“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ รายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากผลสำรวจของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ พบว่า “ราคาอสังหาฯ” กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ดัชนีราคาลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 178 จุด ในช่วงไตรมาส 3/64 โดยคิดเป็นราคาที่ลดลง -14% เทียบกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 หรือลดลง -11% YoY

อย่างไรก็ตาม หากแยกตามประเภทอสังหาฯ จะพบว่า “คอนโดมิเนียม” คือประเภทสินค้าที่ราคาลดลงมาก โดยลดลง -13% เทียบกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 หรือลดลง -11% YoY

รองลงมาคือ “ทาวน์เฮาส์” ที่ราคาลดลงเล็กน้อย -2% เทียบกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 หรือลดลง -1% YoY

สินค้ากลุ่มเดียวที่โตดีสวนตลาดคือ “บ้านเดี่ยว” ราคาเพิ่มขึ้นถึง +10% เทียบกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 และโตขึ้น +6% YoY

ซัพพลายของตลาดโดยรวมยังเพิ่มขึ้น +19% YoY แต่เกิดจากการเพิ่มขึ้นของซัพพลายบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ที่มีดีมานด์ ส่วนคอนโดฯ ยังมีซัพพลายทรงตัวเท่ากับไตรมาส 2/64 เนื่องจากดีเวลอปเปอร์ชะลอการเปิดตัวใหม่ และเร่งระบายสต๊อกออกไปได้พอสมควร

กมลภัทรมองว่า ภายในไตรมาส 4 ปีนี้ เป็นไปได้ที่ราคาอสังหาฯ อาจยังปรับลดลงอีก เพราะเป็นช่วงระบายสต๊อกก่อนจบสิ้นปี และอาจจะยังคงราคาต่ำไปจนถึงไตรมาส 1 ปีหน้า ส่วนไตรมาส 2/2565 อาจมีลุ้นได้เห็นการปรับขึ้นของราคาอสังหาฯ หลังผ่านจุดต่ำสุด เพราะเศรษฐกิจไทยน่าจะฟื้นตัวดีขึ้น การระบายสต๊อกอสังหาฯ ทำไปมากแล้ว ทำให้ปีหน้าผู้ประกอบการจะกลับมาเปิดคอนโดฯ ใหม่และปรับราคาขึ้น

“บ้านเดี่ยว” ยังคงเป็นผู้ชนะในทุกมุม

เมื่อต้นปี 2564 นี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้รายงานว่าเทรนด์ “บ้านเดี่ยว” กำลังมาแรง และช่วงท้ายปีนี้ก็ยังคงแรงต่อเนื่อง ดังที่เห็นจากราคายังคบปรับขึ้นได้

ฝั่งดีมานด์ก็เช่นกัน โดยวัดจากการค้นหาในเว็บไซต์ของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ พบว่าไตรมาส 3/64 มีผู้ค้นหา “ซื้อบ้านเดี่ยว” เพิ่มขึ้น 69% YoY และมีผู้ค้นหา “เช่าบ้านเดี่ยว” เพิ่มขึ้น 59% YoY

“คนเช่ากลุ่มนี้ (บ้านเดี่ยว) มักจะเป็น ชาวต่างชาติที่อยู่ในไทย มีศักยภาพในการจ่ายสูง เป็นระดับผู้บริหารที่อยู่อาศัยกันทั้งครอบครัว จึงต้องการบ้านเดี่ยวที่มีความสะดวก สะอาด” กมลภัทรกล่าว “อีกกลุ่มจะเป็น ผู้เช่าคนไทยที่อาจจะเคยเช่าคอนโดฯ หรูในเมือง แต่เมื่อตอนนี้ไม่ต้องเข้าออฟฟิศทุกวัน จึงหันมาเลือกบ้านเดี่ยวที่ห่างเมืองหน่อยแต่ยังเข้าเมืองได้สะดวก ทำให้โยกค่าเช่าคอนโดฯ หรูมาเป็นการเช่าบ้านแทน”

• ศอข.เตือนซัพพลาย “บ้าน” แนวราบเริ่มล้น แนะดูตลาดรายทำเลก่อนสร้างเพิ่ม

ส่วนเทรนด์การลงทุนของนักลงทุนปล่อยเช่า เห็นว่ามีการลงทุนบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น แต่อาจจะไม่หวือหวาอย่างที่คิด เพราะบ้านเดี่ยวนั้นต้องลงทุนสูงต่อหนึ่งยูนิต และมีค่าบำรุงรักษาสูง รวมถึงทำเลอาจจะเดินทางไปดูแลยากกว่า กลยุทธ์การหาผู้เช่าก็แตกต่าง จึงไม่ใช่นักลงทุนทุกคนจะเปลี่ยนมาลงทุนบ้านแทนคอนโดฯ

ดีมานด์ตลาดกลางและตลาดบนยังเติบโต

สำหรับกลุ่มราคาอสังหาฯ ที่มีดีมานด์ ในตลาดซื้อขาดพบประเด็นที่น่าสนใจคือ การค้นหาอสังหาฯ ราคามากกว่า 15 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 54% YoY รองลงมาเป็นกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 50% YoY สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบนมีความต้องการสูงมาก และตลาดกลางก็ยังมีดีมานด์ที่ดี

ส่วนอสังหาฯ สำหรับเช่า พบว่าค่าเช่า 20,000-30,000 บาทต่อเดือน เป็นกลุ่มที่เติบโตสูงสุด 54% YoY สอดคล้องกับตลาดบ้านเดี่ยวให้เช่าที่ดีมานด์สูง รองลงมาคือกลุ่มค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาทต่อเดือน เติบโต 50% YoY

• สรุปสถานการณ์อสังหาฯ 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยซึมต่อเนื่อง นักพัฒนาเบนเข็มเข้าธุรกิจโลจิสติกส์

ประเด็นความเคลื่อนไหวในตลาดอสังหาฯ ปีนี้จนถึงปี 2565 ที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีการประกาศ ผ่อนคลายมาตรการ LTV ทำให้อสังหาฯ ราคามากกว่า 10 ล้านบาท และผู้กู้บ้านสัญญาที่ 2-3 สามารถกู้ได้เต็ม 100% แล้ว ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี

อย่างไรก็ตาม ต้องรอลุ้นว่าคณะรัฐมนตรี (ครม.) จะมีการต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองหรือไม่ และจะยอมให้ครอบคลุมถึงมูลค่าอสังหาฯ 3 ล้านบาท “แรก” กรณีที่ราคาเกินกว่า 3 ล้านบาทหรือไม่

ส่วนปัจจัยบวกที่ต้องจับตาปีหน้า คือการเปิดใช้ครั้งแรกของรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี และสายสีเหลือง สำโรง-ลาดพร้าว ที่น่าจะสร้างความคึกคักให้กับตลาดในทำเลนั้นได้มาก

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) จัดสัมมนาสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีหลัง 2564 และแนวโน้มปี 2565 พร้อมฟังข้อมูลจากบริษัทวิจัยด้านอสังหาฯ 3 แห่ง คือ JLL, ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ และ CBRE สรุปข้อมูลที่น่าสนใจเป็นข้อๆ ดังนี้

1.ตลาดที่อยู่อาศัย 2564 ซบเซาตลอดปี

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ REIC เปิดเผยข้อมูลการวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า “ครึ่งปีแรก 2564” มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เพียง 18,700 หน่วย ลดลง -4.7% YoY คิดเป็นมูลค่า 86,400 ล้านบาท ลดลง -5.9% YoY โดยตลาดที่หดตัวลงส่วนใหญ่เกิดจากคอนโดมิเนียมลดลง ขณะที่ตลาดแนวราบยังทรงตัวใกล้เคียงปีก่อน

อย่างไรก็ตาม “รวมทั้งปี 2564” REIC ประเมินว่าโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีจำนวน 53,700 หน่วย และมีมูลค่าประมาณ 239,700 ล้านบาท

เห็นได้ว่า “ครึ่งปีหลัง 2564” ยังถูกประเมินว่าจะมีสินค้าใหม่เข้าตลาดได้มากกว่าครึ่งปีแรก อย่างไรก็ตาม ถ้าเทียบกับปีก่อนแล้ว จำนวนหน่วยจะยังติดลบ -3.9% YoY และมูลค่าติดลบ -22.2% YoY ภาพรวมของปีนี้ภาคอสังหาฯ จึงซบเซายิ่งกว่าปี 2563

2.ทำเล นครปฐม สมุทรสาคร สมุทรปราการ ฟื้นตัวดีกว่า

REIC ยังแยกย่อยรายทำเลด้วยว่า ตลาดที่การเปิดโครงการใหม่หดตัวมากในช่วงครึ่งปีแรก 2564 ได้แก่ นนทบุรี (-70.1% YoY) ปทุมธานี (-67.1% YoY) และกรุงเทพฯ (-29.1% YoY)

แต่ตลาดที่กลับมาฟื้นตัวในแง่การเปิดขายใหม่คือ นครปฐม (+82.4% YoY) สมุทรสาคร (+43.1% YoY) และ สมุทรปราการ (+16.8% YoY) ซึ่งการฟื้นตัวเหล่านี้เกิดจากตลาดบ้านจัดสรรแทบทั้งหมด

