บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ RML ก่อตั้งมาตั้งแต่ปี 2530 และเชี่ยวชาญด้านการพัฒนาคอนโดฯ ซูเปอร์ลักชัวรี ห้องละ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีโครงการไฮไลต์ที่ฝากชื่อไว้ในเมืองไทย เช่น “เดอะ ริเวอร์” เมกะโปรเจ็กต์ริมแม่น้ำเจ้าพระยา หรือ “185 ราชดำริ” โครงการฟรีโฮลด์แห่งแรกบน ถ.ราชดำริ

ระหว่างเส้นทางการทำธุรกิจ ไรมอน แลนด์ถูกซื้อขายเปลี่ยนมือบ่อยครั้ง จนล่าสุดเป็นกลุ่มตระกูลณรงค์เดชที่เข้ามาเป็นเจ้าของผ่าน บริษัท เคพีเอ็นแลนด์ จำกัด ปัจจุบันถือหุ้นสูงสุด 23.97% จากนั้นมีการแต่งตั้ง “กรณ์ ณรงค์เดช” ขึ้นมานั่งตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ RML ตั้งแต่มกราคม 2564

ผ่านมาปีกว่า กรณ์ได้เข้ามาชำแหละจุดแข็งจุดอ่อนของไรมอน แลนด์ ปรับพื้นฐานกันใหม่ให้พร้อมไปสู่อนาคต

โจทย์ใหญ่ที่กรณ์มองเห็นในการปรับไรมอน แลนด์มี 2 ปัญหาสำคัญ คือ หนึ่ง บริษัทมีช่องว่างการรับรู้รายได้ แต่ละปีทำรายได้และกำไรไม่สม่ำเสมอ เนื่องจากพอร์ตมีเฉพาะคอนโดฯ ไฮไรส์ซึ่งต้องใช้เวลาก่อสร้างราว 4 ปี และ สอง ชื่อของไรมอน แลนด์ไม่เป็นที่รู้จักมากนัก ทั้งที่บริษัทอยู่ในตลาดอสังหาฯ ระดับซูเปอร์ลักชัวรีมานาน แต่ลูกค้ากลับรู้จักเป็นรายโครงการ

ในช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมาเป็นช่วงที่บริษัทได้ปรับพื้นฐานเตรียมตัวแก้โจทย์ดังกล่าวแล้ว โดยมีการตัดขายธุรกิจที่เป็น non-core business นั่นคือธุรกิจร้านอาหารออกไปทั้งหมด และสต็อกพร้อมอยู่ที่เคยมีมูลค่าถึง 1,892 ล้านบาทเมื่อเดือนธันวาคม 2563 บริษัทได้ไล่ทำการตลาดออนไลน์จนสามารถขายสต็อกพร้อมอยู่ออกไปจนเหลือเพียง 71 ล้านบาท ณ ขณะนี้

6 กลยุทธ์ยุคใหม่ “ไรมอน แลนด์”

กรณ์กล่าวถึงพื้นฐานของ RML ที่เน้น อสังหาฯ ซูเปอร์ลักชัวรี มองว่ายังมีศักยภาพในตลาด เพราะกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individual: HNWI) ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 น้อยมาก และลูกค้ากลุ่มนี้ยังคงมองหาการลงทุนในอสังหาฯ อยู่

จากผลสำรวจของ CBRE พบว่าการกระจายการลงทุนของกลุ่ม HNWI ในช่วงไตรมาส 1/2562 (ก่อนโควิด-19) จะแบ่งมาลงทุนอสังหาฯ 16% ขณะที่ช่วงไตรมาส 1/2564 (หลังเกิดโควิด-19) ลงทุนในอสังหาฯ 15% ของพอร์ต

เห็นได้ว่าตัวเลขเปลี่ยนไม่มาก ไรมอน แลนด์จึงยังมุ่งเน้นการพัฒนาอสังหาฯ ระดับซูเปอร์ลักชัวรีต่อเนื่อง แต่ต้องมีการปรับกลยุทธ์บริษัท ดังนี้

1.เพิ่มพอร์ตโครงการแนวราบ

เนื่องจากโครงการแนวราบจะใช้เวลาก่อสร้าง 12-18 เดือน สั้นกว่าการก่อสร้างคอนโดฯ ไฮไรส์ ทำให้สามารถใช้อุดช่องว่างรายได้ที่หายไปช่วงที่คอนโดฯ ยังไม่แล้วเสร็จได้ ในระยะ 5-10 ปีข้างหน้าคาดว่าโครงการแนวราบจะมีสัดส่วน 20-30% ของพอร์ต

โครงการที่บริษัทสนใจเป็นไปได้ทั้งวิลล่า บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ทั้งในกรุงเทพฯ และภูเก็ต โดยเป็นอสังหาฯ มูลค่า 50 ล้านบาทต่อหลังขึ้นไปเป็นหลัก

2.พัฒนาเป็น Branded Residence

อนาคตพอร์ตของไรมอน แลนด์ 70-80% จะเป็นโครงการ Branded Residence จับมือกับเชนโรงแรมระดับโลก เนื่องจาก Branded Residence พิสูจน์ในตลาดมาแล้วว่าราคาเติบโตได้ดีกว่าโครงการปกติ 10-15%

อีกเหตุผลคือการใช้แบรนด์ที่เป็นที่รู้จักระดับโลก ลูกค้าจะมั่นใจกับมาตรฐานของโครงการและสามารถคาดเดาการออกแบบดีไซน์ได้ในระดับหนึ่ง ทำให้การตัดสินใจซื้อง่ายขึ้น อีกทั้งบริษัทจะได้ฐานลูกค้าของโรงแรมเหล่านั้นในการขาย เป็นปัจจัยบวกกับบริษัทที่มีพอร์ตลูกค้าไทย 61% และลูกค้าต่างชาติถึง 39%

3.จอยต์เวนเจอร์กับเจ้าของที่ดิน

โมเดลธุรกิจที่กรณ์จะนำเสนอ ต้องการจอยต์เวนเจอร์กับเจ้าของที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ เพื่อให้บริษัทมี ‘asset light’ ไม่ต้องจัดซื้อที่ดินเข้ามาในยุคที่ราคาที่ดินสูงมาก

ประเด็นนี้บริษัทจะต้องสร้างแบรนด์ของตัวบริษัท (Corporate Brand) ให้แข็งแรงกว่าเดิม เพื่อให้พาร์ทเนอร์เกิดความเชื่อมั่นในการลงทุน

4.ขยายฐานลูกค้าสู่ “คนรุ่นใหม่”

ในอดีตฐานลูกค้าของไรมอน แลนด์จะเป็นวัยผู้ใหญ่ 45 ปีขึ้นไปที่ทำงานสะสมสินทรัพย์จนประสบความสำเร็จ แต่ปัจจุบันกรณ์มองว่าคนรุ่นใหม่เริ่มประสบความสำเร็จไวขึ้น ใช้เวลาเพียง 4-5 ปีในการสร้างตัว ทำให้บริษัทปรับการตลาดมาเจาะคนรุ่นใหม่มากกว่าเดิมเพื่อช่วยให้ฐานตลาดใหญ่ขึ้น

5.ลงทุนธุรกิจใหม่ เช่น ดาต้า เซ็นเตอร์

หาโอกาสในการลงทุนธุรกิจใหม่แต่ยังอยู่ในสายงานอสังหาฯ โดยที่มีศักยภาพและบริษัทจะเริ่มลงทุนคือ ดาต้า เซ็นเตอร์ แต่สร้างความต่างจากในตลาดด้วยการจับมือใช้เทคโนโลยีของบริษัท Nautilus Data Technologies ซึ่งมีระบบหล่อเย็นด้วย “น้ำ” แทนระบบปกติที่ใช้พัดลมหรือแอร์ ทำให้ค่าใช้จ่ายถูกลง 20% และทำลายสิ่งแวดล้อมน้อยกว่า

ขณะนี้อยู่ระหว่างเลือกทำเลลงทุน คาดว่าจะอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม และจะเริ่มก่อสร้างได้ในปี 2566 เริ่มรับรู้รายได้ปี 2567

6.รายได้ประจำจากตึกออฟฟิศ

บริษัทอยู่ระหว่างก่อสร้างอาคารสำนักงาน One City Centre เพลินจิต เป็นอาคารบนเนื้อที่ 6 ไร่ ความสูง 61 ชั้น พื้นที่เช่า 61,000 ตร.ม. สำนักงานเกรด A แห่งแรกของประเทศที่ได้มาตรฐาน Fitwell จากสหรัฐอเมริกา มีกำหนดการแล้วเสร็จปี 2566 ขณะนี้เซ็นดีลพื้นที่เช่าได้แล้ว 5,000 ตร.ม. ค่าเช่าเฉลี่ย 1,300 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

ประเดิม Branded Residence แห่งแรกที่ภูเก็ต

สำหรับแผนการดำเนินงานปี 2565 กรณ์ระบุว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่ม 3 โครงการ ได้แก่ Rosewood Residences Kamala Phuket มูลค่าโครงการ 7,800 ล้านบาท, คอนโดฯ Branded Residence บนถนนสุขุมวิท มูลค่าโครงการ 5,500 ล้านบาท และ โครงการแนวราบในกรุงเทพฯ ที่ยังไม่สรุปมูลค่าโครงการอีกแห่งหนึ่ง

Rosewood Residences Kamala Phuket เป็นแห่งแรกของบริษัทที่เริ่มใช้แบรนด์เชนโรงแรม โครงการนี้จะมีวิลล่าเพียง 14 หลัง ราคาต่อหลังจะเริ่มที่หลักหลายร้อยล้านบาท จนไปถึงหลังใหญ่สุดราคาเฉียดพันล้าน เปิดตัวภายในต้นไตรมาส 3/65

• “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ดึงเศรษฐีไทยซื้อห้องชุดเพิ่ม หลังแผนโรดโชว์ลูกค้าต่างชาติสะดุด

ส่วนคอนโดฯ ที่สุขุมวิทนั้นจะออกแบบให้ตอบสนองดีมานด์จริงในตลาด บริษัทพบว่า ลูกค้า HNWI นั้นต้องการห้องชุดขนาดใหญ่ 200 ตร.ม. ฟังก์ชัน 3-4 ห้องนอนเป็นหลัก โปรดักส์ประเภทนี้ในตลาดแทบไม่มีเหลือขาย ขณะที่ห้องชุดขนาดเล็กจะขายยากมากกับลูกค้าเศรษฐีเหล่านี้ เพราะทุกคนต้องการพื้นที่ที่เพียงพอ ดังนั้น คอนโดฯ ภายใต้ยุคใหม่ของ RML จะมียูนิตน้อยแต่ห้องใหญ่ขึ้น

ด้านโครงการในมือที่กำลังก่อสร้าง ได้แก่ The Estelle Phrom Phong ทำยอดขายแล้ว 60% พร้อมโอนไตรมาส 3/65 และโครงการ Tait Sathorn 12 ทำยอดขาย 80% พร้อมโอนปี 2566

ปีนี้ไรมอน แลนด์วางเป้ายอดขาย 7,200 ล้านบาท และเป้ารายได้ 2,200 ล้านบาท ซึ่งกรณ์กล่าวว่า ปีนี้อาจจะยังไม่ใช่ปีที่ ‘เทิร์นอะราวด์’ ของบริษัท หลังจากผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่องมา 2 ปี

