“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ รายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากผลสำรวจของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ พบว่า “ราคาอสังหาฯ” กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ดัชนีราคาลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 178 จุด ในช่วงไตรมาส 3/64 โดยคิดเป็นราคาที่ลดลง -14% เทียบกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 หรือลดลง -11% YoY

อย่างไรก็ตาม หากแยกตามประเภทอสังหาฯ จะพบว่า “คอนโดมิเนียม” คือประเภทสินค้าที่ราคาลดลงมาก โดยลดลง -13% เทียบกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 หรือลดลง -11% YoY

รองลงมาคือ “ทาวน์เฮาส์” ที่ราคาลดลงเล็กน้อย -2% เทียบกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 หรือลดลง -1% YoY

สินค้ากลุ่มเดียวที่โตดีสวนตลาดคือ “บ้านเดี่ยว” ราคาเพิ่มขึ้นถึง +10% เทียบกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 และโตขึ้น +6% YoY

ซัพพลายของตลาดโดยรวมยังเพิ่มขึ้น +19% YoY แต่เกิดจากการเพิ่มขึ้นของซัพพลายบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ที่มีดีมานด์ ส่วนคอนโดฯ ยังมีซัพพลายทรงตัวเท่ากับไตรมาส 2/64 เนื่องจากดีเวลอปเปอร์ชะลอการเปิดตัวใหม่ และเร่งระบายสต๊อกออกไปได้พอสมควร

กมลภัทรมองว่า ภายในไตรมาส 4 ปีนี้ เป็นไปได้ที่ราคาอสังหาฯ อาจยังปรับลดลงอีก เพราะเป็นช่วงระบายสต๊อกก่อนจบสิ้นปี และอาจจะยังคงราคาต่ำไปจนถึงไตรมาส 1 ปีหน้า ส่วนไตรมาส 2/2565 อาจมีลุ้นได้เห็นการปรับขึ้นของราคาอสังหาฯ หลังผ่านจุดต่ำสุด เพราะเศรษฐกิจไทยน่าจะฟื้นตัวดีขึ้น การระบายสต๊อกอสังหาฯ ทำไปมากแล้ว ทำให้ปีหน้าผู้ประกอบการจะกลับมาเปิดคอนโดฯ ใหม่และปรับราคาขึ้น

“บ้านเดี่ยว” ยังคงเป็นผู้ชนะในทุกมุม

เมื่อต้นปี 2564 นี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้รายงานว่าเทรนด์ “บ้านเดี่ยว” กำลังมาแรง และช่วงท้ายปีนี้ก็ยังคงแรงต่อเนื่อง ดังที่เห็นจากราคายังคบปรับขึ้นได้

ฝั่งดีมานด์ก็เช่นกัน โดยวัดจากการค้นหาในเว็บไซต์ของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ พบว่าไตรมาส 3/64 มีผู้ค้นหา “ซื้อบ้านเดี่ยว” เพิ่มขึ้น 69% YoY และมีผู้ค้นหา “เช่าบ้านเดี่ยว” เพิ่มขึ้น 59% YoY

“คนเช่ากลุ่มนี้ (บ้านเดี่ยว) มักจะเป็น ชาวต่างชาติที่อยู่ในไทย มีศักยภาพในการจ่ายสูง เป็นระดับผู้บริหารที่อยู่อาศัยกันทั้งครอบครัว จึงต้องการบ้านเดี่ยวที่มีความสะดวก สะอาด” กมลภัทรกล่าว “อีกกลุ่มจะเป็น ผู้เช่าคนไทยที่อาจจะเคยเช่าคอนโดฯ หรูในเมือง แต่เมื่อตอนนี้ไม่ต้องเข้าออฟฟิศทุกวัน จึงหันมาเลือกบ้านเดี่ยวที่ห่างเมืองหน่อยแต่ยังเข้าเมืองได้สะดวก ทำให้โยกค่าเช่าคอนโดฯ หรูมาเป็นการเช่าบ้านแทน”

• ศอข.เตือนซัพพลาย “บ้าน” แนวราบเริ่มล้น แนะดูตลาดรายทำเลก่อนสร้างเพิ่ม

ส่วนเทรนด์การลงทุนของนักลงทุนปล่อยเช่า เห็นว่ามีการลงทุนบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น แต่อาจจะไม่หวือหวาอย่างที่คิด เพราะบ้านเดี่ยวนั้นต้องลงทุนสูงต่อหนึ่งยูนิต และมีค่าบำรุงรักษาสูง รวมถึงทำเลอาจจะเดินทางไปดูแลยากกว่า กลยุทธ์การหาผู้เช่าก็แตกต่าง จึงไม่ใช่นักลงทุนทุกคนจะเปลี่ยนมาลงทุนบ้านแทนคอนโดฯ

ดีมานด์ตลาดกลางและตลาดบนยังเติบโต

สำหรับกลุ่มราคาอสังหาฯ ที่มีดีมานด์ ในตลาดซื้อขาดพบประเด็นที่น่าสนใจคือ การค้นหาอสังหาฯ ราคามากกว่า 15 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 54% YoY รองลงมาเป็นกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 50% YoY สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบนมีความต้องการสูงมาก และตลาดกลางก็ยังมีดีมานด์ที่ดี

ส่วนอสังหาฯ สำหรับเช่า พบว่าค่าเช่า 20,000-30,000 บาทต่อเดือน เป็นกลุ่มที่เติบโตสูงสุด 54% YoY สอดคล้องกับตลาดบ้านเดี่ยวให้เช่าที่ดีมานด์สูง รองลงมาคือกลุ่มค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาทต่อเดือน เติบโต 50% YoY

• สรุปสถานการณ์อสังหาฯ 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยซึมต่อเนื่อง นักพัฒนาเบนเข็มเข้าธุรกิจโลจิสติกส์

ประเด็นความเคลื่อนไหวในตลาดอสังหาฯ ปีนี้จนถึงปี 2565 ที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีการประกาศ ผ่อนคลายมาตรการ LTV ทำให้อสังหาฯ ราคามากกว่า 10 ล้านบาท และผู้กู้บ้านสัญญาที่ 2-3 สามารถกู้ได้เต็ม 100% แล้ว ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี

อย่างไรก็ตาม ต้องรอลุ้นว่าคณะรัฐมนตรี (ครม.) จะมีการต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองหรือไม่ และจะยอมให้ครอบคลุมถึงมูลค่าอสังหาฯ 3 ล้านบาท “แรก” กรณีที่ราคาเกินกว่า 3 ล้านบาทหรือไม่

ส่วนปัจจัยบวกที่ต้องจับตาปีหน้า คือการเปิดใช้ครั้งแรกของรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี และสายสีเหลือง สำโรง-ลาดพร้าว ที่น่าจะสร้างความคึกคักให้กับตลาดในทำเลนั้นได้มาก

อสังหาริมทรัพย์ไทยยังซบเซา ต้องรอความหวังหลังฉีดวัคซีน “กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ แพลตฟอร์มมาร์เก็ตเพลซซื้อขายอสังหาฯ ในไทยและมาเลเซีย สิงคโปร์ อินโดนีเซีย เปิดเผยข้อมูลอัปเดตตลาดอสังหาฯ ไทยใน 3 ด้าน คือ ราคา ซัพพลาย และดีมานด์

ทั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้เก็บข้อมูลจากในแพลตฟอร์มของตนเอง ซึ่งมีทั้งอสังหาฯ มือหนึ่งและมือสอง มีรายการประกาศหมุนเวียนประมาณ 4-6 หมื่นรายการต่อเดือน และมีผู้เยี่ยมชมมาร์เก็ตเพลซเดือนละ 3.5 ล้านราย

