อภิสิทธิ์ อนันตนาถรัตน ประธานคณะผู้บริหารและกรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บริษัท กรุงเทพประกันภัย จำกัด (มหาชน) หรือ BKI ได้กล่าวถึงแผนธุรกิจในปีที่ผ่านมาว่าบริษัทมีเบี้ยประกันภัยรับรวมเติบโต 12.1% ถือว่าเติบโตเมื่อเทียบกับอุตสาหกรรม แม้ว่าในปีที่ผ่านมาอุตสาหกรรมจะเติบโตแค่ 4.1% ก็ตาม

ผลการดำเนินงานของกรุงเทพประกันภัยในปี 2023 ที่ผ่านมา บริษัทมีเบี้ยประกันภัยรับรวม 29,915.7 ล้านบาท และมีผลกำไรสุทธิ 3,043.8 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นกำไรสูงที่สุดนับตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทเป็นต้นมา

สำหรับแนวโน้มของธุรกิจประกันวินาศภัยในปี 2024 สมาคมประกันวินาศภัยไทยประเมินว่าจะมีเบี้ยประกันภัยรับโดยตรงเติบโต 5-6% ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตที่เพิ่มขึ้นจากปี 2023 ที่ผ่านมา

สาเหตุสำคัญมาจากประกันภัยสุขภาพที่ยังคงเติบโตต่อเนื่อง รวมถึงประกันภัยที่เกี่ยวข้องกับการเดินทางที่มีแนวโน้มขยายตัวได้ดีตามจำนวนนักท่องเที่ยวที่จะเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นักท่องเที่ยวต่างชาติ และชาวไทยที่เดินทางไปท่องเที่ยวต่างประเทศ

ในส่วนของประกันภัยภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เปิดโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่มีรายได้สูงมากขึ้น ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อน้อยกว่า ทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยต่อหน่วยที่เข้าสู่ระบบประกันภัยปรับเพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลบวกต่อเนื่องไปยังเบี้ยประกันอัคคีภัย แม้ว่าตลาดอสังหาฯ จะได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูงจนส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคก็ตาม

ทางด้านประกันภัยรถยนต์นั้น แม้ยอดจำหน่ายรถยนต์ใหม่โดยรวมจะมีแนวโน้มหดตัวลงต่อเนื่องจากปีที่แล้ว แต่ในส่วนของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) คาดว่าจะยังคงเติบโตอย่างก้าวกระโดด ซึ่งรถยนต์ EV มีอัตราเบี้ยประกันภัยโดยเฉลี่ยที่สูงกว่ารถยนต์ใช้เชื้อเพลิง ส่งผลให้ปริมาณเบี้ยประกันภัยรถยนต์โดยรวมน่าจะยังคงเติบโตได้ อย่างไรก็ดีผู้บริหารสูงสุดของ BKI กล่าวว่าเบี้ยประกันภัย EV ของบริษัทยังถือว่าสูงเมื่อเทียบกับเจ้าอื่นๆ

ขณะที่การเติบโตของเบี้ยประกันภัยของกรุงเทพประกันชีวิตนั้นคาดว่าจะเติบโตได้ 8% ในปีนี้ ประธานคณะผู้บริหารของ BKI ชี้ว่าบริษัทจะต้องคิดเรื่องเติบโตควบคู่กับความสามารถในการทำประกันภัยด้วย และมองว่าเป้าตัวเลขดังกล่าวถือว่าเติบโตพอประมาณ

โดยบริษัทเตรียมที่จะส่งประกันภัย 5 รูปแบบออกสู่ท้องตลาด ได้แก่

1. ประกันภัยรถยนต์ ประเภท 1 อุ่นใจวัยเก๋า โดยบริษัทฯ ได้พัฒนาแผนประกันภัยรถยนต์ ประเภท 1 อุ่นใจวัยเก๋า เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าวัย 55 – 75 ปี ที่ชื่นชอบขับรถด้วยตนเอง นอกจากจะได้รับความคุ้มครองประกันภัยรถยนต์ประเภท 1 แล้ว ยังเพิ่มเติมความคุ้มครองอื่นๆ เช่น เงินชดเชยในกรณีทำกายภาพบำบัด ฯลฯ
2. ประกันภัยรถยนต์ ประเภท 1 เพิ่มความคุ้มครองสัตว์เลี้ยง (สุนัขและแมว) โดยไม่เพิ่มเบี้ยประกันภัย บริษัทได้เห็นเทรนด์การเลี้ยงสัตว์เลี้ยงเพิ่มมากขึ้น เสมือนเป็นหนึ่งในสมาชิกของครอบครัวที่ต้องทำกิจกรรมต่างๆ ร่วมกันมากขึ้น โดยจะมีความคุ้มครองค่ารักษาพยาบาลของสัตว์เลี้ยง (สุนัขและแมว) ที่อยู่ภายในรถยนต์เมื่อเกิดอุบัติเหตุจากการชน 10,000 บาท/ตัว/ครั้ง และกรณีเสียชีวิตจะได้รับความคุ้มครอง 10,000 บาท/ตัว/ครั้ง
3. ประกันภัยสุขภาพ (เพิ่มความคุ้มครองจิตเวช) ประกันดังกล่าวจะมีการเพิ่มความคุ้มครอง เช่น การตรวจรักษาอาการหรือโรคที่เกี่ยวเนื่องกับภาวะทางจิตใจ โดยมีแผนประกันที่เหมาะกับความต้องการลูกค้าแต่ละราย โดย ประธานคณะผู้บริหารของ BKI ชี้ว่าปัญหาซึมเศร้าเป็นปัญหาระดับชาติ ส่งผลต่อบุคลากรของประเทศไม่น้อย
4. ประกันภัยสุขภาพ ผ่าน Telemedicine ในแผนประกันภัยสุขภาพดังกล่าวจะเป็นการปรึกษาแพทย์ทางออนไลน์ ผ่านแอปพลิเคชัน Clicknic ที่รองรับถึง 55 อาการของโรคที่สามารถรับคำปรึกษาจากแพทย์ทางไกลได้ เช่น ปวดท้อง ท้องเสีย มีไข้ เจ็บคอ ผื่นคัน ตาเจ็บ ฯลฯ พร้อมช่วยลดความกังวลด้วยบริการจัดส่งยาให้ถึงบ้านภายใน 1 ชั่วโมงสำหรับในเขตกรุงเทพฯ และจะรองรับถึงอาการหรือโรคที่เกี่ยวเนื่องกับภาวะทางจิตใจในภายหลังด้วย
5. ประกันภัยสำหรับคอนโด บริษัทได้มองเห็นโอกาสเนื่องจากผู้คนอยู่อาศัยภายในคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ บริษัทฯ จึงได้พัฒนาแผนประกันภัยสำหรับคอนโดให้ความคุ้มครองความเสียหายต่อทรัพย์สินภายในคอนโดมิเนียมอันมีสาเหตุจากไฟไหม้ ฟ้าผ่า ระเบิด ภัยเนื่องจากน้ำ ภัยจากลมพายุ ลูกเห็บ หรือน้ำท่วม รวมถึงคุ้มครองความสูญเสียหรือความเสียหายต่อ เครื่องใช้ไฟฟ้าที่เกิดเหตุภายในคอนโดมิเนียม และยังครอบคลุมถึง ความรับผิดตามกฎหมายต่อบุคคลภายนอก เช่น กรณีน้ำรั่วซึมไปยังห้องอื่นๆ จนเกิดความเสียหาย ฯลฯ

อภิสิทธิ์ ได้กล่าวว่าผลิตภัณฑ์ประกันข้างต้นที่จะมีการเปิดตัวในปีนี้นั้นได้พัฒนาจากปัญหาที่เกิดขึ้นของลูกค้าที่มีไลฟ์สไตล์เปลี่ยนไป ขณะเดียวกันในกรณีของธุรกิจประกันภัยนั้นจะมองแต่เรื่องกำไรอย่างเดียวไม่ได้ เพราะความเสี่ยงนั้นเกิดเมื่อไหร่ก็ได้

สำหรับการปรับโครงสร้างบริษัทไปเป็น ‘โฮลดิ้ง คอมพานี’ นั้นเขามองว่าการขยายไปยังธุรกิจอื่นๆ เพื่อกระจายความเสี่ยง และดูว่าลงทุนอะไรนั้นคุ้มค่าหรือไม่

เป้าหมายการเติบโตในปี 2024 นี้กรุงเทพประกันภัยวางเป้าเบี้ยประกันอยู่ที่ 32,500 ล้านบาท

บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด หรือ LPP บริษัทลูกของ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอป    เมนท์ จ่อเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เอ็มเอไอ (mai) เร็วๆ นี้ โดยวางแผนจะยื่นไฟลิ่งภายในเดือนเมษายน 2567 ทำให้ช่วงนี้ LPP ต้องเปิดตัวต่อสาธารณะมากขึ้นถึงแผนงานที่บริษัทวางไว้ว่าจะเติบโตอย่างไรในอนาคต

“สมศรี เตชะไกรศรี” กรรมการผู้จัดการของ LPP แจกแจงโครงสร้างรายได้ปัจจุบันของ LPP สัดส่วน 65% มาจากธุรกิจบริหารชุมชนหรือก็คือ “นิติบุคคล” ที่เป็นฐานธุรกิจหลักของบริษัท อีก 20% มาจากธุรกิจบริการวิศวกรรม และ 15% มาจากธุรกิจบริการ รปภ. และแม่บ้าน

นอกจากนี้ บริษัทยังมีธุรกิจอื่นๆ ที่เริ่มกรุยทางเมื่อปี 2566 เช่น รับสัมปทานบริหารหอพัก บริหารงานขายและการตลาด (sole agent) เพื่อสร้างฐานรายได้ให้หลากหลาย

สมศรีเปิดเผยเป้าหมายรายได้ของบริษัทในปี 2567 ตั้งเป้าไว้ที่ 1,880 ล้านบาท เติบโต 20% จากปีก่อนหน้า และต้องการผลักดันรายได้ LPP ให้โตต่อเนื่อง จนถึงปี 2569 คาดจะทำรายได้แตะ 2,545 ล้านบาท

