ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานข้อมูลตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2567 ของไทย มีการโอนกรรมสิทธิ์เกือบ 160,000 หน่วย ลดลง -9.0% YoY และมูลค่าการโอนอยู่ที่กว่า 452,000 ล้านบาท ลดลง -9.4% YoY

สภาวะตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จึงถือว่าอยู่ในสถานการณ์ที่หนักหน่วงยิ่งกว่าช่วงโควิด-19 ปี 2563-64

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการ REIC ให้ความเห็นว่า สถานการณ์นี้เกิดจากกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังคงอ่อนแอจากภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและภาระหนี้สินครัวเรือน และเมื่อสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อบ่อยครั้ง ทำให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความไม่มั่นใจที่จะกู้สินเชื่อบ้าน บางส่วนจึงเปลี่ยนใจชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

ส่วนกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน ก็ชะลอการลงทุน เพราะไม่ต้องการนำเงินส่วนตัวมาลงทุนประมาณร้อยละ 20 ของราคาที่อยู่อาศัยตามเกณฑ์ LTV และไม่อยากสร้างหนี้ระยะยาวในช่วงนี้

ขณะที่การคาดการณ์ตลาดอสังหาฯ​ ทั้งปี 2567 ซึ่ง REIC คำนวณไว้เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 คาดว่าปีนี้จะมีการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 350,000 หน่วย ลดลง -4.4% จากปีก่อน ส่วนมูลค่าการโอนเชื่อว่าจะอยู่ที่ราว 1.01 ล้านล้านบาท ลดลง -3.3% ทั้งหมดนี้คาดว่าจะมีภาวะหดตัวทั้งกลุ่มบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม การคาดการณ์ของ REIC สะท้อนให้เห็นว่า ครึ่งปีหลังของปียังถูกมองว่าน่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกได้

“คอนโดฯ” กลับทำได้ดีกว่า “บ้านแนวราบ”

ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 เป็นต้นมา เกิดจุดพลิกในตลาดอสังหาฯ ที่ทำให้บ้านแนวราบขายดีกว่าคอนโดฯ แต่สัญญาณล่าสุดในปีนี้ดูเหมือนจะพลิกกลับ บ้านแนวราบเริ่มชะลอตัวลง และคอนโดฯ ตีตื้นขึ้นมาได้

เฉพาะไตรมาส 2 ของปีนี้  “บ้านแนวราบ” มีการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 58,000 หน่วย ลดลง -9.9% และมูลค่าโอนอยู่ที่ 173,000 ล้านบาท ลดลง -6.4%

ขณะที่ “คอนโดฯ” มีการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 28,400 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.9% และมูลค่าโอนอยู่ที่ 70,500 ล้านบาท ลดลง -3.9%

หากเจาะเป็นแต่ละกลุ่มราคาจะพบว่า “บ้านแนวราบ” ราคาที่ยังขายดีกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดมี 3 กลุ่มราคา คือ ไม่เกิน 2 ล้านบาท, 5.0 – 7.5 ล้านบาท และ มากกว่า 10 ล้านบาท  ส่วน “คอนโดฯ” ที่ขายดีจะเป็นกลุ่มราคาไม่เกิน 5.0 ล้านบาท

• เสียงแตก “ลดดอกเบี้ย” อาจไม่ช่วยแก้วิกฤต “อสังหาฯ” เพราะอุปสรรคแท้จริงคือ “ภาระหนี้” ที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน
• “Tecnogas” มองตลาด “เครื่องใช้ไฟฟ้าในครัว” ปี 2567 “ไม่เติบโต” ซึมตามตลาดอสังหาฯ กลาง-ล่างชะลอตัว

ลูกค้าหันหา “บ้านมือสอง – คอนโดฯ มือสอง”

นอกจากนี้ REIC ยังชี้ให้เห็นสัญญาณที่น่าสนใจว่าตลาด “มือสอง” กำลังไปได้ดีกว่าบ้านใหม่

จากข้อมูลครึ่งปีแรก 2567 พบว่าตลาด “บ้านแนวราบ” หากเป็นกลุ่มบ้านใหม่มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนหน่วยลดลงถึง -12.4% แต่ถ้าเป็นมือสองกลับลดลงเพียง -6.9% สะท้อนว่าบ้านแนวราบกลุ่มมือสองยังชะลอตัวน้อยกว่า เป็นที่ต้องการของตลาดกว่ามือหนึ่ง

ส่วน “คอนโดฯ” ก็เป็นไปในทางเดียวกัน เพราะการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ใหม่จำนวนหน่วยลดลง -1.5% แต่คอนโดฯ มือสองกลับมีการโอนเพิ่มขึ้นถึง 11.8%

REIC เคยให้ข้อมูลไว้เมื่อปี 2562 ว่า ตลาดบ้านมือสองมีจุดเด่นที่จะดึงดูดผู้ซื้อได้หลักๆ 2 ประการ คือ “ราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่งในทำเลเดียวกันประมาณ 30%” และ “อยู่ในทำเลดีที่หาบ้านมือหนึ่งได้ยาก” ดังนั้น ถ้ายอมรับได้กับสภาพบ้านมือสอง หรือเป็นนักลงทุนที่ต้องการกดต้นทุนต่ำลง ก็จะหันมาเลือกบ้านมือสองได้มากกว่า

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC รายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ (บ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮาส์) ที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1/ 2567 พบว่า ดัชนีมีค่าเท่ากับ 131.5 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยมีการเพิ่มติดต่อกัน 5 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 1 ปี 2567

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าสาเหตุสำคัญที่มีผลให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มาจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565 – 2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น

ปริมณฑลราคาขึ้นเร็วกว่ากรุงเทพฯ

ทั้งนี้ หากแบ่งตามพื้นที่ ราคาบ้านจัดสรรไตรมาส 1/2567 ในเขตกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ขณะที่สามจังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.0 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)

และถ้าเจาะลึกประเภทสินค้าและพื้นที่ร่วมกัน รายงานชิ้นนี้พบว่า “บ้านเดี่ยว” ในเขตกรุงเทพฯ มีดัชนีราคาลดลง -0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เนื่องจากบ้านเดี่ยวราคาแพงกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมีการ “ลดราคา” เพื่อระบายสต๊อกมากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง รองลงมาในโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว และโซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่

เช่นเดียวกับ “ทาวน์เฮาส์” ในเขตกรุงเทพฯ ก็มีดัชนีราคาที่ลดลง -0.1% โดยพบว่ามีการลดราคามากที่สุดในโซนมีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท รองลงมาในโซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท และโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท เพราะมีการลดราคาเพื่อระบายสต๊อกเช่นกัน ซึ่งส่วนใหญ่โครงการยังใช้ต้นทุนเดิมเพราะเป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 จึงสามารถทำราคาได้

บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ทำเลที่ราคาบ้านจัดสรรขึ้นสูง

หากแบ่งตามพื้นที่ที่ “ราคาบ้านจัดสรรขึ้นสูงที่สุด” ในไตรมาส 1/2567 ทาง REIC สรุปได้ดังนี้

“บ้านเดี่ยว”

อันดับ 1 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ในระดับราคา 10.00 ล้านบาทขึ้นไป

“ทาวน์เฮาส์”

