“ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวผลิตภัณฑ์ทางการเงินรูปแบบใหม่ “LivNex” ที่จะเป็นนวัตกรรมช่วยให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้น

ปัญหาของคนซื้อบ้าน

“บ้านเป็นสินค้าที่คนขายอยากขาย มีบ้านเต็มเมืองเลย คนซื้อก็อยากซื้อ ไม่ใช่ไม่อยาก แต่ที่ซื้อไม่ได้หรือยังไม่พร้อมมาจากหลายเหตุผล” ดร.เกษรากล่าว

เหตุผลที่คนซื้อบ้านไม่ได้หรือยังไม่ซื้อ ดร.เกษราชี้แจงเป็น 4 ปัจจัย คือ 1)ราคาบ้านสูงเกินไป รายได้วันนี้เอื้อมไม่ถึง 2)ดอกเบี้ยแพงหรือเครดิตไม่ดี จนถูกแบงก์ปฏิเสธให้สินเชื่อ 3)คนรุ่นใหม่ไม่พร้อมเป็นหนี้ระยะยาว เพราะยังไม่มั่นใจว่าจะลงหลักปักฐานที่ไหน 4)กังวลกับเศรษฐกิจ ไม่พร้อมมีภาระหนี้

กรณีที่ลูกค้ามีรายได้ไม่พอหรือเครดิตไม่ดีพอที่จะกู้บ้านวันนี้ สิ่งที่ลูกค้าทำได้มีทางเดียวคือ “รอ” จนกว่าวันหนึ่งจะมีรายได้เพียงพอ แต่ดร.เกษรามองว่าการรออาจไม่สำเร็จเสมอไป เพราะราคาบ้านแพงขึ้นทุกปี และยิ่งอายุมากขึ้นก็จะมีระยะเวลาทำสัญญากู้บ้านน้อยลง

ปัญหาของคนซื้อบ้านทำให้ “เสนาฯ” ต้องการจะช่วยแก้ไขเพื่อส่งเสริมให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้น และจูงใจให้ลูกค้ากลุ่ม “Generation Rent” ที่นิยมเช่ามากกว่าซื้อบ้าน หันมาสนใจการเช่าเพื่อเป็นการออมซื้อบ้านไปในตัวมากขึ้น

LivNex แก้ปัญหาคนไม่พร้อมกู้แบงก์

โปรแกรม LivNex ของเสนาฯ ต้องการจะแก้ปัญหาลูกค้าไม่พร้อมกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร ไม่ว่าจะเพราะเครดิตสกอร์ไม่ผ่าน หรือลูกค้ายังไม่ต้องการจะกู้หนี้ระยะยาว สามารถขอทำสัญญากับ LivNex ได้ โดยมีรายละเอียดกลไกทางการเงิน ดังนี้

• สัญญาเช่าดอกเบี้ยคงที่ 1.8% ต่อปี สูงสุด 36 เดือน เป็นสัญญาแบบลดต้นลดดอก ชำระทุกเดือนเสมือนจ่ายค่าเช่า
• ลูกค้าสามารถย้ายเข้าอยู่ได้ทันทีหลังทำสัญญา โดยต้องรักษาสภาพที่อยู่อาศัยตลอดระยะสัญญา
• ค่างวดที่ผ่อนชำระ ในส่วนเงินต้นจะถูกนำไปออมสะสมไว้เพื่อเป็นเงินดาวน์ เมื่อลูกค้าพร้อมยื่นกู้สินเชื่อบ้านจากธนาคาร
• ราคาที่อยู่อาศัยถูก ‘ล็อก’ ราคาไว้ตั้งแต่ทำสัญญากับ LivNex เมื่อถึงเวลายื่นกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร วงเงินจึงลดลงจากการตัดเงินต้นไว้เป็นเงินดาวน์
• ลูกค้าสามารถ ‘ขาย’ เปลี่ยนมือสัญญานี้ให้ผู้ซื้อรายอื่นได้ โดยขายทำกำไรได้ตามปกติเสมือนขายดาวน์ ช่วยให้ลูกค้าที่เปลี่ยนใจจากกรณีใดๆ เช่น ต้องการย้ายทำเลที่อยู่ ไม่ต้องถูกยึดเงินออมบ้าน แต่ขายต่อได้เหมือนเป็นทรัพย์สินของตนเอง
• ลูกค้าจะต้อง ‘อยู่เอง’ เท่านั้น ไม่สามารถให้เช่าช่วงต่อกับบุคคลที่ 3 ได้ เพื่อป้องกันกลุ่มนักลงทุนใช้ช่องทางนี้เพื่อลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งไม่ตอบวัตถุประสงค์ของเสนาฯ ที่ต้องการให้คนไทยมีบ้านของตนเอง

ตัวอย่าง นาย ก. ตกลงเช่าออมบ้านราคา 1 ล้านบาทกับเสนาฯ ลูกค้าจะจ่ายค่าแรกเข้า 3 เดือน 12,300 บาท จากนั้นผ่อนเช่าต่ออีกเดือนละ 4,100 บาท ในค่างวดนี้คิดเป็นเงินต้นงวดแรก 2,618 บาท และเงินต้นจะเพิ่มขึ้นทุกเดือน จนครบสัญญาผ่อนเช่า 3 ปี นาย ก. จะมีเงินออมบ้านสะสมรวมค่าแรกเข้าเป็นเงิน 106,322 บาท และเหลือวงเงินที่จะต้องกู้สินเชื่อบ้าน 893,678 บาท ทำให้ นาย ก. กู้สินเชื่อบ้านกับธนาคารได้ง่ายขึ้นเพราะวงเงินที่ต้องกู้ลดลงแล้ว

อย่างไรก็ตาม สมมติว่า นาย ก. คนเดิมทำสัญญาเช่าออมบ้านและผ่อนไปแล้ว 2 ปี นาย ก. เกิดเปลี่ยนใจต้องการย้ายที่อยู่ใหม่ ทำให้ นาย ก. เลือกที่จะขายสัญญา LivNex ให้กับผู้ซื้อรายใหม่ จากที่ผ่านมา 24 เดือน นาย ก. จ่ายไปแล้ว 110,700 บาท (รวมค่าแรกเข้า) นาย ก. สามารถเลือกขายสัญญาตามราคาที่จ่ายไป หรือตั้งราคาขายสูงขึ้นเพื่อทำกำไร หรือขายขาดทุนเพื่อให้ขายออกได้ไวก็สามารถทำได้ตามอัธยาศัย

“เงื่อนไขที่ให้ขายสัญญาต่อได้ คิดว่าจะจูงใจกลุ่ม Generation Rent เพราะต่อให้ยอมขายสัญญาขาดทุนก็ยังดีกว่าการเช่าปกติที่เหมือนจ่ายเงินค่าเช่าทิ้งไปทุกเดือนโดยไม่ได้อะไรคืนมาเลย” ดร.เกษราอธิบาย

ทั้งนี้ หากเกิดกรณีที่ครบสัญญา 3 ปีแล้วลูกค้ายังกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน ไม่พร้อมที่จะกู้ ไม่ต้องการขยายสัญญากับ LivNex และไม่สามารถขายต่อสัญญาให้กับผู้ซื้อรายใหม่ได้ เสนาฯ ขอสงวนสิทธิ์ที่จะเก็บเงินออมบ้านทั้งหมดคืนสู่บริษัท และจะนำห้องชุดกลับมารีโนเวตเพื่อขายตามปกติ

19 โครงการนำร่อง มีทุกระดับราคา

ด้านโครงการที่จะนำมาร่วมผลิตภัณฑ์การเงิน LivNex มีทั้งหมด 19 โครงการพร้อมอยู่ใน 18 ทำเลทั่วกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครอบคลุมราคาตั้งแต่ไม่เกิน 1 ล้านบาท ถึง 5 ล้านบาทขึ้นไป (*มีเฉพาะคอนโดมิเนียม)

ดร.เกษรากล่าวว่า บริษัทตั้งเป้าหมายปี 2567 จะมีลูกค้าในโปรแกรม LivNex ทั้งหมด 1,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าราคาบ้าน 1,420 ล้านบาท

ที่ผ่านมา LivNex มีการทดลองนำร่องกับลูกค้าไปแล้ว 100 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าราคาบ้านราว 200 ล้านบาท หลังจากให้ลูกค้าทดลองมา 1 ปี พบว่ายังไม่มีหนี้เสีย แต่ยอมรับว่ามีลูกค้าที่เคยมีปัญหาชำระไม่ตรงเวลาประมาณ 10%

ดร.เกษรามองว่าโครงการนี้สามารถยอมรับความเป็นไปได้ที่ลูกค้าจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ในท้ายที่สุดหรือเกิดหนี้เสียระหว่างทางได้ถึง 50% เพราะเสนาฯ ยังสามารถนำห้องชุดกลับมารีโนเวตเพื่อขายใหม่ได้ แต่หากลูกค้าไม่โอนมากกว่า 50% ของโครงการอาจจะทำให้บริษัทไม่มีกำไรจากโครงการนี้ เพราะระหว่างทางมีการลงทุนค่าใช้จ่ายเรื่องพนักงานในการดีลกับลูกค้า และค่าใช้จ่ายในการรีโนเวตหลังรับห้องชุดคืน

• “LPN” แก้เกมลูกค้า “กู้ไม่ผ่าน” พุ่ง 69% เปิดโมเดล “ผ่อนดาวน์สูงสุด 2 ปี” – “สินเชื่อช่วยปิดหนี้เก่า”
• “เสนาฯ” ใจแกร่ง! ลุยบ้าน-คอนโดฯ ตลาดกลางล่าง ไม่หวั่นปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” หาโซลูชันช่วยลูกค้า

