และอีกมุมหนึ่ง ยังส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เกาะสมุย ให้ร้อนแรงยิ่งขึ้น! โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ที่มีแรงซื้อจากต่างชาติหนุน

ยอดขายคอนโดพุ่ง 95% ระบายสต๊อกได้ภายใน 5 เดือน

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า  ครึ่งปีแรก 2568 คอนโดมิเนียมเกาะสมุย มีซัพพลายรวม 379 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.6% (YoY) มูลค่า 1,830 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.5% (YoY)

ทั้งนี้ คอนโดในเกาะสมุย มีอยู่ทำเลเดียว คือ ‘โซนเฉวง-บ่อผุด’ ซึ่งสามารถทำยอดขายได้ใหม่ (New Sales) จำนวน 203 หน่วย เพิ่มขึ้น 95.2% (YoY) คิดเป็นมูลค่า 988 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 111.4% (YoY)

“จากภาพรวมการขายคอนโดสมุยมีแนวโน้มดีมาก โดยมียอดขาย 203 ยูนิต ทำให้มีซัพพลายเหลือขายเพียง 176 หน่วย คิดเป็นอัตราดูดซับสูงถึง 8.9% คาดว่าใช้เวลาระบายสินค้าทั้งหมด 5 เดือนก็จะขายหมด ลดลง 2 เท่าตัว จากช่วงเดียวกันของปีก่อนใช้เวลาระบายสต๊อกราว 15 เดือน”

โดยมีคอนโด 2 ระดับราคา ที่ทำผลงานได้ดีสุด ได้แก่

1.กลุ่มราคา 3.01 – 5 ล้านบาท

• ยอดขาย 132 ยูนิต
• หน่วยเหลือขาย 69 ยูนิต
• คิดเป็นอัตราดูดซับสูง 10.9%
• ใช้เวลาระบายสต๊อกเพียง 3 เดือนจึงขายหมด

2.กลุ่มราคา 5.01 – 7 ล้านบาท

• ยอดขาย 62 ยูนิต
• หน่วยเหลือขาย 69 ยูนิต
• คิดเป็นอัตราดูดซับสูง 7.9%
• ใช้เวลาระบายสต๊อกเพียง 7 เดือนจึงขายหมด

คอนโดสมุยยอดโอนทะยาน 345% ยุโรปกำลังซื้อหลัก

สำหรับช่วงครึ่งปีแรก 2568 คอนโดบนเกาะสมุย มียอดโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 205 ยูนิต เพิ่มขึ้น 345% (YoY) คิดเป็นมูลค่า 453 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 203% (YoY) โดยขยายตัวในทุกระดับราคา

“ตลาดคอนโดสมุย หลัก ๆ ขับเคลื่อนโดยกำลังซื้อของชาวต่างชาติ ส่วนใหญ่เป็นประเทศแถบยุโรป สะท้อนยอดโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 114 หน่วย ครองสัดส่วนกว่า 55.6% คิดเป็นมูลค่า 290 ล้านบาท สัดส่วน 64.1% จากยอดโอนกรรมสิทธิ์รวม”

โดยสัญชาติที่โอนกรรมสิทธิ์คอนโดสมุยมากสุด 10 อันดับแรก ได้แก่

อันดับ 1 สโลวาเกีย (ปีก่อนไม่มีการซื้อ)

อันดับ 2 ฝรั่งเศส (+114%)

อันดับ 3 ฮังการี (ปีก่อนไม่มีการซื้อ)

อันดับ 4 ออสเตรเลีย (+233%)

อันดับ 5 รัสเซีย (+900%)

อันดับ 6 สหราชอาณาจักร (+500%)

อันดับ 7 เนเธอร์แลนด์ (ปีก่อนไม่มีการซื้อ)

อันดับ 8 จีน (ปีก่อนไม่มีการซื้อ)

อันดับ 9 เช็ก (+300%)

อันดับ 10 อิสราเอล (+200%)

ภาคท่องเที่ยวสมุยโต ดึงแรงงานเข้าเกาะ หนุนดีมานด์คอนโดจากคนไทย

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เกาะสมุยมีแหล่งงานที่ใหญ่มาก ขยายตัวตามจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในพื้นที่ ทำให้มีแรงงานไทยในภาคท่องเที่ยวและบริการมีจำนวนค่อนข้างมาก

“ศุภาลัยเห็นฟีดแบ็กดีในกลุ่มคอนโดและวิลล่าสมุย และในปี 2569 จะเริ่มพัฒนาโครงการคอนโดบนเกาะสมุย เพื่อเจาะกลุ่มคนไทยที่ไปทำงานในสมุย”

เบื้องต้น คอนโดสมุยวางระดับราคาไว้ที่ 5-6 ล้านบาท/ยูนิต ปัจจุบันอยู่ระหว่างการยื่นขอ EIA

ทว่าปี 2568 จากกรณี นักท่องเที่ยวต่างชาติหาย – กำลังซื้อคนไทยอ่อนแอ ทำให้วันนี้ภูเก็ตกำลังเจอกับสถานการณ์ “โอเวอร์ซัพพลาย” โดยเฉพาะวิลล่าราคาแพง