อันดับ 1 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนเมืองสมุทรปราการ-พระสมุทรเจดีย์-พระประแดง ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท

• เปิดวิสัยทัศน์ซีอีโอ “ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” กับอนาคตของ “SC” และ “อสังหาฯ ไทย” ในทศวรรษหน้า
• ครม. เคาะ 5 มาตรการอสังหาฯ “ลดค่าโอน-จดจำนองบ้านไม่เกิน 7 ล้าน”

ดร.วิชัยมองว่า ล่าสุดหลังจากรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองให้กับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท น่าจะทำให้มีการระบายซัพพลายเดิมในตลาดออกไปได้พอสมควร และหลังจากนั้นซัพพลายใหม่ที่เข้ามาเติมในตลาดน่าจะตั้งราคาที่สะท้อนต้นทุนใหม่ที่ปรับขึ้นแล้ว ทำให้ดัชนีราคาบ้านในครึ่งปีหลัง 2567 ก็น่าจะยังปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)  เปิดเผยว่า ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ของประเทศไทยในไตรมาส 3 ปี 2566 ลดลง -13.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) และลดลง -8.9% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566

แนวโน้มดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นได้ว่ากราฟเริ่มเป็นขาลงมาตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565 แต่เห็นการหดตัวที่ชัดเจนในช่วงไตรมาส 2 ปี 2566 เป็นต้นมา

ทั้งนี้ การหดตัวในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมาเป็นการลดลงทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยตัวแปรต่างๆ ที่มีผลต่อดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ ได้แก่

• การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลง -10.0%
• อัตราดูดซับห้องชุดใหม่ลดลง -3.6%
• อัตราดูดซับบ้านแนวราบใหม่ลดลง -2.0%
• ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนลดลง -9.6%
• ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการลดลง -2.1 จุด

REIC ประเมินว่าตลาดที่ซึมลงอาจมาจากปัจจัยลบหลายด้าน เช่น

• การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. ที่กระทบต่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3
• ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกว่าร้อยละ 90 ของ GDP
• ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ที่ปรับขึ้นมาแล้ว 5 ครั้ง (ม.ค.-ก.ย.2566) หรือเพิ่มขึ้น 125 bps ซึ่งมีผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ลดลงโดยตรง
• เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้า โดยจีดีพีไทยในไตรมาส 3 ปี 2566 ขยายตัวเพียง 1.5%

ทั้งหมดล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีรายได้เพิ่มขึ้นน้อย แต่กลับมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น จึงทำให้ความสามารถในการซื้อและการผ่อนชำระลดลง กระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัยโดยตรง

• GDP ไทยไตรมาส 3 โตแค่ 1.5% เท่านั้น ได้ภาคการบริโภค ท่องเที่ยว แบกเศรษฐกิจไทยไว้
• ยอดเงินฝากรวมคนไทยลดลงครั้งแรกในรอบ 10 ปี จากเศรษฐกิจฝืด คนแห่ลงทุนทองคำ

REIC คาดว่า ภาพรวมดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ในปี 2566 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลงจากปี 2565 เล็กน้อย โดยจะปรับลงมาอยู่ที่ 89.8 จุด หรือลดลง ประมาณร้อยละ –3.0 สำหรับกรณีฐาน (Base Case) แต่หากมีปัจจัยบวกที่ดีกว่าที่คาดไว้อาจจะมีการปรับเพิ่มมาอยู่ที่ระดับ 98.8 หรือ ขยายตัวได้ถึงร้อยละ 6.7 (Best Case) ในทางตรงข้าม หากมีปัจจัยที่ส่งผลรุนแรงกว่าที่คาดไว้ อาจจะปรับตัวลดมาอยู่ที่ระดับ 80.8 หรือลดลงร้อยละ -12.7 (Worst Case)

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เปิดเผยข้อมูลการสำรวจ “ราคาที่ดิน” ประจำไตรมาส 3/2566 พบว่า ราคาที่ดินมีการปรับขึ้น 0.9% QoQ หรือปรับขึ้น 3.0% YoY

โดยรวมตลอดปี 2566 ราคาที่ดินเริ่มมีการเติบโตแบบชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด เมื่อเทียบกับช่วง 5 ปีก่อนโควิด-19 (ปี 2558-62) ช่วงนั้นราคาที่ดินมีการเติบโตเฉลี่ย 14.8% ต่อปี ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นในไตรมาสล่าสุดจึงถือว่าชะลอจากช่วงก่อนโควิด-19 ถึง 5 เท่า

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์  เปิดเผยว่า ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เกิดจากปัจจัยลบสำคัญ คือ ผู้ประกอบการมีการหาซื้อที่ดินเปล่าลดลง

เหตุที่ผู้ประกอบการเริ่มหาซื้อที่ดินเปล่าน้อยลง เกิดจากผู้ประกอบการมีการชะลอเปิดขายโครงการใหม่ จากกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดที่ลดลง หลัง กนง. ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้นมาหลายครั้งจนขณะนี้อยู่ที่ 2.50% สวนทางกับภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP

อีกทั้งผู้ประกอบการยังกังวลเรื่องการจ่ายภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ปีนี้รัฐเรียกเก็บเต็มอัตรา ดังนั้น หากมีการซื้อที่ดินสะสมไว้จำนวนมาก อาจจะเป็นต้นทุนเพิ่มในการพัฒนาโครงการต่อไปในอนาคต

เมื่อดีมานด์เริ่มลดลงจึงเป็นแรงสะท้อนให้ราคาที่ดินปรับขึ้นได้ช้ากว่าที่เคยเป็นมา

อย่างไรก็ตาม บางทำเลก็ยังคงร้อนแรง โดยในไตรมาส 3 ปี 2566 นี้ พบว่า โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) มีดังนี้

อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนนครปฐมมีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึงร้อยละ 62.5

อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 22.3

อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคา  ร้อยละ 17.9

อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ มีอัตราการเปลี่ยนราคา  ร้อยละ 14.9

อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนกรุงเทพชั้นใน มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 6.8

อันดับที่ดินที่ราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดช่วงไตรมาส 3/2566 เห็นได้ว่าจะเป็นเขตชานเมืองทางปริมณฑลมากกว่าในเมือง ทาง REIC วิเคราะห์ว่าเกิดจากผู้ประกอบการมีแผนจะพัฒนาโครงการในเขตจังหวัดปริมณฑล เพราะต้องการพัฒนาเป็นโครงการแนวราบ อีกทั้งชานเมืองยังเป็นเขตที่ราคาที่ดินยังไม่สูง จึงมีโอกาสเติบโตด้านราคาอีกมาก

• ขาดทุนยับ! ราคาที่ดินใน ‘Metaverse’ ดิ่งฮวบเกือบ 90% จับตาแว่น VR ใหม่จาก Meta จะช่วยดันได้ไหม?
• ราคาประเมินที่ดินรอบปี 2566-69 กรุงเทพฯ “ตารางวาละล้าน” ช่วงไข่แดงกลางเมือง