3.ปี 2565 ประเมินตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมาโตพุ่ง 60%

สำหรับปี 2565 REIC มองเห็นความหวังว่าตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ จะฟื้น ภายใต้สมมติฐานว่าไทยมีการฉีดวัคซีนทั่วถึงและมีภูมิคุ้มกันหมู่ ทำให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัว 4% ในปีหน้า

โดยคาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่ 86,100 หน่วย หรือเติบโต +60.3% YoY คิดเป็นมูลค่า 374,300 ล้านบาท เติบโต +56.2% YoY ทั้งนี้ คาดว่าจะมีการเติบโตสูงในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 ก่อนจะเติบโตแบบชะลอลงในช่วงครึ่งปีหลัง

4.ตลาดกลางถึงล่างเน้นราคา ตลาดบนต้อง ‘ปัง’ จริงๆ

ด้านพฤติกรรมผู้บริโภคเป็นอย่างไร รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ CBRE แยกการวิเคราะห์เป็น 2 กลุ่ม คือ

กลุ่มซื้อระดับกลางถึงล่าง ผลกระทบทางเศรษฐกิจต่อกลุ่มนี้สูงมาก ดังนั้น การตัดสินใจทุกอย่างขึ้นอยู่กับราคาตอบโจทย์หรือไม่ หรืออาจจะเป็นโครงการที่เจาะผู้ซื้อเฉพาะกลุ่ม เช่น อยู่ในทำเลใกล้สถาบันการศึกษา โปรดักส์ที่สามารถตอบความต้องการได้ตรงกลุ่มเฉพาะและราคาดีด้วยก็จะขายได้ง่ายกว่า

ส่วนตลาดระดับบนขึ้นไป ลูกค้ายังมีกำลังซื้อ แต่ใช้เวลาตัดสินใจนาน เพราะลูกค้าต้องการโปรดักส์ที่ ‘one of a kind’ คือมีหนึ่งเดียวที่ไม่สามารถหาโปรดักส์อื่นทดแทนได้ รวมถึงจะเน้นที่อยู่อาศัยเพื่อการพักผ่อน เพราะกลุ่มนี้ต้องการจะมีบ้านหลังที่สองเพื่อหลีกหนีปัญหา COVID-19 ไปพักผ่อนได้

5.อสังหาฯ เบนเข็มลงทุนด้านโลจิสติกส์

แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะซบเซา แต่ธุรกิจอสังหาฯ ก็มีการเบนเข็มไปลงทุนในกลุ่มอสังหาฯ ให้เช่าแทน “สุพินท์ มีชูชีพ”  ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย จำกัด (JLL) เปิดเผยว่า แม้การลงทุนจะลดลงตั้งแต่ปี 2563 แต่กลุ่มหนึ่งที่มาแรงคือ อสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ในปี 2563 การลงทุนกลุ่มนี้เติบโตถึง 89% YoY และคิดเป็นครึ่งหนึ่งของการลงทุนอสังหาฯ ให้เช่าทั้งหมด

เปิดไตรมาส 1 ปี 2564 ก็ยังคงร้อนแรง โดยมีการลงทุนอสังหาฯ ให้เช่ารวม 8,400 ล้านบาท เกือบทั้งหมดคือการลงทุนอสังหาฯ อุตสาหกรรม เช่น คลังสินค้า นิคม ส่วนกลุ่มอสังหาฯ ให้เช่าที่แทบไม่เห็นการลงทุนเลยตั้งแต่ปี 2563 ต่อเนื่องถึงปีนี้คือ “รีเทล” กระแสเหล่านี้เกิดจากเทรนด์อีคอมเมิร์ซที่ทำให้คลังสินค้าเป็นที่ต้องการสูง

• ออริจิ้น-JWD ร่วมทุนพา “แอลฟา” ตีตลาดคลังสินค้า-โลจิสติกส์ 1 ล้านตร.ม. ภายในปี 2568

6.ใช้ Branded Residences ดึงนักลงทุน

กลุ่มบริษัทวิจัยที่ร่วมสัมมนายังแนะนำว่า สำหรับโครงการคอนโดฯ ที่กำลังพัฒนาหรือมีปัญหาด้านยอดขาย อาจจะพิจารณาแนวทางใหม่ในการดึงนักลงทุน โดยวิธีที่มองตรงกันว่าจะได้ผลคือ การดึงเชนโรงแรมชื่อดังเข้ามาบริการเพื่อเป็นโครงการแบบ Branded Residences

• ครม.อนุมัติ “วีซ่าระยะยาว” ดึงต่างชาติมีฐานะ “อสังหาฯ” อ้อนรัฐปลดล็อกการถือครองบ้าน-คอนโด

“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ มองว่าโครงการอาจจะปรับตัวเป็นลักษณะขายห้องเพื่อการลงทุนและเช่าห้องคืนเพื่อบริหารเป็นโรงแรม/อพาร์ตเมนต์ ซึ่งจะทำให้การันตีผลตอบแทน (yield) ที่จะให้กับนักลงทุนได้ และทำให้นักลงทุนสนใจมากขึ้น

ในแง่ลูกค้าต่างชาติ สุพินท์แห่ง JLL มองว่า Branded Residences จะทำให้ต่างชาติเชื่อถือมากกว่า และราคาของคอนโดฯ ที่มีแบรนด์โรงแรมในไทยยังถูกกว่าในสิงคโปร์หรือฮ่องกง จะทำให้นักลงทุนตัดสินใจซื้อง่ายขึ้น

เมื่อวานนี้ (14 ก.ย. 64) คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีการอนุมัติตามที่สภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) เสนอ ข้อหนึ่งในมติที่มีการอนุมัติ คือการให้จัดทำ “วีซ่าระยะยาว” (Long-term Resident Visa) มุ่งเป้าดึงดูดชาวต่างชาติที่มีฐานะดีหรือมีความรู้ความเชี่ยวชาญเข้ามาพำนักในไทย เพื่อดึงกำลังซื้อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และทำให้ประเทศไทยมีบุคลากรที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญเพิ่มขึ้น

โครงการนี้วางแผนในระยะ 5 ปี (2565-2569) ตลอดระยะโครงการหวังผลดึงดูดชาวต่างชาติ 1 ล้านคน แต่ละคนมีการใช้จ่ายเฉลี่ย 1 ล้านบาทต่อปี ยังไม่นับรวมมูลค่าจากการลงทุนและการชำระภาษีเงินได้ที่ไทยจะได้ประโยชน์

กลุ่มที่ต้องการจะดึงดูดเข้ามามีทั้งหมด 4 กลุ่ม ดังนี้

1. กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Global Citizen) ต้องมีคุณสมบัติต่อไปนี้

– ลงทุนขั้นต่ำ 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 15 ล้านบาท) ในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือ ลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) หรือ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

– มีเงินเดือนหรือเงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 2.4 ล้านบาท) ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

– มีทรัพย์สินขั้นต่ำ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 30 ล้านบาท)

2. กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (Wealthy pensioner) ต้องมีคุณสมบัติต่อไปนี้

– ลงทุนขั้นต่ำ 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 7.5 ล้านบาท) ในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือ ลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ หรือ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

– มีเงินบำนาญขั้นต่ำ ปีละ 40,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 1.2 ล้านบาท)

– กรณีไม่มีการลงทุน ต้องมีเงินบำนาญขั้นต่ำ ปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 2.4 ล้านบาท)

3. กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (Work-from-Thailand professional) มีคุณสมบัติกรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้

– กรณีที่ 1 มีรายได้ส่วนบุคคล (อาทิ เงินเดือน และรายได้จากการลงทุน) ปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 2.4 ล้านบาท) ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

– กรณีที่ 2 มีรายได้ปีละ 40,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 1.2 ล้านบาท) หากสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทขึ้นไป หรือ ครอบครองทรัพย์สินทางปัญญา หรือ ทำธุรกิจสตาร์ทอัพที่ได้รับเงินทุน Series A และมีประสบการณ์การทำงาน 5 ปี

4. กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (High-Skilled professional) มีคุณสมบัติกรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้

– กรณีที่ 1 มีรายได้ส่วนบุคคล (อาทิ เงินเดือน และรายได้จากการลงทุน) ปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 2.4 ล้านบาท) ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

– กรณีที่ 2 มีรายได้ปีละ 40,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 1.2 ล้านบาท) หากสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทขึ้นไป และมีประสบการณ์การทำงานอย่างน้อย 5 ปี ในอุตสาหกรรมเป้าหมาย (เป็นอุตสาหกรรมที่สอดคล้องกับยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี เช่น ยานยนต์สมัยใหม่ อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ ท่องเที่ยวระดับคุณภาพ การเกษตรและเทคโนโลยีชีวภาพ หุ่นยนต์ การบิน การแพทย์ครบวงจร เศรษฐกิจหมุนเวียน ฯลฯ)

ต่างชาติที่ยื่นขอ “วีซ่าระยะยาว” จะได้สิทธิประโยชน์อะไร?