ด้านราคา ไตรมาส 1/64 ดัชนีราคาปรับตัวลงอีกอยู่ที่ 190 จุด ลดลงต่ำสุดในรอบ 15 ไตรมาส หรือเกือบ 4 ปี เทรนด์ราคาเป็นขาลงมาตั้งแต่ไตรมาส 4/62 (ก่อนเกิดการระบาดของ COVID-19) แต่ดัชนีราคาเคยปรับขึ้นได้เล็กน้อยเมื่อไตรมาส 3/63 ช่วงที่การระบาดรอบแรกคลี่คลายแล้ว ก่อนจะกลับตกลงอีกครั้ง

หากแยกเป็นประเภทอสังหาฯ กลุ่มที่ราคาตกมากที่สุดคือ “คอนโดมิเนียม” ราคาลดลง -8% YoY และ -3% QoQ ขณะที่กลุ่มแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ราคาค่อนข้างทรงตัว

ซัพพลายเพิ่มอีก กลุ่ม 1-3 ล้านบาทน่ากังวล

ดัชนีซัพพลายไตรมาส 1/64 เพิ่มเป็น 399 จุด เพิ่มขึ้น 19% YoY หรือ 10% QoQ โดยกมลภัทรให้ความเห็นว่าในภาพรวมยังไม่ถึงจุดที่น่ากังวล และซัพพลายที่เพิ่มอาจเป็นเพราะช่วงก่อนหน้าเกิดการระบาดรอบสาม ดีเวลอปเปอร์หลายรายเริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการตามปกติ จากที่เลื่อนมาจากปี 2563 แต่เชื่อว่าจากนี้บริษัทอสังหาฯ อาจเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่เพราะเห็นเทรนด์ยอดขายที่ช้าลง และสถานการณ์การระบาดที่ยังไม่ดีขึ้น

• LPN เปิดแคมเปญ “ช่วยผ่อนยาว 5 ปี” สะท้อนภาพอสังหาฯ ยังต้องอัดโปรหนักหน่วง?

แบ่งตามประเภทอสังหาฯ กลุ่มแนวราบมีซัพพลายที่เติบโตสูงมาก บ้านเดี่ยวเติบโต 34% YoY หรือ 12% QoQ ทาวน์เฮาส์เติบโต 37% YoY หรือ 12% QoQ ขณะที่กลุ่มคอนโดฯ เติบโตไม่สูงเท่าแต่ยังคงเพิ่มขึ้น 17% YoY หรือ 10% QoQ

ส่วนถ้าแบ่งตามระดับราคา กลุ่มที่ซัพพลายเหลือเป็นสัดส่วนเยอะที่สุดคือกลุ่ม 5-10 ล้านบาท แต่ซัพพลายที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดคือกลุ่มต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 67% YoY อย่างไรก็ตาม เนื่องจากกลุ่มนี้มีซัพพลายค่อนข้างน้อยอยู่แล้วและความต้องการสูง กลุ่มที่น่ากังวลจึงเป็นราคา 1-3 ล้านบาทซึ่งมีสัดส่วนคิดเป็น 23% ของตลาด มีการปรับเพิ่มขึ้นมา 47% YoY โดยที่ความต้องการอาจจะน้อยกว่ากลุ่มราคาอื่น (*วัดจากในดีดีพร็อพเพอร์ตี้ อ่านข้อมูลดีมานด์ต่อด้านล่าง)

ดีมานด์ดีขึ้นแล้ว แต่การตัดสินใจซื้อช้าลง

ในแง่ของความต้องการโดยวัดจากการคลิกเข้าชมรายการนั้นๆ (ไม่ได้สื่อถึงการตัดสินใจซื้อจริง) พบว่า เดือนพฤษภาคม 2564 มีความสนใจสูงขึ้นจากเดือนก่อนหน้าแล้ว สะท้อนให้เห็นว่าผู้ซื้อเริ่มกลับมาสนใจอสังหาฯ แม้ว่าจะยังอยู่ท่ามกลางการระบาด

โดย “กลุ่มราคาที่สนใจซื้อเพิ่มขึ้นมากที่สุด” เทียบกับเดือนก่อน ได้แก่

• น้อยกว่า 1 ล้านบาท (+20%)
• มากกว่า 10 ล้านบาท (+18%)
• 5-10 ล้านบาท (+16%)
• 1-3 ล้านบาท (+12%)
• 3-5 ล้านบาท (+10%)

ส่วน “กลุ่มราคาที่สนใจเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด” เทียบกับเดือนก่อน ได้แก่

• ค่าเช่า 2-3 หมื่นบาทต่อเดือน (+33%)
• ค่าเช่ามากกว่า 3 หมื่นบาทต่อเดือน (+19%)
• ค่าเช่า 1-2 หมื่นบาทต่อเดือน (+7%)
• ค่าเช่าน้อยกว่า 1 หมื่นบาทต่อเดือน (+5%)

กมลภัทรชี้ให้เห็นว่า กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง สามารถจ่ายค่าเช่าได้ 2-3 หมื่นบาทต่อเดือน มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นสูง สวนทางกับอสังหาฯ ราคา 3-5 ล้านบาทที่กลุ่มนี้สามารถซื้อได้ กลับมีความต้องการซื้อต่ำลง สะท้อนภาพว่ากลุ่มลูกค้ารายได้ปานกลางยังมีกำลังซื้อที่จะใช้จ่าย แต่อาจกังวลถึงความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้เลือกจะเช่ามากกว่าลงทุนซื้อ

• คอนโดฯ “ต่ำล้าน” เวิร์กจริง! “เสนาฯ” เปิดเพิ่ม 6 โครงการ ชี้เศรษฐกิจไม่ดีแต่คนยังต้องมีบ้าน

ด้านการตัดสินใจซื้อโดยรวม กมลภัทรระบุด้วยว่าผู้บริโภคมีแนวโน้มตัดสินใจซื้อช้าลง จากเดิมระยะเวลาตั้งแต่เริ่มมีความต้องการซื้อบ้าน ศึกษาโครงการต่างๆ จนถึงตัดสินใจซื้อ มักจะใช้เวลาราว 8 เดือน แต่ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 1-2 ปี เพราะผู้ซื้อไม่มั่นใจกับเศรษฐกิจและฐานะการเงินของตนว่าจะมั่นคงพอหรือไม่

“ภาพรวมทั้งปีของอสังหาฯ น่าจะทรงตัวเท่ากับปีก่อนหรือดีขึ้นเพียงเล็กน้อย” กมลภัทรกล่าว “ไตรมาสสองน่าจะไม่ดีไปกว่านี้ ไตรมาสสามน่าจะยังเหมือนเป็นไข้อยู่ ไตรมาสสี่จะเป็นช่วงที่เราฉีดวัคซีนไปได้มากแล้ว ซึ่งน่าจะทำให้ธุรกิจหลายประเภทฟื้นตัวได้ สำหรับอสังหาฯ อาจจะยังไม่ได้ดีดตัวในไตรมาสสี่ทันที แต่ราคาน่าจะกลับมาได้อย่างน้อยในช่วงปลายปีนี้”

TMB Analytics ประเมินว่าปัจจัยเสี่ยงในการระบาดระลอกใหม่ จะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เเละราคาคอนโดมิเนียม

จากการวิเคราะห์ข้อมูลผ่าน web scraping ราคาเสนอขายคอนโดฯ ในแต่ละพื้นที่กว่า 2,000 โครงการ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำเลที่ตั้งมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลง จากเเต่เดิมที่คอนโดมิเนียมค่อนข้างกระจุกตัวในเขตย่านใจกลางธุรกิจ (Central Business District : CBD) และในเมือง ซึ่งถือเป็น ‘ทำเลทอง’ ของภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

