ตามแผนของบริษัทที่ประกาศไว้ช่วงต้นปี 2566 “สิงห์ เอสเตท” จะหันมารุกตลาดบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีเป็นหลัก จากเดิมเน้นการพัฒนาคอนโดมิเนียมหรู และจะกระจายเซ็กเมนต์ ไม่ได้มีแค่ “บ้านร้อยล้าน” อย่างเคย แต่จะลงไปจนถึงบ้านราคา 10 ล้านบาทเลยทีเดียว

ล่าสุด “ณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร การพัฒนาธุรกิจพักอาศัย บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ S นำทีมผู้บริหารเปิดตัวโครงการ “S’RIN (สริน) ราชพฤกษ์–สาย 1” มูลค่าโครงการกว่า 3,700 ล้านบาท

ทำเลโครงการอยู่บนถนนพุทธมณฑลสาย 1 ที่ดิน 45 ไร่ แบ่งแปลงทั้งหมด 89 ยูนิต เป็นบ้านเดี่ยว 3 ไทป์ 4-5 ห้องนอน ขนาดที่ดิน 110-168 ตร.ว.ต่อแปลง เปิดขายราคาหลังละ 39-75 ล้านบาท

โครงการนี้เป็นโครงการแรกที่บริษัทลงมาจับตลาดราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 50 ล้านบาท ถือเป็นกลุ่มลูกค้าใหม่ ตลาดใหม่ของสิงห์ เอสเตท

โดยณัฐวุฒิกล่าวว่า บริษัทยังใช้ปรัชญาเดิมในการแข่งขันในตลาดคือพัฒนาสินค้า ‘Best in Class’ ยกตัวอย่างโครงการนี้ถือว่าราคาเริ่มต้นสูงกว่าคู่แข่งในทำเลสาย 1 ที่มักจะพัฒนาบ้านเดี่ยวราคา 30 ล้านต้นๆ แต่สิงห์ เอสเตทเลือกจับตลาดอีกระดับ โดยมีองค์ประกอบที่ส่งเสริม เช่น ทำเลติดถนนใหญ่, แบ่งแปลงที่ดินและขนาดบ้านใหญ่ขึ้น, ออกแบบถนนส่วนกลางให้เหมาะกับซูเปอร์คาร์ เป็นต้น

หลังจากเปิดซอฟต์ลอนช์มา 2 สัปดาห์ มียอด walk-in ชมโครงการแล้วกว่า 130 ราย และจองแล้ว 10 ราย คิดเป็นมูลค่ายอดจอง 600 ล้านบาท สะท้อนผลตอบรับที่ดีจากลูกค้า เชื่อว่าโครงการน่าจะปิดการขายได้หมดภายในช่วงต้นปี 2569

ปัจจุบันสิงห์ เอสเตท จัดแบรนด์ประกบกับระดับราคาที่มีแผนการทำตลาดไว้ ดังนี้

• อัลตรา ลักชัวรี – บ้านเดี่ยวราคาหลังละ 100 ล้านบาทขึ้นไป : “สันติบุรี เดอะ เรสซิเดนเซส” , “LA SOIE de S” (ลาซัวว์ เดอ เอส)
• ซูเปอร์ ลักชัวรี – บ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้นหลังละ 50-100 ล้านบาท : “ศิรนินทร์ เรสซิเดนเซส” , “SMYTH’S”
• พรีเมียม ลักชัวรี – บ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้นหลังละ 30-50 ล้านบาท : “S’RIN” และ คอนโดฯ ราคา 300,000 บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป : The ESSE
• ลักชัวรี – บ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้นหลังละ 15-30 ล้านบาท : “SHAWN” (ฌอน) และ คอนโดฯ ราคา 200,000-300,000 บาทต่อตร.ม. : The EXTRO
• พรีเมียม – บ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้นหลังละ 10-15 ล้านบาท (รอการประกาศแบรนด์)

สำหรับบ้านเดี่ยวกลุ่ม “ลักชัวรี” ของสิงห์ เอสเตท ณัฐวุฒิกล่าวว่า เดือนพฤศจิกายน-ธันวาคมนี้บริษัทจะเปิดตัวโครงการแบรนด์ “SHAWN” ใน 2 ทำเล คือ ปัญญาอินทรา และ วงแหวน-จตุโชติ เป็นบ้านเดี่ยวในกลุ่มราคาเริ่มต้น 15-30 ล้านบาท

ดังนั้น แผนการเปิดตัวโครงการของ “สิงห์ เอสเตท” ปี 2566 จะครบตามเป้าหมาย 5 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท (*โครงการที่เปิดตัวไปแล้วในช่วงครึ่งปีแรก ได้แก่ “LA SOIE de S สุขุมวิท 43” และ “SMYTH’s รามอินทรา”)

แผนปี’67 อาจบุกตลาดต่างจังหวัด

ณัฐวุฒิกล่าวต่อถึงแผนปี 2567 ว่า น่าจะเป็นครั้งแรกที่ธุรกิจที่พักอาศัยของสิงห์ เอสเตทจะลงทุนในต่างจังหวัด เป็นไปได้ที่จะมีทั้งแนวราบและคอนโดฯ

“เป็นไปได้ที่จะลงในจ.ภูเก็ต เพราะกลุ่มสิงห์ เอสเตทเราทำธุรกิจโรงแรมที่นั่น ซึ่งจะทำให้มีสิทธิประโยชน์ส่งเสริมกันได้” ณัฐวุฒิกล่าว

ปัจจุบันโรงแรมในเครือสิงห์ เอสเตทเฉพาะที่อยู่ในประเทศไทยมีทั้งหมด 4 แห่ง ในจ.ภูเก็ต, เกาะสมุย และเกาะพีพี

ส่วนแบรนด์ใหม่ที่จะมาเจาะตลาดบ้านเดี่ยวราคาเริ่ม 10-15 ล้านบาท ณัฐวุฒิยังไม่ยืนยันว่าจะเปิดตัวเมื่อไหร่ เพราะยังอยู่ในช่วงเตรียมความพร้อม เนื่องจากกระบวนการก่อสร้างจะแตกต่าง

• “เดอะเนสท์” ผนึกทุนญี่ปุ่น KRD เปิดบ้านเดี่ยวหรู 2 โครงการใหม่ฝั่งตะวันออกกรุงเทพฯ
• “10 & Only” บ้านหรูร้อยล้านจากเมเจอร์ฯ ผสาน “โรงรถ 2 ชั้น” ไว้ในบ้าน เอาใจกลุ่มนักสะสมรถ

ด้านการจอยต์เวนเจอร์ร่วมทุนก็ยังคงเปิดกว้างทุกดีลที่น่าสนใจและในทุกเซ็กเมนต์ ปัจจุบันมีผู้ต้องการร่วมทุนหลายรายติดต่อเข้ามาทั้งในไทยและจากต่างประเทศ

“มีเข้ามาหมดทั้งดีเวลอปเปอร์ที่ทำธุรกิจนี้อยู่แล้ว หรือแลนด์ลอร์ดที่ต้องการคนมาพัฒนาบนที่ดินของตนเอง” ณัฐวุฒิกล่าว “จริงๆ แผนหลักของเราคือเราต้องการทำเองมากกว่า แต่ก็เปิดกว้างถ้ามีดีลร่วมทุนที่เหมาะสม”

Positioning รวบรวมผลประกอบการบริษัท “อสังหาริมทรัพย์” 10 บริษัท (ดูตามภาพประกอบ) พบว่าส่วนใหญ่ทำกำไรในช่วงครึ่งปีแรก 2566

7 ใน 10 บริษัทสามารถทำอัตรากำไรสุทธิได้แบบดับเบิลดิจิต โดยบริษัทที่สามารถทำอัตรากำไรสุทธิสูงสุด คือ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งมีอัตรากำไรสุทธิถึง 19.97% ส่วนบริษัทที่สร้างเม็ดเงินกำไรสุทธิสูงสุด คือ บมจ.แสนสิริ (SIRI) โกยกำไรไป 3,203 ล้านบาท

ครึ่งปีแรกฟื้นตัวได้จากตลาดบ้านหรู

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ “แอล ดับเบิลยู เอส” บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาฯ ในเครือ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ประเมินว่าในช่วงครึ่งปีแรก ทั้งตลาดอสังหาฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่กว่า 45,000 หน่วย ลดลง -13.0% YoY แต่มูลค่าโครงการเปิดตัวใหม่อยู่ที่กว่า 203,000 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้น 8% YoY

ดังที่เห็นว่าจำนวนหน่วยที่เปิดตัวลดลง แต่มูลค่ากลับเพิ่มขึ้น เป็นเพราะผู้ประกอบการหันมาเน้นโครงการบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์มากขึ้น

โดยทางแอล ดับเบิลยู เอส พบว่า บ้านเดี่ยวราคาเกิน 10 ล้านบาทมีการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกเพิ่มขึ้น 24.9% หากวัดจากจำนวนหน่วย และเพิ่มขึ้นถึง 61.45% ถ้าวัดจากมูลค่าโครงการ บ้านเดี่ยวหรูที่เปิดในช่วงครึ่งปีแรกปีนี้มีราคาเฉลี่ยกว่า 23 ล้านบาทต่อหลัง

คอนโดฯ เริ่มกระเตื้อง

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย (SPALI) เปิดเผยว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2566 รายได้ 65% ของบริษัทยังมาจากโครงการแนวราบเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก แต่อีก 35% ที่มาจากคอนโดฯ ก็สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดคอนโดฯ เริ่มฟื้นแล้ว

สอดคล้องกับ วิชาญ วิริยะภูษิต ประธานผู้บริหารสายงานการเงิน บมจ.แสนสิริ ระบุว่ารอบครึ่งปีแรก 2566 สินค้าคอนโดฯ โดยเฉพาะที่เป็นคอนโดฯ พร้อมอยู่ (Ready to Move) ได้รับผลตอบรับที่ดีขึ้น มีสัญญาณฟื้นตัวทั้งจากกลุ่มซื้ออยู่เองและต้องการลงทุนปล่อยเช่า