โดยธุรกิจหลักของบริษัทคือการบริหารนิติบุคคล ณ สิ้นปี 2566 รับบริหารอยู่ 261 โครงการ รวมลูกบ้านกว่า 4 แสนคน ธุรกิจนี้วางเป้าจะเติบโตอีกปีละประมาณ 30 โครงการ รวมแล้ว ณ สิ้นปี 2569 เชื่อว่าจะมีโครงการที่บริหารชุมชนไม่ต่ำกว่า 350 โครงการ

พัฒนานวัตกรรมเพื่อลดจำนวนพนักงานต่อไซต์ ลดค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

ปัจจุบันสัดส่วนโครงการที่ LPP รับบริหารนิติบุคคล แบ่ง 60% เป็นโครงการของ แอล.พี.เอ็น. และ 40% เป็นโครงการนอกเครือ (Non-LPN) ที่ได้รับความไว้วางใจให้บริหาร เช่น อนันดาฯ, พฤกษา, แลนด์แอนด์เฮ้าส์, แอส เซทไวส์, โนเบิล

ในกลุ่มโครงการ Non-LPN คือส่วนสำคัญมากที่ LPP จะต้องเจาะตลาดให้ได้มากขึ้นเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นการได้บริหารตั้งแต่เริ่มส่งมอบโครงการ หรือการเข้าไปรับช่วงต่อเมื่อมีโครงการต้องการเปลี่ยนบริษัทบริหารนิติบุคคล

สมศรีระบุว่า จากประวัติที่รับบริหารมา 80% ของโครงการที่ LPP เข้าบริหารจะได้ต่อสัญญาต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 5 ปี แน่นอนว่าส่วนที่เหลืออาจจะ ‘หลุดมือ’ ไปบ้าง เพราะลูกบ้านอาจเกิดความไม่ประทับใจใน LPP หรือต้องการราคาที่ถูกลง

ในด้านราคานี่เองที่สมศรีระบุว่า LPP ไม่เน้นการแข่งขันกดราคาให้ถูกที่สุด แต่แน่นอนว่าปัญหาเรื่อง “ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง” ของลูกบ้านเป็นโจทย์ที่ LPP ต้องการแก้

“ลูกบ้านในโครงการขนาดเล็กที่มีไม่เกิน 300 ยูนิตจะประสบปัญหามากที่สุดด้านค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพราะตัวหารน้อยกว่าโครงการใหญ่ที่มีหลักพันยูนิต แต่จำนวนพนักงานนิติบุคคลไม่ได้ต่างกันมาก โครงการใหญ่อาจจะใช้พนักงาน 7-8 คน แต่โครงการเล็กก็ยังต้องมีขั้นต่ำ 5 คนในการบริหาร” สมศรีกล่าว

โจทย์นี้ทำให้ LPP ไปศึกษาดูงานในต่างประเทศ เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง พบว่าในต่างประเทศมีการใช้ระบบ “แพลตฟอร์มกลาง” เพื่อบริหาร จนทำให้ลดพนักงานดูแลอาคารเหลือแค่ 1 คนต่ออาคารได้

ภาพคร่าวๆ ของการใช้ “แพลตฟอร์มกลาง” คือการรวมศูนย์บางบริการให้เป็นการใช้ร่วมกันหลายโครงการในหนึ่งพื้นที่ เช่น การซ่อมบำรุง/ตรวจสอบอาคารตามรอบใช้ทีมช่างส่วนกลาง การรับแจ้งซ่อม/คอมเพลนจากลูกบ้านใช้ระบบออนไลน์ในการแจ้ง จะเหลือเพียงงานบางอย่างที่ต้องมีพนักงานประจำตึก เช่น หน้าที่รับพัสดุ/จดหมาย

เมื่อตัดบริการบางอย่างให้รวมศูนย์กันได้หลายโครงการ ก็จะทำให้พนักงานนิติบุคคลต่อหนึ่งโครงการลดลงได้ โดยสมศรีระบุว่าปีนี้ LPP จะเริ่มทดลองใช้ระบบนี้ในบางโครงการก่อน และจะเน้นที่โครงการขนาดเล็กซึ่งมีปัญหาแบกรับค่าส่วนกลางมากที่สุด

• เจาะวิสัยทัศน์บริษัทนิติบุคคล “LPP” ก่อนเข้าตลาดปี’67 ขยายธุรกิจรีโนเวตตึกเก่า-บริหารหอพัก
• “เสนาฯ” ใจแกร่ง! ลุยบ้าน-คอนโดฯ ตลาดกลางล่าง ไม่หวั่นปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” หาโซลูชันช่วยลูกค้า

“คน” ยังเป็นหัวใจธุรกิจ เตรียมสวัสดิการดูแลจิตใจพนักงาน

สมศรีกล่าวว่า แม้จะหานวัตกรรมลดจำนวนพนักงานต่อไซต์ แต่ในธุรกิจนิติบุคคล “คน” คือสิ่งที่สำคัญที่สุด การสร้างความไว้วางใจในงานบริการจะต้องผ่านการอบรมตามมาตรฐานของ LPP โดยบริษัทมีกุญแจหลักที่มอบเป็นข้อปฏิบัติให้พนักงานทุกคน คือ “ใส่ใจ” และ “อดทน”

ความอดทนเป็นเรื่องสำคัญมากของพนักงานนิติบุคคล เพราะเนื้องานเป็นงานบริการที่ต้องเจอผู้คนหลากหลายและส่วนใหญ่มาติดต่อเมื่อมีเรื่องเดือดร้อนใจ

“ปีนี้เราจึงเตรียมเพิ่มสวัสดิการใหม่ให้กับพนักงานของเราด้วย คือ ที่ปรึกษาจิตวิทยาออนไลน์ ช่วยให้เขาได้ตรวจสุขภาพจิตของตนเองเป็นประจำ และได้ปรึกษาปัญหาหนักใจจากการทำงานที่ต้องอดทนสูง” สมศรีกล่าวปิดท้าย

Positioning มีโอกาสพูดคุยรายละเอียดกับ “ศรีอำไพ รัตนมยูร” ประธานผู้บริหารสายงานการตลาด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ถึงคอนเซ็ปต์ของทั้ง 4 แบรนด์ว่าจะเป็นแบบไหน? และแสนสิริยังมีเซ็กเมนต์ใหม่ให้ไปจับอีกหรือ?

“เรามีแบรนด์ที่หลากหลายขึ้นเพราะตลาดมีความ fragment (แยกย่อย) เยอะขึ้น ขณะที่เรามีการออกแบบโครงการโดยยึดลูกค้าเป็นที่ตั้งอยู่แล้ว ทำให้มีแบรนด์ใหม่เกิดขึ้นเพื่อตอบสนองลูกค้าเฉพาะกลุ่ม แต่ขนาดโครงการก็อาจจะเล็กลงเพราะเฉพาะตัวมากกว่าเดิม” ศรีอำไพอธิบาย

เริ่มกันที่แบรนด์แรก “ณริณสิริ” (Narinsiri)

แสนสิริประกาศมาแล้วว่าจะมี 1 โครงการในทำเลกรุงเทพกรีฑา เป็นโปรดักส์บ้านเดี่ยวราคา 45-70 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท

ปกติแบรนด์บ้านระดับบนของแสนสิริจะมี “เศรษฐสิริ” ที่เล่นตลาดราคา 15-30 ล้านบาท ขึ้นมาเป็น “บูก้าน” ในราคา 30-70 ล้านบาท ส่วน “นาราสิริ” จะเป็นบ้านสุดหรูราคา 60-100 ล้านบาท

ดูเหมือนจะครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์แล้วก็จริง แต่ศรีอำไพระบุว่าลูกค้ามี feedback มาเยอะมากว่าอยากได้บ้านราคาบูก้าน แต่ดีไซน์ยังมีความคอนเซอร์เวทีฟแบบนาราสิริ พูดง่ายๆ คืออยากได้ ‘นาราสิริ จูเนียร์’ ในราคาเอื้อมถึงได้มากขึ้น

เป็นที่มาของการแตกแบรนด์นามสกุล ‘สิริ’ ออกมาใหม่อีกแบรนด์หนึ่งคือ “ณริณสิริ”

ถัดมาคือแบรนด์ “Else” (เอลส์)

แผนจะเปิดทั้งหมด 6 ทำเล แต่มูลค่าโครงการรวมกันเพียง 840 ล้านบาท

เนื่องจากแบรนด์นี้จะเป็นการเข้าตลาดโครงการบ้านเดี่ยวกลางเมืองหรือใกล้เมืองบนที่ดินขนาดเล็กในซอย ทำได้เพียง 5-7 หลัง ราคาหลังละ 20-60 ล้านบาท

ศรีอำไพมองว่า เห็นความต้องการจากกลุ่มลูกค้าที่ไม่เน้นโครงการใหญ่ ไม่ต้องมีส่วนกลางอลังการ แต่ทำเลต้องยังอยู่ในเมืองหรือเข้าเมืองสะดวก และยิ่งมีน้อยหลังกลับยิ่งชอบเพราะต้องการความเป็นส่วนตัวสูง

ถือว่าแมตช์พอดีกับการหาที่ดินของแสนสิริ เพราะยุคนี้หาที่ดินแปลงใหญ่ในเมืองยากมาก หากได้ที่ดินขนาดเล็กมาแต่สามารถพัฒนาโครงการขายได้ก็ถือว่าวิน-วิน

จับตลาดกลางด้วย “Mabel” (มาเบิล)

สุดท้ายในกลุ่มแบรนด์ใหม่แนวราบคือ Mabel เป็นบ้านเดี่ยว 5-7 ล้านบาท จะสร้าง 1 โครงการทำเลบางนา กม.26 มูลค่าโครงการ 850 ล้านบาท