REIC กล่าวด้วยว่า โซนเหล่านี้ถ้าย้อนกลับไปดูสถิติในช่วงครึ่งปีแรก 2566 ทำเลเหล่านี้คือพื้นที่ที่มีการเปิดโครงการใหม่และยอดขายใหม่มากที่สุดด้วย จึงน่าจะมีส่วนช่วยผลักดันราคาเพราะเห็นว่าเป็นพื้นที่ที่ตลาดมีความต้องการสูง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดรายงานวิเคราะห์ตลาดสถานการณ์ธุรกิจที่อยู่อาศัยช่วงไตรมาส 2/2566 และคาดการณ์จนถึงสิ้นปีนี้

REIC พบว่า สถานการณ์ครึ่งปีแรก 2566 เริ่มส่งสัญญาณดีมานด์แผ่วลง เนื่องจากหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 1/2566 และไตรมาส 2/2566 เริ่มลดลง ไตรมาสแรกมีการโอนกว่า 84,000 หน่วย ลดลง -0.8% YoY และไตรมาสสองโอนกว่า 91,000 หน่วย ลดลง -4.4% YoY

ส่วนมูลค่าการโอนนั้น ไตรมาสแรกมีการโอนมูลค่ากว่า 241,000 ล้านบาท เติบโต +7.9% ส่วนไตรมาสสองมีการโอนมูลค่ากว่า 258,000 ล้านบาท เติบโต +0.5% ถึงแม้ยังเติบโตกว่าครึ่งปีแรกปีก่อน แต่เห็นเทรนด์ได้ว่ามูลค่าการโอนเริ่มเติบโตได้ช้าลง

คาดทั้งปี 2566 ตลาดฟุบจากดอกเบี้ยสูง-หนี้ครัวเรือน

ดร.วิชัยกล่าวว่า ปี 2566 มีหลายปัจจัยลบที่เข้ามาปั่นป่วนภาคอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น

• ภาพรวม “เศรษฐกิจไทย” ฟื้นตัวได้เฉพาะภาคการท่องเที่ยว ทำให้จีดีพีไทยไม่น่าจะเติบโตสูงได้อย่างที่หวัง
• “การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย” ปีนี้ปรับขึ้นมาแล้ว 1.0% และมีแนวโน้มจะปรับขึ้นได้อีก 0.25-0.50% ซึ่งการขึ้นดอกเบี้ยทำให้คนไทยเกิดความลังเลใจในการซื้อ
• “อัตราหนี้ครัวเรือน” อยู่ในระดับสูงกว่า 90% ของจีดีพี ในทางกลับกัน มาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารพาณิชย์นั้นหมดไปแล้ว จึงทำให้การกู้สินเชื่อบ้านยากลำบากขึ้น

เมื่อสถานการณ์หลังผ่านครึ่งปีก็ยังไม่เอื้ออำนวยให้การซื้อบ้าน REIC จึงคาดว่าสถานการณ์โดยรวมทั้งปี 2566 น่าจะแย่ลงจากที่เคยประเมินไว้ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา

โดย REIC ประเมินว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้จะลดลงถึง -14.5% เหลือเพียง 336,000 หน่วย ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนหน่วยโอนที่ต่ำยิ่งกว่าในช่วงระหว่างเกิดโควิด-19 ในช่วงนั้นเคยมีปีที่มีหน่วยโอนต่ำที่สุดคือปี 2564 มีการโอนกว่า 343,000 หน่วย

ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์นั้นคาดว่าจะลดลง -8.2% เหลือเพียงกว่า 977,000 ล้านบาท จากที่ปี 2565 ภาคอสังหาฯ เคยทำลายสถิติมีการโอนกรรมสิทธิ์มูลค่าทะลุ 1 ล้านล้านบาทเป็นครั้งแรก ปีนี้ตลาดกลับหดตัวลงอีกครั้ง

“คอนโดฯ” ยังเมาหมัด “บ้านหรู” เริ่มอิ่มตัว

เจาะลึกในแต่ละประเภทที่อยู่อาศัย REIC มองว่าตลาดที่ยังอาการหนักคือ “คอนโดมิเนียม” คาดปี 2566 จะมีการโอนเพียง 84,400 หน่วย ลดลง -21.2% ในแง่มูลค่าการโอนคอนโดฯ จะลดเหลือ 249,000 ล้านบาท ติดลบ -13.5% ตัวเลขเหล่านี้ถือว่าต่ำกว่าในช่วงที่เกิดโควิด-19

ส่วนตลาด “แนวราบ” นั้นยังไม่เจ็บหนักเท่า คาดปี 2566 จะมีการโอน 251,000 หน่วย ลดลง -11.9% ในแง่มูลค่าการโอนตลาดแนวราบจะลดเหลือ 728,000 ล้านบาท ติดลบ -6.2%

ในส่วนของแนวราบนั้น มีจุดที่น่าสนใจคือตั้งแต่เกิดโควิด-19 ขึ้น ผู้ประกอบการต่างหันไปทำตลาด “บ้านหรู” ราคามากกว่า 10 ล้านบาท เพราะเป็นตลาดที่กำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจเท่าใดนัก ทำให้ตลาดนี้กลายเป็นเครื่องยนต์ตัวหนึ่งที่ช่วยพยุงอุตสาหกรรม

อย่างไรก็ตาม ดร.วิชัยกล่าวว่าตลาดบ้านหรูเริ่มเห็นสัญญาณอิ่มตัวมาตั้งแต่ไตรมาส 4/2565 ในส่วนดีมานด์ความต้องการซื้อยังสม่ำเสมอ ขายได้ที่ 1,000-1,500 หน่วยต่อไตรมาส แต่ปัญหาอยู่ที่ซัพพลายการเปิดตัวบ้านหรูซึ่งเริ่มเปิดกัน 2,500 หน่วยต่อไตรมาส ทำให้เกิดซัพพลายเหลือขายมากขึ้น

“เราจะเริ่มเห็นการอิ่มตัวมาตั้งแต่ Q4/65 หน่วยเหลือขายเริ่มเหลือเยอะขึ้นกว่าปกติ เห็นได้ว่าในตลาดจะเริ่มมีคนที่ขายได้กับคนขายไม่ได้ ดังนั้น คนที่กำลังคิดพัฒนาโครงการบ้านหรูอาจจะต้องระวังมากขึ้น” ดร.วิชัยกล่าว

• สรุปตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 2/2566 ดีมานด์ ‘ซื้อบ้าน’ ยังซบเซา แต่คนมองหา ‘บ้านเช่า’ สูงขึ้น
• “10 & Only” บ้านหรูร้อยล้านจากเมเจอร์ฯ ผสาน “โรงรถ 2 ชั้น” ไว้ในบ้าน เอาใจกลุ่มนักสะสมรถ

ระวังการเพิ่มซัพพลาย – กำลังซื้อ “ต่างชาติ” สำคัญมาก

จากสถานการณ์เหล่านี้ ดร.วิชัยจึงฝากถึงผู้ประกอบการอสังหาฯ ว่าจะต้อง “ระวัง” การเพิ่มซัพพลายใหม่สู่ตลาด ควรเน้นระบายสต็อกเดิมไปก่อน

รวมถึงควรดึงดูดลูกค้า “ต่างชาติ” ให้ได้มากขึ้น โดยครึ่งปีแรก 2566 ลูกค้าต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 35,200 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 24.5% ของตลาดคอนโดฯ เห็นได้ว่าการขายคอนโดฯ เกือบ 1 ใน 4 เป็นการขายให้ลูกค้าต่างชาติ อสังหาฯ ไทยจึงยังต้องพึ่งพากำลังซื้อเหล่านี้

ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าสำคัญยังเป็น “จีน” ซึ่งมีสัดส่วนการซื้อถึง 48% ของลูกค้าต่างชาติทั้งหมด แต่ตลาดที่มาแรงไม่แพ้กัน ได้แก่ “รัสเซีย” ซึ่งนิยมอสังหาฯ ทำเลภูเก็ตและพัทยา รวมถึง “เมียนมา” ซึ่งนิยมเข้ามาซื้อห้องชุดขนาดใหญ่เพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง

“สำหรับนโยบายจากรัฐบาลใหม่ อยากเสนอให้มีมาตรการผ่อนปรน LTV อีกครั้งหนึ่ง เพราะการเข้มงวดหลักเกณฑ์ LTV นั้นเห็นชัดมากว่าทำให้คนซื้อบ้านยาก เกิดอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง” ดร.วิชัยกล่าวปิดท้าย

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยข้อมูลวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไตรมาส 1 ปี 2566 และคาดการณ์ตลาดตลอดปีนี้ พบว่าสถานการณ์น่าจะเป็นไปในเชิงลบ

โดยข้อมูลตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 1 ปี 2566 มีประเด็นที่น่าสนใจ ดังนี้

• ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 12,026 หน่วย ลดลง -59% YoY คิดเป็นมูลค่าเปิดตัวใหม่ 65,092 ล้านบาท ลดลง -38.7% YoY
• หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 84,619 หน่วย ลดลง -0.8% YoY คิดเป็นมูลค่าการโอน 2.41 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.9% YoY
• ข้อมูลการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศจำนวน 15,267 หน่วย ลดลง -13.6% YoY

ในไตรมาสแรก งานวิจัยพบว่าฝั่งซัพพลายที่มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นสูงมองได้เป็น 2 กลุ่มใหญ่ คือ “กลุ่มที่เจาะผู้ซื้อตลาดกลางล่าง” เน้นการทำราคา เช่น บ้านเดี่ยวราคา 2.5-3.0 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท กับอีกกลุ่มคือ “กลุ่มเจาะตลาดไฮเอนด์” บ้านเดี่ยวราคามากกว่า 15 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ในเมืองราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป

ส่วนที่ซัพพลายลดลงเห็นได้ชัด เป็นทาวน์เฮาส์ราคา 1.5-5.0 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งสะท้อนว่าผู้ประกอบการมองเซ็กเมนต์ที่เหมาะกับการเติมสต็อกของปีนี้อย่างไร

ตลอดปี 2566 คาดการณ์ “อสังหาฯ” ติดลบ -10%

ดร.วิชัยกล่าวต่อถึงการคาดการณ์อสังหาฯ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลตลอดปี 2566 คาดว่าฝั่งซัพพลายที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ จะอยู่ที่ประมาณ 98,000 หน่วย ติดลบ -10.5%

ขณะที่ฝั่งดีมานด์การโอนกรรมสิทธิ์ คาดหน่วยโอนทั่วประเทศจะอยู่ที่กว่า 3.5 แสนหน่วย ติดลบ -10.2% และมูลค่าการโอนทั่วประเทศอยู่ที่ 1.02 ล้านล้านบาท ติดลบ -4.5% นั่นคือทั้งตลาดจะหดตัวไม่ว่าฝั่งอุปสงค์หรืออุปทาน

ที่เป็นเช่นนี้เพราะในปี 2565 ตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างมาก หลังผ่านช่วงโควิด-19 ทำให้ตลาดกลับมาคึกคักเพื่อชดเชยช่วงเวลาปี 2563-64 ที่ซบเซาลงไป และเป็นปีที่มีการเปิดประเทศ เปิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ทำให้ตลาดมีแรงบวก

อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงปี 2566 กลับไม่มีอานิสงส์เชิงบวกใดๆ และมีปัจจัยลบเข้ามาด้วย นั่นคือภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว เงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น และธนาคารพาณิชย์เข้มงวดอัตรา LTV จนอนุมัติปล่อยสินเชื่อบ้านได้ยาก

ดังนั้น REIC จึงคาดการณ์ว่าตลาดจะหดตัว และหากครึ่งปีหลังนี้ยังมีปัจจัยลบเพิ่มมากขึ้น เช่น ไม่สามารถจัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้ตามวงรอบปีงบประมาณ 2567 ทำให้ขาดเม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจ น่าจะยิ่งทำให้ตลาดหดตัวแรงลงไปได้ถึง -20% แต่หากเทียบกับปี 2564 ซึ่งยังอยู่ในวิกฤตโควิด-19 ตลาอสังหาฯ ปี 2566 น่าจะยังเป็นปีที่ดีกว่า

แนวราบหันมาพัฒนา “บ้านแฝด”

ดร.วิชัยยังมองเทรนด์ในปี 2566 นี้เชื่อว่าจะได้เห็นการพัฒนา “บ้านแฝด” เพิ่มขึ้นจากผู้ประกอบการ เพราะในไตรมาสแรก บ้านแฝดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่มีการขอใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้น 2.9% YoY

เนื่องจากกำลังซื้อในปีนี้ค่อนข้างต่ำลง สวนทางกับต้นทุนที่ดินราคาแพงขึ้น ทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านเดี่ยวในทำเลใกล้เมือง ไม่สามารถจะเอื้อมถึงได้ เป็นช่องว่างให้ผู้ประกอบการเลือกพัฒนาบ้านแฝดมาแทน เพราะเป็นโปรดักส์ที่ทำฟังก์ชันได้เท่ากับบ้านเดี่ยว แม้จะลดขนาดที่ดินลงมา และทำให้แพ็กเกจราคาอยู่ในช่วงที่ผู้ซื้อซื้อได้ง่ายขึ้นในราคา 3-5 ล้านบาท

คอนโดฯ ต้องพึ่งพิงผู้ซื้อ “ต่างชาติ”

ส่วนตลาดคอนโดฯ นั้น REIC คาดว่าจะเป็นตลาดที่หดตัวมากกว่าค่าเฉลี่ยตลาด โดยคาดว่าปี 2566 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์คิดเป็นมูลค่า 2.63 แสนล้านบาท หดตัว -8.8% YoY

ในตลาดนี้ ดร.วิชัยมองว่าตลาดจำเป็นต้องพึ่งพิงผู้ซื้อ “ต่างชาติ” ช่วยพยุงตัว เพราะการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ในไทย สัดส่วนประมาณ 10% เป็นผู้ซื้อต่างชาติ และผู้ซื้อกลุ่มนี้เริ่มกลับมาโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติแล้วตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2565 มีส่วนช่วยให้ตลาดคอนโดฯ ไทยยังไม่หดตัวมากกว่านี้

