เมื่อแบรนด์ที่มียังไม่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้า ทำให้ต้องเปิดคอนโดฯ รูปแบบใหม่ๆ “กนกอร หลิมกำเนิด” หัวหน้าคณะผู้บริหารด้านพัฒนาทรัพย์สินแนวสูง บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดตัวโครงการใหม่และแบรนด์ใหม่ของบริษัท “Reference สาทร-วงเวียนใหญ่” มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท บนที่ดิน 3 ไร่ ใน ซ.กรุงธนบุรี 2 ระยะ 130 เมตรจาก BTS สถานีวงเวียนใหญ่

โดยแบ่งออกเป็น 2 อาคาร สูง 32 ชั้น และ 51 ชั้น จำนวนยูนิตรวม 815 ยูนิต ห้องชุดแบบสตูดิโอจนถึง 2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 24 ตร.ม. ราคาเริ่ม 3.29 ล้านบาทแบบฟูลลี่เฟอร์นิช หรือเฉลี่ย 140,000 บาทต่อตร.ม. เตรียมเปิดขาย 28 พ.ค. 2565

กนกอรกล่าวว่า คาดหวังปีนี้จะได้ยอดขายจากโครงการนี้อย่างน้อย 1,200 ล้านบาท โดยคาดว่าจะมีกลุ่มซื้ออยู่เอง 70% และกลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่า 30%

แบรนด์ใหม่เพื่อคน “เจนวาย”

กนกอรกล่าวว่า บริษัทเลือกเปิดแบรนด์ใหม่ขึ้นมาเพราะมองถึงกลุ่มลูกค้ากลุ่มใหญ่ในปัจจุบันคือกลุ่ม “เจนวาย” คนวัย 28-40 ปีในขณะนี้ เป็นคนวัยที่มีกำลังซื้อสูง เพราะพ้นวัยทำงานในช่วง Entry Level แล้ว และบางส่วนเริ่มสร้างครอบครัว แต่คนกลุ่มนี้มีความต้องการเฉพาะเจาะจงของตนเอง

จากการหาอินไซต์ของคนเจนวาย SC พบว่ามี 4 เรื่องหลักที่จะนำมาใช้ในโครงการนี้คือ 1)YOLO-You only live once เป็นคนชอบทำกิจกรรมต่างๆ เช่น ทานอาหาร Fine-dining, เดินทางท่องเที่ยว 2)Go Green รักษ์สิ่งแวดล้อม 3)ชื่นชอบการลงทุน 4)Tech savvy เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยี

การออกแบบโครงการ Reference สาทร-วงเวียนใหญ่ จึงเป็น ‘Design Condo’ ที่สะท้อนรสนิยมผู้อยู่อาศัย และมีส่วนกลางที่เป็นไปตามไลฟ์สไตล์ เช่น แปลงปลูกผัก, ระบบแยกขยะพร้อมเครื่องย่อยเศษอาหารเพื่อทำปุ๋ย, เมื่อโครงการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว จะมีการจัด Workshop ตามความสนใจ เช่น โยคะ ผ้ามัดย้อม จัดดอกไม้

นอกจากนี้ โครงการจะร่วมมือกับพันธมิตร “ฟู้ดแลนด์” เข้ามาเปิดพื้นที่ร้านขายของสดและร้านอาหารในรูปแบบใหม่ พื้นที่ประมาณ 200-300 ตร.ม.

สำหรับการเลือกทำเล เหตุที่เลือก “วงเวียนใหญ่” เป็นแห่งแรก เพราะจากการสำรวจวิจัยคนเจนวาย 900 คนพบว่า 3 อันดับทำเลที่เจนวายสนใจมากที่สุดคือ 1)สาทร-วงเวียนใหญ่ 2)ตลาดพลู-วุฒากาศ 3)เจริญนคร เพราะคนเจนวายมองว่าเป็นทำเลที่ใกล้เมืองและมีอาหารการกินสมบูรณ์

• แผน 4 ปี “เอสซี แอสเสท” รายได้พุ่ง 1 แสนล้าน! ปักหลักสมรภูมิเดิม เสริมด้วยน่านน้ำธุรกิจใหม่
• จับชีพจร “คอนโดฯ” กำลังจะพ้นจุดต่ำสุด ขณะที่ “บ้านเช่า” เมืองท่องเที่ยวกลับมาบูม!

เติมช่องว่างเซกเมนต์

กนกพรกล่าวต่อว่า การเปิดแบรนด์ Reference จะเป็นการใช้แบรนด์ระยะยาว แต่โครงการต่อไปจะยังไม่เปิดในปีนี้

แบรนด์ Reference ถือเป็นแบรนด์ระดับไฮเอนด์ ราคาเฉลี่ยจะอยู่ราวๆ 150,000 บาทต่อตร.ม. ทำให้เป็นแบรนด์ระหว่างกลางของ Centric ซึ่งเป็นกลุ่มกลางบนราคา 130,000-140,000 บาทต่อตร.ม. กับแบรนด์ The Crest ซึ่งเป็นกลุ่มลักชัวรี โดยแบรนด์สามารถพัฒนาได้ทั้งโครงการไฮไรส์และโลว์ไรส์ขึ้นอยู่กับที่ดินที่ได้มา

Reference สาทร-วงเวียนใหญ่ 1 ใน 2 โครงการที่จะเปิดตัวปีนี้ของเครือ SC ASSET อีกโครงการหนึ่งคือ สโคป ทองหล่อ ที่ดำเนินการภายใต้บริษัทลูก

“ทัดดาว จิระสวัสดิ์” รักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด เปิดแถลงข่าวการดำเนินงานปี 2564-2565 โดยเมื่อปีก่อนบริษัทปิดยอดพรีเซลได้ 3,300 ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ์มูลค่า 1,600 ล้านบาท โดยไม่มีการเปิดโครงการใหม่เลย ทั้งหมดเป็นยอดขายโครงการเดิมในมือ และสามารถปิดการขายทั้งโครงการได้ที่โครงการ เซียล่า ศรีปทุม

สำหรับปี 2565 บริษัทจะมีการเปิดตัว 3 โครงการ มูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นคอนโดมิเนียมแบรนด์ใหม่ “บลู” ทั้งหมด ปีนี้ตั้งเป้ายอดพรีเซล 2,700 ล้านบาท และเป้ายอดโอน 3,500 ล้านบาท จากโครงการที่จะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ 3 แห่ง คือ เซียล่า เจริญนคร, เดนิม จตุจักร และอนิล สาทร 12

คอนโดฯ “บลู” นั้นวางคอนเซ็ปต์ให้เป็นโครงการขนาดเล็ก ก่อสร้างเป็นตึกเตี้ย ทำเลในซอย ราคาจับต้องได้ประมาณ 75,000-100,000 บาทต่อตร.ม. เป้าหมายกลุ่มลูกค้าคนหนุ่มสาวอายุประมาณ 30 ปี เป็นคนทำงานที่ต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง คาแรกเตอร์แบรนด์และการออกแบบ façade ตึกจะเป็นสีฟ้า สื่อถึงอิสระ ความคิดสร้างสรรค์

ปีนี้จะมีการเปิดคอนโดฯ บลู 3 โครงการ 3 ทำเล คือ พหลโยธิน 35, สุขุมวิท 89 และสุขุมวิท 105

เริ่มจาก “บลู พหลโยธิน 35” เตรียมเปิดตัวก่อนในวันที่ 26-27 กุมภาพันธ์นี้ มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาท เป็นคอนโดฯ บนที่ดิน 2 ไร่ ตั้งอยู่ในซอยพหลโยธิน 35 ที่สามารถเข้าออกได้ทั้งฝั่งถนนพหลโยธิน ถนนวิภาวดี และถนนรัชดาภิเษก (ห่างจาก BTS รัชโยธิน 1.5 กม.) จำนวนห้องชุด 322 ยูนิต ห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนและ 1 ห้องนอนพลัส พื้นที่ใช้สอย 24-37 ตร.ม. ชูจุดเด่นพื้นที่ส่วนกลางใหญ่เหมาะกับชีวิตการ Work from Home ราคาเริ่ม 1.89 ล้านบาท ตกแต่งแบบฟูลลี่เฟอร์นิช

ส่วนอีกสองโครงการยังไม่เปิดเผยไทม์ไลน์ช่วงที่จะเปิดตัว แต่จะมีการเปิดตัวภายในปีนี้แน่นอน ด้วยราคาที่แข่งขันได้ในทำเลตามคอนเซ็ปต์แบรนด์