“ภายใน 5 ปีเราต้องการให้บริษัทเป็น Top of Mind เมื่อลูกค้านึกถึงอสังหาฯ ซูเปอร์ลักชัวรีในไทย ที่ผ่านมาคนรู้จักโครงการของเรา แต่ไม่รู้ว่าเราเป็นคนสร้าง เราต้องการจะสร้างแบรนด์ของบริษัทให้ดีขึ้น” กรณ์กล่าวทิ้งท้าย

เครื่องยนต์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในมือตระกูลภิรมย์ภักดี ผ่านมรสุม COVID-19 มาสองปีต่อเนื่อง เนื่องจากพอร์ตหลักเป็นธุรกิจโรงแรม ทำให้ขาดทุนสุทธิปี 2563-2564 อยู่ที่ -2,613 ล้านบาท และ -137 ล้านบาทตามลำดับ

มาถึงปีนี้ โอกาสทางธุรกิจน่าจะกลับมาสดใสขึ้น เมื่อการระบาดของ COVID-19 เริ่มผ่อนคลาย และการเดินทางท่องเที่ยวกระเตื้องขึ้น “ฐิติมา รุ่งขวัญศิริโรจน์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวย้อนถึงผลการดำเนินงานปี 2564 ก่อนว่า บริษัทสามารถทำรายได้รวม 7,739 ล้านบาท เติบโต 18% YoY ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่น่าพอใจท่ามกลางวิกฤต COVID-19

ช่วงปีที่ผ่านมา สิงห์ เอสเตทมีความคืบหน้าการดำเนินงานใน 4 กลุ่มธุรกิจ ดังนี้

• ธุรกิจที่พักอาศัย สันติบุรี เดอะ เรสซิเดนซ์ บ้านเดี่ยวระดับซูเปอร์ลักชัวรี สามารถปิดการขายทั้งโครงการจำนวน 25 ยูนิต โดยโครงการนี้จะทยอยรับรู้รายได้ต่อเนื่องจนถึงปี 2566
• ธุรกิจโรงแรม ในประเทศอังกฤษกับมัลดีฟส์ตลาดกลับมาฟื้นตัวเต็มที่แล้ว ในมัลดีลฟ์สามารถทำรายได้ได้สูงกว่าช่วงก่อนเกิด COVID-19 ส่วนในอังกฤษ สามารถทำรายได้ดีกว่าช่วงก่อนเกิด Brexit
• ธุรกิจอาคารสำนักงาน มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 95% รวมทุกอาคาร สำหรับออฟฟิศ “สิงห์ คอมเพล็กซ์” ครบรอบ 3 ปีหลังเปิดอาคารไปเมื่อเดือนสิงหาคม 2564 โดยบริษัทยังสามารถทำสัญญาเช่าต่อเนื่องได้ สะท้อนให้เห็นดีมานด์ของตลาดที่ยังมีอยู่
• ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน บริษัทมีการลงทุนในธุรกิจนี้เป็นครั้งแรกที่นิคมอุตสาหกรรม เอส อ่างทอง เฟสแรก 992 ไร่

ปี 2565 ขอกลับมาโตมากกว่า 70% จาก “โรงแรม” ที่กำลังฟื้นตัว

ด้านเป้าหมายธุรกิจปี 2565 ฐิติมาคาดว่าสถานการณ์จะเป็นไปในเชิงบวก โดยบริษัทมีเป้ารายได้ 13,400 ล้านบาท แบ่งสัดส่วนรายได้โดยประมาณ ดังนี้

63% จากธุรกิจโรงแรม
23% จากธุรกิจที่พักอาศัย
10% จากธุรกิจอาคารสำนักงาน
4% จากธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม

รายละเอียดแต่ละธุรกิจ “โรงแรม” ปีนี้วางเป้าโตถึง 88% คาดหวังรายได้ 8,500 ล้านบาท โดยโรงแรมในอังกฤษและมัลดีฟส์จะยังเป็นแรงส่งหลักให้กับเครือ ขณะที่โรงแรมในไทย มอริเชียส และฟิจิ เชื่อว่าจะกลับมาฟื้นตัวเต็มที่ครึ่งปีหลัง หลังจากมีการเปิดประเทศอย่างเต็มที่

ด้านธุรกิจ “ที่พักอาศัย” บริษัทจะเติมพอร์ตบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีด้วยโครงการใหม่ย่านพัฒนาการ ราคาเริ่ม 50-80 ล้านบาทต่อหลัง มูลค่ารวม 2,900 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีพอร์ตคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ดิ เอส แอท สิงห์ คอมเพล็กซ์ และ ดิ เอส อโศก ที่คาดว่าจะทำรายได้เพิ่ม 900 ล้านบาทในปีนี้

สำหรับ “อาคารสำนักงาน” มีอาคารที่กำลังจะแล้วเสร็จพร้อมปล่อยเช่าคือ “เอส โอเอซิส” พื้นที่เช่า 55,000 ตร.ม. ซึ่งจะเปิดบริการเดือนพฤษภาคมนี้ โดยเป็นอาคารเกรดเอ ในย่านลาดพร้าว-จตุจักร

ปิดท้ายที่ “นิคมอุตสาหกรรม-สาธารณูปโภค” นิคมเอส อ่างทอง พร้อมจะเปิดขายพื้นที่เช่าในโครงการแล้ว โดยคาดหวังยอดจำหน่ายปีแรก 15% ของเฟส หรือประมาณ 150 ไร่

เป้าหมายโตเฉลี่ยปีละ 25% มองหาพันธมิตร JV เพื่อโตไว

ฐิติมากล่าวต่อถึงเป้าหมายในอนาคต สิงห์ เอสเตท วางเป้าโตเฉลี่ยปีละ 25% ในช่วง 5 ปีข้างหน้า โดยเตรียมงบลงทุนไว้ 50,000 ล้านบาท

จากเดิมบริษัทเคยเน้นการลงทุนในโรงแรมเป็นหลัก แต่ในรอบ 5 ปี งบการลงทุนราว 60% จะเน้นการขายพอร์ตที่พักอาศัยเป็นหลักแทน

• โรงแรมฟื้นตัว! “เซ็นทารา” วางแผนเปิด 100 แห่งใน 5 ปี สงคราม “รัสเซีย” อาจกระทบระยะยาว

โดยบริษัทจะมีการจับมือกับพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ ต่อยอดธุรกิจ 4 กลุ่มหลักที่บริษัทมี เช่น กลุ่มเวลเนส บ้านพักผู้สูงอายุ เป็นธุรกิจที่บริษัทสนใจอยู่ แต่ต้องการเฟ้นหาพันธมิตรที่สามารถร่วมดำเนินธุรกิจด้านองค์ความรู้ได้ มากกว่าแค่พันธมิตรทางการเงิน

หนึ่งในเจ้าตลาดทาวน์เฮาส์ยังต้องปรับกระจายพอร์ตมากขึ้นเพราะกำลังซื้อผู้บริโภคฝืด “แสนผิน สุขี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยถึงแผนปี 2565 จะเป็น ‘ก้าวที่สอง’ ของบริษัทในการปรับตัว โดยเพิ่มพอร์ตบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านในเมืองสูงขึ้น

แผนงานปีนี้วางเป้า เปิดตัวใหม่ 25 โครงการ มูลค่ารวม 29,500 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่เปิดเพียง 14 โครงการ มูลค่ารวม 19,000 ล้านบาท) แบ่งเป็น ทาวน์เฮาส์ 10 โครงการ, บ้านแฝด 2 โครงการ, บ้านเดี่ยว 10 โครงการ และโครงการในต่างจังหวัด 3 โครงการ ส่วนเป้าหมายรับรู้รายได้วางไว้ 13,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% YoY

แสนผินกล่าวว่า พอร์ตบริษัทเพิ่มบ้านเดี่ยวเข้ามาทดแทนเป็นสัดส่วน 34% จากในอดีตก่อนเกิดวิกฤตมีประมาณ 10% และลดสัดส่วนทาวน์เฮาส์เหลือ 34% จากเคยสูง 55-60% ในพอร์ต รวมถึงมีการเพิ่มโครงการต่างจังหวัดเป็น 12% จากเดิมเคยอยู่ที่ 10%

ทำให้กลุ่มลูกค้าบริษัทจะมีผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 8 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มมากขึ้น ส่วนผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทก็จะลดลง

สาเหตุที่ต้องเปลี่ยนสัดส่วนในพอร์ตเช่นนี้ เพราะอัตราปฏิเสธสินเชื่อและยกเลิกเพราะความไม่มั่นใจของลูกค้าทาวน์เฮาส์มีสูงมาก ถ้าไม่มีการพรีแอพพรูฟก่อนส่งกู้สินเชื่อกับธนาคาร ลูกค้าจะถูกปฏิเสธให้กู้ 60-70% ขณะที่กลุ่มบ้านแฝดราคา 5-8 ล้านบาทจะมีปัญหานี้ 40-50% และบ้านเดี่ยว 8 ล้านบาทขึ้นไปเหลือราว 20% เท่านั้น

ทำให้ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจนี้ แสนผินมองว่า ‘ขายได้ไม่เท่ากับโอนได้’ จึงต้องการจับตลาดที่มั่นคงกว่าอย่างบ้านเดี่ยว เพราะลูกค้ามีอัตรากู้สินเชื่อผ่านสูงกว่ามาก

• “พฤกษา” เปิด VC ลงทุนสตาร์ทอัพ 3,500 ล้าน ปี 2565 ยังตรึงพอร์ตกลางถึงบนเป็นหลัก

ใช้แลนด์แบงก์เก่าต้นทุนต่ำ – สระว่ายน้ำในบ้าน 12 ล้าน

ด้านกลยุทธ์การแข่งขันในปีนี้ แสนผินกล่าวว่าในแง่ราคาบริษัทจะยังคงแข่งขันได้แม้ต้นทุนก่อสร้างปรับขึ้นถึง 10% เพราะต้นทุนที่ดินของบริษัทจะยังเป็นราคาแลนด์แบงก์เก่าที่เก็บสะสมมา ทำให้ยังแข่งขันได้ท่ามกลางสมรภูมิปีนี้ที่บ้านแนวราบดุเดือดมาก เนื่องจากดีเวลอปเปอร์ที่เคยเน้นคอนโดมิเนียมเองก็หันมาเน้นโครงการแนวราบทดแทน

อีกส่วนหนึ่งคือการสร้างนวัตกรรมภายในบ้าน เช่น บ้านหายใจได้ กรองฝุ่น อากาศสะอาด, ติดตั้ง EV Charger และหมัดเด็ดปีนี้จะอยู่ใน “บ้านเดี่ยว” แกรนด์ดิโอ ราคา 12-15 ล้านบาท จะมีการติดตั้งสระว่ายน้ำขนาดเล็กที่มีระบบว่ายทวนน้ำ ทำให้ผู้ใช้ได้ออกกำลังกายจริงแม้สระจะมีขนาดเล็ก จูงใจผู้ซื้อที่รักการออกกำลังกายทางน้ำ ขณะที่บ้านเดี่ยวใกล้เมืองที่จะมีสระว่ายน้ำในตัวได้มักจะต้องเป็นบ้านราคาขั้นต่ำ 20 ล้านบาท

• “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ฯ” พลิกโฉมตึกหัวมุมถ.สีลม-พระราม 4 ปั้นมิกซ์ยูส “สีลมเอจ” 