ต่อมาโครงการใหม่ ๆ เริ่มมีการขยายและกระจายตัวในพื้นที่ ‘วงแหวนรอบนอก’ (Outer Ring) มากขึ้น โดยราคาคอนโดฯ ในแต่ละพื้นที่มีการปรับตัวต่อสถานการณ์โรคระบาด ‘ในอัตราที่ต่างกัน’

คอนโดฯ Mass ราคาลด – High-End ราคาปรับเพิ่ม

หากประเมินจากทำเลที่ตั้งพบว่า ช่วงก่อนการแพร่ระบาดของ COVID-19 ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่เขตย่านใจกลางธุรกิจ เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่เมื่อเกิดการระบาดทำให้ราคาปรับลดลง 2% และยังไม่เห็นการปรับขึ้นสู่ระดับก่อนหน้า ส่วนคอนโดมิเนียมพื้นที่ในเมืองที่อยู่นอก CBD ราคาลดลง 3.7% พื้นที่วงแหวนรอบนอกราคาลดลง 5.8%

โดยในช่วงปี 2561-2563 หากแบ่งกลุ่มคอนโดมิเนียมตามระดับราคาต่อตารางเมตรจะเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่

• กลุ่ม Mass ที่มีราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร
• กลุ่ม Upper-End ราคาระหว่าง 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
• กลุ่ม High-End ราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร

“คอนโดมิเนียมในกลุ่ม Mass มีราคาลดลงในทุกพื้นที่ ต่างจากกลุ่ม High-End ที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นในทุกพื้นที่ สะท้อนถึงความต้องการและกำลังการซื้อที่มีอย่างต่อเนื่องของกลุ่มรายได้สูง เเละไม่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 มากนัก” 

• อนันดาฯ : ลูกค้ายังต้องการสังคมเมือง เดินหน้าเปิดคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้า 2.4 หมื่นล้าน

หากประเมินจากปัจจัยด้านอายุของคอนโดมิเนียม และความสะดวกในการเดินทาง พบว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่ในรัศมีจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 1 กิโลเมตร และมีอายุไม่เกิน 5 ปี ราคามีการปรับลดลงในช่วงสถานการณ์ COVID-19 โดยในพื้นที่วงแหวนรอบนอกปรับลงกว่า 13%

ขณะที่ย่านใจกลางธุรกิจ และในเมืองราคาปรับลดลงราว 6% ส่วนราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจที่มีรัศมีจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 1 กิโลเมตร แต่อายุเกิน 5 ปี มีแนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน

ต่างจากคอนโดมิเนียมในพื้นที่ในเมืองและวงแหวนรอบนอก ที่อายุเกิน 5 ปี ดัชนีราคาจะปรับตัวลดลงถึง 8% และ 12% ตามลำดับ

ขณะที่คอนโดมิเนียมที่อยู่นอกรัศมีรถไฟฟ้าเกิน 1 กิโลเมตร ในพื้นที่ย่านใจกลางเมืองธุรกิจ ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มเป็นทิศทางบวก

จากภาพรวมของดัชนีราคาในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งระดับราคาต่อตารางเมตร อายุของคอนโดมิเนียม และความสะดวกในการเดินทาง สามารถสรุปได้ว่า ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจ จะค่อนข้างทรงตัว โดยไม่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 มากนัก และมีแนวโน้มของดัชนีราคาในภาพรวมที่เป็นบวก

อย่างไรก็ตาม เเม้ในเขตพื้นที่ในเมือง และวงแหวนรอบนอก ราคาของคอนโดมิเนียมมีการปรับลดลงเป็นอย่างมากในช่วง COVID-19 แต่ก็มีทิศทางที่จะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต

• อสังหาฯ ในมุมมอง “เอพี” ปี 2564 ระวังเศรษฐกิจโตลวงตา เปิดคอนโดฯ ยังเป็นโจทย์ยาก
• กลยุทธ์ใหม่คอนโดฯ LPN “ยังไม่ต้องกู้ เข้าอยู่ได้เลย” จ่ายผ่อนดาวน์แทนค่าเช่าห้องได้ 2 ปี

ประมวลทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 และคาดการณ์ตลาดปี 2564 “ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) เปิดเผยผลวิจัยตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑล พบว่า ช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 มีโครงการเปิดตัวใหม่ 58,087 หน่วย ลดลง 36% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน หากคิดเป็นมูลค่าจะอยู่ที่ 2.31 แสนล้านบาท ลดลง 35% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน

โดยถ้าแบ่งสัดส่วนตามประเภทสินค้า 65% ของที่เปิดขายจะเป็นกลุ่มโครงการแนวราบ บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์ ขณะที่อีก 35% เป็นคอนโดมิเนียม

ปีนี้เป็นปีที่คอนโดฯ เปิดใหม่ลดน้อยลงมาก จากข้อมูลโดย “รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ” หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) พบว่าตลาดคอนโดฯ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 มีการเปิดตัวเพียง 18,630 ยูนิต ลดลงถึง 57% จากช่วงเดียวกันปีก่อน

การหดตัวของตลาดนั้นเกิดจากเศรษฐกิจฝืดเนื่องจากโรคระบาด COVID-19 ทำให้ผู้ประกอบการต่างชะลอการเปิดโครงการ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ นั้น CBRE วิเคราะห์ว่า COVID-19 ทำให้ผู้อยู่อาศัยเปลี่ยนพฤติกรรม หลายบริษัทอนุญาตให้ทำงานที่บ้านได้มากขึ้น คนจึงมีความต้องการคอนโดฯ ในเมืองน้อยลง ประกอบกับผู้ซื้อต่างชาติซึ่งเคยเป็นลูกค้าสำคัญ ก็ไม่สามารถบินเข้ามาซื้อห้องชุดได้ ทำให้ตลาดคอนโดฯ สะดุดแรง

2564 โครงการเปิดใหม่อาจติดล็อก เพราะธนาคารเข้มการให้สินเชื่อ

สำหรับปี 2564 ทางศูนย์วิจัย LPN Wisdom คาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดใหม่ 72,000-80,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 10-20% เทียบกับปี 2563 แต่ถ้าหากคิดเป็นมูลค่าจะอยู่ที่ 3.0-3.15 แสนล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นราว 5% เทียบกับปี 2563

• SCB มองเศรษฐกิจไทย 2021 พลิกบวก 3.8% จับตาว่างงานสูง SME ระส่ำ เงินบาทเเข็งยาว

สาเหตุที่มองว่าตลาดจะกลับมาโตได้ มาจากการคาดการณ์ของสภาพัฒน์ว่า จีดีพีไทยปี 2564 น่าจะฟื้นกลับมาโตที่ 3.5-4.5% เทียบกับปีนี้ที่ติดลบ 7-8% ทำให้เศรษฐกิจน่าจะดีขึ้น รวมถึงเห็นเทรนด์การเปิดโครงการใหม่ในตลาดช่วงไตรมาส 4/63 เริ่มกลับมาเพิ่มขึ้นแล้ว เนื่องจากผู้ประกอบการเริ่มระบายสต๊อกไปได้มาก และจำเป็นต้องเปิดตัวใหม่เพื่อให้มีแบ็กล็อกสำหรับทำรายได้ต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย มองต่างมุมว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2564 น่าจะทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2563 วัดจากการยื่นขออนุมัติการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่มีโครงการใหม่เข้ายื่นขอน้อยลง ทำให้โครงการที่จะเปิดตัวปีหน้าอาจจะไม่สูงอย่างที่คาดการณ์กัน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่น่าจะเปิดตัวน้อยกว่าปี 2563