วาง 6 แบรนด์หลักลุยตลาดคอนโดฯ

แกรนด์ ยูนิตี้ฯ ถือว่าค่อนข้างเงียบหายไปจากการเปิดตัวใหม่ 1-2 ปีในช่วงภาวะตลาดหดตัวจาก COVID-19 ซึ่งประเด็นนี้ทัดดาวกล่าวว่า เกิดจากบริษัทไม่ได้เร่งการเติบโตทุกปีเหมือนกับบริษัทในตลาดหลักทรัพย์

“ปี 2564 เราไม่ได้เปิดใหม่เลย อาจจะเป็นเพราะเราไม่ใช่บริษัทมหาชน ทำให้เราไม่ถูกกดดันการทำโครงการใหม่ออกมาทุกปี เราก็ค่อยๆ พัฒนาแบบไปจนมั่นใจแล้วค่อยเปิดตัวได้” ทัดดาวกล่าว ทั้งนี้ ระหว่างวิกฤต COVID-19 บริษัทไม่ได้มีการเลย์ออฟพนักงาน ยังคงรักษาความมั่นคงได้

ด้านการจัดแบรนด์ลงสู่ตลาด หลังจากปีนี้มีการเปิดตัวแบรนด์ใหม่มาบุกตลาดกลางล่างแล้ว จะมีแบรนด์ใหม่เร็วๆ นี้ในกลุ่มตลาดบนด้วย ทำให้แบรนด์ของแกรนด์ ยูนิตี้ฯ ในระยะต่อไปจะแบ่งเป้าหมาย ดังนี้

• เดนิม (Denim) – ระดับราคาจับต้องได้ ออกแบบเป็นโครงการขนาดใหญ่ 5 ไร่ขึ้นไป ตัวอย่างโครงการ เช่น เดนิม จตุจักร
• บลู (blue) – ระดับราคาจับต้องได้ ออกแบบเป็นโครงการเล็ก ตึกเตี้ย ทำเลในซอย ตัวอย่างโครงการ เช่น บลู พหลโยธิน 35
• เซียล่า (CIELA) – ระดับราคาตลาดกลาง ทำเลขอบเมืองแต่ใกล้รถไฟฟ้า ทำให้การเข้าเมืองง่ายแต่ยังได้ความสงบ ตัวอย่างโครงการ เช่น เซียล่า เจริญนคร, เซียล่า จรัญ 13
• แมสซารีน (Mazarine) – ระดับราคาตลาดบน ตัวอย่างโครงการ เช่น แมสซารีน รัชโยธิน
• ไคลน์ (KLEIN) – ระดับราคาตลาดบน ตัวอย่างโครงการ เช่น ไคลน์ ทองหล่อ (*แบรนด์ใหม่ โครงการใหม่รอการเปิดตัว)
• อนิล (Anil) – ระดับซูเปอร์ลักชัวรี เน้นสุขภาวะที่ดีของผู้อยู่อาศัย ตัวอย่างโครงการ เช่น อนิล สาทร 12

ทัดดาวเชื่อว่าปีนี้ตลาดคอนโดฯ จะกลับมาคึกคักขึ้น เพราะดีเวลอปเปอร์ที่ชะลอการเปิดตัวไปเหมือนกันในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ก็น่าจะกลับมาเปิดใหม่เช่นกัน เพียงแต่จะระวังกันมากขึ้น เลือกเปิดโครงการที่มั่นใจ และใส่ใจในการออกแบบ พัฒนา ทำการตลาดมากกว่าเดิม ไม่เหมือนช่วงคอนโดฯ ยอดขายดีซึ่งมีการ ‘copy+paste’ ลงโครงการกันอย่างรวดเร็ว

• สรุปเทรนด์ที่จะเกิดในปี 2565 ของตลาด “บ้าน-คอนโด” และ “โครงการเชิงพาณิชย์” โดย CBRE
• “ศุภาลัย” ประเดิมปี’65 เปิดคอนโดฯ “ห้องลอฟต์” ย่านวงศ์สว่าง ทำราคาถูกกว่าทำเล 20%

อย่างบลู พหลโยธิน 35 ที่แกรนด์ ยูนิตี้เลือกเปิดโครงการแรก เพราะทำเลรัชโยธินนี้มีอัตราการขายคอนโดฯ เฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีที่ 44% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ดี แม้แต่ในช่วง COVID-19 อัตราการขายก็ไม่ตกลงมาก เพราะทำเลเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยเดิมทำให้จะมีลูกหลานแยกครอบครัวในทำเลเดิม และมีแหล่งงาน เช่น ธนาคารไทยพาณิชย์ สำนักงานใหญ่ มีโรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า การขายคอนโดฯ จึงไม่ตกลงเท่าทำเลอื่น

“แต่ปีนี้การขายคอนโดฯ จะไม่เหมือนปีก่อนๆ ที่เปิดมาแล้วนักลงทุนรีบซื้อจน sold out ผู้ซื้อวันนี้จะเป็นเรียลดีมานด์ ซื้ออยู่จริง” ทัดดาวกล่าวปิดท้ายถึงสถานการณ์คอนโดฯ ปี 2565 “เป้ายอดขายของโครงการเปิดใหม่จะไม่สูงนัก เพราะจากประสบการณ์ของเราพบว่า เรียลดีมานด์เขาจะอยากดูของจริงก่อน ทำให้ยอดขายจะมาหลังตึกเสร็จ และเขาจะกังวลเรื่องสินเชื่อ ทำให้เราต้องดูแลลูกค้าใกล้ชิดเพื่อช่วยเรื่องเอกสารการยื่นกู้”

แผนบุกตลาดปีนี้ของ “เอพี” น่าจะเรียกเสียงฮือฮาในตลาดมากจากการลงทุนที่สูงขึ้นแบบก้าวกระโดด นำแถลงข่าวโดย “วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) วางเป้าหมายของปี 2565 ดังนี้

• เปิดตัวโครงการใหม่ 65 โครงการ 78,000 ล้านบาท (แบ่งเป็นแนวราบ 55 โครงการ 60,800 ล้านบาท คอนโดฯ 5 โครงการ 13,000 ล้านบาท และแนวราบในต่างจังหวัด 5 โครงการ 4,200 ล้านบาท)
• เป้ายอดขาย 50,000 ล้านบาท
• เป้ายอดโอนกรรมสิทธิ์ 47,000 ล้านบาท (รวมโครงการ JV)

การเปิดตัวโครงการถึง 78,000 ล้านบาท เป็นการเติบโตจากปีก่อนถึง 2.46 เท่าตัว และมากกว่าสถิติเก่าเมื่อปี 2560 ที่เอพีเคยเปิดตัวโครงการมูลค่ารวม 49,640 ล้านบาท การลงทุนหนักในปีนี้จึงเป็นเรื่อง ‘เซอร์ไพรส์’ มากเพราะเกิดขึ้นในสภาวะตลาดที่ดูไม่น่าจะเอื้อเท่าใดนัก

อย่างไรก็ตาม วิทการมองว่ากระแสเงินสดเอพียังแข็งแกร่ง อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) ลดเหลือเพียง 0.58 เท่า ทำให้ฐานะการเงินมั่นคงพอที่จะลงทุน ขณะที่ตลาดแนวราบยังขายได้ดีมาตลอด และตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้น่าจะเริ่มฟื้นตัว เพราะผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว

ยกตัวอย่างเดือนมกราคมปีนี้ เพียงเดือนเดียวเอพีทำยอดขายไปแล้ว 4,500 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 3,700 ล้านบาท และคอนโดฯ 800 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วทำยอดขายได้สัปดาห์ละมากกว่า 1,000 ล้านบาท เป็นสัญญาณที่ดีของตลาดอสังหาริมทรัพย์

คีย์หลักปีนี้ “บุกตลาดกลางล่าง” ในปริมณฑล

65 โครงการของเอพี นอกจากตลาดหลักที่ขึงพื้นที่ไว้แล้วอย่างบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 5 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ราคามากกว่า 3 ล้านบาท กุญแจสำคัญที่จะช่วยขยายชิงเค้กในธุรกิจของเอพี วิทการแจกแจงดังนี้

1.เปิดสองแบรนด์ใหม่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ บุกตลาดระดับกลางล่าง

กลุ่มบ้านเดี่ยวจะมีแบรนด์ใหม่ (ประกาศชื่อในภายหลัง) เพื่อบุกตลาดบ้านราคา 3-5 ล้านบาทโดยเฉพาะ และทาวน์เฮาส์จะเปิดแบรนด์ “พลีโน่ ทาวน์” ราคา 1.89 – 3.0 ล้านบาท

2.เจาะตลาดใหม่ในปริมณฑลและต่างจังหวัด

เอพีจะรุก ตลาดแนวราบในปริมณฑล เช่น สมุทรปราการ ปทุมธานี นนทบุรี สมุทรสาคร ทำเลที่ปักหมุดเตรียมเปิดโครงการแล้ว เช่น บางพลี บางบ่อ เทพารักษ์ พุทธสาคร ซอยพันท้ายนรสิงห์ โดยจะใช้แบรนด์ใหม่ที่กล่าวข้างต้นในการทำตลาด