เล็งขึ้น “คอนโดฯ” เสริมพอร์ตบริษัท

ด้านการพัฒนาคอนโดฯ ที่เฟรเซอร์สวางแผนมาแล้วระยะหนึ่ง แสนผินกล่าวว่าจะได้เห็นเปิดขายโครงการแรกปี 2566 ปัจจุบันกำลังเตรียมซื้อที่ดินย่านรัชดาภิเษก เป็นอาคาร 8 ชั้น จำนวนยูนิตน้อยราวๆ 200 ยูนิต เพื่อความเป็นส่วนตัว พื้นที่ส่วนกลางไม่แออัด

คอนเซ็ปต์การเข้าตลาดคอนโดฯ ของบริษัท เน้นกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท เกาะกลุ่มเจนวายและเจนเอ็กซ์ ซึ่งไลฟ์สไตล์ของคนอยู่คอนโดฯ ในกลุ่มนี้คือผู้ที่ไม่แต่งงาน หรือแต่งงานแต่ไม่มีลูก ต้องการความสะดวกในการเดินทาง ใช้เทคโนโลยี ใช้ฟิตเนส ทำให้ชีวิตเหมาะกับการอยู่คอนโดฯ จะแตกต่างจากคนวัยเดียวกันที่มีลูกซึ่งมักจะต้องการบ้านมีที่ดิน

แผนการลุยตลาดคอนโดฯ ของเฟรเซอร์ส จะทยอยเปิดปี 2566 จำนวน 1 โครงการ ปี 2567 จำนวน 2 โครงการ ปี 2568 จำนวน 5 โครงการ และ 2569 จำนวน 7 โครงการ ซึ่งตั้งแต่ปี 2568 จะเห็นสมดุลในพอร์ต คอนโดฯ จะขึ้นมาเป็นสัดส่วน 20% ของพอร์ตที่อยู่อาศัยทั้งหมด และจะนับเป็น ‘ก้าวที่ 3’ ในการเติบโต

แสนผินสรุปภาวะตลาดปีนี้ มองว่าปัจจัยบวกประการเดียวคือวิกฤต COVID-19 ในเชิงสุขภาพเริ่มคลี่คลาย กำลังจะกลายเป็นโรคประจำถิ่น และทำให้การใช้ชีวิตปกติมากขึ้น แต่ด้านเศรษฐกิจยังมีปัจจัยลบอีกเพียบ การท่องเที่ยวยังไม่ฟื้นเต็มที่ มีคนตกงานเพิ่มขึ้น หนี้ครัวเรือนสูงถึง 90% อัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นทำให้ค่าครองชีพสูง แต่รายได้ไม่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้รายได้ผู้ซื้อไม่มั่นคง

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยถือว่าผ่านพายุมาแล้วและกำลังจะเข้าสู่น่านน้ำโอกาสใหม่ คือนิยามสถานการณ์ปี 2565 ของ “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) โดยจะเปิดตัวมากขึ้นในปีนี้

ย้อนไปปี 2564 แอสเซทไวส์ มีการเปิดตัวทั้งหมด 5 โครงการ มูลค่ารวม 7,500 ล้านบาท และมียอดพรีเซล 8,800 ล้านบาท

ปี 2565 นี้บริษัทจะเปิดตัว 7 โครงการ มูลค่ารวม 12,400 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 65% จากปีก่อน และตั้งเป้ายอดพรีเซลที่ 10,000 ล้านบาท เป้ารับรู้รายได้ 6,000 ล้านบาท ถือว่าเป็นปีที่เปิดตัวมากที่สุดตั้งแต่ตั้งบริษัท

เน้นคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 2 ล้าน กับพอร์ตบ้านหรู

สำหรับการเปิดตัวโครงการปีนี้ แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 5 โครงการ และโครงการแนวราบ 2 โครงการ หากแบ่งตามมูลค่าจะเป็นคอนโดฯ 60% และแนวราบ 40% ถือว่าสัดส่วนแนวราบเพิ่มขึ้นมามากเพราะปีก่อนแอสเซทไวส์เปิดแนวราบเพียง 1% เท่านั้น

รายละเอียดโครงการที่จะเปิดตัว ได้แก่

1.แอทโมซ คาแนล รังสิต – คอนโดฯ ใกล้สถานีรังสิต (รถไฟฟ้าสายสีแดง) ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต และม.รังสิต มูลค่าโครงการ 1,650 ล้านบาท ราคาเริ่ม 1.39 ล้านบาท

2.แอทโมซ โอเอซิส อ่อนนุช – คอนโดฯ ทำเล 450 เมตรจากสถานีศรีนุช (รถไฟฟ้าสายสีเหลือง) มูลค่าโครงการ 2,200 ล้านบาท ราคาเริ่ม 1.49 ล้านบาท

3.แอทโมซ โฟลว์ มีนบุรี – คอนโดฯ ใจกลางตลาดมีนบุรี 300 เมตรจากสถานีเศรษฐบุตรบำเพ็ญ มูลค่าโครงการ 1,350 ล้านบาท ราคาเริ่ม 1.xx ล้านบาท

4.แอทโมซ พอร์เทรต ศรีสมาน – คอนโดฯ ตรงข้ามโรบินสัน ศรีสมาน ใกล้รถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยายเมืองทองธานี มูลค่าโครงการ 1,150 ล้านบาท ราคาเริ่ม 1.xx ล้านบาท

5.เคฟ ซีด เกษตร – แคมปัสคอนโดฯ ติดรถไฟฟ้าสายสีเขียว ม.เกษตรศาสตร์ มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 1.xx ล้านบาท

6.เอสต้า รังสิต คลอง 2 – บ้านเดี่ยวย่านรังสิต คลอง 2 โครงการขนาดเล็กเพียง 153 ยูนิต มูลค่าโครงการ 680 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 3.xx ล้านบาท

7.ดิ ออเนอร์ โยธินพัฒนา – บ้านเดี่ยวหรู 3 ชั้นระดับซูเปอร์ลักชัวรี ทำเลถ.โยธินพัฒนา มูลค่าโครงการ 4,170 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 29 ล้านบาท

เห็นได้ว่าปีนี้แอสเซทไวส์ตีตลาด 2 กลุ่ม คือกลุ่มคอนโดฯ ตึกเตี้ยราคาเข้าถึงได้ เริ่มต้นไม่เกิน 2 ล้านบาท และโครงการใหญ่แบรนด์บ้านหรู ดิ ออเนอร์ ที่กลับมาในตลาดอีกครั้ง

ด้านทำเลจะเกาะพื้นที่ถนัดของตนเองที่เคยเปิดโครงการมาแล้ว เช่น รังสิต เลียบด่วนรามอินทรา มีนบุรี และเป็นพื้นที่รถไฟฟ้าสายใหม่ไม่ว่าที่กำลังก่อสร้างหรือที่เพิ่งสร้างเสร็จ

นอกจากนี้ กรมเชษฐ์ระบุว่าบริษัทจะลงทุน “คอมมูนิตี้มอลล์” แห่งใหม่คือ “มิงเกิล มีนบุรี” คอนเซ็ปต์เดียวกับมิงเกิลย่านม.ธรรมศาสตร์ รังสิต และม.กรุงเทพ รังสิต คือเป็นมิกซ์ยูสคู่ไปกับแหล่งคอนโดมิเนียม สำหรับพื้นที่มีนบุรี บริษัทมีที่ดินใหญ่ 34 ไร่ซึ่งจะขึ้นโครงการแรก แอทโมซ โฟลว์ มีนบุรี ใช้เนื้อที่ดิน 6 ไร่ จากนั้นจะมีเฟสต่อๆ ไปตามมา ทำให้เหมาะพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ ใช้งบลงทุน 400-500 ล้านบาท (รวมมูลค่าที่ดิน)

คาดว่ารายได้จากพื้นที่เช่ารีเทลจะขึ้นไปแตะ 30-50 ล้านบาทและคิดเป็นสัดส่วน 5% ของรายได้รวมบริษัทได้ภายใน 3 ปี

กลยุทธ์เปิดโต๊ะ เจรจา JV, เทกโอเวอร์, คอลแลปแบรนด์

ด้านกลยุทธ์ของแอสเซทไวส์ไม่ได้มีการลงทุนด้วยตนเองเท่านั้น แต่ยังพร้อมเปิดโต๊ะเจรจาในหลายแง่มุมเพื่อผลักดันธุรกิจให้โตเร็วยิ่งขึ้น ได้แก่

• จอยต์เวนเจอร์ – พร้อมเปิดรับดีลเจรจา JV รายโครงการกับบริษัทอื่นๆ เช่นเดียวกับที่บริษัทเพิ่งปิดดีล JV กับ ทาคาระ เลเบ็น ได้ในโครงการแอทโมซ บางนา โดยขณะนี้มีผู้สนใจอีก 3-4 รายทั้งสัญชาติไทย ญี่ปุ่น และเกาหลี
• เทกโอเวอร์ – แอสเซทไวส์รับเจรจาซื้อโครงการเพื่อนำมาบริหารการขายต่อ ดังที่เพิ่งปิดการซื้อโครงการ แม็กซี่ ไพรม์ รัชดา-สุทธิสาร มาได้ โดยมองว่าเป็นดีลที่วินวินทั้งสองฝ่าย เพราะผู้ขายสามารถปิดการขายทั้งโครงการได้เร็วเพราะเป็นการเหมาตึก ส่วนแอทเซทไวส์มีโปรเจกต์ใหม่ขายทำกำไรได้ทันที ไม่ต้องรอหลายปีกว่าจะสร้างเสร็จ
• คอลแลปแบรนด์ – ประโยชน์ในการแลกฐานลูกค้า และการสร้างสิทธิประโยชน์ให้กับลูกค้าของแอสเซทไวส์ ที่มีความร่วมมือแล้ว เช่น Popcoin ดิจิทัลคอยน์ในเครือ RS, Doctor A to Z เทคโนโลยีสุขภาพออนไลน์ที่เหมาะกับคนเมือง, BHS ศูนย์ฟื้นฟูสภาพร่างกาย เหมาะกับสังคมผู้สูงอายุ

แตกไลน์ธุรกิจ “สุขภาพ-บิวตี้”

กรมเชษฐ์ยังแย้มถึงแผนการแตกไลน์ไปทำธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่อสังหาฯ (non-real estate) เพื่อเป็นการจัดสมดุลพอร์ต และหาโอกาสใหม่ๆ ทางธุรกิจ

โดยแอสเซทไวส์มีความสนใจธุรกิจด้านสุขภาพและความงาม ดังที่เห็นว่ามีการคอลแลปกับแบรนด์ในธุรกิจด้านนี้แล้ว บริษัทกำลังหาโอกาสที่จะลงทุนต่อไป โดยอาจจะเป็นได้ทั้งการลงทุนเองทั้งหมด หรือการจอยต์เวนเจอร์ หรือเข้าไปถือหุ้นในบริษัทที่เกี่ยวข้อง

สาเหตุที่เลือกสุขภาพและความงามเพราะมองว่าเป็นเทรนด์ที่จะยั่งยืนในสังคมไทย ไทยกำลังเข้าสู่สังคมสูงวัย และในแง่ความงามกลายเป็นของคู่กันกับคนไทยที่ต้องการให้ตัวเองดูดีเสมอ

ปิดท้ายวิเคราะห์สถานการณ์ปีนี้ ความกังวลของกรมเชษฐ์ดูจะอยู่ที่ปัจจัยกระทบเศรษฐกิจ/กำลังซื้อเป็นหลัก ไม่ว่าจะเป็นสงครามการค้าจีน-สหรัฐฯ ที่อาจกลับมาดุเดือด และการระบาดของไวรัสโรค COVID-19 สายพันธุ์ใหม่ๆ ที่อาจเกิดขึ้นอีกก็ได้