ฐานตลาดต่างชาติสำคัญในแง่สัญชาติ “จีน” ยังมาอันดับ 1 ด้วยส่วนแบ่งตลาด 48% คิดตามมูลค่า แต่สัญชาติที่น่าจับตาเช่นกัน คือ “รัสเซีย” ซึ่งตามมาอันดับ 2 มีส่วนแบ่งตลาด 8% รวมถึงกลุ่ม “พม่า” เป็นผู้ซื้อใหม่ที่เข้ามามากตั้งแต่ปีก่อน มีส่วนแบ่งตลาด 3% นอกจากนี้ กลุ่มผู้ซื้อยุโรป เช่น สหราชอาณาจักร เยอรมัน ฝรั่งเศส ก็ถือว่ายังเข้าซื้อสม่ำเสมอ

“บางโซนที่มีดีมานด์ตลาดต่างชาติสูง อาจจะปรับให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเกิน 49% ของโครงการได้” ดร.วิชัยให้ความเห็น “ไม่ควรจะเปิดนโยบายนี้ทั่วประเทศ แต่เปิดเฉพาะจุดที่ดีมานด์สูงอยู่แล้ว บวกกับการเปิด Long Stay Visa เพื่อหนุนให้ต่างชาติเข้ามาพักร้อนในไทยหรือพำนักระยะยาว”

ช่วงไตรมาส 1 ปีนี้ ทำเลที่ชาวต่างชาติมีการโอนห้องชุดสูงที่สุดตามลำดับ ได้แก่ 1.ชลบุรี 2.กรุงเทพฯ 3.ภูเก็ต 4.เชียงใหม่ 5.ประจวบคีรีขันธ์(หัวหิน) 6.สมุทรปราการ และ 7.ระยอง

ฝากรัฐบาลชุดใหม่ แก้ไขให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้น

ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อทางการเมืองนี้ ดร.วิชัยฝากถึงรัฐบาลชุดใหม่ในการออกนโยบายที่ช่วยให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้น และจะช่วยให้ภาคอสังหาฯ เติบโตด้วยเช่นกัน

• อสังหาฯ กรุงเทพฯ ไตรมาส 1/66 “ราคา” ลดลง 10% ดีมานด์ตลาดซบเซาจาก “ดอกเบี้ย” ขาขึ้น
• อสังหาฯ วางแผนเปิดตัว “โครงการใหม่” มากแค่ไหนในปี 2566

โดยเสนอมาตรการกระตุ้นการซื้ออสังหาฯ ที่ช่วยเหลือผู้ซื้อระดับล่างตัวจริง เช่น ลดภาษีค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% ให้กับผู้มีเพดานรายได้ไม่เกินที่กำหนด โดยวัดจากฐานการยื่นภาษีเงินได้บุคคล แทนที่เดิมที่วัดจากราคาบ้าน

หรือ มาตรการให้ยืมเงินดาวน์จากกองทุนประกันสังคม เป็นนโยบายที่ศึกษาได้จากประเทศสิงคโปร์ เนื่องจากปัจจุบันผู้ซื้อหลายรายประสบปัญหาไม่มีเงินออม ทำให้ไม่มีเงินวางดาวน์บ้าน หากสามารถกู้ยืมเงินดาวน์จากกองทุนประกันสังคมได้ จะทำให้มีบ้านได้ง่ายขึ้น

แต่ที่สำคัญคือต้องตั้งรัฐบาลใหม่ให้ได้ทันเวลาก่อนสิ้นสุดปีงบประมาณที่จะหมดลงเดือนกันยายนนี้ มิฉะนั้นจะไม่สามารถขับเคลื่อนนโยบายใดๆ ให้กับประเทศได้เลย!

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดข้อมูลสำรวจตลาด “บ้านมือสอง” ทั่วประเทศไทย พบว่า ปี 2565 เป็นปีที่การประกาศขายในตลาดบ้านมือสองคึกคักมาก

โดยประกาศขายเฉลี่ยต่อไตรมาสคิดตามจำนวนหน่วย จะอยู่ที่กว่า 1.6 แสนหน่วย ซึ่งมากกว่าค่าเฉลี่ยของปี’64 เกือบ 53% และหากคิดตามมูลค่าเฉลี่ยต่อไตรมาส จะอยู่ที่กว่า 9.61 แสนล้านบาท มากกว่าค่าเฉลี่ยของปี’64 เกือบ 32%

ราคาไม่เกิน 3 ล้าน ประกาศขายพุ่งมากที่สุด

สำหรับกลุ่มราคาที่มีการประกาศขายเพิ่มมากที่สุดในช่วง 11 เดือนแรกปี 2565 คือกลุ่มราคา “ไม่เกิน 3 ล้านบาท” โดยแบ่งแยกย่อย ดังนี้

• ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ขยายตัว 24.6%
• ราคา 1-1.5 ล้านบาท ขยายตัว 24.7%
• ราคา 1.5-2 ล้านบาท ขยายตัว 19.4%
• ราคา 2-3 ล้านบาท ขยายตัว 36.2%

ดร.วิชัยมองว่า เหตุที่กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทขยายตัวดี เป็นเพราะเมื่อปี 2565 มีมาตรการรัฐช่วยลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% ให้กับอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้าน จึงกระตุ้นตลาดกลุ่มนี้ได้

“บ้านเดี่ยว” ขายมือสองมากที่สุด

ในแง่ของประเภทที่อยู่อาศัยที่ประกาศขายมือสองมากที่สุดคือ “บ้านเดี่ยว” รองลงมาคือ “คอนโดฯ” ตามด้วย “ทาวน์เฮาส์” ส่วนบ้านแฝดกับอาคารพาณิชย์มีน้อยในตลาด

• อสังหาฯ ปี’65 ต่างสุดขั้ว: “คอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์” ขอไม่เกิน 3 ล้าน แต่ “บ้านเดี่ยว” ลักชัวรีขายดี

คำนวณเป็นค่าเฉลี่ยจำนวนขายและมูลค่าต่อไตรมาสที่มีการประกาศขายในปี 2565 มีรายละเอียดดังนี้

1.บ้านเดี่ยว เฉลี่ยจำนวนขาย 65,487 หน่วย / เฉลี่ยมูลค่าขาย 4.91 แสนล้านบาท
2.ห้องชุดคอนโดฯ เฉลี่ยจำนวนขาย 47,233 หน่วย / เฉลี่ยมูลค่าขาย 3.24 แสนล้านบาท
3.ทาวน์เฮาส์ เฉลี่ยจำนวนขาย 43,071 หน่วย / เฉลี่ยมูลค่าขาย 1.17 แสนล้านบาท

กรุงเทพฯ เหมา 34% ของตลาด

ด้านประกาศขายบ้านมือสองในแต่ละทำเล “กรุงเทพฯ” เป็นทำเลที่มีประกาศขายสูงที่สุด คิดเป็น 34% ของตลาดหากวัดจากจำนวนหน่วย และคิดเป็น 60% ของตลาด หากวัดจากมูลค่า

10 อันดับจังหวัดที่มีประกาศขายบ้านมือสองมากที่สุด ณ ไตรมาส 4 ปี 2565

1.กรุงเทพฯ
2.นนทบุรี
3.สมุทรปราการ
4.ชลบุรี
5.ภูเก็ต
6.ปทุมธานี
7.เชียงใหม่
8.ประจวบคีรีขันธ์
9.นครราชสีมา
10.สุราษฎร์ธานี

• “นารายณ์ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป” บุกตลาดลักชัวรี่ เปิด “มาราสก้า โฮเต็ล แอนด์ รีสอร์ต” เขาใหญ่ และเกาะสมุย