ส่วนตลาดต่างจังหวัดจะมี 3 จังหวัดใหม่ที่บุกไปคือ อุดรธานี อุบลราชธานี และฉะเชิงเทรา เพิ่มจากเดิมที่เอพีลงทุนแล้วคือ อยุธยา เชียงราย ระยอง และนครศรีธรรมราช

3.คอนโดฯ กลับมาลุยด้วยแบรนด์ “แอสปาย”

ปีที่แล้วเอพีเปิดคอนโดฯ เพียง 2 โครงการ ปีนี้เชื่อว่าดีมานด์จะฟื้นกลับมา ทำให้เตรียมแผนเปิดตัว 5 โครงการ ได้แก่

• แอสปาย ปิ่นเกล้า-อรุณอัมรินทร์ ตึกเตี้ย 5 ชั้น พรีเซล 19-20 มีนาคมนี้
• แอสปาย รัชโยธิน ตึกเตี้ย 8 ชั้น พรีเซล Q2/65
• แอสปาย สุขุมวิท-พระราม 4 ตึกสูง พรีเซล Q2/65
• แอสปาย อ่อนนุช สเตชั่น ตึกสูง พรีเซล ครึ่งปีหลัง 2565
• ไลฟ์ พหล-ลาดพร้าว ตึกสูง พรีเซล ครึ่งปีหลัง 2565

ส่วนคอนโดฯ ที่กำลังจะสร้างเสร็จพร้อมโอนช่วง Q2-Q3/2565 ได้แก่ แอสปาย เอราวัณ ไพรม์ มูลค่าโครงการ 3,200 ล้านบาท ยอดขาย 34%, ไลฟ์ สาทร-เซียร์ร่า มูลค่าโครงการ 6,300 ล้านบาท ยอดขาย 50% และ ริธึ่ม เอกมัย เอสเตท มูลค่าโครงการ 3,200 ล้านบาท ยอดขาย 30%

“ตลาดคอนโดฯ ต้องยอมรับว่าทุกวันนี้การขายหมดก่อนโอนเป็นไปได้ยากมาก จังหวะการขายเปลี่ยน คนมักจะซื้อในช่วงกำลังจะเริ่มโอน โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนเปลี่ยนมาซื้อจังหวะนี้เพราะซื้อแล้วพร้อมปล่อยเช่าได้เลย คุ้มค่ากว่าการผ่อนดาวน์ให้เงินจม ต้องรอไปก่อน 1-2 ปี แม้ราคาจะถูกกว่าก็ตาม” วิทการกล่าว

• “ศุภาลัย” เตรียมเปิดใหม่ ‘นิวไฮ’ 40,000 ล้านบาท ลงทุนอสังหาฯ “ต่างจังหวัด” แซงหน้ากรุงเทพฯ
• “แสนสิริ” ประกาศเป้า Net-Zero ดูแลสิ่งแวดล้อม ติดตั้ง “EV Charger” ทุกโครงการในปี 2025

สำหรับผลการดำเนินงานปี 2564 ของเอพี วิทการเปิดเผยว่าบริษัทมีการเปิดตัว 19 โครงการ มูลค่ารวม 22,540 ล้านบาท ปิดยอดขายได้ 35,050 ล้านบาท เติบโต 10.7% และคาดว่าจะโอนได้ 40,000 ล้านบาท

ถือว่าเป็นผลการดำเนินงานที่น่าพอใจ มาจากการใช้หลักการฝ่าวิกฤต 3 อย่างคือ พอร์ตโฟลิโอ กระแสเงินสด และดิจิทัล นั่นคือเอพีมีสินค้าครบทุกประเภทให้ลูกค้าเลือก มีกระแสเงินสดมั่นคง และปรับระบบทั้งหลังบ้านและหน้าบ้านเป็นดิจิทัลทั้งหมด ทำให้บริหารจัดการได้ง่าย เป็นระบบ และจะนำมาสู่การพัฒนาโครงการพร้อมกัน 65 โครงการปีนี้ที่หลังบ้านจะต้องพร้อมรับมือด้วย

“วิกฤต COVID-19 ตอนนี้เหมือนถ้ำที่เราเริ่มเห็นทางสว่างแล้ว แต่ว่าระหว่างทางเดินไปยังแสงสว่างนั้นก็ยังมืดและมีหลุมอีกเพียบ ตอนนี้ที่เราเห็นอุปสรรคแล้วคือเรื่องเงินเฟ้อ ต้นทุนวัสดุเพิ่ม มู้ดผู้บริโภคไม่ดี แต่นั่นคือความท้าทายภายนอก สิ่งที่เราทำได้คือการจัดการบุคลากรภายในและการเงิน เพราะว่าเค้กมันก็มีอยู่เท่านี้ ขึ้นอยู่กับใครแข็งแรงพอจะไปแย่งมาได้” วิทการกล่าวทิ้งท้าย

ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) เปิดผลวิจัยแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2565 ยังเป็นปีแห่งความไม่แน่นอน จากภาพรวมเศรษฐกิจไทยปีนี้น่าจะฟื้นตัว 3.4% (คาดการณ์โดยธนาคารแห่งประเทศไทย) แต่ยังขึ้นอยู่กับจำนวนนักท่องเที่ยวและภาคการส่งออก ขณะที่ไวรัสสายพันธุ์โอมิครอนโจมตีประเทศตั้งแต่ต้นปี และพฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยนไป ทั้งยังซับซ้อนยิ่งขึ้น

CBRE แบ่งการวิจัยตลาดเป็น 5 ธุรกิจ ดังนี้

1.ตลาดที่พักอาศัย

สรุปภาพปี 2564: ตลาดคอนโดมิเนียมมีผลกระทบมากในกลุ่มคอนโดฯ ลักชัวรีใจกลางเมือง เป็นปีแรกที่ไม่มีการเปิดใหม่เลย รวมถึงผู้ซื้อเหลือเฉพาะชาวไทยเกือบทั้งหมด และเป็นเรียลดีมานด์ซื้ออยู่เองหรือลงทุนระยะยาว ทำให้อัตราการขาย (sold rate) เดินช้ากว่าปกติ เพราะผู้ซื้อคิดละเอียดก่อนตัดสินใจ ขณะที่โครงการแนวราบขายดีขึ้น จากความต้องการพื้นที่บ้านมากขึ้นหลังเกิดโรคระบาด

เทรนด์ปี 2565

• สถานการณ์น่าจะยังใกล้เคียงกับปี 2564 นั่นคือผู้ซื้อนิยมโครงการแนวราบมากกว่าคอนโดฯ และเป็นเรียลดีมานด์ซื้ออยู่เองมากกว่านักลงทุน แต่เชื่อว่าตลาดคอนโดฯ ซูเปอร์ลักชัวรีกลางเมืองจะเห็นการฟื้นตัวมากกว่าสองปีที่ผ่านมา
• ตลาดเฉพาะกลุ่ม (niche market) อย่างที่พักอาศัยใกล้สถานศึกษา จะมีความต้องการซื้อสูง รวมถึงโครงการที่ใช้เชนโรงแรมบริหาร (branded residence) มีความต้องการสูงเช่นกัน
• ข้อควรระวังปีนี้ยังเป็น “สถานะการเงินของลูกค้า” เพราะแม้ว่าดอกเบี้ยจะต่ำและมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV แล้ว แต่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นมากนัก ทำให้ลูกค้าต้องการดีลที่ดีที่สุด
• โครงการแนวราบ ลูกค้ามีความต้องการเพิ่มขึ้นในหลายๆ ด้าน เช่น พื้นที่เอนกประสงค์มีมากขึ้น สามารถปรับใช้ได้ตามใจ, พื้นที่สีเขียวรอบบ้านกว้างขึ้น, ครัวฝรั่งในบ้านสามารถใช้ได้จริงเหมือนกับครัวไทย, พื้นที่ส่วนกลางใหญ่และใช้ได้จริง สามารถวิ่งออกกำลัง จูงสุนัขเดินเล่นได้

2.ตลาดพื้นที่สำนักงาน

สรุปภาพปี 2564: เป็นปีแรกนับตั้งแต่ปี 2541 ที่ตลาดสำนักงานมีอัตราเช่าติดลบ กล่าวคือมีผู้เช่าย้ายออกมากกว่าผู้เช่าใหม่ อัตราพื้นที่ว่างปรับขึ้นสูงกว่า 10% เนื่องจากผลกระทบโรคระบาดทำให้บริษัทปรับสำนักงานเป็นแบบ “ไฮบริด” หรือบางบริษัทอาจเผชิญวิกฤตการเงินจนต้องลดพื้นที่เช่า