แผนบุกตลาดปีนี้ของ “เอพี” น่าจะเรียกเสียงฮือฮาในตลาดมากจากการลงทุนที่สูงขึ้นแบบก้าวกระโดด นำแถลงข่าวโดย “วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) วางเป้าหมายของปี 2565 ดังนี้

• เปิดตัวโครงการใหม่ 65 โครงการ 78,000 ล้านบาท (แบ่งเป็นแนวราบ 55 โครงการ 60,800 ล้านบาท คอนโดฯ 5 โครงการ 13,000 ล้านบาท และแนวราบในต่างจังหวัด 5 โครงการ 4,200 ล้านบาท)
• เป้ายอดขาย 50,000 ล้านบาท
• เป้ายอดโอนกรรมสิทธิ์ 47,000 ล้านบาท (รวมโครงการ JV)

การเปิดตัวโครงการถึง 78,000 ล้านบาท เป็นการเติบโตจากปีก่อนถึง 2.46 เท่าตัว และมากกว่าสถิติเก่าเมื่อปี 2560 ที่เอพีเคยเปิดตัวโครงการมูลค่ารวม 49,640 ล้านบาท การลงทุนหนักในปีนี้จึงเป็นเรื่อง ‘เซอร์ไพรส์’ มากเพราะเกิดขึ้นในสภาวะตลาดที่ดูไม่น่าจะเอื้อเท่าใดนัก

อย่างไรก็ตาม วิทการมองว่ากระแสเงินสดเอพียังแข็งแกร่ง อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) ลดเหลือเพียง 0.58 เท่า ทำให้ฐานะการเงินมั่นคงพอที่จะลงทุน ขณะที่ตลาดแนวราบยังขายได้ดีมาตลอด และตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้น่าจะเริ่มฟื้นตัว เพราะผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว

ยกตัวอย่างเดือนมกราคมปีนี้ เพียงเดือนเดียวเอพีทำยอดขายไปแล้ว 4,500 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 3,700 ล้านบาท และคอนโดฯ 800 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วทำยอดขายได้สัปดาห์ละมากกว่า 1,000 ล้านบาท เป็นสัญญาณที่ดีของตลาดอสังหาริมทรัพย์

คีย์หลักปีนี้ “บุกตลาดกลางล่าง” ในปริมณฑล

65 โครงการของเอพี นอกจากตลาดหลักที่ขึงพื้นที่ไว้แล้วอย่างบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 5 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ราคามากกว่า 3 ล้านบาท กุญแจสำคัญที่จะช่วยขยายชิงเค้กในธุรกิจของเอพี วิทการแจกแจงดังนี้

1.เปิดสองแบรนด์ใหม่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ บุกตลาดระดับกลางล่าง

กลุ่มบ้านเดี่ยวจะมีแบรนด์ใหม่ (ประกาศชื่อในภายหลัง) เพื่อบุกตลาดบ้านราคา 3-5 ล้านบาทโดยเฉพาะ และทาวน์เฮาส์จะเปิดแบรนด์ “พลีโน่ ทาวน์” ราคา 1.89 – 3.0 ล้านบาท

2.เจาะตลาดใหม่ในปริมณฑลและต่างจังหวัด

เอพีจะรุก ตลาดแนวราบในปริมณฑล เช่น สมุทรปราการ ปทุมธานี นนทบุรี สมุทรสาคร ทำเลที่ปักหมุดเตรียมเปิดโครงการแล้ว เช่น บางพลี บางบ่อ เทพารักษ์ พุทธสาคร ซอยพันท้ายนรสิงห์ โดยจะใช้แบรนด์ใหม่ที่กล่าวข้างต้นในการทำตลาด

ส่วนตลาดต่างจังหวัดจะมี 3 จังหวัดใหม่ที่บุกไปคือ อุดรธานี อุบลราชธานี และฉะเชิงเทรา เพิ่มจากเดิมที่เอพีลงทุนแล้วคือ อยุธยา เชียงราย ระยอง และนครศรีธรรมราช

3.คอนโดฯ กลับมาลุยด้วยแบรนด์ “แอสปาย”

ปีที่แล้วเอพีเปิดคอนโดฯ เพียง 2 โครงการ ปีนี้เชื่อว่าดีมานด์จะฟื้นกลับมา ทำให้เตรียมแผนเปิดตัว 5 โครงการ ได้แก่

• แอสปาย ปิ่นเกล้า-อรุณอัมรินทร์ ตึกเตี้ย 5 ชั้น พรีเซล 19-20 มีนาคมนี้
• แอสปาย รัชโยธิน ตึกเตี้ย 8 ชั้น พรีเซล Q2/65
• แอสปาย สุขุมวิท-พระราม 4 ตึกสูง พรีเซล Q2/65
• แอสปาย อ่อนนุช สเตชั่น ตึกสูง พรีเซล ครึ่งปีหลัง 2565
• ไลฟ์ พหล-ลาดพร้าว ตึกสูง พรีเซล ครึ่งปีหลัง 2565

ส่วนคอนโดฯ ที่กำลังจะสร้างเสร็จพร้อมโอนช่วง Q2-Q3/2565 ได้แก่ แอสปาย เอราวัณ ไพรม์ มูลค่าโครงการ 3,200 ล้านบาท ยอดขาย 34%, ไลฟ์ สาทร-เซียร์ร่า มูลค่าโครงการ 6,300 ล้านบาท ยอดขาย 50% และ ริธึ่ม เอกมัย เอสเตท มูลค่าโครงการ 3,200 ล้านบาท ยอดขาย 30%

“ตลาดคอนโดฯ ต้องยอมรับว่าทุกวันนี้การขายหมดก่อนโอนเป็นไปได้ยากมาก จังหวะการขายเปลี่ยน คนมักจะซื้อในช่วงกำลังจะเริ่มโอน โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนเปลี่ยนมาซื้อจังหวะนี้เพราะซื้อแล้วพร้อมปล่อยเช่าได้เลย คุ้มค่ากว่าการผ่อนดาวน์ให้เงินจม ต้องรอไปก่อน 1-2 ปี แม้ราคาจะถูกกว่าก็ตาม” วิทการกล่าว

• “ศุภาลัย” เตรียมเปิดใหม่ ‘นิวไฮ’ 40,000 ล้านบาท ลงทุนอสังหาฯ “ต่างจังหวัด” แซงหน้ากรุงเทพฯ
• “แสนสิริ” ประกาศเป้า Net-Zero ดูแลสิ่งแวดล้อม ติดตั้ง “EV Charger” ทุกโครงการในปี 2025

สำหรับผลการดำเนินงานปี 2564 ของเอพี วิทการเปิดเผยว่าบริษัทมีการเปิดตัว 19 โครงการ มูลค่ารวม 22,540 ล้านบาท ปิดยอดขายได้ 35,050 ล้านบาท เติบโต 10.7% และคาดว่าจะโอนได้ 40,000 ล้านบาท

ถือว่าเป็นผลการดำเนินงานที่น่าพอใจ มาจากการใช้หลักการฝ่าวิกฤต 3 อย่างคือ พอร์ตโฟลิโอ กระแสเงินสด และดิจิทัล นั่นคือเอพีมีสินค้าครบทุกประเภทให้ลูกค้าเลือก มีกระแสเงินสดมั่นคง และปรับระบบทั้งหลังบ้านและหน้าบ้านเป็นดิจิทัลทั้งหมด ทำให้บริหารจัดการได้ง่าย เป็นระบบ และจะนำมาสู่การพัฒนาโครงการพร้อมกัน 65 โครงการปีนี้ที่หลังบ้านจะต้องพร้อมรับมือด้วย

“วิกฤต COVID-19 ตอนนี้เหมือนถ้ำที่เราเริ่มเห็นทางสว่างแล้ว แต่ว่าระหว่างทางเดินไปยังแสงสว่างนั้นก็ยังมืดและมีหลุมอีกเพียบ ตอนนี้ที่เราเห็นอุปสรรคแล้วคือเรื่องเงินเฟ้อ ต้นทุนวัสดุเพิ่ม มู้ดผู้บริโภคไม่ดี แต่นั่นคือความท้าทายภายนอก สิ่งที่เราทำได้คือการจัดการบุคลากรภายในและการเงิน เพราะว่าเค้กมันก็มีอยู่เท่านี้ ขึ้นอยู่กับใครแข็งแรงพอจะไปแย่งมาได้” วิทการกล่าวทิ้งท้าย

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย เปิดผลการดำเนินงานปี 2564 และแผนธุรกิจปี 2565 โดยเปรียบเทียบปีนี้น่าจะเป็นปีที่อสังหาฯ ฟื้นตัว ทำให้บริษัทวางเป้าเติบโตทุกส่วน

ปี 2565 ศุภาลัยเตรียม เปิดตัวทั้งหมด 34 โครงการ มูลค่ารวม 40,000 ล้านบาท ซึ่งมากขึ้นถึง 61% จากปีก่อนมีการเปิดจริง 23 โครงการ มูลค่าร่วม 24,790 ล้านบาท เนื่องจากเกิดวิกฤต COVID-19 ระบาดรอบใหม่ ทำให้หลายโครงการเลื่อนมาเปิดในปีนี้แทน และทำให้ปี 2565 จะเป็นปีที่บริษัททำ ‘นิวไฮ’ ในการเปิดโครงการใหม่ หากทำได้ตามเป้า

ด้านเป้าหมายยอดขายเฉพาะในประเทศ วางเป้าปี 2565 ที่ 28,000 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อนที่ทำได้กว่า 24,000 ล้านบาท และ เป้าหมายรับรู้รายได้ปีนี้ขยับเป็น 29,000 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อนอยู่ที่ 28,000 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังเตรียมงบซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาทเร่งซื้อที่ดินเก็บไว้พัฒนาในปีต่อๆ ไป

“ต่างจังหวัด” ยังมาแรงในพอร์ตศุภาลัย

สำหรับแผนการเปิดตัวของศุภาลัย 34 โครงการ แบ่งเป็น

• โครงการแนวราบในกทม.-ปริมณฑล 13 โครงการ
• โครงการแนวราบในต่างจังหวัด 18 โครงการ
• คอนโดมิเนียมในกทม.-ปริมณฑล 2 โครงการ
• คอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด 1 โครงการ

ศุภาลัยเป็นบริษัทจากส่วนกลางที่บุกต่างจังหวัดมาตลอดหลายปีและเปิดในภูมิภาคมากที่สุด แต่ปีนี้นับเป็นปีแรกที่บริษัทให้น้ำหนักเปิดตัวโครงการใหม่ในต่างจังหวัดมากกว่าในกทม.-ปริมณฑล และปีนี้บริษัทยังจะเปิดตลาดจังหวัดใหม่อีก 5 จังหวัด คือ จ.ลำพูน, จ.นครสวรรค์, จ.ฉะเชิงเทรา, อ.หัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ และ จ.นครปฐม

“ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า เทรนด์ผู้บริโภคยุคนี้ยิ่งสอดรับกับแผนของศุภาลัย เพราะการทำงานยุคใหม่ที่สามารถทำงานจากที่ไหนก็ได้ หรืออย่างการทำธุรกิจขายสินค้าออนไลน์ก็สามารถบริหารและจัดส่งจากต่างจังหวัดได้ ทำให้คนจำนวนมากเลือกกลับไปอาศัยอยู่ที่จังหวัดบ้านเกิดซึ่งค่าครองชีพต่ำกว่า ด้วยเม็ดเงินเท่ากันสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้พื้นที่กว้างกว่า