ราคาแบรนด์นี้น่าจะไปทับไลน์กับ “อณาสิริ” แต่ศรีอำไพอธิบายว่า Mabel จะต่างออกไปคือการสร้างเป็นบ้านเดี่ยวทั้งหมด ในราคาที่ใกล้เคียงกับบ้านแฝดในอณาสิริ (ซึ่งเป็นโครงการประเภทมิกซ์โปรดักส์ มีได้ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม แล้วแต่ทำเล)

แนวคิดเกิดจากพบกลุ่มลูกค้าที่ยอมแลก ยอมอยู่ในทำเลที่ไกลเมืองออกไปอีก แต่ต้องการพื้นที่ใหญ่ ในแพ็กเกจราคา 5-7 ล้านบาทเท่าเดิม รวมถึงงานดีไซน์ก็จะออกแบบใหม่ไม่เหมือนกับอณาสิริ ส่วนนี้ต้องรอชมภาพกันต่อไป

คอนโดฯ ไซส์เล็ก​​ (มาก) กับแบรนด์ “Pynn” (พิน)

ปิดท้ายที่คอนโดฯ ใหม่แบรนด์ Pynn จะเปิด 2 ทำเลคือ ศูนย์วิจัย กับ ปรีดี 20 (ยังไม่แจ้งมูลค่าโครงการ)

ศรีอำไพบอกว่า มองง่ายๆ คือการได้ที่ดินคล้ายกับโครงการ Else มา เป็นที่ดินเล็ก 200-300 ตร.ว. ในซอยต่างๆ ไม่สามารถขึ้นคอนโดฯ ขนาดใหญ่ได้

แสนสิริจึงพัฒนาเป็นคอนโดฯ จำนวนยูนิตน้อยไม่เกิน 79 ยูนิต ไม่มีส่วนกลางมากมาย แต่แลกมาด้วยทำเลที่ใกล้เมืองจริงๆ โดยช่วงราคาจะถือว่าเป็น “ระดับกลาง” ของแสนสิริ (แปลว่าน่าจะได้เห็นราคาที่ 100,000 บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป)

ทั้งหมดคือแผนการทำแบรนด์ 4 แบรนด์ใหม่ของแสนสิริในปีนี้!

อ่านบทความอื่นๆ ที่น่าสนใจ

• “เน้นวินัยลงทุน” ธีมแผนธุรกิจปี 2567 ของ “แสนสิริ” ผ่อนคันเร่งเปิดใหม่-เพิ่มน้ำหนักคอนโดฯ
• “เพอร์เฟคฯ”ขยายฐานเจาะกลุ่มลูกค้า Gen Y เปิดตัวบ้าน 3 ชั้นแบรนด์ใหม่ “วาวิล่า”

“ละเอียด โควาวิสารัช” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิมานสุริยา จำกัด ผู้พัฒนาโครงการ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” อัปเดตการขายส่วนคอนโดมิเนียม “เดอะ เรสซิเดนเซส แอท ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ทำยอดขายไปมากกว่า 80% แล้ว แม้ยังเหลือเวลาก่อสร้างอีกกว่า 2 ปี

โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่ 75% เป็นชาวไทย และ 25% เป็นชาวต่างชาติ ซึ่งคละกันจากกว่า 20 ประเทศทั่วโลก เช่น จีน ฮ่องกง ไต้หวัน เกาหลีใต้ ญี่ปุ่น ลาว เมียนมา กลุ่มตะวันออกกลาง กลุ่มยุโรป สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย เป็นต้น

ถือว่าสัดส่วนต่างชาติที่ซื้อห้องชุดในโครงการมีเพิ่มขึ้น หลังไทยเปิดประเทศทำให้ลูกค้าที่สนใจบินเข้ามาดูทำเลจริงและห้องตัวอย่างได้ก่อนตัดสินใจ หลังจากนี้ตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนลูกค้าต่างชาติเพิ่มขึ้นเป็น 35%

ละเอียดกล่าวว่า ลูกค้าชาวไทยส่วนใหญ่จะซื้อห้องชุดในโครงการไว้เพื่ออาศัยอยู่เอง ขณะที่ชาวต่างชาติจะคละกันทั้งส่วนที่ต้องการลงทุนเป็นสินทรัพย์ และส่วนที่ตั้งใจให้เป็นบ้านหลังที่ 2 สำหรับย้ายมาอยู่เองหรือให้ลูกหลานเข้ามาอาศัย เนื่องจากไทยมีจุดดึงดูดเรื่องมาตรฐานโรงเรียนนานาชาติที่ดีขึ้นแต่ราคาไม่แพงเท่ากับประเทศอื่นในแถบนี้ เช่น สิงคโปร์ จีน เกาหลีใต้

สำหรับโครงการ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” แบ่งออกเป็น 4 ส่วนภายใน ได้แก่ 1)โรงแรมดุสิตธานี กำหนดสร้างเสร็จ ครึ่งปีหลัง ปี 2567 2)ศูนย์การค้า Central Park กำหนดสร้างเสร็จ ไตรมาส 2/2568 3)อาคารสำนักงาน Central Park Offices กำหนดสร้างเสร็จ ไตรมาส 3/2568 และ 4)คอนโดฯ เดอะ เรสซิเดนเซส แอท ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค กำหนดสร้างเสร็จ ปี 2569

จับตาราคา “เพนต์เฮาส์” เปิดขายปีหน้า

ด้านราคาคอนโดฯ เดอะ เรสซิเดนเซส แอท ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ละเอียดเปิดเผยราคาแล้วว่า ปัจจุบันห้องชุดเปิดขายราคาเฉลี่ยที่ 350,000 บาทต่อตร.ม. เป็นราคาที่ปรับขึ้นมาแล้วจากวันเปิดขายครั้งแรกในปี 2563

คอนโดฯ แห่งนี้เปิดขายแบบ “ลีสโฮลด์” 30+29.5 ปี (รวม 59.5 ปี) เนื่องจากเป็นที่ดินเช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

ตัวอาคารคอนโดฯ มีความสูงถึง 69 ชั้น และมีไทป์ห้องหลากหลายตั้งแต่ขนาดเล็กที่สุด 55 ตร.ม. จนถึงเพนต์เฮาส์ขนาดใหญ่ที่สุด 900 ตร.ม. ทำให้ราคามีความแตกต่างกันมากตามขนาดห้องและความสูง

โดยห้องชุดที่แพงที่สุดที่ขายได้ตามข้อมูลเมื่อต้นปี 2566 ของ AREA บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าเป็นห้องเพนต์เฮาส์ไซส์ 750 ตร.ม. ที่ขายในราคาตร.ม.ละ 480,000 บาท

อย่างไรก็ตาม ห้องชุดที่ถือเป็นที่สุดของโครงการนี้คือ “เพนต์เฮาส์ 900 ตร.ม.” บนชั้น 69 ของอาคาร ละเอียดกล่าวว่าบริษัทยังไม่เปิดขาย อยู่ระหว่างกำหนดราคา โดยคาดว่าจะเปิดขายปี 2567 และน่าจะมีเซอร์ไพรส์สร้างเสียงฮือฮาในตลาดอย่างแน่นอน

• “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ดึงเศรษฐีไทยซื้อห้องชุดเพิ่ม หลังแผนโรดโชว์ลูกค้าต่างชาติสะดุด
• พรีวิวคอนเซ็ปต์ “Central Park” ส่วนรีเทลและออฟฟิศใน “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” แลนด์มาร์กใหม่กรุงเทพฯ

ปัจจุบันคอนโดฯ ที่มีห้องเพนต์เฮาส์ทำราคาสูงที่สุดในไทย (ทั้งราคาพรีเซลและรีเซล) “ทะลุ 1 ล้านบาทต่อตร.ม.” มีอยู่ 2 แห่ง คือ “สโคป หลังสวน” และ “98 ไวร์เลส” ส่วนเพนต์เฮาส์ในคอนโดฯ ฟรีโฮลด์ระดับท็อปของกรุงเทพฯ แห่งอื่นๆ ต่างไต่ราคาขึ้นไปอยู่ในช่วงมากกว่า 500,000 บาทต่อตร.ม.กันแล้ว

จึงน่าสนใจว่าราคาห้องเพนต์เฮาส์บนดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค จะเปิดขายในราคาเท่าใด เนื่องด้วยคอนโดฯ ที่เป็นลีสโฮลด์ ปกติแล้วจะทำราคาต่ำกว่าคอนโดฯ ฟรีโฮลด์ประมาณ 20-30% แต่เมื่อเป็นทำเลในซีบีดีกรุงเทพฯ และเห็นวิวสวนลุมพินีเต็มตา ซึ่งทำเลแบบนี้ถือว่าเป็นทำเลทองที่หาคอนโดฯ ฟรีโฮลด์ได้ยาก ราคาจึงอาจจะสูสีมากขึ้น

นอกจากนี้ ต้องรอติดตามราคาของอีกหนึ่งเมกะโปรเจ็กต์ในทำเลใกล้เคียงอย่าง “ONE BANGKOK” ที่มีข่าวแย้มว่าส่วนคอนโดฯ กำลังเริ่มเปิดจองแล้วเช่นกัน

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดรายงานวิเคราะห์ตลาดสถานการณ์ธุรกิจที่อยู่อาศัยช่วงไตรมาส 2/2566 และคาดการณ์จนถึงสิ้นปีนี้

REIC พบว่า สถานการณ์ครึ่งปีแรก 2566 เริ่มส่งสัญญาณดีมานด์แผ่วลง เนื่องจากหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 1/2566 และไตรมาส 2/2566 เริ่มลดลง ไตรมาสแรกมีการโอนกว่า 84,000 หน่วย ลดลง -0.8% YoY และไตรมาสสองโอนกว่า 91,000 หน่วย ลดลง -4.4% YoY

ส่วนมูลค่าการโอนนั้น ไตรมาสแรกมีการโอนมูลค่ากว่า 241,000 ล้านบาท เติบโต +7.9% ส่วนไตรมาสสองมีการโอนมูลค่ากว่า 258,000 ล้านบาท เติบโต +0.5% ถึงแม้ยังเติบโตกว่าครึ่งปีแรกปีก่อน แต่เห็นเทรนด์ได้ว่ามูลค่าการโอนเริ่มเติบโตได้ช้าลง

