ว่าตลาดจะยังซึมๆ แต่บางตลาดก็ยังมีโอกาสที่จะทำยอดขายได้ โดย 5 ทำเลขายดีที่มี “อัตราดูดซับ” สูงสุดเมื่อช่วงครึ่งปีหลังปี 2563 ตามข้อมูลที่ได้จาก ศอข. มีดังนี้ (จัดอันดับเฉพาะทำเลที่มีหน่วยขายได้อย่างน้อย 300 หน่วย)

“อาคารชุด”

1. พุทธมณฑล-นครชัยศรี-สามพราน 8.2% ต่อเดือน
2. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 6.0% ต่อเดือน
3. พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 4.9% ต่อเดือน
4. ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง 4.8% ต่อเดือน
5. บึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง 4.5% ต่อเดือน

อาคารชุดนั้นมีอัตราดูดซับเฉลี่ยทั้งตลาดเมื่อปี 2563 ที่ 2.7% ต่อเดือน มีทำเลที่ถือว่า “ขายอืด” เพราะขายได้ช้ากว่าค่าเฉลี่ยตลาด เช่น ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง (2.4% ต่อเดือน), ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด (2.0% ต่อเดือน), เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ (2.1% ต่อเดือน), สุขุมวิท (2.2% ต่อเดือน) เป็นต้น

เห็นได้ว่าโซนขายดีของคอนโดฯ เมื่อปีก่อนส่วนใหญ่กลายเป็นทำเลชานเมืองที่ยังไม่มีรถไฟฟ้า ส่วนทำเลขอบเมืองกระทั่งกลางเมืองกลับขายได้ช้ากว่า

“บ้านจัดสรร”

1. พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 4.6% ต่อเดือน
2. เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ 4.2% ต่อเดือน
3. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 3.9% ต่อเดือน
4. พุทธมณฑล-นครชัยศรี-สามพราน 3.9% ต่อเดือน
5. กระทุ่มแบน-บ้านแพ้ว 3.6% ต่อเดือน

เช่นกันกับอาคารชุด บ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับเฉลี่ยทั้งตลาดปีก่อนที่ 2.7% ต่อเดือน ทำเลที่ขายอืด ทำได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย เช่น บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย (1.7% ต่อเดือน), ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ (1.6% ต่อเดือน), เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก (2.0% ต่อเดือน), คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง (2.0% ต่อเดือน)

สำหรับโซนขายอืดของบ้านจัดสรร ถือว่าเป็นตลาดใหญ่ของกลุ่มสินค้านี้ จำนวนยูนิตขายได้มาก แต่เมื่อเทียบกับซัพพลายที่มากเช่นกัน ทำให้อัตราดูดซับยังไม่ดีเท่าที่ควร ผู้ประกอบการควรชั่งน้ำหนักทำเลโครงการให้ดีก่อนเปิดตัว

ดร.วิชัยทิ้งท้ายว่า ปัจจัยที่จะกระตุ้นภาคอสังหาฯ ได้ต้องขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจประเทศ ขึ้นอยู่กับการระดมฉีดวัคซีนให้ประชาชนเพื่อให้กิจกรรมเศรษฐกิจกลับมาเป็นปกติ สามารถเปิดประเทศได้ รัฐบาลควรสร้างแหล่งงานเพื่อทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ หากออกนโยบายที่ดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยเพิ่มได้ ก็จะทำให้มีดีมานด์สูงขึ้นในการดูดซับสต็อกที่อยู่อาศัยขณะนี้

ตลาดอสังหาฯ ไทยจะปรับตัวดีขึ้นได้เมื่อไหร่ ดร.วิชัยมองว่าน่าจะเป็นช่วงปี 2565-67 ขึ้นอยู่กับการคงซัพพลายใหม่ไม่ให้มากเกินไป และหากยอดขายกลับมาดีขึ้น