วิลล่าภูเก็ตคาดใช้เวลาระบายสต๊อก 50 เดือน จากเดิม 12 เดือน

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ครึ่งปีแรก 2568 ตลาดวิลล่าภูเก็ต มีซัพพลายรวม (Total Supply) อยู่ที่ 2,139 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 81,246 ล้านบาท แบ่งออกเป็น

1.หน่วยเปิดตัวใหม่ (New Supply)

• จำนวน 298 หน่วย ลดลง 74.3% (YoY)
• มูลค่า 10,589 ล้านบาท ลดลง 72.1% (YoY)
• ราคาเปิดขายใหม่เฉลี่ย 35.5 ล้านบาท/ยูนิต

2.หน่วยขายได้ใหม่ (New Sales)

• จำนวน 231 หน่วย ลดลง 70.3% (YoY)
• มูลค่าอยู่ที่ 7,516 ล้านบาท ลดลง 74.7% (YoY)

3.หน่วยเหลือขาย (Remaining Supply)

• จำนวน 1,908 หน่วย เพิ่มขึ้น 22.2% (YoY)
• มูลค่า 73,730 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.8% (YoY)
• ราคาเหลือขายสะสมเฉลี่ย 38.6 ล้านบาท/ยูนิต

ด้วยจำนวน ‘ยอดขายที่ชะลอตัวลง’ จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ทำให้อัตราดูดซับต่อเดือนของวิลล่าภูเก็ตเหลือ 1.8% ต้องใช้เวลาระบายสินค้าราว 50 เดือน (ประมาณ 4.1 ปี) จึงจะขายหมด จากเดิมในช่วงครึ่งแรกปี 2567 ที่มีอัตราดูดซับสูง 5.5% และใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 12 เดือนเท่านั้น

“วิลล่าภูเก็ต เดิมเคยเกาะอยู่ตามแนวเขาเป็นบางโซนของเกาะ แต่ปัจจุบันได้มีการกระจายการพัฒนาโครงการวิลล่าไปทั่วเกาะแล้ว ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคาสูงหลัก 10-40 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้เริ่มเห็นภาพโอเวอร์ซัพพลาย ต้องใช้เวลาระบายสินค้านานขึ้น”

วิลล่า 20-40 ล้านบาท หาดราไวย์ อัตราดูดซับต่ำ คาดใช้เวลาระบายสินค้านานสุด 20 ปี!

หากจำแนกตามโซน พบ 4 ทำเลหลัก ที่มีการซื้อขายมากที่สุด ช่วงครึ่งปีแรก 2568 ดังนี้

อันดับ 1 ทำเลเทพกระษัตรี-ศรีสุนทร มีจำนวนหน่วยขายได้ 111 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 924 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 1.8% คาดใช้เวลาระบายสินค้า 50 เดือน

ทั้งนี้ กลุ่มวิลล่าโซนเทพกระษัตรี ต้องระวังระดับราคา 10-40 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจาก มีหน่วยเหลือขายจำนวนมาก ต้องใช้เวลาระบายสต๊อกตั้งแต่ 47-61 เดือน

อันดับ 2 หาดกมลา (ภาพรวมดีที่สุด) มีจำนวนหน่วยขายได้ 37 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 54 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 6.8% คาดใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 9 เดือน

อันดับ 3 หาดบางเทา-หาดสุรินทร์ มีจำนวนหน่วยขายได้ 36 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 388 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 1.4% คาดใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 65 เดือน

วิลล่าบางเทาต้องระมัดระวังกลุ่มราคา 40 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 249 ยูนิต แต่ขายออกเพียง 20 ยูนิต ใช้เวลาระบายสินค้านาน 77 เดือน

อันดับ 4 หาดราไวย์ มีจำนวนหน่วยขายได้ 15 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 157 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 1.5% คาดใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 61 เดือน

”วิลล่าหาดราไวย์ กลุ่มราคาที่ต้องจับตามากสุด คือ ระดับ 20.01-40 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราดูดซับเพียง 0.4% ต่อเดือน ใช้เวลาระบายสินค้าเก่านานถึง 244 เดือน (ราว 20 ปี) *หากยังคงอัตราดูดซับเท่าเดิมไปเรื่อย ๆ“

มือสองมาแรงแซงมือหนึ่ง

เมธาพงศ์ อุปัติศถุงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตมักผันแปรไปตามการท่องเที่ยว เนื่องจาก ลูกค้าหลักพึ่งพิงรายได้จากส่วนนี้

“ช่วงเดือน ม.ค. – ก.พ. ยอดการท่องเที่ยวดี ส่วนยอดจองซื้ออสังหาฯ ไม่น่าเกลียด ไปได้ดี แต่มาสะดุดตั้งแต่เดือน มี.ค. – พ.ค. จากผลกระทบการท่องเที่ยวที่คนจีนเข้ามาน้อยลงมาก ประกอบกับค่าเงินบาทแข็ง และความเข้มงวดในการเปิดบัญชีธนาคาร ก็สร้างแรงกดดันจากกำลังซื้อต่างชาติได้เช่นกัน”