คาดทั้งปี 2566 ตลาดฟุบจากดอกเบี้ยสูง-หนี้ครัวเรือน

ดร.วิชัยกล่าวว่า ปี 2566 มีหลายปัจจัยลบที่เข้ามาปั่นป่วนภาคอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น

• ภาพรวม “เศรษฐกิจไทย” ฟื้นตัวได้เฉพาะภาคการท่องเที่ยว ทำให้จีดีพีไทยไม่น่าจะเติบโตสูงได้อย่างที่หวัง
• “การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย” ปีนี้ปรับขึ้นมาแล้ว 1.0% และมีแนวโน้มจะปรับขึ้นได้อีก 0.25-0.50% ซึ่งการขึ้นดอกเบี้ยทำให้คนไทยเกิดความลังเลใจในการซื้อ
• “อัตราหนี้ครัวเรือน” อยู่ในระดับสูงกว่า 90% ของจีดีพี ในทางกลับกัน มาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารพาณิชย์นั้นหมดไปแล้ว จึงทำให้การกู้สินเชื่อบ้านยากลำบากขึ้น

เมื่อสถานการณ์หลังผ่านครึ่งปีก็ยังไม่เอื้ออำนวยให้การซื้อบ้าน REIC จึงคาดว่าสถานการณ์โดยรวมทั้งปี 2566 น่าจะแย่ลงจากที่เคยประเมินไว้ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา

โดย REIC ประเมินว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้จะลดลงถึง -14.5% เหลือเพียง 336,000 หน่วย ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนหน่วยโอนที่ต่ำยิ่งกว่าในช่วงระหว่างเกิดโควิด-19 ในช่วงนั้นเคยมีปีที่มีหน่วยโอนต่ำที่สุดคือปี 2564 มีการโอนกว่า 343,000 หน่วย

ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์นั้นคาดว่าจะลดลง -8.2% เหลือเพียงกว่า 977,000 ล้านบาท จากที่ปี 2565 ภาคอสังหาฯ เคยทำลายสถิติมีการโอนกรรมสิทธิ์มูลค่าทะลุ 1 ล้านล้านบาทเป็นครั้งแรก ปีนี้ตลาดกลับหดตัวลงอีกครั้ง

“คอนโดฯ” ยังเมาหมัด “บ้านหรู” เริ่มอิ่มตัว

เจาะลึกในแต่ละประเภทที่อยู่อาศัย REIC มองว่าตลาดที่ยังอาการหนักคือ “คอนโดมิเนียม” คาดปี 2566 จะมีการโอนเพียง 84,400 หน่วย ลดลง -21.2% ในแง่มูลค่าการโอนคอนโดฯ จะลดเหลือ 249,000 ล้านบาท ติดลบ -13.5% ตัวเลขเหล่านี้ถือว่าต่ำกว่าในช่วงที่เกิดโควิด-19

ส่วนตลาด “แนวราบ” นั้นยังไม่เจ็บหนักเท่า คาดปี 2566 จะมีการโอน 251,000 หน่วย ลดลง -11.9% ในแง่มูลค่าการโอนตลาดแนวราบจะลดเหลือ 728,000 ล้านบาท ติดลบ -6.2%

ในส่วนของแนวราบนั้น มีจุดที่น่าสนใจคือตั้งแต่เกิดโควิด-19 ขึ้น ผู้ประกอบการต่างหันไปทำตลาด “บ้านหรู” ราคามากกว่า 10 ล้านบาท เพราะเป็นตลาดที่กำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจเท่าใดนัก ทำให้ตลาดนี้กลายเป็นเครื่องยนต์ตัวหนึ่งที่ช่วยพยุงอุตสาหกรรม

อย่างไรก็ตาม ดร.วิชัยกล่าวว่าตลาดบ้านหรูเริ่มเห็นสัญญาณอิ่มตัวมาตั้งแต่ไตรมาส 4/2565 ในส่วนดีมานด์ความต้องการซื้อยังสม่ำเสมอ ขายได้ที่ 1,000-1,500 หน่วยต่อไตรมาส แต่ปัญหาอยู่ที่ซัพพลายการเปิดตัวบ้านหรูซึ่งเริ่มเปิดกัน 2,500 หน่วยต่อไตรมาส ทำให้เกิดซัพพลายเหลือขายมากขึ้น

“เราจะเริ่มเห็นการอิ่มตัวมาตั้งแต่ Q4/65 หน่วยเหลือขายเริ่มเหลือเยอะขึ้นกว่าปกติ เห็นได้ว่าในตลาดจะเริ่มมีคนที่ขายได้กับคนขายไม่ได้ ดังนั้น คนที่กำลังคิดพัฒนาโครงการบ้านหรูอาจจะต้องระวังมากขึ้น” ดร.วิชัยกล่าว

• สรุปตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 2/2566 ดีมานด์ ‘ซื้อบ้าน’ ยังซบเซา แต่คนมองหา ‘บ้านเช่า’ สูงขึ้น
• “10 & Only” บ้านหรูร้อยล้านจากเมเจอร์ฯ ผสาน “โรงรถ 2 ชั้น” ไว้ในบ้าน เอาใจกลุ่มนักสะสมรถ

ระวังการเพิ่มซัพพลาย – กำลังซื้อ “ต่างชาติ” สำคัญมาก

จากสถานการณ์เหล่านี้ ดร.วิชัยจึงฝากถึงผู้ประกอบการอสังหาฯ ว่าจะต้อง “ระวัง” การเพิ่มซัพพลายใหม่สู่ตลาด ควรเน้นระบายสต็อกเดิมไปก่อน

รวมถึงควรดึงดูดลูกค้า “ต่างชาติ” ให้ได้มากขึ้น โดยครึ่งปีแรก 2566 ลูกค้าต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 35,200 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 24.5% ของตลาดคอนโดฯ เห็นได้ว่าการขายคอนโดฯ เกือบ 1 ใน 4 เป็นการขายให้ลูกค้าต่างชาติ อสังหาฯ ไทยจึงยังต้องพึ่งพากำลังซื้อเหล่านี้

ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าสำคัญยังเป็น “จีน” ซึ่งมีสัดส่วนการซื้อถึง 48% ของลูกค้าต่างชาติทั้งหมด แต่ตลาดที่มาแรงไม่แพ้กัน ได้แก่ “รัสเซีย” ซึ่งนิยมอสังหาฯ ทำเลภูเก็ตและพัทยา รวมถึง “เมียนมา” ซึ่งนิยมเข้ามาซื้อห้องชุดขนาดใหญ่เพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง

“สำหรับนโยบายจากรัฐบาลใหม่ อยากเสนอให้มีมาตรการผ่อนปรน LTV อีกครั้งหนึ่ง เพราะการเข้มงวดหลักเกณฑ์ LTV นั้นเห็นชัดมากว่าทำให้คนซื้อบ้านยาก เกิดอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง” ดร.วิชัยกล่าวปิดท้าย

หลังเป็นเจ้าตลาดบ้านหรูมานานหลายปี ต่อจากนี้ “SC Asset” จะเพิ่มน้ำหนักฝั่งธุรกิจ “คอนโดฯ” ให้มากขึ้น ผ่านปรัชญาการพัฒนาแบรนด์ตึกสูงให้เป็น “EVERYBODY’S HIGH RISE” จัดสมดุลพื้นที่ “ส่วนตัว-ส่วนกลาง” ให้ลงตัวสำหรับทุกคน ทุกความต้องการ ทุกไลฟ์สไตล์ เพื่อเจาะตลาดกลุ่มคนรุ่นใหม่ ส่งคอนโดฯ ของบริษัทขึ้นเป็น Top of Mind ภายในปี 2568

หากให้จินตนาการถึงแบรนด์ SC Asset โปรดักส์แรกที่จะผุดขึ้นมาในใจผู้บริโภคคือ “บ้านเดี่ยว” ขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภท “คอนโดมิเนียม” กลับไม่อยู่ในโผที่คนจะนึกถึง แม้ว่าบริษัทจะเปิดตัวคอนโดฯ เฉลี่ยปีละ 1 โครงการมาโดยตลอด และอยู่ในตลาดมานานกว่า 20 ปี

“กนกอร หลิมกำเนิด” Chief Operating Officer – Property Development – High Rise บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงแผนธุรกิจของบริษัทว่า บริษัทตั้งเป้าที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมคิดเป็นมูลค่าโครงการสะสม 40,000 ล้านบาท ภายใน 5 ปีข้างหน้า หรือเท่ากับการเปิดตัวเฉลี่ยปีละ 2-3 โครงการ

เห็นได้ว่าโปรดักส์กลุ่มนี้ของ SC จะเข้าสู่ตลาดมากกว่าที่เคยเป็นมา นี่จึงเป็นโจทย์ใหญ่ของบริษัทที่จะต้องสร้างแบรนด์ให้คอนโดฯ เป็นที่รู้จัก

ทีมงาน บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: (ซ้าย) “กนกอร หลิมกำเนิด” Chief Operating Officer – Property Development – High Rise และ (ขวา) “โฉมชฎา กุลดิลก” Head of Corporate Brand and Communications

“โฉมชฎา กุลดิลก” หัวหน้าสายงาน กลยุทธ์แบรนด์ และสื่อสารองค์กร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เสริมว่า ลูกค้าคอนโดฯ วันนี้ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ Gen Y และเริ่มมี Gen Z เข้ามา แต่ด้วยธุรกิจของ SC ที่เน้นโครงการบ้านเดี่ยวมาตลอด ทำให้ลูกค้าคนรุ่นใหม่จะมีภาพจำว่า ‘SC ไม่มีโปรดักส์สำหรับฉันหรอก’

“เราจึงต้องการเปลี่ยน โดยมีเป้าหมายผลักดันให้คอนโดฯ ของ SC ขึ้นมาติด Top of Mind ในใจผู้บริโภคให้ได้ภายในปี 2568” โฉมชฎากล่าว