นอกจากเหตุผลดังกล่าว ไตรเตชะยังฉายภาพอุปสรรคด้านแหล่งเงินทุนด้วย โดยช่วงหลังจากเกิดการระบาดของ COVID-19 ธนาคารเริ่มเข้มงวดการให้สินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ (pre-finance) มีการปรับสัดส่วนลงจากเดิมให้กู้สูงสุดที่ 70% ของมูลค่าการลงทุน เหลือเพียง 40% ของมูลค่าการลงทุน ทำให้ผู้ประกอบการต้องมีเงินทุนในบริษัทเพียงพอเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ อุปสรรคนี้เชื่อว่าจะทำให้ผู้ประกอบการที่พึ่งพิงเงินกู้ธนาคารเป็นหลักจะเปิดตัวโครงการใหม่ได้น้อยลง

ขายยาก กู้ไม่ผ่าน ผู้ประกอบการลดราคาสู้

นอกจากปี 2563 จะเปิดขายใหม่กันน้อยลงแล้ว การขายสต็อกเดิมก็ยากลำบากมากขึ้นด้วย โดย LPN Wisdom พบว่า จำนวนหน่วยเปิดขายทั้งหมดช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 มีอัตราการขายเพียง 19% เท่านั้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีอัตราการขาย 26%

นอกจากนี้ ผู้ซื้อที่ตัดสินใจซื้อแล้วก็ยังมีสิทธิ “กู้ไม่ผ่าน” ซึ่งจะทำให้ยูนิตนั้นต้องวนกลับมาขายใหม่ โดยปี 2563 นั้น LPN Wisdom พบว่า ภาระหนี้ครัวเรือนสูงเกือบ 90% แล้ว และฝั่งธนาคารก็เข้มงวดการให้สินเชื่อบ้านมากขึ้นอีก ผลก็คือลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้น โดยแบ่งตามระดับราคา ดังนี้

• กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อัตราปฏิเสธสินเชื่อ 50-60%
• กลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 3-7 ล้านบาท อัตราปฏิเสธสินเชื่อ 30-40%
• กลุ่มที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 7 ล้านบาท อัตราปฏิเสธสินเชื่อ 10-15%

สภาวะ “ขายยาก” ทำให้ผู้ประกอบการต้องลดราคาทำโปรโมชัน โดย CBRE พบว่า คอนโดฯ มีการลดราคาสูงสุดที่ 20-25% เพราะผู้ประกอบการต้องการหมุนเงินสดเข้ามาให้เร็วที่สุดในช่วงเวลาที่ท้าทายของปีนี้ สอดคล้องกับข้อมูลจาก ไตรเตชะ เอ็มดีศุภาลัย กล่าวว่า สภาวะตลาดปีนี้เป็นตลาดของผู้ซื้ออย่างแท้จริง เนื่องจากผู้ประกอบการ แข่งขันกันทำโปรโมชันสูง ทำให้ลูกค้าคาดหวังการลดราคาอย่างน้อย 20-30% จากผู้ขาย

ปีหน้า “กำลังซื้อ” จะเป็นอย่างไร?

จากสถานการณ์ตลาดปีนี้ที่ “โหด” กับนักพัฒนาอสังหาฯ ปีหน้าจะดีขึ้นหรือยัง? LPN Wisdom มองว่า กำลังซื้อที่อยู่อาศัยปี 2564 น่าจะทรงตัวเท่ากับปี 2563 หรือสถานการณ์ที่ดีที่สุดคือเติบโต 3-5%

โดยปัจจัยบวกที่มองเห็นคือการเติบโตทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะดีขึ้น เนื่องจากข่าวการวิจัย “วัคซีน” สำเร็จและน่าจะนำมาใช้ในไทยช่วงกลางปี 2564 ส่งผลให้กำลังซื้ออาจกลับมาฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งปีหลัง

ประกอบกับ “การก่อสร้างรถไฟฟ้า” โดยสายสีเขียวเหนือส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคตและรถไฟฟ้าสายสีทอง กรุงธนบุรี-คลองสาน เสร็จสิ้น เปิดใช้บริการเมื่อวันที่ 16 ธ.ค. 63 และอีกสองเส้นทางคือรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สำโรง-ลาดพร้าว และสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี ตามกำหนดการจะก่อสร้างเสร็จปี 2564 ทำให้น่าจะเป็นตัวเร่งให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบก็ยังคงเป็นเรื่อง “ภาระหนี้ครัวเรือน” และ “ความเสี่ยงจากการเลิกจ้าง” โดยสภาพัฒน์ประเมินว่าอัตราว่างงานของปี 2563 อยู่ที่ 1.9% หรือเท่ากับ 7.4 แสนคน อาจจะเพิ่มขึ้นเป็น 2-3% ในปี 2564 หรือเท่ากับ 2 ล้านคน ความเสี่ยงนี้จะทำให้กำลังซื้อในตลาดต่ำลง และทำให้ผู้ซื้อบางรายเลื่อนแผนการซื้ออสังหาฯ ออกไปก่อนเพราะไม่มั่นใจเรื่องความมั่นคงทางการงาน

• 3 ปีกำลังซื้ออสังหาฯ หด 9 แสนล้าน! คนไทย 75% ชะลอซื้อบ้าน ความสามารถในการซื้อต่ำลง

ไตรเตชะกล่าวสอดคล้องกันว่า กำลังซื้อของลูกค้าปี 2564 น่าจะดีขึ้นบ้างตามภาวะเศรษฐกิจที่น่าจะปรับตัวดีขึ้น แต่สิ่งที่จะเกิดขึ้นคือ ลูกค้ายังคงคาดหวังกับโปรโมชันลดราคาหนักแบบเดียวกับปีนี้ ทำให้การพัฒนาอสังหาฯ ให้ได้ราคาตามต้องการ และทำตลาดให้ลูกค้ารู้สึกถึงความคุ้มค่า จะยังเป็นโจทย์ต่อเนื่อง

“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ รายงานข้อมูลการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วงไตรมาส 1-2 ของปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงที่สถานการณ์โรคระบาด COVID-19 มีผลกระทบในประเทศไทย สะท้อนการเปลี่ยนแปลงในตลาดดังต่อไปนี้

ดัชนีราคาลดต่อเนื่อง ตลาดแมสอ่วมสุด

ดัชนีราคาลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สี่ โดยราคาอสังหาฯ ไตรมาสนี้ลดลง -1% QoQ และ -9% YoY สะท้อนภาพวิกฤต COVID-19 ซ้ำเติมภาคธุรกิจที่เริ่มแย่ลงมาตั้งแต่ไตรมาส 2/62

หากแบ่งตามกลุ่มราคาพบว่า ตลาดระดับกลางถึงล่างราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาทซึ่งเป็นตลาดแมส คือกลุ่มที่ดัชนีราคาลดลงหนักที่สุดโดยราคาลดลง -8% YoY เป็นราคาที่ลดลงไปต่ำกว่าช่วงไตรมาส 4/59 หรือกว่า 3 ปีก่อนแล้ว

สาเหตุเกิดจากสินค้าในกลุ่มราคานี้มักจะเป็นคอนโดมิเนียม และจะเห็นได้ว่าช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกคอนโดฯ ด้วยการลดราคาหรือทำโปรโมชันหนักๆ เช่น ผ่อนให้/อยู่ฟรี 2-3 ปี ทำให้ภาพรวมราคาลดลงแรง

• บ้าน-คอนโดฯ พาเหรดจัดโปรฯ “ผ่อนให้/อยู่ฟรี” 24-36 เดือน แก้โจทย์คนซื้อไม่มั่นใจเศรษฐกิจ

สำหรับกลุ่มสินค้าราคาสูงกว่า 3.5 ล้านบาท พบว่าดัชนีราคาลดลงเล็กน้อยเทียบกับไตรมาส 4/62 ไม่ลดลงรุนแรงเท่ากับกลุ่มตลาดแมส โดยเฉพาะอสังหาฯ ลักชัวรีราคามากกว่า 15 ล้านบาท ยังทรงตัวใกล้เคียงกับราคาของปี 2562