ในระยะยาวหากโครงการ LivNex ไปได้ดี ดร.เกษรามองว่าอาจจะเพิ่ม ‘เฟส 2’ คืออนุญาตให้ลูกค้าที่ผ่อนเช่ากับ LivNex สามารถย้ายไปเช่าอยู่กับโครงการอื่นในเครือเสนาฯ แทนได้ในสัญญาเดิมไม่ต้องเริ่มใหม่ เพื่อตอบโจทย์หากลูกค้าต้องการย้ายที่อยู่อาศัย

ลูกค้าอยากมีบ้านแต่ “กู้ไม่ผ่าน” คือปัญหาสำคัญของนักพัฒนาจัดสรรเวลานี้ โดยก่อนหน้านี้มีข้อมูลจาก LWS พบว่า อัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านของธนาคารเมื่อปี 2566 พุ่งขึ้นไปแตะ 60-65% และส่วนใหญ่เกิดขึ้นในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะเป็นกลุ่มที่โปรไฟล์ลูกค้ามีความเสี่ยงมากที่สุดจากอัตราหนี้สินและความมั่นคงของรายได้

เมื่อตลาดบ้านราคาเข้าถึงได้ง่ายแต่บริษัทขายยากแบบนี้ ทำให้หลายบริษัทจำต้องปรับตัวไปเปิดโครงการในระดับกลางจนถึงไฮเอนด์มากขึ้น เพื่อเข้าหาลูกค้าที่มีโปรไฟล์มั่นคงมากกว่า มีโอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อบ้านสูงกว่า ลดความเสี่ยงของบริษัทผู้พัฒนาโครงการเอง

54% ของคนกรุงเทพฯ ซื้อบ้านได้ไม่เกินหลังละ 3.6 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม “ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์​ จำกัด (มหาชน) มองต่างออกไป เนื่องจากบริษัทต้องการแก้โจทย์ความท้าทายทางสังคม ต้องการให้คนทุกระดับครอบครองบ้านได้

ดร.เกษรา โชว์ข้อมูลวิจัยรายได้คนกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า 54% ของคนกรุงเทพฯ มีฐานรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเท่ากับซื้อบ้านได้ในราคาไม่เกิน 3.6 ล้านบาทต่อหลัง

ขยับขึ้นไปในส่วนกลางของปีรามิด 26% ของคนกรุงเทพฯ มีรายได้ 30,000-50,000 บาทต่อเดือน ซึ่งจะซื้อบ้านได้ในราคาไม่เกิน 6.1 ล้านบาทต่อหลัง

ปิดท้ายคือบนยอดปีรามิด 20% ของคนกรุงเทพฯ มีรายได้มากกว่า 50,000 บาทต่อเดือน นี่คือคนกลุ่มเดียวที่สามารถซื้อบ้านระดับบนในราคามากกว่า 6.1 ล้านบาทต่อหลังได้

พอร์ตหลักยังอยู่ในกลุ่ม “เข้าถึงง่าย”

ดร.เกษรากล่าวต่อว่า บริษัทจะยังพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างฐานรายได้ของคนในกรุงเทพฯ

ปี 2567 นี้เสนาฯ มีแผนจะเปิดโครงการทั้งหมด 17 โครงการ มูลค่ารวม 28,000 ล้านบาท แบ่งตามเซ็กเมนต์ 3 กลุ่ม คือ

• กลุ่มตลาดระดับเข้าถึงง่าย 10 โครงการ มูลค่ารวม 12,053 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 43%
• กลุ่มตลาดระดับกลาง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,335 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 12%
• กลุ่มตลาดระดับบนถึงไฮเอนด์ 5 โครงการ มูลค่ารวม 12,719 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 45%

หากแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัย ปีนี้เสนาฯ จะเปิดตัวคอนโดฯ ทั้งหมด 12 โครงการ, บ้านเดี่ยว 4 โครงการ และทาวน์โฮม 1 โครงการ

โซลูชันแก้ปัญหา “เงินสดใจดี” และ “Rent to Own”

เมื่อเดินหน้าเปิดโครงการในกลุ่มตลาดเข้าถึงง่ายแล้ว ทำให้เสนาฯ ต้องสร้างโซลูชันมาเพื่อช่วยแก้ปัญหาของลูกค้าในการขอกู้สินเชื่อบ้าน ซึ่งเหตุผลส่วนหนึ่งที่ลูกค้ากู้ไม่ผ่านเนื่องจากอัตราหนี้ต่อรายได้ค่อนข้างสูงจนไม่สามารถกู้เพิ่มได้อีก

เมื่อปี 2566 เสนาฯ จึงเปิดบริษัทย่อย บริษัท เงินสดใจดี จำกัด บริษัทสินเชื่อรายย่อยและสินเชื่อส่วนบุคคล มาเป็นที่ปรึกษาวิเคราะห์สถานะทางการเงินของลูกค้าที่ต้องการจะซื้อบ้านกับเสนาฯ และมีสินเชื่อของเงินสดใจดีเป็นตัวช่วยในการผ่อนบ้านแบบเช่าซื้อก่อนจะยื่นกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร รวมถึงสินเชื่อส่วนบุคคลดอกเบี้ยต่ำเพื่อช่วยลดหนี้ดอกเบี้ยสูงที่ลูกค้ามีอยู่เดิม เช่น หนี้บัตรเครดิต ทำให้ปิดหนี้ได้เร็วขึ้น โอกาสกู้สินเชื่อบ้านผ่านจะมากขึ้น

หลังเริ่มดำเนินการมาประมาณ 1 ปี เงินสดใจดีดำเนินการช่วยเหลือลูกค้าที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้านจากธนาคารได้ 7-10% คิดเป็นมูลค่ารวม 300 ล้านบาท ดร.เกษรากล่าวว่า ในอนาคตคาดหวังให้เงินสดใจดีเพิ่มสัดส่วนช่วยเหลือลูกค้าได้ประมาณ 30% ของกลุ่มที่กู้ไม่ผ่าน

ขณะที่ปี 2567 ดร.เกษราแย้มว่าเสนาฯ กำลังจะเพิ่มโปรดักส์ที่ช่วยสนับสนุนการซื้อบ้านอีก โดยมุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนที่ยังกังวลกับการซื้อบ้าน ไม่พร้อมเป็นหนี้ระยะยาว รวมถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เป็น “Generation Rent” หรือกลุ่มที่ชอบการเช่ามากกว่าซื้อเป็นเจ้าของ แต่เสนาฯ ต้องการจะจูงใจให้พวกเขาเหล่านี้เป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้นผ่านโปรดักส์แบบ “Rent to Own” ซึ่งจะเปิดรายละเอียดในวันที่ 25 มีนาคมนี้

• ปี 2567 คนมีแผน “ซื้อบ้าน” ลดลง สาเหตุจากเศรษฐกิจซบกระทบเงินเก็บ บ้านแพง ดอกเบี้ยสูง
• มองเกม ‘กรุงศรี ออโต้’ ปี 2024 ลุยสร้างอีโคซิสเต็มรถยนต์ไฟฟ้า EV ภายใน 3 ปี เพิ่มทางเลือกใช้-เช่า แต่ไม่ซื้อแก่ผู้บริโภค

สรุปเป้ารายได้ปี 2567 แตะ 15,100 ล้าน

ดร.เกษราเปิดเผยผลประกอบการปี 2566 ของกลุ่มบริษัทเสนาฯ รวมรายได้อยู่ที่ 10,954 ล้านบาท เติบโต 12% จากปีก่อนหน้า และทำกำไรขั้นต้น 3,265 ล้านบาท

ในปี 2567 กลุ่มบริษัทเสนาฯ ตั้งเป้ารายได้รวม 15,100 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากกลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัย 12,700 ล้านบาท กลุ่มธุรกิจบริหารและบริการ 1,400 ล้านบาท และกลุ่มธุรกิจพลังงานหมุนเวียนอีก 1,000 ล้านบาท

แนวทางหลักของเสนาฯ ต้องการจะเป็นบริษัทที่มุ่งสู่ “Sustainable Development” ลดการปล่อยคาร์บอนเพื่อสิ่งแวดล้อม ทำให้ปีนี้เสนาฯ วางเป้าจะสร้างบ้านพลังงานเป็นศูนย์เพิ่ม 1,015 ยูนิต สร้างคอนโดฯ Low Carbon อีก 10 โครงการ ปลูกป่าเพิ่ม 10,000 ไร่ และในธุรกิจดีลเลอร์ตั้งเป้าการขายรถยนต์ไฟฟ้าเพิ่ม 1,000 คันจากการเป็นตัวแทนจำหน่ายรถอีวีแบรนด์ “Neta” และแบรนด์ใหม่ที่กำลังจะเพิ่มเข้ามาในปีนี้

“เราเห็นทั้งปัญหาที่เยอะขึ้นและโอกาสที่เยอะขึ้นด้วย เรามีแพสชันจากประสบการณ์ที่ผ่านมาใน 1 ปีที่เป็นทีมชัชชาติ ยิ่งลงพื้นที่มาก หาเสียงมาก สิ่งที่เราพบคือ ‘กลัว กลัว กลัว’ กลัวเพราะเราพบว่า กทม. มีพื้นที่ที่ไม่มีน้ำไฟใช้ในชุมชน มีที่ที่คนไม่สามารถเข้าถึงสาธารณสุขได้ทั้งที่อยู่ในเมืองใหญ่” ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดสปีชถึงแรงบันดาลใจที่จะกำหนดทิศทางไปต่อของเสนาฯ