“EVERYBODY’S HIGH RISE” ปรัชญาใหม่ของคอนโดฯ SC

แต้มต่อแต่ดั้งเดิมที่แบรนด์ SC มีอยู่ในตลาดคือเรื่อง “คุณภาพ” ทั้งด้านงานออกแบบที่ยึดผู้อยู่อาศัยเป็นศูนย์กลาง (Human Centric) และการก่อสร้างที่เน้นความคงทนถาวร รวมถึงเรื่อง “งานบริการหลังขาย” ที่พร้อมแก้ไขปัญหา ซ่อมแซม ดูแลลูกบ้านหลังส่งมอบอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมีความซับซ้อนกว่านั้น เพราะลักษณะการอยู่อาศัยต่างจากในหมู่บ้านแนวราบ

“วิถีชีวิตในคอนโดฯ จะมีพื้นที่ผสมทั้ง ‘ส่วนตัว-ส่วนกลาง’ มากกว่าบ้านเดี่ยวซึ่งคนจะอยู่ในพื้นที่ส่วนตัวเป็นหลัก” โฉมชฎากล่าว “รวมถึงคนในคอนโดฯ ส่วนใหญ่มักจะมีไลฟ์สไตล์หลากหลายมาก มีความคิด ความต้องการใช้งานพื้นที่คอนโดฯ ที่ไม่เหมือนกัน”

ตัวอย่างส่วนกลางคอนโดฯ Reference สาทร-วงเวียนใหญ่ by SC Asset

กนกอรอธิบายต่อว่า จากการศึกษาของบริษัทพบว่าคนรุ่นใหม่มักจะมีพฤติกรรมการใช้ชีวิตในคอนโดฯ 2 แบบ แบบแรกคือพฤติกรรมที่ต้องการอยู่ร่วมในชุมชน (community) ต้องการเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่ม มีกิจกรรมทำร่วมกัน และแบบที่สองคือ พฤติกรรมการอยู่อาศัยอย่างสงบ เป็นส่วนตัว

ที่น่าสนใจคือ หลายคนไม่ได้มีพฤติกรรมแบบใดแบบหนึ่งตลอดเวลา แต่ต้องการอยู่อาศัยทั้งสองแบบในคนเดียว ขึ้นอยู่กับอารมณ์ในแต่ละวัน

อินไซต์นี้จึงถือเป็นเรื่องที่ท้าทายมากในการออกแบบการอยู่อาศัยให้ตอบสนองได้ทุกความต้องการ แต่นั่นคือจุดตั้งต้นให้ SC สร้างปรัชญาแบรนด์คอนโดฯ ใหม่ มี Brand DNA ใหม่เป็น ‘EVERYBODY’S HIGH RISE’ หรือเป็นอาคารสูงสำหรับทุกคน สามารถใช้พื้นที่ทั้งในแบบส่วนตัวและส่วนกลางได้อย่างสมดุล

กนกอรยกตัวอย่างการออกแบบส่วนกลางให้ตอบโจทย์ได้ทั้งสองรูปแบบพฤติกรรม เช่น “Workshop Space” สามารถจองใช้ส่วนตัวผ่านแอปพลิเคชันของ SC ที่ชื่อว่า รู้ใจ (Ruejai) ขณะเดียวกัน บริษัทจะส่งเสริมการสร้าง community ในคอนโดฯ ด้วยการจัดคลาสต่างๆ ใน Workshop Space ตามความสนใจ เช่น จัดดอกไม้ ที่จะดึงดูดคนที่ชอบการเป็นส่วนหนึ่งของชุมชน

เรียนรู้ Insights ต่อเนื่องเพื่อสร้างพื้นที่ “ส่วนตัว-ส่วนกลาง” ที่ดีที่สุด

โฉมชฎากล่าวต่อว่า การออกแบบส่วนกลางคอนโดฯ ในแต่ละทำเลของ SC ไม่ได้สร้างมาในรูปแบบเดียวกันทั้งหมด แต่จะมีการวิจัย เก็บข้อมูลในพื้นที่ เพื่อหาอินไซต์ว่าคนในทำเลนั้นๆ มีพฤติกรรมอย่างไร

“การทำ community ของเรา เราต้องเข้าใจก่อนว่าคนแถวนี้ชอบเก็บตัวหรือชอบมาสังสรรค์กัน แล้วเขาชอบกิจกรรมแบบไหน เช่น ชอบสัตว์เลี้ยง ชอบอ่านหนังสือ ชอบกีฬา การเก็บข้อมูลพวกนี้จะทำให้เราพัฒนาโครงการต่อไปได้ดีขึ้นเรื่อยๆ” โฉมชฎากล่าว

โดย SC มีการลงทุนบุคลากรด้านเทคโนโลยีสูงขึ้นมากในระยะหลัง ส่วนหนึ่งเพื่อทำการวิจัยดาต้าความต้องการของลูกค้าซึ่งผลลัพธ์จะสะท้อนให้เห็นในโปรดักส์ต่อจากนี้อย่างชัดเจน

กนกอรกล่าวว่า ปี 2566 นี้ SC จะเปิดโครงการแนวสูงใหม่ทั้งหมด 3 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแบรนด์ใหม่ “COBE” 2 ทำเล ที่รัชดา-พระราม 9 และ เกษตร-ศรีปทุม ส่วนอีกโครงการหนึ่งเป็นคอนโดฯ ระดับอัลตราลักชัวรีที่บริหารโดย SCOPE

เชื่อว่าตั้งแต่นี้ไป การสื่อสารแบรนด์คอนโดฯ ของ SC จะช่วยให้เกิดภาพลักษณ์ใหม่ เป็นแบรนด์ของคนรุ่นใหม่ที่กระฉับกระเฉง มีชีวิตชีวา แต่ยังมีจิตวิญญาณความจริงใจและใส่ใจในแบบฉบับของ SC อยู่เต็มเปี่ยม!

สำหรับผู้ที่สนใจปรัชญา EVERYBODY’S HIGH RISE จาก SC Asset สามารถติดตามชมเพิ่มเติมได้ที่ลิงก์ https://m.scasset.com/EI_W พร้อมดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการคอนโดมิเนียมของ SC Asset ได้ที่ https://m.scasset.com/EJuy หรือทุกช่องทางโซเชียลมีเดียของ SC Asset หรือโทร.1749

ค่ายเอพี ไทยแลนด์ เรียกได้ว่าเป็นหนึ่งในเจ้าตลาดย่านห้าแยกลาดพร้าว เพราะเคยเปิดมาแล้ว 2 โครงการใหญ่ ได้แก่ “Life ลาดพร้าว” ที่เปิดตัวปี 2560 จำนวนมากกว่า 1,600 ยูนิต และ “Life ลาดพร้าว วัลเลย์” เปิดตัวปี 2561 จำนวนกว่า 1,100 ยูนิต โดยโครงการแรกนั้น Sold Out ขายหมดไปแล้ว ขณะที่โครงการที่สองขายไป 75%

เมื่อสต็อกสินค้าในย่านของบริษัทเหลือไม่สูง เอพีจึงได้ฤกษ์เปิดขายโครงการที่สาม คือ “Life พหลฯ-ลาดพร้าว” มูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาท แต่ครั้งนี้มาด้วยจำนวนยูนิตน้อยลงเหลือ 598 ยูนิต

“นิยมาพร โต๊ะสงวนพันธ์” ผู้อำนวยการอาวุโส สายงานการตลาดและการขาย ธุรกิจกลุ่มสินค้าคอนโดมิเนียม บมจ.เอพี ไทยแลนด์ เปิดเผยว่า ทำเลห้าแยกลาดพร้าวยังคงมีดีมานด์สูง ทำให้บริษัทเลือกที่จะเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่ม

โดยทำเล Life พหลฯ-ลาดพร้าว จะตั้งอยู่ระหว่างโลตัส ลาดพร้าวกับกองบังคับการปราบปราม (ทำให้ได้ชื่อเล่นว่าเป็น ‘Life กองปราบ’) ระยะทางจาก BTS ห้าแยกลาดพร้าวประมาณ 200 เมตร นับว่าอยู่ห่างจากตัวสถานีมากขึ้นกว่าสองโครงการแรก แต่จะขยับเข้าไปใกล้ “เซ็นทรัล มิกซ์ยูส” โครงการใหม่ของเซ็นทรัลในทำเลนี้ โดยอยู่ฝั่งตรงข้ามคอนโดฯ เยื้องไป 300 เมตร

ปรับให้หรูขึ้น – มีห้องแบบ ‘Vertiplex’

การเปิดโครงการใหม่ให้ต่างจากโครงการเดิมของบริษัท นิยมาพรกล่าวว่า เอพีได้ศึกษาความต้องการของลูกค้าที่เข้ามาเยี่ยมชมโครงการแรกและโครงการที่สอง จึงพบว่ายังมีดีมานด์ในย่านนี้ที่ต้องการรูปแบบคอนโดมิเนียมที่มีความเป็นส่วนตัว ยกระดับความหรูหรามากขึ้น

เป็นที่มาของการออกแบบ Life พหลฯ-ลาดพร้าวให้มียูนิตน้อยลง แต่ยังคงมีส่วนกลางที่ใหญ่ กินพื้นที่รวม 6 ชั้น และพื้นที่ส่วนกลางมีความหรูหรา โดยนำหินอ่อน 4 แบบเข้ามาใช้ในงานตกแต่งส่วนกลาง หนึ่งในนั้นเป็นหินอ่อนเนโร ชาแนลจากคาร์รารา ประเทศอิตาลี ซึ่งเป็นแหล่งหินอ่อนหรูหราระดับโลก