กลุ่มข้อ 1-3 จะได้สิทธิประโยชน์คือ

• สิทธิทำงาน ได้พร้อมกันกับวีซ่า
• ทั้งคู่สมรสและบุตรจะได้วีซ่าผู้ติดตาม
• ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับรายได้ที่มาจากต่างประเทศ

ส่วนกลุ่มข้อ 4 จะได้สิทธิประโยชน์แบบเดียวกับข้อ 1-3 แต่เนื่องจากกลุ่มนี้น่าจะเข้ามาเพื่อทำงานในประเทศไทย มีรายได้ภายในประเทศไทย ทำให้รัฐมีแรงจูงใจทางภาษีคือ ไทยจะคิดภาษีเงินได้เท่ากับภาษีของการจ้างแรงงานในเขต EEC (ปัจจุบันต่างชาติที่มาทำงานระดับบริหารใน EEC จะได้ลดเพดานอัตราภาษีไม่เกิน 17% จากปกติ 35%)

ทั้งนี้ ประเด็นสิทธิการถือครองที่ดินยังค่อนข้างกำกวม เนื่องจากรายงานที่เสนอ ครม. ระบุว่าคนต่างชาติกลุ่มวีซ่าระยะยาวจะมีสิทธิประโยชน์ด้านการถือครองที่ดิน 5 ปีนับตั้งแต่เริ่มบังคับใช้โครงการนี้ แต่ยังไม่ลงรายละเอียดว่าสิทธิส่วนนี้จะเป็นอย่างไร

“อสังหาฯ” ขานรับ ขอปลดล็อกการถือครองที่ดิน

ต่อประเด็นนี้ ผู้บริหารในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมุมมองเชิงบวกกับโครงการวีซ่าระยะยาว โดย “สุพินท์ มีชูชีพ”  ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย จำกัด (JLL) กล่าวว่า โครงการนี้น่าจะช่วยกระตุ้นให้ชาวต่างชาติเข้ามาในไทยมากขึ้น เพราะการขอวีซ่าพำนักจะง่ายขึ้นและอยู่อาศัยได้สะดวกขึ้น จากเดิมต้องรายงานตัวกับสำนักตรวจคนเข้าเมืองทุกๆ 90 วัน แต่การมีวีซ่าตามโครงการนี้ไม่จำเป็นต้องไปรายงานตัว

เช่นเดียวกัน “กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ มีความหวังว่า โครงการวีซ่าระยะยาวจะเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ภาคอสังหาฯ ฟื้นตัว จาก 1 ล้านคนที่เป็นเป้าหมายของรัฐ นอกจากการเช่าที่พักอาศัยแล้ว ขอเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์จากจำนวนนี้ที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ก็จะช่วยภาคธุรกิจนี้ได้

• คอนโดฯ กลางเมืองดัมพ์ราคาปล่อยเช่า 30-40% ลูกค้าต่างชาติลดฮวบจากพิษ COVID-19

สุพินท์กล่าวต่อว่า ประเด็นหนึ่งที่ต้องการร้องขอให้รัฐพิจารณา คือการอนุญาตให้ต่างชาติในโครงการนี้ถือครองที่ดินในหมู่บ้านจัดสรรได้ โดยอาจจะมีเงื่อนไขไม่ให้มีสิทธิออกเสียงในฐานะเจ้าของร่วมเมื่อมีการประชุมลูกบ้าน รวมถึงอนุญาตให้ต่างชาติถือครองห้องชุดในคอนโดฯ ได้เกินสัดส่วน 49% ของโครงการซึ่งเป็นข้อจำกัดเดิม

ข้อร้องขอของสุพินท์เป็นประเด็นที่คนในวงการธุรกิจอสังหาฯ ร้องขอมานาน รวมถึงเคยมีข้อเสนอของ TDRI ในทำนองเดียวกันเมื่อปี 2563 โดยเล็งผลด้านการกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นหลัก

ข้อเสนอของ TDRI มีการชี้แนะว่าการปลดล็อกหรือผ่อนผันเหล่านี้ควรจะมาพร้อมกับการจำกัดวงบ้านหรือคอนโดฯ ที่ต่างชาติซื้อได้มากกว่าเกณฑ์ปกติ ให้ซื้อเฉพาะกลุ่มราคาสูง และอยู่ในทำเลเฉพาะที่รัฐกำหนด เพื่อให้กระทบกลไกราคาบ้าน-คอนโดของคนไทยทั่วไปน้อยลง (อ่านมุมมองของ TDRI ที่นี่ >> https://positioningmag.com/1309568)

“คนจีน” ยังสนใจอสังหาฯ ไทยอยู่

กมลภัทรให้ข้อมูลว่า ชาวต่างชาติเริ่มกลับมาให้ความสนใจอสังหาฯ ไทย วัดจากยอดการเข้าชมเว็บไซต์ดีดีพร็อพเพอร์ตี้เพื่อชมรายการอสังหาฯ ขายของไทย มีการเข้าชมจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น 31% ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2564 เทียบกับปีก่อนหน้า แน่นอนว่า กลุ่มคนต่างชาติที่ต้องการอสังหาฯ ไทยมากที่สุดคือ “ชาวจีน”

ทั้งนี้ อสังหาฯ ไทยถือเป็นตัวเลือกลำดับต้นๆ ของคนจีนในการลงทุนนอกประเทศ อันดับ 1 ที่คนจีนเลือกคือ ญี่ปุ่น (22%) อันดับ 2 ไทย (21%) และอันดับ 3 สหรัฐฯ และ มาเลเซีย (12% เท่ากัน) สาเหตุที่คนจีนชื่นชอบอสังหาฯ ไทยเพราะมีโอกาสได้ผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ย 5% มากกว่าผลตอบแทนในจีนที่ได้เฉลี่ยเพียง 2% และคนจีนยังชื่นชอบวัฒนธรรมไทยเป็นพิเศษ

เมื่อวัดจากกลุ่มราคาอสังหาฯ ที่คนจีนสนใจ พบว่ามีถึง 30% ที่มองหาอสังหาฯ ในราคามากกว่า 10 ล้านบาท สอดคล้องกับแนวคิดของภาครัฐที่ต้องการให้มีกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งเข้ามาลงทุนกระตุ้นเศรษฐกิจ

จากนี้ต้องรอดูเงื่อนไขโดยละเอียดของภาครัฐในการจัดทำโครงการวีซ่าระยะยาวที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ จะเป็นไปตามที่ภาคธุรกิจหวังไว้หรือไม่ รวมถึงรอการเปิดประเทศของไทยที่จะทำให้กลุ่มนักลงทุนเข้ามาชมโครงการจริงได้ในที่สุด

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดข้อมูลจากการสำรวจราคาที่ดินเปล่ากรุงเทพฯ-ปริมณฑลรายไตรมาส พบว่า ณ ไตรมาส 2/64 ราคาที่ดินเปล่าปรับขึ้น 7.8% YoY หรือปรับขึ้น 2.0% QoQ 

อย่างไรก็ตาม จะเห็นได้ว่าการปรับขึ้นชะลอตัวลง ราคาที่ดินเติบโตในระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี (2559-2563) ติดต่อกันมาแล้ว 3 ไตรมาส เริ่มตั้งแต่ไตรมาส 4/63

สะท้อนว่าวิกฤต COVID-19 มีผลทำให้ความต้องการซื้อที่ดินลดลงแล้ว และเจ้าของที่ดินเองมีความต้องการขายสูงขึ้น โดยในระยะต่อไปขึ้นอยู่กับว่าผลกระทบทางเศรษฐกิจจะทำให้เจ้าของที่ดินมีการระบายขายที่ดินออกมามากขึ้นหรือไม่ หากมีซัพพลายสูงขึ้น น่าจะทำให้ราคาที่ดินปรับขึ้นแบบชะลอตัวต่อเนื่อง

บางแค-สาย 4 มาแรงสวนตลาด

ด้านราคาที่ดินเปล่าที่ปรับขึ้นแยกตามทำเลที่มีรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรก ปรับขึ้นในระดับใกล้เคียงกัน แต่ทำเลที่ปรับขึ้นมาแรงสูงสุดคือบริเวณ บางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนต่อขยายในอนาคตของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ล่าสุดปรับขึ้น 29.4% YoY และเป็้นการปรับขึ้นสูงสุดเป็นอันดับ 1 ติดต่อกันมา 3 ไตรมาสแล้ว

• คนไทย “ยืดเวลา” ตัดสินใจซื้อบ้าน ท่ามกลาง COVID-19

สำหรับ 5 อันดับแรกทำเลแนวรถไฟฟ้าที่ราคาที่ดินปรับขึ้นสูงสุด มีดังนี้

อันดับ 1
– สายสีน้ำเงิน บางแค-พุทธมณฑลสาย 4 +29.4%
อันดับ 2
– สายสีทอง ธนบุรี-ประชาธิปก +27.7%
– สายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค +27.7%
– สายสีส้ม ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม +27.7%
– สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี +27.7%
อันดับ 3
– สายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-จตุจักร +27.1%
อันดับ 4
– สายสีแดงเข้ม บางซื่อ-หัวลำโพง +27.0%
อันดับ 5
– สายสีเขียว ช่วงอโศก-บางนา +26.0%