หนึ่งในเรื่องเล่าจาก “ดร.ยุ้ย” หนึ่งในทีมที่ปรึกษาเบื้องหลังการวางแผนงานของ “ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ที่ทำให้รู้สึกสะท้อนใจคือการลงพื้นที่ชุมชนแออัดหลังแฟลตตำรวจ สน.ทองหล่อ

“ทุกคนจะทราบว่าราคาที่ดินทองหล่อแพงมาก ตรง สน.ทองหล่อ ราคาคงไปถึง 2 ล้านบาทต่อตร.ว.แล้ว แล้วชุมชนแออัดอยู่ห่างจากที่ดิน 2 ล้านบาทไปแค่ 20 ก้าวเดิน บ้านของเขาคือการเอาป้ายขายคอนโดฯ แถวนั้นแหละมามุงเป็นบ้าน ความเหลื่อมล้ำมันชัดเจนมากในกรุงเทพฯ” ดร.เกษรากล่าว

นั่นคือที่มาในการกำหนด “Vision 2023” ของเสนาฯ ที่จะหันมาทำธุรกิจที่ช่วยแก้ปัญหาสังคมในมิติต่างๆ เช่น ปัญหาสิ่งแวดล้อมและการเปลี่ยนแปลงภูมิอากาศ, ปัญหาการเข้าถึงสาธารณสุขไม่เพียงพอ, การรับมือสังคมผู้สูงอายุ, ปัญหาความเหลื่อมล้ำ และการเปลี่ยนสู่สังคมเมือง (Urbanization) ที่ดีขึ้น

โดยวางภารกิจใหม่ไว้ภายใต้กรอบของ “Growing sustainable business, using social challenges & mega trends” นั่นคือจากนี้เสนาฯ จะสร้างธุรกิจที่เติบโตอย่างยั่งยืน โดยตอบโจทย์ความท้าทายทางสังคมและเมกะเทรนด์ที่เกิดขึ้น

“เราไม่อยากแค่มาบอกว่าเราเปิดกี่โครงการแล้ว ปีนี้เราอยากมาบอกว่า เราจะมาทำอะไรบ้างที่สอดคล้องกับภารกิจใหม่” ดร.เกษรากล่าว

• ตลาด “บ้านมือสอง” ปี’65 คึกคัก ประกาศขายพุ่ง 53% ราคาไม่เกิน 3 ล้านโตสูงสุด

10 ธุรกิจใหม่ “เสนาฯ” เพื่อสังคม

ปี 2566 เสนาฯ จึงมีการเปิดธุรกิจใหม่รวดเดียวถึง 10 บริษัท บางบริษัทเริ่มต้นเป็นรูปเป็นร่างแล้ว และบางบริษัทเพิ่งเริ่มต้นการวางแผน แบ่งออกเป็นสองกลุ่มธุรกิจตามเป้าหมายการทำงาน

กลุ่มหนึ่ง – ธุรกิจเพื่อตอบโจทย์ความท้าทายทางสังคม

1. Nursing Home บ้านพักผู้สูงอายุ – ภายใต้ชื่อธุรกิจ “SJ Healthcare” โดยต้องการจะพัฒนาบ้านพักผู้สูงอายุสำหรับคนระดับกลางให้มากขึ้น ตอบรับการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุของไทย
2. ธุรกิจบริการทางการเงิน – ภายใต้ชื่อธุรกิจ “เงินสดใจดี” ปล่อยกู้สินเชื่อเช่าซื้อเพื่อให้ลูกค้าซื้อบ้าน/คอนโดฯ ได้ง่ายขึ้น
3. ธุรกิจบ้านมือสอง – ภายใต้ชื่อธุรกิจ “SENA SURE” แนวคิดเป็น “เตนท์บ้านมือสอง” คัดทรัพย์บ้านเก่าที่มีคุณภาพมารีโนเวตขาย เพื่อให้คนได้เข้าถึงบ้านในทำเลที่ดี ไม่ต้องออกไปอาศัยในทำเลไกลเมืองมากขึ้นเรื่อยๆ
4. ธุรกิจ EV Charging Station – เป้าหมายสร้างสถานีชาร์จรถอีวีที่ใช้ไฟฟ้าจากพลังงานสะอาด และสร้างความสะดวกในการชาร์จมากขึ้น
5. SMARTIFY – ร่วมกับ บริษัท เอ็นอีซี คอร์ปอเรชั่น (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาด้านเทคโนโลยี พัฒนาแพลตฟอร์มเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้าน
6. โบรกเกอร์ซื้อ ขาย เช่า – ภายใต้ชื่อ Acute Realty ต้องการให้การย้ายที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคสะดวกขึ้น และการปล่อยเช่าง่ายทำให้สร้างประโยชน์จากการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ได้

กลุ่มสอง – ธุรกิจเพื่อเสริมความแข็งแกร่งให้พื้นฐานธุรกิจ

7. ธุรกิจบ้านพรีเมียม – ภายใต้ชื่อ Sen X Property ที่จะพัฒนาบ้านเดี่ยวในกลุ่มราคา 8-20 ล้านบาท เป็นกลุ่มพรีเมียมที่เสนาฯ มีการพัฒนาไม่มากนัก
8. ธุรกิจรับบริหารโครงการ – โดยก่อตั้งบริษัทเพิ่มในชื่อ ACRM เพิ่มจากเดิมที่เสนาฯ มีบริษัท Victory อยู่แล้ว
9. ธุรกิจคลังสินค้า – ภายใต้ชื่อ Metrobox โดยร่วมกับพันธมิตร Leo Global Logistics
10. ธุรกิจโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์

ทั้งนี้ เสนาฯ ยังมีการจัดโครงสร้างองค์กรใหม่ โดยแบ่งออกเป็น 3 บริษัทในลักษณะโฮลดิ้งเพื่อจะกระจายการดูแลธุรกิจ ได้แก่ เสนาฯ , SENA Green Energy และ Sen X Property

“เงินสดใจดี” ความพยายามให้คนไทยมีบ้าน

หนึ่งในปัญหาที่เสนาฯ เผชิญจากการพัฒนาบ้านและคอนโดฯ ระดับกลางล่าง คือ ในระดับราคานี้ผู้ซื้อจะมีปัญหาอัตราถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้าน (reject rate) สูงมาก ดร.ยุ้ยยกตัวอย่างกลุ่มคอนโดฯ เสนา คิทท์ ซึ่งทำราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ลูกค้ากู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่านถึง 50-60% ดังนั้น หากจะช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่าน ต้องช่วยลดวงเงินกู้ลงมา

“สุธรรม โอฬารกิจอนันต์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เงินสดใจดี จำกัด เปิดเผยว่าบริษัทมีการจดทะเบียนเป็นสถาบันการเงินอย่างถูกต้อง และเริ่มการปล่อยสินเชื่อเช่าซื้อตั้งแต่ต้นปีนี้มีลูกค้าแล้วร่วม 40 ราย

ลักษณะโมเดลธุรกิจคือ ลูกค้าที่มีแนวโน้มอาจกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน สามารถกู้เป็นสินเชื่อเช่าซื้อกับบริษัทแทนได้ และสามารถเข้าอยู่ในบ้าน/คอนโดฯ ได้ทันที จากนั้นทยอยผ่อนชำระเงินกู้ซึ่งจะหักเงินต้นอย่างต่อเนื่อง จนถึงจุดที่เงินต้นลดมาอยู่ในระดับที่ลูกค้าน่าจะสามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ จะมีการส่งต่อลูกค้าให้กู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารแทน เข้าสู่ระบบผ่อนบ้านปกติ

วิธีการให้กู้สินเชื่อเช่าซื้อก่อนจึงเป็นเหมือนการช่วยต่อเวลาผ่อนดาวน์ของลูกค้าออกไป แต่มีดอกเบี้ยและลูกค้าเข้าอยู่ได้เลย

เงื่อนไขคือราคาบ้าน/คอนโดฯ เสนาฯ ที่จะขอสินเชื่อนี้ได้ต้องไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต โดยคิดอัตราดอกเบี้ย 4.5% ต่อปีเท่ากันทุกรายทุกหลัง และลูกค้ามีระยะเวลาการกู้สูงสุด 3 ปี หากครบกำหนด 3 ปีลูกค้ายังไม่สามารถเปลี่ยนมากู้สินเชื่อบ้านได้ จะต้องย้ายออกจากที่อยู่อาศัย โดยการชำระที่ผ่านมาทั้งหมดจะถือเป็นค่าเช่า

สุธรรมตั้งเป้าผลักดันให้ปีนี้เงินสดใจดีสามารถปล่อยกู้ได้ไม่ต่ำกว่า 200 ราย และยังมีแผนการออกสินเชื่อเพื่อการประกอบอาชีพเพิ่มเติมด้วย ขณะนี้อยู่ระหว่างขออนุญาตกับธนาคารแห่งประเทศไทย

• ศูนย์วิจัยกสิกรไทยชี้หนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูงมาก แม้จะค่อยๆ ลดลง 2 ปีติดก็ตาม

ปี’66 เปิดตัว 26 โครงการ 24,000 ล้าน

ในแง่แผนงานตัวเลขของธุรกิจหลัก ธุรกิจพัฒนาที่พักอาศัย เสนาฯ เปิดผลการดำเนินงานปี 2565 เปิดตัวโครงการได้ต่ำกว่าเป้ามาก โดยเปิดได้เพียง 11 โครงการ มูลค่ารวม 8,900 ล้านบาท แต่ยังทำยอดขายได้แตะ 12,000 ล้านบาท รับรู้รายได้ 10,000 ล้านบาท และทำกำไรสุทธิ 1,000 ล้านบาท

สำหรับปี 2566 มีเป้าหมายกลับมาอัดเปิดโครงการถึง 26 โครงการ มูลค่ารวม 24,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 9 โครงการ มูลค่าเกือบ 7,500 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 17 โครงการ มูลค่ารวม 16,500 ล้านบาท

ดร.เกษราแจกแจงว่า ปีนี้แนวราบจะจับกลุ่มราคา 3-6 ล้านบาทเป็นหลัก ส่วนคอนโดฯ จะเป็นแบรนด์เสนา คิทท์และเฟล็กซีถึง 16 โครงการ ซึ่งเป็นแบรนด์ในกลุ่มราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต มีเพียงทำเลเดียวที่จะเปิดในกลุ่มราคา 2-4 ล้านบาทต่อยูนิต คือ “นิช โมโน บางโพ”

ปีนี้เสนาฯ ตั้งเป้ายอดขาย 18,200 ล้านบาท และเป้ายอดโอน 16,500 ล้านบาท รวมถึงมีงบลงทุน 9,000 ล้านบาทสำหรับธุรกิจใหม่ 10 ธุรกิจดังกล่าว

ต้องติดตามในระยะยาวว่าความตั้งใจของ “ดร.ยุ้ย” จะช่วยแก้ปัญหาสังคมได้มากน้อยเพียงใด!

“ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดกลยุทธ์ใหม่ของบริษัทปีนี้ มีการ “เทกโอเวอร์” คอนโดมิเนียมหลายแห่งเพื่อนำมาพัฒนาต่อ โดยยินดีรับซื้อทั้งโครงการที่วางแบบแล้ว ผ่าน EIA แล้ว จนถึงระยะก่อสร้างแล้ว แต่เสนาฯ จะดูความเหมาะสมในการทำราคาขาย เป็นโครงการที่น่าสนใจ สามารถปรับแบบให้เข้ากับ DNA ของเสนาฯ

ขณะนี้บริษัทซื้อกิจการไปแล้ว 3 โครงการ มูลค่าลงทุนกว่า 2,000 ล้านบาท ทั้งหมดจะนำมารีแบรนด์ใหม่ภายใต้แบรนด์ “Flexi” (เฟล็กซี่) เน้นจับกลุ่มคนรุ่นใหม่วัยสร้างตัว มีทำเลที่จะเปิดขาย ดังนี้

1.ธนบุรี-เจริญนคร ราคาเริ่ม 2.19 ล้านบาท พร้อมอยู่ธันวาคม 2564 (เทกโอเวอร์จากโครงการ Hype สาทร-ธนบุรี ของภัทรนันท์ แอสเซท)
2.รัตนาธิเบศร์ ราคาเริ่ม 1.89 ล้านบาท มีห้องฟังก์ชันพิเศษเพดานสูง 3.6 เมตร
3.เตาปูน (ยังไม่เปิดเผยรายละเอียด แต่แบรนด์ Flexi ราคาเริ่มต้นจะไม่เกิน 2.5 ล้านบาท)

ขณะที่ไตรมาส 4 คาดว่าจะสามารถซื้อกิจการได้อีก 3 โครงการ ใช้งบลงทุนอีกประมาณ 2,000 ล้านบาท รวมแล้วทั้งปีใช้งบเทกโอเวอร์กว่า 4,000 ล้านบาท

พันธมิตรญี่ปุ่นสร้างความแข็งแกร่ง

ดร.เกษรากล่าวว่า การเทกโอเวอร์โครงการถือเป็นข้อดีในระยะนี้ เพราะลดความเสี่ยงในการทำงาน เช่น หากเข้าซื้อโครงการที่ผ่าน EIA แล้ว จะไม่ต้องกังวลกับการยื่น EIA ให้ผ่านอีก รวมถึงลดระยะเวลาการรับรู้รายได้ จากเดิมต้องรอหลายปีกว่าที่โครงการจะสร้างเสร็จ

• “เฟรเซอร์ส” เทกโอเวอร์ “ตึกโรบินสันสีลมเก่า” เจ้าสัวเจริญปักหมุดออฟฟิศพระราม 4 เพิ่ม

โดยเสนาฯ เข้าซื้อกิจการทั้งหมดด้วย “เงินสด” ซึ่งต้องขอบคุณพันธมิตรญี่ปุ่น “ฮันคิว ฮันชิน” ที่แข็งแกร่งทางการเงินและมีวิสัยทัศน์ตรงกัน เนื่องจากฮันคิวใช้กลยุทธ์ซื้อโครงการอยู่แล้วในญี่ปุ่น รวมถึงพันธมิตรธนาคารที่อนุมัติวงเงินเพิ่มเติมให้ ทั้งนี้ ยืนยันว่ากระแสเงินสดของเสนาฯ ยังมีเพียงพอ และไม่ทำให้อัตราหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นมากนัก

ด้านการลดต้นทุนเทียบกับการซื้อที่ดินเปล่า ดร.เกษรากล่าวว่าประเมินในภาพรวมได้ยาก เพราะราคาเข้าซื้อของแต่ละโครงการไม่เท่ากัน แต่ทุกโครงการถือว่าลดต้นทุนได้มากกว่าการพัฒนาตั้งแต่เป็นที่ดินเปล่า

อย่างไรก็ตาม มองว่าการลดต้นทุนไม่ใช่จุดสำคัญ สิ่งสำคัญคือโครงการที่ซื้อมาต้องทำราคาได้ดีที่สุดในย่านนั้นๆ เพื่อจูงใจผู้ซื้อ และทำให้ผู้ซื้อกู้สินเชื่อบ้านผ่าน ท่ามกลางความยากลำบากในการกู้ยุคนี้ที่ทำให้รีเจ็กต์เรตพุ่งไปกว่า 50% แล้ว

ปี’64 คอนโดฯ หยุดขายถึง 70%

โอกาสในการเข้าซื้อของเสนาฯ มีสูงมาก โดยดร.เกษราอ้างอิงข้อมูลจาก AREA พบว่า ณ ครึ่งปีแรกของปี 2564 มีคอนโดมิเนียมหยุดการขายไปถึง 70% ของตลาดรวม ยูนิตส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท

• ถอด 4 สูตรพัฒนาคอนโดฯ ต่ำล้าน “เสนา คิทท์” เปิดเดือนเดียวขายเฉลี่ย 40-50% ทุกทำเล

“คนที่ปล่อยขายโครงการ บางทีเขาอาจจะไม่ได้ลำบากเรื่องเงินนะ แต่เขาอาจจะไม่อยากทำต่อแล้ว ไม่อยากอยู่ในธุรกิจนี้แล้วก็ได้” ดร.เกษรากล่าว พร้อมย้ำว่าเสนาฯ ยังเปิดรับซื้อต่อเนื่อง เจ้าของโครงการอื่นๆ ที่สนใจสามารถติดต่อเสนอขายได้

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานข้อมูลครึ่งปีแรก 2564 ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ฝั่งซัพพลายลดลงอย่างเห็นได้ชัด วัดจากการขออนุญาตจัดสรรโครงการใหม่ไตรมาส 1 และ 2 ปีนี้ ลดลง -45% และ -12% ตามลำดับ เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ฝั่งดีมานด์ก็ลดลงเช่นกัน มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 1 และ 2 ปีนี้ ลดลง -13% และ -8.6% ตามลำดับ เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

เห็นได้ว่าตลาดอสังหาฯ ยังคงซบเซา ทั้งนี้ REIC ประเมินตลาดไตรมาส 3/64 จะยังซึมตัวต่อไป แต่เชื่อว่าฝั่งซัพพลายจะเริ่มกลับเป็นบวกช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ ขณะที่ดีมานด์จะดีขึ้นในช่วงเดียวกัน แต่ยังคงติดลบอยู่หากเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน

ฝั่งผู้ประกอบการมีมุมมองอย่างไร? อ่านรายละเอียดมุมมองของแต่ละราย ดังนี้

LPN : ตลาดจะดีขึ้นถ้าการระบาดคลี่คลายในไตรมาส 3

“ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด ในเครือ LPN วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ช่วงครึ่งปีหลัง 2564 เชื่อว่าซัพพลายในตลาดจะเพิ่มขึ้นกว่าครึ่งปีแรก เพราะผู้ประกอบการมีแผนเปิดโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวมาจากช่วงครึ่งปีแรก

กรณีฐานของ LPN มองว่าผู้ประกอบการน่าจะเริ่มเปิดโครงการกันในช่วงปลายไตรมาส 3 จนถึงไตรมาส 4 และจะทำให้ปีนี้มีการเปิดโครงการรวม 52,000-60,000 หน่วย มูลค่ารวม 2.65-3.00 แสนล้านบาท ตลาดติดลบ -5% จนถึงเพิ่มขึ้น 8% เทียบกับปี 2563

อย่างไรก็ตาม กรณีนี้ขึ้นอยู่กับการควบคุมการระบาดให้ได้ภายในไตรมาส 3 หรือต้นไตรมาส 4 และฉีดวัคซีนได้อย่างน้อย 40 ล้านโดสภายในปีนี้

แต่หากเกิดกรณีที่แย่ลง นั่นคือไวรัสกลายพันธุ์จนวัคซีนรุ่นปัจจุบันใช้ไม่ได้ผล การระบาดควบคุมไม่ได้ คาดว่าจะทำให้ตลาดติดลบอย่างแน่นอน โดยการเปิดโครงการใหม่จะมีเพียง 45,000-52,000 หน่วย มูลค่ารวม 2.25-2.65 แสนล้านบาท ติดลบ -5% ถึง -20% เทียบกับปีก่อน