หากแบ่งดัชนีราคาตามทำเล Top 5 ทำเลที่ราคาขึ้นสูงที่สุด คือ ป้อมปราบศัตรูพ่าย ดินแดง จตุจักร บางคอแหลม และ พระโขนง ส่วน Top 5 ทำเลที่ราคาลดลงหนักที่สุด คือ คันนายาว บางกะปิ บางบอน บางกอกใหญ่ และ บางนา

เขตป้อมปราบศัตรูพ่ายนั้นเป็นที่ตั้งของสถานีวัดมังกรฯ บนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-ท่าพระ ราคาอสังหาฯ เขตนี้ปรับขึ้นถึง 23% QoQ สวนทางกับตลาด ส่งให้ราคาเฉลี่ยไปแตะ 219,048 บาทต่อตร.ม.แล้ว

ซัพพลายหดทั้งตลาด

ซัพพลายโครงการเปิดตัวใหม่ทุกกลุ่มสินค้าลดลงเทียบไตรมาสต่อไตรมาส กลุ่มคอนโดฯ ซัพพลายลดลง -10% ทาวน์เฮาส์ลดลง -4% บ้านเดี่ยวลดลง -3%

กมลภัทรชี้ให้เห็นว่า ซัพพลายโครงการแนวราบที่ลดลงเพิ่งเกิดขึ้นในรอบ 2 ปี ซึ่งค่อนข้างน่าแปลกใจเพราะปกติแล้วโครงการแนวราบจะมีการก่อสร้างสม่ำเสมอ ซัพพลายลดลงไม่มาก สะท้อนว่าผู้ประกอบการระมัดระวังตัวสูง

ดีมานด์การซื้อเริ่มฟื้น แต่ตลาดเช่ายังไม่ฟื้น

ด้านดีมานด์ในตลาด ดีดีพร็อพเพอร์ตี้วัดจากยอดวิวของผู้ซื้อที่เข้ามาชมในเว็บไซต์ ddproperty.com เห็นได้ว่าช่วงเดือนมีนาคม’63 ยอดวิวการค้นหาเพื่อซื้อบ้านลดลง แต่เมื่อถึงเดือนเมษายน-พฤษภาคม ยอดวิวกลับเพิ่มขึ้น 22% เทียบช่วงก่อนเกิดโรคระบาด COVID-19 โดย Top 3 เขตที่มีคนคลิกหาซื้อบ้านมากที่สุด คือ ทวีวัฒนา สาทร และ บางกะปิ

ในทางกลับกัน การค้นหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าลดลงตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์-มีนาคม และยิ่งลดลงอย่างมากในเดือนเมษายน เทียบกับเดือนมกราคม’63 ยอดวิวการค้นหาห้องเช่าลดไปกว่า -20% ซึ่งกมลภัทรมองว่า สอดคล้องกับการใช้ชีวิตช่วง COVID-19 ที่ขณะนี้บริษัทส่วนใหญ่ยังให้สลับกันเข้าที่ทำงาน และหลายคนยังไม่กลับจากต่างจังหวัด ทำให้ไม่มีความจำเป็นต้องเช่าที่อยู่อาศัยในเมือง

ไตรมาส 2 ราคายังลงต่อ หวังครึ่งปีหลังดีขึ้น

ดัชนีราคาที่ลดลงในไตรมาส 1/63 กมลภัทรมองว่าไตรมาส 2/63 จะยังลดลงต่อเนื่อง เพราะการลดราคาและโปรโมชันยังคงมีอยู่ตลอดจนถึงสิ้นเดือนมิถุนายน

หากมองระยะสั้น กมลภัทรคาดว่าช่วงครึ่งปีหลังปีนี้ การทำโปรโมชันน่าจะเริ่มลดลงเพราะตลาดเริ่มกระเตื้องขึ้นบ้าง จากสถานการณ์โรคระบาดที่ดีขึ้น มียอดผู้ติดเชื้อลดลง ประเทศไทยเริ่มเปิดรับชาวต่างชาติ ทำให้เศรษฐกิจเริ่มหมุนเวียน แต่ตลาดอสังหาฯ จะกลับมาเติบโตยั่งยืนได้เหมือนเก่าเมื่อไหร่คงตอบยาก เพราะต้องรอการเติบโตของเศรษฐกิจภาพรวม นั่นหมายความว่า ต้องมีการคิดค้นวัคซีนป้องกันไวรัสโคโรนาสำเร็จและการดำเนินชีวิตกลับมาเป็นปกติ

โดยสรุปแล้ว “บ้าน” ก็ยังเป็นปัจจัยสี่ที่เหมาะกับการลงทุน เพียงแต่ต้องจับตาว่าโรคระบาด COVID-19 จะทำให้สมการการเลือกซื้อบ้านของคนเปลี่ยนไปแค่ไหน โดยเฉพาะในแง่ “ทำเล” เพราะบางบริษัทเริ่มพิจารณาการปรับมา Work from Home ระยะยาวแล้ว ทำให้ทำเลใจกลางเมืองอาจจะมีความจำเป็นน้อยลงก็ได้ในอนาคต

“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์สื่อกลางสำหรับซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ เปิดข้อมูลจากการสำรวจของบริษัทพบว่า ราคาอสังหาฯ ช่วงไตรมาส 4/62 มีการปรับลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ถึง 6% ซึ่งเป็นการปรับลดที่มากที่สุดในรอบ 8 ไตรมาส และถ้าหากวัดการปรับลดของราคาเทียบไตรมาสเดียวกันปีก่อน (YoY) ราคาอสังหาฯ เฉลี่ยลดลง 3%

แต่ถ้าหากเจาะกลุ่มสินค้าที่ราคาลดลง จริงๆ แล้วคือกลุ่ม “คอนโดมิเนียม” ซึ่งราคาปรับลดลงไป 5% (QoQ) ขณะที่กลุ่มบ้านเดียวและทาวน์โฮมยังปรับราคาขึ้นได้อยู่ โดยเพิ่มขึ้นมา 2% (QoQ) และเทรนด์ราคามีการปรับขึ้นต่อเนื่องมาตลอด 2 ปี เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมากกว่าลงทุน ทำให้ราคาโครงการแนวราบค่อนข้างสม่ำเสมอ

การปรับตัวของราคาอสังหาฯ จะเห็นได้ว่าเทรนด์อยู่ในช่วงขาลงมาตั้งแต่ไตรมาส 2/62 ซึ่งเป็นช่วงที่มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เข้มงวดการให้อัตรา LTV (Loan to Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เริ่มบังคับใช้แล้ว ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ที่ดึงดูดนักลงทุน มีดีมานด์ลดลงทันที และราคาก็ตกลงไปด้วย

ตลาดลักชัวรี 15 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ได้รับผลกระทบ

ส่วนถ้าหากเจาะเป็นระดับเซ็กเมนต์สินค้า ดีดีพร็อพเพอร์ตี้พบว่ากลุ่มอสังหาฯ ลักชัวรีราคามากกว่า 15 ล้านบาท ยังมีการเติบโตของราคาอยู่ โดยปรับราคาขึ้นอีก 2% (QoQ) เนื่องจากไม่ใช่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากทั้งเศรษฐกิจและการควบคุม LTV ส่วนกลุ่มราคาที่มีผลกระทบมากที่สุดคือราคา 3.5-8.5 ล้านบาท ซึ่งปรับราคาลง 5% (QoQ)

• ขึ้นสุดก็ลงสุด! อัตราเติบโตของ “ราคาคอนโดฯ” ปี 62 ลดลงรุนแรง จับตา “สมุทรปราการ” โตสุด