ขณะที่เลย์เอาต์แบบห้องจะมีถึง 19 แบบให้เลือก แบ่งเป็น 2 กลุ่มใหญ่คือ

• ห้องแบบ Grand Simplex มี 1 ชั้นปกติ เพดานสูง 55 เมตร แบบห้องสตูดิโอ, 1 ห้องนอน, 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 28-65 ตารางเมตร
• ห้องแบบ New Vertiplex มี 2 ชั้น (ชั้นลอย) เพดานห้องนั่งเล่นสูง 4 เมตร แบบห้อง 1 ห้องนอน, 2 ห้องนอน, 3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 28-65 ตารางเมตร

ไฮไลต์ของโครงการจะเป็นห้องแบบ Vertiplex ที่มีชั้นลอย เพราะในบริเวณห้าแยกลาดพร้าวจะมีอีกโครงการเดียวที่มีห้องลักษณะนี้และยังอยู่ระหว่างขาย คือ ไนท์บริดจ์ สเปซ รัชโยธิน ทำเลสถานี BTS พหลโยธิน 24 ซึ่งทางโครงการไนท์บริดจ์จะเรียกว่าห้องชุดแบบ Duo Space แต่ลักษณะเหมือนกันคือทำห้องเพดานสูงและใส่ชั้นลอยเข้าไปในห้องชุด

สำหรับที่ Life พหลฯ-ลาดพร้าว จะมีห้องแบบ Vertiplex ทั้งหมด 15% ของโครงการ ตั้งอยู่บนชั้น 35-39 เท่านั้น เพื่อให้เทกวิวเมือง

• “เอพี” ปี 2566 ตั้งเป้าเปิดตัว 58 โครงการ 77,000 ล้านบาท รุกเซ็กเมนต์ใหม่ “บ้านหรู 100 ล้าน”

โครงการนี้จะเริ่มเปิดขายวันที่ 17-18 มิถุนายน 2566 ห้องแบบ Simplex 1 ห้องนอน 35 ตารางเมตร เริ่ม 4.99 ล้านบาท และ ห้องแบบ Vertiplex 28.5 ตารางเมตร ราคาเริ่ม 6.29 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการ 145,000 บาทต่อตร.ม.

Life พหลฯ-ลาดพร้าว จะก่อสร้างเสร็จไตรมาส 2/2567 เสร็จรวดเร็วเพราะเป็นคอนโดฯ เริ่มสร้างก่อนเปิดขาย เริ่มงานก่อสร้างมาตั้งแต่ปี 2564 ทำให้ปัจจุบันสร้างไปแล้วถึง 80% ของตึก

“ห้าแยกลาดพร้าว” ทำเลสุดเนื้อหอม

ด้านภาพรวมทำเลห้าแยกลาดพร้าว หากนับในรัศมี 1 กิโลเมตรรอบสถานี BTS ถือว่าเป็นทำเลที่คอนโดมิเนียมชุกชุมมากๆ รวมแล้วมีเปิดตัวสะสมมากกว่า 10 โครงการในพื้นที่ หรือถ้าเลยไปจนถึงรอบๆ แยกรัชโยธินก็ยังมีอีกหลายตึก

นิยมาพรให้ข้อมูลว่า เหตุที่ทำเลนี้ ‘เนื้อหอม’ เพราะด้วยยุทธศาสตร์การเดินทางแล้ว ห้าแยกลาดพร้าวสามารถเชื่อมต่อไปได้หลายเส้นทาง ทั้งถ.พหลโยธิน ถ.ลาดพร้าว ถ.วิภาวดีรังสิต เลยไปแยกรัชโยธินเชื่อมเข้าถ.รัชดาภิเษก

ขณะที่การเดินทางด้วยรถไฟฟ้า ใช้ได้ทั้ง BTS สายสีเขียว และ MRT สายสีน้ำเงิน ไม่ไกลจากสถานศึกษาและแหล่งงานสำคัญ เช่น ม.เกษตรศาสตร์, ปตท. สำนักงานใหญ่, ธนาคารไทยพาณิชย์ สำนักงานใหญ่ หรือจะเข้ากลางเมืองก็ไปถึงสยามสแควร์ – ชิดลม – เพลินจิต ได้ในเวลา 15-20 นาที

เมื่อเป็นจุดยุทธศาสตร์จึงดึงดูดผู้ซื้อ/ผู้อยู่อาศัยหลายประเภท ทั้งนักศึกษา คนทำงานในย่าน คนทำงานกลางเมือง แม้กระทั่งนักธุรกิจจากต่างจังหวัดก็มีซื้อไว้เป็นที่พักสำหรับเข้ามาติดต่อธุรกิจในกรุงเทพฯ เป็นครั้งคราว เพราะอยู่ไม่ไกลจากสนามบินดอนเมือง

โครงการติดถนนพหลฯ​ เหลือ 1,000 ยูนิต

นิยมาพรระบุว่า ปัจจุบันโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายที่อยู่ติดถนนพหลโยธินระหว่างห้าแยกลาดพร้าวจนถึงรอบแยกรัชโยธิน มี 4 โครงการ ได้แก่ Life ลาดพร้าว วัลเลย์, เดอะ เครสท์ พาร์ค เรสซิเดนเซส, ไนท์บริดจ์ สเปซ รัชโยธิน และ แมสซารีน รัชโยธิน มีจำนวนยูนิตรวมกันประมาณ 6,000 ยูนิต เหลือขายราว 1,000 ยูนิต

ส่วนโครงการระหว่างขายที่เป็นกลุ่มทำเลบนถนนรองหรือในซอย เช่น เมทริส ลาดพร้าว, เมทริส ดิสทริค ลาดพร้าว, เดอะ ไลน์ ไวบ์, เดอะ ไลน์ พหลโยธิน พาร์ค, แอสปาย รัชโยธิน

ด้านราคาคอนโดฯ ห้าแยกลาดพร้าว นิยมาพรกล่าวว่า ราคาจะอยู่ที่ 120,000-190,000 บาทต่อตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลและสเปควัสดุ ซึ่งโดยส่วนใหญ่ก็จะอยู่ในช่วง 145,000-150,000 บาทต่อตร.ม. ถ้าเป็นคอนโดฯ ริมถนนใหญ่

• อสังหาฯ กรุงเทพฯ ไตรมาส 1/66 “ราคา” ลดลง 10% ดีมานด์ตลาดซบเซาจาก “ดอกเบี้ย” ขาขึ้น

ราคาที่กล่าวนี้ยอมรับว่าปรับขึ้นช้าในช่วงโควิด-19 ด้วยตลาดไม่อำนวย อย่างไรก็ตาม หากมองในมุมนักลงทุนยังคงได้ยีลด์ปล่อยเช่าประมาณ 4.5% ต่อปี โดยห้องสตูดิโอย่านนี้ปล่อยเช่าได้ที่ราคา 15,000 บาทต่อเดือน

นิยมาพรเชื่อว่าปีนี้น่าจะทำยอดขาย Life พหลฯ–ลาดพร้าว ได้ไม่ต่ำกว่า 30% และปีหน้าหลังตึกสร้างเสร็จน่าจะเร่งให้ยอดขายไปได้เร็วยิ่งขึ้น

ปีนี้ศุภาลัยมีหนึ่งโครงการสำคัญในเชิงแบรนด์และการตลาดที่กำลังจะเปิดตัว คือ “Supalai Parc เอกมัย–พัฒนาการ” เหตุที่เป็นหมุดหมายสำคัญ เพราะโครงการนี้ “รีแบรนด์” จาก “Park” เป็น “Parc” เปลี่ยนแค่ตัวอักษรเดียวแต่ทำให้เหมือนมีแบรนด์ใหม่เกิดขึ้น

แบรนด์เดิม Supalai Park นั้นอยู่ในตลาดมานาน 20 ปี โครงการแรกที่เปิดคือ “Supalai Park พหลโยธิน” และเป็นตัวตั้งคอนเซ็ปต์ของ ‘Park’ ที่มักจะเป็นคอนโดฯ ขนาดใหญ่ เน้นพื้นที่สีเขียว ตกแต่งแบบธรรมชาติ

ส่วนการรีแบรนด์ใหม่เป็น ‘Parc’ คอนเซ็ปต์พื้นที่สีเขียวในโครงการจะยังอยู่เช่นเดิม เพราะคำนี้เป็นภาษาฝรั่งเศสที่แปลว่า ‘สวน’ เหมือนกัน แต่ดีไซน์จะถูกปรับใหม่ให้ทันสมัยถูกใจคน Gen Y มีโค้งประตูและการเล่นแสงเงาในสไตล์ฝรั่งเศส

“สาเหตุที่ต้องรีแบรนด์ด้วย ไม่ใช่แค่เปลี่ยนดีไซน์ เพราะเรามองว่าแบรนด์ Park อยู่มานาน 20 ปีจนเกิดภาพจำ ทำให้เราต้องรีแบรนด์ให้ทันสมัย ให้ลูกค้าเปลี่ยนภาพว่าเรามีอะไรใหม่ๆ เราวางเลย์เอาต์ห้องใหม่หมด” ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าว

ฟังก์ชันใหม่ “โฉนดห้องเก็บของ”

สำหรับโครงการแรกภายใต้แบรนด์ใหม่ “Supalai Parc เอกมัย–พัฒนาการ” เป็นโครงการขนาดใหญ่ เนื้อที่ 13 ไร่ มูลค่าโครงการ 4,920 ล้านบาท ออกแบบเป็นอาคารไฮไรส์ 2 อาคาร สูง 27-30 ชั้น จำนวนห้องชุดรวม 1,635 ยูนิต

ทำเลที่ตั้งบนถนนพัฒนาการ ห่างจากซอยเอกมัย 4 กิโลเมตร และจาก ARL สถานีรามคำแหง 1 กิโลเมตร แต่อยู่ใกล้กับทางขึ้นลงทางด่วน ทำให้เป็นคอนโดฯ ที่จับกลุ่มผู้พักอาศัยที่เน้นการใช้ถนนเป็นหลัก จึงเตรียมที่จอดรถไว้ให้ 1,000 คัน