ศุภาลัย : วัคซีนสร้าง ‘ความหวัง’ ให้เศรษฐกิจฟื้น

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย มองว่าตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ-ปริมณฑลครึ่งปีหลัง 2564 จะมีซัพพลายใหม่ต่ำกว่าที่เคยคาดไว้ และมีแนวโน้มน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปี 2563 ด้วย เพราะสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยกู้สร้างโครงการมากขึ้น และการปิดแคมป์คนงาน 1 เดือนยังมีผลกระทบถึงปัจจุบัน แม้รัฐจะกลับมาอนุญาตเปิดไซต์ก่อสร้างแล้ว

ไตรเตชะมองว่า อสังหาฯ จะฟื้นได้ขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจโดยรวมที่ฟื้นตัว จึงต้องอาศัย “วัคซีน” ที่ควบคุมการระบาด ทำให้สภาวะการใช้ชีวิตกลับมาเป็นปกติให้เร็วที่สุด

• วิจัยกรุงศรี ประเมิน ยอดติดเชื้อโควิด สูงสุด 26,000 คน/วัน ในต้นเดือนก.ย.นี้ กรณีเลวร้าย อาจเสียชีวิตพุ่ง 250-300 คน/วัน

โดยยกตัวอย่าง “ภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์” เป็นภาพที่อาจเกิดขึ้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลได้ในอีก 6 เดือนข้างหน้า เมื่อคนกรุงเทพฯ วัย 18 ปีขึ้นไปฉีดวัคซีนครบแล้ว จากดาต้าของศุภาลัยที่มีโครงการระหว่างขายในภูเก็ต 12 โครงการ พบว่ายอดขายกระเตื้องขึ้นมาตั้งแต่เดือนเมษายน 2564 เพราะคนภูเก็ตเริ่มมีความหวังด้านเศรษฐกิจ

“ที่นี่ (ภูเก็ต) ใช้ชีวิตได้ปกติที่สุด เพราะคนทั้งเกาะที่อายุเกิน 18 ปีฉีดวัคซีนหมดแล้ว คนยังใส่มาส์กและระวังตัว แต่ไม่ต้องเกร็งกับการใช้ชีวิตไปหมด” ไตรเตชะกล่าว “ยอดขายเราดีขึ้นเพราะคนเขามีความหวังกับภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์ แม้ว่าเมื่อเปิดการท่องเที่ยวจริง นักท่องเที่ยวจะน้อยกว่าที่คาดไว้ แต่เศรษฐกิจก็ดีขึ้น”

เสนาฯ : แนะรัฐลุยปล่อยซอฟต์โลนเอง อย่าพึ่งกลไกเอกชน

ปิดท้ายที่ “ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” รองซีอีโอ บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ มองว่า การล็อกดาวน์ขณะนี้ใช้มาตรการแบบเดียวกับระลอกแรกเมื่อปีก่อน และดูแนวโน้มน่าจะยาวเลยไปมากกว่าสิ้นเดือนสิงหาคมนี้ ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมเป็นขาลง มีคนตกงานมากขึ้น ส่วนคนที่ยังมีงานทำก็ไม่มั่นใจเรื่องความมั่นคง การขายที่อยู่อาศัยจึงชะลอตัวตาม และมาตรการกระตุ้นของภาครัฐ เช่น ลดค่าโอน-ค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจึงไม่ได้ผล เพราะลูกค้ากู้ไม่ผ่านแต่แรก

ดังนั้น ตลาดอสังหาฯ จะดีขึ้น ต้องผลักดันให้เศรษฐกิจโดยรวมดีขึ้น และจะดีขึ้นได้ก็ต่อเมื่อสามารถเปิดสังคมใช้ชีวิตปกติ นั่นหมายถึงการมีวัคซีนที่ดีเพียงพอและตรวจโรคจำนวนมาก ทำให้สังคมปลอดภัยในระดับหนึ่ง

• สภาพัฒน์ หั่นเป้าจีดีพีไทย ปี 64 เหลือ 0.7-1.2% ฟื้นตัว ‘อย่างช้าๆ’ ต้องเร่งคุมการระบาด

อีกส่วนหนึ่งที่ช่วยได้คือ การใช้เครื่องมือนโยบายการคลังพยุงเศรษฐกิจ เนื่องจากนโยบายการเงินไม่สามารถกระตุ้นการลงทุนได้มากไปกว่านี้แล้ว เหลือเพียงนโยบายการคลังที่สามารถปล่อย “ซอฟต์โลน” ให้มีประสิทธิภาพขึ้นได้ โดยที่ผ่านมารัฐใช้กลไกธนาคารพาณิชย์ซึ่งไม่ได้ผลมากนัก เพราะการปล่อยกู้ให้กับผู้ที่มีความอ่อนแอทางการเงินจะขัดกับเป้าหมายของเอกชนซึ่งต้องสร้างผลประโยชน์สูงสุดแก่ผู้ถือหุ้น ดร.เกษราจึงเห็นว่า รัฐต้องเป็น “เจ้าภาพ” นโยบายนี้เอง

“มีเงินในระบบเหลือเยอะแยะ แต่ธนาคารพาณิชย์ย่อมอยากปล่อยกู้ให้คนที่มีแนวโน้มจะใช้คืนหนี้ได้สูงสุด คนเรตติ้งไม่ดีจึงยิ่งมีโอกาสน้อยลงที่จะเข้าถึงสินเชื่อ และดอกเบี้ยก็ยิ่งแพงขึ้น เราจึงให้ธนาคารเอกชนเป็นเจ้าภาพไม่ได้ รัฐจะต้องทำเอง” ดร.เกษรากล่าว

แบรนด์ “เสนา คิทท์” เป็นแบรนด์คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทของเสนาฯ เริ่มชิมลางเปิดตัวไปเมื่อปี 2563 และพบว่า “ขายได้” ท่ามกลางเศรษฐกิจตกต่ำช่วง COVID-19 ทำให้ปีนี้เสนาฯ โหมบุกตลาดด้วยเสนา คิทท์หลายโครงการ แบ่งเป็นที่อยู่ระหว่างเปิดขาย 5 โครงการ และที่จะเปิดเพิ่มอีก 7 โครงการในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 รวมมีสินค้าในตลาด 12 โครงการ มูลค่า 5,010 ล้านบาท

โครงการเสนา คิทท์ที่อยู่ระหว่างขาย 5 ทำเล ได้แก่ เพชรเกษม-พุทธมณฑลสาย 7, เอ็มอาร์ที-บางแค, รังสิต-ติวานนท์, พหลโยธิน-คูคต, เวสต์เกต-บางบัวทอง

และปีนี้จะปักหมุดรวดอีก 7 ทำเล ได้แก่ ฉลองกรุง-ลาดกระบัง, บางปู, บีทีเอส สะพานใหม่, รังสิต-คลอง 4, เอ็มอาร์ที-บางแค (เฟส 2), ศรีนครินทร์-ศรีด่าน และ ธรรมศาสตร์-คลอง 1

เห็นได้ว่าเสนา คิทท์ปูพรมดักรอบนอกกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ส่วนใหญ่จะประกบอยู่กับนิคมอุตสาหกรรม ขณะที่บางส่วนอยู่ในช่วงปลายสายของรถไฟฟ้า

ทั้งที่เป็นคอนโดฯ ในทำเลรอบนอกแต่ดร.เกษราระบุว่า เสนา คิทท์ทำยอดขายเฉลี่ย 70% และส่วนใหญ่ขายได้ 40-50% ตั้งแต่เดือนแรก ซึ่งสูงกว่าเซ็กเมนต์อื่นๆ

เหตุผลเพราะ “ซัพพลายน้อย” คอนโดฯ ต่ำล้านมีไม่ถึง 5% ของห้องชุดที่ขายในตลาด ไม่ค่อยมีคู่แข่ง ดีเวลอปเปอร์หลักที่อยู่ในตลาดนี้คือ “การเคหะแห่งชาติ” มากกว่าบริษัทเอกชน ทำให้ปัจจุบันเสนาฯ มีส่วนแบ่งตลาดคอนโดฯ ต่ำล้านสูงสุด 38% ของตลาด

• “เดอะ มูฟ” ก้าวใหญ่คอนโดฯ แสนสิริ ตัดสิ่งไม่จำเป็น ทำราคาตีตลาดกลางล่าง

คอนโดฯ ต่ำล้านขายดีแต่ไม่มีคู่แข่งมากนัก เป็นเพราะข้อด้อยที่มาพร้อมๆ กัน ซึ่งแอบซ่อนอยู่ใน “4 สูตรพัฒนาคอนโดฯ ต่ำล้าน” ของเสนา คิทท์ ดังต่อไปนี้

1.เลือกทำเลใกล้แหล่งงาน มากกว่าใกล้รถไฟฟ้า

ฐานคิดเริ่มต้นมาจากการหาอินไซต์ผู้บริโภค ผู้ซื้อที่ต้องการคอนโดฯ ต่ำล้านคือมนุษย์เงินเดือนไม่เกิน 20,000 บาท ส่วนใหญ่จะอาศัยอยู่ใกล้แหล่งงานอยู่แล้ว โดยเช่าหอพักหรืออพาร์ตเมนต์ ทำให้การซื้อคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้าเพื่อเดินทางไปทำงานไม่มีความจำเป็น และเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มในการเดินทางด้วย ทำเลที่เหมาะสมกว่าจึงเป็นพื้นที่ที่ใกล้แหล่งงานที่สุด

“สุขุมวิทอาจจะเป็นทำเลที่ดีของทุกคน แต่สำหรับคนกลุ่มย่อยลงมา มีทำเลที่ดีกว่าสำหรับเขา” ดร.เกษราอธิบาย