รวมถึงกลุ่มราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านบาทก็มีการปรับราคาลงเช่นกัน โดยกมลภัทรมองว่าเกิดจากผู้ประกอบการต้องการเร่งระบายสต็อกออก จึงต้องลดราคาให้จับต้องได้มากขึ้น มีการทำโปรโมชั่นดึงดูดใจมากขึ้น

แนะลงทุนคอนโดฯ ใกล้สถานศึกษา

กมลภัทรสรุปว่า ไตรมาส 1/63 นี้ดีเวลลอปเปอร์ยังคงลดราคาและจัดโปรโมชันสินค้าเพื่อระบายสต็อกอยู่ ทำให้โอกาสอยู่ในมือของผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่พร้อม เนื่องจากจะได้สินค้าในราคาไม่สูงจนเกินไป อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนหากจะเลือกช้อนซื้ออสังหาฯ ก็ต้องเลือกในทำเลที่เหมาะสม

โดยเธอชี้ว่า การลงทุนคอนโดฯ ที่เหมาะสมควรอยู่ในจุดที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรือใกล้แหล่งงาน หรือใกล้แหล่งสถานศึกษา โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้โรงเรียนหรือมหาวิทยาลัยนั้นน่าสนใจมาก เพราะเป็นทำเลที่มีผู้เช่าอยู่เสมอและผู้เช่าหมุนเวียนตลอดเวลา แต่ไม่ใช่ว่าจะเลือกสถานศึกษาใดก็ได้ ควรเลือกทำเลสถานศึกษาที่มีคุณภาพดี และอยู่ในเมือง เดินทางง่าย ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เพื่อจะตั้งราคาค่าเช่าไม่เกิน 2 หมื่นบาทต่อเดือนได้

ส่วนถ้าหากนิยมลงทุนในบ้านหรือทาวน์เฮาส์ก็เป็นโอกาสที่น่าสนใจ โดยเฉพาะการลงทุนบ้านมือสอง นำมารีโนเวต แล้วปล่อยเช่าหรือขายต่อ เพราะสามารถทำราคาได้ดี อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเสี่ยงคือลูกค้าบางกลุ่มอาจไม่มีความมั่นใจในการซื้อต่อบ้านมือสองเนื่องจากกังวลเรื่องประวัติของบ้าน ทำให้สภาพคล่องอาจจะไม่สูงมาก

“ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ฉายภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2563 มองว่ามีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐที่ต่อเนื่องมาจากปีก่อน ทั้งโครงการบ้านดีมีดาวน์และมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือรายการละ 0.01% สำหรับอสังหาฯ มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงหนี้ครัวเรือนของไทยมองว่าไม่ได้เพิ่มขึ้นสูงอย่างที่รัฐกังวล

ด้าน “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มองว่า ตลาดอสังหาฯ ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้วในปี 2562 ปีนี้น่าจะเป็นปีที่เริ่มฟื้นตัวขึ้น สำหรับบริษัทเอง ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 ยอมรับว่าไม่เป็นไปตามเป้า และอาจจะต่ำกว่าปี 2561 หลังจากอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ของบริษัทเพิ่มจากปกติ 10% เป็น 15% เมื่อปีก่อน ทำให้ลูกค้าหลายรายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

• อนันต์ อัศวโภคิน : อสังหาฯ ยังเหนื่อยต่ออีก 2 ปี เปิดคำแนะนำ ‘รักษาตัวรอด’ ของผู้ประกอบการ

“ปีก่อนคอนโดฯ กระทบสูงเพราะแต่เดิมลูกค้าบางส่วนเป็นนักเก็งกำไร หลังมีมาตรการเข้มงวด LTV และภาษีที่ดินทำให้ตลาดชะงัก รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติซึ่งส่วนใหญ่เป็นลูกค้าจีน กลุ่มนี้เคยเข้ามามากเมื่อปี 2561 แต่ปี 2562 ลดลงไปกว่าครึ่งจากภาวะค่าเงินบาทแข็ง ทำให้ตลาดคอนโดฯ มีดีมานด์ลดลง” ไตรเตชะกล่าว

อย่างไรก็ตาม ปี 2563 เห็นปัจจัยบวกหลายด้าน เรื่องแรกคือแบงก์ชาติคลายความเข้มงวดอัตรา LTV สินเชื่อบ้านแล้วซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี เรื่องต่อมาคือซัพพลายในตลาดโดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ดีเวลอปเปอร์มีการปรับตัวลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ลง และหันมาระบายสต๊อกเก่าก่อน

ดังนั้นปีนี้ไตรเตชะเชื่อว่าตลาดโครงการแนวราบจะฟื้นตัว ขายได้ดีขึ้น “แนวราบดีขึ้นแน่นอน ส่วนคอนโดฯ ถ้าดูรายโครงการอัตราดูดซับน่าจะเพิ่มขึ้น 5-10% แต่ถ้ามองตัวเลขทั้งตลาดอาจจะดูลดลงไปเพราะมูลค่าเปิดตัวใหม่น้อยลง มูลค่ายอดขายใหม่ก็จะลดลงตาม”

คอนโดฯ ทองหล่อ-เอกมัยล้นหนัก

แม้คอนโดฯ ส่วนใหญ่มีแนวโน้มจะทำยอดขายได้ดีขึ้นปีนี้ แต่บางทำเลก็โอเวอร์ซัพพลายจนกลายเป็นทำเลเสี่ยง ไตรเตชะชี้ว่า จากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ยังไม่กลับมา คอนโดฯ ในทำเลที่พึ่งพิงดีมานด์ต่างชาติจะกระทบสูง ทำเลดังกล่าวคือย่านสุขุมวิทโดยเฉพาะทองหล่อ-เอกมัยในกลุ่มไฮเอนด์ ตร.ม.ละ 2-2.5 แสนบาท อาจได้เห็นการลดราคาเพื่อเร่งระบายสต๊อกกันปีนี้

• ยังไม่ฟื้น! “เน็กซัส” ประเมินตลาดคอนโดฯ ปี 2563 ช้ำต่อเนื่อง ราคาอาจติดลบบางทำเล

นอกจากย่านดังกล่าว คอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และคอนโดฯ ในต่างจังหวัด ยังคงล้นตลาด โดยการขายยังเป็นไปอย่างช้าๆ “ประทีป” เสริมว่า คอนโดฯ สายสีม่วงระบายได้ช้าเนื่องจากเปิดราคาสูงเกินไป คาดว่าปีนี้จะยังไม่มีเจ้าไหนเติมซัพพลายเพิ่ม

ศุภาลัยเปิดขายใหม่ 30 โครงการ 3 หมื่นล้าน

ด้าน กลยุทธ์ศุภาลัยปี 2563 มีการเปิดโครงการจำนวนมากขึ้นแต่มูลค่ารวมลดลง โดยวางแผนเปิด 30 โครงการ มูลค่ารวม 3 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 25 โครงการ และคอนโดฯ 5 โครงการ เทียบกับปีก่อนมีการเปิดตัวรวม 24 โครงการ มูลค่ารวม 3.4 หมื่นล้านบาท ส่วนเป้ายอดขายวางไว้ที่ 2.6 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% จากปีก่อน เป้าหมายรับรู้รายได้ 2.4 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงปีก่อน

ปีนี้จำนวนโครงการที่เพิ่มขึ้นเป็นโครงการแนวราบ กลุ่มราคาส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม 2-5 ล้านบาท และสูงสุดเป็นกลุ่ม 10-20 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในกรุงเทพฯ 13 โครงการ และต่างจังหวัด 12 โครงการ มีจังหวัดใหม่ที่จะเพิ่มเข้ามาในพอร์ตคือ พิษณุโลก อยุธยา และฉะเชิงเทรา