ย้อนกลับไปเมื่อปี 2562 ปีสุดท้ายก่อนเกิดโรคระบาดโควิด-19 ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ระบุว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติมูลค่ารวม 50,610 ล้านบาท จำนวนห้องชุดกว่า 10,000 หน่วย มูลค่าดังกล่าวคิดเป็น 5% ของตลาดอสังหาฯ ไทย เมื่อมีมติคณะรัฐมนตรีล่าสุดที่เห็นชอบให้มีการเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยได้ จึงถูกจับตามองว่าจะดึงเม็ดเงินต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในไทยเพิ่มขึ้นมากแค่ไหน

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการ REIC ให้ความเห็นว่า เมื่อมีการปลดล็อกให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินในไทยได้ เชื่อว่าชาวต่างชาติจะให้การตอบรับ และจะทำให้มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินของชาวต่างชาติเพิ่มอีกปีละ 50,000 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าราว 100,000 ล้านบาท

เมื่อรวมกับดีมานด์เดิมในกลุ่มคอนโดฯ ปีละ 50,000 ล้านบาท รวมแล้วเท่ากับจะมีดีมานด์จากต่างชาติในอสังหาฯ ไทยปีละ 150,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นจากเดิม 3 เท่า คิดเป็นสัดส่วน 15% ของมูลค่าตลาดอสังหาฯ ไทยในแต่ละปี

ดังนั้น มาตรการนี้จะช่วยเพิ่มดีมานด์ในตลาดอสังหาฯ เป็นผลบวกที่จะทำให้ซัพพลายในตลาดปัจจุบันลดลง รวมถึงเกิดการสร้างซัพพลายใหม่เพิ่ม เป็น Multiplier Effects ในระบบเศรษฐกิจ เพราะอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่มีการจ้างงานต้นน้ำถึงปลายน้ำเชื่อมโยงกับหลายธุรกิจที่เกี่ยวข้อง

อย่างไรก็ตาม ดร.วิชัยก็ให้ความเห็นด้วยว่า รัฐบาลควรจะกำหนดนโยบายนี้ให้ชัดเจนมากขึ้นเพื่อป้องกันผลเสียที่อาจจะตามมา โดยแยกข้อเสนอเป็นข้อๆ ดังนี้

1.กำหนดระดับราคาที่ซื้อได้ เช่น กำหนดไม่ให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินในราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท เพื่อไม่ให้กระทบกับพื้นที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่คนไทยส่วนใหญ่มีกำลังซื้อเข้าถึงได้

2.กำหนดระยะเวลาถือครองกรรมสิทธิ์ เช่น ห้ามขายกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ภายในเวลา 3 ปีแรก เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการเก็งกำไรซื้อมาขายไปเร่งราคา ซึ่งจะทำให้เกิดฟองสบู่วงการอสังหาฯ

3.กำหนดภาษีหรือค่าธรรมเนียมสำหรับชาวต่างชาติที่แตกต่างจากคนไทย

แนวโน้ม “คนจีน” สนใจสูงสุด

เมื่อมาดูสถิติย้อนหลังในการลงทุนซื้อคอนโดฯ ในไทยของชาวต่างชาติ REIC พบว่า การโอนคอนโดฯ ของชาวต่างชาติกำลังเป็นขาขึ้น ช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 มีการโอน 2,326 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.1% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนหน้า (YoY) และถ้าคิดเป็นมูลค่าอยู่ที่ 12,114 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.9% YoY

ในไตรมาส 2 ปีนี้ “คนจีน” ก็ยังเป็นสัญชาติที่มีการลงทุนในไทยสูงที่สุด ไม่ว่าจะคิดสัดส่วนตามจำนวนหน่วยโอน หรือมูลค่าการโอนก็ตาม

“5 สัญชาติที่มีการโอนคอนโดฯ ในไทยสูงสุด คิดตามจำนวนหน่วย”

อันดับ 1 จีน 25.3%
อันดับ 2 รัสเซีย 3.2%
อันดับ 3 สหรัฐอเมริกา 2.8%
อันดับ 4 สหราชอาณาจักร 2.0%
อันดับ 5 เยอรมนี 2.0%

“5 สัญชาติที่มีการโอนคอนโดฯ ในไทยสูงสุด คิดตามมูลค่า”

อันดับ 1 จีน 26.4%
อันดับ 2 สหรัฐอเมริกา 2.5%
อันดับ 3 ฝรั่งเศส 2.3%
อันดับ 4 รัสเซีย 2.1%
อันดับ 5 กัมพูชา 2.0%

เห็นได้ชัดว่า “คนจีน” มีความสนใจในการลงทุนอสังหาฯ ไทย หากปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ก็น่าจะเป็นชาวจีนที่นำเม็ดเงินเข้ามามาก

ในขณะเดียวกัน REIC ยังมีการเก็บข้อมูลขนาดพื้นที่ใช้สอยห้องชุดที่แต่ละสัญชาติซื้อ ซึ่งสะท้อนได้ว่าน่าจะเป็นชาติที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่มาก และน่าจะสนใจซื้อบ้าน กลุ่มนี้ที่นำโด่งมาในชาร์ตคือ “อินเดีย” ซื้อห้องชุดไซส์เฉลี่ย 73.2 ตร.ม. ตามด้วย “ออสเตรเลีย” 68.3 ตร.ม. และ “สหราชอาณาจักร” 59.0 ตร.ม.

ส่วนใหญ่ต่างชาติซื้อห้องชุดราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท

ด้านราคาที่ชาวต่างชาติซื้อเป็นส่วนใหญ่ REIC พบว่าการโอนห้องชุดช่วงไตรมาส 2 ปีนี้ กว่า 70% จะซื้อในราคาไม่สูงมากคืออยู่ในช่วงไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยมีรายละเอียดดังนี้

46.4% ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต
25.5% ราคา 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต
12.9% ราคา 5-7.5 ล้านบาทต่อยูนิต
8.7% ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต
6.5% ราคา 7.5-10 ล้านบาทต่อยูนิต

ขณะที่ห้องชุดที่ขายได้ส่วนใหญ่ก็จะเป็นทำเลในกรุงเทพฯ และ จ.ชลบุรี แค่เพียงสองจังหวัดนี้รวมกันก็กวาดดีมานด์ต่างชาติไปแล้วกว่า 75% (แบ่งเป็นกรุงเทพฯ 44% และจ.ชลบุรี 31%) ส่วนจังหวัดรองๆ มาที่ต่างชาติสนใจคือเขตปริมณฑลอย่าง จ.สมุทรปราการ และหัวเมืองท่องเที่ยวที่ จ.ภูเก็ต และ จ.เชียงใหม่

• อนันดาฯ จับตลาด “ต่างชาติ” ซื้อ “พูลวิลล่า” ด้านตลาด “คอนโดฯ” เริ่มฟื้นกลับมาหลังเปิดเมือง