2.ราคาถูก ผ่อนใกล้เคียงค่าเช่า

เมื่อเข้าไปตั้งในแหล่งที่พักเดิมของกลุ่มเป้าหมายอยู่แล้ว การจะเปลี่ยนใจให้ผู้ซื้อยอมซื้อแทนการเช่า ค่าผ่อนแต่ละงวดจึงต้องถูกเท่ากับหรือใกล้เคียงค่าเช่าหอพักที่เขาจ่ายประจำ โดยเสนาฯ พบว่าผู้บริโภคกลุ่มนี้จะจ่ายค่าเช่าราว 2,000-4,000 บาทต่อเดือน

ดังนั้น หากพัฒนาคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทกับดอกเบี้ยอัตราปัจจุบัน จะผ่อนในราคาไม่เกิน 3,500 บาทต่อเดือน บวกกับค่าส่วนกลางเฉลี่ย 25 บาทต่อตร.ม. กับห้องไซส์เริ่มต้น 25-28 ตร.ม. รวมเป็นค่าใช้จ่ายต่อเดือนไม่เกิน 4,200 บาท และมาพร้อมเฟอร์นิเจอร์ ทำให้ย้ายสลับจากการเช่ามาอยู่ในคอนโดฯ ได้เลย

3.บริหารครบลูป หาที่ดินจนถึงนิติบุคคล

กำหนดพื้นที่และราคาได้แล้ว แต่สิ่งที่เป็นอุปสรรคให้การเข้ามาในตลาด ‘ไม่ง่าย’ จนมีคู่แข่งน้อยก็คือ การหาที่ดินราคาต่ำและบริหารทั้งโครงการได้คุ้มค่า เนื่องจากราคาขายไม่สูง อัตรากำไรจะน้อยกว่าคอนโดฯ ที่เซ็กเมนต์สูงกว่านี้ การบริหารให้คุ้มทุนจึงต้องมีปริมาณ และมีองค์ความรู้

นอกจากนี้ เสนาฯ ยังบริหารโครงการหลังขายเองด้วย เพื่อกดค่าส่วนกลางให้ต่ำเท่าที่เป็นไปได้ เป็นการจูงใจให้ผู้ซื้อบวกลบค่าใช้จ่ายแล้วมองว่าคุ้มกว่าการเช่า

4.คลุกวงใน เข้าใจธรรมชาติลูกค้า

ธรรมชาติของลูกค้ากลุ่มนี้มักจะมีภาระค่าใช้จ่ายและหนี้สูง อัตรากู้ไม่ผ่าน (reject rate) จึงสูง 30-40% ทำให้ทีมเซลส์ของเสนาฯ ต้องคลุกวงใน มีการพรีแอพพรูฟ ดูแลการเงินของลูกค้า ให้คำปรึกษาการลดภาระหนี้

แม้แต่การทำความเข้าใจหลักการกู้สินเชื่อธนาคารกับลูกค้าก็เป็นบทเรียนที่เสนาฯ พบ คือลูกค้าบางครั้งเข้าใจผิดว่าการ “พรีแอพพรูฟ” กับโครงการเท่ากับผ่านเกณฑ์แล้ว ระหว่างรอการยื่นกู้จริงอาจสร้างภาระหนี้เพิ่ม ทำให้เมื่อยื่นกู้จริงกู้ไม่ผ่าน ทำให้ทีมเซลส์ต้องใกล้ชิดกับลูกค้ามาก บางครั้งมีการเก็บผ่อนดาวน์รายเดือนบ้าง ไม่ใช่เพื่อหวังนำเงินสดมาหมุนเวียน แต่เพื่อให้เซลส์ได้ดูแลลูกค้าทุกเดือน

เสนา คิทท์ยังเป็นโครงการที่เซลส์ต้องใช้ ‘ลูกตื๊อ’ สูงมาก จากปกติโครงการเซ็กเมนต์อื่นหากลูกค้ากู้ไม่ผ่าน โครงการจะรับห้องคืนมาขายใหม่ แต่ถ้าเป็นคอนโดฯ ต่ำล้าน จะต้องพยายามช่วยให้คำปรึกษาเพื่อให้ลูกค้ากู้ได้ให้มากที่สุด

ความยุ่งยากของการดูแลลูกค้ากลุ่มนี้จึงเป็นอีกหนึ่งอุปสรรคที่ทำให้ผู้ประกอบการถอยทัพ เพราะเป็นการขายที่ ‘เหนื่อย’ และเซลส์ต้องมีพื้นฐานความเข้าใจวิถีชีวิตของลูกค้า

เสนา คิทท์ใส่สูตรแก้โจทย์การพัฒนาคอนโดฯ ต่ำล้านไปหลายประการ แต่ดร.เกษรากล่าวว่า ยังมีอีกหนึ่งความท้าทายที่ต้องพยายามอย่างต่อเนื่องและเป็นเรื่องยาก คือ “ค่านิยม” ของคนไทยเมื่อเริ่มทำงานไประยะหนึ่งจะสนใจ “ซื้อรถก่อนซื้อบ้าน” เมื่อมีภาระหนี้รถแล้วมักจะผ่อนบ้านร่วมด้วยไม่ไหว

เสนาฯ มองว่าหากจูงใจให้คนรุ่นใหม่สนใจซื้อบ้านก่อน น่าจะเป็นผลดีต่อการขาย โดยพยายามชูประเด็นมีบ้านเป็นหลักประกันความมั่นคงในชีวิต อย่างน้อยแม้ตกงานแต่ยังมีที่อยู่อาศัยของตนเอง

• มาถึงที่! Tops Fresh Truck รถขายของสดบุกคอนโดฯ กลยุทธ์ดักลูกค้ายุค COVID-19

จากยอดขายที่ดี ทำให้เสนา คิทท์จะยังเป็นแบรนด์หลักต่อไปในปี 2565 ของบริษัท โดยระหว่างนี้ยังคงมองหาที่ดินเติมพอร์ตอย่างต่อเนื่อง

“ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สรุปผลประกอบการบริษัท ปี 2563 เปิดตัวน้อยเพียง 7 โครงการ มูลค่ารวม 3,129 ล้านบาท แต่ทำยอดขาย 8,600 ล้านบาท โต 10% YoY ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (รวมโครงการ JV) 7,600 ล้านบาท โต 46% YoY และกำไรสุทธิสูงที่สุดตั้งแต่เปิดบริษัทที่ 1,115 ล้านบาท โต 25% YoY

สาเหตุที่บริษัทยังเติบโตได้ท่ามกลางจีดีพีประเทศไทยปีก่อนที่ติดลบถึง -6.1% นอกจากเป็นผลมาจากการปรับตัวเร็วของบริษัท เปลี่ยนแผนเปิดตัวโครงการ เลื่อนการเปิดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบนในเมือง และหันไปเปิดคอนโดฯ ราคาต่ำล้านแทนแล้วนั้น ดร.เกษรายังชี้ให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือหนึ่งเมื่อปีก่อนที่จริงแล้วยัง ‘ขายได้’ แม้ยูนิตขายจะลดลง -1.9% แต่มูลค่าขายทั้งตลาดกลับยังโต 5.4% เนื่องจากผู้ประกอบการต่างลดราคา จัดโปรโมชัน กระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อทันที

“เศรษฐกิจไม่ดีแต่พวกเราปรับตัวเร็ว หยุดการเปิดตัวใหม่ และกล้าที่จะลดราคาเพื่อระบายของออก เมื่อราคาลดลงไปถึงจุดหนึ่งก็จะขายได้เอง เพราะอย่างไรที่อยู่อาศัยก็ยังเป็นปัจจัยสี่ แม้ว่าจะเป็นสินค้าที่ต้องลงทุนสูง กู้ระยะยาว แต่เป็นของจำเป็นที่คนต้องการมี” ดร.เกษรากล่าว

แผนปี’64 กลับมาเติมซัพพลายลงตลาด

ด้านแผนงานปี 2564 เสนาฯ วางเป้าหมายดังนี้

– เปิดตัว 17 โครงการ มูลค่ารวม 15,700 ล้านบาท
– เป้ายอดขาย 11,100 ล้านบาท
– เป้ารายได้ 10,000 ล้านบาท

สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ แบ่งตามประเภทและเซ็กเมนต์ ดังนี้

– คอนโดฯ ระดับกลางถึงบน 3 โครงการ มูลค่ารวม 7,100 ล้านบาท (สัดส่วน 45%)
– คอนโดฯ ต่ำล้าน เสนา คิทท์ 6 โครงการ มูลค่ารวม 2,100 ล้านบาท (สัดส่วน 13%)
– คอนโดฯ ราคา 1-2 ล้านบาท เสนา อีโค ทาวน์ 2 โครงการ มูลค่ารวม 1,100 ล้านบาท (สัดส่วน 7%)
– โครงการแนวราบ 6 โครงการ มูลค่ารวม 5,400 ล้านบาท (สัดส่วน 35%)

ดร.เกษราระบุว่า ปีนี้บริษัทจะกลับมาเติมซัพพลายอย่างเต็มที่อีกครั้ง เนื่องจากขณะนี้มีสินค้าเหลือขายเพียง 15,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม บริษัทยังมีความระมัดระวังสูง จึงกระจายประเภทและเซ็กเมนต์ให้หลากหลาย รวมถึงเปิดเป็นโครงการขนาดเล็ก ไม่เติมซัพพลายลงทำเลนั้นๆ มากเกินไป