• นิวไฮ! “แสนสิริ” เปิดตัวสุดอลัง 52 โครงการ 75,000 ล้าน ตลาดปี’66 ลักชัวรียังแรง

ครึ่งปีหลังยังไม่เปรี้ยง

ประพันธ์ศักดิ์ แห่งแอล ดับเบิลยู เอส ยังประเมินด้วยว่า สถานการณ์ครึ่งปีหลังของภาคอสังหาฯ ก็จะยังฟื้นตัวไม่มากต่อไป โดยเชื่อว่าทั้งปี 2566 นี้ภาคอสังหาฯ จะเติบโตไม่เกิน 5% จากปีก่อน

เหตุเพราะ “หนี้ครัวเรือนไทย” สูงมากทำให้ขาดกำลังซื้อ และ “อัตราดอกเบี้ยนโยบาย” ยังเป็นขาขึ้นต่อเนื่อง (ปัจจุบันอยู่ที่ 2.25% สูงสุดในรอบ 9 ปี) รวมถึง “ความไม่แน่นอนทางการเมือง” ทำให้ไตรมาส 3 นี้ผู้ประกอบการหลายบริษัทชะลอการเปิดตัวโครงการไปก่อน ซึ่งถ้าหากการเมืองมีความชัดเจนเมื่อใด อาจจะได้เห็นธุรกิจอสังหาฯ เร่งเปิดโครงการกันในไตรมาส 4 ทดแทน

อุเทน โลหชิตพิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) กล่าวสอดคล้องกันว่า ครึ่งปีหลังตลาดจะยังคงได้รับผลกระทบทั้งหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ยสูง และการเมืองไม่แน่นอน ซึ่งทางพฤกษาเองแก้กลยุทธ์ปรับไปเปิดโครงการระดับพรีเมียมมากขึ้นแล้วเพื่อจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ และหวังว่าครึ่งปีหลังเมื่อมีรัฐบาลใหม่แล้วจะช่วยเร่งแก้ปัญหาลดภาระค่าครองชีพให้ประชาชนก่อนเป็นอันดับแรก

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย เปิดผลการดำเนินงานปี 2564 และแผนธุรกิจปี 2565 โดยเปรียบเทียบปีนี้น่าจะเป็นปีที่อสังหาฯ ฟื้นตัว ทำให้บริษัทวางเป้าเติบโตทุกส่วน

ปี 2565 ศุภาลัยเตรียม เปิดตัวทั้งหมด 34 โครงการ มูลค่ารวม 40,000 ล้านบาท ซึ่งมากขึ้นถึง 61% จากปีก่อนมีการเปิดจริง 23 โครงการ มูลค่าร่วม 24,790 ล้านบาท เนื่องจากเกิดวิกฤต COVID-19 ระบาดรอบใหม่ ทำให้หลายโครงการเลื่อนมาเปิดในปีนี้แทน และทำให้ปี 2565 จะเป็นปีที่บริษัททำ ‘นิวไฮ’ ในการเปิดโครงการใหม่ หากทำได้ตามเป้า

ด้านเป้าหมายยอดขายเฉพาะในประเทศ วางเป้าปี 2565 ที่ 28,000 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อนที่ทำได้กว่า 24,000 ล้านบาท และ เป้าหมายรับรู้รายได้ปีนี้ขยับเป็น 29,000 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อนอยู่ที่ 28,000 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังเตรียมงบซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาทเร่งซื้อที่ดินเก็บไว้พัฒนาในปีต่อๆ ไป

“ต่างจังหวัด” ยังมาแรงในพอร์ตศุภาลัย

สำหรับแผนการเปิดตัวของศุภาลัย 34 โครงการ แบ่งเป็น

• โครงการแนวราบในกทม.-ปริมณฑล 13 โครงการ
• โครงการแนวราบในต่างจังหวัด 18 โครงการ
• คอนโดมิเนียมในกทม.-ปริมณฑล 2 โครงการ
• คอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด 1 โครงการ

ศุภาลัยเป็นบริษัทจากส่วนกลางที่บุกต่างจังหวัดมาตลอดหลายปีและเปิดในภูมิภาคมากที่สุด แต่ปีนี้นับเป็นปีแรกที่บริษัทให้น้ำหนักเปิดตัวโครงการใหม่ในต่างจังหวัดมากกว่าในกทม.-ปริมณฑล และปีนี้บริษัทยังจะเปิดตลาดจังหวัดใหม่อีก 5 จังหวัด คือ จ.ลำพูน, จ.นครสวรรค์, จ.ฉะเชิงเทรา, อ.หัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ และ จ.นครปฐม

“ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า เทรนด์ผู้บริโภคยุคนี้ยิ่งสอดรับกับแผนของศุภาลัย เพราะการทำงานยุคใหม่ที่สามารถทำงานจากที่ไหนก็ได้ หรืออย่างการทำธุรกิจขายสินค้าออนไลน์ก็สามารถบริหารและจัดส่งจากต่างจังหวัดได้ ทำให้คนจำนวนมากเลือกกลับไปอาศัยอยู่ที่จังหวัดบ้านเกิดซึ่งค่าครองชีพต่ำกว่า ด้วยเม็ดเงินเท่ากันสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้พื้นที่กว้างกว่า

นอกจากนี้ ยังมีเทรนด์บ้านพักตากอากาศเพื่อผู้สูงวัย ลักษณะเป็นบ้านพักระยะยาวมากกว่าสำหรับมาอาศัยช่วงวันหยุด ทำให้ต่างจังหวัดเป็นพื้นที่เหมาะสมในการเปิดโครงการ ศุภาลัยเองปีนี้จะมีโครงการแบรนด์ใหม่ แบบบ้านใหม่สไตล์อิตาลีมารองรับ คือ ศุภาลัย ทัสคานี วัลเลย์ เชียงใหม่ เตรียมเปิดที่ อ.แม่ริม จ.เชียงใหม่ ด้วย

ไตรเตชะเสริมว่า ผลกระทบ COVID-19 เกิดขึ้นกับทุกตลาดทั่วประเทศ แต่ในกลุ่มต่างจังหวัดก็จะมีจังหวัดที่กระทบมากกว่าเพราะเศรษฐกิจพึ่งพิงการท่องเที่ยวจากต่างชาติสูง เช่น จ.ภูเก็ต เกาะสมุย และยังมีจังหวัดที่ยอดขายยังไปได้ดี เช่น จ.ชลบุรี จ.ระยอง

เชื่อมั่น 2565 ฟื้นตัวดีกว่าปีก่อน แต่ยังมีปัจจัยลบเพียบ

ดร.ประทีปอ้างอิงข้อมูลจาก AREA จะเห็นได้ว่าปี 2564 นั้นตลาดรวมมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยที่สุดในรอบ 10 ปี แม้จะแยกตลาดแนวราบและตลาดคอนโดฯ ก็ยังเปิดตัวน้อยที่สุดทั้งสองตลาด

อย่างไรก็ตาม ยอดขายของทั้งตลาดปรับเพิ่มขึ้นแล้วจากปี 2563 และเกิดจากโครงการแนวราบที่ทำยอดขายได้ดี ขณะที่คอนโดฯ ยังทรงตัว

• “ราคาอสังหาฯ” อาจลดลงอีก รอลุ้นฟื้นตัว Q2/65 ดีมานด์ “บ้านเดี่ยว” ทั้งซื้อและเช่ายังมาแรง

ไตรเตชะกล่าวต่อว่า ปี 2565 เชื่อว่าเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวน่าจะทำให้อสังหาฯ ฟื้นตัวตามไปด้วย แต่น่าจะยังเน้นไปที่กลุ่มโครงการแนวราบเช่นเดิม ซึ่งทำให้ปีนี้ศุภาลัยเทน้ำหนัก 88% ของการเปิดตัวใหม่เป็นโครงการแนวราบ 12% ที่เหลือเป็นคอนโดฯ ที่เปิดในทำเลที่มั่นใจว่าลูกค้ามีความต้องการสูง

สำหรับปัจจัยที่ยังมีผลกระทบต่อเนื่องปีนี้ ดร.ประทีปแบ่งออกเป็น 5 หัวข้อ คือ

• จำนวนประชากรไม่เพิ่มขึ้น การเพิ่มยอดขายที่อยู่อาศัยจึงทำได้จำกัด
• รายได้ของผู้ที่มีรายได้ปานกลางจนถึงค่อนข้างน้อยจะลดลง ผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาท จะลำบากมากขึ้น เสี่ยงต่อภาวะตกงาน SMEs ที่มีรายได้ระดับนี้จะค้าขายลำบากมากขึ้น ทำให้การซื้อบ้านลำบากตามไปด้วย
• ค่าที่ดินสูงขึ้น คนที่ถือครองที่ดินไม่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจเท่าใดนัก และที่ดินเป็นสิ่งที่มีจำกัด ทำให้ราคาที่ดินไม่เคยลดลงเลย และยังปรับขึ้น 5-10% แล้วแต่ทำเล ดังนั้นบริษัทที่ยังตรึงราคาให้ผู้บริโภคได้จะต้องมีแลนด์แบงก์ต้นทุนราคาเก่า
• ค่าก่อสร้างสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาเหล็กปรับขึ้นกว่า 30% ในรอบ 1 ปี วัสดุอื่น เช่น ปูนซีเมนต์ น้ำมันขนส่ง ขึ้นราคาเช่นกัน ทำให้ต้นทุนราคาบ้านจะแพงขึ้น
• ดอกเบี้ยต่ำ ข้อนี้เป็นปัจจัยบวกเพียงข้อเดียว เพราะทำให้คนเข้าถึงการกู้บ้านง่ายขึ้น