“จังหวัดท่องเที่ยวใหญ่ๆ ยังไปได้ดี และภาคตะวันออกเขตอีอีซีไปได้ดีมาก 5 จังหวัดที่ขายดีที่สุดของเราคือ ภูเก็ต ชลบุรี สงขลา เชียงใหม่ และระยอง” ไตรเตชะกล่าว “ประเด็นไวรัสโคโรนายังไม่เห็นผลกระทบ และเชื่อว่าถ้าควบคุมได้ภายในระยะสั้น 3-4 เดือนน่าจะไม่เกิดผลอะไรกับเศรษฐกิจในจังหวัดท่องเที่ยว ตอนนี้เรายังจะเปิดโครงการตามปกติ”

ด้านคอนโดฯ ใหม่ 5 แห่งจะอยู่ในกรุงเทพฯ ทั้งหมดเป็นคอนโดฯ ระดับกลางถึงกลางล่าง ราคาเฉลี่ย 6-8 หมื่นบาทต่อตร.ม. สูงสุดไม่เกิน 1 แสนบาทต่อตร.ม. โครงการแรกที่จะเปิดตัวคือ ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท จรัญ 91 ทำเลห่างจากสถานีบางอ้อ 190 เมตร มูลค่าโครงการ 2.1 พันล้านบาท ราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาทต่อยูนิต เฉลี่ยทั้งโครงการ 59,900 บาทต่อตร.ม.

“เรามองว่าคอนโดฯ เป็นโอกาสของเรา ด้วยความได้เปรียบด้านการเงิน บริษัทเรามี D/E Ratio เพียง 0.4 และ Cost of Fund 2.31% น้อยกว่าครึ่งหนึ่งถ้าเทียบกับดีเวลอปเปอร์หลายรายในตลาด ทำให้เราพร้อมเปิดคอนโดฯ ใหม่และเชื่อว่าจะทำราคาได้ดีกว่า” ไตรเตชะกล่าวปิดท้าย

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เปิดข้อมูลดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ปริมณฑล ปี 2562 โดยเป็นข้อมูลเฉพาะโครงการเปิดใหม่มือหนึ่งที่ยังอยู่ระหว่างขาย แยกเป็นดัชนีราคาคอนโดมิเนียม และราคาโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์)

ราคาคอนโดฯ เคยขึ้นสุด…ก็ลงสุด

สำหรับ คอนโดฯ ดัชนีราคา ณ ไตรมาส 4/62 อยู่ที่ 153.8 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 0.5% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) แม้จะปรับเพิ่มขึ้นแต่เป็นอัตราที่น้อยลงอย่างต่อเนื่อง 3 ไตรมาสติดต่อกัน

เมื่อดูจากกราฟการขยายตัวของดัชนีราคา จะเห็นได้ว่าช่วงปี 2561 ราคาคอนโดฯ ปรับเพิ่มขึ้นจนเส้นกราฟชัน โดยมีการขยายตัวของราคาเฉลี่ยตลอดปี 2561 ที่ 11.3% ซึ่งถือว่าสูงมากเมื่อเทียบกับราคาคอนโดฯ ช่วงปี 2558-2560 ที่ปรับราคาเพิ่มเฉลี่ย 5-8% ต่อปี เมื่อมาถึงปี 2562 กราฟการขยายตัวของราคาดิ่งลงตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นมา โดยราคาเติบโตทั้งปีอยู่ที่ 4.3% เท่านั้น สะท้อนให้เห็นภาวะตลาดชะลอตัวอย่างชัดเจน

5 ทำเลโอกาสในวิกฤต

อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตกลับมีโอกาส เนื่องจากคอนโดฯ 5 ทำเลเหล่านี้กลับปรับราคาขึ้นได้สูงกว่าตลาดรวมมาก โดยเป็นข้อมูลราคา ณ ไตรมาส 4/62 ปรับขึ้นแบบ YoY

1.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ปรับขึ้น 18.7% พื้นที่นี้ได้อานิสงส์จากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวใต้ แบริ่ง-เคหะสมุทรปราการ ซึ่งเปิดเดินรถตลอดสายแบบไม่ต้องเปลี่ยนขบวน (ยกเว้นช่วงเวลาเร่งด่วน) ตั้งแต่เดือนพ.ค.62

2.สีลม-สาทร-บางรัก ปรับขึ้น 16.4% พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจที่มีทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีลมและรถไฟฟ้าใต้ดินผ่าน รวมถึงพื้นที่ริมน้ำฝั่งถนนเจริญกรุงด้วย

3.ยานนาวา-บางคอแหลม ปรับขึ้น 14.1% พื้นที่เชื่อมต่อจากย่านสาทร ถนนเส้นหลักคือพระราม 3 ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นแหล่งชุมชนเก่า เช่น ถนนนางลิ้นจี่ ถนนจันทน์

4.หลักสี่-ดอนเมือง-บางเขน-สายไหม ปรับขึ้น 9.7% อานิสงส์จากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ หมอชิต-คูคต ปัจจุบันเปิดบริการเดินรถจนถึงสถานีม.เกษตรศาสตร์ และส่วนที่เหลือกำลังเร่งก่อสร้าง รวมถึงมีรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต ที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้างเช่นกัน

5.ลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ ปรับขึ้น 9.4% ย่านขอบเมืองซึ่งเป็นแหล่งชุมชนหนาแน่นอยู่แล้ว ได้อานิสงส์จากการก่อสร้างรถไฟฟ้า 2 สายคือ สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี ที่ตัดผ่าน ถ.รามคำแหง และสายสีเหลือง สำโรง-ลาดพร้าว ซึ่งตีขนานไปกับถ.ลาดพร้าว

บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ ชะลอตัวเช่นกัน

สำหรับดัชนีราคา โครงการแนวราบ รวมทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ณ ไตรมาส 4/62 ดัชนีราคาอยู่ที่ 127.6 ตลอดปี 2562 ราคาขยายตัว 2.8% เทียบกับปี 2561 ที่ราคาขยายตัว 4.0%

หากดูจากกราฟการขยายตัวของราคา จะเห็นได้ว่าราคาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เริ่มเติบโตลดน้อยลงก่อนหน้ากลุ่มคอนโดฯ โดยราคาเริ่มขยายตัวช้าลงตั้งแต่ไตรมาส 3/61 แล้ว มาถึง ปี 2562 บ้านเดี่ยวเริ่มกลับมามีอัตราเติบโตของราคาสูงขึ้นในช่วงไตรมาส 3/62 ขณะที่ราคาทาวน์เฮาส์ยังเติบโตลดน้อยลงอย่างต่อเนื่อง

ช่วงปี 2562 ที่ผ่านมา บรรดาโบรกเกอร์อสังหาฯ และนักพัฒนาจัดสรรต่างกล่าวตรงกันว่าตลาดอสังหาฯ เกิดอาการสะดุดโดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดฯ เนื่องจากมาตรการเข้มงวดอัตรา LTV สำหรับสินเชื่อบ้านโดยแบงก์ชาติ ทำให้ลูกค้าเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น และยังมีประเด็นสภาพเศรษฐกิจชะลอตัวเข้ามากระทบ

• อนันต์ อัศวโภคิน : อสังหาฯ ยังเหนื่อยต่ออีก 2 ปี เปิดคำแนะนำ ‘รักษาตัวรอด’ ของผู้ประกอบการ
• ปี 2562 ติดเบรกอสังหาฯ ธุรกิจนี้จะจอดยาวหรือไม่? อ่านบทวิเคราะห์จาก DDproperty และ TDRI