นอกจากนี้ ยังมีเทรนด์บ้านพักตากอากาศเพื่อผู้สูงวัย ลักษณะเป็นบ้านพักระยะยาวมากกว่าสำหรับมาอาศัยช่วงวันหยุด ทำให้ต่างจังหวัดเป็นพื้นที่เหมาะสมในการเปิดโครงการ ศุภาลัยเองปีนี้จะมีโครงการแบรนด์ใหม่ แบบบ้านใหม่สไตล์อิตาลีมารองรับ คือ ศุภาลัย ทัสคานี วัลเลย์ เชียงใหม่ เตรียมเปิดที่ อ.แม่ริม จ.เชียงใหม่ ด้วย

ไตรเตชะเสริมว่า ผลกระทบ COVID-19 เกิดขึ้นกับทุกตลาดทั่วประเทศ แต่ในกลุ่มต่างจังหวัดก็จะมีจังหวัดที่กระทบมากกว่าเพราะเศรษฐกิจพึ่งพิงการท่องเที่ยวจากต่างชาติสูง เช่น จ.ภูเก็ต เกาะสมุย และยังมีจังหวัดที่ยอดขายยังไปได้ดี เช่น จ.ชลบุรี จ.ระยอง

เชื่อมั่น 2565 ฟื้นตัวดีกว่าปีก่อน แต่ยังมีปัจจัยลบเพียบ

ดร.ประทีปอ้างอิงข้อมูลจาก AREA จะเห็นได้ว่าปี 2564 นั้นตลาดรวมมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยที่สุดในรอบ 10 ปี แม้จะแยกตลาดแนวราบและตลาดคอนโดฯ ก็ยังเปิดตัวน้อยที่สุดทั้งสองตลาด

อย่างไรก็ตาม ยอดขายของทั้งตลาดปรับเพิ่มขึ้นแล้วจากปี 2563 และเกิดจากโครงการแนวราบที่ทำยอดขายได้ดี ขณะที่คอนโดฯ ยังทรงตัว

• “ราคาอสังหาฯ” อาจลดลงอีก รอลุ้นฟื้นตัว Q2/65 ดีมานด์ “บ้านเดี่ยว” ทั้งซื้อและเช่ายังมาแรง

ไตรเตชะกล่าวต่อว่า ปี 2565 เชื่อว่าเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวน่าจะทำให้อสังหาฯ ฟื้นตัวตามไปด้วย แต่น่าจะยังเน้นไปที่กลุ่มโครงการแนวราบเช่นเดิม ซึ่งทำให้ปีนี้ศุภาลัยเทน้ำหนัก 88% ของการเปิดตัวใหม่เป็นโครงการแนวราบ 12% ที่เหลือเป็นคอนโดฯ ที่เปิดในทำเลที่มั่นใจว่าลูกค้ามีความต้องการสูง

สำหรับปัจจัยที่ยังมีผลกระทบต่อเนื่องปีนี้ ดร.ประทีปแบ่งออกเป็น 5 หัวข้อ คือ

• จำนวนประชากรไม่เพิ่มขึ้น การเพิ่มยอดขายที่อยู่อาศัยจึงทำได้จำกัด
• รายได้ของผู้ที่มีรายได้ปานกลางจนถึงค่อนข้างน้อยจะลดลง ผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาท จะลำบากมากขึ้น เสี่ยงต่อภาวะตกงาน SMEs ที่มีรายได้ระดับนี้จะค้าขายลำบากมากขึ้น ทำให้การซื้อบ้านลำบากตามไปด้วย
• ค่าที่ดินสูงขึ้น คนที่ถือครองที่ดินไม่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจเท่าใดนัก และที่ดินเป็นสิ่งที่มีจำกัด ทำให้ราคาที่ดินไม่เคยลดลงเลย และยังปรับขึ้น 5-10% แล้วแต่ทำเล ดังนั้นบริษัทที่ยังตรึงราคาให้ผู้บริโภคได้จะต้องมีแลนด์แบงก์ต้นทุนราคาเก่า
• ค่าก่อสร้างสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาเหล็กปรับขึ้นกว่า 30% ในรอบ 1 ปี วัสดุอื่น เช่น ปูนซีเมนต์ น้ำมันขนส่ง ขึ้นราคาเช่นกัน ทำให้ต้นทุนราคาบ้านจะแพงขึ้น
• ดอกเบี้ยต่ำ ข้อนี้เป็นปัจจัยบวกเพียงข้อเดียว เพราะทำให้คนเข้าถึงการกู้บ้านง่ายขึ้น

ท่ามกลางภาวะตลาดที่น่าจะกระเตื้องขึ้นจากปีก่อน ศุภาลัยเริ่มมีการเปิดตัวแล้วตั้งแต่ต้นปี ทั้งคอนโดฯ ศุภาลัย ลอฟต์ รัชดา-วงศ์สว่าง และแบรนด์ใหม่ ศุภาลัย เอเลแกนซ์ บรมราชชนนี 121 ดีไซน์บ้านเดี่ยว 3 ชั้น บนเนื้อที่ 100 ตารางวา เจาะตลาดบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี ราคาเริ่ม 20-30 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันประชาชนผู้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย และองค์กรขนาดกลาง-ขนาดย่อม ยังมีข้อจำกัดในการเข้าถึงพลังงานหมุนเวียน เนื่องจากราคาอุปกรณ์และการติดตั้งยังมีต้นทุนสูง

จาก Pain Point ของผู้บริโภคเหล่านี้ ทำให้ ‘ไอออน เอนเนอร์ยี่’ หรือ ION บริษัทจัดหาโซลูชันพลังงานโซลาร์ครบวงจรในกลุ่มบางกอกเคเบิ้ล ผู้ผลิตสายไฟฟ้ารายใหญ่ในประเทศไทย มองเห็นโอกาสตลาด เปิดตัวโมเดลธุรกิจใหม่ ให้กลุ่มผู้ใช้รายย่อย ภาคครัวเรือน และองค์กรธุรกิจ เข้าถึงพลังงานสะอาดได้ ด้วยการติดตั้งโซลาร์รูฟท็อปโดย ‘ไม่มีค่าใช้จ่าย’ ในการจัดซื้ออุปกรณ์และค่าติดตั้ง

โดยมีสัญญาซื้อขายไฟฟ้าแบบ Private PPA ที่ลูกค้าจ่ายเพียงค่าใช้ไฟตามจริงด้วยราคาที่ต่ำกว่าการไฟฟ้า 20-50% เเละเมื่อครบสัญญา 15 ปีก็จะได้รับโอนแผงโซลาร์ให้กับผู้ใช้ไฟฟรี ทำให้สามารถใช้ไฟได้ฟรีไปได้อีก 10 ปี หรือตลอดอายุการใช้งาน

บุกตลาด ‘รายย่อย’ ด้วยข้อเสนอติดตั้งฟรี 

“ตอนนี้ยังไม่มีผู้เล่นรายใหญ่ลงมาลงเล่นในตลาดเล็กมากนัก เพราะโฟกัสกับโปรเจกต์ใหญ่ (3MW ขึ้นไป) มากกว่า ซึ่งนับเป็นโอกาสของเราที่จะเข้าเจาะตลาดรายย่อย เน้นงานที่อยู่อาศัย ดีลกับภาคอสังหาฯ รวมถึงบริษัทขนาดเล็กเเละขนาดกลาง เพื่อให้ทุกคนเข้าถึงพลังงานสะอาดให้ได้มากที่สุด” พีรกานต์ มานะกิจ ประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท ไอออน เอนเนอร์ยี่ จำกัด กล่าว

สำหรับรูปแบบการให้บริการของไอออน แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้เเก่

• Private PPA

ติดตั้งโซลาร์ฟรี ผ่านสัญญาซื้อขายไฟฟ้า เหมาะกับองค์กรธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม ที่มีค่าไฟตั้งแต่ 500,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป โดยที่ ION จะให้บริการจัดหาและติดตั้งแผงโซลาร์และระบบสายไฟฟ้า รวมถึงเชื่อมต่อการให้บริการผ่านแอปพลิเคชัน ให้กับผู้ใช้งานฟรี ไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ ซึ่งลูกค้าจะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นแค่ในส่วนของค่าไฟฟ้าที่ใช้จริงในแต่ละเดือนเท่านั้น

ทั้งนี้ค่าไฟฟ้าจากการใช้บริการแบบ PPA นี้จะมีราคาต่ำกว่าการใช้ไฟฟ้าจากการไฟฟ้าขั้นต่ำประมาณ 20-50% (ขึ้นกับขนาดการติดตั้ง) โดย ION จะทำสัญญาการใช้ไฟฟ้ากับลูกค้าเป็นระยะเวลา 15 ปี เมื่อครบสัญญาลูกค้าจะสามารถใช้ไฟฟ้าได้ฟรีไปอีกถึง 10 ปี หรือตามอายุของแผงโซลาร์ ซึ่งปัจจุบันมีอายุการใช้งานขั้นต่ำ 25 ปี

• EPC

เป็นการให้บริการในรูปแบบ “รับเหมา” ออกแบบ จัดหา และติดตั้งระบบโซลาร์ให้กับลูกค้า ด้วยการบริการแบบมืออาชีพ และอุปกรณ์ที่ได้มาตรฐาน พร้อมการขออนุญาตกับหน่วยงานรัฐ สามารถติดตั้งได้ทุกขนาดตั้งแต่ 1.5 กิโลวัตต์ขึ้นไป เหมาะสำหรับบ้านเดี่ยว ภาคครัวเรือนและโครงการอสังหาริมทรัพย์ เช่นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ รวมไปถึงองค์กรธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม

ธุรกิจโซลาร์ เติบโตเร็ว 

สำนักวิจัยธนาคารกรุงไทยได้คาดการณ์ว่า ธุรกิจโซลาร์ภาคเอกชนแบบ PPA จะเติบโตขั้นต่ำ 30% ต่อปีหรือเติบโต 13.4 เท่า ภายใน 10 ปี จากปี 2563 ที่มีอยู่ 670 เมกะวัตต์ เป็น 9,000 เมกะวัตต์ในปี 2573

สำหรับผลงานในปี 2564 บริษัทได้ทำการติดตั้งโซลาร์โซลูชันให้ลูกค้าไปแล้วกว่า 400 โครงการ คิดเป็นกำลังผลิตไฟฟ้ารวม 5 เมกะวัตต์ ซึ่งเน้นเจาะตลาดลูกค้าติดตั้งโซลาร์ขนาดไม่เกิน 1 เมกะวัตต์ มีทั้งลูกค้ากลุ่ม PPA และ EPC ทั้งภาคธุรกิจ ภาคอุตสาหกรรม และบ้านเดี่ยว ยกตัวอย่างเช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) โรงแรมเดอะสแตนดาร์ด หัวหิน บริษัทโรงงานแม่รวย (ผู้ผลิตและจำหน่ายถั่วลิสง “โก๋แก่”) รวมถึงผู้ประกอบการธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมอีกหลายแห่ง

ในปีนี้ ION ตั้งเป้าหมายเจาะกลุ่มลูกค้าควบคู่กันทั้งธุรกิจโซลาร์ภาคประชาชนทั้งแบบ PPA และ EPC คาดว่าจะมีโครงการติดตั้งใหม่รวมกำลังผลิตไฟฟ้า 25 เมกะวัตต์ หรือเป็นการติดตั้งราว 2,000 โครงการ รวมมูลค่าโครงการ 625 ล้านบาท แบ่งเป็น PPA จำนวน 15 เมกะวัตต์ และ EPC จำนวน 10 เมกะวัตต์ ซึ่งจะประกอบไปด้วยลูกค้าภาคครัวเรือนและบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ “พร้อมตั้งเป้าหมายในระยะยาวให้มีสัดส่วนลูกค้า PPA 70% และ EPC 30%”