ดร.วิชัยสรุปสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของต่างชาติในไทย มีการฟื้นตัวกลับมาแล้วทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมาจากการเปิดประเทศทำให้ต่างชาติสามารถบินเข้ามาชมโครงการและโอนกรรมสิทธิ์ได้ อย่างไรก็ตาม หากจะฟื้นตัวไปถึงขีดสุดอาจจะต้องรอให้จีนยกเลิกมาตรการ Zero-Covid เปิดให้ออกนอกประเทศได้สะดวก เพราะชาวจีนคือกำลังซื้อหลักมาโดยตลอด แม้มีต่างชาติสัญชาติอื่นเข้ามาทดแทนบ้างแต่ก็ไม่สามารถแทนได้ทั้งหมด

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดข้อมูลดัชนี “ราคาที่ดิน” ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1/2565 อยู่ที่ 341.0 จุด เพิ่มขึ้น 0.6% QoQ และเพิ่มขึ้น 4.5% YoY

แม้ว่าราคาที่ดินจะยังปรับเพิ่ม แต่ถ้าเทียบกับช่วงก่อนหน้าเกิดโรคระบาด COVID-19 ถือว่า ราคาที่ดินกรุงเทพฯ มีการเติบโตแบบชะลอตัว เพราะค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนโรคระบาด (2558-2562) ราคาที่ดินจะปรับเพิ่มเฉลี่ย 4.1% ต่อไตรมาส และขึ้นเฉลี่ยถึง 14.8% ต่อปี

เมื่อดูกราฟช่วงก่อนและหลังเกิดโรคระบาด จะเห็นว่าราคาที่ดินเคยปรับขึ้นสูงมากในช่วงปี 2561-2562 นี้เอง โดยเคยขึ้นสูงสุดช่วงไตรมาส 4/2561 ที่ขึ้น 32.6% YoY เพราะเป็นช่วงที่มีการประกาศแผนก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสาย ทั้งสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ–มีนบุรี สายสีเหลือง สำโรง–ลาดพร้าว และสายสีชมพู มีนบุรี-แคราย

แต่หลังจากเผชิญโรคระบาดช่วงไตรมาส 2/2563 การเติบโตของราคาที่ดินก็เริ่มชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จนถึงช่วงไตรมาส 1/2564 การเติบโตของราคาที่ดินลดจนต่ำกว่าเส้นค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนโรคระบาด และเป็นไตรมาส 1/2564 นี้เองที่ราคาที่ดินถึงกับปรับตัว “ลดลง” เป็นครั้งแรก โดยลดลง-2.2% QoQ

• “พันนาลิฟวิ่ง” รื้อแบรนด์ “อยู่เจริญ เอสเตท” ทำตลาด แลนด์ลอร์ดที่ดิน ‘พันไร่’ รอพัฒนา

REIC ประเมินว่า แม้ว่าปี 2565 ประเทศไทยจะเริ่มเข้าสู่ช่วงคลี่คลายจากโรคระบาด แต่เนื่องจากเกิดสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจไทย จนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่ฟื้นตัวมากนัก ผู้ประกอบการจึงชะลอการลงทุนซื้อที่ดินเปล่า

ประกอบกับ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเคยให้ส่วนลด 90% ในปี 2562-2563 มาถึงปี 2564 เริ่มเก็บเต็ม 100% แล้ว ซึ่งมีผลทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการสต็อกที่ดินรอก่อนเริ่มพัฒนาโครงการ โดยรวมแล้วทำให้ดีมานด์ต่อที่ดินยังไม่สูงดังเก่า

“ตลิ่งชัน-ศาลายา” ราคาที่ดินขึ้นสูงสุด

ค่าเฉลี่ยราคาที่ดินปรับเพิ่มต่ำ แต่บางทำเลก็ยังปรับราคาได้สูง ส่วนใหญ่จะเป็นบริเวณที่มีแผนก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ หรือยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง ดังนี้

อันดับ 1 สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) โครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต ราคาที่ดินปรับขึ้น 8.5% YoY โดยเฉพาะในเขตทวีวัฒนาและตลิ่งชัน

อันดับ 2 สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วกว่าร้อยละ 90.7 คาดเปิดใช้ภายในปี 2565 ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 8.2% YoY เขตหลักสี่และเขตคันนายาว เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด

อันดับ 3 สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) โครงการที่เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2559 ราคาที่ดินปรับขึ้น 6.7% YoY ราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 4 สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) โครงการส่วนต่อขยายที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต ราคาที่ดินปรับขึ้น 6.3% YoY โดยราคาที่ดินในเขตหนองแขมและเขตบางแค เป็นบริเวณที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 5 สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) โครงการส่วนต่อขยายที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต และ สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว โดยราคาที่ดินทั้ง 2 เส้นทาง ราคาที่ดินปรับขึ้นเท่าๆ กันที่ 5.8% YoY โดยพบว่าอำเภอเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก

ปีนี้น่าจะได้เห็นสัญญาณดีจากภาคอสังหาริมทรัพย์ จากการวิเคราะห์ของทีม “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) จัดทำเครื่องมือ “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ซึ่งใช้ตัวแปรรวมทั้งข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ อัตราดูดซับ ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน ใบอนุญาตก่อสร้าง และดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการ เพื่อให้เห็นภาพรวมของทั้งตลาดในทุกมิติ

ดัชนีรวมของ REIC พบว่า ตลาดอสังหาฯ เริ่มหดตัวมาตั้งแต่ปี 2562 ซึ่งมาตรการรัฐควบคุมอัตรา LTV ทำให้ตลาดหดตัว -14.3% จากนั้นปี 2563 ตลาดเผชิญ COVID-19 ปีแรกทำให้หดตัวอีก -16.3% ส่วนปี 2564 ตลาดยังหดตัวต่อเนื่อง -2.9% ดัชนีลงไปต่ำสุดที่ 73.4 จุด

อย่างไรก็ตาม เมื่อดูดัชนีรวมรายไตรมาสแล้ว ไตรมาส 4 ปี 2564 ตลาดส่งสัญญาณบวก เติบโต 23% ทำให้ประเมินว่าตลาดอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดเรียบร้อยแล้ว

ปี 2565 ตลาดจึงน่าจะกลับเป็นบวก REIC คาดว่าดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ จะเติบโต 14.2% ดัชนีขึ้นมาอยู่ที่ 83.8 จุด

“ปีนี้ถือเป็นบันไดขั้นแรกในการก้าวออกจากหุบเหวของ COVID-19 คาดว่าปี 2567 น่าจะได้เห็นตลาดกลับสู่ค่าเฉลี่ยเท่ากับก่อนเกิด COVID-19 (ช่วงปี 2562)” ดร.วิชัยกล่าว “ที่จริงแล้วก่อนหน้านี้เราเคยประเมินว่าจะฟื้นได้เท่ากับก่อน COVID-19 ภายในปี 2566 แต่เนื่องจากต้นปีนี้มีภาวะอัตราเงินเฟ้อเกิดขึ้น ทำให้การฟื้นตัวน่าจะยืดออกไปอีกหนึ่งปี”

เปิดตัวใหม่เพียบ! “บ้านแนวราบ” เป็นแกนหลัก

เจาะลึกสภาวะตลาด REIC ประเมินว่า ตลาดปี 2565 จะโตในทุกมิติ ไม่ว่าจะเป็นการออกใบอนุญาตจัดสรร การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งจำนวนและมูลค่า รวมถึงสินเชื่อปล่อยใหม่