อสังหาริมทรัพย์ไทยยังซบเซา ต้องรอความหวังหลังฉีดวัคซีน “กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ แพลตฟอร์มมาร์เก็ตเพลซซื้อขายอสังหาฯ ในไทยและมาเลเซีย สิงคโปร์ อินโดนีเซีย เปิดเผยข้อมูลอัปเดตตลาดอสังหาฯ ไทยใน 3 ด้าน คือ ราคา ซัพพลาย และดีมานด์

ทั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้เก็บข้อมูลจากในแพลตฟอร์มของตนเอง ซึ่งมีทั้งอสังหาฯ มือหนึ่งและมือสอง มีรายการประกาศหมุนเวียนประมาณ 4-6 หมื่นรายการต่อเดือน และมีผู้เยี่ยมชมมาร์เก็ตเพลซเดือนละ 3.5 ล้านราย

ด้านราคา ไตรมาส 1/64 ดัชนีราคาปรับตัวลงอีกอยู่ที่ 190 จุด ลดลงต่ำสุดในรอบ 15 ไตรมาส หรือเกือบ 4 ปี เทรนด์ราคาเป็นขาลงมาตั้งแต่ไตรมาส 4/62 (ก่อนเกิดการระบาดของ COVID-19) แต่ดัชนีราคาเคยปรับขึ้นได้เล็กน้อยเมื่อไตรมาส 3/63 ช่วงที่การระบาดรอบแรกคลี่คลายแล้ว ก่อนจะกลับตกลงอีกครั้ง

หากแยกเป็นประเภทอสังหาฯ กลุ่มที่ราคาตกมากที่สุดคือ “คอนโดมิเนียม” ราคาลดลง -8% YoY และ -3% QoQ ขณะที่กลุ่มแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ราคาค่อนข้างทรงตัว

ซัพพลายเพิ่มอีก กลุ่ม 1-3 ล้านบาทน่ากังวล

ดัชนีซัพพลายไตรมาส 1/64 เพิ่มเป็น 399 จุด เพิ่มขึ้น 19% YoY หรือ 10% QoQ โดยกมลภัทรให้ความเห็นว่าในภาพรวมยังไม่ถึงจุดที่น่ากังวล และซัพพลายที่เพิ่มอาจเป็นเพราะช่วงก่อนหน้าเกิดการระบาดรอบสาม ดีเวลอปเปอร์หลายรายเริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการตามปกติ จากที่เลื่อนมาจากปี 2563 แต่เชื่อว่าจากนี้บริษัทอสังหาฯ อาจเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่เพราะเห็นเทรนด์ยอดขายที่ช้าลง และสถานการณ์การระบาดที่ยังไม่ดีขึ้น

• LPN เปิดแคมเปญ “ช่วยผ่อนยาว 5 ปี” สะท้อนภาพอสังหาฯ ยังต้องอัดโปรหนักหน่วง?

แบ่งตามประเภทอสังหาฯ กลุ่มแนวราบมีซัพพลายที่เติบโตสูงมาก บ้านเดี่ยวเติบโต 34% YoY หรือ 12% QoQ ทาวน์เฮาส์เติบโต 37% YoY หรือ 12% QoQ ขณะที่กลุ่มคอนโดฯ เติบโตไม่สูงเท่าแต่ยังคงเพิ่มขึ้น 17% YoY หรือ 10% QoQ

ส่วนถ้าแบ่งตามระดับราคา กลุ่มที่ซัพพลายเหลือเป็นสัดส่วนเยอะที่สุดคือกลุ่ม 5-10 ล้านบาท แต่ซัพพลายที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดคือกลุ่มต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 67% YoY อย่างไรก็ตาม เนื่องจากกลุ่มนี้มีซัพพลายค่อนข้างน้อยอยู่แล้วและความต้องการสูง กลุ่มที่น่ากังวลจึงเป็นราคา 1-3 ล้านบาทซึ่งมีสัดส่วนคิดเป็น 23% ของตลาด มีการปรับเพิ่มขึ้นมา 47% YoY โดยที่ความต้องการอาจจะน้อยกว่ากลุ่มราคาอื่น (*วัดจากในดีดีพร็อพเพอร์ตี้ อ่านข้อมูลดีมานด์ต่อด้านล่าง)

ดีมานด์ดีขึ้นแล้ว แต่การตัดสินใจซื้อช้าลง

ในแง่ของความต้องการโดยวัดจากการคลิกเข้าชมรายการนั้นๆ (ไม่ได้สื่อถึงการตัดสินใจซื้อจริง) พบว่า เดือนพฤษภาคม 2564 มีความสนใจสูงขึ้นจากเดือนก่อนหน้าแล้ว สะท้อนให้เห็นว่าผู้ซื้อเริ่มกลับมาสนใจอสังหาฯ แม้ว่าจะยังอยู่ท่ามกลางการระบาด

โดย “กลุ่มราคาที่สนใจซื้อเพิ่มขึ้นมากที่สุด” เทียบกับเดือนก่อน ได้แก่

• น้อยกว่า 1 ล้านบาท (+20%)
• มากกว่า 10 ล้านบาท (+18%)
• 5-10 ล้านบาท (+16%)
• 1-3 ล้านบาท (+12%)
• 3-5 ล้านบาท (+10%)

ส่วน “กลุ่มราคาที่สนใจเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด” เทียบกับเดือนก่อน ได้แก่

• ค่าเช่า 2-3 หมื่นบาทต่อเดือน (+33%)
• ค่าเช่ามากกว่า 3 หมื่นบาทต่อเดือน (+19%)
• ค่าเช่า 1-2 หมื่นบาทต่อเดือน (+7%)
• ค่าเช่าน้อยกว่า 1 หมื่นบาทต่อเดือน (+5%)

กมลภัทรชี้ให้เห็นว่า กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง สามารถจ่ายค่าเช่าได้ 2-3 หมื่นบาทต่อเดือน มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นสูง สวนทางกับอสังหาฯ ราคา 3-5 ล้านบาทที่กลุ่มนี้สามารถซื้อได้ กลับมีความต้องการซื้อต่ำลง สะท้อนภาพว่ากลุ่มลูกค้ารายได้ปานกลางยังมีกำลังซื้อที่จะใช้จ่าย แต่อาจกังวลถึงความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้เลือกจะเช่ามากกว่าลงทุนซื้อ

• คอนโดฯ “ต่ำล้าน” เวิร์กจริง! “เสนาฯ” เปิดเพิ่ม 6 โครงการ ชี้เศรษฐกิจไม่ดีแต่คนยังต้องมีบ้าน

ด้านการตัดสินใจซื้อโดยรวม กมลภัทรระบุด้วยว่าผู้บริโภคมีแนวโน้มตัดสินใจซื้อช้าลง จากเดิมระยะเวลาตั้งแต่เริ่มมีความต้องการซื้อบ้าน ศึกษาโครงการต่างๆ จนถึงตัดสินใจซื้อ มักจะใช้เวลาราว 8 เดือน แต่ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 1-2 ปี เพราะผู้ซื้อไม่มั่นใจกับเศรษฐกิจและฐานะการเงินของตนว่าจะมั่นคงพอหรือไม่

“ภาพรวมทั้งปีของอสังหาฯ น่าจะทรงตัวเท่ากับปีก่อนหรือดีขึ้นเพียงเล็กน้อย” กมลภัทรกล่าว “ไตรมาสสองน่าจะไม่ดีไปกว่านี้ ไตรมาสสามน่าจะยังเหมือนเป็นไข้อยู่ ไตรมาสสี่จะเป็นช่วงที่เราฉีดวัคซีนไปได้มากแล้ว ซึ่งน่าจะทำให้ธุรกิจหลายประเภทฟื้นตัวได้ สำหรับอสังหาฯ อาจจะยังไม่ได้ดีดตัวในไตรมาสสี่ทันที แต่ราคาน่าจะกลับมาได้อย่างน้อยในช่วงปลายปีนี้”

“บ้าน” หรือ “คอนโดฯ” เป็นสินค้าใหญ่ ลงทุนสูง หลายคนอาจเคยกังขาว่าอสังหาฯ จะ “ขายออนไลน์” ได้จริงหรือ แต่พฤติกรรมผู้บริโภคได้เปลี่ยนไปแล้วหลังเกิดโรคระบาดขึ้น “ปิยะ ประยงค์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ช่วงไตรมาสแรกปี 2564 บริษัททำยอดขายได้รวม 6,940 ล้านบาท โต 14% YoY โดยเป็นยอดขายจากออนไลน์ถึง 70%

นอกจากนี้ ยังพบสถิติจาก Google Search ว่า ผู้บริโภคค้นหาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 20% บางโครงการอาจเพิ่มขึ้น 30% เห็นได้ว่าผู้บริโภคมีพฤติกรรมที่เกาะติดกับโลกดิจิทัลสูงขึ้น