เทรนด์ปี 2565

• CBRE คาดว่าปี 2565 พื้นที่ว่างจะสูงกว่า 15% เพราะซัพพลายใหม่ที่สูงกว่าดีมานด์ โดยปีนี้จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่อีกมากกว่า 500,000 ตร.ม.
• ปีนี้บริษัทจะมีความชัดเจนขึ้นเรื่องการทำงานแบบไฮบริด จะมีการประเมินความต้องการใช้ออฟฟิศใหม่ และปรับการใช้ออฟฟิศให้เหมาะสม เกิดประโยชน์สูงสุด บริษัทส่วนใหญ่จะต้องการพื้นที่แบบยืดหยุ่น สามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้
• กฎเกณฑ์มาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) จะมีส่วนสำคัญในการตัดสินใจเช่าอาคารของบริษัท การเป็นอาคารมาตรฐาน LEED หรือ WELL อาจไม่เพียงพอแล้ว แต่แลนด์ลอร์ดต้องปฏิบัติตามมาตรฐาน ESG ตลอดวงจรชีวิตของอาคาร

• อาคารเก่าจะเผชิญความท้าทาย เพราะมาตรฐานแบบใหม่ทั้งในเชิงโครงสร้าง การใช้งานได้ยืดหยุ่น จนถึงเรื่อง ESG ขณะที่ตัวเลือกอาคารใหม่มีมากขึ้น ทำให้อาคารเก่าต้องเร่งตัวเพื่อแข่งขัน โดยอาคารสำนักงานในย่านซีบีดีเป็นอาคารเก่าถึง 70% และนอกซีบีดีเป็นอาคารสำนักงานเก่า 65%
• อาคารที่อยู่ระหว่างสร้าง อาจต้องคำนวณโมเดลทางการเงินใหม่ ตั้งราคาเช่าที่เหมาะกับสถานการณ์มากขึ้น
• คาดว่าอาคารสำนักงานขนาดเล็ก พื้นที่เช่าหลักหมื่นตร.ม. อาจมีการระงับหรือชะลอโครงการไปก่อน แต่อาคารขนาดใหญ่หลักแสนตร.ม. เชื่อว่าจะไม่หยุดการก่อสร้าง

3.ตลาดพื้นที่ค้าปลีก

สรุปปี 2564: ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคในประเทศไทยยังคงอยู่ในระดับต่ำ จากการระบาดต่อเนื่องของ COVID-19 ทำให้ร้านค้าต่างชะลอการลงทุนเปิดสาขาใหม่ และยังพิจารณาลดสาขาเดิมด้วยเพื่อลดต้นทุน เป็นผลกระทบเชิงลบต่อพื้นที่ค้าปลีก

เทรนด์ปี 2565

• ผู้เช่าต้องการสัญญาที่ยืดหยุ่นเพื่อรับมือกับความไม่แน่นอน การเปลี่ยนมาเก็บค่าเช่าโดยอิงจากยอดขาย (turnover rent) หรือ การเก็บ GP แทนการใช้ค่าเช่าคงที่ จะเป็นเรื่องปกติมากขึ้นในวงการ
• ผู้เช่ายังระวังการเปิดสาขาเพิ่ม จากการระบาด COVID-19 ที่ยังไม่จบลง รวมถึงการค้าแบบ Omnichannel ที่ได้ผลมากขึ้น ทำให้ร้านเปลี่ยนกลยุทธ์การเปิดสาขาให้สอดคล้องกับเทรนด์นี้
• ความท้าทายของศูนย์การค้าและร้านค้าคือ จะดึงผู้ซื้อกลับมาที่หน้าร้านจริงได้อย่างไร ในยุคที่ผู้บริโภคคุ้นชินกับการซื้อออนไลน์แล้ว อาจสร้างประสบการณ์ใหม่ที่ทำให้ผู้ซื้อต้องมาที่หน้าร้าน หรือมีเทคโนโลยีลูกเล่นใหม่ในร้าน เช่น AR, VR
• ข่าวดีคือ ผู้บริโภคเริ่มชินกับการอยู่ร่วมกับ COVID-19 ทำให้ผ่อนคลายมากขึ้นในการมาที่ศูนย์การค้า

4.ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์

สรุปปี 2564: การลงทุนทางตรงจากต่างประเทศฟื้นตัวขึ้นมาในระดับเดียวกับปี 2562 แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการขยายตัวของบริษัทเดิมที่มีการลงทุนอยู่แล้ว แต่โดยรวมนับเป็นข่าวดีของธุรกิจนี้

เทรนด์ปี 2565

• เทรนด์ของผู้ผลิตที่ต้องการกระจายซัพพลายเชนให้ยืดหยุ่นขึ้น น่าจะเป็นผลดีต่อประเทศไทย
• อสังหาฯ ด้านนี้ต้องให้ความสำคัญกับ ESG มากขึ้น เพราะเป็นข้อกำหนดที่บริษัทระดับสากลกำลังปฏิบัติตาม
• ปีที่ผ่านๆ มา มาตรการควบคุมการเดินทางเข้าออกประเทศ ทำให้เกิดผลเสียต่อการทำสัญญากับลูกค้ารายใหม่ เพราะผู้เช่าไม่สามารถเดินทางเข้ามาชมไซต์งานจริงได้ ปีนี้ต้องจับตานโยบายการผ่อนคลายการเปิดประเทศอย่างต่อเนื่อง
• อีคอมเมิร์ซยังเป็นธุรกิจสำคัญขับเคลื่อนดีมานด์ ทั้งในส่วนคลังสินค้าและดาต้าเซ็นเตอร์

5.ตลาดโรงแรม

สรุปปี 2564: หนึ่งในธุรกิจที่อ่วมที่สุดจาก COVID-19 แต่ปี 2564 ถือว่าโรงแรมมีการปรับตัวไปได้มากแล้ว โดยการลดรายได้เฉลี่ยต่อวันต่อห้อง (ADR) เพื่อให้ได้ลูกค้าคนไทยมากขึ้น จนอัตราเข้าพักอยู่ในระดับ 20-30% ซึ่งพอจะหล่อเลี้ยงให้ธุรกิจเดินต่อไปได้

เทรนด์ปี 2565

• ยังต้องเน้นนักท่องเที่ยวในประเทศต่อไป เพราะจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่แน่นอน โรงแรมต้องหากลยุทธ์ดึงคนไทยต่อเนื่อง โดยปีนี้คำว่า ‘Staycation’ จะไม่ใช่เรื่องใหม่อีกต่อไป อาจต้องหาการตลาดรูปแบบอื่นเข้ามา

• ตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ จะมีห้องพักเสร็จใหม่อีก 7,423 ห้อง ซึ่งคิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้นถึง 6.7% ตลาดนี้จะเกิดความท้าทายต่อเจ้าของโรงแรมว่า จะตัดสินใจเปิดบริการ 100% หรือเปิดเป็นบางส่วน หรือเปิดเฉพาะส่วนร้านอาหาร (F&B) หรือปิดต่อไปสักระยะ
• อัตราเข้าพักยังสำคัญที่สุด เนื่องจากยังต้องเน้นตลาดคนไทย ADR น่าจะยังไม่ปรับขึ้นมากนัก อาจปรับขึ้นได้เฉพาะหน้าเทศกาลเท่านั้น เพื่อให้อัตราเข้าพักสูงพอที่จะหล่อเลี้ยงธุรกิจต่อได้อีกปี และต้องเสริมการหาโอกาสในกลุ่ม F&B ให้มากที่สุด

อ่านรายงานอื่นๆ เพิ่มเติม

• สรุปตลาด “คอนโดฯ-ออฟฟิศ-รีเทล” เกิดอะไรขึ้นบ้างในรอบ 20 ปี บทวิเคราะห์จาก “เน็กซัส”
• 4 รูปแบบ “ออฟฟิศ” ในยุคการทำงานแบบ “ไฮบริด” ที่เราจะได้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ

ตลาดคอนโดมิเนียม

“นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยการวิจัยตลาดคอนโดฯ 20 ปีที่ผ่านมา สามารถแบ่งได้เป็น 3 ช่วง ดังนี้