ที่น่าสนใจคือ การเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งประเมินว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวกว่า 81,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 74.3% จากปีก่อน ถ้าคิดเป็นมูลค่า คาดว่าจะมีการเปิดตัวมูลค่ากว่า 3.89 แสนล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 103.5% เป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี

“เนื่องจากสต็อกในมือผู้ประกอบการเริ่มขายหมดแล้ว ทำให้ต้องเปิดตัวเพิ่มจำนวนมาก” ดร.วิชัยกล่าว อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวปริมาณนี้ยังไม่เท่ากับค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิด COVID-19 (ปี 2558-62) ซึ่งมีการเปิดตัวปีละกว่า 1 แสนหน่วย และมูลค่าเปิดปีละ 4.4 แสนล้านบาท

• ปี 2565 “อสังหาฯ” กลับมาบูม! เร่งการเปิดตัวชดเชยช่วง COVID-19

สภาพตลาดโดยรวมปีนี้ ดร.วิชัยมองว่าน่าจะยังคล้ายกับปีก่อน คือโครงการ “แนวราบ” ยังเป็นแกนหลักของการเติบโต แม้ว่าตลาดคอนโดฯ จะเริ่มกลับมาแล้วก็ตาม โดยคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบกว่า 2.18 แสนหน่วย ขณะที่คอนโดฯ จะโอนราว 1.13 แสนหน่วย หากวัดเป็นมูลค่า คาดมีการโอนบ้านแนวราบกว่า 6.04 แสนล้านบาท และโอนคอนโดฯ กว่า 3.05 แสนล้านบาท

จับตา “บ้านมือสอง” และการ “ขึ้นดอกเบี้ย”

ไฮไลต์ของปีนี้ที่น่าสนใจอีกอย่างหนึ่ง ดร.วิชัยระบุถึง “บ้านมือสอง” ซึ่งน่าจะกลับมาบูมอีกครั้ง เพราะมาตรการรัฐลดค่าโอนและจดจำนองปีนี้ครอบคลุมถึงบ้านมือสองด้วย ทำให้สัดส่วนการโอนบ้านมือสองอาจกลับมาเป็น 50:50 เทียบกับบ้านมือหนึ่งอีกครั้ง หลังจากปีก่อนๆ ที่มีการลดค่าโอน-จดจำนองเฉพาะบ้านมือหนึ่ง ทำให้สัดส่วนบ้านมือสองลดลงไปเหลือ 30-35% ของการโอนอสังหาฯ ทั้งหมด ดังนั้น สำหรับฝั่งผู้ประกอบการอาจต้องระมัดระวังบ้านมือสองชิงตลาดบ้านใหม่

ในแง่ความเสี่ยงของตลาดที่ต้องจับตาคือ “อัตราดอกเบี้ย” ซึ่งอาจจะมีการปรับขึ้น โดย REIC มองกรณีฐาน (base case) ว่าจะมีการปรับขึ้น 0.5%

• คนไทยค่าครองชีพ-ต้นทุนสินค้าพุ่ง ttb ประเมิน ‘เงินเฟ้อ’ ไตรมาสแรกปีนี้ แตะสูงสุด 4%

เมื่อรวมกับปัจจัยที่มีมาตั้งแต่ปีก่อน คือ ภาวะหนี้ครัวเรือนสูง 90% และปัจจัยลบที่เริ่มขึ้นแล้วในปีนี้คือ อัตราเงินเฟ้อ ทำให้ค่าครองชีพสูงขึ้น และต้นทุนค่าก่อสร้างที่กำลังปรับขึ้นจนผู้ประกอบการอาจต้องปรับราคาขึ้นตาม ดังนั้น ภาพรวมจะทำให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อต่ำลงและมีโอกาส “กู้ไม่ผ่าน” มากขึ้น ซึ่งเป็นผลเสียกับผู้ประกอบการจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ แม้จะสร้างยอดขายได้ก็ตาม

“ต่างชาติ” ยังไม่กลับมา คอนโดฯ ควรเน้น “เจนวาย-เจนซี”

อีกประเด็นหนึ่งที่ REIC เก็บข้อมูลคือตลาด “ต่างชาติ” ในช่วง 2 ปีที่เกิด COVID-19 มีต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ เฉลี่ยกว่า 8,100 หน่วย มูลค่าการโอนเฉลี่ย 38,000 ล้านบาทต่อปี คิดเป็นสัดส่วน 9.1% ของการโอนคอนโดฯ ทั้งหมด

ตัวเลขนี้ลดลงอย่างเห็นได้ชัดจากช่วงปี 2561-62 ที่ตลาดกำลังบูม มีการโอนให้ต่างชาติปีละเกือบ 13,000 หน่วย มูลค่าการโอนกว่า 54,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 10.0% ในการโอนคอนโดฯ แต่ละปี

การโอนคอนโดฯ ต่างชาติปี 2564 ยังคงมีตลาดหลัก 60% เป็นผู้ซื้อจากประเทศ “จีน” รองลงมาตามลำดับคือ “รัสเซีย” “สหราชอาณาจักร” “สหรัฐฯ” และ “เยอรมนี” มีทำเลหลักที่ซื้อคือ กรุงเทพฯ, ชลบุรี, ภูเก็ต และหัวหิน-ชะอำ

สำหรับปี 2565 ไม่ได้มีการประเมินข้อมูลเป็นทางการ แต่ดร.วิชัยสำรวจจากการพูดคุยกับดีเวลอปเปอร์ พบว่า ตลาดต่างชาติน่าจะยังขายยาก เพราะตลาดหลักคือ “จีน” ยังไม่สามารถเดินทางมาได้ แม้ว่าจะมีเอเจนซีต่างประเทศช่วยแนะนำ แต่การตัดสินใจซื้อจะยากขึ้นเพราะ ‘ไม่เห็นของ’

“เมื่อไม่ได้มาเที่ยวก็จะไม่เกิดความต้องการ และถึงแม้จะมีระบบออนไลน์เสมือนจริง ก็ยังไม่มั่นใจพอที่จะตัดสินใจซื้อ หากเป็นอสังหาฯ ราคาสูง เพราะออนไลน์ยังไม่สามารถสัมผัสวัสดุ คุณภาพการตกแต่งห้องได้” ดร.วิชัยกล่าว “อีกประการหนึ่งคือ นักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าพบว่าผลตอบแทนไม่ได้สูงเท่าเดิม เนื่องจากการท่องเที่ยวไทยซบเซา ไม่สามารถปล่อยเช่าคอนโดฯ รายวันได้ จึงไม่จูงใจให้ลงทุน”

ดร.วิชัยเสริมด้วยว่า ตลาดที่อาจจะกลับมากระเตื้องขึ้นมากกว่าคือหัวเมืองท่องเที่ยว ภูเก็ต ชลบุรี ซึ่งนักท่องเที่ยวรัสเซียเริ่มกลับมาหลังไทยเปิดโปรแกรมแซนด์บ็อกซ์และ Test & Go ทำให้มีการตัดสินใจซื้อมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของการขายคอนโดฯ ปีนี้ ดร.วิชัยมองว่าอาจต้องทำตลาดกับ “เจนวาย-เจนซี” เป็นลูกค้าหลัก โดยกลุ่มนี้มีกำลังซื้อมาจากการประกอบอาชีพอิสระสูงขึ้น