ทั้งนี้ คอนโดฯ ระดับกลางถึงบน 3 โครงการดังกล่าวที่จะเปิดปีนี้คือ 1.นิช ไพรด์ เอกมัย 2.นิช ไพรด์ สมเด็จเจ้าพระยา 3.นิช โมโน พระราม 9 ส่วนที่ดินแปลงอื่นโซนในเมือง เช่น ตลาดพลู บางโพ ยังไม่เปิดตัวเพราะตลาดยังไม่เหมาะสมที่จะเติมซัพพลาย

โดย โครงการ นิช ไพรด์ เอกมัย เป็นการปรับใหม่ของโครงการปีติ เอกมัย ที่เปิดขายเมื่อปี 2561 แต่ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า จึงออกแบบใหม่หมดพร้อมปรับราคาลงจาก 1.6 แสนบาทต่อตร.ม. เหลือ 1.3-1.4 แสนบาทต่อตร.ม. ส่วนลูกค้าที่วางดาวน์อยู่เดิมได้ขอยกเลิกและคืนเงินแล้วทั้งหมด

คอนโดฯ ต่ำล้านขายดี ตลาดผู้เล่นน้อยราย

สำหรับจุดไฮไลต์อย่างหนึ่งของเสนาฯ ในยุคเศรษฐกิจฝืด คือการออกสินค้า “คอนโดฯ ต่ำล้าน” มาในตลาด แน่นอนว่าทำเลย่อมไม่ใช่ใจกลางเมืองหรือติดรถไฟฟ้าซึ่งที่ดินแพงจนไม่สามารถสร้างได้ในราคานี้ แต่เลือกเปิดตัวในทำเลชานเมือง โดยปีนี้ เสนา คิทท์ จะกระจายทำเลรอบเมืองอีก 6 จุดคือ บางแค ลาดกระบัง เวสต์เกต-บางบัวทอง บางปู รังสิต-คลอง 4 และเทพารักษ์ (บางทำเลเป็นเฟสใหม่ของโครงการเดิม)

ดร.เกษราชี้ว่า คอนโดฯ ต่ำล้าน “เสนา คิทท์” เป็นสินค้าทดแทนพื้นที่ที่ทาวน์เฮาส์เริ่มมีราคาแพงขึ้น โดยที่มีคนอีกจำนวนมากที่อยากมีที่อยู่อาศัยของตัวเองแต่ฐานรายได้เอื้อมไม่ถึงทาวน์เฮาส์ในทำเลนั้นแล้ว ดังนั้นคอนโดฯ ต่ำล้านจึงเข้ามาตอบโจทย์ พิสูจน์จากเสนา คิทท์ที่เปิดปีก่อนมียอดขายดี บางโครงการปิดการขายได้แล้ว 100% (อ่านเพิ่มเติม : “เสนาฯ” ระดมเปิดคอนโดฯ “ต่ำล้าน” รับยุคเศรษฐกิจฝืด เจาะหนุ่มสาวโรงงานย่านนิคม)

แม้ความต้องการจะสูง แต่ในตลาดมีคอนโดฯ ต่ำล้านประมาณ 8-9 พันยูนิตเท่านั้น (เสนาฯ มีส่วนแบ่งตลาดเซ็กเมนต์นี้ 38%) ไม่ใช่ทุกรายจะเข้ามาทำตลาดได้ง่าย และมีข้อด้อยที่ไม่จูงใจอยู่เหมือนกัน

โดยดร.เกษราอธิบายว่า ตลาดคอนโดฯ แบบนี้อัตรากำไรจะต่ำกว่า ดังนั้น บริษัทที่จะพัฒนาได้ต้อง “บริหารต้นทุน” ได้ดีมากจึงจะคุ้มค่าในการเน้นขายด้วยปริมาณ

อีกประเด็นคือ “กลุ่มลูกค้า” ที่เจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย มีกำลังผ่อนเดือนละ 3-4 พันบาทเท่านั้น แถมยังมีหนี้อยู่ก่อนแล้วเกือบทุกคน อัตราปฏิเสธสินเชื่อจะสูงมากถ้าไม่มีการสกรีนโดยพนักงานขายก่อนยื่นกู้ธนาคาร หมายความว่า “เซลส์” ที่ดูแลจะต้องเป็นคนที่เข้าใจธรรมชาติของลูกค้า มีวิธีดูแลให้ลูกค้าเคลียร์หนี้ตนเองได้ก่อนยื่นกู้ และอำนวยความสะดวกระหว่างลูกค้ากับธนาคารได้เมื่อถึงขั้นตอนขอสินเชื่อ

พูดง่ายๆ คือ บริษัทที่พัฒนาสินค้าพรีเมียมมาตลอด และมีพนักงานขายส่วนใหญ่ดีลกับลูกค้ารายได้สูง อาจจะเข้ามาตลาดนี้ไม่ได้ง่ายนัก เป็นเหตุให้มี ‘คู่แข่งน้อย’ ไปโดยปริยาย สิ่งที่เสนาฯ ต้องสู้จึงเป็นการดูแลลูกค้าให้ขายได้และโอนได้สำเร็จ

Positioning สอบถามไปยังสองบริษัทอสังหาริมทรัพย์ สำรวจสภาวะตลาดหลังเริ่มคลายล็อกดาวน์ โดยมี “สุรวุฒิ สุขเจริญสิน” เจ้าหน้าที่บริหารระดับสูงด้านกลยุทธ์และวางแผนธุรกิจ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และ “ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมให้คำตอบ

ยอดขาย Q1 ตกเป้า 20-40% “เมษา” หนักกว่านั้น

“สุรวุฒิ” ซีเอสโอ LPN เปิดเผยถึงยอดขายช่วงไตรมาสแรกของบริษัท ต่ำกว่าเป้าหมายไป 20% จากสถานการณ์ COVID-19 ที่กระทบช่วงเดือนมีนาคม เมื่อเข้าสู่ไตรมาสสองจนถึงปัจจุบัน ยังไม่เห็นนัยสำคัญของการฟื้นตัวในตลาดอสังหาฯ และคาดว่าไตรมาส 2-3 ของปีนี้จะหนักหน่วงกว่าไตรมาสแรก เพราะปกติไม่ใช่ช่วงขายของธุรกิจอยู่แล้ว โดยเฉพาะเดือนเมษายนที่ยอดขายต่ำกว่าเป้าหมายมาก

“อสังหาฯ เป็นการลงทุนระยะยาว คนยังรอดูภาวะเศรษฐกิจก่อนว่าดีขึ้นหรือยัง เขาจะมีความมั่นคงในอาชีพการงานหรือยัง และแบงก์จะผ่อนปรนการปล่อยกู้หรือยัง เพราะฉะนั้นการเปิดเมืองเพิ่งจะเริ่ม กลุ่มที่ฟื้นก่อนคือ SMEs ศูนย์การค้า แต่เม็ดเงินตรงนี้ยังมาไม่ถึงอสังหาฯ อีกอย่างคือคนในธุรกิจท่องเที่ยว สายการบิน โรงแรม ธุรกิจนี้ก็ยังไม่ดีขึ้น กำลังซื้อของกลุ่มนี้หายไปเยอะ” สุรวุฒิกล่าว

เมื่อถามว่าอสังหาฯ “ผ่านจุดต่ำสุดหรือยัง” สุรวุฒิมองว่า “ยัง” เพราะภาพรวมไตรมาสสองน่าจะลงไปมากกว่าไตรมาสแรก และน่าจะยาวไปถึงไตรมาสสาม

ด้าน “ดร.เกษรา” กล่าวว่ายอดขายช่วงไตรมาสแรกถือว่า “พอไปได้” โดยได้ยอดขายต่ำกว่าเป้าไป 40% และมองว่าช่วงเดือนเมษายนที่ผ่านมาเป็นช่วงที่ยอดขายลงไปสู่จุดต่ำสุด

“ตลาดฟื้นตัวหรือยัง? ต้องไปดูเศรษฐกิจโดยรวม สำหรับเราสถานการณ์ยังใกล้เคียงเดิม ไม่มีอะไรเปลี่ยนมาก” ดร.เกษรากล่าว “ถ้าไม่มีการระบาดรอบสอง คงไม่ต่ำไปมากกว่านี้ แต่ถ้าหากโรคระบาดกลับมาอีก เศรษฐกิจจะซึมยาวยิ่งขึ้น”

ตลาดที่ยังขายได้สม่ำเสมอ

ในแง่กลุ่มตลาดที่ยังขายได้ในสถานการณ์เช่นนี้ สองค่ายอสังหาฯ มองต่างกัน โดย LPN เห็นว่าเซ็กเมนต์ระดับกลางล่างต่ำกว่า 2 ล้านบาทจะขายยากที่สุด เพราะผู้ซื้อมีความมั่นคงทางอาชีพไม่สูงทำให้ธนาคารมีโอกาสปล่อยกู้สินเชื่อต่ำกว่า ผลกระทบในแง่นี้จะมีปัญหาน้อยลงในกลุ่มคอนโดฯ ราคา 3-5 ล้านบาท และมากกว่า 5 ล้านบาท แต่ระบุว่าผู้ซื้อทุกกลุ่มระวังการใช้จ่ายทั้งหมด

ฟากเสนาฯ มองว่าบ้านเดี่ยวราคา 5-7 ล้านบาท และคอนโดฯ กลุ่มราคาต่ำกว่า 2.5 ล้านบาทยังขายได้ เพราะเป็นลูกค้าซื้ออยู่เอง หรือถ้าเป็นกลุ่มคอนโดฯ ต่ำกว่า 1 ล้านย่านนิคมอุตสาหกรรมของเสนาฯ ก็ยังมีนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่าเข้าซื้ออยู่ เพราะเห็นทาร์เก็ตชัดเจนว่าสามารถปล่อยเช่าพนักงานโรงงานได้