• ช่วงแรก พ.ศ. 2544-2552 จำนวนหน่วยสะสม 123,000 หน่วย ทำเลพัฒนาส่วนใหญ่กระจุกอยู่ในใจกลางเมืองและรอบใจกลางเมือง
• ช่วงที่สอง พ.ศ. 2553-2561 จำนวนหน่วยสะสม 482,000 หน่วย ทำเลพัฒนาเริ่มขยายไปรอบนอกเมืองมากขึ้น มีดีเวลลอปเปอร์รายใหม่เข้าตลาดมากขึ้น อุปทานจึงเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด
• ช่วงที่สาม พ.ศ. 2562-2564 จำนวนหน่วยสะสม 562,100 หน่วย ตลาดหดตัวลงอย่างมาก เนื่องจากเศรษฐกิจเริ่มชะลอตัวในปี 2562 และเกิดเหตุไม่คาดฝันคือการระบาดของ COVID-19 ตั้งแต่ปี 2563 ทำให้ปี 2564 มีคอนโดฯ เปิดใหม่เพียง 16,800 หน่วยเท่านั้น และยอดขายก็ทำได้เพียง 23,400 หน่วย ถือเป็นสถิติต่ำสุดในรอบ 12 ปีทั้งซัพพลายและดีมานด์

สำหรับราคาคอนโดฯ ตั้งแต่ปี 2544 ราคาเฉลี่ยเคยอยู่ที่ 48,000 บาทต่อตร.ม. และปรับเพิ่มขึ้น 3 เท่าในรอบ 18 ปี มาอยู่ที่ 141,800 บาทต่อตร.ม. เมื่อปี 2562 ซึ่งถือเป็นจุดสูงสุดของราคาเฉลี่ยคอนโดฯ ในกทม.-ปริมณฑล

หลังจากนั้นราคาเฉลี่ยต่ำลงเพราะ COVID-19 ทำให้ดีเวลอปเปอร์หันมาพัฒนา “บัดเจท คอนโด” เน้นราคาเข้าถึงง่ายมากขึ้น ราคาเฉลี่ยคอนโดฯ ปี 2564 อยู่ที่ 128,600 บาทต่อตร.ม. และถ้านับเฉพาะคอนโดฯ เปิดตัวใหม่จะอยู่ที่ 86,100 บาทต่อตร.ม.เท่านั้น

ปี 2565 จะเกิดอะไรขึ้น? นลินรัตน์มองว่า ที่ผ่านมาวัฏจักรธุรกิจคอนโดฯ มีการเติบโตก้าวกระโดดจนราคาเติบโตสูงกว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจและรายได้จริงของผู้ซื้อ ทำให้ตั้งแต่ปี 2565 การเติบโตของคอนโดฯ จะมีเสถียรภาพมากขึ้น ราคาสะท้อนความเป็นจริงยิ่งขึ้น

• “ศุภาลัย” ประเดิมปี’65 เปิดคอนโดฯ “ห้องลอฟต์” ย่านวงศ์สว่าง ทำราคาถูกกว่าทำเล 20%

คาดว่าปีนี้จะมีการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ 30,000 หน่วย และแบ่งการเติบโตออกเป็นกลุ่มคอนโดฯ ระดับลักชัวรีใจกลางเมือง กับกลุ่มคอนโดฯ รอบนอกเมืองที่ราคาย่อมเยา โดยมีปัจจัยส่งเสริมจากรถไฟฟ้าที่ขยายตัวไปมากขึ้น

ตลาดอาคารสำนักงาน

“ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวซอรี่ จำกัด มองภาพรวมทั้งตลาดอาคารสำนักงานและค้าปลีกว่าในช่วง 2 ทศวรรษนี้ มีปัจจัยทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลงมากมาย เช่น การสร้างรถไฟฟ้า ความไม่สงบทางการเมือง พฤติกรรมผู้บริโภค โรคระบาด โดยขอสรุปวัฏจักรของตลาดอาคารสำนักงาน ดังนี้

• ช่วงแรก พ.ศ. 2544-2552 อุปทานใหม่เพิ่มเฉลี่ย 8% ต่อปี เป็นช่วงการฟื้นตัวของเศรษฐกิจหลังวิกฤตต้มยำกุ้ง ทำให้ตลาดดีดตัวอย่างรวดเร็ว จนถึงปี 2551 ที่เกิดวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์และในไทยเกิดความไม่สงบทางการเมือง ตลาดจึงชะลอตัวเล็กน้อย อัตราการเช่าในช่วงนี้ ช่วงต้นอยู่ที่ประมาณ 70% ก่อนจะดีดตัวขึ้นไปที่ 90-95%
• ช่วงที่สอง พ.ศ.2553-2564 อุปทานใหม่เพิ่มเฉลี่ย 2-3% ต่อปี ตลาดค่อยๆ ฟื้นตัว รักษาระดับอัตราการเช่าไว้ที่ 90-95% อย่างสม่ำเสมอ จนกระทั่งเกิดโรคระบาด COVID-19 ที่ทำให้ตลาดออฟฟิศหดตัว โดยเป็นการหดตัวมากที่สุดในรอบ 20 ปี ปัจจุบันตลาดออฟฟิศในกรุงเทพฯ มีอุปทาน 3 ล้านตร.ม. และอัตราการเช่าลดลงมาเหลือ 88% เป็นอัตราต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2547

ด้านราคาเช่านั้นตั้งแต่ปี 2544 ออฟฟิศสามารถขึ้นค่าเช่าได้ 3-5% ต่อปีมาโดยตลอด จนกระทั่งเผชิญ COVID-19 ทำให้ปี 2564 เป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปีที่ค่าเช่าลดลง -1% ปัจจุบันราคาเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 800 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

• 4 รูปแบบ “ออฟฟิศ” ในยุคการทำงานแบบ “ไฮบริด” ที่เราจะได้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ

ปี 2565 และต่อจากนี้จะเกิดอะไรขึ้น? เน็กซัสคาดว่า จะยังมีอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น 1.9 ล้านตารางเมตรภายใน 5 ปี โดยกว่า 90% ของจำนวนนี้จะเป็นออฟฟิศเกรดเอ ทำให้ค่าเช่าเฉลี่ยจะสูงขึ้นจากการเปิดอาคารใหม่เหล่านี้ แต่ในแง่ดีมานด์ ยังตอบยากว่าจะเกิดอะไรขึ้น เพราะผลจาก COVID-19 ทำให้การใช้งานออฟฟิศกำลังเปลี่ยนไป

ตลาดศูนย์การค้า

ธีระวิทย์วิเคราะห์ตลาดโดยเน้นจับตาพื้นที่ Central Retail District (CRD) เป็นหลัก ได้แก่ สยามสแควร์ ราชประสงค์ และพร้อมพงษ์ สามารถแบ่งออกเป็น 3 ช่วง ดังนี้

• ช่วงแรก พ.ศ. 2544-2547 อุปทานสะสม 250,000 ตร.ม. ช่วงต้นนั้นตลาดกำลังฟื้นตัวจากวิกฤตต้มยำกุ้ง แต่มีการถอนทุนของต่างชาติ ทำให้หลายห้างฯ เช่น เวิลด์เทรด เซ็นเตอร์ ปิดตัว แต่ในปี 2546 เกิดโรคระบาด SARS ตามด้วยปี 2547 เกิดสึนามิ ทำให้ตลาดย่อตัวอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม ในช่วงนี้ศูนย์การค้าบูมมาก สามารถปรับราคาเช่าได้ถึง 10% ต่อปี
• ช่วงที่สอง พ.ศ. 2548-2553 อุปทานสะสม 550,000 ตร.ม. ช่วงของการฟื้นตัวจากเศรษฐกิจที่ดีขึ้นและนักท่องเที่ยวกลับเข้าประเทศมากขึ้น เกิดศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่ง คือ สยามพารากอน และ เซ็นทรัลเวิลด์ แต่ในช่วงปลายวัฏจักรเกิดความไม่สงบทางการเมือง มีการประท้วงย่านราชประสงค์จนเกิดความเสียหาย แม้ช่วงนี้จะเป็นวัฏจักรฟื้นตัว แต่ซัพพลายก็เข้าสู่ตลาดสูง ทำให้ราคาเช่าปรับได้เฉลี่ย 4-5% ต่อปี
• ช่วงที่สาม พ.ศ. 2554-2564 อุปทานสะสม 635,000 ตร.ม. ช่วงต้นตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง โดยมีการเปิดศูนย์การค้าใหม่ คือ เซ็นทรัลเอ็มบาสซี และ เอ็มควอเทียร์ จนกระทั่งเผชิญปัจจัยลบระลอกแรกในปี 2561 เรือล่มที่จ.ภูเก็ต ทำให้นักท่องเที่ยวจีนลดลง ตามด้วยการระบาดของ COVID-19 ปี 2563 ทำให้นักท่องเที่ยวลดจนเหลือศูนย์ และมีการล็อกดาวน์ศูนย์การค้าเป็นระยะ ราคาเช่าจึงปรับเพิ่มได้เพียง 2% ต่อปี