ต้องมาลุ้นกันว่าปีนี้แบงก์ชาติจะทบทวนและผ่อนคลายเกณฑ์ LTV สินเชื่อบ้านหรือไม่ เพื่อให้ความสามารถในการซื้อของลูกค้าอสังหาฯ กลับมา

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ – ปริมณฑลบูมมากในช่วงปี 2557-2560 ก่อนจะเริ่มส่งสัญญาณลบเมื่อปี 2561 แต่ยังได้กลุ่มตลาดลักชัวรีมาช่วยฉุดภาพรวมให้เติบโต จนมาถึงปี 2562 จึงนับได้ว่าตลาดนี้เข้าสู่ช่วง “เผาจริง” ที่ทุกเซ็กเมนต์ไม่มีคำว่าขาขึ้น และดูเหมือนไฟจะยังลุกต่อไปถึงปีหน้า

“นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด วิเคราะห์ตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ปี 2562 พบภาพรวมตลาดมีซัพพลายใหม่ 43,000 ยูนิต ลดลง 29% จากปี 2561 ขณะที่ดีมานด์หรือยอดขายที่เกิดขึ้นอยู่ที่ 43,200 ยูนิต ลดลง 17% จากปี 2561 ทำให้ปีนี้มีสต็อกเหลือขายในตลาดอยู่ 62,700 ยูนิต อัตราขายรวมในตลาดยังอยู่ที่ 90%

อย่างไรก็ตาม สภาพตลาดฝืดก็ทำให้ราคาไม่เติบโตเท่าไหร่นัก โดยปี 2562 ราคาคอนโดฯ เติบโตเพียง 0.9% เทียบกับช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดฯ ขึ้นเฉลี่ยปีละ 8% เนื่องจากปีนี้ตลาดทำเลใจกลางเมืองซึ่งเป็นคอนโดฯ กลุ่มลักชัวรีขึ้นไปนั้น ราคาไม่สูงขึ้น อยู่ที่เฉลี่ย 231,300 บาทต่อตร.ม. ส่วนตลาดรอบใจกลางเมืองปรับขึ้น 1% อยู่ที่เฉลี่ย 114,400 บาทต่อตร.ม. ขณะที่ตลาดรอบนอกเมืองปรับเพิ่มมากที่สุด 3% อยู่ที่เฉลี่ย 76,000 บาทต่อตร.ม.

เมื่อเจาะลึกรายทำเล มีจุดที่ราคาไม่ปรับขึ้นเลยคือ “ย่านวัฒนา” และ “พื้นที่ริมน้ำ” และจุดที่ราคาคอนโดฯ เปิดใหม่กลับลดลงจากปีก่อนคือ “ย่านสาทร”

ดีเวลอปเปอร์ปรับตัวพัฒนาคอนโดฯ ระดับกลางแทน

ปัจจัยลบที่ทำให้ตลาดหดตัวรุนแรงมาจากมาตรการเข้มงวดอัตรา LTV สินเชื่อบ้าน ซึ่งแบงก์ชาติประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ทำให้กระทบทั้งผู้ซื้ออยู่จริงและนักลงทุนปล่อยเช่าจะกู้บ้านได้ยากขึ้น กำลังซื้อจึงลดลง รวมถึงค่าเงินบาทแข็ง ทำให้กลุ่มผู้ซื้อต่างชาติที่เคยเข้ามาลดลงไป

จากปัจจัยเหล่านี้ นลินรัตน์ชี้ให้เห็นว่าตลาดปี 2562 จึงมีการปรับตัวไปสู่กลุ่มผู้ซื้ออยู่จริงทดแทนกลุ่มนักลงทุน คอนโดฯ ใหม่ๆ เลือกเกาะกลุ่มตลาดระดับกลาง ราคา 75,000-110,000 บาทต่อตร.ม. หรือยูนิตละ 2.5-6 ล้านบาท โดยคิดเป็น 50% ของซัพพลายใหม่ในปีนี้ เพิ่มขึ้นชัดเจนจากปีก่อนกลุ่มนี้มีสัดส่วนเพียง 27% คอนโดฯ กลุ่มนี้จะเลือกพัฒนาในพื้นที่ขอบเมืองซึ่งรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายกำลังก่อสร้าง เช่น ฝั่งธนบุรี-เพชรเกษม, ลาดพร้าว, พระโขนง-สวนหลวง เป็นต้น

ส่วนคอนโดฯ ไฮเอนด์ ราคา 110,000-190,000 ตร.ม. หรือยูนิตละ 6-15 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นกลุ่มหลัก 41% ของซัพพลายใหม่ปี 2561 ปีนี้ตลาดนี้ปรับลดซัพพลายลงไป

ปี’63 ตลาดยังทรงตัว ราคาทรุด 0.24%

สำหรับตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ปี 2563 เน็กซัสมองว่าจะยังเป็น “ปีปรับสมดุล” ต่อเนื่องอีกปีหนึ่ง โดยมีซัพพลาย-ดีมานด์ใกล้เคียงกับปีนี้ เนื่องจากปัจจัยบวกปัจจัยลบยังใกล้เคียงเดิม ไม่ว่าจะเป็นมาตรการ LTV ที่ยังคงเข้มงวดหรือค่าเงินบาทแข็งซึ่งเป็นลบกับตลาด ส่วนปัจจัยบวกยังต้องหวังพึ่งการเปิดรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ทั้งสายที่เปิดบริการใหม่และที่กำลังก่อสร้าง

นลินรัตน์กล่าวว่า ซัพพลายใหม่ปีหน้าน่าจะอยู่ที่ราว 42,000-45,000 หน่วย ส่วนดีมานด์อยู่ที่ราว 43,000-48,000 หน่วย อัตราขายน่าจะอยู่ที่ 90% เช่นเดิม ทำให้ปริมาณจำนวนห้องชุดคงเหลือจะลดลงเล็กน้อยที่ 60,000 หน่วย

ที่น่าสนใจคือ “ราคา” ซึ่งเน็กซัสประเมินว่าทั้งตลาดอาจเกิดเหตุราคาลดลง 0.24% เนื่องจากคอนโดฯ พื้นที่ใจกลางเมือง เช่น สาทร-บางรัก ปทุมวัน สุขุมวิท ราคาจะไม่เติบโตคือ 0% ส่วนพื้นที่ขอบเมือง เช่น คลองสาน ลาดพร้าว ธนบุรี-เพชรเกษม น่าจะโตได้ 1% และพื้นที่นอกเมือง เช่น ติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด ราคาน่าจะเติบโต 2% เนื่องจากคอนโดฯ ใจกลางเมืองมักจะเป็นกลุ่มราคาสูง ฉุดภาพรวมตลาดจนอาจจะติดลบ

“คอนโดฯ เดิมอาจจะไม่ได้ลดราคาลง แต่คอนโดฯ เปิดใหม่จะเลือกย้ายไปเปิดในซอยมากขึ้นเพื่อให้ราคาลดลง ทำให้ภาพรวมราคาคอนโดฯ ใหม่ถูกลงกว่าปีก่อนหรือไม่เติบโต” นลินรัตน์กล่าว

อย่างไรก็ตาม บางทำเลก็ยังคงเป็นดาวรุ่ง ราคาเติบโตสวนทางตลาดได้ เช่น ทำเลสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ช่วงถนนเพชรเกษม ถนนจรัญสนิทวงศ์ ถนนอิสรภาพ ช่วงปีที่ผ่านมาราคาเติบโต 5-10% เนื่องจากเป็นย่านชุมชนเก่าหนาแน่นและรถไฟฟ้าทยอยเปิดใช้บริการ เชื่อว่าปีหน้าน่าจะยังได้อานิสงส์หลังรถไฟฟ้าเส้นนี้เปิดทำการสมบูรณ์