ส่วนกลุ่มที่ต้องระมัดระวังคือคอนโดฯ ไฮเอนด์ใจกลางเมือง ทำให้เสนาฯ เลือกชะลอการเปิดตัวคอนโดฯ 5-6 โครงการในแผนปี 2563 ไปอยู่ในครึ่งปีหลังทั้งหมด และหากสถานการณ์ไม่ดีขึ้นอาจจะมีการเลื่อนบางโครงการออกไปอีก ส่วนโครงการแนวราบยังเปิดได้ตามปกติ

ที่น่าสนใจคือ ดร.เกษรากล่าวว่าลูกค้ามีความต้องการโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่เป็นหลัก เพราะจะย้ายจากห้องเช่ามาอยู่ในคอนโดฯ ทำให้ไม่ต้องการจ่ายสองทาง (จ่ายดาวน์ห้องใหม่พร้อมกับจ่ายค่าเช่าห้องเดิม) ดังนั้น หากบริษัทมีสต็อกพร้อมอยู่จะขายดีมาก

แสนสิริมองต่าง โชว์ยอดขายทะลุเป้า

ในอีกมุมหนึ่ง “ปิติ จารุกำจร” รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและบริหารกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้จะมีสถานการณ์ COVID-19 แต่จนถึงขณะนี้แสนสิริสามารถทำยอดขายได้ 21,000 ล้านบาทแล้ว เชื่อว่าครึ่งปีแรกจะทำยอดขายได้ 22,000 ล้านบาทตามเป้าหมายที่วางไว้

“เรียลดีมานด์ยังมีอยู่ เพียงแต่เขามีความกังวลในสถานการณ์การเงิน ทำให้เราทำแคมเปญที่น่าจะตอบความกังวลของเขาได้” ปิติกล่าวถึงแคมเปญ “แสนสิริผ่อนให้ 24 เดือน” ที่เริ่มมาตั้งแต่เดือนมีนาคมและต่อโปรฯ ยาวจนถึง 30 มิถุนายน 63 ซึ่งบริษัทมองว่า มีส่วนสำคัญที่ทำให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อ ร่วมกับการพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์

• จับความเคลื่อนไหว “อสังหาฯ” Q1/63 “COVID-19” ทุบรายได้-กำไรหล่น 30-35%
• บ้าน-คอนโดฯ พาเหรดจัดโปรฯ “ผ่อนให้/อยู่ฟรี” 24-36 เดือน แก้โจทย์คนซื้อไม่มั่นใจเศรษฐกิจ

เป็นอีกปีที่หนักสำหรับภาคอสังหาฯ จากปัญหาเศรษฐกิจไม่เอื้อและความเข้มงวดการให้สินเชื่อบ้าน ซ้ำเติมด้วยไวรัส COVID-19 ต้องอาศัยทุกกลยุทธ์ชิงลูกค้าในช่วงนี้

Positioning สำรวจผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยยก 8 บริษัททั้งขนาดใหญ่จนถึงขนาดกลางเป็นตัวอย่างสภาวะตลาด พบว่ารายได้ไตรมาส 1 ปี 2563 บริษัทอสังหาฯ มีรายได้ลดลงเฉลี่ย -30% ด้านกำไรสุทธิลดลงเฉลี่ย -35% (ดูตารางด้านล่างประกอบ)

โดยบริษัทที่ทำรายได้ได้ดีที่สุดในแง่ของการเติบโตคือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ โดยมีรายได้เติบโต 13% จากช่วงเดียวกันปีก่อน สวนทางกับตลาดรวม ขณะที่ผลกำไรสุทธิ บมจ.เสนาดีเวลลอปเมนท์ ทำได้ดีที่สุดคือมีกำไรเพิ่มขึ้น 45% จากช่วงเดียวกันปีก่อน

ในทางตรงข้าม บริษัทขนาดกลางอย่าง บมจ.ริชี่ เพลซ 2002 อยู่ในสถานการณ์ที่ค่อนข้างหนัก โดยมีรายได้ลดลง -47% และกำไรสุทธิลดลงมากถึง -70%

เทียบฐานสูงของปี’62 ทำให้ตัวเลขดูเลวร้ายกว่าที่ควร

สำหรับคำอธิบายถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้น หลายบริษัทอธิบายว่า รายได้และกำไรของ Q1/63 เมื่อถูกนำไปเปรียบเทียบกับ Q1/62 จะเป็นการเทียบที่ค่อนข้าง “ผิดฝาผิดตัว”

เพราะไตรมาส 2 เมื่อปีก่อนนั้นเป็นไตรมาสที่ภาคอสังหาฯ สร้างผลประกอบการได้ดีเป็นประวัติการณ์ เนื่องจากเป็นโค้งสุดท้ายก่อนที่รัฐจะเริ่มบังคับใช้มาตรการเข้มงวดอัตรา LTV ที่ใช้คำนวณสินเชื่อบ้าน และจะทำให้ลูกค้ามีโอกาสกู้บ้านได้ในวงเงินที่ต่ำลงกว่าเดิม

ส่งผลให้ลูกค้าหลายรายเร่งตัดสินใจซื้อและโอนบ้าน-คอนโดฯ ให้เรียบร้อยใน Q1/62 เพื่อหนีมาตรการเข้มงวด LTV จึงได้เห็นหลายบริษัททำรายได้-กำไรพุ่ง 25-40% ในไตรมาสดังกล่าว มาถึงปีนี้ การเปรียบเทียบจึงเป็นการเทียบกับฐานที่สูงผิดปกติอยู่แล้ว

อย่างไรก็ตาม ใช่ว่า COVID-19 จะไม่มีผล เพราะทุกบริษัทต่างกล่าวถึงผลประกอบการที่ลดลงว่าเกิดจากภาวะเศรษฐกิจและโรคระบาด

อานิสงส์คอนโดฯ ถึงรอบโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับบางบริษัทที่ยังทำรายได้หรือกำไรเติบโต จะพบว่ามาจากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ในไตรมาสแรก เช่น บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ที่แม้ว่าจะทำรายได้ไตรมาสแรกที่ 976 ล้านบาท ลดลง -12% แต่กำไรสุทธิอยู่ที่ 227 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 45% ที่บรรทัดสุดท้ายของเสนาฯ สูงขึ้นมากเนื่องจากคอนโดฯ ร่วมทุน “นิช โมโน สุขุมวิท แบริ่ง” สร้างเสร็จพร้อมโอน และส่งกำไรกลับมาที่บรรทัดสุดท้ายของบัญชี

รวมถึง บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ทำรายได้ 3,394 ล้านบาท เติบโต 13% แม้ว่ากำไรสุทธิ 595 ล้านบาท จะลดลง -17% แต่ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดีกว่าบริษัทอื่นๆ เนื่องจากคอนโดฯ ร่วมทุน 2 แห่ง คือ “ไนท์บริดจ์ ไพร์ม รัชโยธิน” และ “ไนท์บริดจ์ คอลลาจ รามคำแหง” สร้างเสร็จและเริ่มรับรู้กำไรเข้ามา

พฤกษามอง “ดีกว่าที่คาด”

ด้าน บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง อสังหาฯ รายใหญ่ของวงการ ทำรายได้ 7,176 ล้านบาท ลดลง -40% และกำไรสุทธิ 922 ล้านบาท ลดลง -45% แม้ตัวเลขจะลดลงไปเกือบครึ่ง แต่ “สุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์” ซีอีโอ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท มองว่าภาพรวมธุรกิจยังอยู่ในเกณฑ์ที่น่าพึงพอใจกว่าที่คาด พร้อมอ้างอิงยอดขายใหม่ของ 5 โครงการพฤกษาที่เปิดตัวช่วงไตรมาสแรกว่ามีอัตรายอดขาย (Take Up Rate) ที่ 25% สูงกว่าในตลาดซึ่งอยู่ที่เฉลี่ย 16%

อย่างไรก็ตาม ไตรมาสแรกของปีนั้นได้รับผลกระทบจาก COVID-19 เพียงเดือนเดียว และส่วนใหญ่ยังเป็นช่วงเริ่มต้นของการระบาด ขณะที่การเริ่มล็อกดาวน์ศูนย์การค้าและแหล่งชุมนุมชน พร้อมกับการบังคับใช้สถานการณ์ฉุกเฉิน จะปรากฏผลอย่างเต็มที่ในไตรมาส 2

• เริ่มฟื้น! ศุภาลัยชี้ยอดขายบ้านดีขึ้น แต่ผู้ประกอบการยังระวังตัว คาดซัพพลายปีนี้ลด 20-50%
• บ้าน-คอนโดฯ พาเหรดจัดโปรฯ “ผ่อนให้/อยู่ฟรี” 24-36 เดือน แก้โจทย์คนซื้อไม่มั่นใจเศรษฐกิจ

ทำให้ช่วงที่ผ่านมาจะเห็นได้ว่าภาคอสังหาฯ งัดกลยุทธ์การขายและโปรโมชันมาใช้ในทิศทางเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นการเยี่ยมชมโครงการและจองบ้านแบบออนไลน์ต้อนรับวิถีชีวิตคนกักตัวอยู่กับบ้าน ไปจนถึงการลดราคากระหน่ำ จัดโปรฯ “ผ่อนให้” ลูกค้าในช่วง 2-3 ปีแรกเพื่อบรรเทาความกังวลใจทางเศรษฐกิจ

ต้องรอติดตามในไตรมาสนี้ว่าการจูงใจด้วยโปรโมชันสำหรับ “บ้าน” อันเป็นปัจจัยสี่แต่เป็นของหนักตัดสินใจยาก จะได้ผลหรือไม่ ท่ามกลางเศรษฐกิจ COVID-19