“ลูกค้าใช้ดิจิทัลเยอะขึ้นในการศึกษาสินค้า ดังนั้น การให้ข้อมูลในโลกดิจิทัลสำคัญมาก ต้องมีให้อย่างละเอียด ข้อมูลที่ลงต้องครบถ้วน อย่างเทคโนโลยีถ่ายภาพห้องหรือบ้าน 360 องศาจะต้องมี” ปิยะกล่าว

แต่ไม่ใช่ว่าจะตัดการให้ข้อมูลหรือโฆษณาออฟไลน์ได้สิ้นเชิง เพราะถึงแม้ออนไลน์จะมีอิทธิพลมากกับความสนใจหรือการตัดสินใจของลูกค้า แต่สื่อออฟไลน์ยังต้องมี เช่น ป้ายบอกทางไปที่โครงการ เพื่อนำทางลูกค้าไปที่โครงการได้ถูกต้อง

ที่จริงแล้ว แนวโน้มของผู้บริโภคมุ่งมาทางออนไลน์มากขึ้นตั้งแต่ปี 2562 โดยการวิจัยของ Terra BKK พบว่า คนเจนวายนั้นเปิดรับสื่อเกี่ยวกับอสังหาฯ จำพวกรีวิวออนไลน์และงานอีเวนต์มาก ขณะที่เจนซีนั้นเปิดรับสื่อจากทาง YouTube มาก เป็นกลุ่มที่พฤติกรรมเปลี่ยนไปจากเจนเอ็กซ์และเบบี้บูมเมอร์ที่ยังรับสื่อออฟไลน์มากอยู่

เมื่อคนกลุ่มเจนวายจนถึงเจนซี (เกิดหลังจากปี 2523 หรืออายุไม่เกิน 41 ปีในปีนี้) มาเป็นกลุ่มใหญ่ที่ซื้ออสังหาฯ ในปัจจุบัน จึงไม่น่าแปลกใจที่โรคระบาดยิ่งเป็นตัวเร่งให้การใช้ดิจิทัลเข้าหาข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยยิ่งสูงขึ้น

ยอดเข้าชมปกติ แต่ตัดสินใจยากขึ้น

ด้านผลกระทบจาก COVID-19 ระบาดรอบ 3 ปิยะกล่าวว่า ค่อนข้างน่าแปลกใจที่ยอดเข้าชมโครงการไม่ตกลง ยังมีลูกค้าเข้าชมปกติ

แต่ที่ต้องจับตาคือ “การตัดสินใจซื้อ” จากเดิมโดยเฉลี่ยจะมีผู้เข้าชมโครงการที่ตัดสินใจซื้อ 1 คนจากผู้เข้าชม 4 คน ขณะนี้เพิ่มเป็น 1 ใน 5 หรือ 6 คนแล้วแต่โครงการ เห็นได้ว่าผู้ซื้อตัดสินใจยากขึ้น และทำให้ยอดขายไตรมาส 2/64 ของพฤกษาอยู่ที่ราวๆ 80-90% ของยอดปกติที่ควรทำได้

สำหรับเซ็กเมนต์ที่มองว่ายังไปได้ดี ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท, บ้านเดี่ยวราคา 5-15 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมราคา 2-5 ล้านบาท เพราะสินค้ากลุ่มนี้จะจับลูกค้ารายได้ 30,000-100,000 บาทต่อเดือน ซึ่งยังได้รับผลกระทบเศรษฐกิจน้อยกว่าผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่านี้ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ 50,000-100,000 บาทต่อเดือน ถือว่าขายดีมาก

ไม่ปรับเป้า เชื่อตลาดยังโตได้ 5%

ผู้สื่อข่าวถามถึงผลกระทบจาก COVID-19 รอบ 3 จะทำให้พฤกษาปรับเป้าหรือไม่ ต่อประเด็นนี้ ปิยะยังยืนยันว่าไม่มีการปรับเป้าใดๆ ทั้งการเปิดตัวโครงการยังคงไว้ที่ 29 โครงการเช่นเดิม และเป้าหมายยอดขาย-รายได้ยังเท่าที่ประกาศเมื่อต้นปี

เนื่องจากมองว่า สถานการณ์เศรษฐกิจได้ผ่านจุดต่ำสุดในปี 2563 มาแล้ว เชื่อว่าตลาดรวมอสังหาฯ เองก็น่าจะโตจากปีก่อนได้อย่างน้อย 5% ขึ้นอยู่กับความเร็วในการกระจายวัคซีนและฟื้นฟูกิจกรรมเศรษฐกิจด้วย โดยดูจากโมเมนตัมไตรมาสแรกก่อนเกิดโรคระบาด ตลาดอสังหาฯ รวมทำยอดขายไป 7.39 หมื่นล้านบาท โต 32% YoY สะท้อนให้เห็นสัญญาณที่ดี

• “รพ.วิมุต” เตรียมเปิดจองวัคซีน Moderna เร็วๆ นี้ คาดล็อตแรกเริ่มเข้าไทยตุลา’64

พฤกษายังรายงานผลประกอบการไตรมาส 1/2564 ทำรายได้ไป 6,888 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย -4% YoY และกำไรสุทธิ 606 ล้านบาท ลดลงแรง -34% YoY เนื่องจากไตรมาสแรกยังใช้กลยุทธ์ลดราคาโปรโมชันเพื่อล้างสต็อกอยู่ เช่น โปรโมชันอยู่ฟรี 36 เดือน ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ

ไนท์แฟรงค์ บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ รายงานดัชนีราคา “บ้านหรู” ไตรมาส 1/2021 พบว่า ราคาบ้านหรูทั่วโลกปรับขึ้นเฉลี่ย 4.6% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน จาก 46 เมืองที่ทำการสำรวจ พบว่ามี 67% ที่ราคาบ้านหรูเติบโตขึ้น ส่วนที่เหลือไม่เติบโต (*นิยามอสังหาฯ ระดับไพรม์หรือบ้านหรูของไนท์แฟรงค์ หมายถึง บ้านที่มีมูลค่าสูงในระดับ Top 5% ของตลาด)

โดยในไตรมาสที่ผ่านมามี 11 เมืองที่ราคาบ้านหรูโตแบบ “ดับเบิล ดิจิต” ที่น่าสนใจคือ Top 3 ของเมืองที่ราคาบ้านหรูเติบโตมากที่สุดล้วนเป็นเมืองใหญ่ในจีน ได้แก่ “เสิ่นเจิ้น” (+18.9%) “เซี่ยงไฮ้” (+16.3%) และ “กวางโจว” (+16.2%)

เมืองอื่นๆ ในระดับ Top 10 ที่ราคาบ้านหรูเติบโตสูง ได้แก่ แวนคูเวอร์ (+15.2%) โซล (+14.8%) เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก (+13.4%) ลอสแอนเจลิส (+12.6%) มอสโคว (+12.4%) ไทเป (+12.2%) และไมอามี (+10.2%)

เมื่อไปดูท้ายตารางพบว่า หลายเมืองที่เป็นมหานครดั้งเดิมของโลก ราคาบ้านหรูในเมืองเหล่านี้เข้าสู่ช่วงติดลบ เช่น นิวยอร์ก (-5.8%) ปารีส (-3.7%) ดูไบ (-3.6%) ลอนดอน (-3.5%) ฮ่องกง (-3.1%) โดยเมืองเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นเมืองที่มีราคาอสังหาฯ แพงที่สุดของโลก เช่น ฮ่องกง แพงเป็นอันดับ 2, ลอนดอน อันดับ 3, นิวยอร์ก อันดับ 4 หรือ ปารีส อยู่ในอันดับ 7

ทั้งนี้ สำหรับกรุงเทพฯ อยู่ในครึ่งล่างของตาราง เนื่องจากราคาบ้านหรูติดลบ -2.4% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน

• “เอ็นริช” เปิดบ้านหรูแนวใหม่รับกำลังซื้อฟื้น ยกพื้นที่สวนไว้ชั้น 2 – สไตล์จัดบ้านแบบ “คอนมาริ”

ไนท์แฟรงค์ระบุว่า 3 เมืองใหญ่ของจีน ราคาอสังหาฯ เติบโตได้ดีเพราะแรงจูงใจจากเศรษฐกิจที่กำลังเป็นขาขึ้นหลังฟื้นตัวจาก COVID-19 ได้ก่อนใคร และมาจากการลงทุนในเมืองเหล่านี้ของรัฐบาลจีน ส่งเสริมให้นักลงทุนต้องการซื้ออสังหาฯ โดยเฉพาะเมืองเสิ่นเจิ้นและกวางโจวซึ่งอยู่ในเขต Greater Bay Area ของประเทศจีน

ส่วนเมืองที่ราคาอสังหาฯ ติดลบนั้น เกิดขึ้นจากหลายเหตุผลแตกต่างกันไป เช่น ผ่านการล็อกดาวน์หลายครั้ง มีซัพพลายล้นตลาด ไปจนถึงนโยบายด้านภาษีที่ปรับสูงขึ้น แต่ไนท์แฟรงค์คาดว่าราคาน่าจะปรับดีขึ้นได้ในช่วงครึ่งปีหลัง 2021 เมื่อการเดินทางทั่วโลกเริ่มสะดวกขึ้น