ตลาดมือหนึ่งทั้งคอนโดและวิลล่า นอกจากจะต้องแข่งกับซัพพลายที่เปิดตัวใหม่แล้ว ยังต้องสู้กับตลาดมือสอง ที่ปัจจุบันครองสัดส่วน 63% ของตลาดซื้อขายอสังหาภูเก็ต ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มผู้ซื้อลงทุนที่นำมารีเซลทำกำไร เมื่อเลิกปล่อยเช่าแล้วนั่นเอง

“ปี 2568 ตลาดมือสองมาแรงด้วยราคาต่อตารางเมตรที่ถูกกว่าสินค้ามือหนึ่งเกือบครึ่งหนึ่ง เช่น คอนโดในทำเลเดียวกัน มือหนึ่งราคา 121,000 บาท/ตร.ม. มือสองราคา 68,000 บาท/ตร.ม. และยังได้ขนาดพื้นที่ห้องใหญ่กว่ามือหนึ่งประมาณ 2 เท่าอีกด้วย”

• จำนวน 77,343 หน่วย ลดลง 10.9% (YoY)
• มูลค่า 210,056 ล้านบาท ลดลง 13.6% (YoY)

หากพิจารณาตามประเภท พบว่า

• บ้าน มียอดโอนฯ 5.3 หมื่นหน่วย ลดลง 7.7% มูลค่า 1.56 แสนล้านบาท ลดลง 9.3% (YoY)
• คอนโดมิเนียม มียอดโอนฯ 2.3 หมื่นหน่วย ลดลง 17.5% มูลค่า 5.3 หมื่นล้านบาท ลดลง 24.1% (YoY)

ดังนั้น ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 จึงมียอดโอนฯ รวม 142,619 หน่วย ลดลง 10.7% มูลค่า 391,601 ล้านบาท ลดลง 13.3% (YoY)

สำหรับ ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในกลุ่มชาวต่างชาติ พบว่า มียอดโอนฯ คอนโด จำนวน 3,248 หน่วย ลดลง 2.2% คิดเป็นมูลค่า 12,318 ล้านบาท ลดลง 16.9% (YoY)

โดยชาวต่างชาติที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศสูงสุด 10 อันดับแรก ได้แก่

1. จีน
2. เมียนมา
3. รัสเซีย
4. ไต้หวัน
5. ฝรั่งเศส
6. สหรัฐอเมริกา
7. สหราชอาณาจักร
8. เยอรมัน
9. อินเดีย
10. ญี่ปุ่น

“จีน” มีแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดลดลงต่อเนื่อง โดยในไตรมาสนี้ มีจำนวน 899 หน่วย ลดลง -28.8% และมีมูลค่า 3,391 ล้านบาท ลดลง -39.4% และคาดว่ากำลังซื้อชาวจีนมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังปี 2568

ขณะที่ “เมียนมา” มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวน 533 หน่วย เพิ่มขึ้น 119.3% มีมูลค่า 1,347 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30.9% และคาดว่ากำลังซื้อมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ทำให้ที่อยู่อาศัยในพม่าได้รับความเสียหาย

อย่างไรก็ดี ตลาดที่อยู่อาศัยไทย มีปัจจัยเสี่ยงน่าจับตาหลายด้าน ดังนี้

• เศรษฐกิจไทยช่วงครึ่งปีหลัง 2568 น่าจะชะลอตัวกว่าครึ่งปีแรก จากภาษีสหรัฐฯ ทำกำลังซื้ออ่อนลง
• ผู้ประกอบการอสังหาเปิดโครงการน้อยลง ส่วนผู้บริโภคความสามารถในการกู้สินเชื่อลดลงเช่นกัน
• ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กเสี่ยงสภาพคล่อง
• นักท่องเที่ยวลดลง
• ปัญหาชายแดนไทยกัมพูชา

ฉะนั้น REIC ประเมินแนวโน้มทั้งปี 2568 คาดว่า จะมียอดโอนกรรมสิทธิ์รวม 343,678 หน่วย ลดลง 1.2% และมูลค่า 964,027 ล้านบาท ลดลง 1.7% (YoY)

ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ ในปี 2568 คาดจะมีมูลค่าประมาณ 582,800 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2567 ซึ่งมีมูลค่า 584,843 ล้านบาท

• ความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา “ทำให้เศรษฐกิจไทยชะลอตัว”
• การเลื่อนประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จากปี 2569 ไปเป็นปี 2570 สร้างความไม่ชัดเจนเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการตัดสินใจสะสมที่ดิน (Land Bank)

• ภาระจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่งผลให้บางรายทยอยขายที่ดินเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย
• ผู้พัฒนาโครงการบางส่วนได้ปรับกลยุทธ์ กระจายการลงทุนไปยังหัวเมืองหลักในภูมิภาคและจังหวัดท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง เช่น ภูเก็ต ชลบุรี ระยอง และเชียงใหม่ แทนทำให้ราคาที่ดิน กทม. – ปริมณฑล ชะลอตัวลง

อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่ดินเปล่าในปริมณฑล ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง โดยเฉพาะใน “โซนสมุทรปราการ”

โดย 5 ทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด ในเขต กทม. – ปริมณฑล ได้แก่

อันดับ 1 เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ราคาที่ดินสูงขึ้น 39.6% เนื่องจาก เป็นทำเลที่มีการขยายโครงสร้างพื้นฐานของเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และสามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองและ EEC ได้สะดวก