ท่ามกลางปัจจัยบวกและลบที่เข้ามากระทบศูนย์การค้ากลางเมืองตลอดเวลา ธุรกิจศูนย์การค้ายังรักษาอัตราการเช่าไว้ที่ 93-97% ได้ตลอด 20 ปี ยกเว้นช่วง COVID-19 ที่สาหัสที่สุดในรอบ 2 ทศวรรษจนอัตราการเช่าเฉลี่ยลดเหลือ 91%

ปี 2565 และในช่วงต่อไปจะเกิดอะไรขึ้น? ธีระวิทย์มองว่าช่วงนี้ต้องจับตาความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ และการกลับมาของนักท่องเที่ยว รวมถึงการปรับตัวของศูนย์การค้าเองให้เข้ากับพฤติกรรมคนที่จับจ่ายบนโลกออนไลน์สูงขึ้น แต่เชื่อว่าตลาดจะยังมีสีสันจากการเปิดใหม่ของ “เอ็มสเฟียร์” และ “เซ็นทรัลเอ็มบาสซี (ส่วนต่อขยาย)”

ศุภาลัยเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่แห่งแรกของปี 2564 “ศุภาลัย พรีเมียร์ สามเสน-ราชวัตร” ทำเลบน ถ.นครไชยศรี 400 เมตรจากสถานีรถไฟสามเสน มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท ราคาเริ่ม 3.92 ล้านบาท

โดยโครงการนี้เป็นอาคารสูง 17 ชั้น ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 2 ไร่ครึ่ง จำนวนห้องชุด 248 ยูนิต แบบห้องชุด 1-3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 38 – 123.5 ตร.ม. ที่จอดรถ 100% (แบ่งเป็นที่จอดรถอัตโนมัติ 74% และจอดปกติ 26%)

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวถึงโครงการศุภาลัย พรีเมียร์ สามเสน-ราชวัตร ว่า ทำเลอาจจะแตกต่างจากคอนโดฯ ทั่วไปที่มักจะใกล้สถานีรถไฟฟ้า แต่ที่จริงแล้วทำเลย่านถิ่นที่อยู่เก่าแบบนี้มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโดฯ

เนื่องจากมีดีมานด์สูง ทั้งจากลูกหลานที่ถึงวัยแยกครอบครัวแต่ไม่ต้องการไปไกลจากย่านเดิม รวมถึงรอบๆ โครงการในรัศมี 2.5 กม. มีสถาบันการแพทย์ถึง 8 แห่ง เช่น รพ.วิชัยยุทธ, รพ.รามาธิบดี, วชิรพยาบาล ฯลฯ ซึ่งทำให้มีดีมานด์กลุ่มบุคลากรการแพทย์ นอกจากนี้ยังมีสถานที่ราชการอีกมาก เช่น กรมสรรพสามิต ซึ่งอยู่ห่างไปเพียง 100 เมตร รัฐสภา

ด้วยที่ดินในย่านหาได้ยาก และเป็นเขตที่มีข้อกำหนดสูงมากเกี่ยวกับการพัฒนาอาคารสูง ทำให้มีตัวเลือกคอนโดฯ หรือกระทั่งทาวน์เฮาส์ใหม่น้อยมากเมื่อเทียบกับดีมานด์ จึงเชื่อว่าโครงการจะเป็นที่ต้องการในตลาด

• กลยุทธ์ใหม่ “เสนา” เทกโอเวอร์คอนโดฯ ปี’64 ไล่ซื้อ 6 โครงการ ลงทุนกว่า 4,000 ล้าน

โครงการยังออกแบบคำนึงถึงการซื้ออยู่เป็นครอบครัว ทำให้ห้องเริ่มต้นขนาดใหญ่ 38 ตร.ม. และมีสัดส่วนห้อง 2-3 ห้องนอนค่อนข้างมาก

ไตรเตชะยังให้ข้อมูลคอนโดฯ ในย่านเดียวกันเลยไปถึงพื้นที่รอบอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ มีคอนโดฯ ทั้งหมด 10 โครงการ ราคาเฉลี่ยตั้งแต่ 167,000-200,000 บาทต่อตร.ม. และทุกโครงการทำยอดขายได้ดี ขณะที่โครงการนี้ราคาเฉลี่ย 101,000 บาทต่อตร.ม.

จากปัจจัยทั้งหมด คาดว่าจะปิดการขายโครงการได้รวดเร็ว โดยบริษัทเตรียมเปิดจองออนไลน์ 22 ตุลาคมนี้ (เฉพาะชั้น 3,8,11,15) และพรีเซล ณ เซลส์แกลลอรีวันที่ 30-31 ตุลาคม 2564 เชื่อว่าน่าจะทำยอดขายได้อย่างน้อย 80-90% ณ ช่วงพรีเซล และมีโอกาสที่จะปิดการขาย sold out ทั้งโครงการได้ วัดจากกระแสตอบรับปัจจุบัน

ก่อนหน้านี้ ศุภาลัยเคยสร้างปรากฏการณ์ปิดการขายทั้งโครงการ ศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน ภายใน 2 วันมาแล้วเมื่อเดือนกันยายน 2563 ซึ่งเป็นคอนโดฯ ที่มีทำเลคล้ายกันคือไม่ติดบันไดรถไฟฟ้า แต่อยู่ในย่านเก่าที่มีดีมานด์สูงจากลูกหลานที่ต้องการแยกครอบครัว และต้องการห้องใหญ่สำหรับอยู่จริงทั้งครอบครัว รวมถึงใช้กลยุทธ์ราคาทำให้ยอดขายดี

• “ศุภาลัย” วิเคราะห์ปีนี้ “คอนโดฯ พร้อมอยู่” ตอบโจทย์กว่า “กู้สินเชื่อ” เรื่องใหญ่ในใจผู้ซื้อ

สำหรับปี 2564 ศุภาลัยจะเปิดตัวคอนโดฯ 4 โครงการ มูลค่ารวม 5,740 ล้านบาท นอกจากศุภาลัย พรีเมียร์ สามเสน-ราชวัตรแล้ว จะมีคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ อีก 2 โครงการ และต่างจังหวัดอีก 1 โครงการ

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย ประเมินตลาดคอนโดมิเนียมของปี 2564 ช่วงครึ่งปีแรกมีการเปิดตัวไปเพียง 10,000 ยูนิต และไตรมาส 3 ตลาดหยุดชะงักเพราะการระบาดระลอกใหม่ แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการมีแผนเปิดคอนโดฯ จำนวนมากในช่วงไตรมาสสุดท้าย เป็นไปได้ที่จำนวนยูนิตเปิดตัวของคอนโดฯ ปีนี้จะมากกว่าปีก่อนซึ่งเปิดตัวราว 25,000 ยูนิต

ด้านยอดขายคอนโดฯ ทั้งตลาด ช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ราว 15,000 ยูนิต แต่ถ้าเจาะลึกลงไปจะเห็นว่า กลุ่มผู้ซื้อหลักปีนี้และย้อนถึงปีก่อนคือกลุ่มคนไทยเรียลดีมานด์ ส่วนผู้ซื้อต่างชาติและนักเก็งกำไรได้หายไปจากตลาด และสองกลุ่มหลังนี้เองที่ทำให้ตลาดคอนโดฯ หดตัวอย่างมาก ขณะที่กลุ่มคนไทยที่เป็นเรียลดีมานด์มีหดตัวไปบ้างแต่ไม่รุนแรงเท่าที่คิดกัน

ลูกค้ากลุ่มนี้จึงเป็นจุดโฟกัสหลักของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงศุภาลัยที่จะมีการเปิดตัวโครงการ ศุภาลัย พรีเมียร์ สามเสน-ราชวัตร ปลายเดือนตุลาคมนี้ โดยเชื่อว่าจะเป็นทำเลที่มีความต้องการ แม้ไม่ติดรถไฟฟ้า แต่มีดีมานด์ของผู้ที่ไม่ต้องการย้ายย่านที่อยู่อาศัยรอซื้อ

ขอความ “ชัวร์” รอซื้อ “คอนโดฯ พร้อมอยู่”

พฤติกรรมผู้ซื้อช่วง COVID-19 มีการปรับความต้องการเช่นกัน ไตรเตชะอธิบายว่า ยอดขายคอนโดฯ ปกติจะมีจุดพีค 3 ช่วง คือ ช่วงแรกในระยะพรีเซลคอนโดฯ จะมีผู้ซื้อเข้ามามากเพราะต้องการราคาที่ดีที่สุด และได้เลือกห้องที่ดีที่สุด แต่ผู้ซื้อกลุ่มนี้จะต้องรอเวลาก่อสร้างซึ่งอาจจะนาน 2-3 ปีได้ ช่วงที่สองในระยะที่ตึกเป็นรูปเป็นร่างชัดเจน จะดึงดูดผู้ซื้อที่เห็นตึกแล้วมีความมั่นใจ และรอระยะโอนอีกประมาณ 1 ปีได้