ท่ามกลางภาวะตลาดที่น่าจะกระเตื้องขึ้นจากปีก่อน ศุภาลัยเริ่มมีการเปิดตัวแล้วตั้งแต่ต้นปี ทั้งคอนโดฯ ศุภาลัย ลอฟต์ รัชดา-วงศ์สว่าง และแบรนด์ใหม่ ศุภาลัย เอเลแกนซ์ บรมราชชนนี 121 ดีไซน์บ้านเดี่ยว 3 ชั้น บนเนื้อที่ 100 ตารางวา เจาะตลาดบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี ราคาเริ่ม 20-30 ล้านบาท

ย้อนกลับไปช่วงต้นปี 2563 ก่อนเกิดโรคระบาด COVID-19 “เอสซี แอสเสท” เพิ่งประกาศแผนการเติบโต กลุ่มที่อยู่อาศัยจะเน้นบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทมากขึ้น ส่วนกลุ่มรายได้ประจำ (recurring income) จะเพิ่มพอร์ตโรงแรม 5 แห่งภายในปี 2566

แต่โรคระบาดที่เกิดขึ้นหลังจากนั้นไม่นาน ทำให้บริษัทต้องรับมือกับวิกฤตให้รอดพ้นก่อน แล้วจึงกลับมาเขย่าแผนกันใหม่อีกครั้ง

“ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กางวิสัยทัศน์เล่าถึงการรับมือกับวิกฤตเมื่อปีก่อน จนถึงการเตรียมพร้อมของปีนี้ และการเติบโตที่จะเกิดขึ้นในอนาคตของบริษัท

โดย “เฟสแรก” คือ “การเอาตัวรอด” ในช่วง 3-6 เดือนหลังเกิดโรคระบาดขึ้นเมื่อปี 2563 สิ่งสำคัญที่สุดขณะนั้นคือ “สภาพคล่องทางการเงิน” เนื่องจากนักลงทุนหยุดลงทุนในพันธบัตรกะทันหัน ขณะที่เอสซีฯ เป็นบริษัทที่พึ่งพิงต้นทุนการเงินจากการออกหุ้นกู้

“ทำให้เราต้องแก้ปัญหาเฉพาะหน้า ต้องเข้าหาสถาบันการเงิน โชคดีที่เรามีสัมพันธ์อันดีกับธนาคารจึงผ่านมาได้ จนกระทั่งถึงไตรมาส 4/63 ที่เรากลับมาออกหุ้นกู้ได้ใหม่” ณัฐพงศ์กล่าว

• 3 สูตรเด็ดผ่านวิกฤต COVID-19 ของ “เอสซี แอสเสท”

มาถึง “เฟสสอง” คือ “การเตรียมพร้อม” เข้าปี 2564 บริษัทประเมินฉากทัศน์ที่เป็นไปได้คือเศรษฐกิจและตลาดจะยังไม่ฟื้นตัวดีจนกว่าจะถึงปี 2566 ทำให้ในช่วง 2 ปีนี้ (2564-65) จะเป็นช่วงที่บริษัทต้องเตรียมพร้อมทุกเรื่อง ได้แก่

• แหล่งเงินทุน เตรียมรองรับความผันผวน หากมีเหตุระบาดซ้ำ
• ที่ดิน บริษัทตั้งงบปี’64 ไว้ 10,000 ล้านบาทเพื่อซื้อสะสมที่ดินโครงการแนวราบเป็นหลัก ส่วนปี’65 งบซื้อที่ดินจะไม่ต่ำกว่า 5,000 ล้านบาท
• สินค้า ปรับเพิ่มสต็อกสินค้าที่ขายดีคือ กลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และเน้นการลด defect เมื่อส่งมอบบ้าน เพื่อสร้างความเชื่อมั่นในแบรนด์ซึ่งสำคัญมากที่สุด
• ทีมงาน ดูแลความปลอดภัยด้านสุขอนามัย เตรียมบูสเตอร์โดสเข็ม 3-4 ให้พนักงานและครอบครัว เปลี่ยนเป็นที่ทำงานไฮบริด เข้าออฟฟิศ 3 วันและทำงานจากที่ไหนก็ได้ 2 วัน รวมถึงจัดการสื่อสารเปิด ‘Town Hall’ ทุกเดือน เพื่อให้พนักงาน 1,000 คนเข้าใจเป้าหมายตรงกันและได้ถามคำถามตรงกับซีอีโอ
• เทคโนโลยี รวบรวมดาต้าลูกค้าทั้งหมดตั้งแต่งานขาย ซ่อม ดูแลหลังขาย ใช้เทคโนโลยีเพื่อให้ทรัพยากรคุ้มค่า ลดขั้นตอนทำงาน ลดค่าใช้จ่าย

ส่วน “เฟสสาม” คือ “การเติบโต” ในช่วงปี 2566 เป็นต้นไปซึ่งเชื่อว่าตลาดจะฟื้นตัวแล้ว เอสซี แอสเสทวางเป้ามีรายได้ไม่ต่ำกว่า 20,000 ล้านบาทต่อปี และรายได้ประจำ (recurring income) จะมีสัดส่วนในกำไรบริษัทเพิ่มเป็น 1 ใน 3 ภายใน 7 ปี จากปัจจุบันมีสัดส่วนอยู่ 20%

ปรับไปเน้นตลาดบน ชะลอลงทุนโรงแรม

แผนการเติบโตของเอสซีฯ มีการปรับเปลี่ยนจากเดิม แม้โดยรวมจะยังเหมือนเดิมคือต้องการมีพอร์ตทั้งที่อยู่อาศัยเพื่อขายและรายได้ประจำ แต่บางอย่างเปลี่ยนไปตามสถานการณ์

อย่างแรกคือการเน้น “แนวราบ” มากขึ้น จากเดิมอาจจะมีสัดส่วนราว 60-65% ปัจจุบันเพิ่มเป็น 70%

อย่างที่สองคือ เน้นบ้านเดี่ยว 10 ล้านบาทขึ้นไปมากขึ้น จากเดิมอยู่ที่ 50% และแผนเดิมบริษัทเคยจะเน้นโครงการแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และจะเจาะลงไปถึงต่ำกว่า 5 ล้านบาท แต่ปัจจุบันพลิกกลับมาเน้นบ้านระดับบนจนสัดส่วนขึ้นเป็น 65% แล้ว

“ตลาดบ้านเดี่ยวโดยเฉพาะที่ราคามากกว่า 10 ล้านบาทมีช่วงช็อกไปแค่ช่วงแรกๆ หลังเกิด COVID-19 เมื่อปีก่อน จากนั้นคนเริ่มรู้สึกแล้วว่า ‘Home is everything’ เราต้องทำทุกอย่างกันในบ้าน ทำให้สินค้ากลุ่มนี้ไม่มีผลกระทบเลย ขายดีขึ้นด้วย ปีนี้ก็ยังขายดีเหมือนเดิม” ณัฐพงศ์กล่าว “เราต้องปรับไปลงตลาดส่วนที่ลูกค้าเชื่อมั่นเรามากที่สุดก่อน”

สุดท้ายคือการปรับแผนธุรกิจรายได้ประจำประเภท “โรงแรม” แผนเดิมเอสซีฯ จะเปิดโรงแรมแบรนด์ใหม่ที่บริหารเอง 5 แห่งภายในปี 2566 ปัจจุบันลดเหลือ 2 แห่งที่จะเดินหน้าก่อน ได้แก่ ทำเลราชวัตร จะเปิดต้นปี 2565 และทำเลพัทยา คาดจะเปิดปี 2567-68

“บ้านคือทุกอย่าง” + “ทุกที่คือที่ทำงาน”

COVID-19 ยังทำให้การออกแบบสินค้าเปลี่ยนไปด้วย เพราะวิถีชีวิตคนจะเปลี่ยนไปทำงานแบบไฮบริดมากขึ้น

“เมื่อ Home is everything ทำให้ต่อไปปัจจัยการเลือกที่อยู่อาศัยจะไม่ใช่ ‘ทำเล ทำเล ทำเล’ แต่เป็น ‘ทำเล ทำเล สเปซ’ เพราะอนาคต Workplace is anywhere แล้ว ฟังก์ชันทั้งบ้าน คอนโดฯ ออฟฟิศ โรงแรม จะเปลี่ยนหมด ทุกที่ทำงานได้หมด” ณัฐพงศ์กล่าว

“เมื่อ Home is everything ทำให้ต่อไปปัจจัยการเลือกที่อยู่อาศัยจะไม่ใช่ ‘ทำเล ทำเล ทำเล’ แต่เป็น ‘ทำเล ทำเล สเปซ’ เพราะอนาคต Workplace is anywhere แล้ว ฟังก์ชันทั้งบ้าน คอนโดฯ ออฟฟิศ โรงแรม จะเปลี่ยนหมด ทุกที่ทำงานได้หมด”

จะเห็นว่าปีนี้เอสซีฯ เริ่มมีบ้านซีรีส์ใหม่ออกมาตอบโจทย์แล้ว เช่น Lanai เป็นบ้านที่มีชานระเบียงแบบกึ่งกลางแจ้งขนาดใหญ่ เหมาะเป็นที่พักผ่อนระหว่างวันเมื่อคนเราอยู่บ้านมากขึ้น

หรือในคอนโดฯ เองก็จะมีการปรับให้เข้าเทรนด์ มีส่วนกลางที่รองรับ co-working space แต่ไม่ใช่แบบเดิมที่เป็นพื้นที่โล่ง ต้องเป็นส่วนกลางที่ยังมีความเป็นส่วนตัว โดยจะได้เห็นการออกแบบคอนโดฯ แนวใหม่ของเอสซีฯ ปีหน้าที่ “เซ็นทริค วงเวียนใหญ่”

ส่วนในโรงแรม จะเกิดขึ้นที่โรงแรมทำเลราชวัตร ซึ่งออกแบบให้รองรับเทรนด์ ‘Workation’ อย่างเต็มที่ การดีไซน์คำนึงถึงที่ทำงานที่ต้องเก็บเสียง แสงเข้าอย่างเหมาะสมเพื่อการประชุมออนไลน์ และกำลังวางกลยุทธ์จัดให้มีโปรแกรม collaboration กันระหว่างคนที่มาทำงานในโรงแรม