ด้านเป้าหมายการเติบโตในระยะ 5 ปี นับจากปี 2565-2570 จะมีการติดตั้งโซลาร์โซลูชันกำลังการผลิตไฟฟ้า 150 เมกะวัตต์ หรือคิดเป็นมูลค่าโครงการ 3,750 ล้านบาท สอดคล้องกับทิศทางการเติบโตของอุตสาหกรรมโซลาร์

โดยรายได้หลักของ ION ส่วนใหญ่จะมาจาก ‘ส่วนลดค่าไฟ’ เเละข้อได้เปรียบเรื่องต้นทุนการผลิตที่ไม่มากนักเมื่อเทียบกับระยะเวลาการใช้งาน

เปิดเเพลตฟอร์มให้ใช้ได้หลายๆ เเบรนด์ 

อีกหนึ่งความน่าสนใจคือ แอปพลิเคชั่น solar monitoring & payment platform ซึ่งพัฒนามาเพี่อรองรับไลฟ์สไตล์ผู้ใช้งานในปัจจุบัน ที่สามารถตรวจสอบการทำงานของระบบโซลาร์ ทั้งการผลิตและการจ่ายไฟฟ้า รวมถึงกำลังการใช้ไฟฟ้า และยังสามารถชำระค่าไฟฟ้าผ่านแอปพลิเคชันได้ด้วย

ในอนาคตจะพัฒนาให้สามารถเชื่อมต่อกับระบบ IoT เพื่อควบคุมการทำงานของอุปกรณ์ไฟฟ้าภายในบ้าน เเละ เปิดระบบให้ใช้ได้กับหลากหลายเเบรนด์ทั่วไป ไม่จำกัดเฉพาะการติดตั้งของ ION เท่านั้น

ลุยจับมือเเบรนด์อสังหาฯ พร้อมกลยุทธ์บอกต่อ 

เมื่อถามถึงกลยุทธ์การตลาดที่จะทำให้พลังงานโซลาร์ครบวงจรให้เข้าถึงลูกค้าได้มากยิ่งขึ้นนั้น ผู้บริหาร ION ตอบว่า

ในส่วนของกลุ่มที่อยู่อาศัย จะเน้นไปที่การจับมือกับเเบรนด์อสังหาฯ ทั่วประเทศ เพื่อเสนอเเพ็กเกจราคารวมการติดตั้งให้สำหรับบ้านใหม่

ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เป็น ‘บ้านเก่า’ จะมุ่งทำการตลาดโดยสื่อสารกับรายย่อยมากขึ้น อย่างการโปรโมตเเละให้ความรู้ผ่านสื่อโซเชียล รวมไปถึงจะมีการนำสินค้าไปโชว์ตามโมเดิร์นเทรดเพื่อให้ลูกค้าได้เห็นของจริง

ด้านธุรกิจขนาดเล็กเเละขนาดกลาง ที่กระจายอยู่ทั่วประเทศ บริษัทจะใช้กลยุทธ์ ‘ป่าล้อมเมือง’ ไม่จำกัดเฉพาะหัวเมืองใหญ่ เเต่จะไปรอบนอกก่อน ด้วยการส่งทีมที่ปรึกษาไปหาลูกค้าเอง

นอกจากนี้ ยังมีกลยุทธ์บอกต่อเเบบ ‘ปากต่อปาก’ โดยจะมีการให้ค่าเเนะนำสำหรับผู้ที่บอกเพื่อน ญาติมิตรหรือคนรู้จักที่ใช้ค่าไฟตั้งแต่ 500,000 บาทต่อเดือนขึ้นไปมาติดตั้งโซลาร์เเบบ PPA กับบริษัทด้วย

“การเจาะตลาดกลุ่มผู้ใช้รายย่อย โดยเฉพาะการติดตั้งตามที่อยู่อาศัย ถือเป็นตลาดที่คู่แข่งบริษัทขนาดใหญ่ไม่สนใจลงมาแข่งขัน เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้มีข้อจำกัดด้านเงินทุน ซึ่งหากสามารถเปลี่ยนพฤติกรรมการใช้ไฟฟ้าของครัวเรือนให้เป็นพลังงานสะอาดได้ ก็จะช่วยลดการปล่อยคาร์บอนได้อย่างมหาศาล”

• “แสนสิริ” ประกาศเป้า Net-Zero ดูแลสิ่งแวดล้อม ติดตั้ง “EV Charger” ทุกโครงการในปี 2025
• ไม่ได้ขายแค่หลอดไฟ! IKEA จะขาย “ไฟฟ้า” พลังงานสะอาด เริ่มประเทศแรกที่สวีเดน

ย้อนกลับไปช่วงต้นปี 2563 ก่อนเกิดโรคระบาด COVID-19 “เอสซี แอสเสท” เพิ่งประกาศแผนการเติบโต กลุ่มที่อยู่อาศัยจะเน้นบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทมากขึ้น ส่วนกลุ่มรายได้ประจำ (recurring income) จะเพิ่มพอร์ตโรงแรม 5 แห่งภายในปี 2566

แต่โรคระบาดที่เกิดขึ้นหลังจากนั้นไม่นาน ทำให้บริษัทต้องรับมือกับวิกฤตให้รอดพ้นก่อน แล้วจึงกลับมาเขย่าแผนกันใหม่อีกครั้ง

“ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กางวิสัยทัศน์เล่าถึงการรับมือกับวิกฤตเมื่อปีก่อน จนถึงการเตรียมพร้อมของปีนี้ และการเติบโตที่จะเกิดขึ้นในอนาคตของบริษัท

โดย “เฟสแรก” คือ “การเอาตัวรอด” ในช่วง 3-6 เดือนหลังเกิดโรคระบาดขึ้นเมื่อปี 2563 สิ่งสำคัญที่สุดขณะนั้นคือ “สภาพคล่องทางการเงิน” เนื่องจากนักลงทุนหยุดลงทุนในพันธบัตรกะทันหัน ขณะที่เอสซีฯ เป็นบริษัทที่พึ่งพิงต้นทุนการเงินจากการออกหุ้นกู้

“ทำให้เราต้องแก้ปัญหาเฉพาะหน้า ต้องเข้าหาสถาบันการเงิน โชคดีที่เรามีสัมพันธ์อันดีกับธนาคารจึงผ่านมาได้ จนกระทั่งถึงไตรมาส 4/63 ที่เรากลับมาออกหุ้นกู้ได้ใหม่” ณัฐพงศ์กล่าว

• 3 สูตรเด็ดผ่านวิกฤต COVID-19 ของ “เอสซี แอสเสท”

มาถึง “เฟสสอง” คือ “การเตรียมพร้อม” เข้าปี 2564 บริษัทประเมินฉากทัศน์ที่เป็นไปได้คือเศรษฐกิจและตลาดจะยังไม่ฟื้นตัวดีจนกว่าจะถึงปี 2566 ทำให้ในช่วง 2 ปีนี้ (2564-65) จะเป็นช่วงที่บริษัทต้องเตรียมพร้อมทุกเรื่อง ได้แก่

• แหล่งเงินทุน เตรียมรองรับความผันผวน หากมีเหตุระบาดซ้ำ
• ที่ดิน บริษัทตั้งงบปี’64 ไว้ 10,000 ล้านบาทเพื่อซื้อสะสมที่ดินโครงการแนวราบเป็นหลัก ส่วนปี’65 งบซื้อที่ดินจะไม่ต่ำกว่า 5,000 ล้านบาท
• สินค้า ปรับเพิ่มสต็อกสินค้าที่ขายดีคือ กลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และเน้นการลด defect เมื่อส่งมอบบ้าน เพื่อสร้างความเชื่อมั่นในแบรนด์ซึ่งสำคัญมากที่สุด
• ทีมงาน ดูแลความปลอดภัยด้านสุขอนามัย เตรียมบูสเตอร์โดสเข็ม 3-4 ให้พนักงานและครอบครัว เปลี่ยนเป็นที่ทำงานไฮบริด เข้าออฟฟิศ 3 วันและทำงานจากที่ไหนก็ได้ 2 วัน รวมถึงจัดการสื่อสารเปิด ‘Town Hall’ ทุกเดือน เพื่อให้พนักงาน 1,000 คนเข้าใจเป้าหมายตรงกันและได้ถามคำถามตรงกับซีอีโอ
• เทคโนโลยี รวบรวมดาต้าลูกค้าทั้งหมดตั้งแต่งานขาย ซ่อม ดูแลหลังขาย ใช้เทคโนโลยีเพื่อให้ทรัพยากรคุ้มค่า ลดขั้นตอนทำงาน ลดค่าใช้จ่าย

ส่วน “เฟสสาม” คือ “การเติบโต” ในช่วงปี 2566 เป็นต้นไปซึ่งเชื่อว่าตลาดจะฟื้นตัวแล้ว เอสซี แอสเสทวางเป้ามีรายได้ไม่ต่ำกว่า 20,000 ล้านบาทต่อปี และรายได้ประจำ (recurring income) จะมีสัดส่วนในกำไรบริษัทเพิ่มเป็น 1 ใน 3 ภายใน 7 ปี จากปัจจุบันมีสัดส่วนอยู่ 20%

ปรับไปเน้นตลาดบน ชะลอลงทุนโรงแรม

แผนการเติบโตของเอสซีฯ มีการปรับเปลี่ยนจากเดิม แม้โดยรวมจะยังเหมือนเดิมคือต้องการมีพอร์ตทั้งที่อยู่อาศัยเพื่อขายและรายได้ประจำ แต่บางอย่างเปลี่ยนไปตามสถานการณ์

อย่างแรกคือการเน้น “แนวราบ” มากขึ้น จากเดิมอาจจะมีสัดส่วนราว 60-65% ปัจจุบันเพิ่มเป็น 70%

อย่างที่สองคือ เน้นบ้านเดี่ยว 10 ล้านบาทขึ้นไปมากขึ้น จากเดิมอยู่ที่ 50% และแผนเดิมบริษัทเคยจะเน้นโครงการแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และจะเจาะลงไปถึงต่ำกว่า 5 ล้านบาท แต่ปัจจุบันพลิกกลับมาเน้นบ้านระดับบนจนสัดส่วนขึ้นเป็น 65% แล้ว

“ตลาดบ้านเดี่ยวโดยเฉพาะที่ราคามากกว่า 10 ล้านบาทมีช่วงช็อกไปแค่ช่วงแรกๆ หลังเกิด COVID-19 เมื่อปีก่อน จากนั้นคนเริ่มรู้สึกแล้วว่า ‘Home is everything’ เราต้องทำทุกอย่างกันในบ้าน ทำให้สินค้ากลุ่มนี้ไม่มีผลกระทบเลย ขายดีขึ้นด้วย ปีนี้ก็ยังขายดีเหมือนเดิม” ณัฐพงศ์กล่าว “เราต้องปรับไปลงตลาดส่วนที่ลูกค้าเชื่อมั่นเรามากที่สุดก่อน”

สุดท้ายคือการปรับแผนธุรกิจรายได้ประจำประเภท “โรงแรม” แผนเดิมเอสซีฯ จะเปิดโรงแรมแบรนด์ใหม่ที่บริหารเอง 5 แห่งภายในปี 2566 ปัจจุบันลดเหลือ 2 แห่งที่จะเดินหน้าก่อน ได้แก่ ทำเลราชวัตร จะเปิดต้นปี 2565 และทำเลพัทยา คาดจะเปิดปี 2567-68