• ชมภาพว่าที่ “ตึกสูง” อันดับ 3 ของ “เสิ่นเจิ้น” ฮับการเงินดีไซน์ล้ำจากบริษัท “ซาฮา ฮาดิด”

สำนักข่าว South China Morning Post รายงานถึงประเด็นนี้ว่า เสิ่นเจิ้นเคยเป็นเพียงหมู่บ้านชาวประมงธรรมดาเมื่อ 4 ทศวรรษก่อน แต่ปัจจุบันเสิ่นเจิ้นคือที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของบริษัทที่ใหญ่ที่สุดของจีนหลายแห่ง เช่น Tencent, Huawei, Ping An Group และ DJI

หลังการปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็ว ปัจจุบันราคาบ้านหรูของเสิ่นเจิ้นตกราคาเฉลี่ย 100,000 หยวนต่อตร.ม. (ประมาณ 483,000 บาทต่อตร.ม.) บ้านลักชัวรีในเสิ่นเจิ้นมักจะมีขนาด 200 ตร.ม.ขึ้นไป เท่ากับตกยูนิตละประมาณ 20 ล้านหยวน (ประมาณ 96.6 ล้านบาท)

“เศรษฐา ทวีสิน” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) แถลงผลประกอบการปี 2563 และเป้าหมายปี 2564 ระบุปีที่ผ่านมาเป็นปีที่สาหัสทางเศรษฐกิจ โดยจีดีพีไทยติดลบถึง -6.6% เกือบจะเท่ากับช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อกว่า 20 ปีก่อน

อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์ของแสนสิริทำให้บริษัทสามารถปรับตัวและทำยอดขายได้เหนือความคาดหมาย โดยใช้กลยุทธ์ 3 ข้อหลัก คือ Speed to Market – ปรับตัวเร็วให้เหมาะกับสภาพตลาด, Customer Centric – ใช้มุมมองลูกค้าเป็นที่ตั้ง นำมาสู่การอัดโปรโมชันผ่อนให้ 24 เดือนแก้ความกังวลใจของลูกค้าในสภาพเศรษฐกิจฝืด ซึ่งยังใช้ต่อเนื่องถึงไตรมาส 1 ปีนี้ และ Cash Flow – เน้นการขายและโอนเพื่อนำกระแสเงินสดเข้าสู่บริษัท

“สรุปผลประกอบการปี 2563 ของแสนสิริ”
– เปิดตัวทั้งหมด 12 โครงการ มูลค่ารวม 15,000 ล้านบาท
– ยอดขาย 35,000 ล้านบาท เติบโต 67%
– รับรู้รายได้ 45,000 ล้านบาท เติบโต 45%

ตั้งเป้าตามสภาวะตลาด กำลังซื้อยังไม่กลับมา

สำหรับปี 2564 เศรษฐาวิเคราะห์ว่าตลาดยังมีความไม่แน่นอนสูงมาก เนื่องจาก COVID-19 ยังเป็นปัจจัยสำคัญ แม้ประเทศไทยจะมีความแข็งแกร่งทางสาธารณสุข แต่การระบาดเกิดขึ้นได้เสมอและมีผลต่อเศรษฐกิจ ขณะที่วัคซีนก็ยังเป็นที่ถกเถียงถึงประสิทธิภาพและการกระจายวัคซีนให้ทั่วถึง ทำให้เชื่อว่ากำลังซื้อคนไทยจะยังไม่ฟื้นกลับมาดีได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

“2564 ไม่มีใครกล้าพูดแน่ว่าเศรษฐกิจจะดีกว่าปีที่แล้ว” เศรษฐากล่าว “แต่เรายังเชื่อว่าจะเป็นปีแห่งความหวัง”

“สรุปแผนการดำเนินงานปี 2564 ของแสนสิริ”
– เปิดตัวทั้งหมด 24 โครงการ มูลค่ารวม 26,000 ล้านบาท
– เป้ายอดขาย 26,000 ล้านบาท
– เป้ารับรู้รายได้ 27,000 ล้านบาท

จะเห็นได้ว่า แสนสิริมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อน แต่มีการลดเป้ายอดขายและรับรู้รายได้ต่ำกว่าที่ทำได้ปีก่อน ประเด็นนี้เศรษฐาอธิบายว่า เป็นเพราะปีก่อนตัวเลขที่ทำได้ถือว่าเหนือความคาดหมายไปมาก แต่ปีนี้แสนสิริยังมองตลาดตามความเป็นจริง ยืนยันไม่ได้ผ่อนคันเร่ง แต่เป็นการจัดสมดุล และจะไม่โหมเปิดตัวมากจนเกินไป

75% ของพอร์ตบุกตลาดกลาง-ล่าง

เจาะแผนแสนสิริปีนี้ 24 โครงการ 26,700 ล้านบาท จะแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 19 โครงการ มูลค่า 21,900 ล้านบาท และโครงการแนวสูง 5 โครงการ มูลค่ารวม 4,100 ล้านบาท

และถ้าแบ่งตามระดับราคา จะแบ่งเป็นกลุ่ม “ราคาเข้าถึงได้” 75% ถัดมาเป็นกลุ่ม “ระดับกลาง” 23% ส่วนกลุ่ม “พรีเมียม” ปีนี้จะลดเหลือ 2% เท่านั้น

กลุ่มราคาเข้าถึงได้ของแสนสิรินั้น ที่น่าสนใจจะเป็นคอนโดฯ แบรนด์ใหม่ราคาเริ่ม 1 ล้านต้นๆ ซึ่งบริษัทไม่ได้พัฒนามานานเกือบสิบปี มีทำเลที่แน่ชัดแล้วคือ ม.เกษตรศาสตร์, รามคำแหง, รัชดาฯ และบางนา

ส่วนตลาดแนวราบในกลุ่มราคานี้ จะนำโดยแบรนด์ “อณาสิริ” ซึ่งเป็นสินค้าบ้านแฝด-บ้านเดี่ยวราคาเริ่ม 2-6 ล้านบาท และแบรนด์ “สิริ เพลส” ซึ่งเป็นทาวน์โฮมราคาเริ่มต้น 2-4 ล้านบาท

การเข้าสู่ตลาดแมส ซึ่งพลิกโฉมจากที่แสนสิริเคยโหมตลาดกลุ่มกลางถึงพรีเมียมเป็นหลัก ต้องยอมรับกับปัจจัยลบที่ตามมาด้วยคือ ผู้บริโภคกลุ่มนี้จะมีอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง เศรษฐาระบุว่าปีก่อนสูงถึง 30% และปีนี้น่าจะสูงขึ้นอีกตามภาวะเศรษฐกิจ แต่ที่น่าสนใจเพราะช่วงนี้ “เรียลดีมานด์” คนที่อยากมีบ้านจริงๆ ก็คือคนกลุ่มนี้ ดังนั้นก็เป็นโจทย์ให้บริษัทต้องดูแลให้คำปรึกษาทางการเงินลูกค้า ถ้าลูกค้าต้องไปจัดการภาระหนี้ก่อน 6 เดือน บริษัทก็ต้องสร้างสัมพันธ์ไม่ให้ขาดและให้ลูกค้ากลับมาซื้อ

นอกจากจะทำสินค้าเกาะกลุ่มตลาดกลาง-ล่างปีนี้แสนสิริยังปรับกลยุทธ์โครงการใหม่ เน้นทำโครงการขนาดเล็ก เช่น บ้านเดี่ยวเนื้อที่โครงการรวม 25 ไร่ จำนวน 100 ยูนิต หรือทาวน์เฮาส์เนื้อที่โครงการรวม 15 ไร่ จำนวน 100-150 ยูนิต จากแต่เดิมจะมองหาที่ดินใหญ่ 50 ไร่ขึ้นไป เพราะต้องการให้โครงการปิดการขายได้เร็วขายหมดภายใน 1-2 ปี จากปกติใช้เวลาขาย 4-5 ปี เพื่อหมุนรอบกระแสเงินสดเข้าบริษัทได้เร็วกว่า

เปิดกว้างรับดีล “ซื้อโครงการ” จากรายกลาง-เล็ก

อีกหนึ่งกลยุทธ์ของปีนี้ แสนสิริเปิดประตูต้อนรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลาง-เล็กที่ต้องการจะขายสินทรัพย์/โครงการซึ่งไม่ต้องการดำเนินธุรกิจต่อแล้ว แสนสิริจะรับซื้อเพื่อนำมาพัฒนาต่อ

“วิธีนี้จะทำให้โครงการไม่กลายเป็นหนี้เสีย และทำให้บริษัทเล็กไม่ต้องปิดตัวเพราะมีโครงการค้าง” เศรษฐากล่าว “จริงๆ ไม่ได้มองว่าเป็นการเข้าไปช่วยเหลืออย่างเดียว เพราะอีกมุมหนึ่งก็เป็นวิน-วินเกม เขาอาจจะอยากขายเพื่อปรับกลยุทธ์บริษัทก็ได้”