ช่วงสุดท้ายคือก่อนโอน 3-4 เดือน เป็นระยะที่ตึกเสร็จแล้ว อาจจะเริ่มให้ลูกค้าขึ้นไปดูห้องจริง ผู้ซื้อกลุ่มนี้จะต้องการความมั่นใจว่าได้ห้องที่ดี วิวดี ส่วนกลางดี และตนเองมีความพร้อมที่จะกู้สินเชื่อในตอนนี้

ไตรเตชะมองว่า สองปีมานี้ผู้ซื้อหันมาซื้อในช่วงสุดท้ายมากขึ้น ต้องการคอนโดฯ พร้อมอยู่เพราะได้เห็นโครงการจริง และมั่นใจในสภาวะการเงินตนเอง หากยื่นกู้ขณะนี้ธนาคารน่าจะอนุมัติ ไม่เหมือนกับการซื้อดาวน์ไว้ก่อน 2-3 ปีซึ่งไม่รู้ว่าอนาคตจะพร้อมหรือไม่

“ตอนนี้คอนโดฯ พร้อมอยู่จะขายดีกว่าคอนโดฯ กำลังสร้างเป็นเท่าตัว เพราะความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ” ไตรเตชะกล่าว

• ระลอกใหม่ยิ่งอ่วม! “คอนโด” ยกเลิกแล้ว 5,900 ยูนิต ผู้บริโภคยืดเวลาตัดสินใจซื้อเป็น 3-5 ปี

มองไปในอนาคต คาดว่าไตรมาสสุดท้ายกำลังซื้อน่าจะกระเตื้องขึ้น เพราะไทยจะเริ่มเปิดประเทศ ทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียน คนเริ่มมั่นใจในการซื้ออสังหาฯ และอาจจะมีผู้ซื้อต่างชาติกลับมาบ้าง

ส่ง “ริวา แกรนด์” ลุยตลาดปลายปี

ด้านแผนงานของศุภาลัย ยอดขายรวม 9 เดือนทั้งแนวราบแนวสูงมูลค่ารวม 17,500 ล้านบาท จากเป้าปี 2564 ต้องการยอดขาย 27,000 ล้านบาท

ไตรมาส 4 จะมีการเปิดโครงการใหม่ 15 โครงการ มูลค่ารวม 17,350 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 11 โครงการ มูลค่า 11,610 ล้านบาท และแนวสูง 4 โครงการ มูลค่า 5,740 ล้านบาท

นอกจากนี้ ศุภาลัยมีคอนโดฯ สร้างเสร็จ 4 โครงการที่จะช่วยดันยอดขาย ตามพฤติกรรมผู้ซื้อขณะนี้ที่ต้องการคอนโดฯ พร้อมอยู่ ได้แก่ ศุภาลัย พรีเมียร์ เจริญนคร, ศุภาลัย เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 และ ศุภาลัย ริวา แกรนด์

• รู้จัก “ธนา ต่อสหะกุล” จากนักลงทุนคอนโด สู่ผู้บริหาร MDPC

โดยคอนโดฯ ศุภาลัย ริวา แกรนด์ ที่เพิ่งสร้างเสร็จ เป็นโครงการขนาดใหญ่ มูลค่าโครงการถึง 6,800 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 80%

บริษัทชูจุดเด่นเป็นคอนโดฯ ริมน้ำวิวบางกระเจ้า ตั้งอยู่บนถ.พระราม 3 เข้าใจกลางเมืองสีลม-สาทรได้ง่าย แต่ทำเลนี้ยังทำราคาได้ต่ำกว่ากลางเมืองเท่าตัว จากข้อมูลของ AREA ทำเลพระราม 3 ราคาคอนโดฯ เฉลี่ย 103,000 บาทต่อตร.ม. เทียบกับย่านสีลม-สาทรราคาเฉลี่ยแตะ 238,000 บาทต่อตร.ม.ไปแล้ว และยังถูกกว่าฝั่งเจริญนครที่ราคาเฉลี่ยเกือบ 135,000 บาทต่อตร.ม.

ศุภาลัย ริวา แกรนด์ ปัจจุบันเปิดขายราคาเริ่มต้น 4.59 ล้านบาทสำหรับห้องพื้นที่ใช้สอย 53.5 ตร.ม. เน้นห้องชุดขนาดใหญ่ เหมาะกับกลุ่มครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ สอดคล้องกับวิถีชีวิตปัจจุบันที่คนอยู่ในบ้านมากขึ้น

ในยุคที่คอนโดมิเนียมตลาดฝืด การจะขยับพัฒนาสินค้าจึงต้องพลิกหากลยุทธ์ใหม่ “องอาจ สุวรรณกุล” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดแผนพัฒนาคอนโดฯ ปี 2564 ของบริษัท วางแผนเปิดตัวใหม่ 8 โครงการ มูลค่ารวม 6,100 ล้านบาท ทั้งหมดจะเป็นคอนโดฯ ในกลุ่มตลาดกลางล่างถึงตลาดกลาง เหมาะกับเศรษฐกิจและสถานการณ์ยุค COVID-19

โดย 4 โครงการในจำนวนนี้ จะเป็นคอนโดฯ แบรนด์ใหม่ “เดอะ มูฟ” มูลค่ารวม 2,300 ล้านบาท ที่แสนสิริเริ่มทำการตลาดมาแล้วระยะหนึ่ง แย้มข้อมูลเปิด 4 ทำเล คือ เกษตร, ราม 22, บางนา และรัชดา ราคาเริ่มต้น 1.29 ล้านบาท (*ยังไม่แจ้งรายละเอียดว่าราคานี้จะเกิดขึ้นที่ทำเลใด)

โครงการที่จะเปิดก่อนในวันที่ 29 พ.ค.นี้ คือ เดอะ มูฟ เกษตร ทำเลในซอยงามวงศ์วาน 54 แยก 3 ตรงข้ามกับ ม.เกษตรศาสตร์ บางเขน ห่างจาก BTS สถานี ม.เกษตรศาสตร์ 1.2 กม. เป็นคอนโดฯ 8 ชั้น จำนวน 248 ยูนิต ห้องชุดขนาด 22-28 ตร.ม. ราคาเริ่ม 1.69 ล้านบาท (รอบ Online Booking ลดเหลือ 1.67 ล้านบาท)

วางคอนเซ็ปต์ “สนุก” เจาะกลุ่มคนไฟแรง

ก่อนหน้านี้ แสนสิริมีแบรนด์คอนโดฯ ที่อยู่ในเซ็กเมนต์เดียวกันคือ “ดีคอนโด” ที่เป็นคอนโดฯ ราคาเริ่มต้นไม่ถึง 2 ล้านบาท แต่การเปิดแบรนด์ใหม่อย่าง “เดอะ มูฟ” เห็นได้ชัดว่าเกิดจากงานดีไซน์และกลุ่มเป้าหมายที่ต่างกัน

คอนเซ็ปต์ของเดอะ มูฟ จะเน้นความสนุกสนาน การออกแบบสีสันสดใส เช่น ทำเลเกษตร จะใช้โทนสีเขียว-ส้มตัดกันแบบจัดจ้าน เหมาะกับคนรุ่นใหม่ไฟแรง ทั้งนักศึกษาและวัยทำงาน เจาะกลุ่มคนที่มีไลฟ์สไตล์ชีวิตแอคทีฟ เรียน ทำงานหลัก ทำงานเสริม ออกกำลังกาย นัดพบปะเพื่อนฝูง

สะท้อนออกมาทั้งจากการทำโฆษณาและการเลือกพรีเซ็นเตอร์โครงการเป็น ‘SIRPOPPA’ หรือ ‘ป๊อป-อภิวัฒน์ ชินอักษร’ ศิลปินดังจากเวที The Rapper และ PD รายการ Show Me The Money Thailand SS2 ซึ่งมีเรื่องราวชีวิตเริ่มต้นจากการทำงานวิศวกรอยู่ 4 ปี ก่อนจะมาไล่ตามฝันเป็นแรปเปอร์ได้สำเร็จ ทำให้เห็นภาพชัดเจนว่า ‘กลุ่มเป้าหมาย’ ที่ต้องการเป็นกลุ่มไหน