เตรียมเปิดรับ “คริปโต” ซื้อบ้าน

อีกหนึ่งความเคลื่อนไหวสำคัญคือ ภายในปีนี้เอสซี แอสเสทจะเริ่มรับชำระเป็นสกุลเงินคริปโตแล้ว โดยกำลังวางแพลตฟอร์มหลังบ้าน และคาดว่าจะรับเป็นสกุลเงิน BTC (บิตคอยน์) เป็นหลัก อาจเสริมด้วยสกุลเงินอื่นๆ อีก 2 สกุลที่มีความเสถียร ราคาไม่แกว่งมากเกินไป

“เราไม่ได้จะเก็งกำไรจากตรงนี้ ไม่ต้องการรับความเสี่ยง เพราะฉะนั้นเราจะรับซื้อแล้วเทรดเงินคริปโตเป็นเงินบาททันที ไม่ถือไว้” ณัฐพงศ์กล่าว

โดยมองว่าตลาดกำลังจะเข้าสู่จังหวะที่สุกงอม เชื่อว่าปี 2565 จะเริ่มเห็นการโอนชำระด้วยคริปโตอย่างชัดเจนมากขึ้น มีกลุ่มที่เป็นเป้าหมายคือ กลุ่มต่างชาติ กับกลุ่มคนรุ่นใหม่ในไทย

• เปิดเหตุผล คนไทยสนใจลงทุน ‘คริปโต’ เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เน้นเก็งกำไร ทำใจรับความเสี่ยงได้

แม้วันนี้ตลาดคริปโตในไทยจะเทรดกันวันละ 3,000-4,000 ล้านบาทเท่านั้น แต่ณัฐพงศ์เล็งเห็นว่า ตลาดโตเร็ว และเริ่มมีนักลงทุนคริปโตที่ได้กำไรสูงแล้ว ต้องการย้ายทุนไปไว้ในอสังหาริมทรัพย์

“การรับเงินคริปโตไม่ใช่กิมมิกการตลาด สิ่งเหล่านี้ล้วนขับเคลื่อนด้วยความเชื่อ เริ่มจากกลุ่มที่เป็น early adopter กลุ่มเล็กๆ ที่เชื่อ และค่อยๆ ขยายไปจนเป็นตลาดแมส นั่นคือจุดที่เราเหมาะจะเข้าไป” ซีอีโอเอสซี แอสเสทกล่าว

“ณพน เจนธรรมนุกูล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) หรือ SAMCO ร่วมด้วย “กล้ายุทธ จินตนะกุล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอสเซท โปร กรุ๊ป จำกัด แถลงการร่วมทุนโครงการแรกระหว่างสองบริษัทคือโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี “Providence Lane” เอกมัย-รามอินทรา มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท ทั้งโครงการมีเพียง 12 ยูนิตส่วนตัว ราคาเริ่มต้น 30 ล้านบาท เตรียมเปิดพรีเซล 9-10 ตุลาคมนี้

สัมมากรเป็นบริษัทที่ก่อตั้งมายาวนาน 50 ปี การแตกแบรนด์ใหม่ในระดับลักชัวรีครั้งนี้ถือเป็นการขยายฐานตลาดใหม่ โดยณพนกล่าวว่า บริษัทเลือกจับมือกับแอสเซท โปร เนื่องจากเป็นบริษัทที่จับกลุ่มลูกค้าระดับลักชัวรีอยู่แต่เดิม ทำให้มีความเข้าใจพฤติกรรมลูกค้า

ด้านกล้ายุทธ กล่าวถึงบริษัทแอสเซท โปร กรุ๊ปเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ อยู่ในเครือ สิริมงคล และมีธุรกิจนำเข้ารถยนต์พรีเมียมภายใต้แบรนด์ Rabbit Auto Craft และการร่วมจับมือกับสัมมากรจะทำให้บริษัทได้ขยายตลาดเข้าสู่กรุงเทพฯ เป็นครั้งแรก

ทั้งสองบริษัทจะร่วมทุนในสัดส่วน สัมมากร 51:49 แอสเซท โปร กรุ๊ป และเตรียมโครงการที่สองภายใต้การร่วมทุนไว้แล้วในทำเลพัฒนาการ จะเป็นบ้านเดี่ยวระดับอัลตราลักชัวรี

ผู้ซื้อรับงานศิลปะส่วนตัวจาก ‘ป๊อด โมเดิร์นด็อก’

สำหรับโครงการ “Providence Lane” เอกมัย-รามอินทรา ตั้งอยู่ในซอยสังคมสงเคราะห์ 14 ระยะทาง 2 กม.จากเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ มีทั้งหมด 12 หลัง เป็นบ้านเดี่ยว 3 ชั้น 4 ห้องนอน 5-6 ห้องน้ำ ขนาดที่ดินเริ่มต้น 64 ตร.ว. มีสระว่ายน้ำส่วนตัวและลิฟต์ทุกหลัง

กล้ายุทธนำเสนอโครงการนี้ว่า ออกแบบในสไตล์ ‘Bauhaus’ เน้นความเรียบ เชื่อมต่อภายในและภายนอกบ้าน ดีไซน์ไร้กาลเวลา ใส่ใจคุณภาพของวัสดุ สร้างพื้นที่ให้มีความเป็นส่วนตัว ไฮไลต์ฟังก์ชันตัวบ้านจะมีพื้นที่ ‘Café Area’ ด้วย ซึ่งจะทำให้บ้านมีที่ทำกิจกรรมร่วมกัน

Providence Lane เอกมัย-รามอินทรา เลือกให้ “ป๊อด โมเดิร์นด็อก” ธนชัย อุชชิน เป็น ‘Brand Iconic’ ของโครงการ ช่วยสร้างการรับรู้และร่วมในแคมเปญการตลาดด้วย นั่นคือ ลูกค้าที่จอง 2 หลังแรกในโครงการ จะได้รับภาพวาดเอ๊กซ์คลูซีฟฝีมือป๊อด โมเดิร์นด็อก โดยเขาจะใช้เวลาพูดคุยกับเจ้าของบ้านก่อนเริ่มลงมือสร้างงานศิลปะ ทำให้ภาพสะท้อนตัวตนของเจ้าของและมีหนึ่งเดียว

“เลือกพี่ป๊อดมาเพราะเป็นไอคอนของไอคอน ทุกคนรู้จักพี่ป๊อด และเขามีบุคลิกชัดเจนซึ่งสะท้อนออกมาในงานของเขาไม่ว่าจะเป็นงานเพลงหรืองานศิลปะ ไลฟ์สไตล์ของพี่ป๊อดก็สบายๆ เข้ากับดีไซน์โครงการเราที่เป็นระดับลักชัวรีแต่ดีไซน์มีความไร้กาลเวลา” ณพนกล่าว โดยวางเป้าว่าโครงการนี้จะปิดการขายได้ภายใน 1 เดือน

ปีนี้เปิด 3 โครงการ สถานการณ์ดีขึ้นจาก 2563

แผนธุรกิจของสัมมากรปี 2564 ณพนระบุว่า จะมีการเปิดตัว 3 โครงการ ช่วงไตรมาส 4 มูลค่ารวม 850 ล้านบาท โครงการแรกคือ Providence Lane เอกมัย-รามอินทรา มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท ตามด้วย Two Ekkamai มูลค่าโครงการ 150 ล้านบาท (เป็นบ้านหรูราคาเริ่ม 75 ล้านบาท) และปิดท้ายโครงการ One Gate รามอินทรา มูลค่าโครงการ 200 ล้านบาท

• อสังหาฯ ในมุมมอง “เอพี” ปี 2564 ระวังเศรษฐกิจโตลวงตา เปิดคอนโดฯ ยังเป็นโจทย์ยาก

ณพน กล่าวว่า รอบ 6 เดือนแรกของปีนี้ บริษัททำรายได้ 716 ล้านบาท เติบโต 6.5% ส่วนไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ยอดขายเติบโต 28% สะท้อนว่าปีนี้สถานการณ์ตลาดดีขึ้น

เห็นได้ว่าปีนี้สัมมากรหันมาบุกตลาดระดับไฮเอนด์เต็มตัว โดยมีการใช้แบรนด์ใหม่ๆ ทำตลาด ณพนระบุว่า เกิดจากประเมินตลาดช่วงนี้ผู้ที่ยังมีกำลังซื้อจะเป็นกลุ่มระดับบน และจะเลือกสินค้าบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม เพราะทุกคนต่างต้องการพื้นที่ในบ้านมากขึ้น

ตลาดบ้านหรูขายได้ไม่ต่ำกว่า 60%

“อลิวัสสา พัฒนถาบุตร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) เปิดข้อมูลตลาดบ้านหรูในกรุงเทพฯ ปี 2564 ยังไปได้ดี โดยบ้านระดับราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป ทำยอดขายระหว่าง 60-67% มาตลอดตั้งแต่ไตรมาส 1/2563 โดยมียูนิตออกขายใหม่เฉลี่ยกว่า 200 ยูนิตต่อปี

อย่างไรก็ตาม อลิวัสสาเจาะลึกให้เห็นรายทำเลว่า บ้านหรูที่อยู่ใจกลางกรุงเทพฯ หรือในเขตรอบๆ กลางเมือง จะขายดีกว่าเขตชานเมือง โดยเขตใจกลางเมืองและรอบๆ กลางเมืองจะมีอัตราการขายระหว่าง 62-87% ขณะที่เขตชานเมืองฝั่งตะวันออกขายได้ 56% และเขตชานเมืองฝั่งตะวันตกขายได้ 60% (ข้อมูลช่วงครึ่งปีแรก 2564)

• สรุปสถานการณ์อสังหาฯ 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยซึมต่อเนื่อง นักพัฒนาเบนเข็มเข้าธุรกิจโลจิสติกส์

ยอดขายที่ยังทำได้ดีของตลาดบ้านหรูนั้นน่าจะ “ยังไม่ถึงจุดพีค” เพราะ “ดีมานด์ของบ้านใหม่ที่มีฟังก์ชันตอบโจทย์ new normal เพิ่งเริ่มต้น และมีแนวโน้มที่จะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ” อลิวัสสากล่าว

“ปิยะ ประยงค์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) รายงานผลประกอบการครึ่งปีแรก 2564 ของบริษัท เป็นไปในทางบวก ทำยอดขาย 14,165 ล้านบาท เติบโต 48% YoY รายได้ 13,222 ล้านบาท ลดลง -1% YoY และกำไรสุทธิ 1,034 ล้านบาท ลดลง -23% YoY

แม้ว่ารายได้และกำไรจะลดลง แต่ปิยะอธิบายว่าเกิดจากช่วงเดียวกันของปีก่อนมีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ขณะที่ปีนี้จะมีการโอนคอนโดฯ 7 โครงการในช่วงครึ่งปีหลัง

พฤกษาเน้นด้านการทำยอดขายใหม่ที่เห็นได้ว่าเติบโตขึ้นมาก และยังทำให้บริษัทมีส่วนแบ่งการตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลช่วงครึ่งปีแรกเพิ่มเป็น 8.9% เทียบกับเมื่อปี 2561 ที่มีส่วนแบ่งการตลาด 9.4% ถือว่าใกล้เคียงกัน ปิยะมองว่าผลงานนี้ทำให้พฤกษา “กลับสู่จุดที่เราควรจะเป็น” หลังจากบริษัทเสียมาร์เก็ตแชร์อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2562 ลงไปสู่จุดต่ำสุดเมื่อปี 2563 ที่เหลือส่วนแบ่งการตลาดอยู่ 7.6% เท่านั้น

• 5 ข้อสำคัญผ่าตัดใหญ่ “พฤกษา” หลัง COVID-19 ไม่เน้นรายได้แต่ขอกำไรยั่งยืน

ตลาดรวมครึ่งปีหลังน่าจะชะลอลง

สำหรับภาพตลาดอสังหาฯ โดยรวม ปิยะเปิดข้อมูลวิเคราะห์ตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลครึ่งปีแรก 2564 มีมูลค่าตลาดรวม 1.49 แสนล้านบาท เติบโต 16% YoY

แต่จะเห็นได้ว่าสินค้าที่เติบโตได้ดีที่สุดคือ “บ้านเดี่ยว” มูลค่าตลาด 62,700 ล้านบาท เติบโตถึง 36% YoY โดยมองว่าเกิดจากสถานการณ์ล็อกดาวน์ทำให้ผู้บริโภครับทราบถึงความสำคัญของ “พื้นที่” ในบ้านมาตั้งแต่ปีก่อน จึงต้องการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ขึ้น

ส่วนครึ่งปีหลังนี้ ปิยะคาดการณ์ว่าตลาดน่าจะโตเพียง 5% YoY ลดการเติบโตลงจากช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากสถานการณ์การระบาดที่ยังไม่ดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม พฤกษายังเดินตามแผนที่วางไว้ โดยจะเปิดโครงการเพิ่มอีก 15 โครงการ มูลค่ารวม 17,800 ล้านบาท เชื่อว่าบริษัทยังทำยอดขายได้แม้อยู่ท่ามกลางล็อกดาวน์ เพราะปรับตัวไปใช้ระบบดิจิทัลทำการตลาดและขายตั้งแต่ปีก่อน จนขณะนี้มียอดขายจากออนไลน์ขึ้นเป็น 57% ของยอดขายรวมแล้ว

• COVID-19 เปลี่ยนพฤติกรรมคนซื้อบ้าน! “พฤกษา” สร้างยอดขายผ่านออนไลน์ถึง 70%

ด้านปัญหาแคมป์คนงานก่อสร้างซึ่งถูกสั่งปิดไป 1 เดือน ปัจจุบันสามารถกลับมาเข้าไซต์ก่อสร้างได้แล้ว โดยผู้รับเหมาของพฤกษามีจำนวนแรงงานรวมกันกว่า 8,000 คน ขณะนี้มีแรงงานที่รับวัคซีนแล้ว 40% ส่วนที่เหลือกำลังรอคิวฉีดวัคซีน

ทั้งนี้ แคมป์คนงานทั้งหมดจัดทำมาตรการ Bubble & Seal ตามมาตรการรัฐแล้ว และบริษัทให้ผู้รับเหมาทำงานล่วงเวลาเพื่อเร่งงานให้ทันกำหนด โดยเฉพาะคอนโดฯ 2 โครงการที่ต้องการโอนให้ทันในปีนี้ คือ พลัม คอนโด สุขุมวิท 97.1 และ เดอะ ทรี พัฒนาการ-เอกมัย

จับตลาด “บน” หรือ “กลางล่าง”

เศรษฐกิจชะลอตัวลง แต่คนยังต้องการที่อยู่อาศัย เพียงแต่ต้องเข้าให้ถูกกลุ่ม ปิยะวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดขณะนี้ว่า  มีกลุ่มที่ยังขายดีคือ “บ้านเดี่ยว” ราคา 5-20 ล้านบาท ซึ่งผู้ซื้อมีรายได้ดีและกระทบจากเศรษฐกิจน้อย และต้องเน้นเป็นบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่กว้างขวาง

อีกกลุ่มหนึ่งคือ “ทาวน์เฮาส์และคอนโดฯ” ราคา 1.5-3 ล้านบาท เจาะตลาดคนรายได้ 20,000-50,000 บาทต่อเดือน ที่กลุ่มนี้ขายดีกว่าทาวน์เฮาส์ระดับกลางราคา 3-5 ล้านบาท เพราะผู้บริโภคบางส่วนกังวลด้านเศรษฐกิจและลดงบซื้อบ้านลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้าน

แต่กลุ่มที่เรียกว่า “ขายยาก” คือตลาดล่าง ทาวน์เฮาส์หรือคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทจะขายผู้ซื้ออยู่เองยากเพราะปัญหากู้ไม่ผ่านของผู้ซื้อ ยกเว้นเป็นทำเลที่ขายให้กับกลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่าได้

ช่วงครึ่งปีหลัง 2564 ตัวอย่างโครงการพฤกษาที่จะเปิดขาย เช่น เดอะ ปาล์ม บางนา-วงแหวน บ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท, เดอะ แพลนท์ บางนา-วงแหวน บ้านเดี่ยวราคา 4-7 ล้านบาท, พฤกษา วิลล์ บางนา-อ่อนนุช ราคา 2-3 ล้านบาท, บ้านพฤกษา รังสิต-อเวนิว (2) ราคา 1.5-2 ล้านบาท, พลัม คอนโด พระราม 2 ราคา 1-3 ล้านบาท, พลัม คอนโด แจ้งวัฒนะ-ดอนเมือง ราคา 1-3 ล้านบาท

บรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีอาการซึมๆ มาตั้งแต่ปี 2562 หลังเจอมาตรการเข้มงวด LTV ของภาครัฐที่ทำให้การกู้สินเชื่อบ้านยากขึ้น ต่อด้วยเคราะห์ซ้ำในปี 2563 จากปัญหาเศรษฐกิจ COVID-19 จนตลาดคอนโดมิเนียม ‘แทบหยุดชะงัก’ ผู้ประกอบการหลายรายหันมาโหมเปิดโครงการแนวราบแทนเพื่อดักกำลังซื้อ ‘เรียลดีมานด์’

แล้วปี 2564 ทิศทางตลาดจะดีขึ้นหรือยัง? ตลาดแนวราบจะยังเป็นแพกู้ชีพให้กับทุกบริษัทได้อยู่หรือไม่? ติดตามบทวิเคราะห์จาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศอข.) เสนอโดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการ ศอข. ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่นี่

1) ซัพพลายเปิดตัวใหม่

– ครึ่งปีแรก 2564F เปิดใหม่ 26,900 ยูนิต (-9.7% YoY) มูลค่ารวม 1.32 แสนล้านบาท (-3.5% YoY)
– ครึ่งปีหลัง 2564F เปิดใหม่ 32,700 ยูนิต (-10.3% YoY) มูลค่ารวม 1.76 แสนล้านบาท (-10.6% YoY)

หากแยกออกเป็นตลาดคอนโดฯ มูลค่าการเปิดตัวในครึ่งปีแรกจะกลับมาโต 5.1% YoY แต่ครึ่งปีหลังยังติดลบ -7.2% YoY ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบ มูลค่าการเปิดตัวครึ่งปีแรก -7.4% YoY และครึ่งปีหลัง -12.9% YoY

สรุป : ซัพพลายการเปิดตัวใหม่ปี 2564 จะลดลง -10% YoY ยังเปิดลดลงต่อเนื่องจากปีที่แล้ว แต่เป็นการลดลงที่เริ่มชะลอตัว ส่งสัญญาณทรงตัว

2) หน่วยขายได้ใหม่

– ครึ่งปีแรก 2564F ขายได้ 33,200 ยูนิต (+1.2% YoY) มูลค่ารวม 1.47 แสนล้านบาท (-7.7% YoY)
– ครึ่งปีหลัง 2564F ขายได้ 36,800 ยูนิต (+6.5% YoY) มูลค่ารวม 1.63 แสนล้านบาท (-1.0% YoY)

หากแยกออกเป็นตลาดคอนโดฯ มูลค่าการขายครึ่งปีแรกคาดว่าจะกลับมาโต 24.9% YoY แต่ครึ่งปีหลังจะยังติดลบเล็กน้อย -0.9% YoY ส่วนตลาดบ้านแนวราบ มูลค่าการขายครึ่งปีแรกกลับติดลบ -22.7% YoY แต่ครึ่งปีหลังน่าจะดีขึ้น ติดลบเล็กน้อย -1.0% YoY

สรุป : ภาพรวมตลาดครึ่งปีหลังแม้จะยังติดลบเล็กน้อย แต่เมื่อรวมถัวเฉลี่ยทั้งปีแล้ว หน่วยขายใหม่น่าจะเติบโต +4% YoY ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดีกว่าปี 2563 ซึ่งตลาดติดลบ

3) หน่วยเหลือขาย

– ครึ่งปีแรก 2564F จำนวน 1.73 แสนยูนิต (+0.1% YoY) มูลค่าสะสม 8.45 แสนล้านบาท (-3.9% YoY)
– ครึ่งปีหลัง 2564F จำนวน 1.75 แสนยูนิต (-0.8% YoY) มูลค่าสะสม 8.53 แสนล้านบาท (-6.1% YoY)

หากแยกออกเป็นตลาดคอนโดฯ มูลค่าเหลือขายครึ่งปีแรกคาดว่าจะลดลงเล็กน้อย -2.3% YoY ครึ่งปีหลังจะลดลงต่อเนื่อง -6.6% YoY ส่วนตลาดบ้านแนวราบ มูลค่าเหลือขายครึ่งปีแรกลดลง -4.9% YoY ครึ่งปีหลังลดลงต่อเนื่องเช่นกันที่ -5.8% YoY

สรุป : หน่วยเหลือขายหากคิดเป็นจำนวนยูนิตจะลดลง -0.8% YoY นับว่ายังทรงตัว ไม่ลดลงมากนัก แต่หากคิดเป็นมูลค่าถือว่าค่อยๆ ลดลง เป็นไปในทางบวก

เมื่อมองปัจจัยทั้งการเปิดตัวใหม่ ยอดขายใหม่ และสต๊อกที่ยังเหลือในตลาดมารวมกัน ปีนี้ต้องรอลุ้นตลาดครึ่งปีหลังที่น่าจะยังประคองตัวขายได้เท่ากับปีก่อน ขณะที่ต้องคุมซัพพลายเปิดใหม่ไม่ให้มากเกินไป เพราะสต๊อกที่มีแม้จะลดลงแต่ลดไม่มาก จำนวนเหลือขาย 1.73-1.75 แสนยูนิตยังเกินค่าเฉลี่ยในตลาด (ศอข.ประเมินค่าเฉลี่ยหน่วยเหลือขายควรอยู่ที่ 1.6 แสนยูนิต) ทำให้ปีนี้ก็ยังเป็นปีที่อสังหาฯ อาจจะยังไม่ดีนัก

ระวังซัพพลาย “บ้านแนวราบ” ล้นตลาด

สำหรับตลาดบ้านจัดสรรแนวราบที่ผู้ประกอบการนิยมพัฒนามากตั้งแต่ปีก่อน ดร.วิชัยชี้ให้เห็นข้อมูลว่า ซัพพลายเริ่มสะสมในตลาดมากขึ้นแล้ว แม้จะเป็นสินค้าประเภทที่ทยอยสร้างได้ แต่ก็ควรต้องระมัดระวังในบางกลุ่มราคาและทำเล

เหตุที่ต้องระมัดระวัง เพราะ ศอข. พบว่าเมื่อช่วงสิ้นปี 2563 จำนวนหน่วยเหลือขายกลุ่มบ้านจัดสรรมีถึง 1.02 แสนยูนิต ซึ่งเกินค่าเฉลี่ยที่ควรมี และมากกว่าหน่วยเหลือขายของอาคารชุดแล้ว

หากแยกเป็นแต่ละกลุ่มราคา ถือว่าหน่วยเหลือขายเริ่มมีซัพพลายมากเกินไปทุกกลุ่ม แต่กลุ่มที่ดร.วิชัยโฟกัสเป็นพิเศษคือ บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งถึงแม้จะขายดี แต่ซัพพลายก็เข้ามามากเช่นกัน ในขณะที่ดีมานด์ของตลาดนี้มีอยู่จำกัด

• เก็บที่ดินเล็กพัฒนา “บ้านไฮเอนด์กลางเมือง” แผนรับมือปี 2564 ของ “อัลติจูด”

ขณะที่ตลาดที่มีดีมานด์สูงแต่หาทำเลพัฒนาได้ยากคือ บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการเลือกพัฒนาบ้านแฝดทดแทนเพื่อให้ทำราคาได้เหมาะสมกับกำลังซื้อ แต่ตลาดอาจยังไม่นิยมเท่าไหร่นัก

ทำเลไหนยังไปได้?

แม้ว่าตลาดจะยังซึมๆ แต่บางตลาดก็ยังมีโอกาสที่จะทำยอดขายได้ โดย 5 ทำเลขายดีที่มี “อัตราดูดซับ” สูงสุดเมื่อช่วงครึ่งปีหลังปี 2563 ตามข้อมูลที่ได้จาก ศอข. มีดังนี้ (จัดอันดับเฉพาะทำเลที่มีหน่วยขายได้อย่างน้อย 300 หน่วย)

“อาคารชุด”

1. พุทธมณฑล-นครชัยศรี-สามพราน 8.2% ต่อเดือน
2. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 6.0% ต่อเดือน
3. พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 4.9% ต่อเดือน
4. ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง 4.8% ต่อเดือน
5. บึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง 4.5% ต่อเดือน

อาคารชุดนั้นมีอัตราดูดซับเฉลี่ยทั้งตลาดเมื่อปี 2563 ที่ 2.7% ต่อเดือน มีทำเลที่ถือว่า “ขายอืด” เพราะขายได้ช้ากว่าค่าเฉลี่ยตลาด เช่น ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง (2.4% ต่อเดือน), ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด (2.0% ต่อเดือน), เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ (2.1% ต่อเดือน), สุขุมวิท (2.2% ต่อเดือน) เป็นต้น

เห็นได้ว่าโซนขายดีของคอนโดฯ เมื่อปีก่อนส่วนใหญ่กลายเป็นทำเลชานเมืองที่ยังไม่มีรถไฟฟ้า ส่วนทำเลขอบเมืองกระทั่งกลางเมืองกลับขายได้ช้ากว่า

“บ้านจัดสรร”

1. พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 4.6% ต่อเดือน
2. เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ 4.2% ต่อเดือน
3. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 3.9% ต่อเดือน
4. พุทธมณฑล-นครชัยศรี-สามพราน 3.9% ต่อเดือน
5. กระทุ่มแบน-บ้านแพ้ว 3.6% ต่อเดือน

เช่นกันกับอาคารชุด บ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับเฉลี่ยทั้งตลาดปีก่อนที่ 2.7% ต่อเดือน ทำเลที่ขายอืด ทำได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย เช่น บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย (1.7% ต่อเดือน), ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ (1.6% ต่อเดือน), เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก (2.0% ต่อเดือน), คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง (2.0% ต่อเดือน)

สำหรับโซนขายอืดของบ้านจัดสรร ถือว่าเป็นตลาดใหญ่ของกลุ่มสินค้านี้ จำนวนยูนิตขายได้มาก แต่เมื่อเทียบกับซัพพลายที่มากเช่นกัน ทำให้อัตราดูดซับยังไม่ดีเท่าที่ควร ผู้ประกอบการควรชั่งน้ำหนักทำเลโครงการให้ดีก่อนเปิดตัว

ดร.วิชัยทิ้งท้ายว่า ปัจจัยที่จะกระตุ้นภาคอสังหาฯ ได้ต้องขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจประเทศ ขึ้นอยู่กับการระดมฉีดวัคซีนให้ประชาชนเพื่อให้กิจกรรมเศรษฐกิจกลับมาเป็นปกติ สามารถเปิดประเทศได้ รัฐบาลควรสร้างแหล่งงานเพื่อทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ หากออกนโยบายที่ดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยเพิ่มได้ ก็จะทำให้มีดีมานด์สูงขึ้นในการดูดซับสต็อกที่อยู่อาศัยขณะนี้

ตลาดอสังหาฯ ไทยจะปรับตัวดีขึ้นได้เมื่อไหร่ ดร.วิชัยมองว่าน่าจะเป็นช่วงปี 2565-67 ขึ้นอยู่กับการคงซัพพลายใหม่ไม่ให้มากเกินไป และหากยอดขายกลับมาดีขึ้น

“ชยพล หรรรุ่งโรจน์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เปิดเผยถึงแผนของบริษัทปี 2564 เตรียมเปิดตัวเพิ่ม 2 โครงการ และเป็นแบรนด์ใหม่คือ “อัลติจูด ฟอเรสต์ อารีย์-โมนูเมนต์” (ทำเลอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ) และ “อัลติจูด ฟอเรสต์ รัชดา” มูลค่ารวม 2 โครงการ 998 ล้านบาท

คอนเซ็ปต์แบรนด์ฟอเรสต์จะเป็นโครงการแนวราบในทำเลกลางเมือง ขนาดเริ่มต้น 4 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 200-300 ตร.ม. จำนวนยูนิตไม่มาก เพราะเป็นการจับช่องว่างตลาด หาที่ดินขนาดไม่ใหญ่ในทำเลที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่มักขึ้นโครงการคอนโดมิเนียมมากกว่า แต่ที่จริงแล้ว ตลาดยังมีดีมานด์บ้านแนวราบในทำเลกลางเมือง หากทำโครงการไซส์เล็กยังมีโอกาสขายได้และปิดโครงการเร็ว

โดยบริษัทเคยมีประสบการณ์มาแล้วจากการทำแบรนด์อัลติจูด มาสเตอร์รี บ้านเดี่ยวโครงการขนาดเล็กในเมือง แต่ครั้งนี้จะปรับขนาดบ้านให้เล็กลง และเน้นที่ความร่มรื่นของโครงการ

อัลติจูด ฟอเรสต์ อารีย์-โมนูเมนต์ จะเป็นบ้านเดี่ยว จำนวน 10 ยูนิต ราคาเริ่ม 28 ล้านบาท ส่วนอัลติจูด ฟอเรสต์ รัชดา เป็นทาวน์โฮม จำนวน 39 ยูนิต ราคาเริ่ม 15 ล้านบาท

ส่วนการเปิดตัวคอนโดฯ ที่อัลติจูดมักจะมีออกมาเสมอๆ ปีนี้จะไม่มีการขึ้นโครงการคอนโดฯ ใหม่ เพราะตลาดยังไม่ใช่จังหวะเหมาะ แต่มีที่ดินเตรียมไว้รอดูสถานการณ์ปี 2565 อาจเปิดตัวได้

ด้านแบ็กล็อกสร้างเสร็จเตรียมโอนปีนี้ของอัลติจูดมีทั้งหมด 5 โครงการ เป้ารับรู้รายได้ 2,015 ล้านบาท ได้แก่ คอนโดฯ อัลติจูด ยูนิคอร์น สาทร-ท่าพระ (ยอดขาย 60%), คอนโดฯ อัลติจูด ซิมโฟนี เจริญกรุง (ยอดขาย 60%), โฮมออฟฟิศ อัลติจูด พรูฟ สาทร, บ้านเดี่ยว อัลติจูด มาสเตอรี่ สุขุมวิท และทาวน์โฮม คราฟ บางนา

เลื่อนแผน IPO ตลาดไม่เอื้อ

ประเด็นความเคลื่อนไหวด้านการเข้าตลาดหุ้นของอัลติจูด “ขวัญชัย เจริญยิ่งถาวรชัย” กรรมการผู้จัดการ บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เปิดเผยว่ามีการเลื่อน IPO จากเดิมภายในปี 2564 เป็นปี 2565 เพราะสภาวะทั้งตลาดอสังหาฯ และตลาดหุ้นไม่เอื้ออำนวย แต่บริษัทมีการปรับจากเดิมจะเข้าตลาด mai เป็นตลาด SET

“สถานการณ์ตลาดตอนแรกเราคิดว่าปี 2564 จะต้องโตกว่าปี 2563 มาก แต่มาพลิกล็อกจากการระบาดรอบ 3 เรามองว่าจะทำให้ทั้งปีโตไม่ถึงสองดิจิต คือโตไม่ถึง 10% ยกเว้นว่าถ้ารัฐบาลผลักดันเรื่องปลดล็อกให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้จริง ก็อาจจะทำให้ตลาดโตได้มากกว่านั้น” ขวัญชัยกล่าว

• “ศูนย์ข้อมูลฯ ธอส.” แนะ 3 ข้อกำหนดก่อนรัฐคลอดกฎหมาย “ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้”

ทั้งนี้ อัลติจูดสร้างยอดขายไตรมาส 1/64 ไปทั้งหมด 200 ล้านบาท ถือว่าเป็นไปตามเป้า แต่ไตรมาส 2/64 ซึ่งมีปัญหาการแพร่ระบาดของ COVID-19 แล้ว ยอมรับว่าทำให้ตกเป้าไป

ธุรกิจ “Turnkey” ยังเป็นที่สนใจ

สำหรับโครงการอัลติจูด ฟอเรสต์ รัชดาที่จะเปิดตัวปีนี้ เป็นหนึ่งใน โมเดลธุรกิจ Turnkey ตามที่บริษัทเปิดตัวเมื่อปีก่อน นั่นคือโมเดลรับจ้างบริหารโครงการตั้งแต่ต้นจนจบ และใช้แบรนด์ของบริษัท แต่ที่ดินและเงินทุนเป็นของลูกค้า เหมาะกับแลนด์ลอร์ดที่มีที่ดินในมือ แต่ไม่มีองค์ความรู้หรือไม่มีเวลาพัฒนาโครงการ

ชยพลมองว่า ในสถานการณ์เศรษฐกิจแบบนี้ยิ่งเป็นประโยชน์กับบริษัท เพราะนักสะสมที่ดินที่ต้องการจะพัฒนาโครงการเอง เป็นหน้าใหม่ในวงการ มักจะกู้สินเชื่อธุรกิจจากธนาคารได้ยากในสภาวะนี้ แต่เมื่อร่วมธุรกิจกับบริษัท จะทำให้ขอสินเชื่อง่ายขึ้น เนื่องจากโครงการเปิดในแบรนด์ของบริษัทที่มีฐานตลาดอยู่บ้างแล้ว

• “อัลติจูด” รับพัฒนาโครงการภายใต้แบรนด์บริษัท เปรียบเสมือนเชนโรงแรมแห่งวงการอสังหาฯ

ปัจจุบันอัลติจูดรับพัฒนาโครงการแบบ Turnkey ใน 6 เซ็กเมนต์สินค้า ได้แก่ คอนโดฯ ระดับกลาง, คอนโดฯ ระดับลักชัวรี, โฮมออฟฟิศกลางเมือง, บ้านระดับลักชัวรี 30 ล้านบาทขึ้นไป, บ้านระดับพรีเมียม 20-30 ล้านบาท และทาวน์โฮมราคาประมาณ 3 ล้านบาท โดยมูลค่าโครงการที่รับพิจารณาคือ 300 ล้านบาทขึ้นไป (มูลค่าที่ดินประมาณ 60 ล้านบาทขึ้นไป)

“รัชต์ชยุตม์ นันทโชติโสภณ” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาธุรกิจกลุ่มสินค้าบ้านเดี่ยว บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดเผยผลการดำเนินงานกลุ่มธุรกิจบ้านเดี่ยวปี 2563 เอพีมีการเปิดตัว 18 โครงการ มูลค่ารวม 20,430 ล้านบาท มากกว่าปีก่อน 140% สูงที่สุดที่บริษัทเคยเปิดมา

ปัจจุบันเปิดตัวไปแล้ว 16 โครงการ เหลืออีก 2 โครงการที่จะเริ่มพรีเซลเดือนพฤศจิกายนนี้ คือ The City บรมราชชนนี-ทวีวัฒนา และอีกหนึ่งโครงการไฮเอนด์ย่านสาธุประดิษฐ์ 1

ด้านยอดขายของสินค้าแนวราบเอพีทั้งหมด รวมทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทำยอดขายไปแล้ว 18,400 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนสิงหาคม 2563 วางเป้าทั้งปีไว้ที่ 22,500 ล้านบาท ซึ่งถ้าหากเป็นไปตามเป้า จะเติบโตขึ้นจากปีก่อน 41%

แนวโน้มการขายจนถึงไตรมาส 4 รัชต์ชยุตม์มองว่าน่าจะเป็นไปได้ตามเป้าหมาย เนื่องจากโมเมนตัมการขายยังดีอยู่ วัดจากช่วงเสาร์-อาทิตย์ 12-13 ก.ย. 63 บริษัทมีการเปิดตัวพร้อมกัน 6 โครงการ สามารถทำยอดขายรวม 1,000 ล้านบาทได้ภายใน 2 วันดังกล่าว แม้ว่าซัพพลายในตลาดจะมีมากเพราะผู้เล่นรายใหญ่หลายรายต่างหันมาทำโครงการแนวราบในปีนี้ แต่เชื่อว่าดีมานด์ในตลาดยังดูดซับได้

ขายดีที่สุดในกลุ่มบ้าน 5-10 ล้าน

แบรนด์หลักของบ้านเดี่ยวเอพีที่มีขายในปัจจุบัน จะแบ่งเป็น 3 แบรนด์ คือ Centro ราคา 4.5-12 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 60% ในพอร์ต The City ราคา 10-25 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 30% ในพอร์ต และ The Palazzo ราคา 25 ล้านบาทขึ้นไป คิดเป็นสัดส่วน 10% ในพอร์ต

โดยกลุ่มที่ขายดี เป็นที่ต้องการของตลาดมากที่สุดคือ บ้านกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งอยู่ภายใต้แบรนด์ Centro เป็นบ้านบนที่ดินขนาด 50-70 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 175 ตร.ม. ฟังก์ชัน 3-4 ห้องนอน ดีไซน์สไตล์โมเดิร์น

• กลยุทธ์ “ทาวน์เฮาส์” ของเอพี เจาะกลุ่มวัยทำงานอายุ 26-30 ปีอยากมี “บ้านหลังแรก”

แบรนด์นี้จะเป็นบ้านเดี่ยวที่ตอบโจทย์ลูกค้าตลาดกลางบน รายได้ครัวเรือนประมาณ 40,000-100,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าพนักงานบริษัทและเจ้าของธุรกิจ พบว่าแม้จะเกิดสถานการณ์ COVID-19 แต่ลูกค้ากลุ่มนี้ในบางธุรกิจก็ไม่กระทบทางเศรษฐกิจ ทำให้ยังสร้างยอดขายได้

ดีไซน์ตอบรายทำเล ลงทุนนวัตกรรมที่ใช้ได้จริง

กุญแจสำคัญที่ทำให้ขายได้นั้น “พิมพรรณ ปรีชานนท์” ผู้อำนวยการอาวุโส สายงานบริหารแบรนด์ และพัฒนาสินค้าบ้านเดี่ยวของเอพี อธิบายว่า เกิดจากกลยุทธ์การออกแบบสินค้าของบริษัทจะไม่มีการใช้แม่แบบเดียวแล้วก่อสร้างเหมือนๆ กันทุกโครงการ แต่ต้องศึกษากลุ่มเป้าหมายของทำเลนั้นๆ ว่าเป็นใคร มีไลฟ์สไตล์แบบไหน ภายในครอบครัวที่อยู่อาศัยจะประกอบด้วยใครบ้าง ถอดรหัสออกมาเป็นบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวกที่น่าจะตรงใจ

ยกตัวอย่างคนอาศัยอยู่ในย่านศรีนครินทร์ ไลฟ์สไตล์ยังมีความใกล้เมือง ชอบแฮงก์เอาต์นอกบ้าน แต่ถ้าเป็นคนย่านปิ่นเกล้า-บรมราชชนนี ผู้ซื้อมักจะเป็นเจ้าของธุรกิจ SMEs อยู่ติดบ้าน ต้องการพื้นที่ในบ้านสูงกว่า ทุกตารางเมตรของบ้านจะต้องใช้สอยประโยชน์ได้เต็มอิ่ม

นอกจากการดีไซน์แล้ว เอพีจะเสริมด้วยนวัตกรรมที่ “ใช้ได้จริง” ภายในโครงการและตัวบ้าน แม้จะไม่ใช่จุดหลักในการปิดการขาย แต่เป็นการลงทุนเพื่อให้การอยู่อาศัยจริงหลังขายสะดวกสบายขึ้น ประหยัดขึ้น โดยเริ่มลงทุนในโครงการบ้านเดี่ยวของบริษัททุกแห่งมาแล้ว 2 ปี

ตัวอย่างนวัตกรรมที่ใช้เช่น ติดตั้งโซลาร์เซลล์บนหลังคาคลับเฮาส์ ช่วยประหยัดค่าไฟฟ้าได้ 30% โดยต้นทุนค่าติดตั้งจะถัวเฉลี่ยในราคาบ้านที่ขายและยังเป็นราคาที่ลูกค้ารับได้ ในระยะยาวแล้ว ค่าไฟฟ้าที่ลดลงจะช่วยประหยัดค่าส่วนกลางให้กับทั้งหมู่บ้าน

หรืออีกนวัตกรรมหนึ่งเป็นแอปพลิเคชัน Katsan ทำงานร่วมกับกล้องสแกนทะเบียนรถ ใช้วิธีระบุทะเบียนรถไว้ในแอปฯ เพื่อเข้า-ออกไม้กั้นแทนการใช้คีย์การ์ด และยังเพิ่มทะเบียนรถที่อนุญาตให้เข้า-ออกชั่วคราวได้ในกรณีมีเพื่อนมาเยี่ยมบ้าน ทำให้รักษาความปลอดภัยง่ายกว่าเพราะมีฐานเลขทะเบียนรถของลูกบ้านและแขกที่เข้ามาทั้งหมด ลดความวุ่นวายในการหาคีย์การ์ดและการแลกบัตรเข้า-ออก

พิมพรรณกล่าวว่า เอพีกำลังศึกษานวัตกรรมอื่นๆ เพิ่มเติมต่อไป แต่แกนหลักคือต้องเป็นนวัตกรรมที่คุ้มค่า หากต้นทุนสูงเกินไปก็อาจจะยังไม่ถึงจุดที่เหมาะที่จะนำมาใช้ โดยนวัตกรรมที่ลูกบ้านมักจะต้องการที่สุดคือสิ่งที่ “ช่วยลดค่าใช้จ่าย” ยกตัวอย่างที่บริษัทกำลังศึกษาขณะนี้คือเทคโนโลยีบำบัดน้ำเสียกลับมาใช้รดน้ำต้นไม้ในโครงการ

“สุพิชา ณัฐสุวรรณพล” ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารธุรกิจ กลุ่มบริษัทเอ็นริช เปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวแห่งใหม่ The MARQ Exquisite ราชพฤกษ์ – จรัญสนิทวงศ์ มูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านเดี่ยว 3 ชั้นบนที่ดิน 23 ไร่ จำนวน 65 หลัง ราคาเริ่มต้นหลังละ 29 ล้านบาท เปิดพรีเซลวันที่ 6-7 มิ.ย. 63

เอ็นริช เป็นบริษัทที่อยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 15 ปี ที่ผ่านมาเน้นพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงบนเป็นหลัก ภายใต้แบรนด์ เช่น เอ็นริช พาร์ค, The MARQ และ AI (อัยย์) และมักจะพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ โซนตะวันตกซึ่งเป็นย่านถนัด

สำหรับ The MARQ Exquisite ราชพฤกษ์ – จรัญสนิทวงศ์ เป็นโครงการล่าสุด และมีการร่วมทุนกับ บริษัท ไซบุแก๊ส จำกัด จากญี่ปุ่นในอัตราส่วนถือหุ้น 51:49 โดยไซบุแก๊สเป็นบริษัทเก่าแก่จากฟุกุโอกะอายุ 90 ปี เริ่มต้นจากธุรกิจแก๊สหุงต้ม ก่อนจะขยายมาทำธุรกิจอสังหาฯ อาหาร และนันทนาการ ทำให้มีประสบการณ์ช่วยในการพัฒนาโครงการนี้

ดีไซน์บ้านแบบใหม่ ผสานสไตล์ “คอนมาริ”

บ้านเดี่ยวในโครงการ The MARQ Exquisite ราชพฤกษ์ – จรัญสนิทวงศ์ ได้รับการออกแบบโดย บริษัท สถาปนิกไอดิน จำกัด แต่ละแปลงมีเนื้อที่ 100 ตร.ว. ขึ้นไป มีพื้นที่ใช้สอยรวม 600 ตร.ม. ฟังก์ชัน 5 ห้องนอน 6 ห้องน้ำ ที่จอดรถซูเปอร์คาร์ 4 คัน พร้อมลิฟต์ในตัว

ความพิเศษคือตัวบ้านออกแบบแปลนรูปตัว C ให้ตัวบ้านโอบล้อมคอร์ทยาร์ดตรงกลาง แต่ตัวสวนหลักจะขึ้นไปอยู่บนระเบียงชั้น 2 แทน ขณะที่ชั้นล่างจะทำเป็นสวน หรือปรับเป็นพื้นที่ใช้สอยอื่นๆ ได้ตามใจ เช่น สระว่ายน้ำ โรงจอดบิ๊กไบก์ พื้นที่ทำงานอดิเรกต่างๆ

เหตุที่สถาปนิกยกสวนไปไว้ชั้น 2 เพราะมองว่าพฤติกรรมการอยู่อาศัยของคนยุคนี้เปลี่ยนแปลงไป พบว่าชีวิตส่วนตัวในครอบครัวมักจะอยู่บนชั้น 2-3 เป็นหลัก แต่ชั้นล่างสุดจะมีไว้เป็นส่วนที่จอดรถและรับแขกมากกว่า ดังนั้น สวนของครอบครัวรวมถึงครัวไทยจึงถูกยกไปไว้ชั้น 2 เพื่อความสะดวกในการใช้ชีวิต

ทำให้ออกมาเป็นแบบบ้านสไตล์ใหม่ที่ชั้น 2 ยังคงรู้สึกเหมือนกับอยู่ชั้นล่างของบ้าน และสวนสีเขียวสามารถมองเห็นได้เต็มตาแม้จะอยู่บนชั้น 3 จากปกติชั้น 3 ของบ้านมักจะได้เห็นเพียงยอดไม้

นอกจากนี้ โครงการยังร่วมกับตัวแทนที่ปรึกษาการจัดบ้านแบบ “คอนมาริ” ระดับมาสเตอร์จากสหรัฐฯ เพื่อลงรายละเอียดการออกแบบพื้นที่จัดเก็บภายในบ้านตามจุดต่างๆ เช่น ตู้เก็บของ ตู้รองเท้า ตู้เสื้อผ้า ครัวไทย ครัวฝรั่ง ถอดจากแนวคิดของ มาริเอะ คอนโดะ นักจัดบ้านชาวญี่ปุ่นชื่อดัง ทำให้มีกิมมิกเพิ่มคุณค่าในโครงการมากขึ้น

กำลังซื้อกลุ่มบ้านเดี่ยวฟื้นตัว

ด้านสถานการณ์ตลาดบ้านเดี่ยวหรูกับวิกฤต COVID-19 “อลิวัสสา พัฒนถาบุตร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ช่วงเดือนพฤษภาคมเป็นต้นมา ตลาดบ้านเดี่ยวเริ่มกลับมาฟื้นตัว โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ ราคามากกว่า 15 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดผู้ซื้ออยู่จริงและยังคงมีกำลังซื้อในสภาวะเช่นนี้ แต่ช่วงเดือนมีนาคม-เมษายนตลาดอาจจะสะดุดไปบ้าง เพราะผู้ซื้อต้องการรอดูสถานการณ์ก่อน และไม่สะดวกเข้าเยี่ยมชมโครงการ

หากเจาะลึกเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยวหรูโซนกรุงเทพฯ ตะวันตก พบว่ามีซัพพลายบ้านเดี่ยวกลุ่มไฮเอนด์ราคา 15-30 ล้านบาท จำนวน 991 ยูนิต และบ้านเดี่ยวกลุ่มลักชัวรีราคา 30-70 ล้านบาท จำนวน 118 ยูนิต ซึ่งภาพรวมมีอัตราดูดซับแล้ว 70% มองว่าอัตราการดูดซับค่อนข้างสมดุล

ถ้าเทียบกับกลุ่มสินค้าอื่นๆ ในตลาดอสังหาฯ อลิวัสสาประเมินว่าตลาดบ้านเดี่ยวคือกลุ่มที่มีศักยภาพที่สุดในขณะนี้ เพราะคอนโดฯ อยู่ในภาวะซัพพลายค่อนข้างสูงอยู่แล้วตั้งแต่ก่อนเกิดโรคระบาด COVID-19 และโรคระบาดยิ่งทำให้กลุ่มนักลงทุนหายไปจากตลาด แม้แต่การซื้อขายที่ดิน หรืออสังหาฯ เพื่อเช่า เช่น ออฟฟิศบิลดิ้ง ก็อยู่ในช่วงที่ผู้ซื้อหรือเช่าชะลอการตัดสินใจ

สำหรับกลุ่มบริษัทเอ็นริช สุพิชากล่าวว่า ยังมีโครงการระหว่างขายอยู่อีก 2 แห่ง คือ AI ราชพฤกษ์ – จรัญฯ ทาวน์โฮม 3 ชั้นราคาเริ่มต้น 5.4 ล้านบาท และ dusitD2 Residences หัวหิน คอนโดฯ ตากอากาศ ราคาเริ่ม 1.89 ล้านบาท

ส่วนในครึ่งปีหลัง 2563 เอ็นริชยังมีแผนงานอีก 2 โครงการ เป็นโครงการแนวราบในโซนตะวันตกของกรุงเทพฯ ระดับกลางถึงบนและอีกโครงการเป็นโรงแรมในหัวหิน