“บ้านคือทุกอย่าง” + “ทุกที่คือที่ทำงาน”

COVID-19 ยังทำให้การออกแบบสินค้าเปลี่ยนไปด้วย เพราะวิถีชีวิตคนจะเปลี่ยนไปทำงานแบบไฮบริดมากขึ้น

“เมื่อ Home is everything ทำให้ต่อไปปัจจัยการเลือกที่อยู่อาศัยจะไม่ใช่ ‘ทำเล ทำเล ทำเล’ แต่เป็น ‘ทำเล ทำเล สเปซ’ เพราะอนาคต Workplace is anywhere แล้ว ฟังก์ชันทั้งบ้าน คอนโดฯ ออฟฟิศ โรงแรม จะเปลี่ยนหมด ทุกที่ทำงานได้หมด” ณัฐพงศ์กล่าว

“เมื่อ Home is everything ทำให้ต่อไปปัจจัยการเลือกที่อยู่อาศัยจะไม่ใช่ ‘ทำเล ทำเล ทำเล’ แต่เป็น ‘ทำเล ทำเล สเปซ’ เพราะอนาคต Workplace is anywhere แล้ว ฟังก์ชันทั้งบ้าน คอนโดฯ ออฟฟิศ โรงแรม จะเปลี่ยนหมด ทุกที่ทำงานได้หมด”

จะเห็นว่าปีนี้เอสซีฯ เริ่มมีบ้านซีรีส์ใหม่ออกมาตอบโจทย์แล้ว เช่น Lanai เป็นบ้านที่มีชานระเบียงแบบกึ่งกลางแจ้งขนาดใหญ่ เหมาะเป็นที่พักผ่อนระหว่างวันเมื่อคนเราอยู่บ้านมากขึ้น

หรือในคอนโดฯ เองก็จะมีการปรับให้เข้าเทรนด์ มีส่วนกลางที่รองรับ co-working space แต่ไม่ใช่แบบเดิมที่เป็นพื้นที่โล่ง ต้องเป็นส่วนกลางที่ยังมีความเป็นส่วนตัว โดยจะได้เห็นการออกแบบคอนโดฯ แนวใหม่ของเอสซีฯ ปีหน้าที่ “เซ็นทริค วงเวียนใหญ่”

ส่วนในโรงแรม จะเกิดขึ้นที่โรงแรมทำเลราชวัตร ซึ่งออกแบบให้รองรับเทรนด์ ‘Workation’ อย่างเต็มที่ การดีไซน์คำนึงถึงที่ทำงานที่ต้องเก็บเสียง แสงเข้าอย่างเหมาะสมเพื่อการประชุมออนไลน์ และกำลังวางกลยุทธ์จัดให้มีโปรแกรม collaboration กันระหว่างคนที่มาทำงานในโรงแรม

เตรียมเปิดรับ “คริปโต” ซื้อบ้าน

อีกหนึ่งความเคลื่อนไหวสำคัญคือ ภายในปีนี้เอสซี แอสเสทจะเริ่มรับชำระเป็นสกุลเงินคริปโตแล้ว โดยกำลังวางแพลตฟอร์มหลังบ้าน และคาดว่าจะรับเป็นสกุลเงิน BTC (บิตคอยน์) เป็นหลัก อาจเสริมด้วยสกุลเงินอื่นๆ อีก 2 สกุลที่มีความเสถียร ราคาไม่แกว่งมากเกินไป

“เราไม่ได้จะเก็งกำไรจากตรงนี้ ไม่ต้องการรับความเสี่ยง เพราะฉะนั้นเราจะรับซื้อแล้วเทรดเงินคริปโตเป็นเงินบาททันที ไม่ถือไว้” ณัฐพงศ์กล่าว

โดยมองว่าตลาดกำลังจะเข้าสู่จังหวะที่สุกงอม เชื่อว่าปี 2565 จะเริ่มเห็นการโอนชำระด้วยคริปโตอย่างชัดเจนมากขึ้น มีกลุ่มที่เป็นเป้าหมายคือ กลุ่มต่างชาติ กับกลุ่มคนรุ่นใหม่ในไทย

• เปิดเหตุผล คนไทยสนใจลงทุน ‘คริปโต’ เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เน้นเก็งกำไร ทำใจรับความเสี่ยงได้

แม้วันนี้ตลาดคริปโตในไทยจะเทรดกันวันละ 3,000-4,000 ล้านบาทเท่านั้น แต่ณัฐพงศ์เล็งเห็นว่า ตลาดโตเร็ว และเริ่มมีนักลงทุนคริปโตที่ได้กำไรสูงแล้ว ต้องการย้ายทุนไปไว้ในอสังหาริมทรัพย์

“การรับเงินคริปโตไม่ใช่กิมมิกการตลาด สิ่งเหล่านี้ล้วนขับเคลื่อนด้วยความเชื่อ เริ่มจากกลุ่มที่เป็น early adopter กลุ่มเล็กๆ ที่เชื่อ และค่อยๆ ขยายไปจนเป็นตลาดแมส นั่นคือจุดที่เราเหมาะจะเข้าไป” ซีอีโอเอสซี แอสเสทกล่าว

“ณพน เจนธรรมนุกูล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) หรือ SAMCO ร่วมด้วย “กล้ายุทธ จินตนะกุล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอสเซท โปร กรุ๊ป จำกัด แถลงการร่วมทุนโครงการแรกระหว่างสองบริษัทคือโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี “Providence Lane” เอกมัย-รามอินทรา มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท ทั้งโครงการมีเพียง 12 ยูนิตส่วนตัว ราคาเริ่มต้น 30 ล้านบาท เตรียมเปิดพรีเซล 9-10 ตุลาคมนี้

สัมมากรเป็นบริษัทที่ก่อตั้งมายาวนาน 50 ปี การแตกแบรนด์ใหม่ในระดับลักชัวรีครั้งนี้ถือเป็นการขยายฐานตลาดใหม่ โดยณพนกล่าวว่า บริษัทเลือกจับมือกับแอสเซท โปร เนื่องจากเป็นบริษัทที่จับกลุ่มลูกค้าระดับลักชัวรีอยู่แต่เดิม ทำให้มีความเข้าใจพฤติกรรมลูกค้า

ด้านกล้ายุทธ กล่าวถึงบริษัทแอสเซท โปร กรุ๊ปเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ อยู่ในเครือ สิริมงคล และมีธุรกิจนำเข้ารถยนต์พรีเมียมภายใต้แบรนด์ Rabbit Auto Craft และการร่วมจับมือกับสัมมากรจะทำให้บริษัทได้ขยายตลาดเข้าสู่กรุงเทพฯ เป็นครั้งแรก

ทั้งสองบริษัทจะร่วมทุนในสัดส่วน สัมมากร 51:49 แอสเซท โปร กรุ๊ป และเตรียมโครงการที่สองภายใต้การร่วมทุนไว้แล้วในทำเลพัฒนาการ จะเป็นบ้านเดี่ยวระดับอัลตราลักชัวรี

ผู้ซื้อรับงานศิลปะส่วนตัวจาก ‘ป๊อด โมเดิร์นด็อก’

สำหรับโครงการ “Providence Lane” เอกมัย-รามอินทรา ตั้งอยู่ในซอยสังคมสงเคราะห์ 14 ระยะทาง 2 กม.จากเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ มีทั้งหมด 12 หลัง เป็นบ้านเดี่ยว 3 ชั้น 4 ห้องนอน 5-6 ห้องน้ำ ขนาดที่ดินเริ่มต้น 64 ตร.ว. มีสระว่ายน้ำส่วนตัวและลิฟต์ทุกหลัง

กล้ายุทธนำเสนอโครงการนี้ว่า ออกแบบในสไตล์ ‘Bauhaus’ เน้นความเรียบ เชื่อมต่อภายในและภายนอกบ้าน ดีไซน์ไร้กาลเวลา ใส่ใจคุณภาพของวัสดุ สร้างพื้นที่ให้มีความเป็นส่วนตัว ไฮไลต์ฟังก์ชันตัวบ้านจะมีพื้นที่ ‘Café Area’ ด้วย ซึ่งจะทำให้บ้านมีที่ทำกิจกรรมร่วมกัน

Providence Lane เอกมัย-รามอินทรา เลือกให้ “ป๊อด โมเดิร์นด็อก” ธนชัย อุชชิน เป็น ‘Brand Iconic’ ของโครงการ ช่วยสร้างการรับรู้และร่วมในแคมเปญการตลาดด้วย นั่นคือ ลูกค้าที่จอง 2 หลังแรกในโครงการ จะได้รับภาพวาดเอ๊กซ์คลูซีฟฝีมือป๊อด โมเดิร์นด็อก โดยเขาจะใช้เวลาพูดคุยกับเจ้าของบ้านก่อนเริ่มลงมือสร้างงานศิลปะ ทำให้ภาพสะท้อนตัวตนของเจ้าของและมีหนึ่งเดียว

“เลือกพี่ป๊อดมาเพราะเป็นไอคอนของไอคอน ทุกคนรู้จักพี่ป๊อด และเขามีบุคลิกชัดเจนซึ่งสะท้อนออกมาในงานของเขาไม่ว่าจะเป็นงานเพลงหรืองานศิลปะ ไลฟ์สไตล์ของพี่ป๊อดก็สบายๆ เข้ากับดีไซน์โครงการเราที่เป็นระดับลักชัวรีแต่ดีไซน์มีความไร้กาลเวลา” ณพนกล่าว โดยวางเป้าว่าโครงการนี้จะปิดการขายได้ภายใน 1 เดือน

ปีนี้เปิด 3 โครงการ สถานการณ์ดีขึ้นจาก 2563

แผนธุรกิจของสัมมากรปี 2564 ณพนระบุว่า จะมีการเปิดตัว 3 โครงการ ช่วงไตรมาส 4 มูลค่ารวม 850 ล้านบาท โครงการแรกคือ Providence Lane เอกมัย-รามอินทรา มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท ตามด้วย Two Ekkamai มูลค่าโครงการ 150 ล้านบาท (เป็นบ้านหรูราคาเริ่ม 75 ล้านบาท) และปิดท้ายโครงการ One Gate รามอินทรา มูลค่าโครงการ 200 ล้านบาท

• อสังหาฯ ในมุมมอง “เอพี” ปี 2564 ระวังเศรษฐกิจโตลวงตา เปิดคอนโดฯ ยังเป็นโจทย์ยาก

ณพน กล่าวว่า รอบ 6 เดือนแรกของปีนี้ บริษัททำรายได้ 716 ล้านบาท เติบโต 6.5% ส่วนไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ยอดขายเติบโต 28% สะท้อนว่าปีนี้สถานการณ์ตลาดดีขึ้น

เห็นได้ว่าปีนี้สัมมากรหันมาบุกตลาดระดับไฮเอนด์เต็มตัว โดยมีการใช้แบรนด์ใหม่ๆ ทำตลาด ณพนระบุว่า เกิดจากประเมินตลาดช่วงนี้ผู้ที่ยังมีกำลังซื้อจะเป็นกลุ่มระดับบน และจะเลือกสินค้าบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม เพราะทุกคนต่างต้องการพื้นที่ในบ้านมากขึ้น