อันดับ 2  บางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ราคาที่ดินสูงขึ้น 38.0%

อันดับ 3  นครปฐม ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 15.5%

อันดับ 4  เขตบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 15.4%

อันดับ 5  เขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ราคาที่ดินสูงขึ้น 11.0%

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน 5 อันดับแรกสะท้อนว่า ที่ดินในพื้นที่ปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน เนื่องจากการขยายตัวของเมือง ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากการพัฒนาขยายทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง การก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า

ประกอบกับราคาที่ดินในพื้นที่ปริมณฑลยังคงมีราคาไม่สูงมากนัก และสามารถนำไปใช้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบได้

ขณะที่ทำเลใจกลางเมืองซึ่งมีที่ดินเปล่ารอการพัฒนามีจำนวนจำกัด จึงทำให้การซื้อขายที่ดินที่มีขนาดแปลงไม่ใหญ่ แต่มีมูลค่าสูง

โดยช่วงที่ผ่านมามีการก่อสร้างโครงการ Mixed-use ตลอดแนวรถไฟฟ้าหลายโครงการ ทำให้ผู้ประกอบการที่มีที่ดินเปล่า (Land Bank) ชะลอการลงทุนเพื่อรอดูสถานการณ์และรอจังหวะที่ตลาดกลับมาเอื้อต่อการลงทุน

ด้านราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 พบว่า เส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรก ที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)  ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และโครงการที่เป็นส่วนต่อขยายในอนาคต

Top 5 ที่ดินเปล่าแนวรถไฟฟ้า ขยายตัวสูงสุด คือ

อันดับ 1 รถไฟฟ้าสายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เพิ่มขึ้น 39.6% YoY

โดยรถไฟฟ้าทั้งสองสายมีค่าดัชนีเท่ากับ 331.1 จุด และ 326.3 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากัน คือ 39.6% (YoY)

ทั้งนี้ ราคาที่ดินในพื้นที่พระสมุทรเจดีย์ พระประแดง และเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 2 รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) มีค่าดัชนีเท่ากับ 489.4 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.1% (YoY)

โดยราคาที่ดินในพื้นที่เมืองนนทบุรี บางบัวทอง และบางใหญ่ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 3 รถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท มีค่าดัชนีเท่ากับ 470.1 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.8% (YoY)

โดยราคาที่ดินในพื้นที่พระโขนง วัฒนา และบางนา เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 4 รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) มีค่าดัชนีเท่ากับ 424.5 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.5% (YoY)

โดยราคาที่ดินในพื้นที่วังทองหลาง และสวนหลวง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 5 รถไฟฟ้า MRT และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เพิ่มขึ้น 7.9% YoY

โดยรถไฟฟ้าทั้งสองสายมีค่าดัชนีเท่ากับ 603.0 จุด และ 593.6 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากัน คือ 7.9% (YoY)

ทั้งนี้ ราคาที่ดินในพื้นที่วัฒนา และห้วยขวาง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

ปัจจัยหลักมาจาก ความต้องการที่ดินในพื้นที่ EEC สูงขึ้น ด้วยอานิสงส์การลงทุนจากต่างชาติขยายตัว

โดยไตรมาสแรกปีนี้ มีเงินลงทุนจากต่างชาติไหลเข้าในพื้นที่กว่า 47,033 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 31% (YoY) เป็นการลงทุนจากญี่ปุ่น จีน และสิงคโปร์ มากสุดตามลำดับ

ทำให้ผู้ประกอบการเร่งพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เพื่อรองรับการอยู่อาศัยของแรงงานไทยและต่างชาติที่เข้ามาทำงานในพื้นที่

ส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่ EEC ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

• ที่ดินระยอง มีค่าดัชนีเท่ากับ 259.2 จุด เพิ่มขึ้นมากสุด 43.5% (YoY)

โดยได้รับแรงหนุนจากกระแสการย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติ ที่เริ่มเข้า มาซื้อที่ดินเพื่อก่อสร้างโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ รวมถึงพื้นที่นอกนิคมอย่างต่อเนื่อง

• ที่ดินชลบุรี มีค่าดัชนีเท่ากับ 468.4 จุด เพิ่มขึ้น 33.6% (YoY)

ชลบุรี ได้รับปัจจัยบวกจากการขยายตัวของโครงการอุตสาหกรรม การลงทุนจากต่างชาติ

รวมถึงการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเมืองพัทยา ที่มีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติในกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยใช้สิทธิจากมาตรการ BOI ในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยระหว่างทำงานในไทย และการซื้อในนามบริษัท

• ที่ดินฉะเชิงเทรา มีค่าดัชนีเท่ากับ 161.0 จุดลดลง 13.5% (YoY)

ฉะเชิงเทรา มีการชะลอตัวของความต้องการใช้ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยชั่วคราว เมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นในกลุ่ม EEC ซึ่งได้รับแรงขับเคลื่อนจากการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมากกว่า

หากพิจารณาเป็นรายทําเล พบว่า ทําเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่

อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินอําเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 126.5% ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวหลักของจังหวัด ที่ดินส่วนใหญ่นำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย

อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินอําเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 88.6% ที่ดินส่วนใหญ่นําไปพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยรองรับคนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทํางานในนิคมอุตสาหกรรมและท่องเที่ยว

อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินอําเภอบ้านค่าย จังหวัดระยอง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 47.9%

อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินอําเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 33.5%

อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินอําเภอปลวกแดง จังหวัดระยอง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.2%

• ซัพพลายเหลือขาย จำนวน 237,571 หน่วย เพิ่มขึ้น 10% (YoY)
• ซัพพลายเหลือขาย มูลค่า 1.45 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.6% (YoY)

โดยมีอัตราดูดซับสินค้าเฉลี่ย 1.5% ประเมินต้องใช้เวลาระบายสินค้าเพิ่มเป็น 64 เดือน (5.3 ปี) เมื่อเทียบกับปีก่อนที่ใช้เวลา 40 เดือน (3.3 ปี)

ประเด็นน่าจับตา คือ กลุ่มที่อยู่อาศัย ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงมา ซึ่งเป็นกลุ่มอ่อนไหวต่อเศรษฐกิจ และพึ่งพาเงินกู้จากสินเชื่อที่อยู่อาศัย กลายเป็นกลุ่มก้อนใหญ่ที่มีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นสูง (ดูตารางข้างล่างประกอบ)

“จากข้อมูลข้างต้นจะเห็นว่า หน่วยเหลือขายส่วนใหญ่กระจุกตัวในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงมา โดยมีสัดส่วนรวมกันราว ๆ 68% จากจำนวนเหลือขายทั้งหมด”

สิ่งนี้สะท้อนภาพผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญสถานการณ์ยากลำบาก จากสินค้าเหลือขายยังคงเพิ่มขึ้น

สวนทางกับยอดขายได้ใหม่ที่ลดลง โดย ณ ไตรมาส 1 ปี 2568 มีหน่วย New Sale จำนวน 11,314 ลดลง 29.3% (YoY) และมีมูลค่า 68,458 ล้านบาท ลดลง 25.6% (YoY)

ขณะที่หน่วยเหลือขายกลุ่มราคาต่ำ 5 ล้านบาท ส่วนหนึ่งคาดรับแรงกดดันจาก “การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยน้อยลง” ซึ่งติดลบมา 6 ไตรมาสติดต่อกัน ดังนี้

• ไตรมาส 4 ปี 2566 จำนวน 177,473 ล้านบาท ลดลง 14.8%
• ไตรมาส 1 ปี 2567 จำนวน 121,529 ล้านบาท ลดลง 20.5%
• ไตรมาส 2 ปี 2567 จำนวน 144,115 ล้านบาท ลดลง 10.1%
• ไตรมาส 3 ปี 2567 จำนวน 154,168 ล้านบาท ลดลง 17.9%
• ไตรมาส 4 ปี 2567 จำนวน 167,532 ล้านบาท ลดลง 5.6%
• ไตรมาส 1 ปี 2568 จำนวน 109,368 ล้านบาท ลดลง 10%

โดยคาดการณ์จำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ทั้งปี 2568 อยู่ที่ 585,301 ล้านบาท ลดลง 0.3% เมื่อเทียบกับปี 2567 และน้อยกว่าปีที่ประเทศไทยเผชิญปัญหาโควิดในปี 2563-2564 ที่มีการปล่อยสินเชื่อบ้านใหม่ จำนวน 612,084 ล้านบาท และ 612,074 ล้านบาท ตามลำดับ

• Q1/67 จำนวน 16,427 หน่วย (-23.7%)
• Q2/67 จำนวน 17,423 หน่วย (-24%)
• Q3/67 จำนวน 11,768 หน่วย (-43.1%)
• Q4/67 จำนวน 17,153 หน่วย (-45.3%)
• Q1/68 จำนวน 13,867 หน่วย (-15.6%)

ขณะที่ หน่วยขายได้ใหม่มีแนวโน้มลดลง โดยไตรมาส 1 ปี 2568 ขายได้ 11,314 หน่วย ลดลง 29.3% และมีมูลค่า 68,458 ล้านบาท ลดลง 25.6% เมื่อเทียบปีช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY)

หากจำแนกตามประเภทสินค้า พบว่า

• คอนโดมิเนียม ขายได้ 5,783 หน่วย ลดลง 8.1% คิดเป็นมูลค่า 25,172 ล้านบาท ลดลง 13.3%
• บ้านจัดสรร ขายได้ 5,531 หน่วย ลดลง 43% และมีมูลค่า 43,286 ล้านบาท ลดลง 31.2%

เมื่อขายได้ลดลง ทำให้ หน่วยเหลือขายรวมทุกสถานะ (Remaining supply) มีจำนวนเพิ่มขึ้น

โดยหน่วย Remaining supply ไตรมาส 1 ปี 2568 มีจำนวน 237,571 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.4% คิดเป็นมูลค่า 1.45 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.6% (YoY)

ส่งผลให้อัตราดูดซับต่อเดือนเหลือ 1.5% ใช้เวลาระบายสินค้านาน 64 เดือน (ราว 5.3 ปี) จากปีก่อนมีอัตราดูดซับต่อเดือน 2% ใช้เวลาระบายสต๊อก 40 เดือน (ราว 3.3 ปี)