• บุกหนักปี’64! “โนเบิล” ขึ้น 11 โครงการ 4.5 หมื่นล้าน จับมือ BTS เปิดกรุที่ดินสามมุมเมือง
• “โกลเด้นแลนด์” เปลี่ยนชื่อเป็น “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม” ใช้แบรนด์เดิมวางเป้าขึ้น Top 3

โดยเศรษฐาย้ำว่าไม่ใช่การเทกโอเวอร์ทั้งบริษัทแต่รับพิจารณาเป็นโครงการๆ ไป หรือเป็นที่ดินเปล่าในพอร์ตก็ได้ ทั้งนี้ ไม่ระบุงบลงทุนสำหรับซื้อโครงการโดยเฉพาะ แต่ปีนี้แสนสิริตั้งงบซื้อที่ดินไว้แล้ว 5,000-7,000 ล้านบาท

จี้รัฐออกนโยบายหยอดน้ำมันอสังหาฯ

ปิดท้ายมุมมองต่อภาครัฐ เศรษฐามองว่าอสังหาฯ เป็นภาคธุรกิจที่มี Multiplier Effect เป็นตัวคูณไปสู่อุตสาหกรรมอื่น (เช่น รับเหมาก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์) ดังนั้น มองว่ารัฐสามารถสนับสนุนได้ด้วยมาตรการที่ไม่ต้องลงทุน เช่น

– ผ่อนปรนมาตรการความเข้มงวดอัตรา LTV ที่ไม่มีความจำเป็นแล้ว
– ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ การลดดอกเบี้ย 0.5% จะช่วยแบ่งเบาภาระหนี้ให้ประชาชนมีเงินในกระเป๋ามากขึ้น
– อนุญาตให้ต่างชาติเช่าอสังหาฯ นาน 99 ปี เพื่อดึงดูดให้ชาวต่างชาติสนใจซื้อมากขึ้น

โดยเฉพาะมาตรการเข้มงวดอัตรา LTV เป็นมาตรการที่ใช้มาตั้งแต่ไตรมาส 2/62 เกิดขึ้นในช่วงนั้นเพื่อสกัดการเก็งกำไรในภาคอสังหาฯ ซึ่งมีนักเก็งกำไรกู้ลงทุนห้องชุดจำนวนมากจนรัฐเกรงว่าจะเกิดหนี้เสีย นำมาสู่การขันน็อตอัตรา LTV สินเชื่อบ้านให้เข้มงวดมากขึ้น แต่ปัจจุบันมาตรการนี้ทำให้คนที่ต้องการมีบ้านของตัวเองเข้าถึงสินเชื่อยาก

“ตอนนั้นต้องการสกัดการเก็งกำไร แต่วันนี้มีใครมีเงินไปเก็งกำไรบ้าง” เศรษฐากล่าว “เราได้เสนอรัฐไปหลายครั้งแล้ว และยังคอยคำตอบอยู่ ถ้าให้เลือกมาตรการไหนก่อนก็คงเป็นยกเลิกมาตรการ LTV เพราะรัฐไม่ต้องใช้งบ และไม่มีประโยชน์แล้วในเวลานี้”

ชลบุรี

ชลบุรี อีกหนึ่งจังหวัดท่องเที่ยวที่เริ่มฟื้นตัวขึ้นอีกครั้งหลังจากคลายล็อกดาวน์ ซึ่งได้อานิสงส์จากการท่องเที่ยวที่เริ่มกลับมาดีขึ้น อีกทั้งยังมีโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่กลับมาเดินหน้าอีกครั้ง รวมไปถึงการพัฒนาระบบคมนาคมและนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ แต่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 ดัชนีอุปทานและราคาอสังหาฯ กลับปรับลดลงอย่างมากจากไตรมาสก่อน คาดว่าเป็นผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ระลอกใหม่ ทำให้ชลบุรีกลายเป็นหนึ่งในพื้นที่ควบคุมสูงสุดและเข้มงวด

ดัชนีราคาอสังหาฯ ในภาพรวมลดลง -10% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 จากที่เคยเพิ่มขึ้น 5% ในไตรมาสก่อนหน้า โดยเกือบทุกทำเลมีดัชนีราคาลดลง ยกเว้นอำเภอเมืองชลบุรี ดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% และอำเภอศรีราชาเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน ส่วนดัชนีอุปทานลดลงอย่างมากถึง -70% จากไตรมาสก่อน โดยอุปทานส่วนใหญ่ถึง 70% อยู่ในอำเภอบางละมุง รูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนมากที่สุด ได้แก่ คอนโดฯ มีจำนวนถึง 64% ของอุปทานทั้งหมดในจังหวัด ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางละมุงเช่นกัน

หากแบ่งจำนวนอุปทานตามระดับราคา พบว่า ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดฯ และทาวน์เฮาส์ส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวอยู่ที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท

เชียงใหม่

แม้จะมีสัญญาณดีขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2563 ซึ่งตลาดอสังหาฯ ได้อานิสงส์จากภาคการท่องเที่ยวที่เริ่มกลับมาดีขึ้น แต่จากการแพร่ระบาดของ COVID-19 พบว่า ดัชนีราคาอสังหาฯ ในภาพรวมลดลง -7% จากไตรมาสก่อน โดยดัชนีราคาลดลงทุกรูปแบบที่อยู่อาศัยในเกือบทุกทำเล เช่น อำเภอเมืองเชียงใหม่ลดลง -3% และลดลงมากที่สุดในอำเภอพร้าว ลดลงถึง -35% ยกเว้นในอำเภอแม่แตง และอำเภอแม่วัง เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 23% และ 22% ตามลำดับ

ขณะที่ดัชนีอุปทานมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 8% จากไตรมาสก่อน โดย 43% อยู่ในอำเภอเมืองเชียงใหม่ รูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนมากที่สุดในเชียงใหม่คือ บ้านเดี่ยว มีจำนวนถึง 66% ของอุปทานทั้งหมดในจังหวัด ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองเชียงใหม่ และอำเภอสันทราย ทั้งนี้ หากแบ่งจำนวนอุปทานตามระดับราคา พบว่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาท โดยคอนโดฯ บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาททั้งหมด

ภูเก็ต

ตลาดอสังหาฯ ในภูเก็ตเริ่มกลับมาส่งสัญญาณฟื้นตัวอีกครั้งหลังคลายล็อกดาวน์ พร้อมทั้งได้แรงหนุนที่ดีจากการท่องเที่ยวของคนไทยที่เลือกเดินทางมาภูเก็ตมากขึ้นในช่วงที่ปิดประเทศ รวมถึงสัญญาณของภาครัฐที่เปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเข้ามาในภูเก็ตได้อีกครั้ง แม้จะมีจำนวนไม่มากนัก แต่ก็ยังเป็นสัญญาณที่ดี ซึ่งล้วนส่งผลให้มีการเติบโตในตลาดอสังหาฯ อีกครั้ง

อย่างไรก็ตาม ภูเก็ตนั้นได้รับผลกระทบไม่มากนักจากการระบาดระลอกใหม่ เนื่องจากยังมีจำนวนผู้ติดเชื้อไม่มากนัก ขณะที่ดัชนีราคาอสังหาฯ ในภาพรวมยังคงเพิ่มขึ้น 5% จากไตรมาสก่อน ซึ่งเพิ่มขึ้นมาจากบ้านเดี่ยวที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นถึง 3% และคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 5% จากไตรมาสก่อน สะท้อนให้เห็นความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีทิศทางเติบโต

ในขณะที่ดัชนีอุปทานเพิ่มขึ้นถึง 18% จากไตรมาสก่อนเช่นกัน โดยอยู่ในอำเภอกะทู้ อำเภอเมืองภูเก็ต และอำเภอถลางในสัดส่วนที่เท่า ๆ กัน รูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนมากที่สุดในภูเก็ตคือ คอนโดมิเนียม คิดเป็นสัดส่วน 56% ของอุปทานทั้งหมดในจังหวัด ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอกะทู้ และเมื่อพิจารณาจำนวนอุปทานตามระดับราคา พบว่า ส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ และบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท

“การแพร่ระบาดของโควิดระลอกใหม่เป็นอีกแปรสำคัญที่ส่งผลต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ จากที่เคยคาดการณ์ว่าจะเป็นปีปรับสมดุลของตลาดอสังหาฯ ทั้งในแง่ของราคาและอุปทาน และจะฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี แต่การแพร่ระบาดระลอกใหม่อาจส่งผลให้ต้องใช้ระยะเวลาปรับตัวนานขึ้น แม้ตอนนี้จะยังไม่สามารถประเมินผลกระทบได้ชัดเจนเนื่องจากระยะเวลาที่สั้นเกินไป แต่เชื่อว่าจากประสบการณ์ในปีที่ผ่านมา และการที่วัคซีนที่กำลังจะเข้าไทยเร็ว ๆ นี้ น่าจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่จะช่วยให้ข้ามผ่านวิกฤติครั้งนี้ไปได้” นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าว