ตลาดบ้านหรูขายได้ไม่ต่ำกว่า 60%

“อลิวัสสา พัฒนถาบุตร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) เปิดข้อมูลตลาดบ้านหรูในกรุงเทพฯ ปี 2564 ยังไปได้ดี โดยบ้านระดับราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป ทำยอดขายระหว่าง 60-67% มาตลอดตั้งแต่ไตรมาส 1/2563 โดยมียูนิตออกขายใหม่เฉลี่ยกว่า 200 ยูนิตต่อปี

อย่างไรก็ตาม อลิวัสสาเจาะลึกให้เห็นรายทำเลว่า บ้านหรูที่อยู่ใจกลางกรุงเทพฯ หรือในเขตรอบๆ กลางเมือง จะขายดีกว่าเขตชานเมือง โดยเขตใจกลางเมืองและรอบๆ กลางเมืองจะมีอัตราการขายระหว่าง 62-87% ขณะที่เขตชานเมืองฝั่งตะวันออกขายได้ 56% และเขตชานเมืองฝั่งตะวันตกขายได้ 60% (ข้อมูลช่วงครึ่งปีแรก 2564)

• สรุปสถานการณ์อสังหาฯ 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยซึมต่อเนื่อง นักพัฒนาเบนเข็มเข้าธุรกิจโลจิสติกส์

ยอดขายที่ยังทำได้ดีของตลาดบ้านหรูนั้นน่าจะ “ยังไม่ถึงจุดพีค” เพราะ “ดีมานด์ของบ้านใหม่ที่มีฟังก์ชันตอบโจทย์ new normal เพิ่งเริ่มต้น และมีแนวโน้มที่จะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ” อลิวัสสากล่าว

เมื่อวันที่ 14 ก.ย. 64 คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติอนุมัติโครงการ “วีซ่าระยะยาว” (Long-term Residence Visa) เพื่อดึงชาวต่างชาติ 4 กลุ่มเป้าหมายเข้ามาพำนักในไทย คือ กลุ่มต่างชาติที่มีความมั่งคั่งสูง, กลุ่มผู้เกษียณอายุ, กลุ่มผู้ที่ต้องการทำงานระยะไกลจากประเทศไทย และ กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (อ่านข้อมูลคุณสมบัติต่างชาติที่เข้าโครงการนี้ได้ คลิก)

จุดประสงค์โครงการคือต้องการดึงชาวต่างชาติเหล่านี้ 1 ล้านคนเข้าไทยภายในระยะ 5 ปี (2565-69) หวังให้พวกเขาอยู่อาศัยในไทยระยะยาว มีการใช้จ่ายในประเทศ กระตุ้นเศรษฐกิจหมุนเวียน

สิทธิพิเศษของต่างชาติที่ได้วีซ่าระยะยาว คือจะได้สิทธิทำงานทันที มีวีซ่าให้ผู้ติดตาม ยกเว้นภาษีหากได้รายได้จากต่างประเทศ และลดเพดานภาษีเหลือไม่เกิน 17% หากรับรายได้ในไทย

ที่สำคัญคือ จะได้สิทธิประโยชน์ด้านการถือครองที่ดินในไทยด้วย แต่ประเด็นนี้ ครม. ยังให้คณะทำงานไปศึกษาเพิ่มเติม จึงยังไม่ชัดเจนว่าจะให้สิทธิอย่างไรบ้าง แต่แนวโน้มจากกระแสข่าวที่ผ่านมา ดูเหมือนว่า ‘อาจจะ’ มีการให้สิทธิ เช่น ถือครองบ้านพร้อมที่ดินได้ ขยับสัดส่วนต่างชาติถือครองห้องชุดจากไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 70-80% แต่จะตามมาด้วยข้อจำกัดบางประการ เช่น ราคาบ้านพร้อมที่ดินขั้นต่ำที่อนุญาตให้ซื้อ เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม กระแสสังคมเมื่อทราบว่าจะมีการปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินในไทยได้ ทำให้เกิดความหวั่นวิตกว่าจะทำให้ทุนต่างชาติไหลเข้ามากว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์จนคนไทยขาดแคลนที่อยู่อาศัย รวมถึงดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นอาจทำให้ราคาอสังหาฯ สูงขึ้นมากจนคนไทยเข้าถึงยากขึ้นไปอีก

ต่างชาติสนใจบ้านพร้อมที่ดินน้อยกว่าคอนโดฯ

ต่อประเด็นนี้ Positioning คุยกับ “พนม กาญจนเทียมเท่า” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาและเอเย่นต์อสังหาฯ มองว่า ขณะนี้หลักเกณฑ์ของรัฐยังไม่ชัดเจน แต่เบื้องต้นเห็นว่าความต้องการของนักลงทุนต่างชาติไม่น่าจะอยู่ในกลุ่มบ้านพร้อมที่ดินมากนัก ปกติต่างชาติจะมีดีมานด์ในกลุ่มคอนโดมิเนียมมากกว่า

เหตุผลเพราะหากเป็นการลงทุน การซื้อคอนโดฯ ในเขตเมืองยังมีค่าเฉลี่ยผลตอบแทนการเช่า (yield) ประมาณ 5% เทียบกับบ้านพร้อมที่ดิน yield อยู่ที่ 2-3% เท่านั้น ทำให้คอนโดฯ น่าสนใจกว่า

หากเป็นการซื้อ “บ้านพร้อมที่ดิน” ชาวต่างชาติมักจะซื้อหรือเช่า 30 ปีเพื่ออยู่เองเนื่องจากมีภรรยาคนไทย หรือต้องการพำนักวัยเกษียณ

อาจมีบ้างที่ลงทุนบ้านพร้อมที่ดินแต่จะกระจุกอยู่ในทำเลแหล่งท่องเที่ยว เป็นบ้านพักตากอากาศแถบพัทยา ภูเก็ต เกาะสมุย หรือเชียงใหม่ พนมยังกล่าวด้วยว่า เชื่อว่าแม้เปิดโครงการวีซ่าระยะยาว ดีมานด์บ้านพักตากอากาศจากต่างชาติก็ไม่น่าจะเกิน 1,000 หลังต่อปี เทียบกับยุค 7-10 ปีก่อนที่กระแสบ้านพักตากอากาศบูมสุดขีดมีการขาย 300-500 หลังต่อปี

สรุปแล้วพนมจึงมองว่าทุนต่างชาติไม่น่าจะหลั่งไหลเข้ามามากในกลุ่มบ้านพร้อมที่ดิน จึงไม่ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

หลายประเทศอนุญาตให้ซื้อได้

เมื่อถามถึงสถานการณ์ในประเทศอื่น พนมชี้ให้เห็นว่า หลายประเทศในโลกเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ เช่น ญี่ปุ่น ออสเตรเลีย สหรัฐฯ แคนาดา หรือเพื่อนบ้านเรา “มาเลเซีย” ก็มีกฎหมายเปิดช่อง เพียงแต่มีข้อจำกัดเป็นโซนที่อนุญาตให้ซื้อ จากสถานการณ์ในต่างประเทศ หลังเปิดช่องให้ต่างชาติซื้อ ไม่ได้มีทุนต่างชาติหลั่งไหลเข้าไปจนเกิดผลกระทบกับคนท้องถิ่น

อย่างไรก็ตาม เมื่อคนไทยมีความกังวล รัฐอาจจะกำหนดกฎเกณฑ์ต่างชาติซื้อบ้านในไทยเพื่อให้คนไทยคลายความกังวลบ้าง เช่น อนุญาตเฉพาะการซื้อเพื่ออยู่เอง ซื้อได้ไม่เกิน 2 ไร่ กำหนดพื้นที่เป็นรายจังหวัดหรืออำเภอที่อนุญาต เก็บภาษีเกี่ยวกับอสังหาฯ เพิ่มเป็น 2 เท่าของคนไทย เป็นต้น

ไม่แปลกที่คนไทยจะ ‘กังวล’ แต่ไม่ควรตื่นตระหนก

ด้าน “สฤณี อาชวานันทกุล” อาจารย์และนักวิชาการอิสระด้านการเงิน ให้ความเห็นว่า คนไทยมีความชอบธรรมที่จะรู้สึกกังวลกับข่าวที่ออกมา เพราะประเด็น “ที่ดิน” เป็นเรื่องอ่อนไหว จากลักษณะทรัพยากรที่ดินเป็นสิ่งที่มีจำกัด ไม่สามารถผลิตเพิ่มได้ (ยกเว้นถมทะเล) ขณะที่คนไทยเกินกว่า 50% ปัจจุบันไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง ข่าวการปลดล็อกให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านพร้อมที่ดินจึงขัดแย้งกับความรู้สึกคนไทยส่วนใหญ่

• เมย์แบงก์ ประเมินเศรษฐกิจชาติอาเซียน ส่งสัญญาณฟื้นตัว ไทยยังติดผลกระทบ ‘ท่องเที่ยว’

ดังนั้น หากกฎหมายอนุญาตให้คนต่างชาติซื้อได้อย่างไม่มีข้อจำกัด กรณีนี้จะเริ่มน่ากังวลใจ แต่จากท่าทีของรัฐที่ระบุว่าโครงการจะมุ่งเน้น “ผู้พำนักอาศัยระยะยาว” ทำให้สฤณีเชื่อว่ารัฐน่าจะเข้าใจการป้องกันการเก็งกำไร คนไทยไม่จำเป็นต้องตื่นตระหนกและมองเปรียบเทียบไปถึงกรณีที่ “สุดขั้ว” อย่างเกาะฮ่องกง เพราะกรณีนั้นเป็นดินแดนเกาะที่มีขนาดเล็ก แต่มีประชากรแออัด ทำให้ปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยรุนแรงมาก

ในมุมมองของสฤณี เห็นว่ารัฐควรจะมีข้อจำกัดต่างๆ เพื่อป้องกันให้กระทบคนไทยน้อย เช่น จำกัดให้ซื้อเฉพาะอสังหาฯ ระดับไฮเอนด์ซึ่งปกติมีคนไทยจำนวนน้อยที่เข้าถึงได้อยู่แล้ว จำกัดทำเลที่ซื้อได้เพื่อป้องกันไม่ให้รุกล้ำพื้นที่อนุรักษ์ ควรอนุญาตเฉพาะกรณีอยู่อาศัยเองเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เป็นต้น โดยเสนอว่าควรศึกษาตัวอย่างจาก “จีน” ซึ่งมีข้อกำหนดที่เคร่งครัดสำหรับชาวต่างชาติที่จะเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว

‘ต่างชาติซื้อบ้านได้’ อาจไม่ใช่ปัจจัยหลักที่จะดึงดูด

อย่างไรก็ตาม สฤณีตั้งคำถามกลับด้วยว่า โครงการนี้มีเป้าหมายเพื่อดึงต่างชาติให้เข้ามาพำนัก แต่การเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้อาจไม่ใช่ปัจจัยจำเป็นเพื่อดึงดูด

“มีหลายองค์กรที่ศึกษาปัจจัยความน่าอยู่ของเมือง และดัชนีชี้วัดส่วนใหญ่ไม่ใช่เรื่องการถือครองอสังหาฯ แต่เป็นเรื่องคุณภาพชีวิต เช่น สิ่งแวดล้อม บริการขนส่งสาธารณะ คุณภาพโรงเรียนเพื่ออนาคตของลูกๆ สิ่งเหล่านี้ดึงดูดให้คนอยากมาอยู่อาศัยได้มากกว่า” สฤณีกล่าว

การจะดึงชาวต่างชาติเข้ามาอาศัยระยะยาว จึงต้องพัฒนาปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญ ไม่ได้มีเฉพาะสิทธิด้านภาษีและการครอบครองที่ดินเท่านั้น!