เมื่อแบ่งตามประเภทสินค้า พบว่า

คอนโดมิเนียม

• หน่วยเหลือขาย 91,697 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.2%
• มูลค่าเหลือขาย 440,235 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.1%
• อัตราดูดซับต่อเดือน 2.0% (เดิม 2.3%)
• จำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมด 47 เดือน (เดิม 40 เดือน)

บ้านจัดสรร

• หน่วยเหลือขาย 145,847 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.5%
• มูลค่าเหลือขาย 1,009,861 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.3%
• อัตราดูดซับต่อเดือน 1.2% (เดิม 2.3%)
• จำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมด 80 เดือน (เดิม 40 เดือน)

• การโอนที่เกิดจากการขายโครงการเก่าที่ชะลอการโอนกรรมสิทธิ์จากช่วงหลังการแพร่ระบาดของ COVID-19
• การขยายตัวของธุรกิจท่องเที่ยวและบริการ
• สงครามรัสเซียและยูเครน ซึ่งมีผลโดยตรงกับตลาดวิลล่าและคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดภูเก็ต

สำหรับอสังหาภาคใต้ มีการเสนอขาย 26,442 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.% และมูลค่า 175,205 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30.9% แบ่งเป็น

• อาคารชุด 17,254 หน่วย มูลค่า 13,1192 ล้านบาท
• บ้านจัดสรร 9,188 หน่วย มูลค่า 44,013 ล้านบาท

ทั้งนี้ เป็นหน่วยเปิดตัวใหม่จำนวน 12,019 หน่วย เพิ่มขึ้น 69.6% มูลค่า 86,770 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 54.5% แบ่งเป็น

• อาคารชุด 10,826 หน่วย มูลค่า 80,389 ล้านบาท
• บ้านจัดสรร 1,193 หน่วย มูลค่า 6,381 ล้านบาท

สำหรับที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ในช่วงเวลาเดียวกันมีจำนวน 9,430 หน่วย เพิ่มขึ้น 49.6% มูลค่า 69,008 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 92.4% แบ่งเป็น

• อาคารชุด 7,305 หน่วย มูลค่า 58,880 ล้านบาท
• บ้านจัดสรร 2,125 หน่วย มูลค่า 10,127 ล้านบาท

ส่วนที่อยู่อาศัยเหลือขาย มีจำนวน 17,012 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.9% มูลค่า 106,197 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.3% แบ่งเป็น

• อาคารชุด 9,949 หน่วย มูลค่า 72,312 ล้านบาท
• บ้านจัดสรร 7,063 หน่วย มูลค่า 33,885 ล้านบาท

“เมื่อเปรียบเทียบระหว่างตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขายของ 4 จังหวัดนี้ พบว่า จังหวัดภูเก็ต และ จังหวัดสงขลา เป็นจังหวัดที่มีขนาดตลาดเป็นลำดับ 1 และ 2 ในทุกด้าน”

สำหรับ “ภูเก็ต” เป็นจังหวัดที่อสังหาขายดีสุดใน 4 จังหวัดข้างต้น ดังนี้

• ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ จำนวน 10,613 หน่วย เพิ่มขึ้น 79.5% มูลค่า 81,180 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 67.2%
• ยอดขายได้ใหม่ จำนวน 7,468 หน่วย เพิ่มขึ้น 72.1% มูลค่า 61,173 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 116.8%
• ที่อยู่อาศัยเหลือขาย 10,159 หน่วย เพิ่มขึ้น 19.4% มูลค่า 77,078 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.0%

ทำเลที่มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุดในจังหวัดภูเก็ต 5 อันดับแรก

อันดับ 1 โซนหาดบางเทา-หาดสุรินทร์ จำนวน 3,428 หน่วย มูลค่า 39,848 ล้านบาท

อันดับ 2 โซนฉลอง-วิชิต จำนวน 905 หน่วย มูลค่า 3,011  ล้านบาท

อันดับ 3 โซนหาดราไวย์ จำนวน 790  หน่วย มูลค่า 5,611 ล้านบาท

อันดับ 4 โซนหาดกะรน-หาดกะตะ จำนวน 707 หน่วยมูลค่า 4,331 ล้านบาท

อันดับ 5 โซนเทพกระษัตรี-ศรีสุนทร จำนวน 520 หน่วยมูลค่า 1,913 ล้านบาท

ทำเลที่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก

อันดับ 1 โซนหาดบางเทา-หาดสุรินทร์ จำนวน 4,466 หน่วย มูลค่า 46,411 ล้านบาท

อันดับ 2 โซนหาดราไวย์ จำนวน 1,418 หน่วย มูลค่า 9,173 ล้านบาท

อันดับ 3 โซนฉลอง-วิชิต จำนวน 952 หน่วย มูลค่า 2,965 ล้านบาท

อันดับ 4 โซนหาดกะรน-หาดกะตะ จำนวน 731 หน่วยมูลค่า 4,066 ล้านบาท

อันดับ 5 โซนเทพกระษัตรี-ศรีสุนทร จำนวน 706 หน่วยมูลค่า 2,762 ล้านบาท

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัด “สงขลา” มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 1,083 หน่วย เพิ่มขึ้น 207.7% มูลค่า 3,670 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 71.7%

ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีจำนวน 1,166 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.5% มูลค่า 4,218 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.3%

โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย 3,684 หน่วย ลดลง -11.0% มูลค่า 14,032 ล้านบาท ลดลง -19.1%

ทำเลที่มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุดในจังหวัดสงขลา 5 อันดับแรก

อันดับ 1 โซนในเมืองหาดใหญ่ จำนวน 417 หน่วยมูลค่า 1,091 ล้านบาท

อันดับ 2 โซนท่าข้าม-ควนหิน จำนวน 168 หน่วย มูลค่า 744 ล้านบาท

อันดับ 3 โซนควนลัง จำนวน 147 หน่วย มูลค่า 694 ล้านบาท

อันดับ 4 โซนคอหงส์-ทุ่งงาย จำนวน 137 หน่วย มูลค่า 494 ล้านบาท

อันดับ 5 โซนบ้านพรุ จำนวน 104 หน่วย มูลค่า 431 ล้านบาท

ทำเลที่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก

อันดับ 1 โซนท่าข้าม-ควนหิน จำนวน 1,002 หน่วยมูลค่า 4,496 ล้านบาท

อันดับ 2 โซนคอหงส์-ทุ่งงาย จำนวน 843 หน่วย มูลค่า 2,228 ล้านบาท

อันดับ 3 โซนควนลัง จำนวน 506 หน่วย มูลค่า 2,521 ล้านบาท

อันดับ 4 โซนคลองแห จำนวน 464 หน่วย มูลค่า 1,848 ล้านบาท

อันดับ 5 โซนบ้านพรุ จำนวน 313 หน่วย มูลค่า 1,157 ล้านบาท

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัด “สุราษฎร์ธานี” มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 277 หน่วย ลดลง -58.8% มูลค่า 1,690 ล้านบาท ลดลง -40.4%

ส่วนจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่มีจำนวน 531 หน่วย ลดลง -18.2% มูลค่า 2,276 ล้านบาท ลดลง -16.0%

โดยมีที่อยู่อาศัยเหลือขาย 2,071 หน่วย ลดลง -25.6% มูลค่า 8,172 ล้านบาท ลดลง -17.4%

ทำเลที่มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุดในจังหวัดสุราษฎร์ธานี 5 อันดับแรก

อันดับ 1 โซนประดู่-บางชุมโถ จำนวน 180 หน่วยมูลค่า 622 ล้านบาท

อันดับ 2 โซนมะขามเตี้ย จำนวน 105 หน่วย มูลค่า 337 ล้านบาท

อันดับ 3 โซนบางใบไม้ – คลองน้อย จำนวน 96 หน่วยมูลค่า 367 ล้านบาท

อันดับ 4 โซนหาดเฉวง-บ่อผุด จำนวน 77 หน่วย มูลค่า 565 ล้านบาท

อันดับ 5 โซนแม่น้ำ จำนวน 35 หน่วย มูลค่า 257 ล้านบาท

ทำเลที่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก

อันดับ 1 โซนประดู่-บางชุมโถ จำนวน 1,049  หน่วยมูลค่า 4,177 ล้านบาท

อันดับ 2 โซนมะขามเตี้ย จำนวน 424 หน่วย มูลค่า 1,303 ล้านบาท

อันดับ 3 โซนบางใบไม้ – คลองน้อย จำนวน 315 หน่วย มูลค่า 1,278 ล้านบาท

อันดับ 4 โซนหาดเฉวง-บ่อผุด จำนวน 181 หน่วย มูลค่า 1,431 ล้านบาท

อันดับ 5 โซนขุนทะเล จำนวน 42 หน่วย มูลค่า 75 ล้านบาท

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัด “นครศรีธรรมราช” มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 46 หน่วย ลดลง -76.3% มูลค่า 230 ล้านบาท ลดลง -91.3%

ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีจำนวน 265 หน่วย ลดลง -11.1% มูลค่า 1,339 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.7%

โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย 1,098 หน่วย ลดลง -13.6% มูลค่า 6,376 ล้านบาท ลดลง -8.2%

ทำเลขายดี 3 อันดับแรก

อันดับ 1 โซนอ้อมค่าย จำนวน 127 หน่วย มูลค่า 547 ล้านบาท

อันดับ 2 โซนในเมือง จำนวน 66 หน่วย มูลค่า 589 ล้านบาท

อันดับ 3 โซนเบญจม จำนวน 44 หน่วย มูลค่า 124 ล้านบาท

ทำเลที่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายสูงสุด 3 อันดับแรก

อันดับ 1 โซนอ้อมค่าย จำนวน 577 หน่วย มูลค่า 2,807 ล้านบาท

อันดับ 2 โซนในเมือง จำนวน 306 หน่วย มูลค่า 3,027 ล้านบาท

อันดับ 3 โซนเบญจม จำนวน 153 หน่วย มูลค่า 392 ล้านบาท

• ยอดเปิดตัวใหม่ จำนวน 2,075 หน่วย ลดลง 59.1% และมีมูลค่า 50,324 ล้านบาท ลดลง 28.6% (YoY)
• ยอดขายได้ใหม่ จำนวน 1,252 หน่วย ลดลง 31.3% และมีมูลค่า 17,232 ล้านบาท ลดลง 16% (YoY)