ตัด ‘สระว่ายน้ำ’ ออก ใส่โคเวิร์กกิ้ง-ลานกิจกรรม

เดอะ มูฟ จะเป็นคอนโดฯ ที่ทำราคาแบบเข้าถึงง่าย อย่างทำเลเกษตรเริ่มต้น 1.69 ล้านบาท พร้อมแข่งขันกับคอนโดฯ อื่นในทำเลเดียวกัน ราคาที่ไม่สูงแลกมากับการเปลี่ยนสิ่งอำนวยความสะดวกที่ปกติจะมีให้ในคอนโดฯ โดย 3 ใน 4 โครงการเดอะ มูฟที่จะเปิดปีนี้คือ เกษตร, ราม 22 และรัชดา จะเป็นคอนโดฯ ที่ “ไม่มีสระว่ายน้ำ”

สำหรับทำเลเกษตร สิ่งที่มาแทนสระว่ายน้ำบนชั้นรูฟท็อปจะเป็นโคเวิร์กกิ้งสเปซแบบกลางแจ้ง กับลานกิจกรรมที่สามารถใช้วิ่งหรือออกกำลังกลางแจ้งต่างๆ ได้

ฝ่ายการตลาดของแสนสิริให้ข้อมูลว่า บริษัทเลือกออกแบบเปลี่ยนสิ่งอำนวยความสะดวก เพราะจากการเก็บข้อมูลพบว่าคนไลฟ์สไตล์แอคทีฟมักจะไม่ได้ใช้สระว่ายน้ำมากนัก สิ่งที่ต้องการมากกว่าคือ โคเวิร์กกิ้งสเปซ เพื่อใช้นั่งทำงาน กับ พื้นที่ออกกำลังกลางแจ้ง เปลี่ยนบรรยากาศจากในฟิตเนส และเหมาะกว่าในยุค COVID-19 ด้วย

• เปิดวิเคราะห์ ‘ราคาคอนโดฯ’ กลุ่ม Hi-End เเพงต่อเนื่อง เเม้เจอโควิด ทำเลรอบนอกร่วง 4-6%

ปีนี้จะมีเฉพาะโครงการเดอะ มูฟ บางนา ซึ่งยังมีสระว่ายน้ำ เพราะกลุ่มเป้าหมายบริเวณบางนาอาจจะมีกลุ่มครอบครัวที่มีเด็กเล็กด้วย และเด็กเป็นกลุ่มที่ใช้สระว่ายน้ำมากที่สุด

ถือเป็นการตัดสินใจที่สำคัญทีเดียวในยุคที่สระว่ายน้ำในคอนโดฯ เกือบจะเป็นมาตรฐานการออกแบบไปแล้ว แม้ว่าผู้ซื้อหรือผู้อยู่อาศัยหลายคนไม่ได้ใช้บ่อยนักก็ตาม

วางเป้าดึงนักลงทุนปล่อยเช่า 30%

ด้าน “สมัตถ์คม ต่างวิวัฒน์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายการตลาดโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงผลตอบรับหลังทำการตลาดไปแล้วบ้าง มีจำนวนผู้ที่สนใจเข้ามา 5 เท่าของจำนวนยูนิตที่เปิดขายในทำเลเกษตร ทั้งนี้ บริษัทวางกลยุทธ์เก็บห้องไว้ 2 ชั้นเพื่อเปิดขายอีกครั้งช่วงโครงการสร้างเสร็จต้นปี 2565

ปัจจุบันทำเลเกษตรวางเป้าหมายเป็น เรียลดีมานด์ กลุ่มซื้ออยู่เอง หรือให้บุตรหลาน หรือเก็บเป็นสินทรัพย์ ประมาณ 60-70% และกลุ่ม นักลงทุนปล่อยเช่า 30-40% มีนักลงทุนสนใจค่อนข้างมากเพราะทำเลเห็นได้ชัดว่าสามารถปล่อยเช่านักศึกษาได้ ส่วนทำเลอื่นๆ ของเดอะ มูฟ นักลงทุนอาจจะมีสัดส่วนน้อยลง

• อนันดาฯ : ลูกค้ายังต้องการสังคมเมือง เดินหน้าเปิดคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้า 2.4 หมื่นล้าน

ทำเลอื่นๆ ของเดอะ มูฟ คาดว่าราม 22 และบางนาจะเปิดตัวต่อเนื่องในไตรมาส 2 และทำเลรัชดาจะเปิดตัวภายในปีนี้

TMB Analytics ประเมินว่าปัจจัยเสี่ยงในการระบาดระลอกใหม่ จะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เเละราคาคอนโดมิเนียม

จากการวิเคราะห์ข้อมูลผ่าน web scraping ราคาเสนอขายคอนโดฯ ในแต่ละพื้นที่กว่า 2,000 โครงการ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำเลที่ตั้งมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลง จากเเต่เดิมที่คอนโดมิเนียมค่อนข้างกระจุกตัวในเขตย่านใจกลางธุรกิจ (Central Business District : CBD) และในเมือง ซึ่งถือเป็น ‘ทำเลทอง’ ของภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

ต่อมาโครงการใหม่ ๆ เริ่มมีการขยายและกระจายตัวในพื้นที่ ‘วงแหวนรอบนอก’ (Outer Ring) มากขึ้น โดยราคาคอนโดฯ ในแต่ละพื้นที่มีการปรับตัวต่อสถานการณ์โรคระบาด ‘ในอัตราที่ต่างกัน’

คอนโดฯ Mass ราคาลด – High-End ราคาปรับเพิ่ม

หากประเมินจากทำเลที่ตั้งพบว่า ช่วงก่อนการแพร่ระบาดของ COVID-19 ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่เขตย่านใจกลางธุรกิจ เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่เมื่อเกิดการระบาดทำให้ราคาปรับลดลง 2% และยังไม่เห็นการปรับขึ้นสู่ระดับก่อนหน้า ส่วนคอนโดมิเนียมพื้นที่ในเมืองที่อยู่นอก CBD ราคาลดลง 3.7% พื้นที่วงแหวนรอบนอกราคาลดลง 5.8%

โดยในช่วงปี 2561-2563 หากแบ่งกลุ่มคอนโดมิเนียมตามระดับราคาต่อตารางเมตรจะเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่

• กลุ่ม Mass ที่มีราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร
• กลุ่ม Upper-End ราคาระหว่าง 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
• กลุ่ม High-End ราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร

“คอนโดมิเนียมในกลุ่ม Mass มีราคาลดลงในทุกพื้นที่ ต่างจากกลุ่ม High-End ที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นในทุกพื้นที่ สะท้อนถึงความต้องการและกำลังการซื้อที่มีอย่างต่อเนื่องของกลุ่มรายได้สูง เเละไม่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 มากนัก” 

• อนันดาฯ : ลูกค้ายังต้องการสังคมเมือง เดินหน้าเปิดคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้า 2.4 หมื่นล้าน

หากประเมินจากปัจจัยด้านอายุของคอนโดมิเนียม และความสะดวกในการเดินทาง พบว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่ในรัศมีจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 1 กิโลเมตร และมีอายุไม่เกิน 5 ปี ราคามีการปรับลดลงในช่วงสถานการณ์ COVID-19 โดยในพื้นที่วงแหวนรอบนอกปรับลงกว่า 13%

ขณะที่ย่านใจกลางธุรกิจ และในเมืองราคาปรับลดลงราว 6% ส่วนราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจที่มีรัศมีจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 1 กิโลเมตร แต่อายุเกิน 5 ปี มีแนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน

ต่างจากคอนโดมิเนียมในพื้นที่ในเมืองและวงแหวนรอบนอก ที่อายุเกิน 5 ปี ดัชนีราคาจะปรับตัวลดลงถึง 8% และ 12% ตามลำดับ

ขณะที่คอนโดมิเนียมที่อยู่นอกรัศมีรถไฟฟ้าเกิน 1 กิโลเมตร ในพื้นที่ย่านใจกลางเมืองธุรกิจ ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มเป็นทิศทางบวก

จากภาพรวมของดัชนีราคาในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งระดับราคาต่อตารางเมตร อายุของคอนโดมิเนียม และความสะดวกในการเดินทาง สามารถสรุปได้ว่า ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจ จะค่อนข้างทรงตัว โดยไม่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 มากนัก และมีแนวโน้มของดัชนีราคาในภาพรวมที่เป็นบวก

อย่างไรก็ตาม เเม้ในเขตพื้นที่ในเมือง และวงแหวนรอบนอก ราคาของคอนโดมิเนียมมีการปรับลดลงเป็นอย่างมากในช่วง COVID-19 แต่ก็มีทิศทางที่จะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต

• อสังหาฯ ในมุมมอง “เอพี” ปี 2564 ระวังเศรษฐกิจโตลวงตา เปิดคอนโดฯ ยังเป็นโจทย์ยาก
• กลยุทธ์ใหม่คอนโดฯ LPN “ยังไม่ต้องกู้ เข้าอยู่ได้เลย” จ่ายผ่อนดาวน์แทนค่าเช่าห้องได้ 2 ปี