ไฮไลต์ของคอนโดฯ คือการจัดพื้นที่สวนใหญ่ 4.5 ไร่ บริเวณตรงกลางระหว่าง 2 อาคารจะเป็น​ “สระบัว” ส่วนด้านหน้าโครงการเป็นสวนสไตล์ฝรั่งเศส และด้านหลังเป็นสวนป่าปลูกต้นไม้ขนาดใหญ่ พร้อมลู่วิ่งรอบโครงการยาว 800 เมตร

• REIC วิเคราะห์ “อสังหาฯ” 2566 ไม่เปรี้ยง ตลาดหดตัว -10% คอนโดฯ ต้องพึ่งผู้ซื้อต่างชาติ
• ซอยขายเป็นตารางนิ้ว! “RealX” โทเคนลงทุนคอนโดฯ “พาร์ค ออริจิ้น” เหรียญละ 182 บาท การันตียีลด์ 4-5%

รวมถึงมีฟังก์ชันพิเศษอย่าง “โฉนดห้องเก็บของ” เป็นการนำเอาพื้นที่เศษเหลือจากการซอยห้องชุดในแต่ละชั้นมาขายเป็น “Parc Storage” ห้องเก็บของขนาด 2.5 – 5 ตารางเมตรต่อห้อง ซึ่งจะขายเป็นโฉนดประกบคู่กับห้องชุดในลักษณะเดียวกับการขายโฉนดที่จอดรถประจำ

ในแต่ละชั้นจะมีห้อง Parc Storage ไม่เกิน 5 ห้องต่อชั้น ขณะที่ห้องชุดมีประมาณ 20 ห้องต่อชั้น ทำให้การขายห้องเก็บของนี้จะเป็นลักษณะ ‘จองก่อนได้ก่อน’ โดยขายในราคาต่ำกว่าห้องชุดปกติในราคา 30,000 บาทต่อตร.ม.

ไตรเตชะอธิบายการพัฒนาฟังก์ชันนี้ เพราะพฤติกรรมผู้พักอาศัยคอนโดฯ ยุคนี้มีของในห้องเยอะขึ้น หรือบางคนทำธุรกิจค้าออนไลน์และต้องการที่เก็บของ ขณะที่การออกแบบคอนโดฯ มักจะมีเศษพื้นที่เหลือ จึงเห็นโอกาสประกบคู่ความต้องการ สร้างเป็นโฉนดห้องเก็บของเพิ่มเติมแยกจากตัวห้องชุด

“Supalai Parc เอกมัย–พัฒนาการ” จะเปิดขายวันที่ 11-12 มิ.ย.นี้ ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท ห้องชุดเริ่มต้นไซส์ 30 ตร.ม. ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการ 70,000 บาทต่อตร.ม.

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยข้อมูลวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไตรมาส 1 ปี 2566 และคาดการณ์ตลาดตลอดปีนี้ พบว่าสถานการณ์น่าจะเป็นไปในเชิงลบ

โดยข้อมูลตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 1 ปี 2566 มีประเด็นที่น่าสนใจ ดังนี้

• ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 12,026 หน่วย ลดลง -59% YoY คิดเป็นมูลค่าเปิดตัวใหม่ 65,092 ล้านบาท ลดลง -38.7% YoY
• หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 84,619 หน่วย ลดลง -0.8% YoY คิดเป็นมูลค่าการโอน 2.41 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.9% YoY
• ข้อมูลการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศจำนวน 15,267 หน่วย ลดลง -13.6% YoY

ในไตรมาสแรก งานวิจัยพบว่าฝั่งซัพพลายที่มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นสูงมองได้เป็น 2 กลุ่มใหญ่ คือ “กลุ่มที่เจาะผู้ซื้อตลาดกลางล่าง” เน้นการทำราคา เช่น บ้านเดี่ยวราคา 2.5-3.0 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท กับอีกกลุ่มคือ “กลุ่มเจาะตลาดไฮเอนด์” บ้านเดี่ยวราคามากกว่า 15 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ในเมืองราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป

ส่วนที่ซัพพลายลดลงเห็นได้ชัด เป็นทาวน์เฮาส์ราคา 1.5-5.0 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งสะท้อนว่าผู้ประกอบการมองเซ็กเมนต์ที่เหมาะกับการเติมสต็อกของปีนี้อย่างไร

ตลอดปี 2566 คาดการณ์ “อสังหาฯ” ติดลบ -10%

ดร.วิชัยกล่าวต่อถึงการคาดการณ์อสังหาฯ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลตลอดปี 2566 คาดว่าฝั่งซัพพลายที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ จะอยู่ที่ประมาณ 98,000 หน่วย ติดลบ -10.5%

ขณะที่ฝั่งดีมานด์การโอนกรรมสิทธิ์ คาดหน่วยโอนทั่วประเทศจะอยู่ที่กว่า 3.5 แสนหน่วย ติดลบ -10.2% และมูลค่าการโอนทั่วประเทศอยู่ที่ 1.02 ล้านล้านบาท ติดลบ -4.5% นั่นคือทั้งตลาดจะหดตัวไม่ว่าฝั่งอุปสงค์หรืออุปทาน

ที่เป็นเช่นนี้เพราะในปี 2565 ตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างมาก หลังผ่านช่วงโควิด-19 ทำให้ตลาดกลับมาคึกคักเพื่อชดเชยช่วงเวลาปี 2563-64 ที่ซบเซาลงไป และเป็นปีที่มีการเปิดประเทศ เปิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ทำให้ตลาดมีแรงบวก

อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงปี 2566 กลับไม่มีอานิสงส์เชิงบวกใดๆ และมีปัจจัยลบเข้ามาด้วย นั่นคือภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว เงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น และธนาคารพาณิชย์เข้มงวดอัตรา LTV จนอนุมัติปล่อยสินเชื่อบ้านได้ยาก

ดังนั้น REIC จึงคาดการณ์ว่าตลาดจะหดตัว และหากครึ่งปีหลังนี้ยังมีปัจจัยลบเพิ่มมากขึ้น เช่น ไม่สามารถจัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้ตามวงรอบปีงบประมาณ 2567 ทำให้ขาดเม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจ น่าจะยิ่งทำให้ตลาดหดตัวแรงลงไปได้ถึง -20% แต่หากเทียบกับปี 2564 ซึ่งยังอยู่ในวิกฤตโควิด-19 ตลาอสังหาฯ ปี 2566 น่าจะยังเป็นปีที่ดีกว่า

แนวราบหันมาพัฒนา “บ้านแฝด”

ดร.วิชัยยังมองเทรนด์ในปี 2566 นี้เชื่อว่าจะได้เห็นการพัฒนา “บ้านแฝด” เพิ่มขึ้นจากผู้ประกอบการ เพราะในไตรมาสแรก บ้านแฝดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่มีการขอใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้น 2.9% YoY

เนื่องจากกำลังซื้อในปีนี้ค่อนข้างต่ำลง สวนทางกับต้นทุนที่ดินราคาแพงขึ้น ทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านเดี่ยวในทำเลใกล้เมือง ไม่สามารถจะเอื้อมถึงได้ เป็นช่องว่างให้ผู้ประกอบการเลือกพัฒนาบ้านแฝดมาแทน เพราะเป็นโปรดักส์ที่ทำฟังก์ชันได้เท่ากับบ้านเดี่ยว แม้จะลดขนาดที่ดินลงมา และทำให้แพ็กเกจราคาอยู่ในช่วงที่ผู้ซื้อซื้อได้ง่ายขึ้นในราคา 3-5 ล้านบาท

คอนโดฯ ต้องพึ่งพิงผู้ซื้อ “ต่างชาติ”

ส่วนตลาดคอนโดฯ นั้น REIC คาดว่าจะเป็นตลาดที่หดตัวมากกว่าค่าเฉลี่ยตลาด โดยคาดว่าปี 2566 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์คิดเป็นมูลค่า 2.63 แสนล้านบาท หดตัว -8.8% YoY

ในตลาดนี้ ดร.วิชัยมองว่าตลาดจำเป็นต้องพึ่งพิงผู้ซื้อ “ต่างชาติ” ช่วยพยุงตัว เพราะการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ในไทย สัดส่วนประมาณ 10% เป็นผู้ซื้อต่างชาติ และผู้ซื้อกลุ่มนี้เริ่มกลับมาโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติแล้วตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2565 มีส่วนช่วยให้ตลาดคอนโดฯ ไทยยังไม่หดตัวมากกว่านี้

ฐานตลาดต่างชาติสำคัญในแง่สัญชาติ “จีน” ยังมาอันดับ 1 ด้วยส่วนแบ่งตลาด 48% คิดตามมูลค่า แต่สัญชาติที่น่าจับตาเช่นกัน คือ “รัสเซีย” ซึ่งตามมาอันดับ 2 มีส่วนแบ่งตลาด 8% รวมถึงกลุ่ม “พม่า” เป็นผู้ซื้อใหม่ที่เข้ามามากตั้งแต่ปีก่อน มีส่วนแบ่งตลาด 3% นอกจากนี้ กลุ่มผู้ซื้อยุโรป เช่น สหราชอาณาจักร เยอรมัน ฝรั่งเศส ก็ถือว่ายังเข้าซื้อสม่ำเสมอ

“บางโซนที่มีดีมานด์ตลาดต่างชาติสูง อาจจะปรับให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเกิน 49% ของโครงการได้” ดร.วิชัยให้ความเห็น “ไม่ควรจะเปิดนโยบายนี้ทั่วประเทศ แต่เปิดเฉพาะจุดที่ดีมานด์สูงอยู่แล้ว บวกกับการเปิด Long Stay Visa เพื่อหนุนให้ต่างชาติเข้ามาพักร้อนในไทยหรือพำนักระยะยาว”

ช่วงไตรมาส 1 ปีนี้ ทำเลที่ชาวต่างชาติมีการโอนห้องชุดสูงที่สุดตามลำดับ ได้แก่ 1.ชลบุรี 2.กรุงเทพฯ 3.ภูเก็ต 4.เชียงใหม่ 5.ประจวบคีรีขันธ์(หัวหิน) 6.สมุทรปราการ และ 7.ระยอง

ฝากรัฐบาลชุดใหม่ แก้ไขให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้น

ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อทางการเมืองนี้ ดร.วิชัยฝากถึงรัฐบาลชุดใหม่ในการออกนโยบายที่ช่วยให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้น และจะช่วยให้ภาคอสังหาฯ เติบโตด้วยเช่นกัน

• อสังหาฯ กรุงเทพฯ ไตรมาส 1/66 “ราคา” ลดลง 10% ดีมานด์ตลาดซบเซาจาก “ดอกเบี้ย” ขาขึ้น
• อสังหาฯ วางแผนเปิดตัว “โครงการใหม่” มากแค่ไหนในปี 2566

โดยเสนอมาตรการกระตุ้นการซื้ออสังหาฯ ที่ช่วยเหลือผู้ซื้อระดับล่างตัวจริง เช่น ลดภาษีค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% ให้กับผู้มีเพดานรายได้ไม่เกินที่กำหนด โดยวัดจากฐานการยื่นภาษีเงินได้บุคคล แทนที่เดิมที่วัดจากราคาบ้าน

หรือ มาตรการให้ยืมเงินดาวน์จากกองทุนประกันสังคม เป็นนโยบายที่ศึกษาได้จากประเทศสิงคโปร์ เนื่องจากปัจจุบันผู้ซื้อหลายรายประสบปัญหาไม่มีเงินออม ทำให้ไม่มีเงินวางดาวน์บ้าน หากสามารถกู้ยืมเงินดาวน์จากกองทุนประกันสังคมได้ จะทำให้มีบ้านได้ง่ายขึ้น

แต่ที่สำคัญคือต้องตั้งรัฐบาลใหม่ให้ได้ทันเวลาก่อนสิ้นสุดปีงบประมาณที่จะหมดลงเดือนกันยายนนี้ มิฉะนั้นจะไม่สามารถขับเคลื่อนนโยบายใดๆ ให้กับประเทศได้เลย!

คำกล่าวเปิดงานแถลงข่าวของ “ชานนท์ เรืองกฤตยา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) น่าจะสรุปสถานการณ์ของบริษัทได้ดีที่สุด หลังจากโควิด-19 สร้างผลขาดทุนติดต่อกันในปี 2563-64 และรอบ 9 เดือนแรกปี 2565 ก็ยังคงขาดทุน จึงเป็นช่วง 2-3 ปีที่ค่อนข้างจะ ‘หนัก’ ทีเดียว

เนื่องจากอนันดาฯ เป็นบริษัทที่เน้นกลยุทธ์พัฒนาคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้ามาตลอด ภายใต้สโลแกน “Urban Living Solutions” ที่เชื่อในการใช้ชีวิตแบบคนเมือง เมื่อโควิด-19 ทำให้ความต้องการของผู้บริโภคย้ายไปสู่กลุ่มตลาดโครงการแนวราบโดยเฉพาะบ้านเดี่ยว อนันดาฯ จึงมาถึงทางแยกว่าจะเดินไปในทิศทางไหน

“หลายบริษัทรีบเทขายที่ดินที่เตรียมไว้สร้างคอนโดฯ เพื่อดึงกระแสเงินสด (cash flow) กลับเข้ามาในบริษัทก่อน” ชานนท์กล่าว “ส่วนเราเลือกที่จะ balance เรื่องนี้ คือมีการหากระแสเงินสดบ้าง แต่เรายังเชื่อว่าทุกโปรดักส์มีวัฏจักรของมัน เราจึงอดทนไม่เทขายที่ดินไปหมด”

หลังต้องใช้ลูกอึดมาพักใหญ่ ชานนท์เชื่อว่าปีนี้จะเป็นปีที่วัฏจักรเริ่มกลับเข้าทางอนันดาฯ อีกครั้ง โดยมองเห็นจากปัจจัยต่างๆ เช่น ราคาที่ดินที่ยังคงปรับขึ้นผนวกกับการคมนาคมจากชานเมืองเข้ากรุงก็ยังคงเป็นปัญหาเดิม แปลว่าที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ จะกลับมาตอบโจทย์ ไม่ได้ถูก ‘ดิสรัปต์’ จากโควิด-19

อีกส่วนคือดีมานด์จากชาวต่างชาติโดยเฉพาะ ‘ชาวจีน’ ที่ยังมองไทยเป็นบ้านหลังที่สอง และยิ่งต้องการย้ายออกจากจีนมากขึ้นหลังผ่านสถานการณ์โควิด-19

ผ่อนคันเร่งเปิดใหม่ เน้นขายสต็อกพร้อมอยู่

“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.อนันดาฯ กล่าวต่อถึงแผนธุรกิจปี 2566 จะมีการเปิดตัว 2 โครงการ มูลค่ารวม 14,600 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากปีก่อน ได้แก่

1.New Branded Residence ทำเลสุขุมวิท 38 มูลค่าโครงการ 6,500 ล้านบาท – เป็นแบรนด์จากพันธมิตรระดับโลกที่ไม่เคยเปิดในไทยมาก่อน และจะเป็นคอนโดฯ ยูนิตใหญ่ในราคาเริ่มต้น 250,000 บาทต่อตร.ม. ราคาต่อยูนิต 150-300 ล้านบาท

2.ไอดีโอ พหล-สะพานควาย มูลค่าโครงการ 8,100 ล้านบาท – ทำเลใกล้ BTS สะพานควาย ดีไซน์ห้องชุดแบบ Hybrid New Series ราคาเริ่ม 1 แสนต้นๆ ต่อตร.ม.

• อนันดาฯ จับตลาด “ต่างชาติ” ซื้อ “พูลวิลล่า” ด้านตลาด “คอนโดฯ” เริ่มฟื้นกลับมาหลังเปิดเมือง

ด้านเป้าหมายยอดขายตั้งไว้ที่ 18,024 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 3% เป้าหมายรายได้ 14,502 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 21% และที่สำคัญปีนี้อนันดาฯ ตั้งเป้าอัตรากำไรขั้นต้นจะขึ้นไปแตะ 30.6% ด้วย เทียบกับปีก่อนอยู่ที่ 25%

ปีนี้เปิดใหม่ลดลง แต่ยอดขายและรายได้จะเพิ่มขึ้น มาจาก “สต็อกพร้อมอยู่” ที่อนันดาฯ จะมีในมือกว่า 45,000 ล้านบาทภายในปี 2566 แบ่งเป็น 2 ส่วนคือ

• โครงการพร้อมอยู่ ณ ต้นปี 2566 ทั้งบ้านและคอนโดฯ รวม 28 โครงการ มูลค่ากว่า 34,000 ล้านบาท
• โครงการที่จะสร้างเสร็จภายในปี 2566 อีก 3 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ได้แก่ โครงการบ้านเดี่ยว อาร์เทล พระราม 9, โครงการทาวน์โฮม อันดา ราชพฤกษ์-แจ้งวัฒนะ และคอนโดฯ ไอดีโอ จุฬา-สามย่าน

ปีนี้อนันดาฯ ยังจะเน้นดึงลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะ “คนจีน” เข้าซื้อด้วย โดยตั้งเป้ารับรู้รายได้จากกลุ่มต่างชาติ 3,100 ล้านบาท และเป้ายอดขายใหม่เกือบ 4,500 ล้านบาท เชื่อว่าในตลาดนี้อนันดาฯ จะได้เปรียบในแง่โปรดักส์มีคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้าหลายโครงการแบบพร้อมโอน

• “สิงห์ เอสเตท” ปี’66 ลุยเปิด “บ้านเดี่ยวหรู” 5 โครงการ ทดแทนตลาดคอนโดฯ หรูที่ยังซบเซา

APSMC รับเป็นที่ปรึกษาบริหารโครงการ

อนันดาฯ ยังมีการแตกไลน์ธุรกิจใหม่ด้วยในปีนี้โดยใช้ชื่อ APSMC (Ananda Professional Services and Management Consultancy) รับเป็นที่ปรึกษาและรับจ้างบริหารโครงการอสังหาฯ ให้กับเจ้าของแบบ Total Solutions คือรับบริหารตั้งแต่จัดหาที่ดิน ออกแบบ ขายและการตลาด ก่อสร้าง และบริหารจัดการการเงิน

โดยจะเริ่มรับบริหารโครงการแรกให้กับ บริษัท แรบบิท โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีโครงการมิกซ์ยูสคอนโดฯ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และ F&B อยู่บริเวณสุขุมวิท 38

“เราคิดจะทำธุรกิจแบบ APSMC มานานแล้ว เพราะถ้าสมมติให้ธุรกิจอสังหาฯ เป็นโรงงาน วัตถุดิบหลักก็คือที่ดิน หลายบริษัท เช่น บริษัทประกัน ถือที่ดินไว้แต่ต้องการสร้างรายได้จากสินทรัพย์ที่ตัวเองถือ เราก็ไปรับจ้างผลิตให้ โดยได้รายได้เป็นค่าธรรมเนียม” ชานนท์กล่าว

ชานนท์คาดว่า APSMC จะสร้างรายได้ปีแรกได้กว่า 100 ล้านบาท และหวังว่าจะเติบโตมากขึ้นในปีต่อๆ ไป จนสามารถ spin-off เป็นอีกบริษัทได้

ระยะยาว มีแผนเติมพอร์ตอีก 10 โครงการ

สำหรับภาพระยะยาวของอนันดาฯ ต้องการจะเปิดโครงการเพิ่ม 10 โครงการ มูลค่ารวม 21,200 ล้านบาท แบ่งเป็น

• โครงการแนวราบ 4 โครงการ มูลค่ารวม 7,200 ล้านบาท
• โครงการคอนโดฯ 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท
• โครงการเซอร์วิส อพาร์ทเมนต์ 2 โครงการ มูลค่ารวม 4,000 ล้านบาท

โดยบริษัทจะเริ่มจัดหาลงทุนที่ดินตั้งแต่ปีนี้ เป็นการยืนยันว่าอนันดาฯ ผ่อนคันเร่งปีนี้แต่ไม่ได้ผ่อนไปอีกยาว