รู้จัก นิชิกาวะ แอร์

นิชิกาวะ แอร์เริ่มก่อตั้งตั้งแต่ปี 1566 ปัจจุบันได้บริหารงานโดยทายาทเจนเนอรเชั่นที่ 3 แล้ว ในตอนแรกนิชิกาวะได้เริ่มจากผลิตสินค้ามุ้งกันยุง และฟูตอง แต่เมื่อยุคสมัยผ่านไป จึงได้คิดค้นนวัตกรรมที่นอน จนได้เป็นแบรนด์เครื่องนอนแบบฟูกลมเบอร์ 1 ของญี่ปุ่น

จุดเด่นของนิชิกาวะ แอร์ เป็นที่นอนผลิตจากวัสดุโฟมยูรีเทนคุณภาพ มี ‘ปุ่ม’ มากถึง 1,860 ปุ่ม ซึ่งจะช่วยโอบรับสรีระ ลดการกดทับ ทำให้เกิดการไหลเวียดเลือดที่ดีขึ้น เป็นเทคโนโลยีที่ท่านอนใกล้เคียงกับท่ายืนทำให้นอนหลับได้สบายมากยิ่งขึ้น มีน้ำหนักเบา เครื่องย้ายได้ง่าย สามารถวางทับบนที่นอนเก่าได้โดยไม่ต้องเปลี่ยนอีกด้วย

กลุ่มสินค้าของ นิชิกาวะ แอร์ แบ่งออกเป็นชุดที่นอนนิชิกาวะ แอร์มีขนาดตั้งแต่ 3-6 ฟุต ทั้งแบบใช้ในบ้าน และแบบกลางแจ้ง โดยราคาเริ่มต้นที่ 31,300 – 190,000 บาท ส่วนหมอนก็มีให้เลือกแบบทั่วไปและที่สั่งทำตามความต้องการ รวมถึงหมอนรองคอราคาเริ่มต้นที่ 6,000 – 13,600 บาท นอกจากนี้ยังมี เบาะรองนั่ง ราคาเริ่มต้น 3,300 – 7,900 บาท

ด้วยราคาสุดแรง เริ่มต้นที่ 3 หมื่นบาท ไปจนถึงราคาเหยียบแสน แต่ต้องบอกว่าตลาดที่นอนกลุ่มพรีเมี่ยมกำลังเติบโตเฉลี่ย 7-8% เพราะคนไทยหลายคนเริ่มให้ความสำคัญกับสุขภาพมากขึ้น ก็มีกลุ่มลูกค้าที่ยอมจ่าย เพื่อแลกกับที่นอนดีๆ ทำให้เป็นโอกาสสำคัญที่นิชิกาวะ แอร์ตัดสินใจบุกตลาดหนักมากขึ้นในปีนี้ อย่างไรก็ตาม ในตลาดนี้ก็มีคู่เเข่งจำนวนมากเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็น Omazz, sealy และ Tempor ซึ่งเเต่ละแบรนด์ก็จะมีจุดเด่นที่แตกต่างกันไป

นำร่องทำตลาด 2 ปี

จริงๆ แล้วนิชิกาวะ แอร์ได้เข้ามาทำตลาดในไทยได้ราวๆ 2 ปี นำเข้า และจัดจำหน่ายโดยกลุ่มบริษัทโตโยต้า ทูโช (ไทยแลนด์) หรือ TTTC ซึ่งดูธุรกิจใน 4 ส่วนหลัก คือ 1. การจัดงาน โตโยสึ เจแปน เฟสติวัล และการทำ Business Matching 2. ลงทุนในสตาร์ทอัพ อย่างโตโยสึ ดีเอ็กซ์ ที่ให้บริการ Flare Application 3. Well -Being และ 4. นำเข้าสินค้ามาจัดจำหน่าย

ในปีนี้ TTTC ต้องการเน้นที่จะเจาะกลุ่มไลฟ์สไตล์มากขึ้น จึงได้ก่อตั้ง บริษัท โตโยสึ แอล แอนด์ ซี (ไทยแลนด์) จำกัด เพิ่งเริมก่อตั้งเมื่อเดือนเมษายน 2020 ที่ผ่ามานี้เอง ขึ้นมาเพื่อนำเข้าและจัดจำหน่ายสินค้าโดยเฉพาะ ดังนั้น แบรนด์เครื่องนอนนิชิกาวะ แอร์จึงถูกนำเข้ามาในนามของบริษัท โตโยสึ แอล แอนด์ ซี (ไทยแลนด์) จากเดิมที่นำเข้ามาในนาม TTTC

ขยายโชว์รูมอีกแห่ง เจาะตลาดคนทำงาน และ B2B

โนบุฟุมิ มิอุระ ประธานกรรมการบริษัท โตโยสึ แอล แอนด์ ซี (ไทยแลนด์) จำกัด กล่าวว่า โพซิชั่นของแบรนด์นิชิกาวะ แอร์จะอยู่ในกลุ่มพรีเมียม โดยได้เปิดช้อปแห่งแรกที่ห้างสรรพสินค้า “สยามทาคาชิมายา” ไอคอนสยาม เป็นห้างฯ สัญชาติญี่ปุ่น เมื่อเดือนมีนาคม 2019 ในตอนแรกเป็นการจับตลาดกลุ่มคนมีกำลังซื้อ กลุ่มไฮโซ กลุ่มคนพักอาศัยทั่วไปที่มีการซื้อบ้านพักใหม่

แต่ในปัจจุบันพบว่าคนไทยให้ความสำคัญกับที่นอนเพื่อสุขภาพมากขึ้น จึงได้ขยายโชว์รูมอีกหนึ่งแห่งที่สำนักงานบริษัท โตโยต้า ทูโชว์ (ไทยแลนด์) จำกัด เพื่อให้พนักงานออฟฟิศ และผู้อาศัยในบริเวณใกล้เคียงได้เข้ามาทดลองใช้ โดยหวังให้เกิดกระแสปากต่อปาก เป็นการขยายการทำการตลาดด้วย พร้อมกับมีทีม ‘โฮมเซลล์’ โดยจะมีทีมเซลล์ไปตามบ้านลูกค้า พร้อมกับนำชุดนอนให้ทดลองใช้ฟรี 3 วัน เพื่อให้ได้ทดลองใช้จริง

ในส่วนของกลุ่มธุรกิจ B2B นิชิกาวะ แอร์ จะรุกในส่วนของกลุ่มท่องเที่ยว, โรงแรม, โรงพยาบาล โครงการอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทที่ทำ Loyalty Program สะสมแต้มแลกของรางวัล โดยปัจจุบันบริษัทมีลูกค้า B2B แล้ว 2 ราย คือ รถไฟสาย Eastern & Oriental Express และโรงแรมหรูแบรนด์ไทยอีก 1 แห่ง

“ในกลุ่มพรีเมียมนี้มีคู่แข่งเยอะมาก แต่ละรายก็มีจุดเด่นที่แตกต่างกันในการนำเสนอให้กับลูกค้า โดยเราจะเน้นที่ด้านสุขภาพ ที่ผ่านมามีการสนับสนุนเป็นสปอนเซอร์ให้กับทีมฟุตบอล เพื่อให้เห็นภาพการฟื้นฟูร่างกายที่ชัดเจน หรืออย่างผู้ป่วยติดเตียงก็นำสินค้าเราไปใช้ ซึ่งช่วยลดอาการแผลกดทับได้ด้วย” อนุษฐา เชาว์วิศิษฐ ผู้อำนวยการ บริษัท โตโยสึ แอล แอนด์ ซี (ไทยแลนด์) จำกัด กล่าวเสริม

ภายในสิ้นปี บริษัทตั้งเป้ายอดขายที่ 20 ล้านบาท จากปีที่ผ่านมามีรายได้ 15 ล้านบาท และต้องการปรับสัดส่วนรายได้จาก B2C 80% เหลือ 60% ส่วน B2B 20% เป็น 40% และเติบโต 100% ใน 3 ปี 

ขณะที่ภาพรวมของบริษัททั้งหมด ตั้งเป้าทำรายได้ 50 ล้านบาทในปีนี้ โดยจะเน้นที่การลงทุนในกลุ่มสตาร์ทอัพเป็นหลัก รวมถึงนำเข้าแบรนด์สินค้าจากญี่ปุ่นเข้ามาจำหน่ายเพิ่มเติมอย่างน้อย 1 แบรนด์ในปีหน้า ขณะที่ส่วนของการจัดงานโตโยสึ เจแปน เฟสติวัลต้องพักไปก่อนเพราะ COVID-19

ปัจจุบัน ตลาดเครื่องนอนมีการเติบโตต่อเนื่อง 5-7% โดยแบ่งเป็นกลุ่มระดับล่างราคาต่ำกว่า 7,000 บาท มีสัดส่วน 50% โดยกลุ่มนี้ไม่เติบโต เนื่องจากมีการเเข่งขันราคารุนแรง กลุ่มระดับกลางราคาตั้งแต่ 7,000-20,000 บาท มีสัดส่วน 30% เติบโต 10% และกลุ่มพรีเมียมราคาตั้งแต่ 20,000 บาทขึ้นไป มีสัดส่วน 20% เติบโต 7-8%