จากยอดขายที่ต่ำกว่าการเปิดตัวใหม่ ส่งผลให้มีสินค้าเหลือขายขยายตัว เป็นจำนวน 31,537 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.7% และมีมูลค่า 389,510 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.6% (YoY)

ที่น่าจับตา คือ ในไตรมาส 4 ปี 2567 ราคาเฉลี่ยของโครงการเปิดตัวใหม่ (New Supply) ของกลุ่มบ้านจัดสรร ทำเล กทม. พุ่งแตะ 24.2 ล้านบาท/หลัง เพิ่มขึ้น 255% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด ในปี 2562 ที่มีราคาเฉลี่ยเพียง 6.83 ล้านบาท/หลัง

โดยแนวโน้มราคาเฉลี่ยต่อหน่วย เริ่มขยายตัวชัดเจน นับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2565 ที่เพิ่มเป็น 16.7 ล้านบาท จากไตรมาสก่อนหน้าที่มีราคาเฉลี่ย 9.85 ล้านบาท

สิ่งนี้สะท้อนว่า ภาพรวมแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มหลัก ได้รับผลกระทบจาก อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์เรต) สูง

ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ พัฒนาโครงการบ้านหรูมากขึ้น โดยเฉพาะในปี 2567 ที่มีการเปิดตัวโครงการ  ระดับอัลตร้าลักซูรี ราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป

โดยมีโครงการไฮไลต์ อาทิ

• THE 528 ESTATE ราคา 880 ล้านบาท/หลัง ของ บมจ.ไลมอน แลนด์
• NANTAWAN Pool Villa พระรามเก้า-กรุงเทพกรีฑา ราคา 120 ล้านบาท/หลัง ของ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
• SMYTH’S Kaset-Nawamin ราคา 120 ล้านบาท/หลัง ของ บมจ. สิงห์เอสเตท

ทำให้ผู้ประกอบการเบนเข็มลุยบ้านราคาแพงหลัก 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีกำลังซื้อสูง ทว่าภาวะเศรษฐกิจเปราะบางช่วงที่ผ่านมา ทำให้กลุ่มผู้ประกอบการรายย่อยเริ่มมีปัญหา และนำมาสู่ผลกระทบรีเจ็กต์เรตที่ลามไปถึงกลุ่มบ้านราคาแพง 10 ล้านบาท ในที่สุด

สะท้อนจากข้อมูลของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่ชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงชะลอตัวติดต่อกันเป็นปีที่ 2 และตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงต่อเนื่อง ดังนี้

• ปี 2567 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ มีจำนวน 347,799 หน่วย ลดลง 5.2% และมูลค่า 980,648 ล้านบาท ลดลง 6.3% (YoY)
• ปี 2566 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ มีจำนวน 366,825 หน่วย ลดลง 6.6% และมูลค่า 1.04 ล้านล้านบาท ลดลง 1.7% (YoY)

ขณะที่ไตรมาส 4 ปี 2567 แม้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย จะมีจำนวน 97,413 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.3% ในรอบ 8 ไตรมาส แต่กลับมีมูลค่า 275,563 ล้านบาท ลดลง 1.5%

“สะท้อนว่าผู้บริโภคหันซื้อบ้าน-คอนโดไซซ์เล็กลง และราคาย่อมเยาลง”

จำแนกตามกลุ่มระดับราคา พบว่า “หดตัวทุกกลุ่ม” โดยเฉพาะกลุ่มราคา 7.51-10 ล้านบาท

• ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ลดลง -0.5%
• ราคา 1.01-1.50 ล้านบาท ลดลง -1.0%
• ราคา 1.51-2.00 ล้านบาท ลดลง -4.3%
• ราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ลดลง -13.3%
• ราคา 3.01-5.00 ล้านบาท ลดลง -3.0%
• ราคา 5.01-7.50 ล้านบาท ลดลง -3.2%
• ราคา 7.51-10 ล้านบาท ลดลง -13.3%
• ราคามากกว่า 10 ล้านบาท ลดลง -6.3%

ทั้งนี้ ส่วนใหญ่การหดตัวสำคัญเกิดจากกลุ่มบ้าน ที่หน่วยโอนฯ ลดลง 10.6% ส่วนกลุ่มคอนโดพลิกบวก หน่วยโอนฯ เพิ่มขึ้น 7.7% โดยเฉพาะในคอนโดราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ที่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ คือ การลดค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับปี 2568 REIC ประมาณการว่า ภาพรวมหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย จะมีจำนวน 353,389 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.6% (YoY) และมีมูลค่า 994,545 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% (YoY)

ปัจจัยหลักที่หนุนการฟื้นตัวในปีนี้ มาจาก GDP ที่คาดว่าจะขยายตัว 2.7% ส่วนหนึ่งมาจากการเบิกจ่ายงบภาครัฐบาลที่ดีขึ้น รวมถึงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยลดลง และโครงการเปิดใหม่ที่ปี 2568 คาดเปิดตัวเพิ่ม 16% ทำให้ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัว